中国住房问题及其原因
摘要：无论是发达国家，还是发展中国家，都不同程度地存在着城市住房问题。各国住房问题的特点和程度有所不同。相应地，解决住房问题的制度安排和政策措施也各有特色。本文通过对中国城市住房问题演变和住房政策变迁的回顾。从城市住房问题的微现和宏观两个层面．探寻社会相互作用的两种
住房是房地产的基本形态之一．城市50％以上的房地产以住房形式存在．城市住房问题是世界性难题。无论哪个国家在经济发展和城市化进程中都遇到或正在经历这一难题。住房问题以及由此衍生的众多城市问题的解决关乎一国社会经济的协调发展。世界各国政府都对解决城市住房问题给予高度重视。
一、城市住房及城市住房问题
要正确分析城市住房问题。一个重要的出发点是先给住房下一个适当的定义。住房不仅仅指建筑物结构．也包括居住点的土地和上面的服务设施(水、电、垃圾回收等)，以及它提供的通往外部服务(教育、医疗等)、就业和其他城市便利设施的途径。这样广泛地定义后。住房在国家福利事业和经济发展中都是一个重要组成部分。通常在家庭消费、固定资本投资甚至就业机会中占相当大的比重。在城市地区。由于人口密度高，在公共和环境安全上要求更高标准的服务及规划的约束。所以住房问题尤其明显和重要。于是城市住房市场上的政府干预非常普遍。其形式不仅包括对市场活动的管理，而且包括基础设施以及住房上的投资。
当问到什么是住房问题时。可能会有不同的答案。我国近几年来，新房和旧房价格上升的速度都超过个人收入增长的速度。因此，对于许多年轻人来说。住房问题就是因为房屋价格和首付太高使他们没有能力拥有住房．这是一个年轻、中等收入的人的看法。拥有住房对富人来说不是一个问题。而穷人谈不上拥有住房。对于穷人．住房问题可能是怎样才能用总收人中比较适合的一部分租到一所像样的房子。对于居住在快速发展的城市近郊的居民来说住房问题可能是附近在建的房屋太多。使原本宁静的郊区也像城市一样拥挤和喧闹。而对于一对60岁
的老年夫妇而言。居住在他们于1998年只花10万元购买而现在价值25万元的房屋中．根本就不存在什么住房问题，而且可以随时通过房屋获得最大的资本收益。对城市管理者来说，日益明显的不同阶层的居住分化，并因此可能引发其他社会问题。以及住房开发的无序化(城市规划滞后于房地产开发速度)，并因此而导致的城市基础设施运行效率低下等问题，也是急需考虑解决的。
世界各国城市住房问题的表现形式是多种多样的。归纳起来主要有两个层面。第一个层面是微观城市住房问题。主要表现为：住房紧缺问题，即住房供求不能达到平衡；居住质量问题。即住房的质量不符合居民对现代生活的要求；经济负担问题，即城市居民在住房的持有方面两极分化，苦乐不均。第二个层面是宏观城市住房问题，主要是指居住空间的结构问题。主要表现为：城市居住区的阶层分化，甚至隔离等不平等现象的普遍存在。如“贫民窟”、城市“灰区”、居住“郊区化”等；由住房问题而起的其他效政策和制度的持续应对的城市问题。
二、当前住房问题产生的原因分析
1.对住房和住房问题的特殊性认识不足
住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，具有空间位置固定、耐久性和异质性等物理特性；同时还具有价值量大、使用寿命长、弱流动性、是生活必需晶等社会经济特性。住房具有消费品和资产的双重角色，它既是为居民提供住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。
对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品最大的区别。因此，各国和各地区的政府，普遍把确保每个居民都有获取适当住房的机会作为其重要承诺。这不仅仅是为了家庭的利益，也是为了确保社会和谐，提高公民健康水平和教育水平，促进城市社会经济的协调发展。
住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的、与金融市场直接相关的市场，住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性。实践表明，仅仅依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应数量、标准、区位和时间，以及住房价格的可支付性等方面，通常难以满足社会的理想目标。因此，需要通过政府对住房需求和住房
供给的干预，来保证全体居民都有机会获取适当的住房，以保证政府关键社会经济目标的实现。
2.对人口流动导致的住房需求特征缺乏认识
快速城市化阶段的城市人口增加，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移，已经成为当今我国乃至全球范围内劳动力流动的基本特征。限于城市政府提供公共服务的能力，任何城市都不可能无限制扩张，城市蔓延越来越成为世界范围内城市发展的难题。在市场经济条件下，人为设置阻碍人口流动的条件越来越不现实，而住房价格则成为城市制约人口流入的重要经济“门槛”。
与此同时，城市政府必须为当地低收入居民提供住房保障，为中低收入居民获取住房提供必要的扶助，使其获得与城市社会经济发展水平相适应的住房服务。这样才能保持城市社会经济的长期持续、和谐发展。
3.市场本身尚不具备匹配住房供求结构的能力
从居民家庭而言，随着其家庭收入的变化，住房消费通常要经历一个先租后买、先小后大、先旧后新的过程。新增住房供应所面对的购房对象，也包括首次购房、改善住房和豪华住宅三种。
市场经济条件下，住房消费的这种层次性是由居民个人可支配收入或住房支付能力决定的，住房供给的层次性也主要是由需求的层次性决定。然而，在供给总量相对不足、新房供给结构主要由开发商根据当期利益最大化的原则决定的情况下，大户型、高价位的豪华住宅和改善型住房，就成为他们开发建设的首选目标，使首次购房居民的需求难以得到满足。
本来存量住房供给可以弥补新房市场供给结构的缺陷，但我国目前的存量住房市场又由于各种原因尚不发达；政府或单位提供的公共住房(廉租房或经济适用房)也可以缓解新建商品住房市场的结构性矛盾，但长期以来廉租房供给极其有限，经济适用房供给也被许多地方忽视。
4.未及时实现住房制度改革目标向住房政策目标转变
住房政策是政府为改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权而设计的目标、政策工具和具体政策措施。对住房政策的一般理解，主要是为全体居民提供住房机会的公共住房政策，包括公共住房的供给政策、补贴政策、分配政策、金融政策和管理政策等内容。而广义的住房政策还包括对完善住房市场、改进市场效率的诉求。不同国家或地区的住房政策目标，往往与其社会经济发展水平和所处的阶段、住房状况等密切相关。
目前，我国政府住房政策目标相对模糊，尤其是在提供公平住房机会方面，尚无具体的政策目标宣示。有关住房政策目标通常隐含在一系列住房制度改革或市场调控的政策文件中。使得公共住房政策实际上是在为住房制度改革或政府干预住房市场服务，而不是反过来成为住房制度改革和政府干预住房市场的依据。
5.过分强调住房商品化忽视政府应承担的责任
住房商品化和市场化应该有一个渐变的过程。尽管当前许多国家政府重点是提供低收入家庭住房保障，但在住房市场价格高企、中低收入居民缺乏足够支付能力时，依然保持了通过可支付产权住宅(类似中国的经济适用房)的供应来干预市场的能力。从我国住房制度演变的过程来看，坚持住房商品化、市场化和社会化改革目标无疑是非常正确的，但在向这个目标迈进的过程中，政府必须保持足够的提供可支付产权住宅和可支付租赁住宅的能力，以便对低收入家庭提供住房保障，对缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。
三、解决当前住房问题的出路
应该说，导致住房问题的原因远远不止上述五个方面。但可以肯定的说，上述五个方面至少是导致我国当前住房问题的主要原因。解决住房问题的出路在哪里呢？近期中央政府提出了“增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展”的思路。应该说这是近年调控经验的高度总结，是非常正确的。但还要注意做好以下好几件事情。
1.摸清家底
首先应该通过第二次全国城镇住房普查，清楚把握当前居民家庭和住房状况，结合政府能力及未来发展，确定公共住房的适用对象和政策覆盖范围；其次
是制定公开透明的近期和中长期住房建设计划、尤其是公共住房建设计划，作为政府的公开承诺公诸于众；再次是有公开透明的运行规则，便于社会公众参与和监督：最后就是加大公共住房政策的宣传力度，让每个人都能清楚地知道自己是不是公共住房政策的资助对象，如何获取相应的公共住房。此外，摸清城镇住房家底，也有助于商品住房市场的健康发展。
2.完善制度
1998年国家提出了构建新的住房供应体系，即“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，这个目标是正确的，应该坚定不移地落实。当前，社会各界对廉租房和商品住房的角色定位已经基本趋向一致，有较大争议的是经济适用房的角色和进退。
从解决中低收入和最低收入家庭住房问题的角度来看，政府通常以提供生产者或消费者补贴的方式，让最低收入家庭进入具有社会保障特征的廉租房体系(可支付租赁住宅)，让中低收入家庭进入有政府资助的经济适用房(可支付产权住宅)体系。对于中等收入及其以上家庭，则主要进入市场化的商品住宅体系。这样就构成了一个完整的、相互衔接的住房供应体系。
当然，需要完善的不仅仅是经济适用房制度，还包括中央和地方政府公共住房支出预算制度、公共住房金融制度、土地供应制度和税收制度等等。解决住房问题是政府的责任，建设管理或房地产、发展改革、土地、财政、金融、税收等部门，都应该在落实政府住房政策目标中，积极扮演相应的角色，做到目标一致、相互配合。
3.认清房价
不同城市的房价水平主要由这些城市的吸引力和城市公共品的综合质量决定。劳动力和资本总是趋于流向吸引力大的明星城市和中心城市。在明星城市，符合经济规律的房价往往与当地中低收入家庭能够支付的房价存在严重的不一致。这就要求政府科学把握两个房价的合理范围，让中低收入家庭可支付的住房价格作为政府制定公共住房政策的基础，让经济基本面决定的住房资产价格按照
正常的市场规律发展(当然不排除必要的政府干预，比如出现住房价格泡沫的时候)。
四、结束语
住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。尤其是在当前我国构建社会主义和谐社会的背景。有效地解决城市住房问题。更是坚持“以人为本”思想和贯彻科学发展观的重要体现。当前的城市住房问题折射出我国在体制转轨过程中深层次的体制性障碍、制度性矛盾和政策失当等问题。相关的矛盾及其产生的根源。值得认真去反思、研究和探索。住房问题尤其是房价问题，是一个永恒的话题，因为它时时刻刻与每个人的利益息息相关。对住房问题的认识，应该允许有一个发展变化、逐步深入的过程，急躁不得。只要目标明确、措施得当，政府和社会各界积极配合、共同努力，定能实现我国城市住房领域的和谐发展。
中国住房问题及其原因
摘要：无论是发达国家，还是发展中国家，都不同程度地存在着城市住房问题。各国住房问题的特点和程度有所不同。相应地，解决住房问题的制度安排和政策措施也各有特色。本文通过对中国城市住房问题演变和住房政策变迁的回顾。从城市住房问题的微现和宏观两个层面．探寻社会相互作用的两种
住房是房地产的基本形态之一．城市50％以上的房地产以住房形式存在．城市住房问题是世界性难题。无论哪个国家在经济发展和城市化进程中都遇到或正在经历这一难题。住房问题以及由此衍生的众多城市问题的解决关乎一国社会经济的协调发展。世界各国政府都对解决城市住房问题给予高度重视。
一、城市住房及城市住房问题
要正确分析城市住房问题。一个重要的出发点是先给住房下一个适当的定义。住房不仅仅指建筑物结构．也包括居住点的土地和上面的服务设施(水、电、垃圾回收等)，以及它提供的通往外部服务(教育、医疗等)、就业和其他城市便利设施的途径。这样广泛地定义后。住房在国家福利事业和经济发展中都是一个重要组成部分。通常在家庭消费、固定资本投资甚至就业机会中占相当大的比重。在城市地区。由于人口密度高，在公共和环境安全上要求更高标准的服务及规划的约束。所以住房问题尤其明显和重要。于是城市住房市场上的政府干预非常普遍。其形式不仅包括对市场活动的管理，而且包括基础设施以及住房上的投资。
当问到什么是住房问题时。可能会有不同的答案。我国近几年来，新房和旧房价格上升的速度都超过个人收入增长的速度。因此，对于许多年轻人来说。住房问题就是因为房屋价格和首付太高使他们没有能力拥有住房．这是一个年轻、中等收入的人的看法。拥有住房对富人来说不是一个问题。而穷人谈不上拥有住房。对于穷人．住房问题可能是怎样才能用总收人中比较适合的一部分租到一所像样的房子。对于居住在快速发展的城市近郊的居民来说住房问题可能是附近在建的房屋太多。使原本宁静的郊区也像城市一样拥挤和喧闹。而对于一对60岁
的老年夫妇而言。居住在他们于1998年只花10万元购买而现在价值25万元的房屋中．根本就不存在什么住房问题，而且可以随时通过房屋获得最大的资本收益。对城市管理者来说，日益明显的不同阶层的居住分化，并因此可能引发其他社会问题。以及住房开发的无序化(城市规划滞后于房地产开发速度)，并因此而导致的城市基础设施运行效率低下等问题，也是急需考虑解决的。
世界各国城市住房问题的表现形式是多种多样的。归纳起来主要有两个层面。第一个层面是微观城市住房问题。主要表现为：住房紧缺问题，即住房供求不能达到平衡；居住质量问题。即住房的质量不符合居民对现代生活的要求；经济负担问题，即城市居民在住房的持有方面两极分化，苦乐不均。第二个层面是宏观城市住房问题，主要是指居住空间的结构问题。主要表现为：城市居住区的阶层分化，甚至隔离等不平等现象的普遍存在。如“贫民窟”、城市“灰区”、居住“郊区化”等；由住房问题而起的其他效政策和制度的持续应对的城市问题。
二、当前住房问题产生的原因分析
1.对住房和住房问题的特殊性认识不足
住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，具有空间位置固定、耐久性和异质性等物理特性；同时还具有价值量大、使用寿命长、弱流动性、是生活必需晶等社会经济特性。住房具有消费品和资产的双重角色，它既是为居民提供住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。
对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品最大的区别。因此，各国和各地区的政府，普遍把确保每个居民都有获取适当住房的机会作为其重要承诺。这不仅仅是为了家庭的利益，也是为了确保社会和谐，提高公民健康水平和教育水平，促进城市社会经济的协调发展。
住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的、与金融市场直接相关的市场，住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性。实践表明，仅仅依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应数量、标准、区位和时间，以及住房价格的可支付性等方面，通常难以满足社会的理想目标。因此，需要通过政府对住房需求和住房
供给的干预，来保证全体居民都有机会获取适当的住房，以保证政府关键社会经济目标的实现。
2.对人口流动导致的住房需求特征缺乏认识
快速城市化阶段的城市人口增加，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移，已经成为当今我国乃至全球范围内劳动力流动的基本特征。限于城市政府提供公共服务的能力，任何城市都不可能无限制扩张，城市蔓延越来越成为世界范围内城市发展的难题。在市场经济条件下，人为设置阻碍人口流动的条件越来越不现实，而住房价格则成为城市制约人口流入的重要经济“门槛”。
与此同时，城市政府必须为当地低收入居民提供住房保障，为中低收入居民获取住房提供必要的扶助，使其获得与城市社会经济发展水平相适应的住房服务。这样才能保持城市社会经济的长期持续、和谐发展。
3.市场本身尚不具备匹配住房供求结构的能力
从居民家庭而言，随着其家庭收入的变化，住房消费通常要经历一个先租后买、先小后大、先旧后新的过程。新增住房供应所面对的购房对象，也包括首次购房、改善住房和豪华住宅三种。
市场经济条件下，住房消费的这种层次性是由居民个人可支配收入或住房支付能力决定的，住房供给的层次性也主要是由需求的层次性决定。然而，在供给总量相对不足、新房供给结构主要由开发商根据当期利益最大化的原则决定的情况下，大户型、高价位的豪华住宅和改善型住房，就成为他们开发建设的首选目标，使首次购房居民的需求难以得到满足。
本来存量住房供给可以弥补新房市场供给结构的缺陷，但我国目前的存量住房市场又由于各种原因尚不发达；政府或单位提供的公共住房(廉租房或经济适用房)也可以缓解新建商品住房市场的结构性矛盾，但长期以来廉租房供给极其有限，经济适用房供给也被许多地方忽视。
4.未及时实现住房制度改革目标向住房政策目标转变
住房政策是政府为改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权而设计的目标、政策工具和具体政策措施。对住房政策的一般理解，主要是为全体居民提供住房机会的公共住房政策，包括公共住房的供给政策、补贴政策、分配政策、金融政策和管理政策等内容。而广义的住房政策还包括对完善住房市场、改进市场效率的诉求。不同国家或地区的住房政策目标，往往与其社会经济发展水平和所处的阶段、住房状况等密切相关。
目前，我国政府住房政策目标相对模糊，尤其是在提供公平住房机会方面，尚无具体的政策目标宣示。有关住房政策目标通常隐含在一系列住房制度改革或市场调控的政策文件中。使得公共住房政策实际上是在为住房制度改革或政府干预住房市场服务，而不是反过来成为住房制度改革和政府干预住房市场的依据。
5.过分强调住房商品化忽视政府应承担的责任
住房商品化和市场化应该有一个渐变的过程。尽管当前许多国家政府重点是提供低收入家庭住房保障，但在住房市场价格高企、中低收入居民缺乏足够支付能力时，依然保持了通过可支付产权住宅(类似中国的经济适用房)的供应来干预市场的能力。从我国住房制度演变的过程来看，坚持住房商品化、市场化和社会化改革目标无疑是非常正确的，但在向这个目标迈进的过程中，政府必须保持足够的提供可支付产权住宅和可支付租赁住宅的能力，以便对低收入家庭提供住房保障，对缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。
三、解决当前住房问题的出路
应该说，导致住房问题的原因远远不止上述五个方面。但可以肯定的说，上述五个方面至少是导致我国当前住房问题的主要原因。解决住房问题的出路在哪里呢？近期中央政府提出了“增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展”的思路。应该说这是近年调控经验的高度总结，是非常正确的。但还要注意做好以下好几件事情。
1.摸清家底
首先应该通过第二次全国城镇住房普查，清楚把握当前居民家庭和住房状况，结合政府能力及未来发展，确定公共住房的适用对象和政策覆盖范围；其次
是制定公开透明的近期和中长期住房建设计划、尤其是公共住房建设计划，作为政府的公开承诺公诸于众；再次是有公开透明的运行规则，便于社会公众参与和监督：最后就是加大公共住房政策的宣传力度，让每个人都能清楚地知道自己是不是公共住房政策的资助对象，如何获取相应的公共住房。此外，摸清城镇住房家底，也有助于商品住房市场的健康发展。
2.完善制度
1998年国家提出了构建新的住房供应体系，即“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，这个目标是正确的，应该坚定不移地落实。当前，社会各界对廉租房和商品住房的角色定位已经基本趋向一致，有较大争议的是经济适用房的角色和进退。
从解决中低收入和最低收入家庭住房问题的角度来看，政府通常以提供生产者或消费者补贴的方式，让最低收入家庭进入具有社会保障特征的廉租房体系(可支付租赁住宅)，让中低收入家庭进入有政府资助的经济适用房(可支付产权住宅)体系。对于中等收入及其以上家庭，则主要进入市场化的商品住宅体系。这样就构成了一个完整的、相互衔接的住房供应体系。
当然，需要完善的不仅仅是经济适用房制度，还包括中央和地方政府公共住房支出预算制度、公共住房金融制度、土地供应制度和税收制度等等。解决住房问题是政府的责任，建设管理或房地产、发展改革、土地、财政、金融、税收等部门，都应该在落实政府住房政策目标中，积极扮演相应的角色，做到目标一致、相互配合。
3.认清房价
不同城市的房价水平主要由这些城市的吸引力和城市公共品的综合质量决定。劳动力和资本总是趋于流向吸引力大的明星城市和中心城市。在明星城市，符合经济规律的房价往往与当地中低收入家庭能够支付的房价存在严重的不一致。这就要求政府科学把握两个房价的合理范围，让中低收入家庭可支付的住房价格作为政府制定公共住房政策的基础，让经济基本面决定的住房资产价格按照
正常的市场规律发展(当然不排除必要的政府干预，比如出现住房价格泡沫的时候)。
四、结束语
住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。尤其是在当前我国构建社会主义和谐社会的背景。有效地解决城市住房问题。更是坚持“以人为本”思想和贯彻科学发展观的重要体现。当前的城市住房问题折射出我国在体制转轨过程中深层次的体制性障碍、制度性矛盾和政策失当等问题。相关的矛盾及其产生的根源。值得认真去反思、研究和探索。住房问题尤其是房价问题，是一个永恒的话题，因为它时时刻刻与每个人的利益息息相关。对住房问题的认识，应该允许有一个发展变化、逐步深入的过程，急躁不得。只要目标明确、措施得当，政府和社会各界积极配合、共同努力，定能实现我国城市住房领域的和谐发展。