市国家税务局日前发布通知，通知明确：5月1日起正式执行“营改增”，个人出售二手房，统一将征收营业税改为增值税。
通知说，此次改征对个人纳税人出售住房所涉及的税务交易流程没有变化。个人出售住房涉及的增值税政策延续原营业税相关政策，其中计税金额应换算成不含税销售额：增值税销售额=计税金额÷(1+5%)。出售的住房在今年5月1日后申报纳税的，按增值税计算方法计算缴纳增值税。
[税费计算举例]
●个人出售不满二年的住房
小张于2015年4月以300万元购入80平方米的住房，2016年4月小张签订合同，以500万元的价格出售此房。
原营业税计税方法
2016年4月30日前申报纳税，全额征收营业税，纳税应营业税：500×5%=25万
改征增值税后计税方法
2016年5月1日后申报纳税，全额征收增值税，应缴增值税：500÷(1+5%)×5%=23.8095万元
●个人出售满二年的非普通住房
小张于2013年4月以300万元购入80平方住房，2016年4月小张签订合同，以500万元价格出售此房。
原营业税计税方法
4月30日前申报纳税，差额征收营业税，应缴营业税：(500-300)×5%=10万
改征增值税后计税方法
5月1日后申报纳税，差额征收增值税，应缴增值税：(500-300)÷(1+5%)×5%=9.5238万元
●个人出售满二年的普通住房
原营业税计税方法：免征营业税
改征增值税后计税方法：免征增值税
市国家税务局日前发布通知，通知明确：5月1日起正式执行“营改增”，个人出售二手房，统一将征收营业税改为增值税。
通知说，此次改征对个人纳税人出售住房所涉及的税务交易流程没有变化。个人出售住房涉及的增值税政策延续原营业税相关政策，其中计税金额应换算成不含税销售额：增值税销售额=计税金额÷(1+5%)。出售的住房在今年5月1日后申报纳税的，按增值税计算方法计算缴纳增值税。
[税费计算举例]
●个人出售不满二年的住房
小张于2015年4月以300万元购入80平方米的住房，2016年4月小张签订合同，以500万元的价格出售此房。
原营业税计税方法
2016年4月30日前申报纳税，全额征收营业税，纳税应营业税：500×5%=25万
改征增值税后计税方法
2016年5月1日后申报纳税，全额征收增值税，应缴增值税：500÷(1+5%)×5%=23.8095万元
●个人出售满二年的非普通住房
小张于2013年4月以300万元购入80平方住房，2016年4月小张签订合同，以500万元价格出售此房。
原营业税计税方法
4月30日前申报纳税，差额征收营业税，应缴营业税：(500-300)×5%=10万
改征增值税后计税方法
5月1日后申报纳税，差额征收增值税，应缴增值税：(500-300)÷(1+5%)×5%=9.5238万元
●个人出售满二年的普通住房
原营业税计税方法：免征营业税
改征增值税后计税方法：免征增值税