房地产开发企业建安成本会计核算分析与税务检查方法
建安成本是建筑和安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分，是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费） 、设备采购费用和安装工程费用。建筑工程按功能分为住宅建筑和公共建筑。住宅建筑主要是指提供家庭和集体生活起
建安成本是建筑和安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分，是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费） 、设备采购费用和安装工程费用。建筑工程按功能分为住宅建筑和公共建筑。住宅建筑主要是指提供家庭和集体生活起居用的建筑物，如住宅、公寓、别墅、宿舍。公共建筑：主要是指提供人们进行各种社会活动的建筑物，其中包括： 机关、企事业单位的办公楼行政办公建筑和学校、图书馆、文化宫、托儿所、幼儿园等等托教建筑、文教建筑；商店、商场、购物中心等商业建筑，航空港、水路客运站、火车站、汽车站、地铁站等交通建筑，电信楼、广播电视台、邮电局等通讯广播建筑；公园、动物园、植物园、亭台楼榭等园林建筑；旅馆、宾馆、招待所等旅馆建筑；医院、门诊部、疗养院等医疗建筑；体育馆、体育场、健身房、游泳池等体育建筑；电影院、剧院、购物中心等观览建筑；纪念堂、纪念碑、陵园等纪念性的建筑：如监狱、派出所、消防站其他建筑类。安装工程包括：工程建筑通用机械设备安装工程，建筑电气安装工程， 建筑管道安装工程，建筑通风空调安装工程，建筑自控仪表安装工程。与此相对应，建安成本也就包括住宅建筑成本公建成本和安装成本。本文在分析住宅建筑中商品房成本、经营房成本、周转房成本、代建房成本会计核算的一般原理的基础上，重点阐述房地产企业建安成本存在问题与检查方法与技巧。
一 房地产企业建安成本会计核算分析
房地产开发企业建筑安装等工程的施工可以采用自营方式也可以采用发包方式进行。采用自营方式的建筑安装如果工程规模不大，在施工工程中发生的各项工程费用可直接计入开发成本的核算对象。
借：开发成本———房屋开发成本
贷：原材料或库存材料银行存款
应付工资或应付职工薪酬
如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的可根据需要设置“工程施工”科目，用来核算和归集自营工程费用并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定标准，定期分配计入有关工程成本。
发生材料费、人工费、机械使用费和其他直接费由于直接耗用于施工工程叫直接费，可以直接计入“工程施工”和各项工程成本。
借：工程施工———151出租房建筑工程
———152商品房建筑工程
———153代建房建筑工程
———机械使用费
贷：原材料或银行存款
贷：材料成本差异
贷：应付工资或应付职工薪酬
贷：累计折旧
贷：周转材料
施工单位因采用机械化施工使用铲车、压路机、挖掘机等施工机械而发生的各项费用，一般另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独计入工程成本的“机械使用费”项目的。施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，是在“施工间接费用”科目进行。发生各项施工间接费用，都要自“库存材料或原材料、低值易耗品、材料成本差异、应付工资、应付福利费（新准则合并为应付职工薪酬） 、银行存款、现金、累计折旧、待摊费用（新准则取消该科目） ”等科目的贷方转入“施工间接费用”科目的借方。如施工单位搭建有为进行施工所必须的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先计入“递延资产”（行业会计制度使用）或“长期待摊费用”科目，然后分月摊销计入“施工间接费用”科目。
施工间接费用的明细分类核算，一般按施工单位设置施工间接费用明细分类帐，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用的各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。
如某施工单位在2007年7月份计发生施工间接费用20538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：
101 商品房建筑工程直接费141000元
施工间接费用定额为直接费的6%
102商品房建筑工程直接费126000元
施工间接费用定额为直接费的6%
151出租房建筑工程直接费59000元
施工间接费用定额为直接费的6%
则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：
101商品房建筑工程：
141000元×6% ×20538 元/141000 元×6% +126000元×6% + 59000元×6%= 8460元×20538元/19560元= 8460元×105%= 8883元
102商品房建筑工程：
126000元×6% ×20538元/19560元= 7560元×105% = 7938元
151出租房建筑工程：
59000元×6% ×20538 元/19560 元= 3540 元×105% = 3717元
记账：
对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”科目的贷方转入“工程施工”科目的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：
借：工程施工20538
贷：施工间接费20538
对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”科目的贷方转入“工程施工”科目的借方，并计入各项工程成本的“施工间接费”项目。
借：工程施工———151出租房建筑工程
———152商品房建筑工程
———153代建房建筑工程
贷：施工间接费用
工程施工成本明细分类帐中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”科目的贷方转入“开发成本”或“生产成本”科目的借方。
借：开发成本贷：工程施工———151出租房建筑工程
———152商品房建筑工程
———153代建房建筑工程
自营工程成本核算程序归纳如下：
（1）根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类帐；
（2）按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、拆旧等费用；
（3）分配机械使用费、其他直接费和施工间接费；
（4）计算各月施工工程实际成本；
（5） 根据完工报告，结算工程施工成本明细分类帐中的实际总成本，并与预算成本对比分析。
对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程擅长工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。
工程价款结算的办法。开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定，从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。
1、按月结算：就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等具有个体性的特点，但不同的工程都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据验收合格的月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标发包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。
2、分段结算：就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位） ,如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价预付款后进行结算。
3、竣工一次结算：开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。
不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95%。结算双方可以在5%的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，等工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。
又由承包施工企业在开工前储备工程施工所需主要建筑材料、结构件的，发包开发企业
可根据承包施工企业的要求在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，于后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。
在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75%的情况下，预付备料款的额度就为当年工程价值的25%。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50%时，就可将超过发包工程价值50%部分的工程价款的50% ,抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值的25% （50% ×50% ）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开发，施工所需的建筑材料、结构件一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。 应付工程款和预付备料款、工程款的核算。开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款———应付工程款”和“预付账款———预付承包单位款”两个科目进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款———预付承包单位款”科目的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本或生产成本———房屋开发成本”等科目的借方和“应付账款———应付工程款”科目的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款———预付承包单位款”科目的贷方，“应付账款———应付工程款”科目的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款———应付工程款”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。
如某开发企业某项发包工程年度合同总值为600000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150000元， 则在用银行存款支付时， 应作如下分录入账：
借：预付账款———预付承包单位款 150000
贷：银行存款 150000
9月份根据施工企业当月施工计算所列工作量的二分之一即35000 元，用银行存款预付工程款时，应作：
借：预付账款———预付承包单位款35000
贷：银行存款 35000
10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算帐单中的已完工程价值为75000元，减去应扣回预付备料款18000元。月中预付工程款35000元，尚应支付工程款22000元（75000元- 18000元- 35000元） ,应作：
借：开发成本或生产成本 75000
贷：预付账款———预付承包单位款53000
应付账款———应付工程款 22000
用银行存款支付应付工程款时，应作：
借：应付账款———应付工程款 22000
贷：银行存款 22000
二 房地产开发企业建安成本存在的问题
建筑安装工程费，主要问题是成本不实。鉴于房地产行业工期较长的特点（账面上体现销售收入时，成本仍无法据实核算） ,一般采取按预算（结算）合同或账面实际列支数在当年度预列支，待建安工程验收合格并付款后再开具发票结算。实际执行中往往存在企业成本核算混乱，收入与支出不相匹配等问题：主要表现为：
1、以收抵支。
也就是以商品房抵偿工程款。房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入，偷逃企业所得税的目的。
2、假票入账。
工程结算后以假发票入账。主要原因是个人承接工程挂靠建筑公司，开具假发票达到偷税目的；其次是工程结算款中已含三材（钢材、木材、水泥）成本，又开具购买三材假发票，有意虚列、挤占成本。此外，工程已综合验收几年，仍迟迟未取得结算发票，长期挂预提成本账的也大量存在。
3、普遍挂靠。
建筑市场管理办法规定私营和外商房地产开发企业房屋建造是不需要招投标。实践普遍存在挂靠有资质的施工企业，房地产开发企业仅上交管理费。开发项目实质上由开发商组织施工，工程价款金额由被挂靠单位虚开发票，交开发商入账。
4、普遍付现。
售房款不进开户银行，存入老板亲戚私人银行账卡，以付现的方式支付给有资质的施工企业。税务局质疑时企业辨解税收并没有规定不能付现结算。施工企业普遍实行核定征收，总的税负是5.55%。称俗包税（劳务提供发生主管地税务机关征1%个税） ,普遍不按要求建账建证。如为国营企业采购材料物资的发票直接开给施工企业。
5、成本虚列。
多数房地产企业由于工期长，与建安企业结算未了结，对成本采取支付多少，就列支多少，未按已售房面积配比结转成本。有的将“待安装设备”、“住宅剩余物资”也结转到商品房销售成本，造成成本虚增。还有存在大量的不合法的凭证或没有取得凭证而计入开发成本。比如：以收据支付工程款，既影响了工程成本的及时结转， 又给建筑施工企业偷税欠税提供了机会。
6、工程项目决算不及时。
工程结算与项目结算时间不一致。工程结算施工完成后进行时间明确涉及工程款支付不易拖拉。项目结算各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成，不影响销售，计划中的公建设施不能实施或押金收回久拖不决都会影响整个开发项目的完全建造进而影响决算。大部分开发企业开发项目已完工且也交付使用，住宅有的已全部销售，该项目利润理应得到体现，但目前多数项目工程均未办理决算，无法核实其真实成本，因而也就无法真实反映企业盈亏情况。
7、预付款大大超过合同价款。
除了改变原设计规模，增加楼层面积等正常因素外，有的企业付款后以现金取走；有的利用同属一集团的关系，预付款与往来款混同，而建筑公司又归地税管征，难以查证；有的企业干脆直接领取现金作为预付工程款的原始凭证。
8、关联交易问题较多。
当前房地产开发企业大多是多种经营， 既有建筑业， 又有加工业；既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时， 也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业利用享受税收优惠的关联企业转移利润，达到少缴或不缴税款的目的。 如：甲房地产开发公司委托一新办享受免税政策的乙房地产经纪公司为其销售房屋， 销售面积为120000平方米，每平方米6000元，超过部分归乙房地产经纪公司。经了解，该开发产品的成本为每平方米为5890元，市场价格在7000元左右，甲房地产开发公司与乙房地产经纪公司为共同的股东持股。这样，利润体现在享受免税的经纪公司，少缴了企业所得税。
同样，还有的企业以设计费、咨询费用名义将大额款项支付给享受税收优惠的关联企业。
三 房地产企业建安成本税务审核分析与检查
近几年，房地产市场呈现出前所未有的繁荣景象，随着房价的不断攀升，房地产开发商的利润越来越高。但在开发商的财务报表上，反映的利润并不高，有的甚至体现亏损。这种奇怪现象的背后，隐含着不少玄机。现外商房地产投资企业和私营房地产企业的工程不须公开向社会招标，不少采用挂靠、承包方式，用建筑企业牌子，自己组织施工，通过虚假的人工费和材料发票冲抵施工成本，再由施工企业多开据建安发票给房地产企业冲抵开发成本。其结果是，开发企业以支付购买、代开发票的1%手续费和建筑业3. 3%的税金，换取了冲抵33%或25%企业所得税及土地增值税的巨大利益。
大量事实表明，以虚列开发成本、多转销售成本手段偷逃企业所得税，是房地产企业最为普遍、最为突出的问题。由于这种情况牵涉到相关的施工企业，采用一般账簿检查方法，是很难发现的。但只要我们对本地各种工程造价有一定的了解，就不难发现这些猫腻。
（一）识读施工图纸和建筑分类
在建筑施工过程中，所有施工项目都是按照图纸的要求来施工完成的，工人看不懂图纸就谈不上建造高楼大厦，税务人员看不懂图纸就谈不上建安成本的深入检查。所以，“识图”对一名税务人员来说相当重要，对建安成本的税务检查起着辅助甚至举足轻重的作用。首先要建筑工程图的成图原理和识图方法，包括：三面正投影图、剖面图和断面图，通过学习，使税务人员尽快建立空间想象力；建筑物平面图、立面图、剖面图、建筑详图的形成与识读方法。其次要了解结构施工图的形成和施工图的识读，包括：基础图、楼层结构布置图、楼梯详图、配筋图等图的形成与识读方法及读图注意事项。另外，了解构件、配件的有关内容。其三了解外线工程图、内线工程图、防雷接地工程图的读识方法。外线工程图包括：架空线路工程平面图和电缆线路平面图。内线工程图包括：内线工程系统图和内线工程平面图。防雷接地工程图包括：建筑物防雷接地平面图、变配电工程防雷接地平面图、建筑物电气系统接地系统图和平面图。其四介绍了变配电工程图的读识方法，包括：高压系统图、低压系统图、变配电室平面图、变配电室剖面图的读识方法，其五了解在弱电工程中，电视工程系统图及平面图、电话系统图及平面图、消防工程系统图及平面图的读识方法，其五了解建筑给排水施工图的基本知识，包括管道图的基本画法、施工图的分类及组成、施工图的表达特点，以及国家《给水排水制图标准》的相关规定，并根据具体实例了解给排水平面图、系统轴测图的识读方法。其六了解建筑采暖施工图的基本知识，包括：施工图的组成、图样基本画法，以及国家《暖通空调制图标准》的相关规定，并根据具体情况了解采暖平面图、系统轴测图的识读方法。其七了解建筑通风与空调施工图的基本知识，包括：施工图的组成、图样基本画法，以及国家《暖通空调制图标准》的相关规定，并根据具体具体情况了解通风空调平面图、剖面图、系统轴测图的识读方法。
（二）掌握建安成本核算的原理
对于成本划分问题还应进一步明确。如地上、地下成本划分，自建资产和开发产品成本划分、可售面积与不可售面积划分等都无具体规定，而成本确定是计算企业所得税的前提，这些成本项目不能准确归集，就无法保证应纳税所得额的准确。建安成本核算的原理上文已介绍，这里不在累述。
（三）建立税负与成本分析模型
假设房地产每平方米的经营如下：建造成本每平方米1000元，地价每平方米1500元，
取得土地使用权的相关费用每平方米费用300元，销售每平方米5000元。则：有关指标计算如下：
毛利率= 2200 ÷5000 = 44%
应纳的流转税： 5000 ×5% （1 + 7% + 3% ） = 275
土地增值税扣除额： （1000 + 1500） ×（1 + 10% +20% ） + 275 = 3525
土地增值税增值额： 5000 - 3250 - 275 = 1475
土地增值的增值额占扣除项目比例= 1475 ÷3525= 41. 84%
应纳土地增值税额： 1475 ×30% = 442. 5
应纳企业所得税额： 5000 - 1000 - 1500 - 300 -275 - 442. 5 = 1482. 5
应纳企业所得税： 1482. 5 ×25% = 370. 625
企业每平方米净利： 1482. 5 - 370. 625= 1111. 875
每平方米税收贡献： 275 + 442 + 370. 625= 1087. 625
税收占收入的比例： 1087. 625 ÷5000 = 21. 7525%
纯利占收入的比例： 993. 225 ÷5000 = 19. 86%
税收与净利的比例： 1087. 625 ÷993. 275= 1. 0949∶1
即占毛利的比例： 1087. 625 ÷2200 = 49. 44%
根据上述原理进行正常成本水平下税收应当占有比例（房地产开发企业应有的税收负担）测算：假设每平方米的建筑造价及地价和为2500元（即A、B 两项之和） ,假设每平方米的杂费为250 元（即D 项的费用） ,假设以收入减除A、B 两项做为毛利率。用毛利率从20% ～95%等差为5%倒推销售额，从中计算出营业税及附加、土地增值税、企业所得税。这就是税负与成本分析模型，它对成本税收检查意义重大。
（四）进行房屋建造概算指标数据的税收分析
解释工程成本经济指标含义。下面表格就工程特征、造价指标、分部分工程造价指标进行了详尽的分析，其中表一为不含地下室的不等高11 - 16层小高层建筑，内墙面和外墙面装饰水平较高。表二为含地下室的17层高层建筑。表三为地下一层地上九层的多层建筑。这三个高档商品房的土建建造成本均不超过1000元。
建造成本中各项指标的结构比例：在土建成本中，按国家预算定额评估各项费用存在着一定的比例水平：
人工费为15%左右，
材料费为55 - 60%,
机械费为7 - 10% ,
间接费为15 - 20% （含其他项目费、工程排污费、工程定额测定费等规费） 。
(五)进行工程经济技术指标分析
对比实际成本，如各项经济指标与当地建设主管部门公布的造价指标相差较大，就应当进一步查明原因。必要时，应到相关的施工企业进行比对稽查。
（六）收集各类别建安成本参数
要经常与工程造价管理部门沟通。要经常浏览相关网站。要有心收集各类建筑品种的成本如写字楼、仓库、店面。如上海五星级酒店的建安成本可作为公建式酒店成本的最高标杆参考。其他酒店同时期的建安成本若高于上海五星级酒店可以视为不正常的造价。如为合理确定工程造价，规范建设工程招投标计价行为，某市2008年确定了建设工程造价参考价。
（1）框架结构造价。按住宅楼、综合楼、厂房分类，造价分别为810元/㎡、850元/㎡、700元/㎡。
（2）混合结构造价。按住宅楼、综合楼、厂房分类，造价分别为710元/㎡、750元/㎡、600元/㎡ ,其中厂房钢机构压型钢板屋面造价560元/㎡ 。
（3）其它结构造价。土木结构造价按混合结构造价的55%计算；自建工程造价按造价的85%计算；办公楼、教学楼、商住楼等按综合楼计算。建设工程造价不含安装费用。
上海市建筑学会生态建设专业委员会主任钱振华教授：以小高层住宅为例，剪力墙总造价的70%,为建筑材料费用，而材料费中的20% ,为钢材费用。也就是说，钢材所占总造价比例为14%。一位曾供职于上海某知名房地产开发企业高层的人士，昨日向《每日经济新闻》透露，钢铁等原材料价格，每年都在递增。不同的建筑结构，对钢材的需求并不相同，但基本上普通住宅每平方米的钢材使用量在50 - 60千克左右。
下面提供2007 年有关商品房造价的两组参考指标：
大连市指标：据有关资料，大连市住宅造价指标如下：砖混结构：多层以下每平米800 - 960元左右；框架结构： 多层每平米100 - 1060 元左右， 高层每平米1200 - 1500 元左右，二十层以上塔楼每平米1500 -1700元左右；别墅每平米710—1000 元左右。注： 大连属北方，建筑增加取暖设施，略高于南方。广州市造价水平：一类企业（30层以上，土建部分）约1300元/m2 ;二类企业（30层以下，土建部分）约1090元/m2 ;三类企业（30层以下，土建部分）约1080元/m2。
（七）应用建筑工程造价的审核技术
建筑工程造价审计的常用方法。我国建筑工程造价的改革刚刚实施，原有的定额计价和改革后的工程量清单计价法正处在双轨并行，逐步过渡阶段，并贯穿于施工图预算、标底编制和工程决算等各个计价环节之中。造价真实性审计的难度进一步加大。在提高审计质量的前提下，为提高审计工作效率，最大限度地节约审计成本，根据建设项目的不同特点采取不同的审计方法显得尤为重要。根据从事造价审计的实践，认为对建筑工程造价的审计有以下方法可与同行交流。
1、全面审计法。是指按照国家或行业建筑工程预算定额的编制顺序或施工的先后顺序，逐一地对全部项目进行审查的方法。其具体计算方法和审查过程与编制施工图预算基本相同。此方法的优点是全面、细致，经审计的工程造价差错比较少、质量比较高，缺点是工作量较大。对于工程量比较小、工艺比较简单、造价编制或报价单位技术力量薄弱，甚至信誉度较低的单位须采用全面审计法。
2、标准图审计法。是指对于利用标准图纸或通过图纸施工的工程项目，先集中审计力量编制标准预算或决算造价，以此为标准，进行对比审计的方法。按标准图纸设计或通用图纸施工的工程一般地面以上结构相同，可集中审计力量细审一份预决算造价，作为这种标准图纸的标准造价；或用这种标准图纸的工程量为标准，对照审计。而对局部不同的部分和设计变更部分作单独审查即可。这种方法的优点是时间短、效果好、定案容易；缺点是只适用按标准图纸设计或施工的工程，适用范围小。
3、分组计算审计法。把分项工程划分为若干组，并把相邻且有一定内在联系的项目编为一组，审计计算同一组中某个分项工程量，利用工程量间具有相同或相似计算基础的关系，再判断同组中其他几个分项工程量。这是一种加快工程量审计速度的方法。
例如：对一般土建工程可以分为以下几个组：
（1）地槽挖土、基础砌体、基础垫层、槽坑回填土、运土分为一组。这一分组中，先将挖地槽土方、基础砌体体积（室外地坪以下部分） 、基础垫层计算出来，而槽坑回填土、外运土的体积按下式确定：
回填土量=挖土量- （基础砌体+垫层体积）余土外运量=基础砌体+垫层体积（2）底层建筑面积、地面面层、地面垫层、楼面面层、楼面找平层、楼板体积、天棚抹灰、天棚刷浆、屋面层分为一组。在这种分组中，先把底层建筑面积、楼（地）面面积计算出来。而楼面找平层、顶棚抹灰、顶棚饰面的工程量与楼地面面积相同；垫层工程量等于地面面积乘以地面厚度；空心楼板工程量由楼面工程量乘以楼板的折算厚度（查表） ;底层建筑面积加挑檐面积，乘以坡度系数（平屋面不乘）就是屋面工程量；底层建筑面积乘以坡度系数（平屋面不
乘）再乘以保温层的平均厚度为保温层的工程量。
（3）内墙外抹灰、外墙内抹灰、外墙内面刷浆、外墙上的门窗和圈过梁、外墙砌体分为一组。在这一组中，首先把各种厚度的内外墙上的门窗面积和过梁体积分别列表填写，然后再计算工程量。在求出墙体面积的基础上，减去门窗面积，再乘以墙厚减圈过梁体积等于墙体积。各项数据均可借鉴使用，从而大大提高了审计工作效率。
4、对比审计法。是指用已经审计的工程造价同拟审类似工程进行对比审计的方法。这种方法一般应根据工程的不同条件和特点区别对待。一是两工程采用同一个施工图，但基础部分和现场条件及变更不尽相同。其拟审计工程基础以上部分可采用对比审计法；不同部分可分别计算或采用相应的审计方法进行审计。二是两个工程设计相同，但建筑面积不同。可根据两个工程建筑面积之比与两个工程分部分项工程量之比例基本一致的特点，将两个工程每平方米建筑面积造价以及每平方米建筑面积的各分部分项工程量进行对比审查。如果基本相同时，说明拟审计工程造价是正确的，或拟审计的分部分项工程量是正确的。反之，说明拟审造价存在问题，应找出差错原因，加以更正。三是拟审工程与已审工程的面积相同，但设计图纸不完全相同时，可把相同部分，如厂房中的柱子、房架、屋面、砖墙等进行工程量的对比审计，不能对比的分部分项工程按图纸或签证计算。
5、筛选审计法。建筑工程虽然有建筑面积和高度的不同，但是它们的各个分部分项工程的工程量、造价、用工量在每个单位面积上的数值变化不大，我们把过去审计积累的这些数据加以汇集、优选、归纳为工程量、造价（价值） 、用工等几个单方基本值表，并注明其适用的建筑标准。这些基本值犹如“筛子孔”，用来筛选各分部分项工程，筛下去的就不予审计了；没有筛下去的就意味着此分部分项的单位建筑面积数值不在基本值范围之内，应对该分部分项工程进行详细审计。
此方法的优点是简单易懂、便于掌握，审计速度和发现问题快。适用于住宅工程或不具备全面审计审查条件的工程。
6、重点抽查审计法。确定工程量大或造价较高、工程结构复杂的工程为重点，确定监理工程师签证的变更工程为重点，确定基础隐蔽工程为重点，确定采用新工艺、新材料工程为重点，确定甲乙双方自行协商增加工程项目为重点。抓住工程造价中的重点进行审计。
（八）积累建安成本分析与税务检查经验
一方面要借外脑，请工程造价中介鉴定建安成本。另一方面要经常学习典型案例拓宽思路、积累经验学习工程预算及审核。下面提供一个实战案例，读者可以从中学习税务检查技巧。如针对房屋的建筑成本，稽查人员可采取“三价对比”的方法来核实该单位是否存在虚列成本的情况。所谓“三价”即预算价、决算价、计入成本价。从理论上来说，决算价与计入成本价应该基本一致，而预算价和决算价、计入成本价在金额上应有所不同，根据工地的实施环境、工程的施工情况，决算价在多数情况下会大于预算价。如果是追加工程，正常情况下则会补签施工合同，说明新增工程的具体情况，如果是其他原因造成的，则会在施工进度表中反映新增支出的原因，并由监理方签字认可。如某税务局针对一房地产企业开发的29栋商品楼涉及数十家施工企业，稽查人员自制了稽查底稿表格，详细罗列了施工企业名称、工程内容、工程预算造价、决算价以及结转成本金额等五个指标，逐一核对，由此发现该公司虚列成本问题。如其中L市某施工企业，预算造价360万元，决算价380 万元，可是经核对结转成本额，竟然结转了2000余万元。是企业纯粹虚开建安业发票，还是以“大头小尾”的方式开具建安业发票，或是另有其他原因？ 稽查人员将以该公司名义开具出来的发票全部复印取证，并到市局征管处核查，结果发现以L市某施工企业开具出来的发票中有三份假发票，金额达到1713万元。既然这一家施工单位有开具假发票的行为，那么其他施工单位也可能存在同样的情况。于是，稽查人员对所有施工企业开具的发票进行检查核实，经市局征管处鉴定，有三家施工单位涉嫌开具假发票17张，总计金额为6743万元，有一家施工单位开具其他单位购买的真建安发票2张（即发票开具方与发票购买方不一致） ,金额为735万元，其中大
多数是以转账支票的方式支付出去。假发票查出来了，然而，这些假发票是施工企业自主开具的，还是该公司与施工企业合谋开具的，还是该公司为偷逃国家税款自开假发票虚列成本的？
通过局域网的征管系统查询，稽查人员查到了这四家施工单位的办公地点及联系方式。通过询问调查，开具17张假发票的三家施工单位均否认了开具假发票行为，一致认定对这17 张假发票自己完全不知情，且没有提供发票所载业务。而对另外2张发票的购买单位进行调查时发现，该发票购买单位是因为该公司以支付剩余工程款为条件，要求其提供给该公司两份空白发票，对该公司开具的具体金额一无所知。
为落实这19张发票所载金额的资金流向，形成一个完整的证据链，为案件的定性和可能的移送、起诉工作提供强有力的证据支持，稽查人员分析，如果转账收款方是这四家单位，则这四家施工企业做了虚假证言，要进一步查明原因；如果转账收款方不是这四家单位，则要找到收款单位，查明收款原因。通过向金融机构查询，落实了20余张转账支票金额的去向，取得了银行机构原始凭证的复印件，证实收款单位与发票开具方完全不一致，实际收款方涉及到9家企业。专案组成员通过市局征管信息系统和市工商局查找到5家企业在册，其余已注销。通过对5家企业的调查及相关证据资料的取证，证实该公司向这5家企业转账实际上是归还借款，而不是支付给他们的“工程款”。由于另外4家企业的收款情况无法落实，稽查局提请公安机关提前介入，一起对该公司负责人进行突击询问调查，在大量的证据面前，企业负责人不得不承认了全部19张发票确系企业自开，内容实际上是归还借款，目的是为了偷逃国家税款。
房地产开发企业建安成本会计核算分析与税务检查方法
建安成本是建筑和安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分，是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费） 、设备采购费用和安装工程费用。建筑工程按功能分为住宅建筑和公共建筑。住宅建筑主要是指提供家庭和集体生活起
建安成本是建筑和安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分，是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费） 、设备采购费用和安装工程费用。建筑工程按功能分为住宅建筑和公共建筑。住宅建筑主要是指提供家庭和集体生活起居用的建筑物，如住宅、公寓、别墅、宿舍。公共建筑：主要是指提供人们进行各种社会活动的建筑物，其中包括： 机关、企事业单位的办公楼行政办公建筑和学校、图书馆、文化宫、托儿所、幼儿园等等托教建筑、文教建筑；商店、商场、购物中心等商业建筑，航空港、水路客运站、火车站、汽车站、地铁站等交通建筑，电信楼、广播电视台、邮电局等通讯广播建筑；公园、动物园、植物园、亭台楼榭等园林建筑；旅馆、宾馆、招待所等旅馆建筑；医院、门诊部、疗养院等医疗建筑；体育馆、体育场、健身房、游泳池等体育建筑；电影院、剧院、购物中心等观览建筑；纪念堂、纪念碑、陵园等纪念性的建筑：如监狱、派出所、消防站其他建筑类。安装工程包括：工程建筑通用机械设备安装工程，建筑电气安装工程， 建筑管道安装工程，建筑通风空调安装工程，建筑自控仪表安装工程。与此相对应，建安成本也就包括住宅建筑成本公建成本和安装成本。本文在分析住宅建筑中商品房成本、经营房成本、周转房成本、代建房成本会计核算的一般原理的基础上，重点阐述房地产企业建安成本存在问题与检查方法与技巧。
一 房地产企业建安成本会计核算分析
房地产开发企业建筑安装等工程的施工可以采用自营方式也可以采用发包方式进行。采用自营方式的建筑安装如果工程规模不大，在施工工程中发生的各项工程费用可直接计入开发成本的核算对象。
借：开发成本———房屋开发成本
贷：原材料或库存材料银行存款
应付工资或应付职工薪酬
如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的可根据需要设置“工程施工”科目，用来核算和归集自营工程费用并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定标准，定期分配计入有关工程成本。
发生材料费、人工费、机械使用费和其他直接费由于直接耗用于施工工程叫直接费，可以直接计入“工程施工”和各项工程成本。
借：工程施工———151出租房建筑工程
———152商品房建筑工程
———153代建房建筑工程
———机械使用费
贷：原材料或银行存款
贷：材料成本差异
贷：应付工资或应付职工薪酬
贷：累计折旧
贷：周转材料
施工单位因采用机械化施工使用铲车、压路机、挖掘机等施工机械而发生的各项费用，一般另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独计入工程成本的“机械使用费”项目的。施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，是在“施工间接费用”科目进行。发生各项施工间接费用，都要自“库存材料或原材料、低值易耗品、材料成本差异、应付工资、应付福利费（新准则合并为应付职工薪酬） 、银行存款、现金、累计折旧、待摊费用（新准则取消该科目） ”等科目的贷方转入“施工间接费用”科目的借方。如施工单位搭建有为进行施工所必须的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先计入“递延资产”（行业会计制度使用）或“长期待摊费用”科目，然后分月摊销计入“施工间接费用”科目。
施工间接费用的明细分类核算，一般按施工单位设置施工间接费用明细分类帐，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用的各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。
如某施工单位在2007年7月份计发生施工间接费用20538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：
101 商品房建筑工程直接费141000元
施工间接费用定额为直接费的6%
102商品房建筑工程直接费126000元
施工间接费用定额为直接费的6%
151出租房建筑工程直接费59000元
施工间接费用定额为直接费的6%
则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：
101商品房建筑工程：
141000元×6% ×20538 元/141000 元×6% +126000元×6% + 59000元×6%= 8460元×20538元/19560元= 8460元×105%= 8883元
102商品房建筑工程：
126000元×6% ×20538元/19560元= 7560元×105% = 7938元
151出租房建筑工程：
59000元×6% ×20538 元/19560 元= 3540 元×105% = 3717元
记账：
对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”科目的贷方转入“工程施工”科目的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：
借：工程施工20538
贷：施工间接费20538
对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”科目的贷方转入“工程施工”科目的借方，并计入各项工程成本的“施工间接费”项目。
借：工程施工———151出租房建筑工程
———152商品房建筑工程
———153代建房建筑工程
贷：施工间接费用
工程施工成本明细分类帐中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”科目的贷方转入“开发成本”或“生产成本”科目的借方。
借：开发成本贷：工程施工———151出租房建筑工程
———152商品房建筑工程
———153代建房建筑工程
自营工程成本核算程序归纳如下：
（1）根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类帐；
（2）按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、拆旧等费用；
（3）分配机械使用费、其他直接费和施工间接费；
（4）计算各月施工工程实际成本；
（5） 根据完工报告，结算工程施工成本明细分类帐中的实际总成本，并与预算成本对比分析。
对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程擅长工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。
工程价款结算的办法。开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定，从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。
1、按月结算：就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等具有个体性的特点，但不同的工程都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据验收合格的月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标发包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。
2、分段结算：就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位） ,如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价预付款后进行结算。
3、竣工一次结算：开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。
不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95%。结算双方可以在5%的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，等工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。
又由承包施工企业在开工前储备工程施工所需主要建筑材料、结构件的，发包开发企业
可根据承包施工企业的要求在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，于后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。
在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75%的情况下，预付备料款的额度就为当年工程价值的25%。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50%时，就可将超过发包工程价值50%部分的工程价款的50% ,抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值的25% （50% ×50% ）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开发，施工所需的建筑材料、结构件一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。 应付工程款和预付备料款、工程款的核算。开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款———应付工程款”和“预付账款———预付承包单位款”两个科目进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款———预付承包单位款”科目的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本或生产成本———房屋开发成本”等科目的借方和“应付账款———应付工程款”科目的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款———预付承包单位款”科目的贷方，“应付账款———应付工程款”科目的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款———应付工程款”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。
如某开发企业某项发包工程年度合同总值为600000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150000元， 则在用银行存款支付时， 应作如下分录入账：
借：预付账款———预付承包单位款 150000
贷：银行存款 150000
9月份根据施工企业当月施工计算所列工作量的二分之一即35000 元，用银行存款预付工程款时，应作：
借：预付账款———预付承包单位款35000
贷：银行存款 35000
10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算帐单中的已完工程价值为75000元，减去应扣回预付备料款18000元。月中预付工程款35000元，尚应支付工程款22000元（75000元- 18000元- 35000元） ,应作：
借：开发成本或生产成本 75000
贷：预付账款———预付承包单位款53000
应付账款———应付工程款 22000
用银行存款支付应付工程款时，应作：
借：应付账款———应付工程款 22000
贷：银行存款 22000
二 房地产开发企业建安成本存在的问题
建筑安装工程费，主要问题是成本不实。鉴于房地产行业工期较长的特点（账面上体现销售收入时，成本仍无法据实核算） ,一般采取按预算（结算）合同或账面实际列支数在当年度预列支，待建安工程验收合格并付款后再开具发票结算。实际执行中往往存在企业成本核算混乱，收入与支出不相匹配等问题：主要表现为：
1、以收抵支。
也就是以商品房抵偿工程款。房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入，偷逃企业所得税的目的。
2、假票入账。
工程结算后以假发票入账。主要原因是个人承接工程挂靠建筑公司，开具假发票达到偷税目的；其次是工程结算款中已含三材（钢材、木材、水泥）成本，又开具购买三材假发票，有意虚列、挤占成本。此外，工程已综合验收几年，仍迟迟未取得结算发票，长期挂预提成本账的也大量存在。
3、普遍挂靠。
建筑市场管理办法规定私营和外商房地产开发企业房屋建造是不需要招投标。实践普遍存在挂靠有资质的施工企业，房地产开发企业仅上交管理费。开发项目实质上由开发商组织施工，工程价款金额由被挂靠单位虚开发票，交开发商入账。
4、普遍付现。
售房款不进开户银行，存入老板亲戚私人银行账卡，以付现的方式支付给有资质的施工企业。税务局质疑时企业辨解税收并没有规定不能付现结算。施工企业普遍实行核定征收，总的税负是5.55%。称俗包税（劳务提供发生主管地税务机关征1%个税） ,普遍不按要求建账建证。如为国营企业采购材料物资的发票直接开给施工企业。
5、成本虚列。
多数房地产企业由于工期长，与建安企业结算未了结，对成本采取支付多少，就列支多少，未按已售房面积配比结转成本。有的将“待安装设备”、“住宅剩余物资”也结转到商品房销售成本，造成成本虚增。还有存在大量的不合法的凭证或没有取得凭证而计入开发成本。比如：以收据支付工程款，既影响了工程成本的及时结转， 又给建筑施工企业偷税欠税提供了机会。
6、工程项目决算不及时。
工程结算与项目结算时间不一致。工程结算施工完成后进行时间明确涉及工程款支付不易拖拉。项目结算各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成，不影响销售，计划中的公建设施不能实施或押金收回久拖不决都会影响整个开发项目的完全建造进而影响决算。大部分开发企业开发项目已完工且也交付使用，住宅有的已全部销售，该项目利润理应得到体现，但目前多数项目工程均未办理决算，无法核实其真实成本，因而也就无法真实反映企业盈亏情况。
7、预付款大大超过合同价款。
除了改变原设计规模，增加楼层面积等正常因素外，有的企业付款后以现金取走；有的利用同属一集团的关系，预付款与往来款混同，而建筑公司又归地税管征，难以查证；有的企业干脆直接领取现金作为预付工程款的原始凭证。
8、关联交易问题较多。
当前房地产开发企业大多是多种经营， 既有建筑业， 又有加工业；既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时， 也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业利用享受税收优惠的关联企业转移利润，达到少缴或不缴税款的目的。 如：甲房地产开发公司委托一新办享受免税政策的乙房地产经纪公司为其销售房屋， 销售面积为120000平方米，每平方米6000元，超过部分归乙房地产经纪公司。经了解，该开发产品的成本为每平方米为5890元，市场价格在7000元左右，甲房地产开发公司与乙房地产经纪公司为共同的股东持股。这样，利润体现在享受免税的经纪公司，少缴了企业所得税。
同样，还有的企业以设计费、咨询费用名义将大额款项支付给享受税收优惠的关联企业。
三 房地产企业建安成本税务审核分析与检查
近几年，房地产市场呈现出前所未有的繁荣景象，随着房价的不断攀升，房地产开发商的利润越来越高。但在开发商的财务报表上，反映的利润并不高，有的甚至体现亏损。这种奇怪现象的背后，隐含着不少玄机。现外商房地产投资企业和私营房地产企业的工程不须公开向社会招标，不少采用挂靠、承包方式，用建筑企业牌子，自己组织施工，通过虚假的人工费和材料发票冲抵施工成本，再由施工企业多开据建安发票给房地产企业冲抵开发成本。其结果是，开发企业以支付购买、代开发票的1%手续费和建筑业3. 3%的税金，换取了冲抵33%或25%企业所得税及土地增值税的巨大利益。
大量事实表明，以虚列开发成本、多转销售成本手段偷逃企业所得税，是房地产企业最为普遍、最为突出的问题。由于这种情况牵涉到相关的施工企业，采用一般账簿检查方法，是很难发现的。但只要我们对本地各种工程造价有一定的了解，就不难发现这些猫腻。
（一）识读施工图纸和建筑分类
在建筑施工过程中，所有施工项目都是按照图纸的要求来施工完成的，工人看不懂图纸就谈不上建造高楼大厦，税务人员看不懂图纸就谈不上建安成本的深入检查。所以，“识图”对一名税务人员来说相当重要，对建安成本的税务检查起着辅助甚至举足轻重的作用。首先要建筑工程图的成图原理和识图方法，包括：三面正投影图、剖面图和断面图，通过学习，使税务人员尽快建立空间想象力；建筑物平面图、立面图、剖面图、建筑详图的形成与识读方法。其次要了解结构施工图的形成和施工图的识读，包括：基础图、楼层结构布置图、楼梯详图、配筋图等图的形成与识读方法及读图注意事项。另外，了解构件、配件的有关内容。其三了解外线工程图、内线工程图、防雷接地工程图的读识方法。外线工程图包括：架空线路工程平面图和电缆线路平面图。内线工程图包括：内线工程系统图和内线工程平面图。防雷接地工程图包括：建筑物防雷接地平面图、变配电工程防雷接地平面图、建筑物电气系统接地系统图和平面图。其四介绍了变配电工程图的读识方法，包括：高压系统图、低压系统图、变配电室平面图、变配电室剖面图的读识方法，其五了解在弱电工程中，电视工程系统图及平面图、电话系统图及平面图、消防工程系统图及平面图的读识方法，其五了解建筑给排水施工图的基本知识，包括管道图的基本画法、施工图的分类及组成、施工图的表达特点，以及国家《给水排水制图标准》的相关规定，并根据具体实例了解给排水平面图、系统轴测图的识读方法。其六了解建筑采暖施工图的基本知识，包括：施工图的组成、图样基本画法，以及国家《暖通空调制图标准》的相关规定，并根据具体情况了解采暖平面图、系统轴测图的识读方法。其七了解建筑通风与空调施工图的基本知识，包括：施工图的组成、图样基本画法，以及国家《暖通空调制图标准》的相关规定，并根据具体具体情况了解通风空调平面图、剖面图、系统轴测图的识读方法。
（二）掌握建安成本核算的原理
对于成本划分问题还应进一步明确。如地上、地下成本划分，自建资产和开发产品成本划分、可售面积与不可售面积划分等都无具体规定，而成本确定是计算企业所得税的前提，这些成本项目不能准确归集，就无法保证应纳税所得额的准确。建安成本核算的原理上文已介绍，这里不在累述。
（三）建立税负与成本分析模型
假设房地产每平方米的经营如下：建造成本每平方米1000元，地价每平方米1500元，
取得土地使用权的相关费用每平方米费用300元，销售每平方米5000元。则：有关指标计算如下：
毛利率= 2200 ÷5000 = 44%
应纳的流转税： 5000 ×5% （1 + 7% + 3% ） = 275
土地增值税扣除额： （1000 + 1500） ×（1 + 10% +20% ） + 275 = 3525
土地增值税增值额： 5000 - 3250 - 275 = 1475
土地增值的增值额占扣除项目比例= 1475 ÷3525= 41. 84%
应纳土地增值税额： 1475 ×30% = 442. 5
应纳企业所得税额： 5000 - 1000 - 1500 - 300 -275 - 442. 5 = 1482. 5
应纳企业所得税： 1482. 5 ×25% = 370. 625
企业每平方米净利： 1482. 5 - 370. 625= 1111. 875
每平方米税收贡献： 275 + 442 + 370. 625= 1087. 625
税收占收入的比例： 1087. 625 ÷5000 = 21. 7525%
纯利占收入的比例： 993. 225 ÷5000 = 19. 86%
税收与净利的比例： 1087. 625 ÷993. 275= 1. 0949∶1
即占毛利的比例： 1087. 625 ÷2200 = 49. 44%
根据上述原理进行正常成本水平下税收应当占有比例（房地产开发企业应有的税收负担）测算：假设每平方米的建筑造价及地价和为2500元（即A、B 两项之和） ,假设每平方米的杂费为250 元（即D 项的费用） ,假设以收入减除A、B 两项做为毛利率。用毛利率从20% ～95%等差为5%倒推销售额，从中计算出营业税及附加、土地增值税、企业所得税。这就是税负与成本分析模型，它对成本税收检查意义重大。
（四）进行房屋建造概算指标数据的税收分析
解释工程成本经济指标含义。下面表格就工程特征、造价指标、分部分工程造价指标进行了详尽的分析，其中表一为不含地下室的不等高11 - 16层小高层建筑，内墙面和外墙面装饰水平较高。表二为含地下室的17层高层建筑。表三为地下一层地上九层的多层建筑。这三个高档商品房的土建建造成本均不超过1000元。
建造成本中各项指标的结构比例：在土建成本中，按国家预算定额评估各项费用存在着一定的比例水平：
人工费为15%左右，
材料费为55 - 60%,
机械费为7 - 10% ,
间接费为15 - 20% （含其他项目费、工程排污费、工程定额测定费等规费） 。
(五)进行工程经济技术指标分析
对比实际成本，如各项经济指标与当地建设主管部门公布的造价指标相差较大，就应当进一步查明原因。必要时，应到相关的施工企业进行比对稽查。
（六）收集各类别建安成本参数
要经常与工程造价管理部门沟通。要经常浏览相关网站。要有心收集各类建筑品种的成本如写字楼、仓库、店面。如上海五星级酒店的建安成本可作为公建式酒店成本的最高标杆参考。其他酒店同时期的建安成本若高于上海五星级酒店可以视为不正常的造价。如为合理确定工程造价，规范建设工程招投标计价行为，某市2008年确定了建设工程造价参考价。
（1）框架结构造价。按住宅楼、综合楼、厂房分类，造价分别为810元/㎡、850元/㎡、700元/㎡。
（2）混合结构造价。按住宅楼、综合楼、厂房分类，造价分别为710元/㎡、750元/㎡、600元/㎡ ,其中厂房钢机构压型钢板屋面造价560元/㎡ 。
（3）其它结构造价。土木结构造价按混合结构造价的55%计算；自建工程造价按造价的85%计算；办公楼、教学楼、商住楼等按综合楼计算。建设工程造价不含安装费用。
上海市建筑学会生态建设专业委员会主任钱振华教授：以小高层住宅为例，剪力墙总造价的70%,为建筑材料费用，而材料费中的20% ,为钢材费用。也就是说，钢材所占总造价比例为14%。一位曾供职于上海某知名房地产开发企业高层的人士，昨日向《每日经济新闻》透露，钢铁等原材料价格，每年都在递增。不同的建筑结构，对钢材的需求并不相同，但基本上普通住宅每平方米的钢材使用量在50 - 60千克左右。
下面提供2007 年有关商品房造价的两组参考指标：
大连市指标：据有关资料，大连市住宅造价指标如下：砖混结构：多层以下每平米800 - 960元左右；框架结构： 多层每平米100 - 1060 元左右， 高层每平米1200 - 1500 元左右，二十层以上塔楼每平米1500 -1700元左右；别墅每平米710—1000 元左右。注： 大连属北方，建筑增加取暖设施，略高于南方。广州市造价水平：一类企业（30层以上，土建部分）约1300元/m2 ;二类企业（30层以下，土建部分）约1090元/m2 ;三类企业（30层以下，土建部分）约1080元/m2。
（七）应用建筑工程造价的审核技术
建筑工程造价审计的常用方法。我国建筑工程造价的改革刚刚实施，原有的定额计价和改革后的工程量清单计价法正处在双轨并行，逐步过渡阶段，并贯穿于施工图预算、标底编制和工程决算等各个计价环节之中。造价真实性审计的难度进一步加大。在提高审计质量的前提下，为提高审计工作效率，最大限度地节约审计成本，根据建设项目的不同特点采取不同的审计方法显得尤为重要。根据从事造价审计的实践，认为对建筑工程造价的审计有以下方法可与同行交流。
1、全面审计法。是指按照国家或行业建筑工程预算定额的编制顺序或施工的先后顺序，逐一地对全部项目进行审查的方法。其具体计算方法和审查过程与编制施工图预算基本相同。此方法的优点是全面、细致，经审计的工程造价差错比较少、质量比较高，缺点是工作量较大。对于工程量比较小、工艺比较简单、造价编制或报价单位技术力量薄弱，甚至信誉度较低的单位须采用全面审计法。
2、标准图审计法。是指对于利用标准图纸或通过图纸施工的工程项目，先集中审计力量编制标准预算或决算造价，以此为标准，进行对比审计的方法。按标准图纸设计或通用图纸施工的工程一般地面以上结构相同，可集中审计力量细审一份预决算造价，作为这种标准图纸的标准造价；或用这种标准图纸的工程量为标准，对照审计。而对局部不同的部分和设计变更部分作单独审查即可。这种方法的优点是时间短、效果好、定案容易；缺点是只适用按标准图纸设计或施工的工程，适用范围小。
3、分组计算审计法。把分项工程划分为若干组，并把相邻且有一定内在联系的项目编为一组，审计计算同一组中某个分项工程量，利用工程量间具有相同或相似计算基础的关系，再判断同组中其他几个分项工程量。这是一种加快工程量审计速度的方法。
例如：对一般土建工程可以分为以下几个组：
（1）地槽挖土、基础砌体、基础垫层、槽坑回填土、运土分为一组。这一分组中，先将挖地槽土方、基础砌体体积（室外地坪以下部分） 、基础垫层计算出来，而槽坑回填土、外运土的体积按下式确定：
回填土量=挖土量- （基础砌体+垫层体积）余土外运量=基础砌体+垫层体积（2）底层建筑面积、地面面层、地面垫层、楼面面层、楼面找平层、楼板体积、天棚抹灰、天棚刷浆、屋面层分为一组。在这种分组中，先把底层建筑面积、楼（地）面面积计算出来。而楼面找平层、顶棚抹灰、顶棚饰面的工程量与楼地面面积相同；垫层工程量等于地面面积乘以地面厚度；空心楼板工程量由楼面工程量乘以楼板的折算厚度（查表） ;底层建筑面积加挑檐面积，乘以坡度系数（平屋面不乘）就是屋面工程量；底层建筑面积乘以坡度系数（平屋面不
乘）再乘以保温层的平均厚度为保温层的工程量。
（3）内墙外抹灰、外墙内抹灰、外墙内面刷浆、外墙上的门窗和圈过梁、外墙砌体分为一组。在这一组中，首先把各种厚度的内外墙上的门窗面积和过梁体积分别列表填写，然后再计算工程量。在求出墙体面积的基础上，减去门窗面积，再乘以墙厚减圈过梁体积等于墙体积。各项数据均可借鉴使用，从而大大提高了审计工作效率。
4、对比审计法。是指用已经审计的工程造价同拟审类似工程进行对比审计的方法。这种方法一般应根据工程的不同条件和特点区别对待。一是两工程采用同一个施工图，但基础部分和现场条件及变更不尽相同。其拟审计工程基础以上部分可采用对比审计法；不同部分可分别计算或采用相应的审计方法进行审计。二是两个工程设计相同，但建筑面积不同。可根据两个工程建筑面积之比与两个工程分部分项工程量之比例基本一致的特点，将两个工程每平方米建筑面积造价以及每平方米建筑面积的各分部分项工程量进行对比审查。如果基本相同时，说明拟审计工程造价是正确的，或拟审计的分部分项工程量是正确的。反之，说明拟审造价存在问题，应找出差错原因，加以更正。三是拟审工程与已审工程的面积相同，但设计图纸不完全相同时，可把相同部分，如厂房中的柱子、房架、屋面、砖墙等进行工程量的对比审计，不能对比的分部分项工程按图纸或签证计算。
5、筛选审计法。建筑工程虽然有建筑面积和高度的不同，但是它们的各个分部分项工程的工程量、造价、用工量在每个单位面积上的数值变化不大，我们把过去审计积累的这些数据加以汇集、优选、归纳为工程量、造价（价值） 、用工等几个单方基本值表，并注明其适用的建筑标准。这些基本值犹如“筛子孔”，用来筛选各分部分项工程，筛下去的就不予审计了；没有筛下去的就意味着此分部分项的单位建筑面积数值不在基本值范围之内，应对该分部分项工程进行详细审计。
此方法的优点是简单易懂、便于掌握，审计速度和发现问题快。适用于住宅工程或不具备全面审计审查条件的工程。
6、重点抽查审计法。确定工程量大或造价较高、工程结构复杂的工程为重点，确定监理工程师签证的变更工程为重点，确定基础隐蔽工程为重点，确定采用新工艺、新材料工程为重点，确定甲乙双方自行协商增加工程项目为重点。抓住工程造价中的重点进行审计。
（八）积累建安成本分析与税务检查经验
一方面要借外脑，请工程造价中介鉴定建安成本。另一方面要经常学习典型案例拓宽思路、积累经验学习工程预算及审核。下面提供一个实战案例，读者可以从中学习税务检查技巧。如针对房屋的建筑成本，稽查人员可采取“三价对比”的方法来核实该单位是否存在虚列成本的情况。所谓“三价”即预算价、决算价、计入成本价。从理论上来说，决算价与计入成本价应该基本一致，而预算价和决算价、计入成本价在金额上应有所不同，根据工地的实施环境、工程的施工情况，决算价在多数情况下会大于预算价。如果是追加工程，正常情况下则会补签施工合同，说明新增工程的具体情况，如果是其他原因造成的，则会在施工进度表中反映新增支出的原因，并由监理方签字认可。如某税务局针对一房地产企业开发的29栋商品楼涉及数十家施工企业，稽查人员自制了稽查底稿表格，详细罗列了施工企业名称、工程内容、工程预算造价、决算价以及结转成本金额等五个指标，逐一核对，由此发现该公司虚列成本问题。如其中L市某施工企业，预算造价360万元，决算价380 万元，可是经核对结转成本额，竟然结转了2000余万元。是企业纯粹虚开建安业发票，还是以“大头小尾”的方式开具建安业发票，或是另有其他原因？ 稽查人员将以该公司名义开具出来的发票全部复印取证，并到市局征管处核查，结果发现以L市某施工企业开具出来的发票中有三份假发票，金额达到1713万元。既然这一家施工单位有开具假发票的行为，那么其他施工单位也可能存在同样的情况。于是，稽查人员对所有施工企业开具的发票进行检查核实，经市局征管处鉴定，有三家施工单位涉嫌开具假发票17张，总计金额为6743万元，有一家施工单位开具其他单位购买的真建安发票2张（即发票开具方与发票购买方不一致） ,金额为735万元，其中大
多数是以转账支票的方式支付出去。假发票查出来了，然而，这些假发票是施工企业自主开具的，还是该公司与施工企业合谋开具的，还是该公司为偷逃国家税款自开假发票虚列成本的？
通过局域网的征管系统查询，稽查人员查到了这四家施工单位的办公地点及联系方式。通过询问调查，开具17张假发票的三家施工单位均否认了开具假发票行为，一致认定对这17 张假发票自己完全不知情，且没有提供发票所载业务。而对另外2张发票的购买单位进行调查时发现，该发票购买单位是因为该公司以支付剩余工程款为条件，要求其提供给该公司两份空白发票，对该公司开具的具体金额一无所知。
为落实这19张发票所载金额的资金流向，形成一个完整的证据链，为案件的定性和可能的移送、起诉工作提供强有力的证据支持，稽查人员分析，如果转账收款方是这四家单位，则这四家施工企业做了虚假证言，要进一步查明原因；如果转账收款方不是这四家单位，则要找到收款单位，查明收款原因。通过向金融机构查询，落实了20余张转账支票金额的去向，取得了银行机构原始凭证的复印件，证实收款单位与发票开具方完全不一致，实际收款方涉及到9家企业。专案组成员通过市局征管信息系统和市工商局查找到5家企业在册，其余已注销。通过对5家企业的调查及相关证据资料的取证，证实该公司向这5家企业转账实际上是归还借款，而不是支付给他们的“工程款”。由于另外4家企业的收款情况无法落实，稽查局提请公安机关提前介入，一起对该公司负责人进行突击询问调查，在大量的证据面前，企业负责人不得不承认了全部19张发票确系企业自开，内容实际上是归还借款，目的是为了偷逃国家税款。