股票研究
房地产
[Table_Invest] 评级：
增持
北京限制产业目录出台，京津冀一体化东
行
业风又起
事
侯丽科（分析师）
梁荣（研究助理）
李品科（分析师）
件
0755-23976713 010-59312731 010-59312815 快
[email protected] [email protected] 评
证书编号 S[1**********]04
S[1**********]15
S[1**********]37
本报告导读：
北京出台新增产业禁止和限制目录，对城区新增住宅、商办、医院、高校等进行限制。在北京拥有优质商业物业和棚改项目的公司、以及北京周边储备丰富的公司将受益。
摘要：
[Table_Summary] ● 京津冀一体化行情3月份已经启动。我们在3月2日报告《京津冀一
体化有望提速，区域价值提升可期》中，明确京津冀热点，重点推荐的华夏幸福、荣盛发展，以及受益标的廊坊发展随后一个月都表现优异，受到市场高度关注。此番北京出台新增产业禁止和限制目录，旨
在明确北京首都的战略定位，我们认为可续力京津冀行情。
● 北京新增产业禁止和限制目录对城区新增住宅、商办、医院、高等
证院校等进行了限制。1）目录旨在加快构建北京高精尖的经济结构，券明确首都城市的战略定位。2）东城、西城禁止新增棚改、危改等之研外的住宅项目；东、西、北四环和南三环内，禁止新设营业面积超1究万平的零售商业；再向外一环内，禁止新建酒店、写字楼等（高端产报业功能区除外）。3）五环内，不再批建政府办综合医疗机构，床位数量也不再增加。中等职业和高等院校不再新增占地或扩大办学规模。
告
● 受益线索一：北京核心区域拥有优质商业物业的公司，推荐金融街、
中国国贸。1）受益路径：新增竞争的减少可优化供求格局，物业价值提升预计会加速。2）金融街：坐拥北京核心区域48万方优质商办物业，未来月坛和中信城项目可增加部分自持。3）中国国贸：拥有东三环国贸CBD 86万方稀缺物业，价值大幅低估。4）受益标的：北辰实业，拥有60万方亚运村物业群及53万方国家会议中心及配套。 ● 受益线索二：北京核心区域有棚户区改造/危房改造的公司，推荐北
京城建。1）受益路径：东西城开发较完备，新盘少，大片棚改项目本就稀缺；为提高棚改积极性，预计一二级联动可推广。2）北京城建：南二环望坛附近棚改项目规划建面近100万方，其中包括回迁房约70万方。3）首开股份：北京老牌开发商，预计也有一定棚改项目。 ● 受益线索三：北京周边储备丰富、受益北京产业外迁和转移的公司，
推荐华夏幸福、荣盛发展。1）受益路径：高校、公立医院等若要新建或建分校、分院，预计只能外迁或郊区化，有助于提升北京周边的公共配套，加快城市群和卫星城的形成。2）华夏幸福：京津冀区域受托开发园区估计约1500平方公里，包括北京房山、河北固安、大厂、怀来、香河、任丘等多地。3）荣盛发展：总00万方，河北约600万方；此外，香河还有5000亩土地合作开发框架协议。
● 风险提示：产业外迁速度较慢；北京房地产市场持续低迷
请务必阅读正文之后的免责条款部分
上次评级：
增持
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房地产：《按揭贷款迎来“活水”，销售平稳改善》
2014.07.27
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2014.07.24 房地产：《销售偏淡，去库存是下半年主题》 2014.07.20 房地产：《土地市场冷清，地价或进一步调整》
2014.07.14
房地产：《销售仍低迷，限购放开有望逐步蔓延》
2014.07.13
表1：覆盖公司业绩预测及财务估值 （单位：元，亿股，亿元） 分类 一线 二线 三线 地产+X
商业地产
证券简称 7.25股价 13A EPS 14E EPS 15E EPS 13A PE 14E PE 15E PE 万科A 保利地产 招商地产 金地集团 一线均值 荣盛发展 华夏幸福 首开股份 金科股份 中南建设 苏宁环球 阳光城 北京城建 中华企业 华发股份 鲁商置业 二线均值 深振业A 中洲控股 香江控股 亿城投资 三线均值 华侨城A 中天城投 福星股份 冠城大通 华业地产 地产+X 金融街
9.81 6.20 13.01 9.20 9.56 11.32 29.08 5.33 8.10 8.40 4.60 11.63 8.67 5.07 6.58 3.72 9.32 4.95 11.45 5.06 3.44 6.23 5.13 6.10 6.88 6.49 5.46 6.01 6.53
1.37 1.00 1.63 0.81 1.20 1.54 2.05 0.57 0.85 1.04 0.24 0.62 1.20 0.22 0.66 0.26 0.84 0.52 0.85 0.25 0.15 0.44 0.61 0.84 0.94 1.07 0.35 0.76 0.96
1.72 1.27 2.06 1.08 1.53 2.02 2.87 0.91 1.24 1.50 0.41 0.91 1.65 0.47 1.22 0.31 1.23 0.71 0.90 0.45 0.33 0.60 0.75 1.05 1.22 1.36 0.58 0.99 1.17
2.11 1.57 2.55 1.34 1.89 2.65 3.85 1.21 1.64 1.90 0.53 1.18 2.18 0.60 1.46 0.37 1.60 0.88 1.24 0.77 0.38 0.82 0.94 1.40 1.41 1.64 0.79 1.24 1.41
7.1 6.2 8.0 11.4 7.9 7.4 14.2 9.3 9.5 8.1 19.3 18.6 7.2 23.6 10.0 14.1 11.1 9.6 13.5 20.2 23.0 14.1 8.5 7.3 7.3 6.0 15.5 7.9 6.8
5.7 4.9 6.3 8.5 6.2 5.6 10.1 5.9 6.5 5.6 11.3 12.7 5.3 10.7 5.4 12.0 7.6 6.9 12.7 11.2 10.5 10.4 6.9 5.8 5.6 4.8 9.5 6.1 5.6
4.7 3.9 5.1 6.9 5.0 4.3 7.6 4.4 4.9 4.4 8.7 9.8 4.0 8.5 4.5 10.0 5.8 5.6 9.2 6.6 9.0 7.6 5.5 4.4 4.9 4.0 6.9 4.9 4.6
PB 1.6 1.3 1.3 1.4 1.4 2.0 5.4 0.9 1.2 1.3 2.3 3.6 1.1 1.6 0.9 2.0 2.0 1.7 1.7 2.4 1.2 1.7 1.5 2.4 0.7 1.6 2.2 1.7 0.9
RNAV 16.7 9.5 23.3 8.4 14.5 14.8 32.8 10.6 19.4 15.5 10.1 12.2 23.2 6.2 13.5 10.2 15.3 5.2 14.8 11.2 3.1 8.6 14.5 13.7 13.3 7.4 6.8 11.1 9.3
溢价率 -41% -34% -44% 9% -28% -24% -11% -50% -58% -46% -54% -4% -63% -18% -51% -64% -40% -5% -23% -55% 13% -17% -65% -56% -48% -13% -19% -40% -30%
总市值 1080.6 663.8 335.1 411.4 622.7 214.3 384.7 119.5 93.8 98.1 94.0 121.4 92.5 94.7 53.8 37.2 127.6 66.8 54.8 38.9 49.2 52.4 373.0 78.5 49.0 77.3 77.8 131.1 197.7
总股本 年初涨幅 投资评级 110.2 107.1 25.8 44.7 71.9 18.9 13.2 22.4 11.6 11.7 20.4 10.4 10.7 18.7 8.2 10.0 14.2 13.5 4.8 7.7 14.3 10.1 72.7 12.9 7.1 11.9 14.2 23.8 30.3
28.9% 17.3% -3.4% 40.2% —— 15.5% 44.7% 10.3% 1.9% 21.7% 2.7% 26.0% 12.4% -10.4% -8.8% -3.9% —— 3.7% -9.4% -7.2% -0.5% —— -1.8% 11.5% -0.4% 0.3% 34.5% —— 30.3%
增持 增持 增持 增持 —— 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 —— 增持 增持 增持 增持 —— 增持 增持 增持 增持 增持 —— 增持
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行业事件快评
代理经纪类
中国国贸 阳光股份 世茂股份 商业地产 世联行 整体均值
10.17 4.11 10.25 7.77 9.48 8.15
0.32 0.26 1.40 0.73 0.42 0.79
0.42 0.48 1.81 0.97 0.54 1.08
0.50 0.64 2.34 1.22 0.68 1.39
31.5 16.1 7.3 10.6 22.7 10.3
24.2 8.6 5.7 8.0 17.4 7.5
20.2 6.4 4.4 6.4 14.0 5.9
2.1 0.8 0.8 1.2 4.2 1.8
16.4 7.6 22.6 14.0 13.9 13.3
-38% -46% -55% -42% -32% -35%
102.4 30.8 120.0 112.7 72.4 182.2
10.1 7.5 11.7 14.9 7.6 23.1
-2.4% -19.4% 16.1% —— 9.0% ——
增持 增持 增持 —— 增持 ——
数据来源：wind
、国泰君安证券研究
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3 of 4
本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格
分析师声明
作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。
免责声明
本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。
本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。
本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。
本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。
市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。
本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。
若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。
评级说明
1. 投资建议的比较标准
投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 2. 投资建议的评级标准
报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅。
评级 增持 谨慎增持
股票投资评级
中性 减持 增持
行业投资评级
中性 减持
相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 相对沪深300指数下跌5%以上 明显强于沪深300指数 基本与沪深300指数持平 明显弱于沪深300指数 说明
相对沪深300指数涨幅15%以上 相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间
国泰君安证券研究
地址
上海
上海市浦东新区银城中路168号上海银行大厦29层
邮编 200120 电话 （021）38676666
深圳
深圳市福田区益田路6009号新世界商务中心34层 518026
（0755）23976888
北京
北京市西城区金融大街28号盈泰中心2号楼10层 100140
（010）59312799
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北京出台新增产业禁止和限制目录，对城区新增住宅、商办、医院、高校等进行限制。在北京拥有优质商业物业和棚改项目的公司、以及北京周边储备丰富的公司将受益。
摘要：
[Table_Summary] ● 京津冀一体化行情3月份已经启动。我们在3月2日报告《京津冀一
体化有望提速，区域价值提升可期》中，明确京津冀热点，重点推荐的华夏幸福、荣盛发展，以及受益标的廊坊发展随后一个月都表现优异，受到市场高度关注。此番北京出台新增产业禁止和限制目录，旨
在明确北京首都的战略定位，我们认为可续力京津冀行情。
● 北京新增产业禁止和限制目录对城区新增住宅、商办、医院、高等
证院校等进行了限制。1）目录旨在加快构建北京高精尖的经济结构，券明确首都城市的战略定位。2）东城、西城禁止新增棚改、危改等之研外的住宅项目；东、西、北四环和南三环内，禁止新设营业面积超1究万平的零售商业；再向外一环内，禁止新建酒店、写字楼等（高端产报业功能区除外）。3）五环内，不再批建政府办综合医疗机构，床位数量也不再增加。中等职业和高等院校不再新增占地或扩大办学规模。
告
● 受益线索一：北京核心区域拥有优质商业物业的公司，推荐金融街、
中国国贸。1）受益路径：新增竞争的减少可优化供求格局，物业价值提升预计会加速。2）金融街：坐拥北京核心区域48万方优质商办物业，未来月坛和中信城项目可增加部分自持。3）中国国贸：拥有东三环国贸CBD 86万方稀缺物业，价值大幅低估。4）受益标的：北辰实业，拥有60万方亚运村物业群及53万方国家会议中心及配套。 ● 受益线索二：北京核心区域有棚户区改造/危房改造的公司，推荐北
京城建。1）受益路径：东西城开发较完备，新盘少，大片棚改项目本就稀缺；为提高棚改积极性，预计一二级联动可推广。2）北京城建：南二环望坛附近棚改项目规划建面近100万方，其中包括回迁房约70万方。3）首开股份：北京老牌开发商，预计也有一定棚改项目。 ● 受益线索三：北京周边储备丰富、受益北京产业外迁和转移的公司，
推荐华夏幸福、荣盛发展。1）受益路径：高校、公立医院等若要新建或建分校、分院，预计只能外迁或郊区化，有助于提升北京周边的公共配套，加快城市群和卫星城的形成。2）华夏幸福：京津冀区域受托开发园区估计约1500平方公里，包括北京房山、河北固安、大厂、怀来、香河、任丘等多地。3）荣盛发展：总00万方，河北约600万方；此外，香河还有5000亩土地合作开发框架协议。
● 风险提示：产业外迁速度较慢；北京房地产市场持续低迷
请务必阅读正文之后的免责条款部分
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表1：覆盖公司业绩预测及财务估值 （单位：元，亿股，亿元） 分类 一线 二线 三线 地产+X
商业地产
证券简称 7.25股价 13A EPS 14E EPS 15E EPS 13A PE 14E PE 15E PE 万科A 保利地产 招商地产 金地集团 一线均值 荣盛发展 华夏幸福 首开股份 金科股份 中南建设 苏宁环球 阳光城 北京城建 中华企业 华发股份 鲁商置业 二线均值 深振业A 中洲控股 香江控股 亿城投资 三线均值 华侨城A 中天城投 福星股份 冠城大通 华业地产 地产+X 金融街
9.81 6.20 13.01 9.20 9.56 11.32 29.08 5.33 8.10 8.40 4.60 11.63 8.67 5.07 6.58 3.72 9.32 4.95 11.45 5.06 3.44 6.23 5.13 6.10 6.88 6.49 5.46 6.01 6.53
1.37 1.00 1.63 0.81 1.20 1.54 2.05 0.57 0.85 1.04 0.24 0.62 1.20 0.22 0.66 0.26 0.84 0.52 0.85 0.25 0.15 0.44 0.61 0.84 0.94 1.07 0.35 0.76 0.96
1.72 1.27 2.06 1.08 1.53 2.02 2.87 0.91 1.24 1.50 0.41 0.91 1.65 0.47 1.22 0.31 1.23 0.71 0.90 0.45 0.33 0.60 0.75 1.05 1.22 1.36 0.58 0.99 1.17
2.11 1.57 2.55 1.34 1.89 2.65 3.85 1.21 1.64 1.90 0.53 1.18 2.18 0.60 1.46 0.37 1.60 0.88 1.24 0.77 0.38 0.82 0.94 1.40 1.41 1.64 0.79 1.24 1.41
7.1 6.2 8.0 11.4 7.9 7.4 14.2 9.3 9.5 8.1 19.3 18.6 7.2 23.6 10.0 14.1 11.1 9.6 13.5 20.2 23.0 14.1 8.5 7.3 7.3 6.0 15.5 7.9 6.8
5.7 4.9 6.3 8.5 6.2 5.6 10.1 5.9 6.5 5.6 11.3 12.7 5.3 10.7 5.4 12.0 7.6 6.9 12.7 11.2 10.5 10.4 6.9 5.8 5.6 4.8 9.5 6.1 5.6
4.7 3.9 5.1 6.9 5.0 4.3 7.6 4.4 4.9 4.4 8.7 9.8 4.0 8.5 4.5 10.0 5.8 5.6 9.2 6.6 9.0 7.6 5.5 4.4 4.9 4.0 6.9 4.9 4.6
PB 1.6 1.3 1.3 1.4 1.4 2.0 5.4 0.9 1.2 1.3 2.3 3.6 1.1 1.6 0.9 2.0 2.0 1.7 1.7 2.4 1.2 1.7 1.5 2.4 0.7 1.6 2.2 1.7 0.9
RNAV 16.7 9.5 23.3 8.4 14.5 14.8 32.8 10.6 19.4 15.5 10.1 12.2 23.2 6.2 13.5 10.2 15.3 5.2 14.8 11.2 3.1 8.6 14.5 13.7 13.3 7.4 6.8 11.1 9.3
溢价率 -41% -34% -44% 9% -28% -24% -11% -50% -58% -46% -54% -4% -63% -18% -51% -64% -40% -5% -23% -55% 13% -17% -65% -56% -48% -13% -19% -40% -30%
总市值 1080.6 663.8 335.1 411.4 622.7 214.3 384.7 119.5 93.8 98.1 94.0 121.4 92.5 94.7 53.8 37.2 127.6 66.8 54.8 38.9 49.2 52.4 373.0 78.5 49.0 77.3 77.8 131.1 197.7
总股本 年初涨幅 投资评级 110.2 107.1 25.8 44.7 71.9 18.9 13.2 22.4 11.6 11.7 20.4 10.4 10.7 18.7 8.2 10.0 14.2 13.5 4.8 7.7 14.3 10.1 72.7 12.9 7.1 11.9 14.2 23.8 30.3
28.9% 17.3% -3.4% 40.2% —— 15.5% 44.7% 10.3% 1.9% 21.7% 2.7% 26.0% 12.4% -10.4% -8.8% -3.9% —— 3.7% -9.4% -7.2% -0.5% —— -1.8% 11.5% -0.4% 0.3% 34.5% —— 30.3%
增持 增持 增持 增持 —— 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 —— 增持 增持 增持 增持 —— 增持 增持 增持 增持 增持 —— 增持
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中国国贸 阳光股份 世茂股份 商业地产 世联行 整体均值
10.17 4.11 10.25 7.77 9.48 8.15
0.32 0.26 1.40 0.73 0.42 0.79
0.42 0.48 1.81 0.97 0.54 1.08
0.50 0.64 2.34 1.22 0.68 1.39
31.5 16.1 7.3 10.6 22.7 10.3
24.2 8.6 5.7 8.0 17.4 7.5
20.2 6.4 4.4 6.4 14.0 5.9
2.1 0.8 0.8 1.2 4.2 1.8
16.4 7.6 22.6 14.0 13.9 13.3
-38% -46% -55% -42% -32% -35%
102.4 30.8 120.0 112.7 72.4 182.2
10.1 7.5 11.7 14.9 7.6 23.1
-2.4% -19.4% 16.1% —— 9.0% ——
增持 增持 增持 —— 增持 ——
数据来源：wind
、国泰君安证券研究
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评级说明
1. 投资建议的比较标准
投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 2. 投资建议的评级标准
报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅。
评级 增持 谨慎增持
股票投资评级
中性 减持 增持
行业投资评级
中性 减持
相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 相对沪深300指数下跌5%以上 明显强于沪深300指数 基本与沪深300指数持平 明显弱于沪深300指数 说明
相对沪深300指数涨幅15%以上 相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间
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