以解决问题为导向的土地开发策略规划
摘要：如何盘活历史建设用地实施开发建设，是城市规划、土地储备和经济发展必须面临的问题。然而沉淀多年而未得到开发利用的建设用地，一般会存在农民征地欠款未付清、留用地不落实、产权边界混乱、土地私下买卖、债权债务关系不清等一系列问题尚未得到解决，归根到底是城市规划对地块赋予的市场价值无法解决历史遗留问题。本文以增城市金竹新城为例，以解决问题为导向，从操作、发展和市场的视角来进行开发策略分析，为土地盘活开发和控制性详细规划编制提供一种分析方法。
关键词：历史建设用地，盘活开发，控制性详细规划，收益测算
1. 引言
如何盘活历史建设用地实施开发建设，是城市规划、土地储备和经济发展必须面临的问题。然而，城市中的历史建设用地沉淀多年，总会有种种问题尚未解决，如农民征地欠款未付清、留用地不落实、产权边界混乱、土地私下买卖、债权债务关系不清等。问题久拖不决，归根到底就是城市规划对地块赋予的市场价值无法解决历史遗留问题。
以增城市金竹新城为例，位于增城市核心地区，面积2.65km2，是增城市重点发展片区之一，市政府曾经两度委托著名高校编制控制性详细规划，但由于在规划中对农民、产权、成本等问题未作深入研究，导致方案的可操作性不足，难以指导金竹新城的实际开发工作。有鉴于此，需要从操作、发展和市场的视角来进行开发策略分析，从而指导控制性详细规划调整，为土地盘活开发提供技术支撑。
2. 制约土地盘活开发的问题分析
2.1 用地权属混乱
经过10多年间不断的征用、转卖、出让、划拨、建设等一系列或合法或违法的行为，金竹新城内的土地产权关系已经十分混乱，产权、债权等相互间纠葛不清，给新城再次启动开发带来极大阻碍。涉及问题主要是：（1）原征地单位在征地过程中尚欠农民征地补偿款本息约2500万元，还需要落实提留地21ha （316亩）。（2）原征地公司私下转卖土地带来的遗留问题未得到解决，已经预收280户的单位及个人土地款9611万元，涉及面广、影响大，有待妥善处理。（3）部分用地在银行抵债，且存在银行又再次转卖资产包的现象。（4）由于土地测量不准等因素，部分用地则出现重复出卖的现象，需要补划低偿。（5）部分公建项目在本区选址，涉及占用原规划的农村提留地，需要考虑重新置换。
2.2 问题根源判断
生态环境、用地条件良好是金竹新城的优势，但陷于历史开发的遗留问题，
以解决问题为导向的土地开发策略规划
摘要：如何盘活历史建设用地实施开发建设，是城市规划、土地储备和经济发展必须面临的问题。然而沉淀多年而未得到开发利用的建设用地，一般会存在农民征地欠款未付清、留用地不落实、产权边界混乱、土地私下买卖、债权债务关系不清等一系列问题尚未得到解决，归根到底是城市规划对地块赋予的市场价值无法解决历史遗留问题。本文以增城市金竹新城为例，以解决问题为导向，从操作、发展和市场的视角来进行开发策略分析，为土地盘活开发和控制性详细规划编制提供一种分析方法。
关键词：历史建设用地，盘活开发，控制性详细规划，收益测算
1. 引言
如何盘活历史建设用地实施开发建设，是城市规划、土地储备和经济发展必须面临的问题。然而，城市中的历史建设用地沉淀多年，总会有种种问题尚未解决，如农民征地欠款未付清、留用地不落实、产权边界混乱、土地私下买卖、债权债务关系不清等。问题久拖不决，归根到底就是城市规划对地块赋予的市场价值无法解决历史遗留问题。
以增城市金竹新城为例，位于增城市核心地区，面积2.65km2，是增城市重点发展片区之一，市政府曾经两度委托著名高校编制控制性详细规划，但由于在规划中对农民、产权、成本等问题未作深入研究，导致方案的可操作性不足，难以指导金竹新城的实际开发工作。有鉴于此，需要从操作、发展和市场的视角来进行开发策略分析，从而指导控制性详细规划调整，为土地盘活开发提供技术支撑。
2. 制约土地盘活开发的问题分析
2.1 用地权属混乱
经过10多年间不断的征用、转卖、出让、划拨、建设等一系列或合法或违法的行为，金竹新城内的土地产权关系已经十分混乱，产权、债权等相互间纠葛不清，给新城再次启动开发带来极大阻碍。涉及问题主要是：（1）原征地单位在征地过程中尚欠农民征地补偿款本息约2500万元，还需要落实提留地21ha （316亩）。（2）原征地公司私下转卖土地带来的遗留问题未得到解决，已经预收280户的单位及个人土地款9611万元，涉及面广、影响大，有待妥善处理。（3）部分用地在银行抵债，且存在银行又再次转卖资产包的现象。（4）由于土地测量不准等因素，部分用地则出现重复出卖的现象，需要补划低偿。（5）部分公建项目在本区选址，涉及占用原规划的农村提留地，需要考虑重新置换。
2.2 问题根源判断
生态环境、用地条件良好是金竹新城的优势，但陷于历史开发的遗留问题，