“金域蓝山”花园小区
物业管理实施方案
环宇物业管理有限公司
“金域蓝山”花园小区 物业管理实施方案
目 录
目录................................................................1页 公司简介............................................................3页 第一章 管理服务理念及管理思路 ....................................4页 一、倡导“天天让您满意”的服务理念 ...............................4页 二、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念 .....................4页 三、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念 .........................4页 第二章 资源配置情况 ................................................ 6页 一、管理用房的配置面积和要求........................................ 6页 二、物资装备计划 ............................................. 7页 三、物业管理服务定位 ......................................... 9页 第三章 物业管理经费收支预算 ....................................... 10页一、管理物业资金的筹措与使用....................................... 10页 二、物业管理经费测算............................................... 10页 第四章 各项专业管理工作方案及服务标准 ............................. 14页 一、各项指标的承诺及采取的相应措施................................. 14页 二、公共设备管理................................................... 16页 三、安全管理....................................................... 17页 四、装修管理....................................................... 17页 五、消防管理....................................................... 17页 六、车辆管理....................................................... 19页 第五章 “金域蓝山”智能化系统的管理和维护 ........................ 21页 一、建立设备运行及维护人才队伍..................................... 21页
二、对用户进行多种形式的培训....................................... 21页 三、严格监控装修及其它施工工程..................................... 21页 四、建立供应商档案................................................. 21页 五、处理好入住初期的误报警问题..................................... 21页 六、日常巡视与定期保养............................................. 22页 第六章 物业管理工作岗位职责 ...................................... 23页 一、物业经理岗位职责............................................... 23页 二、物业主管岗位职责............................................... 23页 三、物业管理文员岗位职责........................................... 24页 四、物业管理员岗位职责............................................. 24页 五、物业清洁员岗位职责............................................. 25页 六、维修班长岗位职责............................................... 25页 七、维修工岗位职责................................................. 26页 八、安全管理员岗位职责............................................. 26页 九、财务会计岗位职责............................................... 27页 十、财务出纳岗位职责............................................... 27页 第七章 配合销售的措施 ....................................... 28页 一、前期介入管理 ............................................28页 二、签定物业管理委托合同 ....................................28页 三、提供物业管理咨询 ........................................29页 四、提供物业管理培训 ........................................ 29页 五、协助制作整个小区的标识系统、导向系统 ....................29页 六、根据实际要求，提供其它配合 ..............................29页第八章 “金域蓝山”物业管理优势 .............................30页 第九章 物业管理规章制度和档案的建立和管理 ........................ 31页 一、管理规章制度 ............................................31页 第十章“金域蓝山”接管理后的计划 ............................... 33页 附 “金域蓝山”物业管理合同（草案） ............................. 32页
公司简介
沈阳环宇物业管理有限公司成立于1996年，为国家一级资质物业管理企业。主要经营范围涵盖高档写字楼、酒店式公寓、高档住宅园区以及城市综合体等的物业委托服务及物业顾问服务。
目前公司接管了以国家开发银行辽宁省分行大厦、辽宁平安保险大厦、东方威尼斯花园、沈阳市行政审批服务中心等为代表的几十个品牌管理项目，累计管理面积200余万平方米。其中荣获国优称号2个、省优称号10个、市优称号16个。
公司凭借多年锤炼和沉淀的品牌、人才、管理模式、资金以及客户资源等优势，不断引入国内外先进物业管理理念，注重环境的营造，塑造物业管理品牌，获得了业主的一致赞誉，在社会上树立了良好的企业形象，并取得了骄人的业绩，在物业管理行业中奠定了坚实的基础，成为沈阳市颇具规模和极负盛誉的专业物业公司。 环宇物业矢志于推动中国物业管理事业的发展，崇尚卓越的管理和完善的服务。我们秉承“诚信、高效、精细、创新”的理念，坚持以人为本、持续创新、追求卓越，不断提升员工价值、股东价值和社会价值。公司以质量求生存、以技术为依托、以服务求发展、以信誉为保证，真诚期待能与您携手、共创美好明天！
“金域蓝山”小区内主要设备设施：地下停车场1个，变电站1座，电梯5部，供水泵站，排污泵，地源热泵等。
我们提出构建“金域蓝山文化区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。
文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。
第一章 管理服务理念及管理思路
一、倡导“天天让您满意”的服务理念：
我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则.我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。 二、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。
我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动，努力把“金域蓝山”花园小区创建为精神文明建设的窗口。
三、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念
在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区”。
科学技术的发展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对服务的需求也不断提升。作为二十一世纪的“金域蓝山”花园小区物业管理人，必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。在管理机制上，建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制，建立了多种体系有机结合的激励机制，建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。
第二章 资源配置情况
提要:
1、物资装备坚持经济、实用、节俭的原则进行测算和配置； 2、“金域蓝山”前期开办费人民币总计： 万元。
为确保对“金域蓝山”实施物业管理的高起点和高水平,我们按照科学性和实用性的原则进行论证,并结合实地调研,制订出环宇管理处详细的物资装备计划(详见附表)。 一、 管理用房的配置面积和要求
1．管理用房
根据招标书中提供部分数据，经测算管理用房为220M2，对管理用房拟安排如下:
二、物资装备计划:
附表2：“金域蓝山”管理处维修工具及清洁工具
附表3：“金域蓝山”管理处治安、交通、消防装备
三、物业管理服务定位：
秉承“服务业主、报效社会”的核心理念，我们着力在“金域蓝山”营建安全、舒适、便利的居家及商业环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，实现传统家居理念与现代生活方式的高度共融，塑造同类物业之管理典范。
针对上述销售对象之特征，并结合辽阳本地之文化背景，要想成功达到上述目的，我们大胆设想，运用文化居住区感召力渗入日常的管理和服务之中。我们拟在“金域蓝山”的物业管理中建立以流程运作为基石的需求管理模式，以实现我们所提供之物业管理服务能够持续超越业主的实际需求。我们将在管理服务中着力于以下三个方面：倡导“天天让您满意”的服务文化、推广“平等互动”的服务文化、营建“事业至真、生活至爱”的社区文化、塑造“朴实无华、追求时尚”的审美文化。
第三章 经费收支预算
提要：
在物业管理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业管理收支的基本原则。收入方面， 辽阳市房产局、物价局等政府部门的定价标准执行；政府部门没有规定服务项目的收费标准，坚持略低于市场平均价格执行。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。
一、物业管理资金的筹措与使用
管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此，我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的又一重要内容，确保“金域蓝山”居住区物业管理的经费收支实现良性循环。
二、物业管理经费测算
（一）测算依据及说明
1、根据环宇置业有限公司提供的数据和有关规定。 2、辽阳市有关部门的法规和文件。
3、公司多年的物业管理经验，并参照现行的市场行情。 4、测算总建筑面积为：21万平方米。
5、楼本全、公共设施设备维修费，接管后由施工单位保修，故第一年此项费用支出按常规的70%测算；第二年、第三年按常规费用支出测算。
6、本测算中平方米系指建筑面积。 7、本测算按入住率100%测算。
（二）具体测算如下： 小区建筑面积：21万平方米 1、物业管理费用收入测算
注：第一年入住，收取垃圾清运费，暂按320元/户×576户=184320元。
2、物业管理费用支出测算
3、经费测算分析
第四章 各项专业管理工作方案及服务标准
一、各项指标的承诺及采取的相应措施
为把“金域蓝山”建设成物业管理典范小区，参照《全国城市物业管理优秀示范小区考核标准》，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：
二、公共设施设备管理 1.管理目标
保证设备运行正常，无重大管理责任事故。 2.管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。 (3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。 (5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。
三、安全管理
（1）贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内 的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；
（2）组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职 责和任务要求，主持安全工作例会；
（3）熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对 物业辖区保安工作的意见和措施；
（4）积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；
（5）抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。
四、装修管理
（1）安全管理组负责装修日常安全工作。 （2）与业户和施工队负责人签定安全责任书。
（3）装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。
（4）需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。
（5）安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。
（6）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。 五、消防管理
1、消防组织机构的建立
（1）管理部负责建立消防安全小组。 （2）管理部主任为消防安全负责人。 （3）管理部其他人员为义务消防员。 （4）安全管理主管为专职安全监督员。
（5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。 （6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。 2、建立各项消防制度 （1）消防检查制度。
（2）专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理部主任审核。
（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每2h巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。
（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。 （5）发现业户因装修造成饿消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。
（6）管理部制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3、防火措施
（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理部每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。
（2）严禁乱拉、乱接临时用点线路，电器线路需维修时请及时找管理部安排施工。
（3）严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。 （4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。
（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。
（7）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。
（8）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。 4、消防知识培训
（1）对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途
径对业户进行消防宣传教育。
（2）管理部内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施操作方法等，学习情况须详细记录。
（3）管理部主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，有各组自行在活动记录中登记并整改。
（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后芳可任职，其资格每年确认一次。
5、消防设备管理
（1）管理部负责建立消防档案。
（2）管理部对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理部主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。
（3）制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护。 6、消防演习
（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理部每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。
（2）消防演习后，管理部主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。 六、车辆管理
为确保小区车辆安全，为业户提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。 1、小区停车场实行日夜24h值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。
2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡）进入停车场。
3、车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。
4、车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他
车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。
5、驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6、管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场内车辆与登记记录相符，并列签字交接。
7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
第五章 “金域蓝山”智能化系统的管理和维护
针对“金域蓝山”智能化系统的特点，结合我公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：
一、建立设备运行及维护人才队伍
由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调多名专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，并邀请相关单位（如该系统的设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保每一个人都能谙熟该系统并能正确使用及维护。
二、对用户进行多种形式的培训
用户能否正确使用室内智能系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的用户开始，通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种形式，让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。
三、严格监控装修及其它施工工程
首先，我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少二次到现场查看，防止线路被损坏。
四、建立供应商档案
我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需的配件，并能跟踪产品的更新换代，使“金域蓝山”的智能化系统得到及时的完善。
五、处理好入住初期的误报警问题
“金域蓝山”的智能化系统科技含量较高，住户对这一系统必然有一个接受及熟悉的过程，在这一过程中，各种误操作都会随时出现，造成智能中心的报警频繁发生，所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键，我们将根据实际情况，在入住初期设定一个N秒的滞后报警（由软件实现），当住户误操作时，可在N秒内通过室内的操作键盘，解除报警，这样智能中心就不会发出报警信号，
从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。
六、日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见表：
“金域蓝山”智能化系统巡视和保养计划
第六章 物业管理工作岗位职责
一、物业经理岗位职责
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。
3、负责检查、监督各项制度的执行情况。 4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。
6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。
7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。
二、物业主管岗位职责
1、协调经理完成本管理处的各项工作。
2、认真完成所分管的各项工作。
3、当经理不在时，代理经理进行工作。
4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。
5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。
6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。
7、有权处理分管工作范围内的突发事件。
8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。
三、物业管理文员岗位职责
1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。
2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。
3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云做和人际关系。
4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。
5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。
6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。
四、物业管理员岗位职责
1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
2、负责管理园区清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
3、全面掌握园区物业公共设施、设备的使用工程。
4、协调经理送发物业管理方面的文件。
5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。
6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。
7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。
8、完成经理交办的各项任务。
五、物业清洁员岗位职责
1、负责本辖区的清洁卫生工作。
2、负责公司及管理处业户的服务工作。
3、负责园区各区域的垃圾收集工作。
4、完成领导交办的其他工作。
六、维修班长岗位职责
1、在物业主管的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。
2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。
3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。
4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。
5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。
6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。
7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。
8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。
9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。
11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。
七、维修工岗位职责
1、执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。
2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。
3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
6、积极完成上级交办的各项临时任务。
八、安全管理员岗位职责
1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。
2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。
3、负责本辖区人员的进出管理。
4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。
5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。
6、熟悉有关消防器械的使用。
7、负责园区安全、防火防盗、防破坏的防范工作。
8、负责园区应急处理的抢救工作。
9、负责园区物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。
10完成上级交办的各项任务。
九、财务会计岗位职责
1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。
2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。
3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。
4、按照规定设置总帐，明细帐。启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。
5、根据审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辩），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记帐人员盖章（签字）。
6、按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。
7、按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。
十、财务出纳岗位职责
1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。
2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。
3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。
4、负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。
5、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司帐户。
第七章 配合销售的措施
环宇物业在介入“金域蓝山”的物业管理工作后，将在销售期从销售角度出发提供尽可能多的协助与配合。环宇物业在“金域蓝山”与地产公司销售部已有非常成功的合作，在配合销售方面积累了丰富的经验，并形成了一整套完善的运作体系和运作模式，有信心力促“金域蓝山”再创楼盘销售奇迹。
一、前期介入管理
“金域蓝山”开盘期（或开盘前），物业管理工作资将投入运行，环宇物业将派出保安、保洁、绿化人员进驻小区，主任助理定期进行日常管理及检查（具体进驻时间由地产公司确定）。
1、保安、保洁、绿化人员由物业公司在下属管理处挑选经验丰富的人员组成，派驻人员的工作能力、形象、敬业程度均须得到地产公司认可，同时地产公司有对表现不合格人员的调整建议权。
2、保安人员负责售楼处、示范单位小区大门等岗位的保安工作，同时负责客户看楼的相关接待、指引、泊车等工作；保洁、绿化人员负责售楼处、示范单位、会所、小区的清洁、绿化工作。
3、主任助理负责物业管理相关事务的日常管理及协调工作。
4、物业公司会定期派出培训专家从操作、实务、礼仪、服务规范等方面对上述人员进行培训。
二、签定物业管理委托合同
规范的合同是提供优秀物业管理的根本前提。如有公司管理，建议在派出前期管理人员进驻现场前，环宇置业有限公司应在沈阳市物业管理条例的指导下，就“金域蓝山”的物业管理与环宇物业管理有限公司签定正式的委托管理合同，将物业管理服务的内容和深度、标准、双方的权利和义务以及管理用房的划拨、工程保固金的支付等重大问题用合同的形式明确下来。而在销售中心的前期管理上,建议亦签定委托管理协议,明确管理范围、费用、内容、期限等事宜，为销售中心的正常运作提
供良好的保障。
三、提供物业管理咨询
环宇公开发售后，我们将派遣管理人员进驻销售现场，负责物业管理方面的咨询服务，同时开通热线电话，就业主及销售员提出的问题给予解答；
四、提供物业管理培训
为销售人员提供必要的物业管理培训，以减少因此而产生的销售纠纷，并就销售员反馈的物业管理方面的意见和建议提出具体的解决方案，增强业主信心；
五、协助制作整个小区的标识系统、导向系统，树立小区尊贵形象。
六 、根据环宇开发有限公司实际情况及地产公司要求，在销售上提供其他方面的配合。
第八章 “金域蓝山”物业管理优势
对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此 “金域蓝山”文化园秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”，更离不开园区的配套设施。
“金域蓝山”园区采用国际先进的地源热泵供热系统，水源热泵在物业管理上带来的好处一方面体现在省却了锅炉，减少了在锅炉工、燃料运输与储存、安全与检修等方面的大量的管理工作；同时，由于水源热泵可以采用分户计费，而唯一消耗的能源是电力，物业公司只需支付电费及人工维护费用，提供24小时恒温供暖，避免了物业公司与用户之间常见的各种纠纷。
而另一方面：
1、提高小区高档次的服务质量（24小时恒温）； 2、增加小区经济收入（自收采暖费）；
3、采暖费与物业费挂勾，使物业费服务难、收费难的问题得到解决，从而使物业费缴费率达到100%。
第九章 物业管理规章制度和档案的建立和管理
一、管理规章制度
科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。
1、公众制度 （1） 《业户手册》 （2） 《业主公约》 （3） 《精神文明公约》 （4） 《楼宇使用维护管理规定》 （5） 《二次装修管理规定》 （6） 《二次装修管理协议》 （7） 《装修人员管理规定》 （8） 《出入物品管理规定》 （9） 《安全管理规定》 （10） 《消防管理规定》 （11） 《清洁卫生管理规定》 （12） 《园林绿化管理规定》 2、运作管理制度 （1） 《员工手册》
（2） 《管理人员文明服务准则》 （3） 《员工办公制度》
（4） 《各部门月工作计划及总结制度》 （5） 《物业管理工作廉洁制度》 （6） 《员工培训制度》 （7） 《内部财务管理制度》 （8） 《档案资料管理制度》 （9） 《值班管理制度》
（10） 《公共用品申请、购买、领用制度》
（11） 《员工宿舍管理评比制度》 （12） 《接待投诉处理及回访制度》 （13） 《维修回访制度》 （14） 《机电设备管理手册》 （15） 《机电设备的编号方法》 （16） 《机电设备的统计制度》 （17） 《配电房管理制度》 （18） 《物业防火安全检查制度》 （19） 《小区应急灭火抢救方案》 （20） 《物业管理运作流程》 （21） 《业户投诉处理程序》 （22） 《业户入住工作程序》
（23） 《业户入住装修管理工作程序》 （24） 《物业管理档案建立工作程序》 （25） 《物业管理档案监督工作程序》 （26） 《物业资料控制工作程序》 （27） 《公共设施维修、养护工作程序》 （28） 《机电设备维修工作程序》 （29） 《安全管理工作程序》 （30） 《消防应急处理工作程序》 （31） 《园林绿化管理工作程序》 （32） 《清洁管理工作程序》 （33） 《社区文化开展工作程序》
第十章 “金域蓝山”接管后的计划
为保证“金域蓝山”接管后的工作能顺利开展，特制定如下各阶段工作计划表。
附：
“金域蓝山”物业管理合同（草案）
委 托 方（以下简称甲方）：环宇房屋开发置业有限公司
受委托方（以下简称乙方）：环宇物业管理有限公司
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对“金域蓝山”实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
坐落位置： 占地面积： M2 建筑面积： M2 车位数： 个 容积率： 绿化率: % 物业类型：住宅区 第二条 委托管理事项
1. 房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、……）的维修、养护和管理。 2. 房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。
3. 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……）的维修、养护和管理。
4. 本物业规划红线内的属配套服务设施商业网点的维修、养护和管理。 5. 公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）清洁卫生、垃圾的收集、清
运。
6. 交通、车辆行驶及停泊。
7. 配合和协助当地公安机关的进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。 8. 社区文化娱乐活动。 9. 物业及物业管理档案、资料。
10. 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条 合同期限
本合同期限为五年。自住宅区入伙之日算起。 第四条 甲方的权利和义务
1. 与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。 2. 对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同。
3. 委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取相关措施进行催缴催改措施。
4. 甲方在入伙前60日内向乙方提供管理用房M2作管理处办公用；乙方管理处管理人员、维修人员、保洁人员、保安人员的生活住房 M2由甲方提供（提供地下室、架空层等非正式用房即可）。
5. 甲方在物业交付前15日内按规定向乙方提供本物业所有的管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料、以及各项验收资料），并在乙方管理期满时予以收回。
6. 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。 7. 负责协助处理非乙方原因而产生的各种纠纷。 8. 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 9. 法规政策规定由甲方承担的其他责任。
10. 本小区管理处开办费共计元，开办费支付方式为：
（1）在本合同签订之日一周内，由甲方向乙方支付启动费 元； （2）在小区入伙前一个月，由甲方向乙方支付开办费元； （3）在小区入伙后一个月，由甲方向乙方支付剩余元。
（4）甲方负担开办费采购物品部分除易消耗品外，在合同期满后归甲方所有。
第五条 乙方的权利和义务
1. 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。
2. 遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3. 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4. 有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。
5. 有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。
6. 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。
7. 至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目。
8. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
9. 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。 10. 开展有效的社区文化活动和便民服务工作。
11. 本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。 12. 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。 第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同必备附件。乙方承诺，在小区整体完善全部接管后第四年度达到国家优秀物业管理小区的管理标准。 第七条 管理服务费用 1、本物业的管理服务费：
住宅每月每平方米建筑面积卖出的车位乙方按每月元/车位
的标准收取管理费，未卖出的车位由乙方出租经营，用于补贴管理费收入的不足。 2、管理服务费标准的调整：
按双方议定的标准调整（但以政府规定的标准为依据）。
3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
4. 房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5. 乙方在物业入伙前发生的前期管理费用，经双方商定，按实际发生费用由甲方支付。该前期管理费用包括入伙前派驻人员工资、交通费、住宿费、办公费等。 6. 从入伙起，因甲方原因而造成的房屋空置产生的管理费用全部由甲方承担。 7. 在质保期内，本物业因质量问题发生业主（住户）维修请求时，由乙方核实后通知甲方在指定时间内修好，若甲方不能在指定时间内维修时，则由乙方直接委托其它单位维修，维修费用由甲方承担。（质保期的起始日是从房屋入伙之日起，对于入伙时未售出房屋的质保期，甲方承诺质保期的起始日为售出该房屋新定的入伙之日）。
第八条 合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。
第九条 违约责任
1、 如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。 2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿；甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
3、 因甲方房屋建筑或设施设备或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。
4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，
或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。 第十条 其它事项
1、 双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2. 合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3. 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4. 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交辽阳市仲裁委员会依法裁决。
5. 本合同之附件均为合同有效组成部分：本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律法规和政策执行。
6. 本合同正本连同附件共八页，一式五份，甲、乙双方各二份，物业管理主管部门（备案）执一份，具有同等法律效力。 7. 本合同自小区入伙之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
法人代表： 法人代表：
年 月 日 年 月 日
“金域蓝山”花园小区
物业管理实施方案
环宇物业管理有限公司
“金域蓝山”花园小区 物业管理实施方案
目 录
目录................................................................1页 公司简介............................................................3页 第一章 管理服务理念及管理思路 ....................................4页 一、倡导“天天让您满意”的服务理念 ...............................4页 二、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念 .....................4页 三、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念 .........................4页 第二章 资源配置情况 ................................................ 6页 一、管理用房的配置面积和要求........................................ 6页 二、物资装备计划 ............................................. 7页 三、物业管理服务定位 ......................................... 9页 第三章 物业管理经费收支预算 ....................................... 10页一、管理物业资金的筹措与使用....................................... 10页 二、物业管理经费测算............................................... 10页 第四章 各项专业管理工作方案及服务标准 ............................. 14页 一、各项指标的承诺及采取的相应措施................................. 14页 二、公共设备管理................................................... 16页 三、安全管理....................................................... 17页 四、装修管理....................................................... 17页 五、消防管理....................................................... 17页 六、车辆管理....................................................... 19页 第五章 “金域蓝山”智能化系统的管理和维护 ........................ 21页 一、建立设备运行及维护人才队伍..................................... 21页
二、对用户进行多种形式的培训....................................... 21页 三、严格监控装修及其它施工工程..................................... 21页 四、建立供应商档案................................................. 21页 五、处理好入住初期的误报警问题..................................... 21页 六、日常巡视与定期保养............................................. 22页 第六章 物业管理工作岗位职责 ...................................... 23页 一、物业经理岗位职责............................................... 23页 二、物业主管岗位职责............................................... 23页 三、物业管理文员岗位职责........................................... 24页 四、物业管理员岗位职责............................................. 24页 五、物业清洁员岗位职责............................................. 25页 六、维修班长岗位职责............................................... 25页 七、维修工岗位职责................................................. 26页 八、安全管理员岗位职责............................................. 26页 九、财务会计岗位职责............................................... 27页 十、财务出纳岗位职责............................................... 27页 第七章 配合销售的措施 ....................................... 28页 一、前期介入管理 ............................................28页 二、签定物业管理委托合同 ....................................28页 三、提供物业管理咨询 ........................................29页 四、提供物业管理培训 ........................................ 29页 五、协助制作整个小区的标识系统、导向系统 ....................29页 六、根据实际要求，提供其它配合 ..............................29页第八章 “金域蓝山”物业管理优势 .............................30页 第九章 物业管理规章制度和档案的建立和管理 ........................ 31页 一、管理规章制度 ............................................31页 第十章“金域蓝山”接管理后的计划 ............................... 33页 附 “金域蓝山”物业管理合同（草案） ............................. 32页
公司简介
沈阳环宇物业管理有限公司成立于1996年，为国家一级资质物业管理企业。主要经营范围涵盖高档写字楼、酒店式公寓、高档住宅园区以及城市综合体等的物业委托服务及物业顾问服务。
目前公司接管了以国家开发银行辽宁省分行大厦、辽宁平安保险大厦、东方威尼斯花园、沈阳市行政审批服务中心等为代表的几十个品牌管理项目，累计管理面积200余万平方米。其中荣获国优称号2个、省优称号10个、市优称号16个。
公司凭借多年锤炼和沉淀的品牌、人才、管理模式、资金以及客户资源等优势，不断引入国内外先进物业管理理念，注重环境的营造，塑造物业管理品牌，获得了业主的一致赞誉，在社会上树立了良好的企业形象，并取得了骄人的业绩，在物业管理行业中奠定了坚实的基础，成为沈阳市颇具规模和极负盛誉的专业物业公司。 环宇物业矢志于推动中国物业管理事业的发展，崇尚卓越的管理和完善的服务。我们秉承“诚信、高效、精细、创新”的理念，坚持以人为本、持续创新、追求卓越，不断提升员工价值、股东价值和社会价值。公司以质量求生存、以技术为依托、以服务求发展、以信誉为保证，真诚期待能与您携手、共创美好明天！
“金域蓝山”小区内主要设备设施：地下停车场1个，变电站1座，电梯5部，供水泵站，排污泵，地源热泵等。
我们提出构建“金域蓝山文化区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。
文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。
第一章 管理服务理念及管理思路
一、倡导“天天让您满意”的服务理念：
我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则.我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。 二、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。
我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动，努力把“金域蓝山”花园小区创建为精神文明建设的窗口。
三、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念
在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区”。
科学技术的发展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对服务的需求也不断提升。作为二十一世纪的“金域蓝山”花园小区物业管理人，必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。在管理机制上，建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制，建立了多种体系有机结合的激励机制，建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。
第二章 资源配置情况
提要:
1、物资装备坚持经济、实用、节俭的原则进行测算和配置； 2、“金域蓝山”前期开办费人民币总计： 万元。
为确保对“金域蓝山”实施物业管理的高起点和高水平,我们按照科学性和实用性的原则进行论证,并结合实地调研,制订出环宇管理处详细的物资装备计划(详见附表)。 一、 管理用房的配置面积和要求
1．管理用房
根据招标书中提供部分数据，经测算管理用房为220M2，对管理用房拟安排如下:
二、物资装备计划:
附表2：“金域蓝山”管理处维修工具及清洁工具
附表3：“金域蓝山”管理处治安、交通、消防装备
三、物业管理服务定位：
秉承“服务业主、报效社会”的核心理念，我们着力在“金域蓝山”营建安全、舒适、便利的居家及商业环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，实现传统家居理念与现代生活方式的高度共融，塑造同类物业之管理典范。
针对上述销售对象之特征，并结合辽阳本地之文化背景，要想成功达到上述目的，我们大胆设想，运用文化居住区感召力渗入日常的管理和服务之中。我们拟在“金域蓝山”的物业管理中建立以流程运作为基石的需求管理模式，以实现我们所提供之物业管理服务能够持续超越业主的实际需求。我们将在管理服务中着力于以下三个方面：倡导“天天让您满意”的服务文化、推广“平等互动”的服务文化、营建“事业至真、生活至爱”的社区文化、塑造“朴实无华、追求时尚”的审美文化。
第三章 经费收支预算
提要：
在物业管理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业管理收支的基本原则。收入方面， 辽阳市房产局、物价局等政府部门的定价标准执行；政府部门没有规定服务项目的收费标准，坚持略低于市场平均价格执行。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。
一、物业管理资金的筹措与使用
管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此，我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的又一重要内容，确保“金域蓝山”居住区物业管理的经费收支实现良性循环。
二、物业管理经费测算
（一）测算依据及说明
1、根据环宇置业有限公司提供的数据和有关规定。 2、辽阳市有关部门的法规和文件。
3、公司多年的物业管理经验，并参照现行的市场行情。 4、测算总建筑面积为：21万平方米。
5、楼本全、公共设施设备维修费，接管后由施工单位保修，故第一年此项费用支出按常规的70%测算；第二年、第三年按常规费用支出测算。
6、本测算中平方米系指建筑面积。 7、本测算按入住率100%测算。
（二）具体测算如下： 小区建筑面积：21万平方米 1、物业管理费用收入测算
注：第一年入住，收取垃圾清运费，暂按320元/户×576户=184320元。
2、物业管理费用支出测算
3、经费测算分析
第四章 各项专业管理工作方案及服务标准
一、各项指标的承诺及采取的相应措施
为把“金域蓝山”建设成物业管理典范小区，参照《全国城市物业管理优秀示范小区考核标准》，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：
二、公共设施设备管理 1.管理目标
保证设备运行正常，无重大管理责任事故。 2.管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。 (3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。 (5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。
三、安全管理
（1）贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内 的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；
（2）组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职 责和任务要求，主持安全工作例会；
（3）熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对 物业辖区保安工作的意见和措施；
（4）积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；
（5）抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。
四、装修管理
（1）安全管理组负责装修日常安全工作。 （2）与业户和施工队负责人签定安全责任书。
（3）装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。
（4）需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。
（5）安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。
（6）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。 五、消防管理
1、消防组织机构的建立
（1）管理部负责建立消防安全小组。 （2）管理部主任为消防安全负责人。 （3）管理部其他人员为义务消防员。 （4）安全管理主管为专职安全监督员。
（5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。 （6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。 2、建立各项消防制度 （1）消防检查制度。
（2）专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理部主任审核。
（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每2h巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。
（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。 （5）发现业户因装修造成饿消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。
（6）管理部制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3、防火措施
（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理部每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。
（2）严禁乱拉、乱接临时用点线路，电器线路需维修时请及时找管理部安排施工。
（3）严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。 （4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。
（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。
（7）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。
（8）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。 4、消防知识培训
（1）对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途
径对业户进行消防宣传教育。
（2）管理部内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施操作方法等，学习情况须详细记录。
（3）管理部主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，有各组自行在活动记录中登记并整改。
（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后芳可任职，其资格每年确认一次。
5、消防设备管理
（1）管理部负责建立消防档案。
（2）管理部对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理部主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。
（3）制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护。 6、消防演习
（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理部每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。
（2）消防演习后，管理部主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。 六、车辆管理
为确保小区车辆安全，为业户提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。 1、小区停车场实行日夜24h值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。
2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡）进入停车场。
3、车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。
4、车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他
车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。
5、驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6、管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场内车辆与登记记录相符，并列签字交接。
7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
第五章 “金域蓝山”智能化系统的管理和维护
针对“金域蓝山”智能化系统的特点，结合我公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：
一、建立设备运行及维护人才队伍
由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调多名专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，并邀请相关单位（如该系统的设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保每一个人都能谙熟该系统并能正确使用及维护。
二、对用户进行多种形式的培训
用户能否正确使用室内智能系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的用户开始，通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种形式，让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。
三、严格监控装修及其它施工工程
首先，我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少二次到现场查看，防止线路被损坏。
四、建立供应商档案
我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需的配件，并能跟踪产品的更新换代，使“金域蓝山”的智能化系统得到及时的完善。
五、处理好入住初期的误报警问题
“金域蓝山”的智能化系统科技含量较高，住户对这一系统必然有一个接受及熟悉的过程，在这一过程中，各种误操作都会随时出现，造成智能中心的报警频繁发生，所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键，我们将根据实际情况，在入住初期设定一个N秒的滞后报警（由软件实现），当住户误操作时，可在N秒内通过室内的操作键盘，解除报警，这样智能中心就不会发出报警信号，
从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。
六、日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见表：
“金域蓝山”智能化系统巡视和保养计划
第六章 物业管理工作岗位职责
一、物业经理岗位职责
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。
3、负责检查、监督各项制度的执行情况。 4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。
6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。
7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。
二、物业主管岗位职责
1、协调经理完成本管理处的各项工作。
2、认真完成所分管的各项工作。
3、当经理不在时，代理经理进行工作。
4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。
5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。
6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。
7、有权处理分管工作范围内的突发事件。
8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。
三、物业管理文员岗位职责
1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。
2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。
3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云做和人际关系。
4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。
5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。
6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。
四、物业管理员岗位职责
1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
2、负责管理园区清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
3、全面掌握园区物业公共设施、设备的使用工程。
4、协调经理送发物业管理方面的文件。
5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。
6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。
7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。
8、完成经理交办的各项任务。
五、物业清洁员岗位职责
1、负责本辖区的清洁卫生工作。
2、负责公司及管理处业户的服务工作。
3、负责园区各区域的垃圾收集工作。
4、完成领导交办的其他工作。
六、维修班长岗位职责
1、在物业主管的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。
2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。
3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。
4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。
5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。
6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。
7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。
8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。
9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。
11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。
七、维修工岗位职责
1、执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。
2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。
3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
6、积极完成上级交办的各项临时任务。
八、安全管理员岗位职责
1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。
2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。
3、负责本辖区人员的进出管理。
4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。
5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。
6、熟悉有关消防器械的使用。
7、负责园区安全、防火防盗、防破坏的防范工作。
8、负责园区应急处理的抢救工作。
9、负责园区物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。
10完成上级交办的各项任务。
九、财务会计岗位职责
1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。
2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。
3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。
4、按照规定设置总帐，明细帐。启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。
5、根据审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辩），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记帐人员盖章（签字）。
6、按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。
7、按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。
十、财务出纳岗位职责
1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。
2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。
3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。
4、负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。
5、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司帐户。
第七章 配合销售的措施
环宇物业在介入“金域蓝山”的物业管理工作后，将在销售期从销售角度出发提供尽可能多的协助与配合。环宇物业在“金域蓝山”与地产公司销售部已有非常成功的合作，在配合销售方面积累了丰富的经验，并形成了一整套完善的运作体系和运作模式，有信心力促“金域蓝山”再创楼盘销售奇迹。
一、前期介入管理
“金域蓝山”开盘期（或开盘前），物业管理工作资将投入运行，环宇物业将派出保安、保洁、绿化人员进驻小区，主任助理定期进行日常管理及检查（具体进驻时间由地产公司确定）。
1、保安、保洁、绿化人员由物业公司在下属管理处挑选经验丰富的人员组成，派驻人员的工作能力、形象、敬业程度均须得到地产公司认可，同时地产公司有对表现不合格人员的调整建议权。
2、保安人员负责售楼处、示范单位小区大门等岗位的保安工作，同时负责客户看楼的相关接待、指引、泊车等工作；保洁、绿化人员负责售楼处、示范单位、会所、小区的清洁、绿化工作。
3、主任助理负责物业管理相关事务的日常管理及协调工作。
4、物业公司会定期派出培训专家从操作、实务、礼仪、服务规范等方面对上述人员进行培训。
二、签定物业管理委托合同
规范的合同是提供优秀物业管理的根本前提。如有公司管理，建议在派出前期管理人员进驻现场前，环宇置业有限公司应在沈阳市物业管理条例的指导下，就“金域蓝山”的物业管理与环宇物业管理有限公司签定正式的委托管理合同，将物业管理服务的内容和深度、标准、双方的权利和义务以及管理用房的划拨、工程保固金的支付等重大问题用合同的形式明确下来。而在销售中心的前期管理上,建议亦签定委托管理协议,明确管理范围、费用、内容、期限等事宜，为销售中心的正常运作提
供良好的保障。
三、提供物业管理咨询
环宇公开发售后，我们将派遣管理人员进驻销售现场，负责物业管理方面的咨询服务，同时开通热线电话，就业主及销售员提出的问题给予解答；
四、提供物业管理培训
为销售人员提供必要的物业管理培训，以减少因此而产生的销售纠纷，并就销售员反馈的物业管理方面的意见和建议提出具体的解决方案，增强业主信心；
五、协助制作整个小区的标识系统、导向系统，树立小区尊贵形象。
六 、根据环宇开发有限公司实际情况及地产公司要求，在销售上提供其他方面的配合。
第八章 “金域蓝山”物业管理优势
对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此 “金域蓝山”文化园秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”，更离不开园区的配套设施。
“金域蓝山”园区采用国际先进的地源热泵供热系统，水源热泵在物业管理上带来的好处一方面体现在省却了锅炉，减少了在锅炉工、燃料运输与储存、安全与检修等方面的大量的管理工作；同时，由于水源热泵可以采用分户计费，而唯一消耗的能源是电力，物业公司只需支付电费及人工维护费用，提供24小时恒温供暖，避免了物业公司与用户之间常见的各种纠纷。
而另一方面：
1、提高小区高档次的服务质量（24小时恒温）； 2、增加小区经济收入（自收采暖费）；
3、采暖费与物业费挂勾，使物业费服务难、收费难的问题得到解决，从而使物业费缴费率达到100%。
第九章 物业管理规章制度和档案的建立和管理
一、管理规章制度
科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。
1、公众制度 （1） 《业户手册》 （2） 《业主公约》 （3） 《精神文明公约》 （4） 《楼宇使用维护管理规定》 （5） 《二次装修管理规定》 （6） 《二次装修管理协议》 （7） 《装修人员管理规定》 （8） 《出入物品管理规定》 （9） 《安全管理规定》 （10） 《消防管理规定》 （11） 《清洁卫生管理规定》 （12） 《园林绿化管理规定》 2、运作管理制度 （1） 《员工手册》
（2） 《管理人员文明服务准则》 （3） 《员工办公制度》
（4） 《各部门月工作计划及总结制度》 （5） 《物业管理工作廉洁制度》 （6） 《员工培训制度》 （7） 《内部财务管理制度》 （8） 《档案资料管理制度》 （9） 《值班管理制度》
（10） 《公共用品申请、购买、领用制度》
（11） 《员工宿舍管理评比制度》 （12） 《接待投诉处理及回访制度》 （13） 《维修回访制度》 （14） 《机电设备管理手册》 （15） 《机电设备的编号方法》 （16） 《机电设备的统计制度》 （17） 《配电房管理制度》 （18） 《物业防火安全检查制度》 （19） 《小区应急灭火抢救方案》 （20） 《物业管理运作流程》 （21） 《业户投诉处理程序》 （22） 《业户入住工作程序》
（23） 《业户入住装修管理工作程序》 （24） 《物业管理档案建立工作程序》 （25） 《物业管理档案监督工作程序》 （26） 《物业资料控制工作程序》 （27） 《公共设施维修、养护工作程序》 （28） 《机电设备维修工作程序》 （29） 《安全管理工作程序》 （30） 《消防应急处理工作程序》 （31） 《园林绿化管理工作程序》 （32） 《清洁管理工作程序》 （33） 《社区文化开展工作程序》
第十章 “金域蓝山”接管后的计划
为保证“金域蓝山”接管后的工作能顺利开展，特制定如下各阶段工作计划表。
附：
“金域蓝山”物业管理合同（草案）
委 托 方（以下简称甲方）：环宇房屋开发置业有限公司
受委托方（以下简称乙方）：环宇物业管理有限公司
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对“金域蓝山”实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
坐落位置： 占地面积： M2 建筑面积： M2 车位数： 个 容积率： 绿化率: % 物业类型：住宅区 第二条 委托管理事项
1. 房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、……）的维修、养护和管理。 2. 房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。
3. 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……）的维修、养护和管理。
4. 本物业规划红线内的属配套服务设施商业网点的维修、养护和管理。 5. 公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）清洁卫生、垃圾的收集、清
运。
6. 交通、车辆行驶及停泊。
7. 配合和协助当地公安机关的进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。 8. 社区文化娱乐活动。 9. 物业及物业管理档案、资料。
10. 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条 合同期限
本合同期限为五年。自住宅区入伙之日算起。 第四条 甲方的权利和义务
1. 与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。 2. 对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同。
3. 委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取相关措施进行催缴催改措施。
4. 甲方在入伙前60日内向乙方提供管理用房M2作管理处办公用；乙方管理处管理人员、维修人员、保洁人员、保安人员的生活住房 M2由甲方提供（提供地下室、架空层等非正式用房即可）。
5. 甲方在物业交付前15日内按规定向乙方提供本物业所有的管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料、以及各项验收资料），并在乙方管理期满时予以收回。
6. 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。 7. 负责协助处理非乙方原因而产生的各种纠纷。 8. 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 9. 法规政策规定由甲方承担的其他责任。
10. 本小区管理处开办费共计元，开办费支付方式为：
（1）在本合同签订之日一周内，由甲方向乙方支付启动费 元； （2）在小区入伙前一个月，由甲方向乙方支付开办费元； （3）在小区入伙后一个月，由甲方向乙方支付剩余元。
（4）甲方负担开办费采购物品部分除易消耗品外，在合同期满后归甲方所有。
第五条 乙方的权利和义务
1. 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。
2. 遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3. 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4. 有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。
5. 有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。
6. 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。
7. 至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目。
8. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
9. 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。 10. 开展有效的社区文化活动和便民服务工作。
11. 本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。 12. 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。 第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同必备附件。乙方承诺，在小区整体完善全部接管后第四年度达到国家优秀物业管理小区的管理标准。 第七条 管理服务费用 1、本物业的管理服务费：
住宅每月每平方米建筑面积卖出的车位乙方按每月元/车位
的标准收取管理费，未卖出的车位由乙方出租经营，用于补贴管理费收入的不足。 2、管理服务费标准的调整：
按双方议定的标准调整（但以政府规定的标准为依据）。
3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
4. 房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5. 乙方在物业入伙前发生的前期管理费用，经双方商定，按实际发生费用由甲方支付。该前期管理费用包括入伙前派驻人员工资、交通费、住宿费、办公费等。 6. 从入伙起，因甲方原因而造成的房屋空置产生的管理费用全部由甲方承担。 7. 在质保期内，本物业因质量问题发生业主（住户）维修请求时，由乙方核实后通知甲方在指定时间内修好，若甲方不能在指定时间内维修时，则由乙方直接委托其它单位维修，维修费用由甲方承担。（质保期的起始日是从房屋入伙之日起，对于入伙时未售出房屋的质保期，甲方承诺质保期的起始日为售出该房屋新定的入伙之日）。
第八条 合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。
第九条 违约责任
1、 如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。 2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿；甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
3、 因甲方房屋建筑或设施设备或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。
4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，
或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。 第十条 其它事项
1、 双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2. 合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3. 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4. 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交辽阳市仲裁委员会依法裁决。
5. 本合同之附件均为合同有效组成部分：本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律法规和政策执行。
6. 本合同正本连同附件共八页，一式五份，甲、乙双方各二份，物业管理主管部门（备案）执一份，具有同等法律效力。 7. 本合同自小区入伙之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
法人代表： 法人代表：
年 月 日 年 月 日