株洲冶金学院项目土地敏感性分析
一、株洲典型项目价格变化
2010年7月，我司对株洲房地产市场进行了详细的调查分析。2011年2月，我司再次对项目周边在售楼盘进行价格行情摸查，调查发现各项目产品销售价格在近半年的时间内均呈现上浮态势，具体变化如下表所示：
如上表所示，近半年时间株洲房地产市场价格上浮幅度均在6%以上，个别项目产品价格上涨幅度达19%。参照市场行情，保守估算本项目现时销售均价，在2010年7月预估价格基础上取最低涨幅6%预估项目现时价格如下：
1
则销售收入为：
项目总可售面积31.64万平方米，总销售收入140854.92万元，整体销售均价4452元/平方米。此外，本项目可售稀缺商业铺位1.2万平米，仅占项目总建面3.74%，均价8480元/㎡为保守估算价格，未来还存在较大上升空
2
间。
二、项目土建建筑成本及其他 项目土建成本及营销费用、税费如下：
3
项目不计土地成本情况下，土建成本及营销费用、税费等总投资为86270.0万元，单位投资2690元/平方米。
三、敏感性分析 计算说明：
以土地价格为150万元/亩时为例，项目总成本及利润计算如下： 土地价格=150万元/亩
总投资（不计土地成本）=86270.0
总成本=土地价格+总投资=150*160.35+86270.0=110322.5万元 利润=销售收入-总成本=140854.9-110322.5=30532.4万元
4
利润率=利润/总成本=30532.4/110322.5=27.68%
假定项目销售价格不变，地价成本变化时，项目总成本及利润变化情况：
5
株洲冶金学院项目土地敏感性分析
一、株洲典型项目价格变化
2010年7月，我司对株洲房地产市场进行了详细的调查分析。2011年2月，我司再次对项目周边在售楼盘进行价格行情摸查，调查发现各项目产品销售价格在近半年的时间内均呈现上浮态势，具体变化如下表所示：
如上表所示，近半年时间株洲房地产市场价格上浮幅度均在6%以上，个别项目产品价格上涨幅度达19%。参照市场行情，保守估算本项目现时销售均价，在2010年7月预估价格基础上取最低涨幅6%预估项目现时价格如下：
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则销售收入为：
项目总可售面积31.64万平方米，总销售收入140854.92万元，整体销售均价4452元/平方米。此外，本项目可售稀缺商业铺位1.2万平米，仅占项目总建面3.74%，均价8480元/㎡为保守估算价格，未来还存在较大上升空
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间。
二、项目土建建筑成本及其他 项目土建成本及营销费用、税费如下：
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项目不计土地成本情况下，土建成本及营销费用、税费等总投资为86270.0万元，单位投资2690元/平方米。
三、敏感性分析 计算说明：
以土地价格为150万元/亩时为例，项目总成本及利润计算如下： 土地价格=150万元/亩
总投资（不计土地成本）=86270.0
总成本=土地价格+总投资=150*160.35+86270.0=110322.5万元 利润=销售收入-总成本=140854.9-110322.5=30532.4万元
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利润率=利润/总成本=30532.4/110322.5=27.68%
假定项目销售价格不变，地价成本变化时，项目总成本及利润变化情况：
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