四川成都龙泉项目策划案
四川成都龙泉项目策划案之一
1.2成都市居民收入及个性特征分析
1.2.1城市居民收入及消费情况
2000年成都市职工平均年工资为8925元比上年增长10.4%，全年城市居民人均可支配收入为7649元，比上年增长7.8%。从以上数据可以看出成都市的经济快速发展切实带来了城市居民收入的提高，居民的消费支付能力大为增强。
城市居民人均收入及支出情况——
1.2.2消费者个性特征分析
u 老式小茶馆，精致盖碗茶，泡老了悠悠岁月，恍惚了百年人生。真可谓“成都大茶馆，茶馆小成都”，茶馆无疑是这座两千年古城最传神的人文风景。一般嗜茶成瘾的成都人，早上起来头件事，不是吃饭，而是喝茶；
u 寻常人家，总爱把饭桌摆到那街沿上，细斟慢饮几杯薄酒，谈天说地边吃边摆龙门阵，一副旁若无人自得其乐津津有味的闲适气派。成都人就这样，喜欢把一切都当门敞户摆在天光底下来享受；
u 成都人崇尚的是自在实在的居家过日子。而居家过日子并不在乎外表的富丽堂皇，要的只是衣食住行的方便惬意；
u 成都人无论是干什么行当的都不愿意为几个小钱放弃自己的闲适潇洒，也不想为挣大钱成富豪而拼掉老命；
u 成都人就生活在龙门阵中，犹如他们大半辈子都浸泡在浓茶中一样；
u 如果说爱扎堆儿看热闹是相当一部分中国人的毛病，则成都人在这方面表现得更是“出类拔萃”，表演的淋漓尽致，有声有色；
u 成都的花会有一个最大特色，不仅赏花，更是借花献佛，借赏花之名大家聚会游乐；成都人喜欢城市的热闹，也留恋乡野的清新，花会恰恰将这相悖的两方面融成了一片；
u 成都人、成都文人，对杜甫草堂确是有很深沉的感情的。在成都人心目中，这绝不只是一座供人玩乐休憩的
u 成都人喜欢的就是大众文化，热闹场景，才不稀罕什么高雅清静；
u 成都人喝酒，要的就是这二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界；
u “人活脸，树活皮”，这就是成都人心目中做人的一个基本标准；成都人是把面子看得很重，爱绷，但一般来讲并无害人之心；
u 出城去，便成了当今成都人的新的追求，时尚潮流，人山人海里伸长了脖子，想在那里寻找一方自在天地，畅畅快快透一口气；
u 成都本来就是一个农耕文化积淀深厚的城市，甚至很多当代成都人的父辈祖辈，都是从四边乡村渐次迁徙进城的，他们的血脉里保留着农人的因子，对乡村田园有一种天生的亲近感，亲和力；
——摘自《成都人》
1.3成都市房地产市场状况
1.3.1整体市场发展情况
区域定位特征明显——
成都市城西为城市的上风上水区域，作为区域性的中心城市，解放后成都工业得到大力发展，重工业污染性企业主要分布于城市的下风下水位置即城东；改革开发以后，国有工业企业的经营情况普遍不好，导致成都东部成为下岗工人的聚居区即穷人区；城西则成为贵人区，成都人认为城西处在上风上水位置使出贵人的地方。 房地产开发也同市场需求相适应，使得成都分为四个个性化的房地产开发区域，“城南富人区，城西贵人区，城北凶人区，城东穷人区”。80年代，房产热在沿海城市掀起，房地产的飓风刮向成都。这时期在成都开发的精典社区“棕南”、“棕北”，是这一历史的真实见证。随后全国房产降温，但成都房地产业发展的脚步却没有停止，所不同的是由原来的“精典社区，高档化”，逐步转向“平民化”，“实用化”。
地产市场处在快速发展阶段——
借鉴沿海城市开发经验的前提：
备注：成都深圳为2000年末的数据，广州为1999年末的数据；深圳以包括暂住人口的常住人口为基数计算；深圳城区为特区内。
对比三个城市的房地产发展基础状况，可以发现成都除收入状况与广州、深圳差距较大外（绝对值相当于深圳94-95年水平），其全市人口的密度与广州基本相近，城区人口密度甚至高于深圳全市六区的平均值。更为值得关注的是，成都人的文化素质较高，且提高速度快（第五次人口普查数值较之第四次人口普查数值为2.2倍）。这对参考深圳等人口素质较高城市的住宅开发很具意义。
四川成都龙泉项目策划案之二
对比成都和深圳商品房施工面积中住宅所占的比例变化趋势，可以发现两者基本呈逐年递增的走势。由于深圳房地产发展的相对成熟，其递增趋势逐年减缓(98年为11%，99年3%，2000年不到1%，对比成都2000年递增10%)，说明成都近年商品住宅还处于快速增长的发展阶段。
开发主题名目繁多——
¨ 成都市目前的开发主题分类
目前成都市场上的开发主题定位方向大致可分传统、现代、混合型及个性型。
分类 表现 案例 诉求
传统型 由外（建筑形式）到内（生活方式）强调蜀式风格 芙蓉古城等 传统精神的归属
非传统型 由外到内以现代简约风格或非中式（欧式美式英式新加坡式等）风格为主 凯莱帝景、新加坡花园、中海名城、圣安卓花园等 物质表现、实用、现代精神的归属
混合型 非传统的建造，传统的名称或宣传手法 西蜀皓月、凤凰栖等 传统精神的归属、实用
个性型 不刻意强调风格的归属，以独特优势或卖点为开发主题 府河音乐花园、爱舍尔花园 实用、个性精神的归属
目前市场上存在最多的应该说是非传统型，这与成都市商品住宅开发的阶段及面对的主力消费群特征有关（参照深圳的住宅开发），随着商品住宅主力消费群体的向中阶层转化，讲究实用及在文化基础上的精神归属将成为住宅的主要主题。
无个性住宅 追风（esp 欧式豪华之风）、物质表现 实用及精神归属
（温饱型非商品房） (高收入阶层购买者) (中收入阶层为主)
¨ 成都市知名发展商（大项目）的开发主题情况
Ø 成都市的外来发展商目前开发项目（代表：成都花园、万科城市花园、中海名城），比较回避成都市本土文化的表现，而更多地延续这些发展商的一贯开发手法，开发主题也基本流于两类——以舶来品为主题（如中海名城的欧洲小镇）和以发展商的个性宣传为主题（如万科城市花园的城市花园系列）；
Ø 成都市的本地知名发展商（以置信为例）则相对比较大胆，对欧式（丽都花园）、现代式（逸都花园）
消费者接受能力强——
由于近几年商品住宅发展速度较快，加上成都人比较开放、易于接受新事物的个性。一般市民对不同的开发主题均表现出浓厚兴趣，消费者开放的姿态，也培养了多种风格、多种楼盘形象并存的现象。无论哪种风格，成都人温饱之余的精神追求是不可忽视的，新开发楼盘应注重这种需要。
1.3.2片区市场特征分析
1.3.2.1发展潜力比较
城东与城南发展潜力比较——
城东 城南
城市发展战略中的定位 城市战略方向之一，以带状形式发展，未来将建成城市东部副中心（近市区部分，以居住和旅游休闲功能为主），远市区部分将为机械工业带、经济技术开发区 城市战略方向之一，以组团形式发展，未来将建成城市南部副中心，总体上建设集高新技术产业、居住、服务等功能于一体的综合性城市组团
近期规划实施的受益程度 三环路、成龙路、成渝路、成洛路直接作用于城东的发展，近期将开始的沙河整治也对城东项目有发展有一定促进作用 三环路、人南路延线及人南路跨火车南站立交桥的建成对城南三环以外部分直接起作用
商品住宅开发现状 属于成都市开发较慢的区域，价位较低。随着城市基础设施的修建、万科城市花园等项目近一两年的出现和带动，未来有逐渐加快的势头 整体开发水平较高，价位偏高。集中了成都较高档的住宅项目，在成都市的商品住宅开发中起领跑和带动作用
成都市民印象 成都市较偏的“穷人区”，集中了老的大厂，交通、配套均还不行，但城东旅游区市场影响较大 总体印象是“富人区”、高新区的所在，代表着新居住的较高层次
然水资源有肖家河、府河等，人文方面主要是与高新区相关的高科技、现代等定位和风格
未来发展空间 城市的发展战略方向之一，未来城市副中心的所在，前景良好
代表楼盘 万科城市花园 中海名城、锦官新城
城东的优势所在（本项目可资宣传、利用的方面） ü 商品住宅整体开发水平不高、价格较低，市场发展空间较大；ü 居住休闲功能的定位形象更好；ü 旅游度假对于区域房地产发展有较大的促进作用。
城东的对比劣势（本项目应予注意的方面） Ø 下风向，机械工业走廊的定位对片区发展不好；Ø 高速公路收费给人们带来置业的心理障碍；Ø 住宅普遍售价水平偏低。
总结 城东快速见效的基础设施进展以及较低价位对城南房地产构成较大威胁，城东住宅未来将会向更高价位走，但起点和速度均较城南低，所以本项目应鲜明地把握城东的发展优势及走势，从各方面将项目冠以城东楼盘的新形象，彻底改变城东楼盘在人们心目中的印象。
城东楼盘开发量小、人口密度低，发展空间较大——
从2001秋交会楼盘速查手册统计可以得出成都市楼盘供应区域分布如下：
(城南：武侯区 华阳 城东：成华区 锦江区 龙泉驿 城西：青羊区 城北：金牛区)
龙泉驿区人口密度最低：
地区 人口（万人） 土地面积（平方公里） 人口密度（人/平方公里）
高新区 12.91 —— ——
锦江区 38.10 60 6351
青羊区 45.67 66 6921
金牛区 56.50 107 5280
武侯区 40.79 124 4331
成华区 53.38 109 4897
龙泉驿区 48.48 559 867
青白江区 40.02 393 1018
1.3.2.2片区及地块现状分析
地块区位关系——
地块位于龙泉驿区同安镇阳光大道边的龙泉花果山风景区内，与成都市仅20分钟车程，与新规划的城市行政副中心区也仅20分钟的车程；
四川成都龙泉项目策划案之三
2. 物业发展建议
2.1成都市房地产发展大势
城东、城南的崛起：
政府宏观调控，决定城市向南、向东方向发展。南部将形成城市副中心，而东部也将在原有工业、旅游混合发展的基础得以改善。南部因为有高新技术开发区的作用，城市副中心易于形成，富人区的属性将更加明显；而东部必将利用自然环境优势，塑造区域生态居住形象。
西部贵人区和南部富人区的地位形成已久，东部区域虽然有政府宏观调控支持，但在很长一段时间内仍然很难挑战西部和南部地区。因此，本项目一方面必须寻求与东部、南部区域房地产的差异化，另外一方面仍需利用价格竞争优势，吸引全市范围内客户。
别墅热潮：
2002年成都房地产市场患了别墅热，除北部区域外，东、南、西面别墅全面开花。“草堂之春”更是在五一前夕的中国别墅样板项目推荐活动中出尽风头，最终获得申报别墅样板项目的资格。高档住宅的大量出现，创新、差异化成为此类项目必须把握的竞争手段，否则，同质化的最终结果只能导致价格战和项目的全面失败。
外来大象的足音：
深圳万科、中国海外房产、深圳长城地产、深圳招商地产等大牌地产公司的进入，进一步激化了成都市房地产市场的竞争。万科城市花园系列的延展深入、中海名城的精致，无一不是高品质楼盘的写照，而其价格并不高于成都市原有市场价。大象的加入，必将带来地产的恐慌，以往低层次的竞争已经很难适应市场。唯有经过准确定位、细心规划、精心打造的项目才能从市场中突围。
城东的发展：
城东的房地产在政府宏观利好因素的促进下，蓄势待发。多个大型项目已经启动，但城东穷人区的影响还烙印在这些项目的开发上。突破区域形象，利用良好的自然条件，走生态居家概念，将成为本区域房产与全市房产竞争的法宝。
2.2定位思考
——本项目定位需要考虑到以下一些主要因素
区位条件：项目距离成都市仅20分钟车程，但收费站的设立必将在一定程度阻碍项目的发展。如同重庆的北部新城、深圳的盐田、广州的番禺。
地块条件：地块内自然条件十分优越——山水俱备，价值值得深入挖掘。
市场条件：龙泉驿区项目正大规模动工，区域居住形象将在这些项目的宣传下得以提升；同时，这些在建项目品质普遍不高，本项目应避免与这类项目的同质化竞争。另外，城南城市行政副中心、高新技术产业开发区、城东经济技术开发区的发展，将直接为本项目带来大量潜在客户。
投资回报：各个不同的方案，投资回报率将不同，同时风险也不一样。
区域形象：作为国家级的旅游区、成都市家喻户晓的休闲度假胜地。每年的3-5月份，本区域都会接待大量的旅游度假和开会的游客。但同时，重工业区、穷人区的形象将对本项目推广造成不利影响。
——在最终确定项目定位时，应该综合考虑到上述几个方面的内容，平衡各个因素选择最佳方案。 四川成都龙泉项目策划案之四
2.3项目总体运作思路
◆ 城市发展战略的转移，不可否认的给区域房地产市场带来了良好的发展机会。同时，多个大型房地产项目已经全面启动，竞争压力较大。另外尚有一些待开发项目随时准备伺机出击，这不得不让人联想起华南板块的硝烟。正如王志纲先生所言，激烈的竞争使创新成为欲望、使超越成为本能、使个性成为必须。本项目在区域乃至全市范围内，拥有其他项目无法比拟的综合优势（自然环境与市区的近距离区位条件的结合），这一点在成都市可以说是独一无二的。创新、超越、个性将成为本项目开发的主旋律。本项目初步确定将发展为一个以生态住宅为主，集生态观光旅游、度假会议于一体的复合型房地产项目。同时，项目前期开发应充分利用项目价格优势，与全市范围内高品质房地产项目竞争，实现低开高走战略。
◆ 项目一期将以部分娱乐观光项目和少量别墅先行，产生热销的效果，以此聚集人气，提高项目影响力，带动后期销售。一期目标客户将主要从高新技术产业开发区、经济技术开发区等企业密集的临近区域挖掘。这些区
区、重工业区的不良形象影响。二期以大量居住物业出现，通过前期的热销所形成的人气、品牌、实景展现带动二期物业。最后通过已有良好的自然及人工环境、完善的配套设施，顺势而为，推出会议中心，进一步提升项目形象。
◆ 项目的代理、广告、规划设计、物业管理均以国内或国际一流企业为首选，以实现项目的强强联合，保证项目过程精品的实现，塑造项目高品位、高品质的精品社区形象。以项目品牌带动企业品牌建设。
2.4定位总体描述
以生态住宅为主，生态观光旅游、会议休闲度假为辅的复合型高尚湖滨地产物业。
支撑原由：
1. 已有生态环境：有利于度假会议、观光旅游价值的挖掘
2. 离市区距离不远：居家价值可以利用
3. 城市规划重心的转移：增值前景看好
4. 成都市良好的经济环境：保证了本项目的市场基础——尤其是项目附近拥有高新技术产业开发区、经济技术开发区等企业密集型区域。
5. 开发商希望尽快收回投资的意图：居住物业成为主要的选择
6. 别墅、多层建筑成本低，开发商所需资金占用少
7. 观光旅游：与区域功能定位相协调，实现互动，直接带旺项目人气，进而促进项目推广销售和品牌建设
项目购置理由综合描述：一流的生态及人工环境、高档完善的配套支撑、与市区的近距离及便利交通联系、与市区相比的价格优势。
2.5定位分解
功能定位：
居家休闲物业：地块距离成都市中心较近，且拥有非常好的自然环境条件，具备开发中高档居住物业的条件。从成都市五桂桥一带到项目仅需20分钟的车程，在市区3环范围从西至东也将花上30-40分钟。所以，如果本项目再配上购房直通车，同时完善社区各项配套、满足成都人的惬意方便生活需求，那么客户层面将有望大幅度扩大。
会议度假物业：优美的景观资源、区位条件有利于建设此类物业；该类物业不仅有利于建立高档形象，也有利于社区及公司品牌建设；但规模太大，全部做此类物业的市场容量令人担忧；该方案投资回收期长，如要在短期内收回投资，需与经营方合作建设。能够与本项目会议中心形成竞争的物业主要分布在都江堰、青城山一带。本项目与这些物业相比的优势在于距离市区近、消费相对低廉；不足点在于人文景观的相对缺乏。
旅游物业：本项目具备较好的开发旅游的自身和周边旅游环境条件；同时该类物业有利于聚集人气，扩大项目影响；但旅游属长期投资型项目，不利于短期内收回投资。本项目建设旅游物业主要考虑为带动项目人气，扩大项目知名度。为项目带来更多人流，促进销售。
注：多个功能区的混杂，要求社区必须在下一步的规划及日后的管理上确保各功能区的相互独立，互不干扰——主要是旅游、会议等对居家的干扰。
——发展战略：以观光旅游区带动人气，以居家休闲物业为主，尽快实现项目投资回报；以会议度假物业提升项目形象，打造项目品牌。总体实现低开高走的开发策略。
客户定位：
第一圈层客户：也是项目第一期开发所主推的客户，这类客户以经济技术开发区、高新技术开发区企业的中高层管理者（相关收入、居住情况、消费特征等有待进一步调研）。因为地缘优势（近距离、同时可以有效规避城东穷人区的影响）的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。当然，除了地缘优势外，尚需通过需求调研、有的放矢，以实实在在的品位品质打动客户。因为他们需要的也不是简单住所，而是高品位、高品质的物业。
第二圈层客户：指第二阶段扩展客户，包括成都市私人企业主、成都市公务员、周边县市富有阶层。通过对第一圈层客户的挖掘，实现短期内热销，形成一定品牌及人气，加上项目本身的高品质建设，给予这类客户充分的信心，从而吸引其到本项目置业，实现目标市场的有效放大。
第三圈层客户：即第三阶段扩展客户，主要包括在外经商成功的成都人因恋巢回住及其他中意成都市居家环境
的四川籍客户。通过上述两个阶段的营销，项目开发已经到达一定程度，各种实在的规划设计、配套设施、物业管理清晰可见，同时项目品牌价值已经得到充分塑造，吸引第三圈层（挑剔）客户便顺理成章。
会议中心客户：经济效益好的外资、合资、民营、国有企业及政府部门。这些企业、团体开会及培训机会多——希望为员工谋福利。开会的同时也是度假、放松的时机。针对成都人的生活态度，市场潜力较大。
客户消费特征：
客户 消费特征
第一圈层 求方便——与本项目距离不远；追求高品位——项目优美的自然环境；青睐性价比——项目与市区内物业相比的价格优势；
第二圈层 求生活的便利——配套、交通；求环境——自然与人工；求舒适——社区已经营造的舒适感觉；求品位——社区文化营造
第三圈层 追求高品质；追求高品牌价值；讲究身份体验
价格定位：
总体上低开高走，初期保持项目同城区普通住宅的竞争力；实现项目“金子的品质、银子的价格”，后期通过项目品牌价值逐步抬升售价。增加项目利润空间。
2.6规划初步提示
2.6.2入口处的处理
小区141亩地入口，不仅是本项目地块的一个构成部分。更是项目的形象、脸面所在，需要配合社区总体规划认真的处理，体现社区品位及功能。在开发节奏的把握上，根据成都人爱“绷面子”的个性，可以先期大造形象景观，后期再根据实际情况进行改造开发。
2.6.3对水体的利用
本项目拥有得天独厚的大面积水体，是项目的特色所在，同时也将是项目的品质塑造点所在。在规划设计中，需要对包括各类亲水设施、水上活动等做重点处理。
2.6.4项目自身配套条件的完善
高档完善的配套，不仅可以提升项目档次、标榜客户身份，同时也是满足客户的基本需要。如购物中心、名牌中小学、高档会所等的建设。
四川成都龙泉项目策划案
1. 市场背景调研分析
调查目的：
针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最
佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。
调查思路——从宏观到微观，从整体到局部
`
1.1成都市社会经济及城市发展战略
1.1.1社会经济发展概况
经济发展综述——
成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。1999年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。
成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积12390平方公里，市区面积129平方公里，平原仅占40.1%，全市共有8区4市8县。2000年成都市总人口达到1013.35万人，比上年增加1%左右，市区人口为330万人，人口平均密度为每平方公里765人，平原地区为1000人/平方公里以上。
改革开放20多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。特别是" 九五" 计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。2001年全市国内生产总值达到1419亿元，年均增长13.1%，提前实现了国内生产总值较1980年" 翻三番" 和人民生活达小康 的目标。一、 二、三产业增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42调整为2001年末的 8.9:45.3:45.8，产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立, 市场在资源配置中的基础性作用明显增强。基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。
成都对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市40优行列。有国家级的开发区3个，省级开发区5个，都已形成规模。2001年实际利用外资3.1亿元，实现进出口总额（海关口径）18.9亿美元。外商投资的大项目和大企业增加，美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界500强企业来蓉投资和设立代
表处达60多家。成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大温尼伯市等9个国外城市结为友好城市, 与国内16个大中城市建立友好合作关系。
进入新世纪，成都将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使成都成为西部大开发的亮点，国内外关注的热点。为此，成都绘制了未来发展的宏伟蓝图，确定了新世纪前10年" 构建西部战略高地，基本实现现代化" 的总体奋斗目标，提出了" 十五" 奋斗目标，即：全市国内生产总值年均增长10%以上，到2005年人均国内生产总值达到2500美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经济结构得到调整优化，到2005年，三次产业增加值比例调整为7:45.5:47.5， 城市化水平达到38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平， 城镇居民人均可支配收入年均增长８％，农民人均可支配收入年均增长6%左右。社会保障体系健全，各项社会事业全面发展。
开发区发展情况——
成都高新技术开发区
始建于1988年。1991年3月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996年3月成立成都高新技术产业开发区管理委员会，作为成都市人民政府派出机构，行使市级管理权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于成都市南郊，面积47平方千米, 人口20万人，紧临成都火车南站和双流国际机场，市区的一环路、二环路和成（都）乐（山）高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基本完成25平方千米起步区的建设，共投入基本建设资金15亿元，各类基本建设项目开工面积 166万平方米，竣工面积78万平方米，水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模，中小学校配套设施相继投入使用，银行、税务、海关均设立分支机构，区内还设有进出口公司和保税仓库，为投资者提供全方位服务。
成都市高新区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势 产业。到2000年底，成都高新区引进各类企业3600多家，注册资本近120亿元，其中外商投资企业300多家，总投资10亿多美元，世界500强已有11家在这里投资兴办独资、合资企业。有高新技术企业378家，分别占四川省和成都市的55％和73%，高新技术企业实现产值占全区工业总产值的54%。有年产值过10亿元的企业5家，过亿元的企业34家，过千万元的企业80家。目前，成都高新区成为中国西部外商投资最多、发展较好的区域。
成都经济技术开发区
成都经济技术开发区创建于1990年, 总体规划面积26 平方千米。2000年2月国务院办公厅正式批复同意成都
经济技术开发区列为国家级经济技术开发区，成为四川省第一个国家级经济技术开发区。该区位于成都市东的龙泉驿区, 处于成都市向东向南发展战略确定的区域内, 距市中心13.6千米。开发区地理置优越, 交通方便, 成-渝、成-昆铁路环绕开发区, 成渝高速公路穿区而过 , 距成都双流国际机场30千米。
成都经济技术开发区高标准、高起点地进行开发建设，开发区已投入近12亿元用于道路、通讯、供水、供电、供气等基础设施和市政服务设施建设。建成总长28公里, 宽分别为50、40、30米的三条主干道和四条支干道，与国道 、省道沟通成网, 形成四通八达的交通网络; 建成日供水25万吨供水设施, 建成110千伏、220千伏变电站各一座; 日输天然气30万立方米; 新建的邮政大楼和15万门程控电话主机大楼和移动电话机站已投入使用, 开办了国际国内电信和邮政快递业务；新建的电视台、宾馆、商贸、金融、医院、中小学校、各类专业市场已相继投入使用。城市综合配套服务设施日趋完善, 配套功能齐全, 具备接纳现代化大工业进区建设的条件。 成都经济技术开发区引进了一批高附加值、高创汇项目, 如中美合资埃蒙雷塞电源电器有限公司、中日合资华川·雅马哈摩托车部品有限公司, 中外合资晶华光学有限公司、美国RBI 、澳大利亚的BHP 、北京汇源集团等。目前, 开发区已形成了以机械及汽(摩托) 车制造、电子通讯设备制造、新型建材、医药食品、精细化工等为主的产业结构，共有大型企业120多家。2000年实现国内生产总值26.1亿元，工业增加值8.7亿元, 入库税收1.3亿元, 出口1033万美元。
成都海峡两岸科技产业开发园
成都海峡两岸科技产业开发园以建设中国内陆地区第一流工业园为目标，全国首家由海峡两岸共同投资, 联合成片开发的西南最大综合工业区。借鉴台湾新竹科学园区和高雄出口加工区的成功经验, 以台商(外商) 投资为主，按国际II 类工业区标准设计, 规划面积6平方千米。区内基础设施配套齐全, 建有道路5条, 路宽分别为16、20、25、45米;6000门5ESS 程控交换机已于1993年初开通使用; 日供水8万吨的专用自来水厂设计已经完成, 首期日供水2.5万吨的工程已建成并投入使用; 完成了供气20万立方米的设计工作, 已实现首期供气2万立方米/日。已逐步形成以食品加工为特色, 医药、轻工和电子相配套的产业体系。2001年实现国内生产总值4.38亿元, 入库税收0.6848亿元, 出口843万美元。
西南航空港经济开发区
1993年经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区位于成都外南机场路双流段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长45千米, 南北宽4千米，规划面积13平方千米，起步区4平方千米。开发区以第三产业为主，带动第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电
子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。开发区投资环境优越，距成都市区仅6千米，地势平坦，境内交通发达，西有国际空港成都双流国际机场，东有成昆线成都火车南站，高等级的机场公路，德（阳）乐（山）大件路穿越全境，集航空、铁路、公路于一地, 具有得天独厚的交通优势，区内各项基础设施完善，水、电、气、通讯全部配套，现有110千伏变电站一座，为成都大电网覆盖区，电能质量好，实行环网供电；航空港邮电局已建成。1万门程控电话已开通；建成日供气10万立方米的天然气配气站1座；, 建成总装机能力达
2.2万门程控电话交换机, 新建20～40米高等级道路9条计15公里, 区内道路网已基本形成, 排污、排水系统逐步完善。开发区引进了德国拜耳(四川) 动物保健公司、泰国正大集团等60多个外商投资项目, 形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主，兼具第三产业的产业体系。2000年, 实现国内生产总值6.08亿元, 工业增加值
6.11亿元, 入库税收1.15万元, 出口981万美元。
新都卫星城工业开发区
始建于1985年，是四川省发展最早，以开发高新技术产业为主的工业区，1994年经四川省人民政府批准列入省级重点开 发区。工业区距市区10千米。全区规划面积18平方千米, 现已完成开发面积6平方千米，规划为工业、商贸、旅游、生活四个功能小区，并以电子、机械、食品、化工、旅游、房地产等为开发重点。现已建成的电子、机械、食品小区已初具规模。开发区内基础设施较为完善, 德阳-乐山高等级大件路、 成都-绵阳高速公 路、成都市外环线和国道108线穿越开发区; 宝鸡-成都、成都-重庆、成都-达川等4条铁路通过开发区所在的新都县境内。开发区内有8条标准水泥道路已建成投入使用。开发区所处的新都县率先在成都市各郊区(市) 县中开通了程控电话, 市话交换机总容量已达38000线, 可与180多个国家和地区以及国内400多个城市直拨电话, 并已建成移动电话基站3座。区内已建成100千伏变电站2座, 拥有1座日产水5万吨的水厂, 建有二级配气站1座, 三级配气站2座。区内已引进成都可口可乐公司、成都统一包装材料厂、豪特容积式热水器有限公司、华丰食品集团等知名三资企业。2000年实现工业增加值29.6亿元, 实现工业增加值7.06亿元, 入库税收1.34亿元, 出口666.09万美元。
成都高新西开发区
2001年7月16日成都市正式成立成都高新西区管委会。该区位于成都卫星城--郫县。区内设有3个国家级高科技产业项目：中国西部软件园、国家中药现代化科技产业园、中国大学生（留学生）创业园。成都高新西区现已投入基础设施建设资金4.3亿元, 完成迪康、兴港等40千米主干道建设，建成110KV 变电站1座，开通3个程控交换模块局，铺设供水、供气管网20公里、排污管网12公里。同时，投资5亿元，建成成都外国语学校、
南洋国际学校等公共配套设施，营造绿地9万多平方米。2001年，成都高新西区共引进项目70个，其中电子信息50个（如中国西部软件园、大唐电信、国腾信息产业园、汇源信息、瑞士布鲁克、蓝剑科创），生物医药15个（如迪康制药、杨天药业、旭华制药、中医药大学药学院），协议投资总额67.4亿元，到位资金13.3亿元。
四川成都出口加工区
该区是2000年4月27日经国务院批准的全国首批15个出口加工区之一，是中国西部唯一的国家级出口加工区。2001年6月22日正式验收合格、封关运行。四川成都出口加工区设在成都高新规划区内，与成都高新技术产业开发" 两区合一" ，实行两块牌子，一套人马管理体制。实行" 一次报关，一次审单，一次查验" 的新通关模式。已有美国、日本、加拿大、菲律宾及台湾、香港地区和国内的50多家企业咨询进区，目前已批准日本丰田公司、美国帕克航天航空公司、香港康维克公司等6家世界知名企业进区，总投资达1.8亿美元。到2005年，该区力争吸引外资10亿美元，年出口贸易额达到15亿美元，建成出口加工和高新技术产业国际化的基地。
注：根据项目最终定位情况，本公司还将对各开发区作进一步的调研分析
经济指标分析——
² 国内生产总值
2000年成都市国民生产总值为1310亿元，比上年增长10.8%,其中第一产业增加124亿元，比上年增长3.1%；第二产业增长588亿元，比上年增长11.5%；第三产业增加值为598亿元，比上年增长11.7%。第一、二及三产业的增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42转变为2000年末的9.5:44.9:45.6。
国内生产总值——
² 社会消费品零售总额
成都作为西南部的商品集散地，市场规模和容量位居西部城市之首。2000年社会消费品零售总额达到554.2亿元，比上年增长10.8%；私营经济零售额为67.9亿元，比上年增加50.2%；外商和港澳台商贸企业继续保持快速增长，零售额完成32.4亿元，比上年增加52.8%。全市餐饮业实现零售额102.3亿元，比上年增加23.1%。
社会消费品零售总额——
外商投资及旅游业发展概述——
成都是全国16个副省级城市之一，是国家批准的对外开放城市和全国经济体制综合配套改革的试点城市。因此成都市对外开放的发展较快，投资环境和政策有较大改善，现在成都有国家级开发区3个，省级开发区2个都已经形成规模，2000年全年批准利用外资项目172个，实际利用外资2.65亿元，比上年增长16%，年末全市外商投资企业达到2562家。
成都具有2300多年的历史，是首批国家公布的24个历史文化名城之一，它地形地貌复杂多样，山景、洞景、水景俱全，并处在由剑门蜀道、九寨沟、峨眉山、长江山峡等地组成的四川旅游环境之中，同时还是内地通往西藏的主要通道，是古代文明和现代文明集一体的西部重要的旅游中心城市，2000年全年接待海外游客25.9万人次，比1999年上升16.9%。
中国四川成都市龙泉驿区自1987年以来，已连续举办十五届桃花节，规模不断扩大，档次不断提升，不仅已是成都地区和四川省的民俗盛事，而且成为海内外有影响的国际盛会和独树一帜的旅游品牌，龙泉驿区位于成都市东部，幅员面积558平方公里，形似一朵盛开的桃花，镶嵌在“天府之国”的腹心。它旅游资源十分丰富，100余处名胜古迹点缀其间，1987年被成都市政府命名为“花果山风景名胜区”，是生态旅游和度假休闲旅游的代表景区。龙泉驿区还是全国闻名的水果生产和出口基地，素以“四时花不断，八节佳果香”著称于世，盛产枇杷、桃、李、葡萄、脐橙等20余种优质水果，年产量达2亿公斤，其中以水蜜桃为突出代表。龙泉已有二千多年的种桃历史，气候、土壤条件特别利于桃树生长，全区现种植桃树10万余亩，数百万株，是全国唯一的“中国水蜜桃之乡”。每年三月，也就是“成都桃花节”期间，满山遍野的桃花竞相绽放，“桃花似火，红焰拂天，放目天际，实为西川绝景”。
现在龙泉桃花的规模、数量和游客量均居全国各大桃花观赏基地之首。自1987年3月举办首届“桃花赏花会”以来，1997年，龙泉又以崭新的旅游方式——农家乐旅游，将“桃花节”活动推向高潮。1998年3月又推出了龙泉赏花“一日游”、“二日游”旅游线路。
经过十多年的探索和积累，龙泉驿区已发展成为交通便捷，环境优美的旅游胜地，并被人们誉为“城市中的花园”和“花园中的城市”。桃花沟、桃花故里、龙泉湖、天鹅岭、红沙坡等几大赏花景区争芳斗艳，洛带古镇、
十陵地下宫殿、石经古刹引人入胜。
房地产投资情况——
随着住房制度改革的进程发展，成都市房地产市场在近年来日趋活跃。2000年，成都市房地产开发投资129亿元，比上年增长29.2%，房地产开发投资的高速增长成为推动全市固定资产增长的主要因素。其中住宅投资升幅较大，全年完成89亿元，比上年增长60%，住宅投资占房地产投资总额的70%左右，较上年上升3%以上，商品房销售面积为380万平方米左右，比1999年增长2.6%；商品房销售额63.5亿元，其中住宅销售50.8亿元。2001年房地产投资额增长率仅次于广州、深圳，为全国第三名，但销售增长比率明显低于投资增长比率，市场出现回落。
四川成都龙泉项目策划案
四川成都龙泉项目策划案之一
1.2成都市居民收入及个性特征分析
1.2.1城市居民收入及消费情况
2000年成都市职工平均年工资为8925元比上年增长10.4%，全年城市居民人均可支配收入为7649元，比上年增长7.8%。从以上数据可以看出成都市的经济快速发展切实带来了城市居民收入的提高，居民的消费支付能力大为增强。
城市居民人均收入及支出情况——
1.2.2消费者个性特征分析
u 老式小茶馆，精致盖碗茶，泡老了悠悠岁月，恍惚了百年人生。真可谓“成都大茶馆，茶馆小成都”，茶馆无疑是这座两千年古城最传神的人文风景。一般嗜茶成瘾的成都人，早上起来头件事，不是吃饭，而是喝茶；
u 寻常人家，总爱把饭桌摆到那街沿上，细斟慢饮几杯薄酒，谈天说地边吃边摆龙门阵，一副旁若无人自得其乐津津有味的闲适气派。成都人就这样，喜欢把一切都当门敞户摆在天光底下来享受；
u 成都人崇尚的是自在实在的居家过日子。而居家过日子并不在乎外表的富丽堂皇，要的只是衣食住行的方便惬意；
u 成都人无论是干什么行当的都不愿意为几个小钱放弃自己的闲适潇洒，也不想为挣大钱成富豪而拼掉老命；
u 成都人就生活在龙门阵中，犹如他们大半辈子都浸泡在浓茶中一样；
u 如果说爱扎堆儿看热闹是相当一部分中国人的毛病，则成都人在这方面表现得更是“出类拔萃”，表演的淋漓尽致，有声有色；
u 成都的花会有一个最大特色，不仅赏花，更是借花献佛，借赏花之名大家聚会游乐；成都人喜欢城市的热闹，也留恋乡野的清新，花会恰恰将这相悖的两方面融成了一片；
u 成都人、成都文人，对杜甫草堂确是有很深沉的感情的。在成都人心目中，这绝不只是一座供人玩乐休憩的
u 成都人喜欢的就是大众文化，热闹场景，才不稀罕什么高雅清静；
u 成都人喝酒，要的就是这二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界；
u “人活脸，树活皮”，这就是成都人心目中做人的一个基本标准；成都人是把面子看得很重，爱绷，但一般来讲并无害人之心；
u 出城去，便成了当今成都人的新的追求，时尚潮流，人山人海里伸长了脖子，想在那里寻找一方自在天地，畅畅快快透一口气；
u 成都本来就是一个农耕文化积淀深厚的城市，甚至很多当代成都人的父辈祖辈，都是从四边乡村渐次迁徙进城的，他们的血脉里保留着农人的因子，对乡村田园有一种天生的亲近感，亲和力；
——摘自《成都人》
1.3成都市房地产市场状况
1.3.1整体市场发展情况
区域定位特征明显——
成都市城西为城市的上风上水区域，作为区域性的中心城市，解放后成都工业得到大力发展，重工业污染性企业主要分布于城市的下风下水位置即城东；改革开发以后，国有工业企业的经营情况普遍不好，导致成都东部成为下岗工人的聚居区即穷人区；城西则成为贵人区，成都人认为城西处在上风上水位置使出贵人的地方。 房地产开发也同市场需求相适应，使得成都分为四个个性化的房地产开发区域，“城南富人区，城西贵人区，城北凶人区，城东穷人区”。80年代，房产热在沿海城市掀起，房地产的飓风刮向成都。这时期在成都开发的精典社区“棕南”、“棕北”，是这一历史的真实见证。随后全国房产降温，但成都房地产业发展的脚步却没有停止，所不同的是由原来的“精典社区，高档化”，逐步转向“平民化”，“实用化”。
地产市场处在快速发展阶段——
借鉴沿海城市开发经验的前提：
备注：成都深圳为2000年末的数据，广州为1999年末的数据；深圳以包括暂住人口的常住人口为基数计算；深圳城区为特区内。
对比三个城市的房地产发展基础状况，可以发现成都除收入状况与广州、深圳差距较大外（绝对值相当于深圳94-95年水平），其全市人口的密度与广州基本相近，城区人口密度甚至高于深圳全市六区的平均值。更为值得关注的是，成都人的文化素质较高，且提高速度快（第五次人口普查数值较之第四次人口普查数值为2.2倍）。这对参考深圳等人口素质较高城市的住宅开发很具意义。
四川成都龙泉项目策划案之二
对比成都和深圳商品房施工面积中住宅所占的比例变化趋势，可以发现两者基本呈逐年递增的走势。由于深圳房地产发展的相对成熟，其递增趋势逐年减缓(98年为11%，99年3%，2000年不到1%，对比成都2000年递增10%)，说明成都近年商品住宅还处于快速增长的发展阶段。
开发主题名目繁多——
¨ 成都市目前的开发主题分类
目前成都市场上的开发主题定位方向大致可分传统、现代、混合型及个性型。
分类 表现 案例 诉求
传统型 由外（建筑形式）到内（生活方式）强调蜀式风格 芙蓉古城等 传统精神的归属
非传统型 由外到内以现代简约风格或非中式（欧式美式英式新加坡式等）风格为主 凯莱帝景、新加坡花园、中海名城、圣安卓花园等 物质表现、实用、现代精神的归属
混合型 非传统的建造，传统的名称或宣传手法 西蜀皓月、凤凰栖等 传统精神的归属、实用
个性型 不刻意强调风格的归属，以独特优势或卖点为开发主题 府河音乐花园、爱舍尔花园 实用、个性精神的归属
目前市场上存在最多的应该说是非传统型，这与成都市商品住宅开发的阶段及面对的主力消费群特征有关（参照深圳的住宅开发），随着商品住宅主力消费群体的向中阶层转化，讲究实用及在文化基础上的精神归属将成为住宅的主要主题。
无个性住宅 追风（esp 欧式豪华之风）、物质表现 实用及精神归属
（温饱型非商品房） (高收入阶层购买者) (中收入阶层为主)
¨ 成都市知名发展商（大项目）的开发主题情况
Ø 成都市的外来发展商目前开发项目（代表：成都花园、万科城市花园、中海名城），比较回避成都市本土文化的表现，而更多地延续这些发展商的一贯开发手法，开发主题也基本流于两类——以舶来品为主题（如中海名城的欧洲小镇）和以发展商的个性宣传为主题（如万科城市花园的城市花园系列）；
Ø 成都市的本地知名发展商（以置信为例）则相对比较大胆，对欧式（丽都花园）、现代式（逸都花园）
消费者接受能力强——
由于近几年商品住宅发展速度较快，加上成都人比较开放、易于接受新事物的个性。一般市民对不同的开发主题均表现出浓厚兴趣，消费者开放的姿态，也培养了多种风格、多种楼盘形象并存的现象。无论哪种风格，成都人温饱之余的精神追求是不可忽视的，新开发楼盘应注重这种需要。
1.3.2片区市场特征分析
1.3.2.1发展潜力比较
城东与城南发展潜力比较——
城东 城南
城市发展战略中的定位 城市战略方向之一，以带状形式发展，未来将建成城市东部副中心（近市区部分，以居住和旅游休闲功能为主），远市区部分将为机械工业带、经济技术开发区 城市战略方向之一，以组团形式发展，未来将建成城市南部副中心，总体上建设集高新技术产业、居住、服务等功能于一体的综合性城市组团
近期规划实施的受益程度 三环路、成龙路、成渝路、成洛路直接作用于城东的发展，近期将开始的沙河整治也对城东项目有发展有一定促进作用 三环路、人南路延线及人南路跨火车南站立交桥的建成对城南三环以外部分直接起作用
商品住宅开发现状 属于成都市开发较慢的区域，价位较低。随着城市基础设施的修建、万科城市花园等项目近一两年的出现和带动，未来有逐渐加快的势头 整体开发水平较高，价位偏高。集中了成都较高档的住宅项目，在成都市的商品住宅开发中起领跑和带动作用
成都市民印象 成都市较偏的“穷人区”，集中了老的大厂，交通、配套均还不行，但城东旅游区市场影响较大 总体印象是“富人区”、高新区的所在，代表着新居住的较高层次
然水资源有肖家河、府河等，人文方面主要是与高新区相关的高科技、现代等定位和风格
未来发展空间 城市的发展战略方向之一，未来城市副中心的所在，前景良好
代表楼盘 万科城市花园 中海名城、锦官新城
城东的优势所在（本项目可资宣传、利用的方面） ü 商品住宅整体开发水平不高、价格较低，市场发展空间较大；ü 居住休闲功能的定位形象更好；ü 旅游度假对于区域房地产发展有较大的促进作用。
城东的对比劣势（本项目应予注意的方面） Ø 下风向，机械工业走廊的定位对片区发展不好；Ø 高速公路收费给人们带来置业的心理障碍；Ø 住宅普遍售价水平偏低。
总结 城东快速见效的基础设施进展以及较低价位对城南房地产构成较大威胁，城东住宅未来将会向更高价位走，但起点和速度均较城南低，所以本项目应鲜明地把握城东的发展优势及走势，从各方面将项目冠以城东楼盘的新形象，彻底改变城东楼盘在人们心目中的印象。
城东楼盘开发量小、人口密度低，发展空间较大——
从2001秋交会楼盘速查手册统计可以得出成都市楼盘供应区域分布如下：
(城南：武侯区 华阳 城东：成华区 锦江区 龙泉驿 城西：青羊区 城北：金牛区)
龙泉驿区人口密度最低：
地区 人口（万人） 土地面积（平方公里） 人口密度（人/平方公里）
高新区 12.91 —— ——
锦江区 38.10 60 6351
青羊区 45.67 66 6921
金牛区 56.50 107 5280
武侯区 40.79 124 4331
成华区 53.38 109 4897
龙泉驿区 48.48 559 867
青白江区 40.02 393 1018
1.3.2.2片区及地块现状分析
地块区位关系——
地块位于龙泉驿区同安镇阳光大道边的龙泉花果山风景区内，与成都市仅20分钟车程，与新规划的城市行政副中心区也仅20分钟的车程；
四川成都龙泉项目策划案之三
2. 物业发展建议
2.1成都市房地产发展大势
城东、城南的崛起：
政府宏观调控，决定城市向南、向东方向发展。南部将形成城市副中心，而东部也将在原有工业、旅游混合发展的基础得以改善。南部因为有高新技术开发区的作用，城市副中心易于形成，富人区的属性将更加明显；而东部必将利用自然环境优势，塑造区域生态居住形象。
西部贵人区和南部富人区的地位形成已久，东部区域虽然有政府宏观调控支持，但在很长一段时间内仍然很难挑战西部和南部地区。因此，本项目一方面必须寻求与东部、南部区域房地产的差异化，另外一方面仍需利用价格竞争优势，吸引全市范围内客户。
别墅热潮：
2002年成都房地产市场患了别墅热，除北部区域外，东、南、西面别墅全面开花。“草堂之春”更是在五一前夕的中国别墅样板项目推荐活动中出尽风头，最终获得申报别墅样板项目的资格。高档住宅的大量出现，创新、差异化成为此类项目必须把握的竞争手段，否则，同质化的最终结果只能导致价格战和项目的全面失败。
外来大象的足音：
深圳万科、中国海外房产、深圳长城地产、深圳招商地产等大牌地产公司的进入，进一步激化了成都市房地产市场的竞争。万科城市花园系列的延展深入、中海名城的精致，无一不是高品质楼盘的写照，而其价格并不高于成都市原有市场价。大象的加入，必将带来地产的恐慌，以往低层次的竞争已经很难适应市场。唯有经过准确定位、细心规划、精心打造的项目才能从市场中突围。
城东的发展：
城东的房地产在政府宏观利好因素的促进下，蓄势待发。多个大型项目已经启动，但城东穷人区的影响还烙印在这些项目的开发上。突破区域形象，利用良好的自然条件，走生态居家概念，将成为本区域房产与全市房产竞争的法宝。
2.2定位思考
——本项目定位需要考虑到以下一些主要因素
区位条件：项目距离成都市仅20分钟车程，但收费站的设立必将在一定程度阻碍项目的发展。如同重庆的北部新城、深圳的盐田、广州的番禺。
地块条件：地块内自然条件十分优越——山水俱备，价值值得深入挖掘。
市场条件：龙泉驿区项目正大规模动工，区域居住形象将在这些项目的宣传下得以提升；同时，这些在建项目品质普遍不高，本项目应避免与这类项目的同质化竞争。另外，城南城市行政副中心、高新技术产业开发区、城东经济技术开发区的发展，将直接为本项目带来大量潜在客户。
投资回报：各个不同的方案，投资回报率将不同，同时风险也不一样。
区域形象：作为国家级的旅游区、成都市家喻户晓的休闲度假胜地。每年的3-5月份，本区域都会接待大量的旅游度假和开会的游客。但同时，重工业区、穷人区的形象将对本项目推广造成不利影响。
——在最终确定项目定位时，应该综合考虑到上述几个方面的内容，平衡各个因素选择最佳方案。 四川成都龙泉项目策划案之四
2.3项目总体运作思路
◆ 城市发展战略的转移，不可否认的给区域房地产市场带来了良好的发展机会。同时，多个大型房地产项目已经全面启动，竞争压力较大。另外尚有一些待开发项目随时准备伺机出击，这不得不让人联想起华南板块的硝烟。正如王志纲先生所言，激烈的竞争使创新成为欲望、使超越成为本能、使个性成为必须。本项目在区域乃至全市范围内，拥有其他项目无法比拟的综合优势（自然环境与市区的近距离区位条件的结合），这一点在成都市可以说是独一无二的。创新、超越、个性将成为本项目开发的主旋律。本项目初步确定将发展为一个以生态住宅为主，集生态观光旅游、度假会议于一体的复合型房地产项目。同时，项目前期开发应充分利用项目价格优势，与全市范围内高品质房地产项目竞争，实现低开高走战略。
◆ 项目一期将以部分娱乐观光项目和少量别墅先行，产生热销的效果，以此聚集人气，提高项目影响力，带动后期销售。一期目标客户将主要从高新技术产业开发区、经济技术开发区等企业密集的临近区域挖掘。这些区
区、重工业区的不良形象影响。二期以大量居住物业出现，通过前期的热销所形成的人气、品牌、实景展现带动二期物业。最后通过已有良好的自然及人工环境、完善的配套设施，顺势而为，推出会议中心，进一步提升项目形象。
◆ 项目的代理、广告、规划设计、物业管理均以国内或国际一流企业为首选，以实现项目的强强联合，保证项目过程精品的实现，塑造项目高品位、高品质的精品社区形象。以项目品牌带动企业品牌建设。
2.4定位总体描述
以生态住宅为主，生态观光旅游、会议休闲度假为辅的复合型高尚湖滨地产物业。
支撑原由：
1. 已有生态环境：有利于度假会议、观光旅游价值的挖掘
2. 离市区距离不远：居家价值可以利用
3. 城市规划重心的转移：增值前景看好
4. 成都市良好的经济环境：保证了本项目的市场基础——尤其是项目附近拥有高新技术产业开发区、经济技术开发区等企业密集型区域。
5. 开发商希望尽快收回投资的意图：居住物业成为主要的选择
6. 别墅、多层建筑成本低，开发商所需资金占用少
7. 观光旅游：与区域功能定位相协调，实现互动，直接带旺项目人气，进而促进项目推广销售和品牌建设
项目购置理由综合描述：一流的生态及人工环境、高档完善的配套支撑、与市区的近距离及便利交通联系、与市区相比的价格优势。
2.5定位分解
功能定位：
居家休闲物业：地块距离成都市中心较近，且拥有非常好的自然环境条件，具备开发中高档居住物业的条件。从成都市五桂桥一带到项目仅需20分钟的车程，在市区3环范围从西至东也将花上30-40分钟。所以，如果本项目再配上购房直通车，同时完善社区各项配套、满足成都人的惬意方便生活需求，那么客户层面将有望大幅度扩大。
会议度假物业：优美的景观资源、区位条件有利于建设此类物业；该类物业不仅有利于建立高档形象，也有利于社区及公司品牌建设；但规模太大，全部做此类物业的市场容量令人担忧；该方案投资回收期长，如要在短期内收回投资，需与经营方合作建设。能够与本项目会议中心形成竞争的物业主要分布在都江堰、青城山一带。本项目与这些物业相比的优势在于距离市区近、消费相对低廉；不足点在于人文景观的相对缺乏。
旅游物业：本项目具备较好的开发旅游的自身和周边旅游环境条件；同时该类物业有利于聚集人气，扩大项目影响；但旅游属长期投资型项目，不利于短期内收回投资。本项目建设旅游物业主要考虑为带动项目人气，扩大项目知名度。为项目带来更多人流，促进销售。
注：多个功能区的混杂，要求社区必须在下一步的规划及日后的管理上确保各功能区的相互独立，互不干扰——主要是旅游、会议等对居家的干扰。
——发展战略：以观光旅游区带动人气，以居家休闲物业为主，尽快实现项目投资回报；以会议度假物业提升项目形象，打造项目品牌。总体实现低开高走的开发策略。
客户定位：
第一圈层客户：也是项目第一期开发所主推的客户，这类客户以经济技术开发区、高新技术开发区企业的中高层管理者（相关收入、居住情况、消费特征等有待进一步调研）。因为地缘优势（近距离、同时可以有效规避城东穷人区的影响）的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。当然，除了地缘优势外，尚需通过需求调研、有的放矢，以实实在在的品位品质打动客户。因为他们需要的也不是简单住所，而是高品位、高品质的物业。
第二圈层客户：指第二阶段扩展客户，包括成都市私人企业主、成都市公务员、周边县市富有阶层。通过对第一圈层客户的挖掘，实现短期内热销，形成一定品牌及人气，加上项目本身的高品质建设，给予这类客户充分的信心，从而吸引其到本项目置业，实现目标市场的有效放大。
第三圈层客户：即第三阶段扩展客户，主要包括在外经商成功的成都人因恋巢回住及其他中意成都市居家环境
的四川籍客户。通过上述两个阶段的营销，项目开发已经到达一定程度，各种实在的规划设计、配套设施、物业管理清晰可见，同时项目品牌价值已经得到充分塑造，吸引第三圈层（挑剔）客户便顺理成章。
会议中心客户：经济效益好的外资、合资、民营、国有企业及政府部门。这些企业、团体开会及培训机会多——希望为员工谋福利。开会的同时也是度假、放松的时机。针对成都人的生活态度，市场潜力较大。
客户消费特征：
客户 消费特征
第一圈层 求方便——与本项目距离不远；追求高品位——项目优美的自然环境；青睐性价比——项目与市区内物业相比的价格优势；
第二圈层 求生活的便利——配套、交通；求环境——自然与人工；求舒适——社区已经营造的舒适感觉；求品位——社区文化营造
第三圈层 追求高品质；追求高品牌价值；讲究身份体验
价格定位：
总体上低开高走，初期保持项目同城区普通住宅的竞争力；实现项目“金子的品质、银子的价格”，后期通过项目品牌价值逐步抬升售价。增加项目利润空间。
2.6规划初步提示
2.6.2入口处的处理
小区141亩地入口，不仅是本项目地块的一个构成部分。更是项目的形象、脸面所在，需要配合社区总体规划认真的处理，体现社区品位及功能。在开发节奏的把握上，根据成都人爱“绷面子”的个性，可以先期大造形象景观，后期再根据实际情况进行改造开发。
2.6.3对水体的利用
本项目拥有得天独厚的大面积水体，是项目的特色所在，同时也将是项目的品质塑造点所在。在规划设计中，需要对包括各类亲水设施、水上活动等做重点处理。
2.6.4项目自身配套条件的完善
高档完善的配套，不仅可以提升项目档次、标榜客户身份，同时也是满足客户的基本需要。如购物中心、名牌中小学、高档会所等的建设。
四川成都龙泉项目策划案
1. 市场背景调研分析
调查目的：
针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最
佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。
调查思路——从宏观到微观，从整体到局部
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1.1成都市社会经济及城市发展战略
1.1.1社会经济发展概况
经济发展综述——
成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。1999年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。
成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积12390平方公里，市区面积129平方公里，平原仅占40.1%，全市共有8区4市8县。2000年成都市总人口达到1013.35万人，比上年增加1%左右，市区人口为330万人，人口平均密度为每平方公里765人，平原地区为1000人/平方公里以上。
改革开放20多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。特别是" 九五" 计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。2001年全市国内生产总值达到1419亿元，年均增长13.1%，提前实现了国内生产总值较1980年" 翻三番" 和人民生活达小康 的目标。一、 二、三产业增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42调整为2001年末的 8.9:45.3:45.8，产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立, 市场在资源配置中的基础性作用明显增强。基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。
成都对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市40优行列。有国家级的开发区3个，省级开发区5个，都已形成规模。2001年实际利用外资3.1亿元，实现进出口总额（海关口径）18.9亿美元。外商投资的大项目和大企业增加，美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界500强企业来蓉投资和设立代
表处达60多家。成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大温尼伯市等9个国外城市结为友好城市, 与国内16个大中城市建立友好合作关系。
进入新世纪，成都将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使成都成为西部大开发的亮点，国内外关注的热点。为此，成都绘制了未来发展的宏伟蓝图，确定了新世纪前10年" 构建西部战略高地，基本实现现代化" 的总体奋斗目标，提出了" 十五" 奋斗目标，即：全市国内生产总值年均增长10%以上，到2005年人均国内生产总值达到2500美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经济结构得到调整优化，到2005年，三次产业增加值比例调整为7:45.5:47.5， 城市化水平达到38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平， 城镇居民人均可支配收入年均增长８％，农民人均可支配收入年均增长6%左右。社会保障体系健全，各项社会事业全面发展。
开发区发展情况——
成都高新技术开发区
始建于1988年。1991年3月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996年3月成立成都高新技术产业开发区管理委员会，作为成都市人民政府派出机构，行使市级管理权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于成都市南郊，面积47平方千米, 人口20万人，紧临成都火车南站和双流国际机场，市区的一环路、二环路和成（都）乐（山）高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基本完成25平方千米起步区的建设，共投入基本建设资金15亿元，各类基本建设项目开工面积 166万平方米，竣工面积78万平方米，水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模，中小学校配套设施相继投入使用，银行、税务、海关均设立分支机构，区内还设有进出口公司和保税仓库，为投资者提供全方位服务。
成都市高新区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势 产业。到2000年底，成都高新区引进各类企业3600多家，注册资本近120亿元，其中外商投资企业300多家，总投资10亿多美元，世界500强已有11家在这里投资兴办独资、合资企业。有高新技术企业378家，分别占四川省和成都市的55％和73%，高新技术企业实现产值占全区工业总产值的54%。有年产值过10亿元的企业5家，过亿元的企业34家，过千万元的企业80家。目前，成都高新区成为中国西部外商投资最多、发展较好的区域。
成都经济技术开发区
成都经济技术开发区创建于1990年, 总体规划面积26 平方千米。2000年2月国务院办公厅正式批复同意成都
经济技术开发区列为国家级经济技术开发区，成为四川省第一个国家级经济技术开发区。该区位于成都市东的龙泉驿区, 处于成都市向东向南发展战略确定的区域内, 距市中心13.6千米。开发区地理置优越, 交通方便, 成-渝、成-昆铁路环绕开发区, 成渝高速公路穿区而过 , 距成都双流国际机场30千米。
成都经济技术开发区高标准、高起点地进行开发建设，开发区已投入近12亿元用于道路、通讯、供水、供电、供气等基础设施和市政服务设施建设。建成总长28公里, 宽分别为50、40、30米的三条主干道和四条支干道，与国道 、省道沟通成网, 形成四通八达的交通网络; 建成日供水25万吨供水设施, 建成110千伏、220千伏变电站各一座; 日输天然气30万立方米; 新建的邮政大楼和15万门程控电话主机大楼和移动电话机站已投入使用, 开办了国际国内电信和邮政快递业务；新建的电视台、宾馆、商贸、金融、医院、中小学校、各类专业市场已相继投入使用。城市综合配套服务设施日趋完善, 配套功能齐全, 具备接纳现代化大工业进区建设的条件。 成都经济技术开发区引进了一批高附加值、高创汇项目, 如中美合资埃蒙雷塞电源电器有限公司、中日合资华川·雅马哈摩托车部品有限公司, 中外合资晶华光学有限公司、美国RBI 、澳大利亚的BHP 、北京汇源集团等。目前, 开发区已形成了以机械及汽(摩托) 车制造、电子通讯设备制造、新型建材、医药食品、精细化工等为主的产业结构，共有大型企业120多家。2000年实现国内生产总值26.1亿元，工业增加值8.7亿元, 入库税收1.3亿元, 出口1033万美元。
成都海峡两岸科技产业开发园
成都海峡两岸科技产业开发园以建设中国内陆地区第一流工业园为目标，全国首家由海峡两岸共同投资, 联合成片开发的西南最大综合工业区。借鉴台湾新竹科学园区和高雄出口加工区的成功经验, 以台商(外商) 投资为主，按国际II 类工业区标准设计, 规划面积6平方千米。区内基础设施配套齐全, 建有道路5条, 路宽分别为16、20、25、45米;6000门5ESS 程控交换机已于1993年初开通使用; 日供水8万吨的专用自来水厂设计已经完成, 首期日供水2.5万吨的工程已建成并投入使用; 完成了供气20万立方米的设计工作, 已实现首期供气2万立方米/日。已逐步形成以食品加工为特色, 医药、轻工和电子相配套的产业体系。2001年实现国内生产总值4.38亿元, 入库税收0.6848亿元, 出口843万美元。
西南航空港经济开发区
1993年经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区位于成都外南机场路双流段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长45千米, 南北宽4千米，规划面积13平方千米，起步区4平方千米。开发区以第三产业为主，带动第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电
子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。开发区投资环境优越，距成都市区仅6千米，地势平坦，境内交通发达，西有国际空港成都双流国际机场，东有成昆线成都火车南站，高等级的机场公路，德（阳）乐（山）大件路穿越全境，集航空、铁路、公路于一地, 具有得天独厚的交通优势，区内各项基础设施完善，水、电、气、通讯全部配套，现有110千伏变电站一座，为成都大电网覆盖区，电能质量好，实行环网供电；航空港邮电局已建成。1万门程控电话已开通；建成日供气10万立方米的天然气配气站1座；, 建成总装机能力达
2.2万门程控电话交换机, 新建20～40米高等级道路9条计15公里, 区内道路网已基本形成, 排污、排水系统逐步完善。开发区引进了德国拜耳(四川) 动物保健公司、泰国正大集团等60多个外商投资项目, 形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主，兼具第三产业的产业体系。2000年, 实现国内生产总值6.08亿元, 工业增加值
6.11亿元, 入库税收1.15万元, 出口981万美元。
新都卫星城工业开发区
始建于1985年，是四川省发展最早，以开发高新技术产业为主的工业区，1994年经四川省人民政府批准列入省级重点开 发区。工业区距市区10千米。全区规划面积18平方千米, 现已完成开发面积6平方千米，规划为工业、商贸、旅游、生活四个功能小区，并以电子、机械、食品、化工、旅游、房地产等为开发重点。现已建成的电子、机械、食品小区已初具规模。开发区内基础设施较为完善, 德阳-乐山高等级大件路、 成都-绵阳高速公 路、成都市外环线和国道108线穿越开发区; 宝鸡-成都、成都-重庆、成都-达川等4条铁路通过开发区所在的新都县境内。开发区内有8条标准水泥道路已建成投入使用。开发区所处的新都县率先在成都市各郊区(市) 县中开通了程控电话, 市话交换机总容量已达38000线, 可与180多个国家和地区以及国内400多个城市直拨电话, 并已建成移动电话基站3座。区内已建成100千伏变电站2座, 拥有1座日产水5万吨的水厂, 建有二级配气站1座, 三级配气站2座。区内已引进成都可口可乐公司、成都统一包装材料厂、豪特容积式热水器有限公司、华丰食品集团等知名三资企业。2000年实现工业增加值29.6亿元, 实现工业增加值7.06亿元, 入库税收1.34亿元, 出口666.09万美元。
成都高新西开发区
2001年7月16日成都市正式成立成都高新西区管委会。该区位于成都卫星城--郫县。区内设有3个国家级高科技产业项目：中国西部软件园、国家中药现代化科技产业园、中国大学生（留学生）创业园。成都高新西区现已投入基础设施建设资金4.3亿元, 完成迪康、兴港等40千米主干道建设，建成110KV 变电站1座，开通3个程控交换模块局，铺设供水、供气管网20公里、排污管网12公里。同时，投资5亿元，建成成都外国语学校、
南洋国际学校等公共配套设施，营造绿地9万多平方米。2001年，成都高新西区共引进项目70个，其中电子信息50个（如中国西部软件园、大唐电信、国腾信息产业园、汇源信息、瑞士布鲁克、蓝剑科创），生物医药15个（如迪康制药、杨天药业、旭华制药、中医药大学药学院），协议投资总额67.4亿元，到位资金13.3亿元。
四川成都出口加工区
该区是2000年4月27日经国务院批准的全国首批15个出口加工区之一，是中国西部唯一的国家级出口加工区。2001年6月22日正式验收合格、封关运行。四川成都出口加工区设在成都高新规划区内，与成都高新技术产业开发" 两区合一" ，实行两块牌子，一套人马管理体制。实行" 一次报关，一次审单，一次查验" 的新通关模式。已有美国、日本、加拿大、菲律宾及台湾、香港地区和国内的50多家企业咨询进区，目前已批准日本丰田公司、美国帕克航天航空公司、香港康维克公司等6家世界知名企业进区，总投资达1.8亿美元。到2005年，该区力争吸引外资10亿美元，年出口贸易额达到15亿美元，建成出口加工和高新技术产业国际化的基地。
注：根据项目最终定位情况，本公司还将对各开发区作进一步的调研分析
经济指标分析——
² 国内生产总值
2000年成都市国民生产总值为1310亿元，比上年增长10.8%,其中第一产业增加124亿元，比上年增长3.1%；第二产业增长588亿元，比上年增长11.5%；第三产业增加值为598亿元，比上年增长11.7%。第一、二及三产业的增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42转变为2000年末的9.5:44.9:45.6。
国内生产总值——
² 社会消费品零售总额
成都作为西南部的商品集散地，市场规模和容量位居西部城市之首。2000年社会消费品零售总额达到554.2亿元，比上年增长10.8%；私营经济零售额为67.9亿元，比上年增加50.2%；外商和港澳台商贸企业继续保持快速增长，零售额完成32.4亿元，比上年增加52.8%。全市餐饮业实现零售额102.3亿元，比上年增加23.1%。
社会消费品零售总额——
外商投资及旅游业发展概述——
成都是全国16个副省级城市之一，是国家批准的对外开放城市和全国经济体制综合配套改革的试点城市。因此成都市对外开放的发展较快，投资环境和政策有较大改善，现在成都有国家级开发区3个，省级开发区2个都已经形成规模，2000年全年批准利用外资项目172个，实际利用外资2.65亿元，比上年增长16%，年末全市外商投资企业达到2562家。
成都具有2300多年的历史，是首批国家公布的24个历史文化名城之一，它地形地貌复杂多样，山景、洞景、水景俱全，并处在由剑门蜀道、九寨沟、峨眉山、长江山峡等地组成的四川旅游环境之中，同时还是内地通往西藏的主要通道，是古代文明和现代文明集一体的西部重要的旅游中心城市，2000年全年接待海外游客25.9万人次，比1999年上升16.9%。
中国四川成都市龙泉驿区自1987年以来，已连续举办十五届桃花节，规模不断扩大，档次不断提升，不仅已是成都地区和四川省的民俗盛事，而且成为海内外有影响的国际盛会和独树一帜的旅游品牌，龙泉驿区位于成都市东部，幅员面积558平方公里，形似一朵盛开的桃花，镶嵌在“天府之国”的腹心。它旅游资源十分丰富，100余处名胜古迹点缀其间，1987年被成都市政府命名为“花果山风景名胜区”，是生态旅游和度假休闲旅游的代表景区。龙泉驿区还是全国闻名的水果生产和出口基地，素以“四时花不断，八节佳果香”著称于世，盛产枇杷、桃、李、葡萄、脐橙等20余种优质水果，年产量达2亿公斤，其中以水蜜桃为突出代表。龙泉已有二千多年的种桃历史，气候、土壤条件特别利于桃树生长，全区现种植桃树10万余亩，数百万株，是全国唯一的“中国水蜜桃之乡”。每年三月，也就是“成都桃花节”期间，满山遍野的桃花竞相绽放，“桃花似火，红焰拂天，放目天际，实为西川绝景”。
现在龙泉桃花的规模、数量和游客量均居全国各大桃花观赏基地之首。自1987年3月举办首届“桃花赏花会”以来，1997年，龙泉又以崭新的旅游方式——农家乐旅游，将“桃花节”活动推向高潮。1998年3月又推出了龙泉赏花“一日游”、“二日游”旅游线路。
经过十多年的探索和积累，龙泉驿区已发展成为交通便捷，环境优美的旅游胜地，并被人们誉为“城市中的花园”和“花园中的城市”。桃花沟、桃花故里、龙泉湖、天鹅岭、红沙坡等几大赏花景区争芳斗艳，洛带古镇、
十陵地下宫殿、石经古刹引人入胜。
房地产投资情况——
随着住房制度改革的进程发展，成都市房地产市场在近年来日趋活跃。2000年，成都市房地产开发投资129亿元，比上年增长29.2%，房地产开发投资的高速增长成为推动全市固定资产增长的主要因素。其中住宅投资升幅较大，全年完成89亿元，比上年增长60%，住宅投资占房地产投资总额的70%左右，较上年上升3%以上，商品房销售面积为380万平方米左右，比1999年增长2.6%；商品房销售额63.5亿元，其中住宅销售50.8亿元。2001年房地产投资额增长率仅次于广州、深圳，为全国第三名，但销售增长比率明显低于投资增长比率，市场出现回落。