从机会成本的角度
看待地价与房价的关系
□ 钟庭军
中图分类号：Ｆ２９３．３０
文章编号：１００６－７３８８（２００９）１１－００１４－０４文献标识码：Ａ
本文试从机会成本的角度看待地价和房价的关系，并认为房价和地价的形成具有不同的机理，房价形成于土地的机会成本，地价形成于房屋的预测价。实际房价涨幅超过了调整后的房价涨幅，不仅是由于土地制度的异化，而且是开发商的垄断定价能力所致，这反映出我国深层次的房地产制度缺失问题。
关键词：房价；地价；机会成本；历史成本究竟是地价上涨引起房价上涨，还是房价上涨引起地价上涨，一直是争论的焦点。不久前，国土资源部公布了６００多个项目的房价地价比，有的项目地价在１４％，有的高达５０％，平均地价在房价的比重为２３％左右，把房价和地价的关系之辩再次推向高峰。地价和房价的关系究竟是怎么样？如何看待地价在房价所占的比重，笔者尝试从机会成本的角度来分析这一理论难题。
１ 历史成本和机会成本的含义
在经济学家眼里的成本含义与普通人的认识很不相同，这并不是经济学家故作玄虚，而是理论论证逻辑演绎的需要。失之毫厘，缪之千里。历史成本和机会成本就是经常容易混淆的概念。张五常认为，“ｃｏｓｔ译作‘成本’有问题，因为中文‘成本’这一词往往１４
有历史的含意”（张五常，２００２）。在西方的经济学教科书中，ｃｏｓｔ往往意指“机会成本”。
首先必须了解一下房地产开发的过程。土地的开商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，从通过土地招投标获得土地到取得商品房销售许可证上市交易至少要经过两到三年的时间。即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期。由于房地产建设周期的缘故，当前的房价并不是在土地历史成本上形成的，而是在土地的机会成本的基础上形成的。
其次有必要介绍一下“机会成本”的概念。 在新帕尔格雷夫词典将机会成本定义为“特指拒绝备用品或机会的最高价值的估价”。成本是因为有选择而起的。没有选择就没有成本。说成本是最高的代价，也就是说放弃的是最有价值的机会。你考虑选甲，要放弃的有乙或丙或丁……哪一个要放弃的有最高的价值，就是你要取甲的成本。通俗地来说，土地的机会成本就是“放弃该宗地而重新购买同样类型的地块所要支付的代价”。在这里，机会成本有三层含义：第一，当地价上涨不是很厉害，土地的机会成本就是当
开发 摘要：地价和房价越来越成为社会关注的焦点，发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，
中国房地产金融・理 论 探 索
前重置成本，即重新购买同样位置同样规模的地块所要支付的代价；第二，当地价上涨迅速，土地的机会成本是重置成本加未来的地价预期，当未来的地价预期越来越大时，开发商就会拖延转卖土地或延迟房地产开发；就是实际上的“捂地捂盘”。在日本房地产泡沫破灭之前，特别是东京中心区土地荒废的现象非常严重，即土地的机会成本过高的缘故。第三，当土地的用途还可能改变时，土地的机会成本是当地的土地规划用途价值与最高价值之间的差别。如果规划管理不是很严格，这种差异导致开发商通过寻租改变土地的用途。既定的规划用途与最有价值的用途之间的价格差距越大，开发商越有动力积极寻租改变土地的用途，各地经常出现的经济适用房最后变成了商品房就是机会成本过大的结果。
再者，历史成本不同于机会成本。历史成本即会计成本，就是形成商品的各要素成本之和。土地的历史成本是通过招投标而取得土地的拍卖价格。在一个平稳的土地市场上，土地开发形成商品房的时间越短，土地供求关系越平衡，土地的历史成本越逼近于土地的机会成本。反之，则两者的差距越来越大。土地的历史成本可能高于机会成本，例如２００７年出现的一些“地王” 的楼面地价至今仍然高于现期的地更多的情况则是土地的机会成本高于土地的历史成本，特别是一些国有房地产企业依靠官方资源在历史上获得大量划拨土地或者低价地，这些土地的历史成本都远远小于土地的机会成本。此外土地不同于普通商品，普通商品可以即时生产，通过大规模的生产平衡供求关系，普通商品的历史成本近似等于土地的机会成本，因此普通商品的定价模式可以是历史成本加其生产具有滞后性，商品房的定价模式建立在土地的机会成本上。
此外，土地的机会成本是变动的，随着土地市场是在过去某点形成的。在现实中，为了区别土地的历史成本和土地的机会成本，土地估价师往往利用土地的“重置成本”或者“市场比较法”来判断当前土地
２ 地价和房价不同的形成机理
房价形成的机理不同于地价形成的机理。房价是在土地的机会成本形成的，而地价是在房价预期价格上形成的。值得注意的是，我们通常所讨论的地价和房价形成的机理是指当前的房价和当前的地价。因此即使我们想讨论某一问题，也必须建立在共同的讨论基础上。
房价的决定机理：当前房价是建立在机会成本基础上的（现阶段重新购置同样一宗地需要花费的代价，在这里我们简单地用重置成本代替机会成本），当前的房价等于土地的重置成本加土建成本加各种配套费加税金和利润。土地的重置成本不等于土地的历史成本。举例来说，假设某开发商于２００５年获得广渠门一宗地，当时的楼面地价为５０００元／平方米，现在该项目处于正在开发阶段或是项目后期，今年广渠门又出现楼面价为１６０００元／平方米的土地，因此该开发商会重新考虑调整房价，其房价建立在广渠门最新的楼面价基础上，与历史成本无关。这就是市场比较法的定价策略在实践中的运用。开发商定价的方式一般通常选择位置、品质及设计相当的周边楼盘比照定价，并根据项目具体因素好坏相应的加减，如绿化或户型好坏等因素进行调整。如该开发商开盘时如遇到价，而不是根据历史上自己获得土地的成本定价。一般说来，房价成本主要包括地价机会成本、建筑安装成本、各项配套成本、各种税费和企业合理利润等几个部分。国土资源部刚刚公布的地价房价比只是土地的历史成本和当前的房价之比，而不是土地的机会成本和当前房价之比。从这个角度来说，国土资源部的观点未能正确区分历史成本（会计成本）与重置成本
地价的决定机理：在取得土地时，土地开发商首先要对在得到的地块上建成房屋时的销售价进行预测，用成本法计算得出土地价格。房地产开发建成的米应缴纳的各种税费；建设房屋的建筑安装工程成本每平方米单价；开发商的各种管理成本，用预测的房价减去以上三个方面的成本，剩余就是建房的土地成
价，开发商理智之策是“退地”或者推迟开发时间。周边出现“地王”，其定价会参照“地王”的楼面地
一定的利润。而商品房和土地却具有一定的垄断性，的差别。
供求关系的变动而变动，土地的历史成本是静止的，房屋成本基本由四个方面组成，如开发房地产每平方
的价格，也是机会成本的概念在现实中的灵活应用。本了。土地成本的高低决定开发商的利润丰寡。开发准确地说，重置成本比较接近于“机会成本”的含义。商在参加土地使用权招拍挂之前已做了大量细致的工
１５
作，包括该地块现房销售价调查，建筑成本调查、地质条件调查、周边自然环境调查等等，最终预测出该地块建成房屋时销售价。因此可以说，诸多因素中决定土地成本价格的因素是房屋的预测销售价。３ 房价和地价之间的关系
我们所讨论的房价和地价之间的关系并非是指绝对量之间的关系，而是房价的增量与地价的增量之间的关系。当房地产需求旺盛（包括消费需求和投资性需求），那么地价就能顺利传导到房价上，并可能以更大幅度上涨。我们利用一个小模型来说明房价涨幅和地价涨幅之间的关系。Ｃ地代表当年的地价，Ｃ土建代表土建成本，Ｃ配套是各种配套费用，Ｉ是企业所税收需要支付的税费，Ｒ来某点的房价。
Ｐ房＝Ｃ地＋Ｃ土建＋Ｃ配套＋Ｉ税收＋Ｒ
利润
利润
整）。如果β的值为２时，假设条件不变，房价的涨幅应为６．２％，房屋销售价格指数为１０６．２。但是实际上房屋销售价格指数为１０７．６，如果β的值为４，则超出了４．５，如果β的值为２，则超出了１．４。这多余的部分来自于何处呢？土建成本、配套费用以及税金变化不大，可以忽略不计，多余部分的必然来自于开发商的利润。这种超额利润又来自开发商的垄断定价能力，这又与我国的土地制度以及房地产制度缺失有着息息相关的联系。
４ 地价房价轮番上涨与制度的缺失
无论地价还是房价的轮番上涨，不能将其归结于土地管理部门的过错或者是开发商的黑心所致，而是一系列事件的结果，是一系列制度的缺失造成了地价和房价的轮番上涨。
首先是土地制度的异化。其一土地储备制度的异化。２００１年４月３０日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，具有确保增值政府土地收益等好处。我国土地储备制度是借鉴于西方发达国家，却成为地方政府谋取地方利益的重要工具，土地储备制度
是企业的利润。β代表房价是
当年的地价的倍数。Ｐ房代表当前的房价，Ｐ＊表示未房
（１）
Ｐ房＝βＣ地 （２）把数学式（２）代入（１）可得Ｃ土建＋Ｃ配套＋Ｉ税收
＋Ｒ
利润
＝（β－１）Ｃ地
假设Ｃ地上涨θ，
那么未来某时点的房价Ｐ＊＝ Ｃ地（１＋θ）＋（β－房
１） Ｃ地＝（θ＋β）Ｃ地
因此房价的涨幅为（Ｐ＊房－ Ｐ房）／ Ｐβ－β）Ｃ地／βＣ地＝θ／β
也就是说，在其他因素不变的前提下，房价的涨幅必然小于地价的涨幅。我们假设β的值为４，表示地价占房价的比重为２５％，换句话说，房价是楼面地价的４倍，也是国土资源部调研的结果。如果地价上涨幅度θ为２０％，那么在假定其他因素不变的前提下，地价涨幅完全传导给房价，房价的涨幅也应该在５％左右。即使按照开发商的观点，β的值为２，即房房价的涨幅应该在１０％左右。
显然，当地价占房价的比重不同时，对房价的上涨幅度贡献也不同。以２００７年为例，土地交易价格指
房
＝（θ＋的目标和手段发生了变异。西方土地储备制度的重要
目标就是抑制土地投机和平抑土地价格，其手段是不管以出租方式还是出售方式供应储备土地，一般都不采用招标、拍卖方式，主要是在严格的成本测算后采取协议方式出让。而我国地方政府部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，特别是２００２年推行土地“招、拍、挂”政策以来，实际上是给了地方政府更多的土地垄断经营权。土地一级市场（征地）的政府垄断和二级市场（建设用地） 使用途结构。为了追求土地高收益，统一采用“招拍挂”制度，甚至故意造成人为的短缺和“土地饥渴症”，更制约了合理的土地价格机制的形成，偏离了引进国外
价是楼面地价的２倍，同样在其他因素不变的前提下，得地方政府有能力控制土地供给规模、节奏、地段、
数为１１２．３，如果β的值为４，即地价占房价的２５％，土地储备制度的原旨，造成地价和房价的迅速上升。假设其他因素不变，地价上涨幅度完全传导给房价，这其实也有客观原因，由于实行分税制以来，财权事那么房价的涨幅约为３．１％（θ／β＝１２．３％／４），调整后房屋销售价格指数为１０３．１（土地交易价格指数和房屋销售价格指数具有不同的计价基础，因此要调１６
权不等，地方财政财政收入匮乏，加速了土地储备制度的异化过程，地方财政变成了土地财政。其二，土地出让制度的异化。为促进地方经济发展，各级政府
中国房地产金融・理 论 探 索
都对工业用地实施成本价，对房地产用地采取“价高者得”的政策，实施“双轨制”的供地制度。也正是由于基础设施用地、工业用地、行政办公用地的非市场化，使得许多工业园的用地利用效率低下，地毯式的厂房占用了大量耕地和有限的土地资源。一方面大量的土地廉价划拨、出让，另一面，与百姓生活密切相关的居住用地却只有“招拍挂”一条路，且政府垄断了土地，那么，这种市场格局拍出卖天价的土地就成了常态。
其次是开发商的垄断定价能力。以上我们证明了房价以更高的涨幅超过了地价的涨幅，说明了开发商具有较强的垄断定价能力。所谓垄断定价就是把价格拉升到超过边际成本的能力。这种垄断定价能力是由三个因素决定的。其一是土地的垄断。开发商通过土地招拍挂获得土地以后，其实是拥有了该地块的垄断权，周边没有合适的地块与之相竞争。像以前近郊农村和开发商合作建房，向城市居民供房的形式已经被统一的“招拍挂”制度所禁止。其二，开发商的垄断行为。开发商是较小集团，却拥有选择性刺激手段等措施，容易相抱成团，形成“共容利益集团”（奥尔但是他们的聚谈不是策划出一个对付公众的阴谋，就是炮制出一个掩人耳目提高物价的计划”（亚当・斯密，１９７４）。我国现阶段市场经济尚不成熟，还没有成型的反垄断法，因此对开发商合谋定价、掠夺性定价等行为还没有清晰的判断标准。其三，抑制投资手段和保障制度缺乏。我国存在巨大收入分配差距，吉尼系数位于世界前列，如果缺乏一系列的制度约束，收入分配上的不公很容易转化为住房上的不公。通俗地讲，北京最富有２０％的人群可能有能力把北京所有房产都能购买下来。此外，资金流动性速度远远超过人口流动的速度，如果对购房人口不加地域上的限制，很容易造成过剩的流动性向各个热点城市发动冲击，造成房价的大起大落，北京的商品房３０％就为外地人所购买就是明证。然而我国当前抑制投资性需求手段比较缺乏，抑制投资的两大手段之一税收手段存在严重的缺位。如土地增值税原旨是对土地增值部分是累进增税，但现实中为了减少征税成本，采用按１％的土地价款预征预缴，失去了抑制土地投机的作用；物业税是通行的国际抑制房产投机的经验，却由于种
〔本文编辑：王士荣〕
种原因应征未征。金融手段承担起过重的抑制投机的任务，但是金融手段在抑制投机方面却存在天生的缺陷，譬如第二套房贷政策只能抑制一般性投机需求，对全资购买多套或整栋商品住宅的投机需求却无能为力。此外，保障性住房的保障不力，把大量缺乏支付能力的消费者推向市场。由于投机需求波涛汹涌，刚性需求保障不力，系列制度的缺失，使开发商拥有了强大的垄断定价能力。５ 小结
究竟是地价推高房价还是房价推高地价的原因不再重要，宣布地价房价比不应该成为推委责任的借口。地价房价的轮番上涨，主要是一系列制度缺失的结果。同样，市场经济是逐利经济，开发商是理性经济人，有权利根据市场形势进行定价。对保持房价的平稳发展，我们不能依赖于开发商的良心发现，只能靠长久的制度建设把房价控制在一个合理的区域。本文有以下判断：
一是开发商对商品房进行定价时，不是根据自身获得土地的历史成本，而是当前重新获得土地的机会成本。从这个角度来看，当前公布的地价房价比，地
二是房价的涨幅一般超过了地价的涨幅。当房地产需求旺盛（包括消费需求和投资性需求），那么地价就能顺利传导到房价上，并可能以更大幅度上涨。地价上涨的原因主要是我国土地储备制度和招拍挂制度出现了异化趋势，房价以更高的幅度上涨的原因在于开发商的垄断定价能力。
三是开发商的垄断定价能力来源于三方面：土地的垄断；开发商的垄断行为；抑制投资手段和保障制度缺乏。
森，２００２）。就如亚当斯密所称“同行商人很少聚会，价选择的数据就存在着错误。
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从机会成本的角度
看待地价与房价的关系
□ 钟庭军
中图分类号：Ｆ２９３．３０
文章编号：１００６－７３８８（２００９）１１－００１４－０４文献标识码：Ａ
本文试从机会成本的角度看待地价和房价的关系，并认为房价和地价的形成具有不同的机理，房价形成于土地的机会成本，地价形成于房屋的预测价。实际房价涨幅超过了调整后的房价涨幅，不仅是由于土地制度的异化，而且是开发商的垄断定价能力所致，这反映出我国深层次的房地产制度缺失问题。
关键词：房价；地价；机会成本；历史成本究竟是地价上涨引起房价上涨，还是房价上涨引起地价上涨，一直是争论的焦点。不久前，国土资源部公布了６００多个项目的房价地价比，有的项目地价在１４％，有的高达５０％，平均地价在房价的比重为２３％左右，把房价和地价的关系之辩再次推向高峰。地价和房价的关系究竟是怎么样？如何看待地价在房价所占的比重，笔者尝试从机会成本的角度来分析这一理论难题。
１ 历史成本和机会成本的含义
在经济学家眼里的成本含义与普通人的认识很不相同，这并不是经济学家故作玄虚，而是理论论证逻辑演绎的需要。失之毫厘，缪之千里。历史成本和机会成本就是经常容易混淆的概念。张五常认为，“ｃｏｓｔ译作‘成本’有问题，因为中文‘成本’这一词往往１４
有历史的含意”（张五常，２００２）。在西方的经济学教科书中，ｃｏｓｔ往往意指“机会成本”。
首先必须了解一下房地产开发的过程。土地的开商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，从通过土地招投标获得土地到取得商品房销售许可证上市交易至少要经过两到三年的时间。即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期。由于房地产建设周期的缘故，当前的房价并不是在土地历史成本上形成的，而是在土地的机会成本的基础上形成的。
其次有必要介绍一下“机会成本”的概念。 在新帕尔格雷夫词典将机会成本定义为“特指拒绝备用品或机会的最高价值的估价”。成本是因为有选择而起的。没有选择就没有成本。说成本是最高的代价，也就是说放弃的是最有价值的机会。你考虑选甲，要放弃的有乙或丙或丁……哪一个要放弃的有最高的价值，就是你要取甲的成本。通俗地来说，土地的机会成本就是“放弃该宗地而重新购买同样类型的地块所要支付的代价”。在这里，机会成本有三层含义：第一，当地价上涨不是很厉害，土地的机会成本就是当
开发 摘要：地价和房价越来越成为社会关注的焦点，发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，
中国房地产金融・理 论 探 索
前重置成本，即重新购买同样位置同样规模的地块所要支付的代价；第二，当地价上涨迅速，土地的机会成本是重置成本加未来的地价预期，当未来的地价预期越来越大时，开发商就会拖延转卖土地或延迟房地产开发；就是实际上的“捂地捂盘”。在日本房地产泡沫破灭之前，特别是东京中心区土地荒废的现象非常严重，即土地的机会成本过高的缘故。第三，当土地的用途还可能改变时，土地的机会成本是当地的土地规划用途价值与最高价值之间的差别。如果规划管理不是很严格，这种差异导致开发商通过寻租改变土地的用途。既定的规划用途与最有价值的用途之间的价格差距越大，开发商越有动力积极寻租改变土地的用途，各地经常出现的经济适用房最后变成了商品房就是机会成本过大的结果。
再者，历史成本不同于机会成本。历史成本即会计成本，就是形成商品的各要素成本之和。土地的历史成本是通过招投标而取得土地的拍卖价格。在一个平稳的土地市场上，土地开发形成商品房的时间越短，土地供求关系越平衡，土地的历史成本越逼近于土地的机会成本。反之，则两者的差距越来越大。土地的历史成本可能高于机会成本，例如２００７年出现的一些“地王” 的楼面地价至今仍然高于现期的地更多的情况则是土地的机会成本高于土地的历史成本，特别是一些国有房地产企业依靠官方资源在历史上获得大量划拨土地或者低价地，这些土地的历史成本都远远小于土地的机会成本。此外土地不同于普通商品，普通商品可以即时生产，通过大规模的生产平衡供求关系，普通商品的历史成本近似等于土地的机会成本，因此普通商品的定价模式可以是历史成本加其生产具有滞后性，商品房的定价模式建立在土地的机会成本上。
此外，土地的机会成本是变动的，随着土地市场是在过去某点形成的。在现实中，为了区别土地的历史成本和土地的机会成本，土地估价师往往利用土地的“重置成本”或者“市场比较法”来判断当前土地
２ 地价和房价不同的形成机理
房价形成的机理不同于地价形成的机理。房价是在土地的机会成本形成的，而地价是在房价预期价格上形成的。值得注意的是，我们通常所讨论的地价和房价形成的机理是指当前的房价和当前的地价。因此即使我们想讨论某一问题，也必须建立在共同的讨论基础上。
房价的决定机理：当前房价是建立在机会成本基础上的（现阶段重新购置同样一宗地需要花费的代价，在这里我们简单地用重置成本代替机会成本），当前的房价等于土地的重置成本加土建成本加各种配套费加税金和利润。土地的重置成本不等于土地的历史成本。举例来说，假设某开发商于２００５年获得广渠门一宗地，当时的楼面地价为５０００元／平方米，现在该项目处于正在开发阶段或是项目后期，今年广渠门又出现楼面价为１６０００元／平方米的土地，因此该开发商会重新考虑调整房价，其房价建立在广渠门最新的楼面价基础上，与历史成本无关。这就是市场比较法的定价策略在实践中的运用。开发商定价的方式一般通常选择位置、品质及设计相当的周边楼盘比照定价，并根据项目具体因素好坏相应的加减，如绿化或户型好坏等因素进行调整。如该开发商开盘时如遇到价，而不是根据历史上自己获得土地的成本定价。一般说来，房价成本主要包括地价机会成本、建筑安装成本、各项配套成本、各种税费和企业合理利润等几个部分。国土资源部刚刚公布的地价房价比只是土地的历史成本和当前的房价之比，而不是土地的机会成本和当前房价之比。从这个角度来说，国土资源部的观点未能正确区分历史成本（会计成本）与重置成本
地价的决定机理：在取得土地时，土地开发商首先要对在得到的地块上建成房屋时的销售价进行预测，用成本法计算得出土地价格。房地产开发建成的米应缴纳的各种税费；建设房屋的建筑安装工程成本每平方米单价；开发商的各种管理成本，用预测的房价减去以上三个方面的成本，剩余就是建房的土地成
价，开发商理智之策是“退地”或者推迟开发时间。周边出现“地王”，其定价会参照“地王”的楼面地
一定的利润。而商品房和土地却具有一定的垄断性，的差别。
供求关系的变动而变动，土地的历史成本是静止的，房屋成本基本由四个方面组成，如开发房地产每平方
的价格，也是机会成本的概念在现实中的灵活应用。本了。土地成本的高低决定开发商的利润丰寡。开发准确地说，重置成本比较接近于“机会成本”的含义。商在参加土地使用权招拍挂之前已做了大量细致的工
１５
作，包括该地块现房销售价调查，建筑成本调查、地质条件调查、周边自然环境调查等等，最终预测出该地块建成房屋时销售价。因此可以说，诸多因素中决定土地成本价格的因素是房屋的预测销售价。３ 房价和地价之间的关系
我们所讨论的房价和地价之间的关系并非是指绝对量之间的关系，而是房价的增量与地价的增量之间的关系。当房地产需求旺盛（包括消费需求和投资性需求），那么地价就能顺利传导到房价上，并可能以更大幅度上涨。我们利用一个小模型来说明房价涨幅和地价涨幅之间的关系。Ｃ地代表当年的地价，Ｃ土建代表土建成本，Ｃ配套是各种配套费用，Ｉ是企业所税收需要支付的税费，Ｒ来某点的房价。
Ｐ房＝Ｃ地＋Ｃ土建＋Ｃ配套＋Ｉ税收＋Ｒ
利润
利润
整）。如果β的值为２时，假设条件不变，房价的涨幅应为６．２％，房屋销售价格指数为１０６．２。但是实际上房屋销售价格指数为１０７．６，如果β的值为４，则超出了４．５，如果β的值为２，则超出了１．４。这多余的部分来自于何处呢？土建成本、配套费用以及税金变化不大，可以忽略不计，多余部分的必然来自于开发商的利润。这种超额利润又来自开发商的垄断定价能力，这又与我国的土地制度以及房地产制度缺失有着息息相关的联系。
４ 地价房价轮番上涨与制度的缺失
无论地价还是房价的轮番上涨，不能将其归结于土地管理部门的过错或者是开发商的黑心所致，而是一系列事件的结果，是一系列制度的缺失造成了地价和房价的轮番上涨。
首先是土地制度的异化。其一土地储备制度的异化。２００１年４月３０日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，具有确保增值政府土地收益等好处。我国土地储备制度是借鉴于西方发达国家，却成为地方政府谋取地方利益的重要工具，土地储备制度
是企业的利润。β代表房价是
当年的地价的倍数。Ｐ房代表当前的房价，Ｐ＊表示未房
（１）
Ｐ房＝βＣ地 （２）把数学式（２）代入（１）可得Ｃ土建＋Ｃ配套＋Ｉ税收
＋Ｒ
利润
＝（β－１）Ｃ地
假设Ｃ地上涨θ，
那么未来某时点的房价Ｐ＊＝ Ｃ地（１＋θ）＋（β－房
１） Ｃ地＝（θ＋β）Ｃ地
因此房价的涨幅为（Ｐ＊房－ Ｐ房）／ Ｐβ－β）Ｃ地／βＣ地＝θ／β
也就是说，在其他因素不变的前提下，房价的涨幅必然小于地价的涨幅。我们假设β的值为４，表示地价占房价的比重为２５％，换句话说，房价是楼面地价的４倍，也是国土资源部调研的结果。如果地价上涨幅度θ为２０％，那么在假定其他因素不变的前提下，地价涨幅完全传导给房价，房价的涨幅也应该在５％左右。即使按照开发商的观点，β的值为２，即房房价的涨幅应该在１０％左右。
显然，当地价占房价的比重不同时，对房价的上涨幅度贡献也不同。以２００７年为例，土地交易价格指
房
＝（θ＋的目标和手段发生了变异。西方土地储备制度的重要
目标就是抑制土地投机和平抑土地价格，其手段是不管以出租方式还是出售方式供应储备土地，一般都不采用招标、拍卖方式，主要是在严格的成本测算后采取协议方式出让。而我国地方政府部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，特别是２００２年推行土地“招、拍、挂”政策以来，实际上是给了地方政府更多的土地垄断经营权。土地一级市场（征地）的政府垄断和二级市场（建设用地） 使用途结构。为了追求土地高收益，统一采用“招拍挂”制度，甚至故意造成人为的短缺和“土地饥渴症”，更制约了合理的土地价格机制的形成，偏离了引进国外
价是楼面地价的２倍，同样在其他因素不变的前提下，得地方政府有能力控制土地供给规模、节奏、地段、
数为１１２．３，如果β的值为４，即地价占房价的２５％，土地储备制度的原旨，造成地价和房价的迅速上升。假设其他因素不变，地价上涨幅度完全传导给房价，这其实也有客观原因，由于实行分税制以来，财权事那么房价的涨幅约为３．１％（θ／β＝１２．３％／４），调整后房屋销售价格指数为１０３．１（土地交易价格指数和房屋销售价格指数具有不同的计价基础，因此要调１６
权不等，地方财政财政收入匮乏，加速了土地储备制度的异化过程，地方财政变成了土地财政。其二，土地出让制度的异化。为促进地方经济发展，各级政府
中国房地产金融・理 论 探 索
都对工业用地实施成本价，对房地产用地采取“价高者得”的政策，实施“双轨制”的供地制度。也正是由于基础设施用地、工业用地、行政办公用地的非市场化，使得许多工业园的用地利用效率低下，地毯式的厂房占用了大量耕地和有限的土地资源。一方面大量的土地廉价划拨、出让，另一面，与百姓生活密切相关的居住用地却只有“招拍挂”一条路，且政府垄断了土地，那么，这种市场格局拍出卖天价的土地就成了常态。
其次是开发商的垄断定价能力。以上我们证明了房价以更高的涨幅超过了地价的涨幅，说明了开发商具有较强的垄断定价能力。所谓垄断定价就是把价格拉升到超过边际成本的能力。这种垄断定价能力是由三个因素决定的。其一是土地的垄断。开发商通过土地招拍挂获得土地以后，其实是拥有了该地块的垄断权，周边没有合适的地块与之相竞争。像以前近郊农村和开发商合作建房，向城市居民供房的形式已经被统一的“招拍挂”制度所禁止。其二，开发商的垄断行为。开发商是较小集团，却拥有选择性刺激手段等措施，容易相抱成团，形成“共容利益集团”（奥尔但是他们的聚谈不是策划出一个对付公众的阴谋，就是炮制出一个掩人耳目提高物价的计划”（亚当・斯密，１９７４）。我国现阶段市场经济尚不成熟，还没有成型的反垄断法，因此对开发商合谋定价、掠夺性定价等行为还没有清晰的判断标准。其三，抑制投资手段和保障制度缺乏。我国存在巨大收入分配差距，吉尼系数位于世界前列，如果缺乏一系列的制度约束，收入分配上的不公很容易转化为住房上的不公。通俗地讲，北京最富有２０％的人群可能有能力把北京所有房产都能购买下来。此外，资金流动性速度远远超过人口流动的速度，如果对购房人口不加地域上的限制，很容易造成过剩的流动性向各个热点城市发动冲击，造成房价的大起大落，北京的商品房３０％就为外地人所购买就是明证。然而我国当前抑制投资性需求手段比较缺乏，抑制投资的两大手段之一税收手段存在严重的缺位。如土地增值税原旨是对土地增值部分是累进增税，但现实中为了减少征税成本，采用按１％的土地价款预征预缴，失去了抑制土地投机的作用；物业税是通行的国际抑制房产投机的经验，却由于种
〔本文编辑：王士荣〕
种原因应征未征。金融手段承担起过重的抑制投机的任务，但是金融手段在抑制投机方面却存在天生的缺陷，譬如第二套房贷政策只能抑制一般性投机需求，对全资购买多套或整栋商品住宅的投机需求却无能为力。此外，保障性住房的保障不力，把大量缺乏支付能力的消费者推向市场。由于投机需求波涛汹涌，刚性需求保障不力，系列制度的缺失，使开发商拥有了强大的垄断定价能力。５ 小结
究竟是地价推高房价还是房价推高地价的原因不再重要，宣布地价房价比不应该成为推委责任的借口。地价房价的轮番上涨，主要是一系列制度缺失的结果。同样，市场经济是逐利经济，开发商是理性经济人，有权利根据市场形势进行定价。对保持房价的平稳发展，我们不能依赖于开发商的良心发现，只能靠长久的制度建设把房价控制在一个合理的区域。本文有以下判断：
一是开发商对商品房进行定价时，不是根据自身获得土地的历史成本，而是当前重新获得土地的机会成本。从这个角度来看，当前公布的地价房价比，地
二是房价的涨幅一般超过了地价的涨幅。当房地产需求旺盛（包括消费需求和投资性需求），那么地价就能顺利传导到房价上，并可能以更大幅度上涨。地价上涨的原因主要是我国土地储备制度和招拍挂制度出现了异化趋势，房价以更高的幅度上涨的原因在于开发商的垄断定价能力。
三是开发商的垄断定价能力来源于三方面：土地的垄断；开发商的垄断行为；抑制投资手段和保障制度缺乏。
森，２００２）。就如亚当斯密所称“同行商人很少聚会，价选择的数据就存在着错误。
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