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城市
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现代城市
国外住房政策管见
Opinions on Housing Policies in Foreign Countries
李忠东
（江西赣县中学，江西赣县341100）
截止到2010年年底，我国共兴建了公租房37万套，而在今年1000万套的任务当中，公租房的规模将达到200多万套，是去年的6倍。城市无房户、外来务工人员、暂无固定居所的应届毕业生，都将成为公租房重点保障的对象。那么，其他国家在发展公共租赁住房和逐步解决中等偏下收入家庭住房方面有些什么做法值得借鉴呢？
纵观一些国家的经验，不难发现在成熟的市场经济环境中，房地产市场的健康发展离不开政府的宏观调控以及市场参与者的理性行在德国和法国等国家，政府都不为。
鼓励民众盲目买房，提倡租房。
前的经济状况下，不少人按照实际能力进行理性消费，抛弃“有房，从租房开始实现“住房梦”。调梦”
查还显示，在租房者中，有27%的人对购房表示毫无兴趣。
近几年来，随着经济的持续低1/4的房主被迷，失业率居高不下，房子套住，没法把房子卖掉。即使卖掉了房子，也难以偿还购房抵押贷款，因为房子的价值已经大大缩数量激增的“法拍屋”迫水。现在，
“法拍屋”是使更多的人无家可归。
“法院拍卖房屋”。当债务人，也指
就是房主，在无力偿还按揭合约，或者无法清偿债务时，身为银行等放贷机构的债权人可以提起司法诉讼，请求法院强制执行，将债务人的房屋没收并重新拍卖，这种房2010年“法拍屋”。据统计，屋就叫
有100多万人因“法拍屋”被赶出家园，极大地动摇了美国人的买房信心。
6%，则是住免费房的特殊人群。
法国对保障性住房极为重视，凡新开工的住宅项目都必须有20%的社会住房比率。社会住房一般由非营利性公有机构来进行管理，主要给低收入阶层居住。由于这些社会住房并不是用于出售产权的经济适用房，而是用于出租的低租金住房，因此避免了与产权房保障市场的不公平竞争。在法国，性住房是指为收入较低、无法通过房地产市场获得住房的居民提供的住房，它包括由公共或私人机构建设并管理的廉租房，由私营企业建设并管理的住房以及得到资助、
公共机构资助的集资建房。由于近年来不断推进保障性住房建设，因此廉租房的数量不断增加。2005年至2009年，政府共资助兴建的保障性住房达到48.5万套。在2010年，政府投资47亿欧元兴建保障房。据法国《回声报》报道，全国2010年有666个城镇因为保障《城市更新与社性住房比例未达到
20%的最低标准而被罚会团结法》
其款，罚金总额达7620万欧元，中巴黎市为1510万欧元。
从1956年建立“低租金住房以来，廉租屋成为法国租房制度”市场的主流。
“低租金住房制度”规定，任何
1美国：从租房开始实现“住房梦”
美国的一项调查表明，目前反思购房情结的美国人越来越多，拥有住房是实现美国梦的重要组成部分以及成功人生象征的理念开83%的美国人始动摇。在2003年，
相信买房是一项安全的投资，其安全性甚至超过银行储蓄。到2009年，这个比例下降至70%。究其原因，在于人们正在经历一场根本的变化，从习惯于将房子看作一项投在目资转变为把其看作一个居所。
2法国：廉租屋成为租房市场的主流
法国国家住房改善署曾对国民的住房满意度做过一次调查，发不满意的很现98%的人表示满意，
少，仅占2%。居住情况的统计数据显示，法国人买房住和租房住的分别为59%和35%，至于剩下的
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现
代城市
Vol.6,No.2,2011
城市房地产
系，以保障公民的居住权。
以政府公房为例，它的福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。先由地方政府进行评估，提出“公平”的房租价格，然后实行租房市场供给与需求相平衡状态下的在“公平”房租价格高于公房租金。
的福利性房租时，则根据房客的经济收入，在“公平”房租基础上打一定的折扣。政府还制定了“标准住标准，由国家划定一条收房福利”
入线。凡收入水平恰好符合标准的，可享受一定数额的住房福利；倘若低于标准，则增加相应的住房福利；如果高于标准，则减少相应儿童和残疾人在享受的住房福利。这些标准待遇外还增加了额外福利。一般来说，公房房客实际房租支出所占平均收入的比重很低，不到10%。
再如，“标也准住房福利”提供了对租用私房的房客类似的待遇。因为私房租金不可能有折扣，所以政府采用现金津贴的方式。地方政府在对私房房客进行审核后，按照当地公房的“公平以及家庭租金”收入确定津贴数额，用现金的方式提供住房津
贴，并直接支付给房东。
特别值得一提的是，为了防止租房房客因住房支出而变成贫困户，英国在住房福利中设置了补助房客在享受机制。根据有关规定，
了标准住房福利时，如果扣除自付房租后实际收入低于贫困线，可得对于收入已到进一步的住房补助。
经低于贫困线的家庭，除了提供“标准住房福利”外，还以社会救助方式增加福利。
一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。收入是申请廉租屋的主要标准，法国政府每年都会公布申请廉租屋的收入标准，然后根据租户的具体状况提供零息贷款等优惠政策，以确保低收入家庭入住，廉租房的租金只有商业租房租金的1/3左右，最低仅为1/6。
3英国：为低收入群体提供廉租房
英国社区与地方政府部公布的数据说，受到流动人口多、房价较贵和按揭贷款门槛较高等因素的影响，全国许多首次购房者变成了租房者。英国家庭2008年至2009年的住房拥有率为68%，靠租房解决居住问题的家庭达到32%。伦敦的家庭住房拥有率为60%，大大低于全国平均水平，租房的家庭有将近40%。
英国制定有《住房法》和《住宅与建房控制法》等，建立起相对完这一系列法规整的住房法律体系。
制度明确了各级政府在解决居民住宅问题中的责任，较妥善地解决为低了国民的居住问题。在英国，收入群体提供廉租房有着悠久的历史，其中包括地方政府和非赢利性质的住宅协会提供的保障性廉目前全国租租房。据不完全统计，
住廉租房的人超过10%。低收入群体租住其他社会性住宅时，也可以按规定向政府申请租房补贴。
英国住房的居住方式分为自租住私房和租住政府公房住住房、
三种类型，政府采用了与居住方式相对应的、分层次的住房福利体
4德国：选择租房的人接近
60%
近几年，虽然世界上许多地区房价飞涨，
但是在德国，即使经济
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一长久租住一处房产。根据法律，方若想终止合同通常要提前3个月通知对方，租期5年以上的提前6个月通知，租期8年的提前9个月通知，租期10年以上的提前一年通知。
对于市场上房屋出租信息的真实性，政府部门和行业协会也要一经发现或查出房屋求极为严格。
中介机构提供虚假信息或有其他违规行为，严惩不贷。
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增长较快的地区，房价每年的增长也不会超过2%～3%。在这种情况下，如果房子住了10年后再出售的话，把所有的附加费用统统算起来，不但不能赚回成本，而且还要在农村地遭受10%～11%的损失。区，房价一直呈下降趋势。因此，在德国想通过短期内倒卖房产赚钱是根本办不到的。
另外，无论是带家具的还是空房的出租房屋，建筑和装修质量都也保护维很过硬。即使是老房子，修得像新房一样。正因为如此，德国人偏爱租房，全国选择租房的人接近60%，房屋自有率仅为42%，大大低于欧盟国家60%的平均水德国的自有住房率平。专家估计，
要在10～15年后才有可能达到60%～70%。
为了保护租房者的权益，德国建立起严格管理下的完备租房体系。《民法典》等多项法律均有相关条款对房租价格进行约束，各州、市及乡镇都设有独立机构制定各地段房租价格标准范围。房屋出租后3年内，租金涨幅不得超过20%，否则被视为违法，超过50%则构成犯罪。租房的房客因经济状况一时无法支付房租，房东也无权直接要求其搬走，而是上法庭调解。政府还根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。
德国政府除了严格规范控制房租外，还重视细化租房合同及相关程序，以最大限度避免风险和分歧，保护房客和房东双方权益。租房合同分为有限期和无限期两种，其中无限期合同保证了房客能够
房问题，日本政府在战后重建期和随后的经济高速发展期中实施了“保低放高”的房地产政策。所谓“保”，就是政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或租得起房。至于“放”，指高收入者住房问题由房地产市场解决。
日本的租房市场发育健全，具有网点多和服务正规的特点。在大街小巷，差不多都能看到大大小小房地产中介行的房地产中介公司。
业从业者必须具有不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格，主管部门经常对他们严格考核，以确保素质过硬。
房客租房必须有保证人，填写有关经济收入方面的资料，以防房如果发现房客不交客交不出房租。
房租溜走，房地产中介公司和房东就会去找保证人。
在日本，“公团住宅”很受中低收入者的欢迎。公团的出租住宅房租金相对便宜，承租时不需要中介政府一般通过公开募费和保证人。
集并以抽签的方式决定租房者，为经济收入较低者提供住房。
5日本：实施“保低放高”政策
日本里库路特公司的调查数据显示，在三大都市圈（以东京为中心的关东都市圈、以名古屋为中心的中京都市圈和以大阪为中心的近畿都市圈），住房自有率平均也就是说租房居住的家为57.9%，
庭超过40%。在已结婚的夫妇中，而买房者租房居住的达到67.1%，的比例很低，仅为14.3%。不少年轻人不但在结婚时选择租房，而且结婚后相当长一段时间也愿意租房过日子。
为了解决大中城市居民的住
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李忠东
（江西赣县中学，江西赣县341100）
截止到2010年年底，我国共兴建了公租房37万套，而在今年1000万套的任务当中，公租房的规模将达到200多万套，是去年的6倍。城市无房户、外来务工人员、暂无固定居所的应届毕业生，都将成为公租房重点保障的对象。那么，其他国家在发展公共租赁住房和逐步解决中等偏下收入家庭住房方面有些什么做法值得借鉴呢？
纵观一些国家的经验，不难发现在成熟的市场经济环境中，房地产市场的健康发展离不开政府的宏观调控以及市场参与者的理性行在德国和法国等国家，政府都不为。
鼓励民众盲目买房，提倡租房。
前的经济状况下，不少人按照实际能力进行理性消费，抛弃“有房，从租房开始实现“住房梦”。调梦”
查还显示，在租房者中，有27%的人对购房表示毫无兴趣。
近几年来，随着经济的持续低1/4的房主被迷，失业率居高不下，房子套住，没法把房子卖掉。即使卖掉了房子，也难以偿还购房抵押贷款，因为房子的价值已经大大缩数量激增的“法拍屋”迫水。现在，
“法拍屋”是使更多的人无家可归。
“法院拍卖房屋”。当债务人，也指
就是房主，在无力偿还按揭合约，或者无法清偿债务时，身为银行等放贷机构的债权人可以提起司法诉讼，请求法院强制执行，将债务人的房屋没收并重新拍卖，这种房2010年“法拍屋”。据统计，屋就叫
有100多万人因“法拍屋”被赶出家园，极大地动摇了美国人的买房信心。
6%，则是住免费房的特殊人群。
法国对保障性住房极为重视，凡新开工的住宅项目都必须有20%的社会住房比率。社会住房一般由非营利性公有机构来进行管理，主要给低收入阶层居住。由于这些社会住房并不是用于出售产权的经济适用房，而是用于出租的低租金住房，因此避免了与产权房保障市场的不公平竞争。在法国，性住房是指为收入较低、无法通过房地产市场获得住房的居民提供的住房，它包括由公共或私人机构建设并管理的廉租房，由私营企业建设并管理的住房以及得到资助、
公共机构资助的集资建房。由于近年来不断推进保障性住房建设，因此廉租房的数量不断增加。2005年至2009年，政府共资助兴建的保障性住房达到48.5万套。在2010年，政府投资47亿欧元兴建保障房。据法国《回声报》报道，全国2010年有666个城镇因为保障《城市更新与社性住房比例未达到
20%的最低标准而被罚会团结法》
其款，罚金总额达7620万欧元，中巴黎市为1510万欧元。
从1956年建立“低租金住房以来，廉租屋成为法国租房制度”市场的主流。
“低租金住房制度”规定，任何
1美国：从租房开始实现“住房梦”
美国的一项调查表明，目前反思购房情结的美国人越来越多，拥有住房是实现美国梦的重要组成部分以及成功人生象征的理念开83%的美国人始动摇。在2003年，
相信买房是一项安全的投资，其安全性甚至超过银行储蓄。到2009年，这个比例下降至70%。究其原因，在于人们正在经历一场根本的变化，从习惯于将房子看作一项投在目资转变为把其看作一个居所。
2法国：廉租屋成为租房市场的主流
法国国家住房改善署曾对国民的住房满意度做过一次调查，发不满意的很现98%的人表示满意，
少，仅占2%。居住情况的统计数据显示，法国人买房住和租房住的分别为59%和35%，至于剩下的
24
现
代城市
Vol.6,No.2,2011
城市房地产
系，以保障公民的居住权。
以政府公房为例，它的福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。先由地方政府进行评估，提出“公平”的房租价格，然后实行租房市场供给与需求相平衡状态下的在“公平”房租价格高于公房租金。
的福利性房租时，则根据房客的经济收入，在“公平”房租基础上打一定的折扣。政府还制定了“标准住标准，由国家划定一条收房福利”
入线。凡收入水平恰好符合标准的，可享受一定数额的住房福利；倘若低于标准，则增加相应的住房福利；如果高于标准，则减少相应儿童和残疾人在享受的住房福利。这些标准待遇外还增加了额外福利。一般来说，公房房客实际房租支出所占平均收入的比重很低，不到10%。
再如，“标也准住房福利”提供了对租用私房的房客类似的待遇。因为私房租金不可能有折扣，所以政府采用现金津贴的方式。地方政府在对私房房客进行审核后，按照当地公房的“公平以及家庭租金”收入确定津贴数额，用现金的方式提供住房津
贴，并直接支付给房东。
特别值得一提的是，为了防止租房房客因住房支出而变成贫困户，英国在住房福利中设置了补助房客在享受机制。根据有关规定，
了标准住房福利时，如果扣除自付房租后实际收入低于贫困线，可得对于收入已到进一步的住房补助。
经低于贫困线的家庭，除了提供“标准住房福利”外，还以社会救助方式增加福利。
一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。收入是申请廉租屋的主要标准，法国政府每年都会公布申请廉租屋的收入标准，然后根据租户的具体状况提供零息贷款等优惠政策，以确保低收入家庭入住，廉租房的租金只有商业租房租金的1/3左右，最低仅为1/6。
3英国：为低收入群体提供廉租房
英国社区与地方政府部公布的数据说，受到流动人口多、房价较贵和按揭贷款门槛较高等因素的影响，全国许多首次购房者变成了租房者。英国家庭2008年至2009年的住房拥有率为68%，靠租房解决居住问题的家庭达到32%。伦敦的家庭住房拥有率为60%，大大低于全国平均水平，租房的家庭有将近40%。
英国制定有《住房法》和《住宅与建房控制法》等，建立起相对完这一系列法规整的住房法律体系。
制度明确了各级政府在解决居民住宅问题中的责任，较妥善地解决为低了国民的居住问题。在英国，收入群体提供廉租房有着悠久的历史，其中包括地方政府和非赢利性质的住宅协会提供的保障性廉目前全国租租房。据不完全统计，
住廉租房的人超过10%。低收入群体租住其他社会性住宅时，也可以按规定向政府申请租房补贴。
英国住房的居住方式分为自租住私房和租住政府公房住住房、
三种类型，政府采用了与居住方式相对应的、分层次的住房福利体
4德国：选择租房的人接近
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近几年，虽然世界上许多地区房价飞涨，
但是在德国，即使经济
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城市
一长久租住一处房产。根据法律，方若想终止合同通常要提前3个月通知对方，租期5年以上的提前6个月通知，租期8年的提前9个月通知，租期10年以上的提前一年通知。
对于市场上房屋出租信息的真实性，政府部门和行业协会也要一经发现或查出房屋求极为严格。
中介机构提供虚假信息或有其他违规行为，严惩不贷。
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增长较快的地区，房价每年的增长也不会超过2%～3%。在这种情况下，如果房子住了10年后再出售的话，把所有的附加费用统统算起来，不但不能赚回成本，而且还要在农村地遭受10%～11%的损失。区，房价一直呈下降趋势。因此，在德国想通过短期内倒卖房产赚钱是根本办不到的。
另外，无论是带家具的还是空房的出租房屋，建筑和装修质量都也保护维很过硬。即使是老房子，修得像新房一样。正因为如此，德国人偏爱租房，全国选择租房的人接近60%，房屋自有率仅为42%，大大低于欧盟国家60%的平均水德国的自有住房率平。专家估计，
要在10～15年后才有可能达到60%～70%。
为了保护租房者的权益，德国建立起严格管理下的完备租房体系。《民法典》等多项法律均有相关条款对房租价格进行约束，各州、市及乡镇都设有独立机构制定各地段房租价格标准范围。房屋出租后3年内，租金涨幅不得超过20%，否则被视为违法，超过50%则构成犯罪。租房的房客因经济状况一时无法支付房租，房东也无权直接要求其搬走，而是上法庭调解。政府还根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。
德国政府除了严格规范控制房租外，还重视细化租房合同及相关程序，以最大限度避免风险和分歧，保护房客和房东双方权益。租房合同分为有限期和无限期两种，其中无限期合同保证了房客能够
房问题，日本政府在战后重建期和随后的经济高速发展期中实施了“保低放高”的房地产政策。所谓“保”，就是政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或租得起房。至于“放”，指高收入者住房问题由房地产市场解决。
日本的租房市场发育健全，具有网点多和服务正规的特点。在大街小巷，差不多都能看到大大小小房地产中介行的房地产中介公司。
业从业者必须具有不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格，主管部门经常对他们严格考核，以确保素质过硬。
房客租房必须有保证人，填写有关经济收入方面的资料，以防房如果发现房客不交客交不出房租。
房租溜走，房地产中介公司和房东就会去找保证人。
在日本，“公团住宅”很受中低收入者的欢迎。公团的出租住宅房租金相对便宜，承租时不需要中介政府一般通过公开募费和保证人。
集并以抽签的方式决定租房者，为经济收入较低者提供住房。
5日本：实施“保低放高”政策
日本里库路特公司的调查数据显示，在三大都市圈（以东京为中心的关东都市圈、以名古屋为中心的中京都市圈和以大阪为中心的近畿都市圈），住房自有率平均也就是说租房居住的家为57.9%，
庭超过40%。在已结婚的夫妇中，而买房者租房居住的达到67.1%，的比例很低，仅为14.3%。不少年轻人不但在结婚时选择租房，而且结婚后相当长一段时间也愿意租房过日子。
为了解决大中城市居民的住
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