大陆房地产业的发展现状与发展趋势

大陆房地产业的发展现状与发展趋势

中国大陆的房地产业经过二十年特别是近四年发展，已成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。

中国大陆的房地产业的发展历经了三个发展期：从1984年到1988年大约五年的时间，实现了从无到有，从小到大的第一次历史性发展。从1991年到1995年大约五年的时间，房地产业经历了由弱到强，由不规范到理性发展的第二个发展期；从1998年起，由于国内市场的逐步完善和成熟、加入WT0及举办奥运、新经济高科技与房地产业的结合等诸多因素的影响，为大陆房地产业实现第三次飞跃提供了内部外部条件，房地产业进入了一个新的发展期。

一、中国大陆房地产业的发展现状

我1997年初在瑞士圣.加仑国际管理会议的讲演中讲过：“1997年及以后的几年，中国大陆经济发展令人瞩目的现象之一，是住宅与房地产业迅速成为居民的消费热点和国民经济新的增长点”“这将推动中国市场迅速进入第四次消费浪潮。”我作以上预言时，中国房地产业正处于处于1996年、1997年投资低增长和负增长时期，而后来事态的发展完全证明了上述预测。1997年东南亚金融风暴以后，某些主管部门和部分媒体主张中国要“以泰国为鉴”’、防止房地产再度发展。中国政府没有受这些错误思想的误导，而是适应国内外经济形势与市场形势的变化，将扩大内需、拉动经济增长作为重要的政策选择，将住宅建设和房地产业作为着力点和突破口。1998年以来，中国政府在财政、税费、金融、房改等方面采取了一系列措施，房地产业已经保持了连续四年稳定增长的良好局面。

①增长强劲。首先应注意到是近几年销售的增长，因为销售增长反应的是市场的变化状况，销售包括居民作为消费和作为投资的购买。1996年以来，房地产销售急升。从房地产销售额来看，1998年比1997年增长了39.6％，1999年比1998年增长了28.1％，2000年增长了30.1％，2001年1-9月又增长36.7％；从房地产销售面积来看，1999年比1998年增长25.2％，2000年增长26.9％，2001

年1-9月又增长26.6％，均呈两位数的增长。销售的增长的原因之一是实行房屋抵押贷款，极大地增强了居民的购买能力。今年上半年全国商品住房的个人购买率已经达到93.6％。由于消费增长带动了投资增长，近几年，房地产开发投资增长很快， 1998年比上年增长13.7％，1999年增长11％，2000年增长19.5％。2001年1-9月同比增长31.4％。可以预测随着国民经济的持续稳定发展，房地产业将持续发展。

②规模宏大。近年来我国大陆房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，建设规模已经居世界的前列，建房总量居世界第一位。近几年中国城乡每年建房总量都在12亿到13.6亿平方米。从1979年改革开放开始到今年，中国大陆城镇新建住宅面积将超过62亿平方米，是改革开放前30年累计6.2亿平方米的10倍。同期农村建设房屋共160亿平方米。用国际上通常的参考指标——每千人每年建造住宅的套数来衡量，2000年中国大陆每千人建造住宅的套数达16.5套，而我们有／资料可比的世界上其他国家都在10套以内，更不要说中国人口是世界第一位。

③作用突出。房地产投资的乘数效应很大。在我国大陆，据有关部门调查分析，住宅与房地产业的生产、流通和消费，直接对几百大类，几万个品种的产品提出需求，与建材、冶金、化工、纺织、机械、仪表、公用事业、金融保险、家用电器、商业服务近百个部门的经济活动密切关联。房地产业通过“回顾效应”，即房地产业作为需求市场，带动钢铁、建材、森工、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展；通过“前瞻效应”，即通过房地产的开发和建设，直接带动建筑、装饰、通讯、电力产业的发展，与美国部分经济专家对美国经济发展调查所显示的：住宅是拉动消费的“第一动力”的结果一致；通过“旁侧效应”，带动城市建设的发展和社会文明程度的提高，间接地推动经济发展。根据国家统计局的专家以投入产出模型测算，在中国每100亿元的房地产投资，可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，拉动系数为1：2.68，大大高于过去测算为1：1.95的水平。其中诱发建筑业产出90.76亿元；诱发制造业产出

123.61亿元，其中包括金属矿物制品业产出31.45亿元、金属冶炼及压延工业产出18.81亿元、化学工业产出14.98亿元、金属制品业产出9.82亿元、机械工业产出8.79亿元、电器机械及器材制造业产出7.58亿元；房地产业诱发国民

经济相关部门的产出除了建筑业、制造业之外，依次为：采矿业16.64亿元、商业11.16亿元、房地产业自身10.98亿元、电力煤气自来水供应业6.59亿元、货物运输及仓储业5.86亿元、社会服务业4.98亿元、农业4.55亿元、金融保险业4.08亿元、邮电业3.05亿元、饮食业1.57亿元、综合技术服务业1.18亿元，等等。有人对大城市主要报纸的广告收入做过统计，发现2000年房地产广告收入占广州主要报纸广告收入的71％，上海主要报纸广告收入的60％，北京主要报纸广告收入的55％。有报道称，今年以来北京房地产企业已经在媒体上“烧”了5亿元。从以上分析可以看出，我国大陆的住宅和房地产业在加快城市建设、改善人居环境、增加就业、带动相关产业发展方面都产生了巨大作用。据建设部的有关专家计算，在近几年国内生产总值年增长7-8个百分点中，由于房地产业直接和间接带动的为1-1.5个点。在全国消费市场普遍低迷和零售物价指数持续下降的情况下，城镇房地产平均价格以低于5-8％的幅度逐年升高，对于扭转近几年通货紧缩的趋向起到一定的积极作用。

大陆的房地产业正处在转型时期，房地产市场发生了根本性的变化。市场消费主体由单位购买向个人购买转变，进入了“散户时期”，居民需求趋向多元化、高品位，住房的供给方式发生变化，住房建设和房地产开发将从速度规模型向质量效益型转变；产业规模将从传统模式向生态化、智能化、网络化、信息化等新型产业转化。因此，房地产业要在新的高度、更深层次不断探索创新发展的思路。

二、房地产业发展的成因分析

这几年的房地产快速发展有两大成因：

1、中国大陆居民己进入第四次消费浪潮，即以住房消费为主的时期。中国大陆居民的消费特点之一是排浪式消费。自80年代以来围绕中国大陆居民的若干消费热点形成了三次消费浪潮，有力地推动了当时有关消费品的生产。从90年代起中国大陆居民的消费热点已经逐渐转向住房消费，推动中国大陆市场迅速进入第四次消费浪潮。

首先，这与中国大陆城市居民的居住状况有关，如到1998年75％以上的城市居民家庭住房面积仍低于60平方米。改善居住条件成为居民的急切需要。 其次，这与城市居民的收入增长有关，如城市居民人均收入由1990年的1，523元增长到2000年的6，280元，十年增长了四倍多。收入增长造成城乡居民

储蓄余额成倍增长， 1992年

中国大陆城乡居民储蓄余额近1.15万亿元人民币，到2000年底城乡居民储蓄余额己达6.43万亿元人民币，其中82％是1993年以来的新增储蓄。如果加上现金及其它金融资产2万亿，共约8.4万亿元人民币，合1万亿美元，其人均平价购买力（PPP$）要大大高于1万亿美元。应当说从90年代初期起，中国大陆城市居民已经到了万元级和十万元级的消费层次，需求的第一位就是购买住房；近几年抵押贷款等金融工具开始用于住房市场，又进一步扩大了居民的购买能力。 第三，中国大陆城市居民的收入房价比例已经进一步缩小。1999年中国大陆城市居民的收入房价比例是5.8倍，而根据房改政策，收入房价比在4倍以上的城市都要给予居民货币补贴，中国大陆还有不少城市本来的收入房价比就低于4倍，将使中国居民的收入房价比进一步下降，这些都有利于居民家庭购房。由于以上因素，造成房地产市场发生了根本性的变化：城市商品房的个人购买率迅速提高，市场购买主体转为居民个人购买，2001年9月城市商品房的个人购买率己达94％。新的市场和新的购买主体全面形成。

2、拉动内需政策和房改等政策发挥作用，促成房地产业出现产销两旺的局面。近几年是关于住宅和房地产业的具体政策出台最多的时期，国务院发布的这些政策有利地推动了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。我把这些政策分了以下七个方面：

①刺激消费的政策

1999年下半年年开始，针对投资需求与消费需求均不足的新情况，采取了综合对策。其中为抑制消费需求的下滑，采取了提薪、降息、储蓄实名制、征收利息税等多种手段，抑制储蓄增长，扩大即期消费。国家已连续两年大幅度提高机关、事业单位的工资水平和社会保障线的水平，有效增加职工收入。同时通过扩大消费信贷规模、持续七次降息和征收利息税等措施刺激消费增长。

②推进房改政策。一是停止实物分房，实行货币分配的政策按照“老房老办法、新房新制度”的整体思路，逐步推行住房货币化。二是按房价收入比实行不同的住房补贴政策，房价收入比在四倍以上的城市按照“老人一次性补贴，新人按月补贴住房分配货币化”的方案。三是进一步加大公有住房的出售力度。目前全国可出售公房的80％以上已出售给职工，其中有7个大中城市公房出售率达90％。

③完善住房供应体系。包括把中国大陆的城镇往房体系分为三个部分，商品房、为中低收入者准备的经济适用房和为贫困户准备的廉租房。为加快解决城镇住房困难居民的住房间题，国务院提出要重点发展经济适用住房。近两年全国经济适用住房竣工面积已超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50％。经济适用住房以其“价低质不低”的优势，成为住房供应的主渠道，受到了中低收入购房家庭的普遍欢迎，不少城市出现经济适用住房供不应求、排队认购的良好势头。“发展以经济适用房为重点的房地产业”的政策是完全正确的。在以上两项政策的作用下，中国大陆城市居民的收入房价比例已经进一步缩小。前已讲过，1999年中国大陆城市居民的收入房价比例是5.8倍，而根据房改政策，收入房价比在4倍以上的城市都要给予居民货币补贴。中国大陆还有不少城市本来的收入房价比就低于4倍，将使中国大陆居民的收入房价比进一步下降。我预计将降到3.5倍左右。现在中国大陆城市的商品房平均价格为每平方米2，226元人民币，商品住房平均价格仅为每平方米2，090元人民币，并不是过高的水平。有人误以为“中国大陆房价太高，居民买不起”，是不符合实际的。

④发展住房金融。房地产市场是金融业借贷资本的最大出路，房地产业的发展也推动了金融业的发展。几年来居民购买住房使用商业银行贷款的额度迅速增长，到今年8月底已经达到4，801亿元，是1997年的25倍，发展非常迅猛。由于起步晚、起点低，中国大陆住房金融的现状仍不很令人满意，还远不如发达国家房地产金融创新能力强和应用广泛。可以预期，中国的房地产金融将在即将到来的国际竞争环境的下加快发展。

⑤放开住房二级市场的政策。1999年政府发布了《己购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，规定了开放交易市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准人制度所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策，使得开放交易市场的政策框架基本形成。现在全国许多大中城市都在积极开放存量住房交易市场。

⑥减免过高税费的政策。近几年来，国家在鼓励住房消费的税收政策上有了实质的突破，对房地产交易过程中所涉及的营业税，契税及个人所得税给予了相应的减免优惠，使税负较大幅度下降。其中主要的，一是取消了对房地产投资15％的固定资产投资方向调节税，原先这项税种只是对国外境外投资者免征；二是降

低房屋交易契税及其他相关费用，契税税率从6％降到3-5％。例如北京为4％，上海为3％。（但地方补贴1.5％，实际仅为1.5％）；三是大大降低房屋租赁税费。房屋租赁的总体税收税率由原来的17-30％调低到目前的7-4％；四是有的城市采

取购买住房返还个人所得税，如上海已经连续几年实行这一政策，促进了住房销售，还有效吸引了一部分企业在上海扎根。

⑦推行住宅产业化的政策。房地产开发对住宅产业现代化提出要求。随着科学技术的发展，科技成果对住宅应用所形成的附加值已被逐渐认识，住宅科技含量不断增加，新型建材、建筑节能、住宅智能化等均提上日程。住宅产业化要遵循系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务的原则，加速住宅建设的现代化。

三、大陆房地产业的发展趋势

改革开放至今二十年，我国大陆城镇住房严重不足现象有所缓解。但与发达国家人均住房面积相比仍差距很大。到2000年底，我国大陆城市居民人均居住面积10.25平方米，人均使用面积14.7平方米，人均建筑面积20.4平方米（农村人均使用面积24平方米），是改革开放之初的人均居住面积3.6平方米，人均使用面积5.1平方米的3倍。但与美国人均使用面积60平方米，欧洲的40平方米，新加坡的26平方米，台湾省的28平方米相比还差得远，居民对提高住房的面积和质量都有迫切的需求。

未来我国大陆住宅与房地产业发展要分三步走：第一阶段（2000-2010年）增大往房面积、追求住房质量并重阶段。为百姓提供更大往房面积，实现“一人一室”、“每户一套”，提高

住房成套率，并努力提高居住质量，是这一个时期的重要目标。第二阶段

（2010-2020）是提高住房质量阶段。居民需求在扩大住宅建设面积同时更要求提高住宅质量、提高功能和建筑标准，要求住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。第三阶段（2020以后）是提高住房总体水平阶段。预计到二十一世纪中页，我国大陆经济实现中等发达国家发展水平，提高广大居民住房总体水平，将成为中心课题。新建的住宅要达到较高标准，对于居住物业的舒适性和科技含量的提高提出要求。

以下从三个方面来做分析和测算：

1、内需持续增长

①从城市化发展来预测。城市化从目前30％发展到50％，未来二十年城镇人口将增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年建设住房2.6亿平方米。·从居住水平提高来预测。2000年人均使用面积14.7平方米，到2020年达到18.7平方米，每人增加4平方米（建筑面积5.7平方米），也远低于许多国家和地区。按2020年城镇人口达到6.3亿计算，未来二十年为提高居住水平需要新建住房35.91亿平方米，平均每年约1.8亿平方米。

③从住房改造重建来预测。目前我国大陆城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当考虑有些住房到期未能拆除的因素。预计每年需拆除重建1亿平方米。

把以上三项预测相加，21世纪的前20年，每年需新建住房5.4亿平方米。20年约新建108亿平方米，相当目前全国60亿平方米城市住宅存量的近两倍。如果加上农村新建住宅，全国城乡每年建房总量维持在现在的14亿平方米上下。

2、政策环境良好

国家政策继续扶持房地产业的发展，这是产业未来几年发展的另一基础。今年的政府工作报告曾指出“不断提高城乡民的物质文化生活是发展经济的出发点和归宿”，“进一步发展经济适用住宅为重点的房地产业”，并把增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，作为扩大内需的消费重点和实现小康水平的重要内容。面对“911”事件后的严峻国际形势，我国国民经济的发展更要求房地产业持续发展。政策环境对于今后大陆房地产业的健康、持续发展很为有利。

3、加入WTO对中国房地产业的影响

加入世贸组织将对我国许多产业的影响重大而深远，所有企业都将在国际竞争中决定取舍。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，加入WTO后对我们这个产业的影响应是很为有利的。

首先，降低关税有利于进口建材价格，例如木材、装饰材料、卫生洁具、保温材料和电梯、电器等产品中有的还需进口，特别是中高档商品房屋所需进口材料设备更多。如果关税降低，带来房屋的建造成本也会有所降低，这对开发和建

设企业的好处是明显的；其次，开放服务贸易会促进写字搂和商场的租售。 加入WTO后，目前尚未开放或尚未完全开放的银行业、保险业、零售商业、电讯业、娱乐业、旅游业等，将会允许外资逐步进入。这些行业不同于工业企业，一般都要在市区租买办公或商业用房，作为它们的营业场所，造成较强的新需求，目前北京、上海、深圳等城市的商业用房租金已经明显上扬；第三，入世可能带来住宅市场需求较大增加和需求档次提高，使住宅有效需求进一步扩大，促进居住物业的舒适性要求提高和科技含量提高。即使在外来竞争很为激烈的其它产业领域，对房地产业所产生的影响仍是正面的，如：汽车关税降低将使国内生产企业陷入困难，但汽车降价后将加快进入家庭，改善居民的通勤条件，促进城乡结合部的开发和房产增值；国外金融机构的进入会对国内金融业造成压力，但它有利于加快大陆住房金融的完善；开放农业造成大量农民进城，为社会带来压力，但它将有力促进中国大陆的城市化进程。这都会为房地产业的发展创造新的条件。外国资本如果大量进入开发和建设领域也会带来新的竞争。特别是我国大陆现阶段房地产中介服务业和物业管理比较稚嫩，外商进入后将面临较大冲击。但从积极方面看是极好的机遇，可以化冲击为动力，加速企业改革和调整，促进行业整体素质的提高。也有利于为国有企业改制、扩充资本金提供条件。我国大陆房地产企业在国内市场上占有明显的优势，因为它们熟悉本地市场，了解人们的需求。在我国大陆房地产业充分对外开放的条件下，目前港资、外资和合资企业只占16.9％，而83％以上的企业是国内企业。目前外资对中国大陆房地产市场反应的惊人迟钝，再次印证了这样一个道理：在房地产业尽先机的总是本地企业。加入WT0后受益甚大的中国房地产业满怀热情地迎接新的机遇。我们在海外投资的经验和教训也说明，外来资本要在新的市场上立足和成功，一定要谋求同本地企业的合作。

四、关于房地产业持续发展的几个问题

1、关于房地产业的周期问题

房地产业对宏观经济形势的变化反映敏感，属典型的周期性行业，有其周期性发展的规律。现在业内人士普遍关心房地产业周期问题，关心房地产业的好形势还能持续多少年，这种“居安思危”的意识是理性与成熟的表现。

一个房地产业周期可分为四个阶段：复苏与增长阶段；繁荣阶段；危机与衰

退阶段；萧条阶段。国外境外房地产业的周期波动主要体现在房地产价格的周期性波动上，根据国内外学者提供的数据，美国房地产周期的波动频率为18—20年，日本为10年左右，香港为7-8年，台湾为5-6年。中国大陆房地产业形成时间较短，而且历史上城市平均房价持续上升，因此分析房地产周期最常用的房地产价格指标无法使用。我选择房地产投资额增长率作为分析房地产业周期的指标，分析大陆房地产周期性发展的规律。我们发现大陆房地产周期有三方面的规律性：

1、房地产业在中国大陆同样是周期性行业，有其周期性发展的规律。从有资料记载的1984年起，它已经历了三个发展期和两个低落期：从1984年到1988年大约五年的时间为第一个发展期，1989年到1990年为低落期，从1991年到1995年大约五年的时间为第二个发展期，1995-1996年第二次跌入低落期；从1998年起进入了新的发展期。

2、中国大陆房地产的周期性波动频率为多少年？研究它的发展历史和前两个周期性波动的规律，可以看出大约都是五年发展、两年低落，即7-8年为一个周期。中国大陆房地产衰退期、低谷期时间较短而增长期、繁荣期时间较长，不同于房地产总量过剩的国家和地区。

3、从房地产投资增长波动与GDP增长波动的关系，可以发现大陆房地产业周期的几个特点。它与宏观经济周期波动趋势基本一致；波幅要大于宏观经济；发展领先于宏观经济增长，而衰退迟于宏观经济下滑，体现了先导经济的特点。了解这些特点对于指导投资和调节产出肯定是有重要意义的。

目前房地产业处于增长期已经近四年。市场会不会出现下滑导致衰退？我认为全国房地产业在这个发展期仍将保持两年的增长态势，这是根据对目前的市场容量和市场走势的分析，和根据我国房地产周期性发展的规律而得出的判断。近几年商品房销售面积增长高于商品房竣工面积增长，商品房销售额增长高于房地产投资增长，是需求拉动而不是投资拉动增长。我国国民经济持续稳定发展，而不是处在下滑的经济状态中或紧缩的经济政策下，房地产发展有较好的宏观经济基础。从曲线上看增长比较平缓，说明城市土地管理和开发投资都已经比较理性化，不是盲目发展的态势。

但是房地产周期性发展毕竟是规律。开发投资的理性化和政府宏观调控的

“反周期”行为都只能减缓周期性波动的幅度和尽量避免它对经济发展造成过大的损害，并不能改变周期性发

展规律本身。目前房地产新开工项目的增长已经值得关注，说明。房地产业几年来的产出与收益状况已经引起人们的投资热情，不少新项目已经完成报建立项，进入投资开工阶段，这些新开工项目一年到一年半时间将进入销售，这期间还会有新的项目立项。如果届时产出量过大而市场缺乏足够的容量，就会形成供过于求和销售困难，造成投资萎缩，推动房地产业进入衰退

期。这种情况迟早会要出现的，对此应有清醒的认识。

从总体上讲，中国大陆房地产业将在两年内保持持续发展和增长的态势。由于我国加入世贸组织和北京市举办奥运因素的影响，和由于国际经济减缓增长影响我国外贸出口，国家将继续采取扩大内需的政策，房地产业持续发展的时间会更长一些。当然这一判断是对全国而言，一、两年内并不排除个别城市出现局部的房地产供应过量的可能。不同城市市场的具体分析对于房地产业十分重要，在开发量明显较大的城市，政府主管部门和开发企业要在供应土地与开发新项目上特别慎重。目前就全国来说，要在努力满足市场需求的同时，注意防止房地产发展过热。

2、地产业利用外资问题

利用外资是关系房地产业发展的重要问题。国外。境外投资人进入中国大陆房地产业，不仅带来了资金，更重要的是带来了开发与管理经验。我国大陆在房地产开发。房地产金融服

务、物业管理、乃至政府对产业和企业的管理上，不少是学习了国外的经验。外资曾在90年代中期对中国大陆房地产投资保持了很高热情，但近几年，房地产业外资持续下降表现得很为明显。从1996年到2000年，房地产开发资金来源中，国外境外投资分别为62亿、56亿、44亿、29亿、20亿美元，逐年递减11.1％、21.3％、33.5％、31.8％，2000年仅为1996年的32％，现在房地产投资中外资的比重只占2.9％，至今年6月又下降至仅剩1.7％，相比1995、1996年房地产投资中外资的比重占16％目前已经是微乎其微。与近四年中国大陆房地产的快速、持续增长形成鲜明的反比。在中国即将加入世界贸易组织，国内许多行业正在研究如何面对国际竞争的时候，房地产业面对的是国外境外投资似乎要全面退

出房地产投资领域，这一现象很让人费解。分析近几年房地产业国外境外投资持续下降的原因，我认为可能包括三个方面：1、从1994年到1997年房地产业的急剧下滑，造成对中国大陆经济发展和房地产发展的怀疑与误解，而外资对大陆房地产三年多来发展情况的信息比较差；2、美国那斯达克股市的虚假繁荣，使不少投资人将资金拿到一度虚假繁荣的美国股市上去冒风险，结果损失惨重，反而同中国大陆四年房地产的火爆市场失之交臂；3、国外境外投资人担心汇率风险，房地产投资是长线投资，且产品不可能出口销售，使投资人担心汇率损失。目前大陆房地产市场的状况已经为境外投资人所认识，有的已跃跃欲试，如和记黄浦已表示要来北京进行大额投资。应当说目前大陆并不缺乏房地产开发投资资金，特别是房地产开发资金中的定金和预售房款的比例越来越大，使得房地产开发企业用小资金就可以做大项目。但大陆房地产业中的中介、咨询、设计、顾问、房地产经纪、物业管理等行业发育较差，为了产业的健康发展，房地产业仍需要引进外资。

3、关于房价问题

房价问题是购买者关心、政府关注和牵动生产者的问题。特别是近几年由于房价总体上一直在上升，不时引发舆论的议论和政府的关注。对大陆的房价状况及其走势，有必要进行分析。今年1-9月，全国商品房平均价格比去年同期增长8％，其中商品住宅平均价格比去年同期增长9％，相比前三年涨幅较大。在7月全国商品房平均价格比去年同期增长10.9％时，建设部曾要求采取措施，包括增加经济适用房的供应量和防止由于土地拍卖造成抬高地价房价。这些政策都是很为必要的，因为住房不仅有其商品性，而且在任何国家和地区都有其居住保障胜。但客观分析房价这种上涨是不是不正常上涨呢？通观从1988年以来14年来的房价状况，涨幅高于11％的年份有8个，14年房价涨幅为平均每年上涨12.7％，今年二、三季度的房价上涨低于14年的平均涨幅。由于前两年房价涨幅趋缓，人们便对今年的房价恢复增长感到难于承受，盼望房价“降下来”的舆论超过了要求房屋保值增值的舆论。其实前两年房价涨幅趋缓是由于受到通货紧缩、物价总水平下降的影响，并不是正常的情况。今年国家经济形势好转，房价有一定的反弹效应。因此认为目前全国城市房价是不合理上涨的看法是缺乏依据的。从对市场供求的分析来看，使得房价保持上涨趋势的合理因素至少有以下三

条：一是市场启动情况较好，需求比较旺盛，在一定程度上拉动了房价的上涨；二是在旺销的市场面前，商品房屋供应量一时上不去，造成供不应求，带来了房屋价格的上涨；三是住宅建造质量、环境质量、科技含量的提高，使得建设成本增加，成本推动房价上涨。当然在房价上涨中也有非正常因素，如：部分城市的管理部门为追求地价收益，减少甚至取消经济适用房的建设，使得低价位住房的供应量减少；由于实行土地招标、拍卖造成地价抬高，推升了房价，等等。由于这些非正常因素主要是政府行为，因此中央政府采取一定的措施加以抑制是必要的，这些措施不会对开发企业的正常开发经营产生不良影响。

我认为，房地产价格保持稳中有升的态势是经济发展健康的表现。有的地区由于种种因素的影响，近几年楼市价格大幅度下跌，造成几乎所有买了房屋的人都遭受了损失，有的家庭甚至成为“负资产”，进而影响到人们购房置业的信心。影响到房地产业和相关产业、影响到股市和就业，几乎没有人从中得到好处，此中教训颇为深刻。现在中国大陆居民家庭中自有房屋的已经超过70％，而且个人购房比率很高，房地产价格的稳定对于居民家庭财产的保值增值很为重要。要代表人民群众的长远利益，就一定要珍视他们的财产安全，现在和将来都不要人为地使其贬值。这也是目前保护居民的购房热情，保持产业的持续、健康发展的重要方面。我认为大陆居民住房价格今后几年的走势仍将是稳中有升，这对于房地产企业的开发与销售、对于居民购房居住、房屋出租或置业保值，都将是很为有利的。

4、关于土地资源储备问题

土地储备是房地产企业能否持续发展的后劲所在。在房地产业持续稳定增长的市场条件下，不少房地产企业已经关注到自身的土地储备问题，有的要进行“圈地运动”。但要注意的是企业土地储备与现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定不相符。该法律第25条 规定：超过出租合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，国家征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，国家将无偿收回土地使用权。可见，我国现行的法律不支持实行企业土地储备。依据这条法律规定，地方政府就可以收地、炸楼，或为暂缓收回而另收取费用。两年未开发的土地可以无偿收回，这条法规不符合房地产市场的现实要求，也不符合国际规范。

《城市房地产管理法》是1994年制定颁布，1995年正式生效的，对当时的房地产市场的规范起到很好的作用，但是出台急就留下急的弊病：·现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定，有些企业出自担心城市的管理部门收回土地，而不顾市场需求强制性进行开发投资，会把上一轮的过量批地变为这一轮的过量开发，势将带来不良后果；·这条法律规定同《中华人民共和国土地管理法》的规定相矛盾，土地管理法依据《中华人民共和国宪法》关于土地使用权可以有偿转让的规定，明确规定城市土地的有偿使用期为30年、40年、50年至70年，为什么两年不开发就可以无偿收回呢？土地使用权年限的规定是不是一种具有法律效力的规定呢？·该法律的这一规定与国际规范不接轨，现在房地产企业要在境外上市，重要条件之一就是具有土地资源储备，土地储备已经成为投资人判断房地产企业能否持续发展的重要标准，而大陆企业在这一规定下如何建立土地资源储备呢？为此我已经建议尽快修订房地产管理法，在法律上明确规定允许企业有效储备土地资源。这个建议已经得到一定范围的认可，但法律的修改需要一定的时间。在法律正式修改前对这一条应暂缓执行，以利于产业持续健康发展。

大陆房地产业的发展现状与发展趋势

中国大陆的房地产业经过二十年特别是近四年发展，已成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。

中国大陆的房地产业的发展历经了三个发展期：从1984年到1988年大约五年的时间，实现了从无到有，从小到大的第一次历史性发展。从1991年到1995年大约五年的时间，房地产业经历了由弱到强，由不规范到理性发展的第二个发展期；从1998年起，由于国内市场的逐步完善和成熟、加入WT0及举办奥运、新经济高科技与房地产业的结合等诸多因素的影响，为大陆房地产业实现第三次飞跃提供了内部外部条件，房地产业进入了一个新的发展期。

一、中国大陆房地产业的发展现状

我1997年初在瑞士圣.加仑国际管理会议的讲演中讲过：“1997年及以后的几年，中国大陆经济发展令人瞩目的现象之一，是住宅与房地产业迅速成为居民的消费热点和国民经济新的增长点”“这将推动中国市场迅速进入第四次消费浪潮。”我作以上预言时，中国房地产业正处于处于1996年、1997年投资低增长和负增长时期，而后来事态的发展完全证明了上述预测。1997年东南亚金融风暴以后，某些主管部门和部分媒体主张中国要“以泰国为鉴”’、防止房地产再度发展。中国政府没有受这些错误思想的误导，而是适应国内外经济形势与市场形势的变化，将扩大内需、拉动经济增长作为重要的政策选择，将住宅建设和房地产业作为着力点和突破口。1998年以来，中国政府在财政、税费、金融、房改等方面采取了一系列措施，房地产业已经保持了连续四年稳定增长的良好局面。

①增长强劲。首先应注意到是近几年销售的增长，因为销售增长反应的是市场的变化状况，销售包括居民作为消费和作为投资的购买。1996年以来，房地产销售急升。从房地产销售额来看，1998年比1997年增长了39.6％，1999年比1998年增长了28.1％，2000年增长了30.1％，2001年1-9月又增长36.7％；从房地产销售面积来看，1999年比1998年增长25.2％，2000年增长26.9％，2001

年1-9月又增长26.6％，均呈两位数的增长。销售的增长的原因之一是实行房屋抵押贷款，极大地增强了居民的购买能力。今年上半年全国商品住房的个人购买率已经达到93.6％。由于消费增长带动了投资增长，近几年，房地产开发投资增长很快， 1998年比上年增长13.7％，1999年增长11％，2000年增长19.5％。2001年1-9月同比增长31.4％。可以预测随着国民经济的持续稳定发展，房地产业将持续发展。

②规模宏大。近年来我国大陆房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，建设规模已经居世界的前列，建房总量居世界第一位。近几年中国城乡每年建房总量都在12亿到13.6亿平方米。从1979年改革开放开始到今年，中国大陆城镇新建住宅面积将超过62亿平方米，是改革开放前30年累计6.2亿平方米的10倍。同期农村建设房屋共160亿平方米。用国际上通常的参考指标——每千人每年建造住宅的套数来衡量，2000年中国大陆每千人建造住宅的套数达16.5套，而我们有／资料可比的世界上其他国家都在10套以内，更不要说中国人口是世界第一位。

③作用突出。房地产投资的乘数效应很大。在我国大陆，据有关部门调查分析，住宅与房地产业的生产、流通和消费，直接对几百大类，几万个品种的产品提出需求，与建材、冶金、化工、纺织、机械、仪表、公用事业、金融保险、家用电器、商业服务近百个部门的经济活动密切关联。房地产业通过“回顾效应”，即房地产业作为需求市场，带动钢铁、建材、森工、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展；通过“前瞻效应”，即通过房地产的开发和建设，直接带动建筑、装饰、通讯、电力产业的发展，与美国部分经济专家对美国经济发展调查所显示的：住宅是拉动消费的“第一动力”的结果一致；通过“旁侧效应”，带动城市建设的发展和社会文明程度的提高，间接地推动经济发展。根据国家统计局的专家以投入产出模型测算，在中国每100亿元的房地产投资，可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，拉动系数为1：2.68，大大高于过去测算为1：1.95的水平。其中诱发建筑业产出90.76亿元；诱发制造业产出

123.61亿元，其中包括金属矿物制品业产出31.45亿元、金属冶炼及压延工业产出18.81亿元、化学工业产出14.98亿元、金属制品业产出9.82亿元、机械工业产出8.79亿元、电器机械及器材制造业产出7.58亿元；房地产业诱发国民

经济相关部门的产出除了建筑业、制造业之外，依次为：采矿业16.64亿元、商业11.16亿元、房地产业自身10.98亿元、电力煤气自来水供应业6.59亿元、货物运输及仓储业5.86亿元、社会服务业4.98亿元、农业4.55亿元、金融保险业4.08亿元、邮电业3.05亿元、饮食业1.57亿元、综合技术服务业1.18亿元，等等。有人对大城市主要报纸的广告收入做过统计，发现2000年房地产广告收入占广州主要报纸广告收入的71％，上海主要报纸广告收入的60％，北京主要报纸广告收入的55％。有报道称，今年以来北京房地产企业已经在媒体上“烧”了5亿元。从以上分析可以看出，我国大陆的住宅和房地产业在加快城市建设、改善人居环境、增加就业、带动相关产业发展方面都产生了巨大作用。据建设部的有关专家计算，在近几年国内生产总值年增长7-8个百分点中，由于房地产业直接和间接带动的为1-1.5个点。在全国消费市场普遍低迷和零售物价指数持续下降的情况下，城镇房地产平均价格以低于5-8％的幅度逐年升高，对于扭转近几年通货紧缩的趋向起到一定的积极作用。

大陆的房地产业正处在转型时期，房地产市场发生了根本性的变化。市场消费主体由单位购买向个人购买转变，进入了“散户时期”，居民需求趋向多元化、高品位，住房的供给方式发生变化，住房建设和房地产开发将从速度规模型向质量效益型转变；产业规模将从传统模式向生态化、智能化、网络化、信息化等新型产业转化。因此，房地产业要在新的高度、更深层次不断探索创新发展的思路。

二、房地产业发展的成因分析

这几年的房地产快速发展有两大成因：

1、中国大陆居民己进入第四次消费浪潮，即以住房消费为主的时期。中国大陆居民的消费特点之一是排浪式消费。自80年代以来围绕中国大陆居民的若干消费热点形成了三次消费浪潮，有力地推动了当时有关消费品的生产。从90年代起中国大陆居民的消费热点已经逐渐转向住房消费，推动中国大陆市场迅速进入第四次消费浪潮。

首先，这与中国大陆城市居民的居住状况有关，如到1998年75％以上的城市居民家庭住房面积仍低于60平方米。改善居住条件成为居民的急切需要。 其次，这与城市居民的收入增长有关，如城市居民人均收入由1990年的1，523元增长到2000年的6，280元，十年增长了四倍多。收入增长造成城乡居民

储蓄余额成倍增长， 1992年

中国大陆城乡居民储蓄余额近1.15万亿元人民币，到2000年底城乡居民储蓄余额己达6.43万亿元人民币，其中82％是1993年以来的新增储蓄。如果加上现金及其它金融资产2万亿，共约8.4万亿元人民币，合1万亿美元，其人均平价购买力（PPP$）要大大高于1万亿美元。应当说从90年代初期起，中国大陆城市居民已经到了万元级和十万元级的消费层次，需求的第一位就是购买住房；近几年抵押贷款等金融工具开始用于住房市场，又进一步扩大了居民的购买能力。 第三，中国大陆城市居民的收入房价比例已经进一步缩小。1999年中国大陆城市居民的收入房价比例是5.8倍，而根据房改政策，收入房价比在4倍以上的城市都要给予居民货币补贴，中国大陆还有不少城市本来的收入房价比就低于4倍，将使中国居民的收入房价比进一步下降，这些都有利于居民家庭购房。由于以上因素，造成房地产市场发生了根本性的变化：城市商品房的个人购买率迅速提高，市场购买主体转为居民个人购买，2001年9月城市商品房的个人购买率己达94％。新的市场和新的购买主体全面形成。

2、拉动内需政策和房改等政策发挥作用，促成房地产业出现产销两旺的局面。近几年是关于住宅和房地产业的具体政策出台最多的时期，国务院发布的这些政策有利地推动了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。我把这些政策分了以下七个方面：

①刺激消费的政策

1999年下半年年开始，针对投资需求与消费需求均不足的新情况，采取了综合对策。其中为抑制消费需求的下滑，采取了提薪、降息、储蓄实名制、征收利息税等多种手段，抑制储蓄增长，扩大即期消费。国家已连续两年大幅度提高机关、事业单位的工资水平和社会保障线的水平，有效增加职工收入。同时通过扩大消费信贷规模、持续七次降息和征收利息税等措施刺激消费增长。

②推进房改政策。一是停止实物分房，实行货币分配的政策按照“老房老办法、新房新制度”的整体思路，逐步推行住房货币化。二是按房价收入比实行不同的住房补贴政策，房价收入比在四倍以上的城市按照“老人一次性补贴，新人按月补贴住房分配货币化”的方案。三是进一步加大公有住房的出售力度。目前全国可出售公房的80％以上已出售给职工，其中有7个大中城市公房出售率达90％。

③完善住房供应体系。包括把中国大陆的城镇往房体系分为三个部分，商品房、为中低收入者准备的经济适用房和为贫困户准备的廉租房。为加快解决城镇住房困难居民的住房间题，国务院提出要重点发展经济适用住房。近两年全国经济适用住房竣工面积已超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50％。经济适用住房以其“价低质不低”的优势，成为住房供应的主渠道，受到了中低收入购房家庭的普遍欢迎，不少城市出现经济适用住房供不应求、排队认购的良好势头。“发展以经济适用房为重点的房地产业”的政策是完全正确的。在以上两项政策的作用下，中国大陆城市居民的收入房价比例已经进一步缩小。前已讲过，1999年中国大陆城市居民的收入房价比例是5.8倍，而根据房改政策，收入房价比在4倍以上的城市都要给予居民货币补贴。中国大陆还有不少城市本来的收入房价比就低于4倍，将使中国大陆居民的收入房价比进一步下降。我预计将降到3.5倍左右。现在中国大陆城市的商品房平均价格为每平方米2，226元人民币，商品住房平均价格仅为每平方米2，090元人民币，并不是过高的水平。有人误以为“中国大陆房价太高，居民买不起”，是不符合实际的。

④发展住房金融。房地产市场是金融业借贷资本的最大出路，房地产业的发展也推动了金融业的发展。几年来居民购买住房使用商业银行贷款的额度迅速增长，到今年8月底已经达到4，801亿元，是1997年的25倍，发展非常迅猛。由于起步晚、起点低，中国大陆住房金融的现状仍不很令人满意，还远不如发达国家房地产金融创新能力强和应用广泛。可以预期，中国的房地产金融将在即将到来的国际竞争环境的下加快发展。

⑤放开住房二级市场的政策。1999年政府发布了《己购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，规定了开放交易市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准人制度所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策，使得开放交易市场的政策框架基本形成。现在全国许多大中城市都在积极开放存量住房交易市场。

⑥减免过高税费的政策。近几年来，国家在鼓励住房消费的税收政策上有了实质的突破，对房地产交易过程中所涉及的营业税，契税及个人所得税给予了相应的减免优惠，使税负较大幅度下降。其中主要的，一是取消了对房地产投资15％的固定资产投资方向调节税，原先这项税种只是对国外境外投资者免征；二是降

低房屋交易契税及其他相关费用，契税税率从6％降到3-5％。例如北京为4％，上海为3％。（但地方补贴1.5％，实际仅为1.5％）；三是大大降低房屋租赁税费。房屋租赁的总体税收税率由原来的17-30％调低到目前的7-4％；四是有的城市采

取购买住房返还个人所得税，如上海已经连续几年实行这一政策，促进了住房销售，还有效吸引了一部分企业在上海扎根。

⑦推行住宅产业化的政策。房地产开发对住宅产业现代化提出要求。随着科学技术的发展，科技成果对住宅应用所形成的附加值已被逐渐认识，住宅科技含量不断增加，新型建材、建筑节能、住宅智能化等均提上日程。住宅产业化要遵循系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务的原则，加速住宅建设的现代化。

三、大陆房地产业的发展趋势

改革开放至今二十年，我国大陆城镇住房严重不足现象有所缓解。但与发达国家人均住房面积相比仍差距很大。到2000年底，我国大陆城市居民人均居住面积10.25平方米，人均使用面积14.7平方米，人均建筑面积20.4平方米（农村人均使用面积24平方米），是改革开放之初的人均居住面积3.6平方米，人均使用面积5.1平方米的3倍。但与美国人均使用面积60平方米，欧洲的40平方米，新加坡的26平方米，台湾省的28平方米相比还差得远，居民对提高住房的面积和质量都有迫切的需求。

未来我国大陆住宅与房地产业发展要分三步走：第一阶段（2000-2010年）增大往房面积、追求住房质量并重阶段。为百姓提供更大往房面积，实现“一人一室”、“每户一套”，提高

住房成套率，并努力提高居住质量，是这一个时期的重要目标。第二阶段

（2010-2020）是提高住房质量阶段。居民需求在扩大住宅建设面积同时更要求提高住宅质量、提高功能和建筑标准，要求住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。第三阶段（2020以后）是提高住房总体水平阶段。预计到二十一世纪中页，我国大陆经济实现中等发达国家发展水平，提高广大居民住房总体水平，将成为中心课题。新建的住宅要达到较高标准，对于居住物业的舒适性和科技含量的提高提出要求。

以下从三个方面来做分析和测算：

1、内需持续增长

①从城市化发展来预测。城市化从目前30％发展到50％，未来二十年城镇人口将增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年建设住房2.6亿平方米。·从居住水平提高来预测。2000年人均使用面积14.7平方米，到2020年达到18.7平方米，每人增加4平方米（建筑面积5.7平方米），也远低于许多国家和地区。按2020年城镇人口达到6.3亿计算，未来二十年为提高居住水平需要新建住房35.91亿平方米，平均每年约1.8亿平方米。

③从住房改造重建来预测。目前我国大陆城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当考虑有些住房到期未能拆除的因素。预计每年需拆除重建1亿平方米。

把以上三项预测相加，21世纪的前20年，每年需新建住房5.4亿平方米。20年约新建108亿平方米，相当目前全国60亿平方米城市住宅存量的近两倍。如果加上农村新建住宅，全国城乡每年建房总量维持在现在的14亿平方米上下。

2、政策环境良好

国家政策继续扶持房地产业的发展，这是产业未来几年发展的另一基础。今年的政府工作报告曾指出“不断提高城乡民的物质文化生活是发展经济的出发点和归宿”，“进一步发展经济适用住宅为重点的房地产业”，并把增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，作为扩大内需的消费重点和实现小康水平的重要内容。面对“911”事件后的严峻国际形势，我国国民经济的发展更要求房地产业持续发展。政策环境对于今后大陆房地产业的健康、持续发展很为有利。

3、加入WTO对中国房地产业的影响

加入世贸组织将对我国许多产业的影响重大而深远，所有企业都将在国际竞争中决定取舍。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，加入WTO后对我们这个产业的影响应是很为有利的。

首先，降低关税有利于进口建材价格，例如木材、装饰材料、卫生洁具、保温材料和电梯、电器等产品中有的还需进口，特别是中高档商品房屋所需进口材料设备更多。如果关税降低，带来房屋的建造成本也会有所降低，这对开发和建

设企业的好处是明显的；其次，开放服务贸易会促进写字搂和商场的租售。 加入WTO后，目前尚未开放或尚未完全开放的银行业、保险业、零售商业、电讯业、娱乐业、旅游业等，将会允许外资逐步进入。这些行业不同于工业企业，一般都要在市区租买办公或商业用房，作为它们的营业场所，造成较强的新需求，目前北京、上海、深圳等城市的商业用房租金已经明显上扬；第三，入世可能带来住宅市场需求较大增加和需求档次提高，使住宅有效需求进一步扩大，促进居住物业的舒适性要求提高和科技含量提高。即使在外来竞争很为激烈的其它产业领域，对房地产业所产生的影响仍是正面的，如：汽车关税降低将使国内生产企业陷入困难，但汽车降价后将加快进入家庭，改善居民的通勤条件，促进城乡结合部的开发和房产增值；国外金融机构的进入会对国内金融业造成压力，但它有利于加快大陆住房金融的完善；开放农业造成大量农民进城，为社会带来压力，但它将有力促进中国大陆的城市化进程。这都会为房地产业的发展创造新的条件。外国资本如果大量进入开发和建设领域也会带来新的竞争。特别是我国大陆现阶段房地产中介服务业和物业管理比较稚嫩，外商进入后将面临较大冲击。但从积极方面看是极好的机遇，可以化冲击为动力，加速企业改革和调整，促进行业整体素质的提高。也有利于为国有企业改制、扩充资本金提供条件。我国大陆房地产企业在国内市场上占有明显的优势，因为它们熟悉本地市场，了解人们的需求。在我国大陆房地产业充分对外开放的条件下，目前港资、外资和合资企业只占16.9％，而83％以上的企业是国内企业。目前外资对中国大陆房地产市场反应的惊人迟钝，再次印证了这样一个道理：在房地产业尽先机的总是本地企业。加入WT0后受益甚大的中国房地产业满怀热情地迎接新的机遇。我们在海外投资的经验和教训也说明，外来资本要在新的市场上立足和成功，一定要谋求同本地企业的合作。

四、关于房地产业持续发展的几个问题

1、关于房地产业的周期问题

房地产业对宏观经济形势的变化反映敏感，属典型的周期性行业，有其周期性发展的规律。现在业内人士普遍关心房地产业周期问题，关心房地产业的好形势还能持续多少年，这种“居安思危”的意识是理性与成熟的表现。

一个房地产业周期可分为四个阶段：复苏与增长阶段；繁荣阶段；危机与衰

退阶段；萧条阶段。国外境外房地产业的周期波动主要体现在房地产价格的周期性波动上，根据国内外学者提供的数据，美国房地产周期的波动频率为18—20年，日本为10年左右，香港为7-8年，台湾为5-6年。中国大陆房地产业形成时间较短，而且历史上城市平均房价持续上升，因此分析房地产周期最常用的房地产价格指标无法使用。我选择房地产投资额增长率作为分析房地产业周期的指标，分析大陆房地产周期性发展的规律。我们发现大陆房地产周期有三方面的规律性：

1、房地产业在中国大陆同样是周期性行业，有其周期性发展的规律。从有资料记载的1984年起，它已经历了三个发展期和两个低落期：从1984年到1988年大约五年的时间为第一个发展期，1989年到1990年为低落期，从1991年到1995年大约五年的时间为第二个发展期，1995-1996年第二次跌入低落期；从1998年起进入了新的发展期。

2、中国大陆房地产的周期性波动频率为多少年？研究它的发展历史和前两个周期性波动的规律，可以看出大约都是五年发展、两年低落，即7-8年为一个周期。中国大陆房地产衰退期、低谷期时间较短而增长期、繁荣期时间较长，不同于房地产总量过剩的国家和地区。

3、从房地产投资增长波动与GDP增长波动的关系，可以发现大陆房地产业周期的几个特点。它与宏观经济周期波动趋势基本一致；波幅要大于宏观经济；发展领先于宏观经济增长，而衰退迟于宏观经济下滑，体现了先导经济的特点。了解这些特点对于指导投资和调节产出肯定是有重要意义的。

目前房地产业处于增长期已经近四年。市场会不会出现下滑导致衰退？我认为全国房地产业在这个发展期仍将保持两年的增长态势，这是根据对目前的市场容量和市场走势的分析，和根据我国房地产周期性发展的规律而得出的判断。近几年商品房销售面积增长高于商品房竣工面积增长，商品房销售额增长高于房地产投资增长，是需求拉动而不是投资拉动增长。我国国民经济持续稳定发展，而不是处在下滑的经济状态中或紧缩的经济政策下，房地产发展有较好的宏观经济基础。从曲线上看增长比较平缓，说明城市土地管理和开发投资都已经比较理性化，不是盲目发展的态势。

但是房地产周期性发展毕竟是规律。开发投资的理性化和政府宏观调控的

“反周期”行为都只能减缓周期性波动的幅度和尽量避免它对经济发展造成过大的损害，并不能改变周期性发

展规律本身。目前房地产新开工项目的增长已经值得关注，说明。房地产业几年来的产出与收益状况已经引起人们的投资热情，不少新项目已经完成报建立项，进入投资开工阶段，这些新开工项目一年到一年半时间将进入销售，这期间还会有新的项目立项。如果届时产出量过大而市场缺乏足够的容量，就会形成供过于求和销售困难，造成投资萎缩，推动房地产业进入衰退

期。这种情况迟早会要出现的，对此应有清醒的认识。

从总体上讲，中国大陆房地产业将在两年内保持持续发展和增长的态势。由于我国加入世贸组织和北京市举办奥运因素的影响，和由于国际经济减缓增长影响我国外贸出口，国家将继续采取扩大内需的政策，房地产业持续发展的时间会更长一些。当然这一判断是对全国而言，一、两年内并不排除个别城市出现局部的房地产供应过量的可能。不同城市市场的具体分析对于房地产业十分重要，在开发量明显较大的城市，政府主管部门和开发企业要在供应土地与开发新项目上特别慎重。目前就全国来说，要在努力满足市场需求的同时，注意防止房地产发展过热。

2、地产业利用外资问题

利用外资是关系房地产业发展的重要问题。国外。境外投资人进入中国大陆房地产业，不仅带来了资金，更重要的是带来了开发与管理经验。我国大陆在房地产开发。房地产金融服

务、物业管理、乃至政府对产业和企业的管理上，不少是学习了国外的经验。外资曾在90年代中期对中国大陆房地产投资保持了很高热情，但近几年，房地产业外资持续下降表现得很为明显。从1996年到2000年，房地产开发资金来源中，国外境外投资分别为62亿、56亿、44亿、29亿、20亿美元，逐年递减11.1％、21.3％、33.5％、31.8％，2000年仅为1996年的32％，现在房地产投资中外资的比重只占2.9％，至今年6月又下降至仅剩1.7％，相比1995、1996年房地产投资中外资的比重占16％目前已经是微乎其微。与近四年中国大陆房地产的快速、持续增长形成鲜明的反比。在中国即将加入世界贸易组织，国内许多行业正在研究如何面对国际竞争的时候，房地产业面对的是国外境外投资似乎要全面退

出房地产投资领域，这一现象很让人费解。分析近几年房地产业国外境外投资持续下降的原因，我认为可能包括三个方面：1、从1994年到1997年房地产业的急剧下滑，造成对中国大陆经济发展和房地产发展的怀疑与误解，而外资对大陆房地产三年多来发展情况的信息比较差；2、美国那斯达克股市的虚假繁荣，使不少投资人将资金拿到一度虚假繁荣的美国股市上去冒风险，结果损失惨重，反而同中国大陆四年房地产的火爆市场失之交臂；3、国外境外投资人担心汇率风险，房地产投资是长线投资，且产品不可能出口销售，使投资人担心汇率损失。目前大陆房地产市场的状况已经为境外投资人所认识，有的已跃跃欲试，如和记黄浦已表示要来北京进行大额投资。应当说目前大陆并不缺乏房地产开发投资资金，特别是房地产开发资金中的定金和预售房款的比例越来越大，使得房地产开发企业用小资金就可以做大项目。但大陆房地产业中的中介、咨询、设计、顾问、房地产经纪、物业管理等行业发育较差，为了产业的健康发展，房地产业仍需要引进外资。

3、关于房价问题

房价问题是购买者关心、政府关注和牵动生产者的问题。特别是近几年由于房价总体上一直在上升，不时引发舆论的议论和政府的关注。对大陆的房价状况及其走势，有必要进行分析。今年1-9月，全国商品房平均价格比去年同期增长8％，其中商品住宅平均价格比去年同期增长9％，相比前三年涨幅较大。在7月全国商品房平均价格比去年同期增长10.9％时，建设部曾要求采取措施，包括增加经济适用房的供应量和防止由于土地拍卖造成抬高地价房价。这些政策都是很为必要的，因为住房不仅有其商品性，而且在任何国家和地区都有其居住保障胜。但客观分析房价这种上涨是不是不正常上涨呢？通观从1988年以来14年来的房价状况，涨幅高于11％的年份有8个，14年房价涨幅为平均每年上涨12.7％，今年二、三季度的房价上涨低于14年的平均涨幅。由于前两年房价涨幅趋缓，人们便对今年的房价恢复增长感到难于承受，盼望房价“降下来”的舆论超过了要求房屋保值增值的舆论。其实前两年房价涨幅趋缓是由于受到通货紧缩、物价总水平下降的影响，并不是正常的情况。今年国家经济形势好转，房价有一定的反弹效应。因此认为目前全国城市房价是不合理上涨的看法是缺乏依据的。从对市场供求的分析来看，使得房价保持上涨趋势的合理因素至少有以下三

条：一是市场启动情况较好，需求比较旺盛，在一定程度上拉动了房价的上涨；二是在旺销的市场面前，商品房屋供应量一时上不去，造成供不应求，带来了房屋价格的上涨；三是住宅建造质量、环境质量、科技含量的提高，使得建设成本增加，成本推动房价上涨。当然在房价上涨中也有非正常因素，如：部分城市的管理部门为追求地价收益，减少甚至取消经济适用房的建设，使得低价位住房的供应量减少；由于实行土地招标、拍卖造成地价抬高，推升了房价，等等。由于这些非正常因素主要是政府行为，因此中央政府采取一定的措施加以抑制是必要的，这些措施不会对开发企业的正常开发经营产生不良影响。

我认为，房地产价格保持稳中有升的态势是经济发展健康的表现。有的地区由于种种因素的影响，近几年楼市价格大幅度下跌，造成几乎所有买了房屋的人都遭受了损失，有的家庭甚至成为“负资产”，进而影响到人们购房置业的信心。影响到房地产业和相关产业、影响到股市和就业，几乎没有人从中得到好处，此中教训颇为深刻。现在中国大陆居民家庭中自有房屋的已经超过70％，而且个人购房比率很高，房地产价格的稳定对于居民家庭财产的保值增值很为重要。要代表人民群众的长远利益，就一定要珍视他们的财产安全，现在和将来都不要人为地使其贬值。这也是目前保护居民的购房热情，保持产业的持续、健康发展的重要方面。我认为大陆居民住房价格今后几年的走势仍将是稳中有升，这对于房地产企业的开发与销售、对于居民购房居住、房屋出租或置业保值，都将是很为有利的。

4、关于土地资源储备问题

土地储备是房地产企业能否持续发展的后劲所在。在房地产业持续稳定增长的市场条件下，不少房地产企业已经关注到自身的土地储备问题，有的要进行“圈地运动”。但要注意的是企业土地储备与现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定不相符。该法律第25条 规定：超过出租合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，国家征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，国家将无偿收回土地使用权。可见，我国现行的法律不支持实行企业土地储备。依据这条法律规定，地方政府就可以收地、炸楼，或为暂缓收回而另收取费用。两年未开发的土地可以无偿收回，这条法规不符合房地产市场的现实要求，也不符合国际规范。

《城市房地产管理法》是1994年制定颁布，1995年正式生效的，对当时的房地产市场的规范起到很好的作用，但是出台急就留下急的弊病：·现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定，有些企业出自担心城市的管理部门收回土地，而不顾市场需求强制性进行开发投资，会把上一轮的过量批地变为这一轮的过量开发，势将带来不良后果；·这条法律规定同《中华人民共和国土地管理法》的规定相矛盾，土地管理法依据《中华人民共和国宪法》关于土地使用权可以有偿转让的规定，明确规定城市土地的有偿使用期为30年、40年、50年至70年，为什么两年不开发就可以无偿收回呢？土地使用权年限的规定是不是一种具有法律效力的规定呢？·该法律的这一规定与国际规范不接轨，现在房地产企业要在境外上市，重要条件之一就是具有土地资源储备，土地储备已经成为投资人判断房地产企业能否持续发展的重要标准，而大陆企业在这一规定下如何建立土地资源储备呢？为此我已经建议尽快修订房地产管理法，在法律上明确规定允许企业有效储备土地资源。这个建议已经得到一定范围的认可，但法律的修改需要一定的时间。在法律正式修改前对这一条应暂缓执行，以利于产业持续健康发展。