·148·价值工程
限购政策下房地产企业应对措施
TheResponseMeasuresofRealEstateEnterpriseundertheRestrictionPolicy
刘民飞LiuMinfei
（天津大学，天津300071）
Tianjin300071，China）（TianjinUniversity，
摘要：近年来我国房价的非理性暴涨和国务院的诸多调控政策对房地产销售产生了很大的影响，本文结合限购政策下房地产企业的生存状
多地点的发展道路。况，提出了当前形势下房地产企业的应对策略，倡导其进行经营结构的转型和调整，走经营多元化、
Abstract:Inrecentyears,theirrationalboomofChina'shousingpriceandmanyregulationpolicyoftheStateCouncilhaveagreatimpactontherealestatesales.Withthelivingconditionsoftherealestatebusinessunderrestrictionpolicy,thepaperputsforwardthecopingstrategiesofrealestatebusinessunderthecurrentsituation,advocatesthetransitionandadjustmentofoperationstructureinrealestateenterprises,andtakesthediversified,multi-sitedevelopmentwayforrealestateenterprises.
关键词：宏观调控；限购；房地产战略调整Keywords:macro-control；restriction；adjustmentofrealestatestrategies
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1006-4311（2012）02-0148-02
0引言
近几年随着中国经济的快速增长，房地产业的产值占GDP的比重稳步上升，房地产业已经成为中国经济发展的支柱产业之一。然而近年来，我国房地产价格产生了非理性的暴涨，以2010年一到
[1]
四月为例，全国70个大中城市的月房价同比上涨的平均数据分别
二月10.7%，三月11.7%，四月12.8%；这四个月内，为：一月9.5%，
全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%；全国商品房
比上年同期增长32.8%。可见房地产的价销售面积2.34亿平方米，
格在无理性的不断攀升，已经呈现出泡沫化的趋势。
与此同时，国家的宏观调控力度也在不断增加[2]。2008年，银行取消二套房贷款七折优惠政策，购房首付比例从20%提升到30%；
———————————————————————
作者简介：刘民飞（1981-），男，河北承德人，硕士，研究方向为房地产金融。
表4回归分析统计表
2011年3月，国务院出台“房地产新政”；4月17日，国务院下发《关
于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，建立了省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的考核问责机制，实行了对省级人民政府考核制度和责任追究制；在新“国十条”中对商品房，两套房和三套房进行了严格的限购规定；4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房；9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控；9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》等等的调控和各地限购措施纷纷出台。
面对房地产价格的日趋泡沫化和国家诸多强有力的宏观调控措施，房地产企业如何能适应当前环境，继续保持良性健康的发展，
对弱些，为了满足公司发展所需的资金要求，企业一般的选择是留
VariableCoefficientProb.Std.Errort-Statistic存收益，不仅降低了融资成本，而且会改善公司的资产负债状况，为C128.31800.145286.968941.475446以后能筹集到更多的资金奠定条件。ROE？-0.1967990.03890.417357-0.4715363.3总股本越高，现金股利支付率越高总股本反映企业的规DA？-1.8819640.04380.914434-2.058064
模大小。指标值越大，说明企业规模越大，企业实力越强，分红能力
TCS？6.8926120.00822.5230552.731852
越强。
EF？-0.7521740.03620.351319-2.140996
3.4上市公司股权融资增加额越高，现金股利支付水平越低。FR？-0.0986510.04710.050895-1.938347
我们按照理论设想的是，上市公司企业融资越多，回报股东分红越GDG？-0.4109110.00610.144727-2.839223
多，但是我国目前A股市场的“融资饥渴症”可谓日益严重，新股TENA？0.3632110.01180.1400622.593213
IPO重启以来，高PE发行约4000亿的累积规模和相关上市公司的R-squared0.74890526.45566Meandependentvar
AdjustedR-squared0.68668417.20462S.D.dependentvar再融资规模可谓水涨船高；银行板块首当其冲，而部分银行多年的S.E.ofregression13.473718.146568Akaikeinfocriterion派融比指标较差。Sumsquaredresid11255.538.403539Schwarzcriterion
3.5流通股比例越高，现金股利支付率越低。目前中国市场流
Loglikelihood-277.12998.214742F-statistic
通股股东获得的收益绝大部分来自有二级市场的价差收入，而不是
Durbin-Watsonstat1.7384240.000001Prob(F-statistic)
公司的股利分配，因此二级市场投资者对上市公司分红并不是很关
这就造成了控股股东不愿支付或者少支付现金股利。从回归结果中可以看出：在模型中，净资产收益率、资产负债注，
3.6第一大股东持股比例越高，现金股利支付率越低。前十大率、总股本对数、股权融资增加额对数、流通股占总股比例、第一大
现金股利支付率越高。笔者认为在我国，对于大股东持股比例、前十大股东持股比例，这7个变量对现金股利支付股东持股比例越高，
股东从上市公司直接“圈钱”的方式对于我国来说是比较常见的。但有影响。
是前十大流通股股东与第一大股东之间存在着利益制衡的关系，如3结论
“圈钱”游戏，前十大流通股股东必然会果存在着第一大股东的直接对上诉结果进行分析得出的结论如下：
以减少第一大股东侵占其他股东的利益。但是3.1上市公司净资产收益率越高，现金股利支付水平越低。我们要求发放现金股利，
“多盈多分，少盈少分或不分”影响力还不够，这是由于我国大部分公司都存在一股独大的现象，按照理论设想的是，上市公司应该遵循
很难团结起来共同监督或制止大股东侵占小股东利益的规律，但是，我们观察上市公司的年报，不难发现很多高盈利的公小股东分散，
司分红率较低，而一些盈利较少的上市银行，却有较高的分红率。这的行为。
参考文献：一方面源于中国上市公司现金股利分配带有随意性；另一方面源于
[1]俞乔,程澄.我国公司红利政策与股市波动[J].经济研究,2001(4):32-40.
我国经济处于高速增长期，很多高盈利的上市银行也处于快速发展
[2]孔小文,于笑坤.上市公司股利政策信号传递效应的实证分析[J].管理
阶段，拥有较多的再投资机会，因此也倾向于少分红甚至不分红。
世界,2003,(6):114-115.
3.2资产负债率越高，现金股利支付率越低。资产负债率高的[3]孔小文.上市公司股利政策选择的动因与代理问题分析[J].财经问题公司，其经营风险性也就比较大，并且从外部筹集资金的能力也相研究,2003,(6):46-51.
·148·价值工程
限购政策下房地产企业应对措施
TheResponseMeasuresofRealEstateEnterpriseundertheRestrictionPolicy
刘民飞LiuMinfei
（天津大学，天津300071）
Tianjin300071，China）（TianjinUniversity，
摘要：近年来我国房价的非理性暴涨和国务院的诸多调控政策对房地产销售产生了很大的影响，本文结合限购政策下房地产企业的生存状
多地点的发展道路。况，提出了当前形势下房地产企业的应对策略，倡导其进行经营结构的转型和调整，走经营多元化、
Abstract:Inrecentyears,theirrationalboomofChina'shousingpriceandmanyregulationpolicyoftheStateCouncilhaveagreatimpactontherealestatesales.Withthelivingconditionsoftherealestatebusinessunderrestrictionpolicy,thepaperputsforwardthecopingstrategiesofrealestatebusinessunderthecurrentsituation,advocatesthetransitionandadjustmentofoperationstructureinrealestateenterprises,andtakesthediversified,multi-sitedevelopmentwayforrealestateenterprises.
关键词：宏观调控；限购；房地产战略调整Keywords:macro-control；restriction；adjustmentofrealestatestrategies
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1006-4311（2012）02-0148-02
0引言
近几年随着中国经济的快速增长，房地产业的产值占GDP的比重稳步上升，房地产业已经成为中国经济发展的支柱产业之一。然而近年来，我国房地产价格产生了非理性的暴涨，以2010年一到
[1]
四月为例，全国70个大中城市的月房价同比上涨的平均数据分别
二月10.7%，三月11.7%，四月12.8%；这四个月内，为：一月9.5%，
全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%；全国商品房
比上年同期增长32.8%。可见房地产的价销售面积2.34亿平方米，
格在无理性的不断攀升，已经呈现出泡沫化的趋势。
与此同时，国家的宏观调控力度也在不断增加[2]。2008年，银行取消二套房贷款七折优惠政策，购房首付比例从20%提升到30%；
———————————————————————
作者简介：刘民飞（1981-），男，河北承德人，硕士，研究方向为房地产金融。
表4回归分析统计表
2011年3月，国务院出台“房地产新政”；4月17日，国务院下发《关
于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，建立了省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的考核问责机制，实行了对省级人民政府考核制度和责任追究制；在新“国十条”中对商品房，两套房和三套房进行了严格的限购规定；4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房；9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控；9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》等等的调控和各地限购措施纷纷出台。
面对房地产价格的日趋泡沫化和国家诸多强有力的宏观调控措施，房地产企业如何能适应当前环境，继续保持良性健康的发展，
对弱些，为了满足公司发展所需的资金要求，企业一般的选择是留
VariableCoefficientProb.Std.Errort-Statistic存收益，不仅降低了融资成本，而且会改善公司的资产负债状况，为C128.31800.145286.968941.475446以后能筹集到更多的资金奠定条件。ROE？-0.1967990.03890.417357-0.4715363.3总股本越高，现金股利支付率越高总股本反映企业的规DA？-1.8819640.04380.914434-2.058064
模大小。指标值越大，说明企业规模越大，企业实力越强，分红能力
TCS？6.8926120.00822.5230552.731852
越强。
EF？-0.7521740.03620.351319-2.140996
3.4上市公司股权融资增加额越高，现金股利支付水平越低。FR？-0.0986510.04710.050895-1.938347
我们按照理论设想的是，上市公司企业融资越多，回报股东分红越GDG？-0.4109110.00610.144727-2.839223
多，但是我国目前A股市场的“融资饥渴症”可谓日益严重，新股TENA？0.3632110.01180.1400622.593213
IPO重启以来，高PE发行约4000亿的累积规模和相关上市公司的R-squared0.74890526.45566Meandependentvar
AdjustedR-squared0.68668417.20462S.D.dependentvar再融资规模可谓水涨船高；银行板块首当其冲，而部分银行多年的S.E.ofregression13.473718.146568Akaikeinfocriterion派融比指标较差。Sumsquaredresid11255.538.403539Schwarzcriterion
3.5流通股比例越高，现金股利支付率越低。目前中国市场流
Loglikelihood-277.12998.214742F-statistic
通股股东获得的收益绝大部分来自有二级市场的价差收入，而不是
Durbin-Watsonstat1.7384240.000001Prob(F-statistic)
公司的股利分配，因此二级市场投资者对上市公司分红并不是很关
这就造成了控股股东不愿支付或者少支付现金股利。从回归结果中可以看出：在模型中，净资产收益率、资产负债注，
3.6第一大股东持股比例越高，现金股利支付率越低。前十大率、总股本对数、股权融资增加额对数、流通股占总股比例、第一大
现金股利支付率越高。笔者认为在我国，对于大股东持股比例、前十大股东持股比例，这7个变量对现金股利支付股东持股比例越高，
股东从上市公司直接“圈钱”的方式对于我国来说是比较常见的。但有影响。
是前十大流通股股东与第一大股东之间存在着利益制衡的关系，如3结论
“圈钱”游戏，前十大流通股股东必然会果存在着第一大股东的直接对上诉结果进行分析得出的结论如下：
以减少第一大股东侵占其他股东的利益。但是3.1上市公司净资产收益率越高，现金股利支付水平越低。我们要求发放现金股利，
“多盈多分，少盈少分或不分”影响力还不够，这是由于我国大部分公司都存在一股独大的现象，按照理论设想的是，上市公司应该遵循
很难团结起来共同监督或制止大股东侵占小股东利益的规律，但是，我们观察上市公司的年报，不难发现很多高盈利的公小股东分散，
司分红率较低，而一些盈利较少的上市银行，却有较高的分红率。这的行为。
参考文献：一方面源于中国上市公司现金股利分配带有随意性；另一方面源于
[1]俞乔,程澄.我国公司红利政策与股市波动[J].经济研究,2001(4):32-40.
我国经济处于高速增长期，很多高盈利的上市银行也处于快速发展
[2]孔小文,于笑坤.上市公司股利政策信号传递效应的实证分析[J].管理
阶段，拥有较多的再投资机会，因此也倾向于少分红甚至不分红。
世界,2003,(6):114-115.
3.2资产负债率越高，现金股利支付率越低。资产负债率高的[3]孔小文.上市公司股利政策选择的动因与代理问题分析[J].财经问题公司，其经营风险性也就比较大，并且从外部筹集资金的能力也相研究,2003,(6):46-51.