为遏制住宅价格持续过快上涨势头，我国各大城市先后出台了严厉的住宅限购政策，这些政策的作用机理如何、调控效果怎样以及未来如何进一步完善或退出是当前值得深入思考和研究的问题。本文以广州市为例，采用房地产市场的成交数据进行实证分析和效果评价，试图得出未来调控政策进一步优化的建议。 广州市于2010年10月15日出台住房限购政策（即广州市国土房管局等四部门联合发布的《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》），规定本市户籍居民和纳税或缴纳社保1年以上的非本市户籍居民的家庭只可新购1套住宅，不符合前述条件的非本市户籍居民家庭不得购买住宅。2011年2月24日，广州市出台了落实房地产调控“新国八条”的细则（即《广州市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》），对2010年的限购政策进一步加码，规定在广州已有1套住宅的本市户籍居民家庭和纳税或缴纳社保1年以上的非本市户籍居民家庭限购1套住房；对在本市已拥有2套及以上住宅的本市户籍居民家庭、拥有l套及以上住宅的非本市户籍居民家庭、不能提供1年以上纳税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市售房。 一、住宅限购政策的作用机理分析 （一）限购政策对不同购房主体的调控作用分析 通过限购政策可以直接抑制本地居民对住房有过度的投资性需求，要求非本市户籍居民家庭要提供纳税证明和社保证明，实际上是在住房市场排除那些纯粹炒房投资的外地人，使得住房购买行为大多是满足自住需求。 住房的买卖双方要实现及时、有保障的交易行为，往往都依赖于各城市房地产主管部门的登记备案审批程序。通过查询本市的住房产权信息数据库，结合纳税、社保等证明材料，主管部门就可以认定申请备案登记的居民是否有购房资格。通过限购政策及相关配套制度等一系列的行政管制措施，直接干预住房市场交易活动，对住房需求有显著抑制作用。 由于广州市的限购政策执行时是按照家庭实际拥有住房套数来审核是否有购房资格的，那么拥有多套住房的本地居民家庭卖掉其持有的住房，剩余少于或等于1套住房，就可再买房。正如《广州日报》报道，广州市国土房管局相关负责人表示，如果有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中1套后，应该可以再买1套。对于改善型需求的本地购房者，即便符合“卖一买一”的条件也会由于贷款购房成本增加而受到一定影响。由于大多数银行在发放个人住房贷款时是根据贷款记录来处理的，虽然卖掉一套住房，如果卖掉的住房申请过银行贷款，再买一套改善型住房仍需申请贷款的话，银行会按照第二套房的贷款标准来执行，即首付至少60%、贷款利率至少为基准利率的1.1倍，如果购房者支付能力有限，也可能影响其购房需求。 对于非本市户籍购房者，由于广州市限购政策要求外地户籍的购房者须提供2年内在本市累计缴纳1年以上纳税证明或社保证明，与北京市限购政策要求连续5年以上连续社保或纳税证明的苛刻条件相比则宽松得多。从实际情况来看，长期在广州工作、生活的非本市户籍无房人士中大部分都满足累计1年以上的纳税证明或社保证明的条件，那么限购政策对这部分购房主体不会有太大影响。 （二）限购政策对不同用途房地产市场的调控作用分析 1.限购政策对不同类型住宅市场的调控作用分析 对于度假及投资型住宅为主的项目来说，限购政策可能会对其产生较大的影响。由于这部分住宅产品的购房者通常已拥有至少1套住房，在限购政策背景下，这部分购房者的购房资格将受到限制，因而对这类住宅的需求将受到较大程度的抑制。 受限购政策影响最为严重的是那些采用合拼户型设计的住宅项目，这些项目当初的设计初衷是为了规避“90/70”政策的限制，其中大面积户型的单位大多是由两套或更多套小面积户型单位合拼而成，这样会占用购房者至少2套的数量指标，从而直接影响其购房资格。 对于大中户型的自住型住宅产品来说，由于购房者对限购政策的执行周期难以准确预期，再加上现阶段一二手房交易成本和税费较高，因此那些首次置业购房者及部分改善型购房者出于长远居住需求考虑，在购房时更倾向于一步到位，从而使得这类住宅产品在限购后比限购前更畅销。 2.限购政策对非住宅房地产市场的调控作用分析 现阶段，限购政策主要是针对住宅市场采取的严厉管制措施，而对于非住宅房地产市场则是一个重要的发展机遇。 从需求方面来看，由于相对富裕的居民家庭在资金存入银行的“负利率”背景下有强烈的投资需求。在现阶段居民投资渠道中，投资房地产是相对比较稳健、可靠的渠道，而这些家庭往往已经持有两套及以上的住宅，因此其富余资金可能更多地考虑投资于商铺、写字间或其他不受限购政策影响的非住宅房地产，这些用途的房地产会随着居民消费的不断增长、城市第三产业的发展以及整体经济快速发展呈现出较好的发展前景和升值潜力。 另外，从供给方面来看，为了应对住宅限购政策的影响，各大住宅开发商开始大量涉足于商业地产、旅游地产和城市综合体等项目的开发，对非住宅项目的用地和人才需求也大幅度增长；同时为了满足投资者对居住类房地产的需求，部分开发商也开发出一些类住宅的商业公寓、酒店式公寓等项目。 （三）限购政策对市场预期的调控作用分析 限购政策的出台结合其他深度紧缩性政策的实施相当于是中央政府向各市场主体传递了要严厉调控住宅市场、打压过度的投资性购房需求的信号。 购房者对未来市场的预期也从政策出台前的乐观开始变得谨慎，房屋的成交量开始下滑，投资性购房者的投资热情开始退去，自住型购房者会持币观望一段时间，然后等待中意的楼盘出现实质性降价或真正的优惠促销活动才考虑入市购买。 限购政策对市场供给方的预期也会产生相应的影响，为了应对可预见的住宅市场需求出现阶段性的下滑，开发商会主动延缓住宅项目施工进度，推迟楼盘推出的速度，以避开销售淡季。另外，为了应对商业地产、旅游地产和城市综合体等非住宅项目的投资性需求增长，传统的住宅开发商纷纷投入大量的资源争相进入这些不受限购政策影响的细分市场。 限购政策通过对住宅市场供需双方未来预期的影响，从而使得整个住宅市场的需求水平和供给水平都有一定程度的下降，只不过供给方面下降的时点会相对滞后一些。 二、限购政策的调控效果分析与评价 （一）从成交量角度的分析与评价 图1为代表广州市住宅成交数量情况的各月签约面积数据，选取签约面积指标可以较及时地反映市场交易情况。图1中两条纵向的时间分割线分别为：2010年10月中旬广州市首次出台限购政策、2011年1月底国务院出台“新国八条”。如图1所示，限购政策出台前的2009年11月至2010年10月期间，随着2010年4月底国务院出台“国十条”调控房地产市场，在2010年5—7月的一手住宅成交量下滑明显，但8—10月成交量又迅速反弹，其中10月为购房者强烈预感到广州将列入限购城市，而表现出恐慌性的集中购买导致成交量剧增，之后成交量迅速下滑，而2011年1月底“新国八条”出台，进一步将限购政策加码，这也引起购买行为的迅速增加。之后的2011年2月至2012年2月，从成交量来看，逐月走低，显现出限购政策逐渐扭转了购房者的预期，投资性购房锐减，部分自住型购房者也开始持币观望，因而成交量下滑明显，说明限购政策逐渐起到了抑制投资性需求、冷却市场预期的调控作用。 但随着2012年3月起，开发商迫于资金压力开始真正的促销优惠活动，吸引已观望1年的自住型购房者进入市场，需求开始释放，成交量开始逐渐恢复，部分投资性购房者随之开始进入市场，购房者对市场的预期也开始恢复，使得整个成交量逐月放大，限购政策作为行政措施其调控作用在2012年3月至2013年3月逐渐减弱。2013年2月底出台的“新国五条”特别提出要对出售二手房从严按照增值额的20%征收个人所得税，由此造成存量房市场受到剧烈影响，使得一手房市场承接部分原计划购买二手房的购房者，如图1所示，2013年3月一手住宅成交量增至84.31万平方米。由于自4月中旬起广州市国土房管局宣布对一手房网上签约价格实行指导审批程序，这直接导致部分涨价快、绝对价格高的项目难以通过审批，因而难以正常签约。因此，2013年4月、5月的签约面积数据可能因为这一原因低于实际成交数据。 由以上分析可见，限购政策对于广州的住宅市场成交量产生了显著的调控作用，但因为限购政策属于行政手段，随着执行时间的拉长，其效果逐渐衰减。 （二）从成交价格角度的分析与评价 从图2所代表的广州市一手住宅月度均价走势来看：在限购政策出台前的2009年11月至2010年10月期间，如前分析的成交量变化情况，在2010年4月底出台的“国十条”的影响下，5-7月住宅成交均价随成交量变化也逐月降至谷底；8-9月随着成交量迅速反弹，均价也迅速上升；虽然受2010年10月中旬广州限购政策出台的影响，成交均价短暂停涨；但2010年11—12月均价继续上升；受2011年1月底“新国八条”出台的影响，至2012年10月，全市一手住宅成交均价基本都保持在1.3万元/平方米～1.4万元/平方米。如前分析的成交量变化情况，从2012年4月至2013年1月，全市住宅成交量稳步上升，随着开发商逐渐积累住宅销售的信心，2012年11月至2013年3月住宅均价持续上扬，2013年4-5月的成交均价可能因为前述的主管部门出台住宅签约价格审批相关规定，而导致签约均价低于实际成交均价。 由以上分析可见，限购政策在局部时段表现出抑制价格过快上涨的作用，但随着市场销售形势的好转，买卖双方的力量对比也在发生不断的变化，表现出住宅价格迅速攀升。 （三）从成交的物业类型结构的分析与评价 在此以住宅成交占比这一指标反映住宅物业和非住宅物业的比例结构关系。从图3代表的一手住宅签约面积占新建商品房总签约面积的比例变化来看：在2010年4月前，各月的住宅成交占比均保持在80%以上；随着2010年4月底出台的“国十条”调控作用的影响，这一比例逐月降低，2010年7月降至最低（该月住宅成交均价也降至最低）；然后随着住宅市场成交情况的恢复，2010年8-10月这一比例在不断上升；经过10月中旬限购政策的出台，住宅成交情况在11、12月迅速下滑，其占比也在下降；经过2011年1 月底国务院出台“新国八条”后，住宅成交情况进一步下滑，在2011年3月至2012年5月期间，住宅成交占比基本维持在70%～80%，甚至有几个月低于70%。说明住宅限购政策引起成交的物业类型结构发生了显著变化，在限购政策显著发挥作用的时期，非住宅物业成交占比在上升，这也印证了前文分析住宅限购政策对非住宅市场的调控作用的观点。但随着政策效应的逐步减弱，从2012年6月至2013年5月随着住宅市场的恢复，住宅成交占比基本都维持在80%～90%，这一比例已恢复至限购前的水平（2009年11月-2010年5月期间，住宅成交占比均高于80%）。 由以上分析可见，限购政策在执行初期对改变住宅物业和非住宅物业的比例结构产生了显著影响，但随着时间的推移，住宅成交占比也恢复至限购前的水平，限购政策的调控效果也逐步减弱。 （四）小结 根据住宅成交数量、成交均价、住宅成交占比等指标的分析，限购政策虽然被称为最严厉的房地产调控政策，但其调控效果与以往各阶段出台的其他房地产调控政策的效果类似，仅存在一个较短的政策效果期。在执行的初期，限购政策对于抑制成交价格的过快上涨、打击投机性需求、改变市场各方对未来价格较快上涨的预期有显著作用，随着时间推移，成交量下滑，开发商的销售回款变慢，持续一段时间后，开发商迫于资金链紧张的压力，开始实质性的降价促销，一旦自住型需求跟进并集中释放，成交量就会迅速恢复，投资性需求就会加快进入市场，连续多月的旺销之后，开发商便有了逐步提价的信心，成交价格就随着市场形势的变热逐步攀升，调控政策在此阶段就逐步失效。 由于住宅限购政策是典型的行政措施，通过对过度投资需求剥夺其购房资格，从而抑制住宅市场的投机炒作，让住宅回归居住功能的本质有显著作用。但由于缺乏相应的法律法规的配合，使得市场主体认为限购政策仅仅是中央政府为了抑制房价过快上涨而采取的临时性的权宜之计，迟早会退出调控政策序列。由于行政措施的执行力受政府关注重心、相关主管部门的监管力量和力度等因素的直接影响，随着政策绩效的逐步显现，这些因素的作用会逐步减弱；再加上地方政府对房地产业的依赖，从主观上缺乏执行限购政策的积极性，因此政策的调控效果会逐步减弱。另外，行政措施在执行时往往都难以避免“上有政策，下有对策”，除了城市政府的消极应对之外，开发商和不具有购房资格的需求者以及中介机构都可能合谋采取各种可能的策略骗取购房资格，抵消限购政策的影响。因而在后期的房地产调控中要继续发挥限购政策的重要作用必须优化政策体系、完善相关配套措施，并考虑在适当时机退出政策体系。 三、优化限购政策体系的相关建议 （一）实施差异化限购 为了更精准地打击过度的房地产投资性需求，保护首次置业和改善性购房的合理需求，需要对现有的限购政策进行差异化改进。 可考虑对不同户型、面积的住宅实施不同程度的限购措施。由于90平方米以下小户型住宅是解决首次置业需求的主要住宅类型，为了保护这些购房者最基本的购房需求，应通过政策排除这类住宅的投资炒作，因此需要对这类住宅实施严格的限购政策。对于90～140平方米的中等户型住宅，一般为改善性需求的购买对象，考虑到这类购房者的支付能力相对较强，可采取适度限购和差异化信贷政策。对“卖小买大”且该家庭始终仅持有1套住宅的购买行为应给予政策支持，贷款首付比例和贷款利率应介于首次置业贷款政策和现阶段的二套房贷政策之间。对于非改善型需求的多次置业者，应严格按照现行的限购政策，限制其购买资格。对于超过140平方米的大户型、别墅等住宅，建议不采取限购政策，政府可以通过加大税收等方式对大户型、高档别墅进行经济手段调控，所增加的税收可用于解决公共财政赤字和增加保障房的供给。 （二）提高政策的执行力 不少学者认为，限购政策能否取得实际效果，关键在于政策的执行力度。限购政策是典型的行政措施，因而必须以行政命令的形式自上而下层层考核，若执行不力则应层层问责。现阶段应将限购政策执行情况作为城市政府政绩考评中的核心指标之一，因为这关系到民众特别是中低收入阶层在居住方面的福祉。另外，应加强对购房资格方面的严格审查，按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，购房资格审查环节应前移至签订购房合同前，完善由房地产管理、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门组成的分工明确、协调有序的购房资格审核工作机制。对于协助购房者伪造证明材料、骗取购房资格的开发商和中介机构，要严肃处理；情节严重的，要追究当事人的法律责任。 （三）完善相关配套措施 限购政策的有效实施也需要一系列的配套措施加以配合，主要包括以下几点：一是加快推进全国500个城市住房信息联网系统的建设，并将其与人力资源和社保信息、民政部门的婚姻登记信息进一步整合，不仅为限购政策的实施提供家庭在不同城市持有住房资产信息的依据，而且为未来全国范围内对住宅开征房产税、保障性住房的准入机制建设都可提供重要依据。二是在全国各城市普及一、二手房交易合同的网签系统建设。将网签环节作为住宅产权登记的先决条件，通过网签系统打印合同并同时将数据提交至整个系统数据库即时备案，网签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本。网上签约及备案能够及时将房屋成交量及价格信息准确提供给相关部门，为政府主管部门决策提供依据。 （四）在适当的时机可考虑退出 如前所述，限购政策在实施的初期对于稳定房价、抑制过度投机需求具有显著的作用，但作为行政措施，不仅其政策效果随时间边际递减，而且长期实施对住宅市场和非住宅市场的供求机制产生扭曲作用，因此在适当时机应考虑退出政策体系，以“治本”的经济手段和法律手段取代。关于退出时机选择，应从数量平衡点和价格稳定点两方面综合考虑：当商品住宅销售面积和竣工面积达到相对平衡，且年施工面积与竣工面积之比保持合适比例（一般为2～3）；当住宅绝对价格调整至中等收入家庭可承受的范围（以已具备购房首付款、首次购房最高70%的贷款比例、最长30年的还款期、现行的贷款基准利率为6.55%、可用于偿还月供的资金不超过家庭月收入的50%为前提条件，测算出最高允许的房价收入比为9.36倍，可考虑以此为房价是否可承受的标准），住宅价格相对涨幅回落到一个正常范围（若本城市人均可支配收入年增长10%，则连续6个月以上的住宅成交价格相对涨幅同时满足环比涨幅低于0.8%、同比涨幅低于10%）。 参考文献： 1.赖伟行.两房家庭或可卖一买一.广州日报.2011.2.10 2.尹伯成 尹晨.限购：楼市健康发展的合理要求.探索与争鸣.2011.5 3.陈通 张小宏.限购措施对新建商品住房市场的量价影响研究.广东社会科学.2012.6 4.褚超孚 郑景龄.我国住房限购政策效果研究——兼论住房限购政策效果城市差异.价格理论与实践.2012.8 5.乔坤元.住房限购令真的起作用了吗？——来自中国70大中城市的证据.经济与管理研究.2012.12 6.曾力勇 裘亚峥.湖南省房地产市场评价模型的建立及评价.湖南社会科学.2006.3 基金项目： 教育部人文社会科学研究青年基金项目“可持续、可负担与公共租赁房租金定价问题研究”（12YJC790199）。 李求军/责任编辑
为遏制住宅价格持续过快上涨势头，我国各大城市先后出台了严厉的住宅限购政策，这些政策的作用机理如何、调控效果怎样以及未来如何进一步完善或退出是当前值得深入思考和研究的问题。本文以广州市为例，采用房地产市场的成交数据进行实证分析和效果评价，试图得出未来调控政策进一步优化的建议。 广州市于2010年10月15日出台住房限购政策（即广州市国土房管局等四部门联合发布的《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》），规定本市户籍居民和纳税或缴纳社保1年以上的非本市户籍居民的家庭只可新购1套住宅，不符合前述条件的非本市户籍居民家庭不得购买住宅。2011年2月24日，广州市出台了落实房地产调控“新国八条”的细则（即《广州市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》），对2010年的限购政策进一步加码，规定在广州已有1套住宅的本市户籍居民家庭和纳税或缴纳社保1年以上的非本市户籍居民家庭限购1套住房；对在本市已拥有2套及以上住宅的本市户籍居民家庭、拥有l套及以上住宅的非本市户籍居民家庭、不能提供1年以上纳税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市售房。 一、住宅限购政策的作用机理分析 （一）限购政策对不同购房主体的调控作用分析 通过限购政策可以直接抑制本地居民对住房有过度的投资性需求，要求非本市户籍居民家庭要提供纳税证明和社保证明，实际上是在住房市场排除那些纯粹炒房投资的外地人，使得住房购买行为大多是满足自住需求。 住房的买卖双方要实现及时、有保障的交易行为，往往都依赖于各城市房地产主管部门的登记备案审批程序。通过查询本市的住房产权信息数据库，结合纳税、社保等证明材料，主管部门就可以认定申请备案登记的居民是否有购房资格。通过限购政策及相关配套制度等一系列的行政管制措施，直接干预住房市场交易活动，对住房需求有显著抑制作用。 由于广州市的限购政策执行时是按照家庭实际拥有住房套数来审核是否有购房资格的，那么拥有多套住房的本地居民家庭卖掉其持有的住房，剩余少于或等于1套住房，就可再买房。正如《广州日报》报道，广州市国土房管局相关负责人表示，如果有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中1套后，应该可以再买1套。对于改善型需求的本地购房者，即便符合“卖一买一”的条件也会由于贷款购房成本增加而受到一定影响。由于大多数银行在发放个人住房贷款时是根据贷款记录来处理的，虽然卖掉一套住房，如果卖掉的住房申请过银行贷款，再买一套改善型住房仍需申请贷款的话，银行会按照第二套房的贷款标准来执行，即首付至少60%、贷款利率至少为基准利率的1.1倍，如果购房者支付能力有限，也可能影响其购房需求。 对于非本市户籍购房者，由于广州市限购政策要求外地户籍的购房者须提供2年内在本市累计缴纳1年以上纳税证明或社保证明，与北京市限购政策要求连续5年以上连续社保或纳税证明的苛刻条件相比则宽松得多。从实际情况来看，长期在广州工作、生活的非本市户籍无房人士中大部分都满足累计1年以上的纳税证明或社保证明的条件，那么限购政策对这部分购房主体不会有太大影响。 （二）限购政策对不同用途房地产市场的调控作用分析 1.限购政策对不同类型住宅市场的调控作用分析 对于度假及投资型住宅为主的项目来说，限购政策可能会对其产生较大的影响。由于这部分住宅产品的购房者通常已拥有至少1套住房，在限购政策背景下，这部分购房者的购房资格将受到限制，因而对这类住宅的需求将受到较大程度的抑制。 受限购政策影响最为严重的是那些采用合拼户型设计的住宅项目，这些项目当初的设计初衷是为了规避“90/70”政策的限制，其中大面积户型的单位大多是由两套或更多套小面积户型单位合拼而成，这样会占用购房者至少2套的数量指标，从而直接影响其购房资格。 对于大中户型的自住型住宅产品来说，由于购房者对限购政策的执行周期难以准确预期，再加上现阶段一二手房交易成本和税费较高，因此那些首次置业购房者及部分改善型购房者出于长远居住需求考虑，在购房时更倾向于一步到位，从而使得这类住宅产品在限购后比限购前更畅销。 2.限购政策对非住宅房地产市场的调控作用分析 现阶段，限购政策主要是针对住宅市场采取的严厉管制措施，而对于非住宅房地产市场则是一个重要的发展机遇。 从需求方面来看，由于相对富裕的居民家庭在资金存入银行的“负利率”背景下有强烈的投资需求。在现阶段居民投资渠道中，投资房地产是相对比较稳健、可靠的渠道，而这些家庭往往已经持有两套及以上的住宅，因此其富余资金可能更多地考虑投资于商铺、写字间或其他不受限购政策影响的非住宅房地产，这些用途的房地产会随着居民消费的不断增长、城市第三产业的发展以及整体经济快速发展呈现出较好的发展前景和升值潜力。 另外，从供给方面来看，为了应对住宅限购政策的影响，各大住宅开发商开始大量涉足于商业地产、旅游地产和城市综合体等项目的开发，对非住宅项目的用地和人才需求也大幅度增长；同时为了满足投资者对居住类房地产的需求，部分开发商也开发出一些类住宅的商业公寓、酒店式公寓等项目。 （三）限购政策对市场预期的调控作用分析 限购政策的出台结合其他深度紧缩性政策的实施相当于是中央政府向各市场主体传递了要严厉调控住宅市场、打压过度的投资性购房需求的信号。 购房者对未来市场的预期也从政策出台前的乐观开始变得谨慎，房屋的成交量开始下滑，投资性购房者的投资热情开始退去，自住型购房者会持币观望一段时间，然后等待中意的楼盘出现实质性降价或真正的优惠促销活动才考虑入市购买。 限购政策对市场供给方的预期也会产生相应的影响，为了应对可预见的住宅市场需求出现阶段性的下滑，开发商会主动延缓住宅项目施工进度，推迟楼盘推出的速度，以避开销售淡季。另外，为了应对商业地产、旅游地产和城市综合体等非住宅项目的投资性需求增长，传统的住宅开发商纷纷投入大量的资源争相进入这些不受限购政策影响的细分市场。 限购政策通过对住宅市场供需双方未来预期的影响，从而使得整个住宅市场的需求水平和供给水平都有一定程度的下降，只不过供给方面下降的时点会相对滞后一些。 二、限购政策的调控效果分析与评价 （一）从成交量角度的分析与评价 图1为代表广州市住宅成交数量情况的各月签约面积数据，选取签约面积指标可以较及时地反映市场交易情况。图1中两条纵向的时间分割线分别为：2010年10月中旬广州市首次出台限购政策、2011年1月底国务院出台“新国八条”。如图1所示，限购政策出台前的2009年11月至2010年10月期间，随着2010年4月底国务院出台“国十条”调控房地产市场，在2010年5—7月的一手住宅成交量下滑明显，但8—10月成交量又迅速反弹，其中10月为购房者强烈预感到广州将列入限购城市，而表现出恐慌性的集中购买导致成交量剧增，之后成交量迅速下滑，而2011年1月底“新国八条”出台，进一步将限购政策加码，这也引起购买行为的迅速增加。之后的2011年2月至2012年2月，从成交量来看，逐月走低，显现出限购政策逐渐扭转了购房者的预期，投资性购房锐减，部分自住型购房者也开始持币观望，因而成交量下滑明显，说明限购政策逐渐起到了抑制投资性需求、冷却市场预期的调控作用。 但随着2012年3月起，开发商迫于资金压力开始真正的促销优惠活动，吸引已观望1年的自住型购房者进入市场，需求开始释放，成交量开始逐渐恢复，部分投资性购房者随之开始进入市场，购房者对市场的预期也开始恢复，使得整个成交量逐月放大，限购政策作为行政措施其调控作用在2012年3月至2013年3月逐渐减弱。2013年2月底出台的“新国五条”特别提出要对出售二手房从严按照增值额的20%征收个人所得税，由此造成存量房市场受到剧烈影响，使得一手房市场承接部分原计划购买二手房的购房者，如图1所示，2013年3月一手住宅成交量增至84.31万平方米。由于自4月中旬起广州市国土房管局宣布对一手房网上签约价格实行指导审批程序，这直接导致部分涨价快、绝对价格高的项目难以通过审批，因而难以正常签约。因此，2013年4月、5月的签约面积数据可能因为这一原因低于实际成交数据。 由以上分析可见，限购政策对于广州的住宅市场成交量产生了显著的调控作用，但因为限购政策属于行政手段，随着执行时间的拉长，其效果逐渐衰减。 （二）从成交价格角度的分析与评价 从图2所代表的广州市一手住宅月度均价走势来看：在限购政策出台前的2009年11月至2010年10月期间，如前分析的成交量变化情况，在2010年4月底出台的“国十条”的影响下，5-7月住宅成交均价随成交量变化也逐月降至谷底；8-9月随着成交量迅速反弹，均价也迅速上升；虽然受2010年10月中旬广州限购政策出台的影响，成交均价短暂停涨；但2010年11—12月均价继续上升；受2011年1月底“新国八条”出台的影响，至2012年10月，全市一手住宅成交均价基本都保持在1.3万元/平方米～1.4万元/平方米。如前分析的成交量变化情况，从2012年4月至2013年1月，全市住宅成交量稳步上升，随着开发商逐渐积累住宅销售的信心，2012年11月至2013年3月住宅均价持续上扬，2013年4-5月的成交均价可能因为前述的主管部门出台住宅签约价格审批相关规定，而导致签约均价低于实际成交均价。 由以上分析可见，限购政策在局部时段表现出抑制价格过快上涨的作用，但随着市场销售形势的好转，买卖双方的力量对比也在发生不断的变化，表现出住宅价格迅速攀升。 （三）从成交的物业类型结构的分析与评价 在此以住宅成交占比这一指标反映住宅物业和非住宅物业的比例结构关系。从图3代表的一手住宅签约面积占新建商品房总签约面积的比例变化来看：在2010年4月前，各月的住宅成交占比均保持在80%以上；随着2010年4月底出台的“国十条”调控作用的影响，这一比例逐月降低，2010年7月降至最低（该月住宅成交均价也降至最低）；然后随着住宅市场成交情况的恢复，2010年8-10月这一比例在不断上升；经过10月中旬限购政策的出台，住宅成交情况在11、12月迅速下滑，其占比也在下降；经过2011年1 月底国务院出台“新国八条”后，住宅成交情况进一步下滑，在2011年3月至2012年5月期间，住宅成交占比基本维持在70%～80%，甚至有几个月低于70%。说明住宅限购政策引起成交的物业类型结构发生了显著变化，在限购政策显著发挥作用的时期，非住宅物业成交占比在上升，这也印证了前文分析住宅限购政策对非住宅市场的调控作用的观点。但随着政策效应的逐步减弱，从2012年6月至2013年5月随着住宅市场的恢复，住宅成交占比基本都维持在80%～90%，这一比例已恢复至限购前的水平（2009年11月-2010年5月期间，住宅成交占比均高于80%）。 由以上分析可见，限购政策在执行初期对改变住宅物业和非住宅物业的比例结构产生了显著影响，但随着时间的推移，住宅成交占比也恢复至限购前的水平，限购政策的调控效果也逐步减弱。 （四）小结 根据住宅成交数量、成交均价、住宅成交占比等指标的分析，限购政策虽然被称为最严厉的房地产调控政策，但其调控效果与以往各阶段出台的其他房地产调控政策的效果类似，仅存在一个较短的政策效果期。在执行的初期，限购政策对于抑制成交价格的过快上涨、打击投机性需求、改变市场各方对未来价格较快上涨的预期有显著作用，随着时间推移，成交量下滑，开发商的销售回款变慢，持续一段时间后，开发商迫于资金链紧张的压力，开始实质性的降价促销，一旦自住型需求跟进并集中释放，成交量就会迅速恢复，投资性需求就会加快进入市场，连续多月的旺销之后，开发商便有了逐步提价的信心，成交价格就随着市场形势的变热逐步攀升，调控政策在此阶段就逐步失效。 由于住宅限购政策是典型的行政措施，通过对过度投资需求剥夺其购房资格，从而抑制住宅市场的投机炒作，让住宅回归居住功能的本质有显著作用。但由于缺乏相应的法律法规的配合，使得市场主体认为限购政策仅仅是中央政府为了抑制房价过快上涨而采取的临时性的权宜之计，迟早会退出调控政策序列。由于行政措施的执行力受政府关注重心、相关主管部门的监管力量和力度等因素的直接影响，随着政策绩效的逐步显现，这些因素的作用会逐步减弱；再加上地方政府对房地产业的依赖，从主观上缺乏执行限购政策的积极性，因此政策的调控效果会逐步减弱。另外，行政措施在执行时往往都难以避免“上有政策，下有对策”，除了城市政府的消极应对之外，开发商和不具有购房资格的需求者以及中介机构都可能合谋采取各种可能的策略骗取购房资格，抵消限购政策的影响。因而在后期的房地产调控中要继续发挥限购政策的重要作用必须优化政策体系、完善相关配套措施，并考虑在适当时机退出政策体系。 三、优化限购政策体系的相关建议 （一）实施差异化限购 为了更精准地打击过度的房地产投资性需求，保护首次置业和改善性购房的合理需求，需要对现有的限购政策进行差异化改进。 可考虑对不同户型、面积的住宅实施不同程度的限购措施。由于90平方米以下小户型住宅是解决首次置业需求的主要住宅类型，为了保护这些购房者最基本的购房需求，应通过政策排除这类住宅的投资炒作，因此需要对这类住宅实施严格的限购政策。对于90～140平方米的中等户型住宅，一般为改善性需求的购买对象，考虑到这类购房者的支付能力相对较强，可采取适度限购和差异化信贷政策。对“卖小买大”且该家庭始终仅持有1套住宅的购买行为应给予政策支持，贷款首付比例和贷款利率应介于首次置业贷款政策和现阶段的二套房贷政策之间。对于非改善型需求的多次置业者，应严格按照现行的限购政策，限制其购买资格。对于超过140平方米的大户型、别墅等住宅，建议不采取限购政策，政府可以通过加大税收等方式对大户型、高档别墅进行经济手段调控，所增加的税收可用于解决公共财政赤字和增加保障房的供给。 （二）提高政策的执行力 不少学者认为，限购政策能否取得实际效果，关键在于政策的执行力度。限购政策是典型的行政措施，因而必须以行政命令的形式自上而下层层考核，若执行不力则应层层问责。现阶段应将限购政策执行情况作为城市政府政绩考评中的核心指标之一，因为这关系到民众特别是中低收入阶层在居住方面的福祉。另外，应加强对购房资格方面的严格审查，按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，购房资格审查环节应前移至签订购房合同前，完善由房地产管理、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门组成的分工明确、协调有序的购房资格审核工作机制。对于协助购房者伪造证明材料、骗取购房资格的开发商和中介机构，要严肃处理；情节严重的，要追究当事人的法律责任。 （三）完善相关配套措施 限购政策的有效实施也需要一系列的配套措施加以配合，主要包括以下几点：一是加快推进全国500个城市住房信息联网系统的建设，并将其与人力资源和社保信息、民政部门的婚姻登记信息进一步整合，不仅为限购政策的实施提供家庭在不同城市持有住房资产信息的依据，而且为未来全国范围内对住宅开征房产税、保障性住房的准入机制建设都可提供重要依据。二是在全国各城市普及一、二手房交易合同的网签系统建设。将网签环节作为住宅产权登记的先决条件，通过网签系统打印合同并同时将数据提交至整个系统数据库即时备案，网签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本。网上签约及备案能够及时将房屋成交量及价格信息准确提供给相关部门，为政府主管部门决策提供依据。 （四）在适当的时机可考虑退出 如前所述，限购政策在实施的初期对于稳定房价、抑制过度投机需求具有显著的作用，但作为行政措施，不仅其政策效果随时间边际递减，而且长期实施对住宅市场和非住宅市场的供求机制产生扭曲作用，因此在适当时机应考虑退出政策体系，以“治本”的经济手段和法律手段取代。关于退出时机选择，应从数量平衡点和价格稳定点两方面综合考虑：当商品住宅销售面积和竣工面积达到相对平衡，且年施工面积与竣工面积之比保持合适比例（一般为2～3）；当住宅绝对价格调整至中等收入家庭可承受的范围（以已具备购房首付款、首次购房最高70%的贷款比例、最长30年的还款期、现行的贷款基准利率为6.55%、可用于偿还月供的资金不超过家庭月收入的50%为前提条件，测算出最高允许的房价收入比为9.36倍，可考虑以此为房价是否可承受的标准），住宅价格相对涨幅回落到一个正常范围（若本城市人均可支配收入年增长10%，则连续6个月以上的住宅成交价格相对涨幅同时满足环比涨幅低于0.8%、同比涨幅低于10%）。 参考文献： 1.赖伟行.两房家庭或可卖一买一.广州日报.2011.2.10 2.尹伯成 尹晨.限购：楼市健康发展的合理要求.探索与争鸣.2011.5 3.陈通 张小宏.限购措施对新建商品住房市场的量价影响研究.广东社会科学.2012.6 4.褚超孚 郑景龄.我国住房限购政策效果研究——兼论住房限购政策效果城市差异.价格理论与实践.2012.8 5.乔坤元.住房限购令真的起作用了吗？——来自中国70大中城市的证据.经济与管理研究.2012.12 6.曾力勇 裘亚峥.湖南省房地产市场评价模型的建立及评价.湖南社会科学.2006.3 基金项目： 教育部人文社会科学研究青年基金项目“可持续、可负担与公共租赁房租金定价问题研究”（12YJC790199）。 李求军/责任编辑