宅基地使用权可抵押贷款
作者：李鹏
来源：《新农村》2012年第19期
广东省金融改革的“第一幕”终于上演。8月14日，广东农村金融工作现场会在梅州召开，省长朱小丹出席会议并亲自宣布，农村宅基地使用权和土地承包权抵押贷款试点，将在梅州和云浮两市展开。
当天的会议强调，此项试点的基本思路是，在国家法律和政策的框架内，农户将宅基地使用权抵押给政府授权的机构，银行即向农户提供信贷，这一政府授权机构为此提供保证。 8月21日，梅州市金融工作局局长王伟明在接受本报采访时表示，这个政府授权机构已基本确定为“农户征信中心”，相关的扩权扩编工作已经开展。梅州市将在下辖的梅县进行试点。本报记者还从广东省金融办了解到，云浮的试点可能选在郁南县。
宅基地“有价无市”
“现在的当务之急是打基础。”王伟明告诉本报记者，在更详细的金改方案出台之前，农户征信中心的建设将是主要工作。这个中心除了对现有农户和农业企业的信用体系进行梳理和完善，还将对现有的乡村金融服务站进行归集。
“省金融办对梅州的期待是，依托现有的村级农村金融对接平台，构建有梅州特色的农村征信体系。”8月22日，广东省金融办副主任叶穗生接受本报记者采访时表示，目前，梅州村级农村金融对接平台主要开展小额农业贷款的业务经办，信用担保是其主要职能。接下来，将参照温州金改中民间借贷中心的经验，推动相关征信工作的开展。
温州金改运行百余日之际，具体执行并没有想象中的迅速，其中就包括民间借贷中心业务稀少，职能未充分发挥的情况。对此，叶穗生认为，需要给新生事物一些时间和耐心。
梅州农户征信中心尚未正式确立，业务职能是否能充分发挥确需时间。但摆在眼前的难题是一个始终没有破题的土地矛盾。一方面，宅基地抵押权、土地承包经营权等农村土地的用益物权、担保物权，无法在金融循环中得到准确的评估、交易、处置，常常涉嫌违法违规；另一方面，这些权限又在市场上进行着广泛而活跃的交易。
梅州市地处珠三角东翼，已被广东省纳入“泛珠三角”的区域发展规划中。而事实上，它早已成为经济发达的珠三角地区的一个重要后援基地，重要一项援助就是耕地指标在泛珠三角区域内的找补平衡。
梅县国土资源局副局长黄导文8月22日接受本报记者采访时表示，因珠三角发达地区向梅县购买耕地指标，可开发土地减幅很快。
他介绍说，梅县又因临近市区、出外经商者返乡、内外部资金炒作等因素，过去三年间，梅县的农村宅基地价格已经翮了两番。在这些土地上建起来的所谓小产权房已有相当规模，随之兴起的民间交易市场也较为兴旺，村委会或村办实体公司自己印制的所谓“地证”就是硬通货。梅县程江镇的宅基地买卖行情是，一亩宅基地的起步价是40万元。但却一直面临“有价无市”——并没有合法的交易市场，交易都属于私下完成。
农村金改“稳健”开局
对于当地政府来说，除了地权矛盾以及土地的金融化，还有如何做好“三农”金融服务的任务压在头上。其实，早在四年前，在广州市白云区试点农户宅基地使用权抵押贷款的计划就已上报上级政府，但很快就被一纸文件明文禁止，耕地保护是重要原因。
此番试点缘何体现在整体的广东金改方案中并得到大力推动？参与了两次相关研讨会的中山大学民法学教授张民安告诉本报，早在四年前广州计划试点时，就已开始了对农村土地用益物权、担保物权的调查研究。“《民法》是基本法，在这些方面的明文规定没有跟上不断变化的城市化现状，配套的法规、法律解释有出台的可能。”
宅基地抵押权、土地承包经营权这两项中，后者更为复杂。截至目前，梅州、云浮等地尚有大量农地未完成土地法要求的登记、确权、颁证等工作，现在还很难以清晰的法律身份进入金融市场。
至于宅基地抵押权的贷款试点，除了上述打造农户征信中心的基础建设类工作，梅州方面尚无具体计划。不过，叶穗生透露，宅基地抵押贷款的试点方案将优先于土地承包经营权贷款，“一个月内基本上会有结果”。
方案牵涉方方面面，过程注定波折，但梅州农村金融改革创新综合试验的调子已经定下。“在规划期内，着力点还是农村金融要素市场，希望随着这个市场的完善，能够推动广东农村金融市场基础设施的完善。”叶穗生表示，在这样的调子下，“金融改革的步伐将不会太快，而是在稳健的前提下，逐步做大做强。”
求稳亦有前车之鉴的意思在里面。王伟明表示，省金融办已组织赴温州瑞安调研一次，对多年来当地在土地人市方面的工作有了一些认识。“（因为）旺盛的交易市场有了，一旦宅基地可以抵押贷款，类似瑞安炒土地红证的事情很可能出现，所以梅州的改革试点要防患于未然。”
广东金改跳脚探路
梅州农村金改的上层，是《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》。这个方案的出台也是较为迅速。
宅基地使用权可抵押贷款
作者：李鹏
来源：《新农村》2012年第19期
广东省金融改革的“第一幕”终于上演。8月14日，广东农村金融工作现场会在梅州召开，省长朱小丹出席会议并亲自宣布，农村宅基地使用权和土地承包权抵押贷款试点，将在梅州和云浮两市展开。
当天的会议强调，此项试点的基本思路是，在国家法律和政策的框架内，农户将宅基地使用权抵押给政府授权的机构，银行即向农户提供信贷，这一政府授权机构为此提供保证。 8月21日，梅州市金融工作局局长王伟明在接受本报采访时表示，这个政府授权机构已基本确定为“农户征信中心”，相关的扩权扩编工作已经开展。梅州市将在下辖的梅县进行试点。本报记者还从广东省金融办了解到，云浮的试点可能选在郁南县。
宅基地“有价无市”
“现在的当务之急是打基础。”王伟明告诉本报记者，在更详细的金改方案出台之前，农户征信中心的建设将是主要工作。这个中心除了对现有农户和农业企业的信用体系进行梳理和完善，还将对现有的乡村金融服务站进行归集。
“省金融办对梅州的期待是，依托现有的村级农村金融对接平台，构建有梅州特色的农村征信体系。”8月22日，广东省金融办副主任叶穗生接受本报记者采访时表示，目前，梅州村级农村金融对接平台主要开展小额农业贷款的业务经办，信用担保是其主要职能。接下来，将参照温州金改中民间借贷中心的经验，推动相关征信工作的开展。
温州金改运行百余日之际，具体执行并没有想象中的迅速，其中就包括民间借贷中心业务稀少，职能未充分发挥的情况。对此，叶穗生认为，需要给新生事物一些时间和耐心。
梅州农户征信中心尚未正式确立，业务职能是否能充分发挥确需时间。但摆在眼前的难题是一个始终没有破题的土地矛盾。一方面，宅基地抵押权、土地承包经营权等农村土地的用益物权、担保物权，无法在金融循环中得到准确的评估、交易、处置，常常涉嫌违法违规；另一方面，这些权限又在市场上进行着广泛而活跃的交易。
梅州市地处珠三角东翼，已被广东省纳入“泛珠三角”的区域发展规划中。而事实上，它早已成为经济发达的珠三角地区的一个重要后援基地，重要一项援助就是耕地指标在泛珠三角区域内的找补平衡。
梅县国土资源局副局长黄导文8月22日接受本报记者采访时表示，因珠三角发达地区向梅县购买耕地指标，可开发土地减幅很快。
他介绍说，梅县又因临近市区、出外经商者返乡、内外部资金炒作等因素，过去三年间，梅县的农村宅基地价格已经翮了两番。在这些土地上建起来的所谓小产权房已有相当规模，随之兴起的民间交易市场也较为兴旺，村委会或村办实体公司自己印制的所谓“地证”就是硬通货。梅县程江镇的宅基地买卖行情是，一亩宅基地的起步价是40万元。但却一直面临“有价无市”——并没有合法的交易市场，交易都属于私下完成。
农村金改“稳健”开局
对于当地政府来说，除了地权矛盾以及土地的金融化，还有如何做好“三农”金融服务的任务压在头上。其实，早在四年前，在广州市白云区试点农户宅基地使用权抵押贷款的计划就已上报上级政府，但很快就被一纸文件明文禁止，耕地保护是重要原因。
此番试点缘何体现在整体的广东金改方案中并得到大力推动？参与了两次相关研讨会的中山大学民法学教授张民安告诉本报，早在四年前广州计划试点时，就已开始了对农村土地用益物权、担保物权的调查研究。“《民法》是基本法，在这些方面的明文规定没有跟上不断变化的城市化现状，配套的法规、法律解释有出台的可能。”
宅基地抵押权、土地承包经营权这两项中，后者更为复杂。截至目前，梅州、云浮等地尚有大量农地未完成土地法要求的登记、确权、颁证等工作，现在还很难以清晰的法律身份进入金融市场。
至于宅基地抵押权的贷款试点，除了上述打造农户征信中心的基础建设类工作，梅州方面尚无具体计划。不过，叶穗生透露，宅基地抵押贷款的试点方案将优先于土地承包经营权贷款，“一个月内基本上会有结果”。
方案牵涉方方面面，过程注定波折，但梅州农村金融改革创新综合试验的调子已经定下。“在规划期内，着力点还是农村金融要素市场，希望随着这个市场的完善，能够推动广东农村金融市场基础设施的完善。”叶穗生表示，在这样的调子下，“金融改革的步伐将不会太快，而是在稳健的前提下，逐步做大做强。”
求稳亦有前车之鉴的意思在里面。王伟明表示，省金融办已组织赴温州瑞安调研一次，对多年来当地在土地人市方面的工作有了一些认识。“（因为）旺盛的交易市场有了，一旦宅基地可以抵押贷款，类似瑞安炒土地红证的事情很可能出现，所以梅州的改革试点要防患于未然。”
广东金改跳脚探路
梅州农村金改的上层，是《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》。这个方案的出台也是较为迅速。