本科毕业论文
论中国城市化进程和房价走势
姓 名 学 院
专 业 指导教师 完成日期
XX大学
全日制本科生毕业设计（论文）承诺书
本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文）论城市化进程与房价走势是在导师的指导下，严格按照学校和学院的有关规定由本人独立完成。文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。论文研究过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。如若出现任何侵犯他人知识产权等问题，本人愿意承担相关法律责任。
承诺人（签名）：
日 期： 年 月 日
在论城市化进程和房价走势
摘要
过去30多年来，中国经济的巨大成功都与方兴未艾的城市化浪潮息息相关。展望未来10-20年，中国将有近10亿人口居住在城市。一方面，这种巨大的城市化空间都将孕育新的机会，并将成为未来中国长期增长与经济转型的宏大主题；然而，另一方面，我们应该看到，未来中国的城市化进程不可避免的遇到诸如房价攀升不止，资源稀缺，政策不到位等这样那样的问题。因此，解决一个13亿人口大国的城市化问题是一项巨大的挑战。如何能将城市化问题与其他相关因素有机结合，井井有条的发展成为了我国急需要解决的问题。
房地产行业作为中国的重要产业之一，在我国的经济发展和城市化的进程中扮演着极其重要的角色。我国房地产业起步于改革开放后,时至今日我国房地产业已成为国民经济发展的必要产业支柱。但是近几年,房地产市场存在着地价、房价持续上涨,市场供求结构失调,租售比悬殊,交易信息不对称,土地市场不规范、征费过重的问题。若不解决这些问题，城市化进程也会因为房地产行业的畸形发展而受到阻碍，我国的经济发展也会受到极大的限制。为此,应加大住房供应量,优化土地资源配置,改革我国现行房地产税制,加大金融监管力度和完善房地产市场信息系统
本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，借鉴观察美国、韩国、日本、新加坡等国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理控制。
论文研究了我国城市化发展的进程中的诸多因素与房地产之间的联系，试图解决城市化进程与房地产之间的矛盾。从人口因素出发，研究了人口流动与人口结构对于房地产的影响，继而引出限购令和户籍政策的局限性。从政策因素出发，研究了国家的住房政策和经济政策，从而看出政府对于城市化与房地产方面的态度，分析了今后可能的趋势。从资源出发，强调了土地资源，旅游资源等对于城市化进程和房地产的重要性，为了今后的发展提出建议。
在论文的末两章，作者提出了建议并对中国城市化进程与房地产行业进行了展望，得出了未来城市化进程和房地产市场将趋于稳定的结论，并且为今后可能产生的问题提出了猜测和建议。
关键词：城市化，房价，人口，政策，资源
Theory in China urbanization and urban estate development research
Abstract
Over the past 30 years, China's economy with the enormous success of the urbanization wave is closely linked. Beginning Looking to the future 10-20 years, China will have nearly 10 million people living in the city. On the one hand, this huge urbanization Spaces will create new opportunities in China, and will become the future long-term growth and the economic transformation of the grand theme; However, on the other hand, we should see future China urbanization process inevitably encounter such as house prices climbed more than, resources are scarce, the policy does not reach the designated position, etc such problems. Therefore, solve a
1.3 billion population urbanization problem is a huge challenge. How can you change urbanized question and other related factors, the development of organic combination in order to become urgently needed to solve the problems.
Real estate industry is one of the important industry in China, in the economic development of our country and the advancement of urbanization plays an extremely important role. Real estate industry in China started in after reform and opening-up, today our real estate development of national economy has become the necessary industry pillar. But in recent years, the real estate market exists price, house prices continue to rise, market supply and demand structure of disorders, rental deal than disparity, information asymmetry, land market is not standard, f. overweight problems. If not to solve these problems, the urbanization will also because real estate industry development and obstructing the deformity, the economic development of our country is also under great limits. Therefore, we should increase the housing supply, optimize the allocation of land resources, the reform of China's current real estate tax system, strengthen financial supervision and perfect the real estate market information system. The paper studies the process of urbanization development of many factors and real estate connection between urbanization and, trying to solve the contradiction between real estate. Starting from demographic factors, studies the floating population and the population structure for real estate and put forward the influence of household registration policy restricted make and limitations. Starting from policy factors, studied the country's housing policy and economic policy, to see the government for urbanization and real estate, analyzes the attitude of potential future trend. Starting from the resources, emphasized that the land resources, such as tourism resources for the importance of urbanization and real estate development in the future, in order to put forward some Suggestions.
In the paper, the author puts forward the two end chapter Suggestions for China's urbanization process and discussed with the real estate industry, it is concluded that the future of urbanization and the real estate market will stabilize the conclusion, and possible problems for the future speculation and Suggestions proposed.
Keywords: urbanization, real estate, population, policy, resources
目录
中文摘要
ABSTRACT
第1章 绪论......................................................... 1
1.1 课题研究背景 ................................................ 1
1.2课题研究意义................................................. 2
1.3 课题研究内容 ................................................ 2
第2章 我国城市化进程发展历程，现状以及国外借鉴..................... 3
2.1我国城市化发展历程........................................... 3
2.2城市化进程与房地产现状....................................... 4
2.3城市化与房地产市场中存在的问题............................... 7
2.4国外城市化发展进程借鉴....................................... 8
2.4.1 西方发达资本主义国家——欧洲各国....................... 8
2.4.2 亚洲优秀国家城市化建设——新加坡...................... 10
第3章 城市化进程对我国房价走势的影响.............................. 12
3.1人口因素对于房地产市场的影响................................ 12
3.1.1 人口流动对于房地产市场的影响.......................... 12
3.1.2 人口结构对于房地产的影响.............................. 12
3.2政策因素对于房地产的影响.................................... 14
3.2.1 住房政策对于房地产的影响.............................. 14
3.2.2 经济政策对于房地产的影响.............................. 15
3.3资源因素对于房地产的影响.................................... 16
3.3.1 旅游资源对于房地产的影响.............................. 16
3.3.2 土地资源房地产的影响.................................. 17
第4章 研究结论及对策建议.......................................... 19
4.1 研究结论 ................................................... 19
4.2 对策建议 ................................................... 20
第5章 展望........................................................ 22
5.1 中国城市化发展趋势 ......................................... 22
5.2 未来城市化进程将可能会遇到的困难 ........................... 22
谢辞............................................................... 27
参考文献........................................................... 28
目录
中文摘要
ABSTRACT
第1章 绪论......................................................... 1
1.1 课题研究背景 ................................................ 1
1.2课题研究意义................................................. 2
1.3 课题研究内容 ................................................ 2
第2章 我国城市化进程发展历程，现状以及国外借鉴..................... 3
2.1我国城市化发展历程........................................... 3
2.2城市化进程与房地产现状....................................... 4
2.3城市化与房地产市场中存在的问题............................... 7
2.4国外城市化发展进程借鉴....................................... 8
2.4.1 西方发达资本主义国家——欧洲各国....................... 8
2.4.2 亚洲优秀国家城市化建设——新加坡...................... 10
第3章 城市化进程对我国房价走势的影响.............................. 12
3.1人口因素对于房地产市场的影响................................ 12
3.1.1 人口流动对于房地产市场的影响.......................... 12
3.1.2 人口结构对于房地产的影响.............................. 12
3.2政策因素对于房地产的影响.................................... 14
3.2.1 住房政策对于房地产的影响.............................. 14
3.2.2 经济政策对于房地产的影响.............................. 15
3.3资源因素对于房地产的影响.................................... 16
3.3.1 旅游资源对于房地产的影响.............................. 16
3.3.2 土地资源房地产的影响.................................. 17
第4章 研究结论及对策建议.......................................... 19
4.1 研究结论 ................................................... 19
4.2 对策建议 ................................................... 20
第5章 展望........................................................ 22
5.1 中国城市化发展趋势 ......................................... 22
5.2 未来城市化进程将可能会遇到的困难 ........................... 22
谢辞............................................................... 27
参考文献........................................................... 28
第1章 绪论
1.1 课题研究背景
随着人类社会的不断发展和文明程度的提升，“城市化”成了一个自然衍生而出的概念。它是人类发展到一定历史阶段的必然产物。虽然各个国家和地域的城市化进程会彰显出其不同的特征，但是可以肯定的是它们都随着历史的进程而不断进化，完善。
我们都知道，一件事物总是被其他各种各样的因素所影响着。城市化进程亦是如此，它会非常细微的深入到人类的生产生活中去，地域，坏境，人口等等诸多因素都会对它产生影响，其中不得不提的就是房地产因素。有一个地方来居住和生存是人们最为基本的要求。而正是这项最为基本的要求，和城市化进程之间有着千丝万缕的关系。
图1-1 1996-2011年全国平均房价走势图
资料来源：搜狐网
上图为近年来中国全国平均房价走势图，X轴表示年份（年），Y轴表示价格（元）。从图中我们可以显而易见的看到，随便城市化进程的深化，全国平均房价从98年平均2000元的房价，在12年的时间里涨到了6500左右，将近3倍。标志着我国人民在想要满足“住”这个最基本的愿望时，变得越来越困难。尤其是在一些一线城市的居民，更是难上加难。
所以，如何解决在这么一个大坏境之下城市化进程和房地产市场之间的矛盾成了一个急需要解决的问题。究竟中国房地长市场在城市化进程的历史潮流中会何去何从？而中国的城市化进程又是否会因为房地产市场而受到阻碍？就让我们在下文中继续研究。
1.2课题研究意义
城市化程度是一个国家的社会，文化，科学和技术水平的重要标志，也是衡量国家组织程度和管理先进性的重要标志。城市化是不可避免的通过在人类社会结构变化的过程中自然而然产生的，是人类进步的一个重要线索。它标志着现代化的目标。只有在城市化的洗礼中，人类可以走向一个更加辉煌的时代。然而，仅仅看到城市化带来的丰硕成果，赞叹不已，喊响口号是不够的。随着城市化进程加快，必然也会产生许多不和谐的声音。正确认识城市化的影响，并采取必要的措施，认真加以解决，对我们国家非常重要。然而，在整个城市化的进程中，房地产行业扮演着举足轻重的作用。
首先，房地产行业直接关系到人们的住房条件。安居和乐业是作为人类生存最为基本的要求，如何实现是人类社会进步的重要因素。
第二，房地产是一个长链产业，其对经济发展有着强大的推动力。中国的经济尚处在转型和过渡阶段，房地产业在今后相当长的一个时期中都会是国民经济发展的重要支柱产业之一。
第三，房地产资金需求量大，对我国GDP值的贡献处在一个非常高的水准。正确的处理好城市化进程和房地产之间的联系，让两者有效的结合，互相影响着的共同发展对我国的经济增长起着至关重要的作用。
所以，研究我国城市化进程和房价走势，让两者相辅相成具有非常实际的现实意义。
1.3 课题研究内容
本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，借鉴观察欧洲各国及亚洲的新加坡等国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理控制。
论文研究了我国城市化发展的进程以及在这进程中人口流动和人口结构变化的分析，从而了解房价的变化和房地产的需求之间的关系。从国家住房政策的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析。并罗列了户籍管理制度给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。
在论文的结尾处对2011年新的国家房地产政策进行了分析，对2011年之后我国城市化进程与我国城市房地产发展的展望，得出未来房地产行业发展将趋于理性稳定发展的结论。
第2章 我国城市化进程发展历程，现状以及国外借鉴
2.1我国城市化发展历程
在中国，城市以及与此概念相对应的都市景观、工业空间、公共性、广场、资产阶级、法权意识一直以来似乎与中国传统社会格格不入。新中国成立之前，中国的地主有2000万个，资本家数量只有数万人，可谓屈指可数。在这样一个以自然经济为主的农业社会中，虽然有上海等城市在20世纪30年代前后的现代化发展，但对于在960万平方公里土地上星汉错落般散布着的数以百万计的自然村落而言，所谓的城市与城市文明则如同黑夜中一盏束孱弱的烛光，虽然自身闪亮但无法形成燎原之势，相反却映衬出夜色更加的浓黑。随后的抗日战争与解放战争，各方的对峙带来的是更为广泛的乡村对城市的全面封锁，在“农村包围城市”的战略中，城市更是最终沦为被各个击破的“孤岛”。到1949年解放战争结束时，中国城市化的水平跌到了近代以来最深的谷底，相比于1848年10.9%的城市化水平，此时中国的城市化水平竟比100年前还低，刚到10%。中国城市化进程的道路可谓困难重重，十分艰辛。
中国城市化的进程之路一般来说分为以下的两个阶段：
（1）．前三十年：城市化进程的启动与徘徊
具有近乎极致的农村工作经验的中国共产党人，早在进城之初就敏锐地意识到城市对于国家工业与国民经济的重要性。从接管沈阳开始，中国共产党人逐步恢复和整顿城市社会秩序，强化了城市生产功能，使城镇吸收劳动力能力在恢复的基础上得到了扩展。随着新中国第一个“五年计划”的实施，156个重点工业发展项目布局在各大中城市，以及推行城市对农村开放的政策，积极吸收农民进入城市和工厂矿区就业。新中国建立伊始，中国城市化与工业化就迎来了一个黄金年代，到1957年城市数量就从1949年的86个增长到176个，城市人口达到9950万人，占全国总人口的15.4%。
然而从1958年开始的“大跃进”运动很快打断了一切，1960年7月全国各大中小城市基本实现了城市人民公社，这是一场与农村“人有多大胆，地有多大产”相对应的疯狂性城市建设与规模膨胀运动，1960年中国城市化水平竟飙升至19.5%（成为1978年以前的最高峰值）。随之而来的国民经济全面萎缩，1961年国家为缓解饥荒开始大规模压缩城市人口，动员在城市里一切可能动员出来的劳动力到农村参加农业生产，全国压缩城镇人口3000多万，精简职工2000万左右，出现了在城市化初级阶段罕见的“逆城市化”现象，1964年中国的城市化水平猛跌落到14%。而进入“文革”，这种违背自然规律的荒诞现象在中国社会的呈现则显得更加正常化，“上山下乡”与“三线建设”使得中国出现第二次“逆城市化”现象。直到“文革”后期，经济秩序有所恢复，城市恢复招工，一部分下放知青通过招工又回到城市，城市化水平持续降低的趋势得到了遏制，从1975年起，城市人口比重开始逐年上升。到1978年改革开放之前，全国城市人口为
1.7亿，城市化水平为17.8%。总体而言，从新中国成立后到1978年改革开放之前的29年里，中国城市化的水平有了一定的提高，但是总体速度非常缓慢。在1950至1980年的30年中，全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%，其中发展中国家由16.2%上升到30.5%，但是中国内地仅由11.2%上升到19.4%。这种城市化的缓慢并不是建立在工业发展停滞或缓慢的基础上，正相反，改革开放前的29年，中国内地的工业和国民经济增长速度并不算慢，工业总产值1978年比
1949年增长了38.18倍，工业总产值在工农业总产值中的比重，由1949年的30%提高到1978年的72.2%；社会总产值增长12.44倍，其中非农产业在全社会总产值中的比重，则由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%；国民收入总额则从1949年的358亿元增长到1978年的3010亿元（按当年价格计算），提高7.41倍，其中非农产业在国民收入构成中的比重，也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。
（2）后三十年：城市化理论的“中国范式”
由于1978年以前中国城市化发展的迟滞不前，相当多的学者都认为中国城市化历程真正的启动，实际上源于20世纪80年代开始的改革开放。改革开放之前虽然出现过“建制城市化”或称“表面加速”的现象，即城市数量增长很快，但非农业人口比重仅有缓慢上升。一般性的城市化理论似乎难以解释中国城市化与工业化的关系。新中国建立后，在很短的时间内就建立了比较齐全的工业体系，但是这并没有使中国经历一个典型意义上的工业社会与城市化过程。
从经验中构建中国城市化本土化理论的角度来看，中国社会学家一开始就将研究的重点定位在根植于中国且具独创性的中国城市化理论研究上。在20世纪80年代，似乎整个学界只有一种声音，这或许是中国特殊的城市化进程的结果，又或许是政府政策的作用。总而言之，改革开放初期的城市化研究决定了中国城市化的理论研究主线——城市化道路的确定，并且是从“发展小城镇是中国城市化的正确道路”的立论开始的。到20世纪90年代初期，乡镇企业对中国的财政税收、出口创汇和GDP总值的贡献超过了1/3。与此同时，中国大部分的大中型城市还依然扮演着政治中心和重工业基地的角色，对农民采取“进镇不进城”的政策。1988年底，甚至还出现了一次全国性“清退城市农民工”的现象。自此国家对土地制度的改革，使得土地使用从行政划拨到有偿使用，大量可用资金用于城市基础设施建设，这一重大的改革措施在相当程度上影响了中国城市发展以及相关的城市化实践。改革开放初期以工业化推动的经济增长在20世纪80年代末开始衰落，并以1989年治理整顿政策效应的直接后果——市场疲软而告结束，经过1991年的经济复苏，1992年开始了新一轮的经济高增长。1990年4月1日开始实施的《城市规划法》中，提出“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”的方针，使得20世纪90年代整体上延续了前10年的城镇化政策。
随着“短缺经济”时代的告别，乡镇企业在20世纪90年代中期发展到顶峰后开始衰落，与此同时，“小城镇论”一统天下的局面开始逐渐被打破。随着城市化对中国经济增长的贡献增加，有学者提出城市化必须“大中小并举”，即“挖掘大城市的潜力，扩大和建设中等城市，择优和适度发展小城市”。而城市化进程之后的的发展也大大验证了这种观点的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化进程发展速度之猛烈，极大的带动了经济的发展与繁荣，中国城市化进程再也从发展中小城镇而转移到了发展大型城市的轨迹上来。但是新的问题又再次暴露出来，大型城市和中小城镇之间的差距开始越来越大，直接导致城市化发展的畸形，贫富差距越来越悬殊。于是近年来，中国城市化进程的重心开始转移到缩小大型城市和中小城镇的差距，使中小型城镇和大型城市相辅相成的发展城市化进程上来。
2.2城市化进程与房地产现状
我国人口城市化率从1996年后加速，年增长率超过1%，每年城镇人口新增1500多万。广东城镇人口增长率领先于全国，1995年后的十几年中，年均增长
1.98%，几乎高于全国1倍。但在2005年后，城镇人口增长率放缓。据国家统计局发布的2008年全国人口变动情况抽样调查显示，截至2008年底，我国城镇人口比重提高，但人口城镇化速度减缓。2008年全国城镇人口达60667万人，比2007年增加1288万人；乡村人口为72135万人，比2007年减少了615万人。2008年全国城镇人口占总人口的比重为45.68%，比2007年提高了0.74个百分点，城镇人口比重继续提高。具体而言我国的城市化又呈现出以下的几个特点：
1．城市化进程明显表现出先被动后主动的特征
建国初到改革开放之前,城市化基本上是被动地适应经济社会发展,城市的建立和发展主要是为经济建设服务的,政府没有意识到城市对于现代经济活动的重要意义。由于种种特殊原因,当时在政策导向上具有逆城市化倾向,实行压缩城市人口数量和限制农村人口进入城市的管制政策,在实际工作指导思想上主要是控制城市的发展,导致城市的规划建设始终跟不上经济社会发展的要求,正因为如此,当时才出现了城市化严重滞后于工业化的现象。改革开放以来的实践证明,在发展经济的同时积极推进城市化,不仅不会带来严重的社会问题,反而会给经济和社会的发展带来巨大的能量和发展空间。如果说工业化是城市化的动力源泉,那么在以知识和信息为主要特征的21世纪,城市已经成为工业乃至整个经济发展的倍增器。
2．从城市化进程看,劳动力职业的转化快于地域的集中
城市化的进程,特别是改革开放30年来的城市化进程主要表现为农村的城市化或城镇化,尤其是农村小城镇的迅速发展,其原因是城乡二元经济结构的分割和政策上的限制。工业化的进程充分地体现在农村乡镇企业的发展和集贸市场的兴起上,这加速了农村小城镇发展的步伐。乡镇企业的发展吸纳了大量农业富余劳动力,但其身份仍是农民,户口仍在农村,因此职业转移很难带动人口在地域上的迁移和集中。应引起注意的是,分散的农村工业化使得中国城市化被迫选择农村城镇化而非典型城市化的道路,其结果是农业富余劳动力成为农村富余劳动力,在农村就地“非农化”而不能城市化,这会加剧中国城市化与工业化不同步的矛盾。1978年,中国第二、三产业劳动力就业份额占全部就业的29·5%,比同期城镇人口比重高11·6百分点; 2000年该份额为50%,比后者高14百分点; 2007年该份额为59·2%,仍然比后者高14·3百分点。这说明,一方面,就全国而言城市化水平提高了,另一方面,农村就业结构转换与人口地区结构的反差依然没有解决,城市化速度滞后于“非农化”速度。
3．从推动城市化的机制看,政策效应大于市场效应
纵观中国城市化的进程,无论是正常发展,还是剧烈波动,其速度、规模、形式、质量,无不受政府政策的直接支配,即使改革开放以来,在建立并逐步完善社会主义市场经济体制的条件下,城市化仍与政府政策有着直接的关系。在改革开放之前,由于实行严格的计划经济模式,城市的级别、规格以及城市的建设和产业布局,都在政府的严格控制之下。同时,严格的户籍管理制度自1958年以来一直延续下来,普通农民要获得一份城市户口绝非易事。而在世界城市化进程中,大多数国家都以市场机制为主导,其城市化进程表现为一种自然的渐进过程,都是由市场调节的,人为干扰城市化而取得成功的范例少之又少。实际上,这是一个是否尊重客观规律的问题,建国以来的经验教训足以证明这一点。
4．从城市化空间进程看,地区间城市化水平不均衡,差异较大
改革开放以来,中国东部沿海地区发展较快,而西部地区发展相对较慢,这种差距还有继续扩大的趋势。中国东部地区和中西部地区由于发展速度的差异,经
济总量和人均指标也都表现出差异,其影响因素除自然、人文等条件和改革开放程度外,同城市化程度有密切关系。当前,中国东部地区城市化水平一般已趋近50%,有的甚至趋近60%,而西部地区城市化水平只有约30%,有的甚至还不到30%;全国百万以上人口的城市约80%集中在东、中部地区,西部地区占国土面积的70%,人口占全国的近30%,但百万以上人口的城市仅占约20%。这种状况不仅是城市化水平不均衡的表现,也是经济非均衡发展的表现。实际上,没有中西部特别是西部城市化水平的大幅度提高,就没有全国的城市化,就没有全民族的现代化
5．就业结构与产业结构演进不协调
城市人口占总人口比例的高低是衡量城市化水平的主要指标,产业结构则是衡量一个国家和地区经济发达程度的重要标志,而就业结构(即一、二、三产业就业份额由低到高的构成情况)也是衡量一个国家或地区经济社会发展水平的重要标志。特别是就业结构与产业结构的协调程度,更能表明一个国家或地区经济结构的合理性和协调性。目前,发达国家这两个结构基本一致,而发展中国家多数存在着第一产业就业份额偏大(较之其产业份额)的现象。2007年,中国三次产业的产值结构是11.3∶48.6∶40.1,而就业结构却为0.8∶26.8∶32.4。这不仅说明第一产业的劳动生产率低、剩余劳动量大,而且说明中国与发达国家仍有较大差距。这与中国城市化水平滞后有极大关系。
而中国的房地产市场现状亦是不容乐观。概括来说有以下几点现状及特点：
1.房地产商品的特殊性。
在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。
2.土地的稀缺性。
土地的自然供给是固定不变的,城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的,我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。因此,土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
3.地价具有虚构性。
地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说,由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大,说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多,反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多,因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远,所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
4.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。
由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行系统很愿意发放房地产贷款,在宏观经济一片看好的情况下,政府也鼓励投资,银行利率就比较低。据统计,在1992-1993年,海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌
向房地产业,信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资,给泡沫的产生埋下了隐患。
5.政府部门的不正之风。
1993年沿海地区的房地产热,有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见,政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。
2.3城市化与房地产市场中存在的问题
从以上现状特点来看，我们可以归结出中国的城市化进程存在以下的问题：
1.人口高增长量
这是制约城市化发展的主要因素之一，中国城市化背负着十三亿人口的巨大包袱，这在世界上是罕见的。人口的自然增长对城市化进程有直接影响，通过影响社会剩余农产品的数量、社会可用于扩大再生产的能力和资源、城市就业岗位的数量这三个途径制约着城市化进程。
2.城市化速度和水平不相称，城市化进程相对滞后
1990～2006我国城市人口年均增长率(3%～4%)明显低于一些发展中国家在经济高速成长时期的城市人口增长率(5%～6%)。尽管中国整体经济增长显著地快于这些国家，和国际上比较一下，可以看出,中国城市化率尽管现在达到40%以上，但是还是低于世界平均水平，也低于中低收入国家的平均水平。
3.城市的规模不足、基础设施水平和城市资源利用率较低
中国的现实情况表明规模较大的城市，生产效率比较高，对资源利用也比较好。但是，中国和世界相比，大城市的比重却是偏小的。城市资源利用效率和城市基础设施水平低，主要表现在：大城市交通拥挤、居民居住条件差、环境和噪声污染严重、水资源短缺等；中小城市自来水、天然气普及率和硬化道路比重低，污水、废物处理设施缺乏等。同时，城市基础设施水平在地区之间也发展不平衡。
4.城市化发展的制度性障碍
首先是户籍管理制度。现行的二元制户籍管理制度人为的造成城乡之间的对立，已不适应经济和社会发展的需要，成为缓城市化进程的重要因素。其次是就业制度。第一，低估了失业率，不符合中国的实际情况。第二，失业的定义太窄,绝大多数失业人口得不到失业保险保障。第三，政府的管理成本增加,支持就业的财力分散。再次是社会保障制度。我国现行的社会保障制度还很不完善，没有很好发挥其调节收入差距、维护社会公平的职能。此外是城市管理制度。中国长期以来未能建立起高效的城市化管理体制。中国的城镇规划往往只注重规划的过程，忽略了更为重要的管理体制的建立，造成城镇管理体制不顺，关系不清，职责不明。
至于房地产市场，对我们通常所理解的可能影响房地产的价格因素而言，往往都有很大的误差，真正影响房地产的因素恰恰是上节中几个我们经常忽略的因素。在今天为何房地产的价格一直居高不下，通过上述的因素也许我们可以进一步做分析。房地产居高不下的起因可以这样来解释：
1．在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。
在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产
为抵押向银行借款来进行房地产投资。
2．房地产业本质上是实体经济和实业部门。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。这样的地位促使了政府助推了房地产的价格只升不降。
3．土地价格因素。
土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会导致房地产价格居高不下。一方面，房价是与地价相联系的，房价居高不下与地价居高不下相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成房价的居高不下
4.过高的房屋空置。
在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置。目前上海等大城市的商品房空置率已经高达60%，如此高的空置率同样为房价的居高不下起了推波助澜的作用。
2.4国外城市化发展进程借鉴
由于各个国家自然资源条件、历史文化传统、在世界经济体系中所处的地位不同以及实行的经济发展战略和政治体制上的差异，导致其城市化呈现出多种发展模式，对于经济发展作用效果也很不一样。即使如此，许多发达国家乃至和我国发展进程处于相当水平的发展中国家的城市化进程依旧有很多地方值得我们学习和借鉴。
2.4.1 西方发达资本主义国家——欧洲各国
欧洲列国是早期就发展起来的资本主义国家。其完善的社会制度，发达的科技水平，良好的城市设施，规范的建设流程等等都在其他国家拥有良好的口碑。在高楼林立的城市之中，欧洲的城市化还保有其特殊的文化内涵，浓郁的文化气
息让人在工作生活的同时心情舒畅。同时，其先进的技术使得城市化的进程并没有发生坏境的破坏。与之相反的是，欧洲各国的环境保护措施都非常良好。他们的城市化的经验非常值得我们学习和参考。那么，欧洲各国究竟有何特点呢？
第一，他们成功的实现了新城开发和旧城改造的统一。
欧洲具有悠久的历史，每一座古城内都有大量文物、古迹和各个时期的建筑。他们特有的文化另世界各国游客为之陶醉，在城市化的进程中，为了保护这些文物的历史文貌，坚持旧城区的改造的必须符合当地的文化特色，禁止建设和之前建筑特点相违反的高楼大厦。老建筑只能对其内部设施进行改造，而建筑的外形和结构则必须保持原貌。无论城市化进程到何种程度，保持原先建筑本身的文化底蕴作为第一原则，必须成功实现旧城改造与城市现代化建设的有机结合，将城市化的进程和国家本身所具有的文化底蕴完美有效的结合。可见城市化进程并不是无脑的追求高楼鳞次栉比和先进的城市施舍，将历史文化和城市建设相结合也尤为重要。
第二，实行严格的城市规划管理。
欧洲各国在城市规划管理方面为我们提供了许多可资借鉴的经验。他们拥有许多世界上高度城市化的城市，他们城市发展始终遵循一条规则：既要考虑市场竞争的原则，也要顾及社会公共利益的需要。其城市规划主要特点是：
1、统一筹划，协调发展。城市布局相对合理，城市化进程中大中小城市并行发展，大城市为龙头，小城镇遍地开花，遍布全国各地。在城乡建设上一方面严格管理土地、环境等重要问题；同时在可允许的范围内发挥想象力，使得各个城市的发展有其自主性和特殊性。有效地避免了单调空洞，使得各个城市的发展结合的非常有生气。
2、强调公众参与。居民是一个国家的根本。欧洲城市规划可以分为土地利用规划和建造规划，其编制过程是按照联邦的《建设法典》和州法律所规定的程序进行的。首先是做出编制的决定，将规划的目标、必要性等宣布给公众。然后编制者和与规划相关的公众代表共同编制几种规划草案。市民通过各种形式参与规划草案的讨论。根据公众意见，规划部门将这些草案合并成一个方案。在确定方案以后，进行公众展示，进入公众参与的第二阶段，并邀请相关人士进行评论。规划部门对收集的意见和建议做进一步的调查和审评，之后纳入到规划方案中，如果涉及到的内容修改变动很大，则要重新进行第二阶段的公众参与。最终确定的方案成果，要连同对市民和公共机构团体参与的意见处理书上报上一级管理机构审批，并公布审批结果。
3、规划执法非常严厉。规划局有权制止违章者的违章行为，若违章者不服可向法院起诉，法院则向规划部门的上级查询。上级规划部门直接检查下级规划部门的行为，并向法院回复，法院依此进行裁决。
第三，运用现代科学技术解决城市化难题。
前文又提到，城市化并不是无脑的运用科学技术将城市建设打造的高端先进，具有现代化得气息。然而，科学技术在城市化的进程确实必不可少的。
在城市建设的过程中，人类遇到了许多共同的难题，如交通堵塞、垃圾处理、环境污染等等。欧洲国家的城市化进程非常注重这些问题，为了解决这类问题，他们将科学技术深化到了非常小的细节中去，如城市垃圾的处理，欧洲城市几乎无一例外地实现了垃圾分类，而且垃圾的收集、清运和处理，形成了一个完整的系统。整齐漂亮、形态各异的分类垃圾箱，在城市街头四处可见，并不使人感到有碍市容，有些甚至成为城市的一大景观。另外，垃圾分类一方面避免了资源浪
费，大量的纸张、塑料、玻璃直接变成了工业原料；另一方面也大大地减少了需要处理的垃圾量，节省了费用。
第四，严格城市管理，实现城市环境保护和方便居民生活的有机结合。
欧洲许多大中城市的市中心都建有农贸市场。这里出售的都是来自于巴伐利亚农村的新鲜蔬菜、水果、鲜花、鲜肉等。尽管这里的商品价格比超市还要高（因为比超市商品新鲜），但仍十分受市民的欢迎，交易兴旺。为了方便居民生活，政府对市场实行严格管理，这些处于市中心的农贸市场整洁美观，别具特色的各种商亭、摊位同周围环境浑然一体，既满足了居民生活的需要又没有影响城市环境。
第五，非常积极地采用了节能手段和措施。
在西欧和北欧的国家，高舒适度低能耗建筑是极其常见的。高于平均水平的建筑可能花费5%左右，但由于节能的优化组合，每年可节省60%的营业费。欧洲可能是世界上最高的质量也是最科学的区域。在欧洲，有些国家法律的形式明确、建筑必须满足能源需求。如瑞士，他们的建筑保温玻璃类型有强制的规定，因而使得节能技术与材料也越来越成熟，这些节能技术大批量生产成本下降。节能建筑区域建设成本一般增加了5%到10%。许多建筑公司建楼，更多的会使用到双层玻璃呼吸式幕墙外墙外保温系统，除了使用“断桥住宅”型，使用窗框中间的中空玻璃充惰性气体这样的技术外。利用太阳能、收集雨水、水(淋浴水的生活如二次使用)等循环系统也做得很仔细。用高效保温围护结构、智能系统的太阳能和常规加热系统的智能控制，保持热水温度恒定;用通风和晚上热补偿技术降低住宅的热损失等等。欧洲崇尚尽可能的利用资源，例如开发绿色资源，如太阳能、风能等，这些系统使得生态住宅形式的普通住宅已接近较低的能量水平。为了保护自然资源和环境，城市建设方案决定会决定合适的建筑材料，尽可能利用可再生能源，可再生的原料，采用可循环使用的产品，降低了原材料消耗及环境污染，实现了绿化、环保。
从上述欧洲城市化的特点中，不难发现，城市化与经济的发展之间存在着密切的关系。归结起来，经济发展与城市化的辩证互动关系中，存在着以下几个基本的要素：产业结构、科学技术、人口规模、政府行为。产业结构的不断革新、科学技术的持续创新、人口规模的不断扩大以及政府行为的有效合理，促成了经济发展与提高城市化水平的动力机制。
2.4.2 亚洲优秀国家城市化建设——新加坡
了解完西方发达国家的城市化进程，再来看看与我们相接近的亚洲国家的城市化进程。这就不得不提及新加坡这个坏境极其优良的国家的优秀的城市化经验了。纵观整个亚洲，还没有那个国家能像新加坡这样将城市化进程的如此完美的与经济发展结合起来，做到文化，环境，人文，经济的有机结合。那么新加坡的城市化进程又是有何种的特点和借鉴意义值得我们学习呢？
第一，城市化目标的科学性统一。
新加坡位于世界的地理位置的十字路口之一，缺少自然资源，没有腹地，是一个标准的城市岛国。新加坡政府独立之初，就以工业化促进城镇化为基本，提出了对商业、交通、通讯、旅游中心为目标的发展计划。新加坡于1964年开始实施“居者有其屋”计划，通过建屋发展局构建公共屋，并在1968年使得购房者能够使用中央公积金存款购房。这样，居住的相对集中和有序分布为农村人口向城市转移，从而为第一产业从业人员向第二和第三产业转移创造了条件。与此
同时，政府通过加强农村基础设施建设，实施税收优惠，提供银行贷款服务等措施，鼓励当地投资风险资本密集型的制造业大力发展，以最大化解决失业问题，实现充分就业。另一方面，在城市化进程中引入“花园城市”的理论，围绕此来进行城市建设，不仅为新加坡人民提供了一个非常舒适的生活工作环境。还吸引了世界各地许多游客前来度假，促进了当地经济发展，使旅游业为新兴支柱产业。
第二，城市化规划的原则性统一。
规划是城市建设和发展的龙头，是人们思想、观念、视觉、创造性、精神、素质、能力和水平等各方面的综合能力的体现，也是经济、政治、文化、科学和艺术领域的集中表象。从规划实践,反映了新加坡城市化三个原则:一是前瞻性的,即规划在较高的位置;二是时序性,即在不同时代突出不同的关键;三是特殊性,即努力打造城市的整体风格和形象优势。这些原则统一融合在了“花园城市”的规划和建设上。新加坡城市建设的目标就是让人们脱离办公室，对于生活和学习的人来说,感觉就像身在一个花园。为此新加坡达到了如下指标：在公寓型的房地产开发项目中，建筑用地应低于总用地的４０％；在每个房屋开发局建设的镇区中应有一个１０公顷的公园；在每个房屋开发局建设的楼房居住区，５００米范围内应有一个１．５公顷的公园；在房地产项目中每千人应有０．４公顷的开放空间。
第三，城市发展的整体性统一。
发展不能靠一条腿走路，新加坡抓住第二和第三产业发展需求的机会，通过合理规划产业结构和城市化进程的推进，完善产业的硬件设施和经济服务功能,，积极培育和拓展城镇聚集人口、产业、资金、技术、信息等功能优势、承载和牵动当地产业结构向二三产业转移，从而带动一、二、三产协调发展。近年来,新加坡农业逐步完成了由传统农业向城市农业、生态农业、休闲农业的转型。工业则由独立的初始劳动密集型行业逐渐过渡到高附加值的资金、技术密集型产业和高新技术产业，进而发展到目前的信息产业知识密集型工业。服务业则从自然状态起步，通过边贸交易、商贸流通、旅游物流而发展成与制造业并重的“经济发展的双引擎”之一。据统计，２００２年，新加坡全年ＧＤＰ（当年价格计算）达到１５５６亿新元，约合８７０亿美元，其中服务业份额则占到了６４．１％。
第四，城市化实施的多元性统一。
在“花园城市”从理论到实践的过程中，新加坡政府表现出了“主人翁”的态势，包括必要的财政支出，制定的法律、法规，将部分不能继续运营民营企业编制为国有公司这样的政府行为。然而即使新加坡的经济较为，对宠大的经费开支仍然感到压力沉重。所以在城市公共设施和基础设施建设方面，政府不再大包大揽而采取辅之以市场运作的手段。现已逐步将电力、煤气改为私营性质。为杜绝官商贿赂，造成腐败，新加坡一方面在基础设施供应上实现行业内部竞争，实行公平公正的市场竞争。另一方面要求各政府机构和国营企业加强客户服务意识，每个机构都设有客户投诉电话和场所，一有投诉迅速处理，以防事态恶化。新加坡城市政府办事完全按市场规律操作，不仅具备很强的计划调控能力，而且有效防范了政府特权垄断的负面影响。
第3章 城市化进程对我国房价走势的影响
如今的中国，百姓们议论最多的就是房价。房地产行业在当下无可厚非的成为了中国最重要的支柱产业之一，对拉动国民经济起到了至关重要的作用。研究房地产行业与城市化进程的关系，也成为了研究城市化问题非常良好的突破口，使两者有机的结合，或许也是解决房地产泡沫问题的有效手段。在城市化的进程中，人口，政策和资源这三者因素明显的对房地产行业的发展有着不可忽视的影响。
3.1人口因素对于房地产市场的影响
人口是房地产的基础，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的；而办公与商业则是根据第一、第二产业的就业人员向第三产业转移的速度决定的。
3.1.1 人口流动对于房地产市场的影响
房地产的最终属性是居住,与人口密不可分,人口存量结构中的房地产购买力人口,人口的迁移和变动、以及住房自有率和居住条件的变化都会影响房地产。首先,国际人口的迁移影响房地产市场。美国在90 年代初出现的移民潮推动房地产市场的繁荣,带动房价的上涨。其次,人口内部的流动,提升房地产的住房需求。突出表现为农村人口向城市的转移,城镇化率的提高。美国和日本的情况表明,随着城镇人口的增加,新建住宅销售及房屋新开工面积都会相应提高。最后,存量人口间的组合,表现为家庭数的变化,对房地产市场的影响也会产生影响。
随着中国城市化进程的不断发展，一些沿海城市得到了迅速发展与崛起，人口也向一线城市的快速涌入，造成了一线城市资源需求的增加，作为生产生活的最为重要的房地产资源需求日益旺盛，需求的增加势必导致价格的上升，也就是说，人口向一线城市的快速涌入势必推高一线城市的以房地产占比最大的生活成本，也正是生活成本的上升，对人口的涌入起到遏制作用，这就形成了市场对资源的优化配置，使城市的发展和人口的分布实现相对的均衡和平衡。
随着城市化进程的深入，一部分人会倾向想城市化较为发达，城市设施相对完善的大城市迁徙，一个城市的人口负荷越来越重，必然会导致资源的紧张与物价的攀升。如果不对人口流动采取措施，任由人口大规模的向一线城市迁徙，城市化进程的发展与合理的房价就难以得到实现。以上海为例，作为一个国际化的大都市，目前在上海生活和工作的千万以上人口，已经趋于饱和，上海也是中国房价最高的城市之一，这与一个以“城市，让生活更美好”作为口号，立志要给居民带来更舒适的生活的城市是格格不入的。而现有社会的解决措施，如限购令，也只能暂时的使房价急剧攀升趋势稍作缓解，并不能有效的解决人口与房价之间的矛盾。解决问题的根本途径在于科学分配市场化和保障性住房的分配比重以及城市的容积率规划。
3.1.2 人口结构对于房地产的影响
对于人口结构，可以从三个方面来讨论。第一，人口结构对于资产价格包括房地产价格的直接影响。第二，目前中国的利率水平，中国的利率水平是不是合适，未来利率的走势如何判断。第三，未来的投资可能会出现一个多元化的情形。
从前期来看，主要还是房地产投资除了把钱放在银行买房，其他的投资比较
少，向前看债券、股市市场的发展，都会为公众提供更多的投资渠道，为他们提供更多的储蓄的工具。一个国家的人口结构的现状是由过去的出生率决定的，无论是中国、日本、美国、德国许多国家都有一个现象，就是在某一个时段出生的人口特别多，就是所谓的婴儿潮时期，一般都是战争结束之后出现这个现象，比如说日本在20世纪40年代的时候，投降之后，出生率非常高，每千人是33‰的出生率。随着经济的发展，出生率逐渐就下降了，到了90年代的时候出生率就是10‰都不到，在和平年代的出生率很高，政府也鼓励多生孩子，中国的出生率在高位差不多维持了20年的时间，一直到70年代，中间有三年灾害波动，但是后来就反弹了，在40‰~45‰左右。到了70年代末、80年代初，中国的人口政策有一个大转弯，就是计划生育政策，出生率明显滑坡，急剧下降，现在为1％左右，就是10‰。这种出生率的变化，它会使得一个社会的抚养率发生明显的相应的变化，抚养率就是这个社会没有工作能力的人的比例，那就是小孩和老人，一般国际定义就是0~15岁，加上65 岁以上的人，抚养率和出生率是相对应的，在日本的40-50年代，以及中国的50-70年代，抚养率很高，这个时候社会家庭当中小孩的比例很大，之后这些人都成人，在日本就是70-80年代，中国就是80-90 年代以及现在，抚养率明显下降，说明工作年龄段的人就是16~64岁的人占比在不断提高，再演化下去，中国就逐渐步入老龄，抚养率就开始上升，这个时候抚养率高和40-50年代抚养率不一样，这个时候是老人多，40-50年代是小孩多，中国也会出现这个现象，中国会在2015年之后，抚养率明显上升，人口进入老龄化阶段。
图3-1 预计购房适龄人口走势图
资料来源：上海同策房产咨询股份有限公司
一个社会工作年龄段高，抚养率低的时候，储蓄率是很高的，因为工作年龄段的人要为老人、孩子储蓄，使得银行存款利率、资本市场的利率比较低。因此，他们肯定要追求其他的资产来实现保值甚至增值，所以很有必要观察一下，这个社会的主要储蓄群体他们随时间的演变状态来判断社会储蓄率的变化，主要的储蓄群体就是35～54岁的人。日本当初主要的储蓄者比例，就是35～54岁的人，在社会当中的占比，从60年代一直到70年代不断地上升，80年代也上升，与此同时，家庭储蓄也在不断上升，达到23％。中国非常类似，
现在的所谓的主要储蓄者比
例也在上升，35～54岁的人很多人都是在中国的婴儿潮时期，50、60、70年代出生的人，现在都是步入了中年，收入水平是他们一生当中最高的，所以看到日本当时的60、70、80年代，随着主要储蓄者比例的大幅上扬，无论是地价还是股价都是大幅上升的，日本的地价翻了好几倍，股价在22年当中涨了29倍，但是到了90年代，储蓄的比例开始下降，资产价格泡沫随之破灭。随着中国主要储蓄者比例的上升，房价也在上升，即目前的状况，这和日本当初有很大的相似性。推动中国经济增长两个引擎，一个是人口结构，还有就是城市化。日本当初就是没有这个城市化的空间了，90 年代日本城市化率已经达到90％。
图3-2 中国房价走势图
资料来源：上海同策房产咨询股份有限公司
现在，中国是城市化和人口结构两大引擎同时推动，到了2015年城市化空间会越来越小，中国现在城市化率是44％，差不多每年以1％的速度增长，这个本身对房价有很大的推动，但是它不可能无止境地上升，那个时候可能已经有50％多，和80 年代的韩国差不多，当然也还可以有城市化的继续，但是知道另外一个引擎——人口结构是现在推动房价的很大动力将会消失，这是整个人口结构对于资产价格的判断，它对于宏观经济有着深刻的含义，当一个经济主要储蓄者比例那么高的时候，它的消费率肯定是低的，而投资率肯定是高的，因为资金廉价，投资率肯定高，投资出来的产能由于消费力低，国内不能完全地吸收、消化，不一定是通过出口来促进增长，出口伴随着巨大的顺差和外汇的流入，导致国内流动性过剩，货币增长过快，从而进一步推动资产价格的上升，产生泡沫的风险是很大的。这是经济的基本特征。政府怎么来化解资产的大波动，是一个很严峻的挑战。从中长期来看，中国的人口结构会在未来的五到十年继续地推动资产价格趋势性上升，中间出现波动都是不可避免的，但是趋势是上升的。中国面对这么一个人口周期带来的经济波动，应该不失时机地把资金价格理顺，在目前通货膨胀压力逐渐显现的情况下，要把利率水平提上去，抑制资产价格的大幅上涨，抑制通货膨胀，保持币值稳定，同时还要要大力发展其他的金融产品，这会使得中国的资本市场未来会更加稳健地发展。
3.2政策因素对于房地产的影响
3.2.1 住房政策对于房地产的影响
2011年初，为进一步巩固调控效果，“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化2011年新政：“国八条”、房产税陆续出台，
调控进一步升级和
深化。
1.“国八条”：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉。“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。
2.限购令政策则更加严厉，政策指出已有1套住房的当地户籍居民，在购买第二套商品房时，需要将贷款首付比例增加到60%，贷款利率为正常贷款的1.1倍，已有1套住房的非当地户籍居民，可以在当地购买第二套商品房，属于在当地购买的第一套商品房，家均需要提供一年的社保证明（社会保险缴纳证明），或纳税证明(个体纳税证明)，政策只鼓励购买一个商品房，第二套以上商品房付全款购买，还是不允许购买，等待细则出台。
目前，限购令政策已于2011年1月1日在全国许多城市启动，此项政策很大程度上遏制了房地产投资投机购买行为，同时对房地产企业开发住宅地产的销售量、销售周期、和价值价格的上涨起到了明显危机，对于房地产开发商而言是不利于今后房地产开发投资的政策，使房地产开发商的项目投资建成后销售风险加大。
3.2.2 经济政策对于房地产的影响
2010年4月以来密集出台的“新国十条”调控措施，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。笔者将这些政策区分为影响房地产供给和需求的两类政策。影响供给的政策主要有土地政策、信贷政策、税收政策：影响需求的政策主要有利率政策、信贷政策、税收政策以及直接控制需求的政策。
1.土地政策。如增加住房建设用地的有效供给，特别是增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，并打击开发商炒地、囤地、闲置土地等行为。这些措施如果严格执行都可以有效地抑制房价过快上涨，同时能够促进房地产开发投资的增长。
2.信贷政策。严格限制房地产开发贷款可以降低房地产开发投资增速，抑制经济走向过热，但这也减少了房地产的供给增长，不利于房价的回调。而从需求的角度，监管信贷资金流向，提高二套房、三套房的首付比例等措施打击了投机需求，有利于控制房价的上涨；但应注意避免压抑部分合理需求，如果形成需求的“堰塞湖”，反而不利于房地产市场的稳定。
3.税收政策。如提高个人住房转让营业税征免时限，尽管这可能会减少投机性需求，但也减少了二手房供给；针对住房消费和房地产收益的税收可以引导个人合理住房消费，打击投机性需求，是抑制房价过快上涨的有效措施。
表3-1 住房公积金存贷款利率调整表
4.利率政策。如对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率都大幅度提高。这实际上意味着对房地产行业的加息（考虑到利率上升幅度达到了150BP左右，意味着实际的加息幅度较大.有利于形成长期利率上升的预期），融资成本的上升可以比较有效地抑制住房需求，有利于遏制房价过快上涨。
3.3资源因素对于房地产的影响
3.3.1 旅游资源对于房地产的影响
在城市化的进程中，旅游业已经越来越被人们所重视。各个含有旅游元素的城市也开始加大对旅游业的开发力度。从当前的局势来看，旅游房地产开始成为一个新兴的行业来引领着部分城市的经济发展，旅游业对于房地产行业的重要性不言而喻。
1.提高城市土地的开发价值
目前城市土地的高价值性促使土地开发处于高密度和集约化开发中。在这样的环境中大面积的休闲活动和公共活动的场所的开发将造成城市土地的利用的不经济。如果通过市区和近郊乃至远郊房地产的开发影响居民的外出活动，不但可以促进房地产的多领域开发和发展还可以减低市区土地利用的压力，让市区的土地价值得到最大的开发和利用。
2.拓展市民公共活动的空间
城市土地的有偿使用使得土地的价值大增，原有计划经济体制下的土地的无偿使用时期已一去不复返了。因此，在城市建设中是开发利用还是给居民一片活动空间的矛盾就突现出来。而房地产和旅游的结合可以缓解城市市区公共活动空间的设置面积。一定程度上解决城市公共活动空间的不足。
3.促进房地产的规划设计水平的提高
房地产旅游项目的开发，对房地产开规划设计的要求比传统的房地产项目要求更为严格，从而促进房地产项目质量的提高。
4.刺激房地产市场的需求
旅游房地产的发展，将带动人流的集中。增加楼盘的人气，同时就是增加了楼盘的商机。参观游览的人数越多，宣传的效果也就越好，从而创造出房地产开发的新需求。
5.提供一个了解其他地方相关内容的场所
旅游房地产的多种类型的开发，对人们了解其他地区的建筑风格、园林绿化风格等提供了一个参观学习的地方，可以作为科学教育的基地来发展。我们可以把全世界不同特色的建筑风格和设计集中到一个楼盘给予展现，犹如一个建筑博物馆，让人们不用出国也可以了解世界。相应的产生一系列的以各种不同主题为背景的房地产主题公园的开发。
6.提供解决就业的新思路
旅游房地产的发展，无形中将增加房地产开发的人员的规模。除了在建设一线中的工人和技术人员外，还提供了大量的后续服务工作岗位，包括楼盘的解说员，接待工作人员，司机，导楼小姐等等，在一定程度上能够解决一部分社会的就业压力。
7.财政收入的重要来源
在现代市场经济中，房地产业为国家提供了巨大的积累，成为建设资金重要来源，是国家财政收入的重要产业。如在我国经济特区深圳市，每年政府获地价收入约占该市当年财政收入18％～25％，成为经济支柱。旅游业的发展促进了地方经济的发展，许多地方以旅游为支柱产业或先导产业，带动了当地经济。随着经济的发展，旅游业也将会得到进一步的发展，现阶段就有可能成为国民经济的支柱产业之一。
3.3.2 土地资源房地产的影响
我国国土辽阔，土地资源总量丰富，而且土地利用类型齐全，这为我国因地制宜全面发展农、林、牧、副、渔业生产提供了有利条件，但是我国人均土地资源占有量小，而且各类土地所占的比例不尽合理，主要是耕地、林地少、难利用土地多，后备土地资源不足，特别是人与耕地的矛盾尤为突出。
图3-3 重点城市平均地价增长率
资料来源：中华人民共和国国土资源部
由图3-6所示，2001-2009年，我国商业、工业及居住用土地平均增长率几乎没有出现过负增长情况，土地资源的稀缺已经是我国房地产行业一直高烧不退的重要原因。中国指数研究院监测数据显示，2011年一季度，全国120座城市共成交土地4372宗，同比增加13%；成交土地面积19891万平方米，同比增加2%。其中，住宅类用地成交1473宗，环比减少26%，同比增加2%；成交土地面积8349万平方米，环比减少36%，同比减少18%。供应方面，一季度，全国120座城市共推出土地5267宗，同比增加9%；推出土地积23488万平方米，同比减少6%。其中，推出住宅类用地1718宗，环比减少28%，同比减少5%；推出住宅用地面积9661万平方米，环比减少37%，同比减少23%。120座城市成交土地的平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%；其中，住宅用地平均楼面地价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%。1-3月，广州、成都、上海、南京4城市累积供应超过去年同期，其中，广州同比涨幅最大，达到694%，近半城市累积供应量过百万平方米，天津、重庆更以累积供应351万平方米、313万平方米，分列第一、二位。
2010年中国国有土地使用权出让收入达到2.91万亿元人民币，完成预算的213.2%。中国财政部部长谢旭人表示，土地使用权出让收入的高低，跟房地产市场发展和土地供应量密切相关。2010年全国土地供应规模大幅提高。城镇化、工业化加快的过程中，中国增加了对住宅建设用地的保障和供应。国土管理部门审核批准的土地供应总量达到42.82万公顷、同比增长34.2%。这是土地出让收入增长较多的基础性原因。
在中国人口日益增长的同时，对土地的需求也一再的扩张，供应的不足与需求的增长之间的矛盾必然引起房地产价格的居高不下。
土地资源的稀缺是自然现象，而“土地财政”现象的出现，人为的推高了房地产的价格，变相推高了房地产开发的成本。
第4章 研究结论及对策建议
在第二章中我们讨论了我国城市化进程与房地产存在的问题，有了问题，相应而来的就是问题的解决方法了，如何才能有效的解决城市化进程与房地产市场它们各自的问题以及之间的矛盾，是我们首要解决的难题。
4.1 研究结论
要解决问题，首先需要搞清楚的是我们需要的是一个怎样的结果。对于未来我国城市化的道路，我们应该客观理性的认清机遇与困哪并存的现实，合理而科学的布局发展。首先要抓住进入城市化快速发展期的机遇城市化发展有一定的阶段性。美国地理学家对各国城市化发展历程的轨迹研究发现是一条稍拉平的S型曲线。该规律表明，一国(地区)的城市化过程，大都经历三个阶段：准备阶段，城市化水平在30%以下，城市化率比较缓慢；高速发展阶段，城市化水平在30%~70%，发展势头极为迅猛；成熟阶段，即城市化水平超过70%以后，城市化势头趋于平缓。回顾我国城市化水平曲线，在1978年以后较好地吻合了S型曲线。回顾历史，在大跃进的1958年前后，我国城市化出现了一次加速，但城市化率还不到20%，仍处在城市化的起步期。改革开放以来，我国城市化率呈现出一路加速增长态势，2000年至2008年全国城市化率年均增长近1.18个百分点。根据国际经验预测，我国2010年后城市化是30%-70%左右的高速发展期，年均提高1.2个百分点的城市化速度将保持10年左右。按此推算，2020年我国的城市化率至少可以达到60%左右，广东等城市化率高的东南沿海地区城市化率则可达70%—75%。按照人口发展的目标，我国2010年总人口为14亿，2020年为15亿。由此预计2020年全国城市人口规模可达9亿人。同时，我国的城市化将进入一个全面推进的重要时期，东部和中西部城市化将齐头并进。人民的消费以满足住与行为主的工业化链条大大拉长，从而促进我国城市化的快速发展。因此，未来的10年是我国工业化、城市化的快速发展时期。
图4-1 城市化发展S型曲线
根据上文所分析的结果，为了能尽可能的达到我们所期望的城市化进程，采取以下方法，或许可以得到我们所希望的效果。
1．提高和适度发展大城市，完善中等城市，合理选择发展小城市我国发展小城镇，应该与大中城市紧密结合，在违反城镇化规律的情况下，用行政力量来鼓励发展小城镇。不要先急于发展远离大中城市的小城镇，这些远离大中城市的小城镇，建设成本高，缺乏产业依托，你发展它，建立起来，去的人不多。归纳起来就是：大城市要适度发展，中等城市要完善他们的承载功能，优先发展围绕大中城市的小城市。
2．根据城市区域的不同状况科学合理的选择战略道路新型城市化道路是以新的发展理念对城市化进程、速度、质量、水平、方向做出选择，它与新型工业化道路良性互动。在不同的地区，我们促进城市发展的战略也应该是不一样的，要顾及我国区域之间的发展差异，特别是经济发展水平、城市化水平、市场化程度在东、中、西部地区和南、北方之间的差异，各区域在城市化发展目标与模式选择上要与当地经济发展相结合。新型城市化道路是建立在多元城市化发展模式基础之上的，需要对目前中国城市化进程中存在的问题进行全面思考与平衡，多方面考虑未来世界发展趋势及其对中国的影响，科学制定每个地区具体的城市化目标与战略。
3．改革制度。对于户籍制度，一方面，要认识到户籍制度的形成是一个历史过程，不能简单地取消，以免带来社会震荡，另一方面，户籍制度改革又势在必行。当前，可以从以下方面加强改善：其一，创新流动人口管理体制，改变传统的城乡分割的人口户籍管理体制和暂住登记制度，逐步实现城乡统一的户籍管理机制；其二，创造新的劳动就业机制，改变岗位不足和矫治就业不平等，加大发展第三产业，规范流动人口的劳动力市场，维护劳动者的合法权益；其三，协调流动人口、城市农民工与市民的关系，使两大群体和谐共处。社会保障方面，改变保障不足、待遇不公、责任不清、法制欠缺、有效性不高等局面，朝体系完整、制度健全、公平共享的方向发展。在城市管理方面，要切实转变管理方式，中国城市过去和现在一直实行自上而下的垂直管理体制，改革这种管理体制使之受到来自自下而上的公众参与制约。
4.2 对策建议
随着我国经济的发展,人口的增加,城市化进程的加快,房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇,特别是网络与房地产的结合,给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争,房地产需求的进一步增加,我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点,防范房地产泡沫,促进房地产业的健康发展?我认为可以从以下几个方面着眼:
1．如何抑制房价首先从加强土地资源管理土地是房地产开发最重要的生产要素之一,也是房地产产品的必需载体,我国土地资源缺乏,人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制,一级土地供应全权掌握在政府手中,因此政府可以完全利用土地供应这—最直接、最现实的政策来对房地产进行宏观调控,从而使我国的经济得以持续健康的发展。日本房地产泡沫的教训给了我们启示,即政府在经济高速发展时,应严格检测地价变动,并控制对土地的过度投机炒作,政府应当通过土地资源供应量的调整控制商品房价格的不合理上涨,严格执行土地利用总体规划和土地利用计划,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间,根据房地产市场的要求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,对所有出让土地实行土地招、拍、挂制度;进一步完善土地收购储备制度;监管土地开发使用过程;加强和完善土地市场信息监测及披露制度,控制一些城市过高的地价;并且坚决打击开发商的囤地和炒地行为,严格限制土地转手频率。目前我国虽然出台了相应的政策,但执行力度不够,政府有关部门应在这方面有待提高。
2．加强信贷管理,实现融资渠道多元化房地产行业属于资金密集型企业,必须有大量的资金作为启动和支持。在我国,房地产开发企业融资渠道单一,大部分资金来源于银行,可以说,银行是房地产泡沫的最大推手,因此,加强银行信贷资
金的管理是十分必要的。首先,应加强银行房地产信贷业务管理,控制银行对房地产投资的信贷比例,对开发贷款从严审批,严防房地产开发企业的虚假信贷行为和个人住房贷款虚假按揭行为,以提高资产质量,降低银行风险。其次,逐步改变当前房地产企业融资渠道单一的现状,大力发展房地产基金和房地产信托业务,鼓励优秀的房地产企业上市融资,同时为降低金融机构的风险,还要加快推进房地产抵押贷款证券化步伐,并将引进外资作为房地产开发企业融资的一个重要渠道积极探索,但同时应防范投机性外资的流入。
3．设计合理的税收制度,促进房地产业的健康发展到目前为止,中国在住房财产方面还没有相应的财产税,这是一项重大的制度缺陷,和我国税收体系不完善有很大关系。从国外的实践看,在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收,而我国在住房的持有环节上没有税收,这样进一步刺激了住房的投机性需要。因此,为了使房地产投机活动得到有效地遏制,可以采用税收这一“调节器”实现。如,对土地空置征收高额税收,提高土地囤积的投机成本,鼓励土地持有人积极投资开发;对二手房开征营业税及转让个人所得税;对空置房屋征收高额的闲置税;对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样既有利于房屋充分利用,使房地产投机行为得到一定程度得遏制,又可加强对房地产投机的监管。
4．加快和完善住房保障制度,实现住宅产品优化供给1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划,曾令众多的房地产开发商惊恐不已,经济适用房的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房,致使商品房平均价格下降了700-1000元/平方米。国家应加强经济适用房开发力度,把经济适用房的建设作为控制房地产市场价格和解决低收入住房的政策措施,并进一步完善住房公积金管理体制和监督机制,采取多种措施,扩大住房公积金制度的覆盖面。同时政府应构造多层次的住房供给体系,如向高收入者提供高档商品房,向中等收入者提供经济适用房,对低收入群体提供廉租房或二手房,针对不同消费人群提供不同价位的商品房。
第5章 展望
5.1 中国城市化发展趋势
根据上一章中所提到的城市化发展S型曲线，中国未来的城市化进程将会以以下三个主题不断呈现出来。
1．2025—2030 年，城市人口或将突破 10 亿，巨型和中型城市增加。2007年底，中国前十大城市的GDP占全国总值的比重为21.4%，人口占全国人口的比重为9%，而同期美国的这两个数字分别是28.3%和32%。相对于美国这样一个人口密度较低的国家，中国未来发展巨型和中型城市的空间还很大。按照目前的这种发展趋势，中国的城市人口将由2007年的5.93亿增加至2025年的9.26亿。这新增的3.3亿多城市居民相当于今天美国的全国人口。到2030年，中国的城市人口有望达到10亿。
在过去15年，中国出现了两个人口超过1000万的巨型城市（北京与上海），如果按照当前的速度发展，那么在未来20年里，中国将出现另外六个这样的巨型和中型城市：广州、深圳、天津、武汉、重庆、成都。届时北京和上海人口将超过2000 万。
此外，未来20年，中国将继续产生新的城市，但是规模可能无法与过去15年相比。据统计，在1996—2005年，中国新增80195座城市中心，未来新城市的创建速度将显著低于这一水平。未来20年，可能将有81座新城市出现，累计人口近2700万，占该阶段城市人口增长的7.5%。而从1996—2005年，这两个数字分别为5000万、16%。而且大多数新建城市将出现在现有城市方圆50公里内。
2．流动人口将成为未来城市化人口的主要来源。一般而言，城市人口增长的源泉可以包括原有人口的自然增长、新增长城市人口、城市扩张及流动人口。从这几个方面看，过去20年城市人口扩张的原因主要是：一方面大量农村人口流向了城市，另一方面城市扩张通过征用临近地区的土地，同时也吸纳了当地的人口。可以预计，未来城市发展的主要新增人口将会是流动人口。随着农村生产力的逐步提高，农村的剩余劳动力将进一步释放出来，这将使未来20年内流动人口增加至2.4亿，这样看来，未来人口的大规模迁移将超过以往。另据估计，到2025年，中国将创造4.5亿~5亿个就业机会，这将吸引富余劳动力流向城市。
3．人口流动将逐渐以小城市向大城市转移为主。我们预期，未来人口流动的结构和方向也将发生深刻调整。未来人口流动的方向将进入小城市向大中城市转移的阶段，或者是小城市因为人口和产业集中而自动升迁为大城市。这种改变之所以可能出现的一个重要原因就是：小城市难以发挥城市聚集效应，产业无法大规模地调整，高效的服务业也难以形成，从而使得它吸纳劳动力和创造新岗位的能力远不及大规模的城市。
5.2 未来城市化进程将可能会遇到的困难
作为宏观经济现象，城市化本质上表现为微观经济主体的人口转移决策行为，换言之，农村到城市的劳动力转移行为取决于要素市场的相对工资水平和城市的相对生活成本，或者说取决于劳动力需求曲线与劳动力供给曲线的均衡状态。城市化不可避免地涉及一系列宏观经济政策和政府行为：公共产品供给、城市间市场准入和贸易障碍的减少、劳动力的自由流动和商品的自由交换、交通等基础设
施的完善等。
因此，微观力量与宏观力量之间的汇集决定了未来中国城市化的进程。未来中国城市化能否成功推进根本上取决于宏观城市政策能否有效配合微观主体决策，从而促进劳动和商品的跨地区自由流动、提高公共产品供给的效率。这些约束性因素分别从微观和宏观层次对城市化进程带来重要冲击，因此分析和解决这些问题显得非常重要。
一．市场约束：城市化应表现为一种货币化和资本化过程
收入作为一种流量是资本化的结果，或者是资本通过市场交易和金融交易生产和变现后的价值流量；资本则是指能够带来收入或变现收入的资产；资产与资本的根本区别在于如果不存在市场交换或金融在时空上的转移，前者就只能是死的财富，并不能变成活的资本，更不能产生收入。未来中国城市化进程的一处重要障碍是市场交易和产权界定的非有效性，它限制了劳动力和土地等生产要素完全地转化为可以带来收入流的资本。因此，现代意义上的城市化进程在根本上应该表现为一种货币化和资本化过程。
1.户籍制度限制了劳动力这种资产的收入实现功能，是“农民变成市民”的根本性制度障碍。劳动力是农民所拥有的最重要人力资本，是农民获得收入的主要渠道。以往，我们谈农民收入低，或者农民贫穷。而农民收入不高的原因不是他们没有资产或财富，而是缺少一种有效的市场交易制度使农民的资产变成资本，从而带来稳定的收入。目前，限制劳动力实现资本化、收入货币化的最根本的障碍是所谓的“户籍制度”。在过去的30年里，户籍制度使农民工无法享受城市工人的基本待遇，使劳动力这种生产要素只能获得工资收入，而其他所有的如健康、医疗、保险等福利性收入几乎为零。换一句话来说，户籍制度使劳动力不能完成实现应有的收入。曾经户籍制度为中国制造业发展提供了大量廉价的农村劳动力，并以此带动了经济的高速发展。然而，这种过程不可能永远持续。
现代意义上真正的城市化进程是让农民变成市民，而不是让农民变成农民工。正是从这个意义上，户籍制度是中国城市化发展不完全、导致农民无法真正融入城市变成市民的最根本性制度障碍。如果不取消，将会限制中国的城市化进程，并对未来长期经济发展带来不可忽略的负面冲击。
2.集体所有制的土地制度安排限制了土地资产的资本化和货币化转移能力。土地是一种典型的资产。按照一般的逻辑分析，土地资产资本化和收入化的途径应该有三种方式。第一种方式，农民自己使用土地，从事农业生产，即用土地生产收入，这里的关键是市场交易权利必须完整，这意味着农产品价格不能有任何管制，否则会阻挡收入的正常实现。第二种方式，农民把土地出租，获得租金。目前而言，农地转让只能限于农业生产，其他收益再高，也无法正常转让。第三种方式，农民以土地为抵押，将它变现成收入。这种功能的实现一方面取决于金融市场的可获得性和便利性，另一方面即使有发达的金融市场，这几乎也是不可实现的，因为农民并不拥有最终的土地所有权。因此，通过金融安排，抵押变现收入的主体只能是集体和地方政府，农民只能获得部分补偿。总体而言，目前一系列的农产品价格和土地制度安排从各个角度限制了土地这种资产的资本化和货币化的实现。最终的结果是农民做不成农民，农民更做不了市民。
3．金融约束从整体上限制了劳动力和土地等资产的资本化和货币化过程。现代金融的重要功能就是把收入、资本、资产在时空之间进行转移。从金融对城市化的作用方向看，金融的发展为城市化提供资金供给；从城市化对金融的作用方向看，随着城市化的不断推进，资金需求也会不断扩张。总体而言，金融在城
市化的作用可被概括为三点：第一，为大规模的生产性活动融资；第二，为不断膨胀的消费需求融资；第三，为政府提供公共服务融资。
二．资源和环境约束：资源消费、资源价格及环境污染
1.劳动力和资源价格重新调整势在必行。在过去的几十年，人为压低的劳动力和资源价格一直是中国经济获得成功的一个重要因素，但是这种背离市场规律的做法不可能长久持续。未来10~20年中国人口数量和人口结构将发生重要调整，届时随着青壮年劳动力的逐渐减少、非熟练工人工资水平的加速上涨，劳动力投入对经济增长的贡献将出现下降，中国的整个经济增长速度也可能因此而放缓。从历史经验看，20世纪90年代中期的人口老龄化问题是日本经济走向衰退的重要原因之一。因此，为了避免陷入类似日本式的陷阱，中国必须在未来20年内加速推进城市化和工业化的进程。
此外，未来主要生产要素的价格也将面临重新调整。过去由于政府控制着重要的生产要素，为了低成本促进经济增长，这些要素的价格被压低在市场均衡价格之下。也正是因为资源价格较低，许多无效率的使用也不可避免，更不可能实现可持续的能源消费与经济发展。据统计，全世界平均单位能耗为0.32吨/千美元GDP，而中国的这一数
字为1.02，是世界平均水平的3.4倍，约是美国的5倍，是日英德法及中国香港特别行政区的6~10倍，同期单位能源利用效率仅高于俄罗斯。
2．能源消费对外依存度高的趋势明显且不断加强。由于中国过去的经济增长主要依赖要素和资源投入驱动型的传统模式，在经历了几十年快速发展后，中国已成为世界最主要的能源消耗大国，部分资源品消费量居于世界前列，对外依存度明显增强，世界能源消费品市场上所谓的“中国效应”也日趋明显。总体而言，在过去的10年，中国在几乎所有的主要能源领域开始了从自给自足到向外部依赖的过渡，首先是石油，接着是矿产品，现在是煤，而不久后则可能是农业。根据2009年BP世界能源统计报告，2008年世界石油产量为39.28亿吨，比上年增长0.4%，其中中国石油生产量为1.89亿吨，增长1.40%，占世界份额的4.8%。其中中国石油消费量为3.75亿吨，增长3.3%，占世界份额的9.6%，列世界第二位，仅次于美国。2008年由于全球金融危机和经济衰退，全球能源供应超过消费增幅，然而即便在这种情况下，中国能源消费的增长仍然达到全球增量的近 3/4。
总体而言，尽管世界原油生产量与增长率均高于消费量与增长率，然而，中国的原油生产量及增长率明显低于消费量及增长率，而且消费增量大、增长率高，对外依存度已经超过 50%。所以，未来中国城市化道路必须走资源节约型发展模式，提高能源利用效率，并加大能源消费结构的调整，提高可再生能源与清洁能源的比重，走能源的可持续发展道路。
3．未来国际能源价格上涨不可避免。从国际能源价格的变化趋势来看，2008 年是比较特殊的一年。直到 2008年上半年，全球经济仍保持着增长的态势。石油价格在 2008 年初也稳步上升，7月突破每桶140美元关口，即便扣除通货膨胀因素，这一数字仍是历史之最。之后，金融危机的全面爆发，使石油价格出现跳水式下滑，到2008年底跌幅超过70%。此外，天然气与煤炭等能源的市场价格趋势基本上如出一辙。
然而，如果扣除 2008 年金融危机这一突发性重大事件，通过观察过去石油价格变化的历史数据，发现在过去的7～8 年时间里，其价格连续上涨，这在将近150年的石油业发展历史中也尚属首次。另外，纵观整个危机后的 2008年，
各类一次能源的平均价格也都明显上涨。国际金融危机一定程度上既标志着一个有记录以来最强劲经济增长时期的终结，同时也是对国际油价的一次“彻底洗牌”，随着经济发展步伐的放缓，国际能源价格也在经历重要调整。因此，危机之后石油价格经过大幅震荡下降后，目前随着全球经济的回暖，价格也在不断回调。因此，我们可以大致推测：未来国际油价可能进一步震荡走高，对于中国城市化的选择而言，目前国际能源价格的较低价格是一种战略机遇，应该好好把握。
4．环境恶化使能源问题雪上加霜。在过去的高速经济增长中，环境恶化日益成为中国面临的一个重大的、难以克服的问题，同时也使以上三个问题变得更加严重。具体而言，一方面，中国的绝大部分电力能源是燃煤发电，然而中国大多数的燃煤发电厂远不如发达国家的发电厂那样清洁；另一方面，中国的环境收费机制远不健全，使得污染这种产生负外部性的产品无法正常定价，并进入产品成本核算，因此无法显著地减少污染。据统计，全球30个污染最严重的城市中，中国有20个城市名列其中。酸雨、水资源不足、沙漠化等问题也是中国目前所面临的迫在眉睫的问题，此外，中国在全球气候变化上的影响也日益扩大，为中国未来的发展带来越来越多的挑战。总体而言，未来为了克服和治理环境问题，中国长期经济增长的速度也不可避免地受到影响，据测算，中国每年在治理空气污染的费用占GDP的比重为3%~7%，这必然会加大城市化的成本，因此未来中国城市化必然走可持续的发展道路。
三.公共服务政府融资约束
城市的迅速扩张也对中央和地方政府的公共服务能力提出了巨大挑战，如何通过公共融资以满足增长的城市人口对城市公共服务的需求将成为未来一段时期政府公共支出的重点。据估计，未来20年，中国城市的政府支出规模将增加5倍，由目前的每年两万亿元支出规模增加到2025年的十万亿元，这将对政府的融资能力提出挑战。
1．政府公共支出结构将发生重大改变。一般而言，政府公共支出主要包括行政管理、公共服务、城市建设、社会保障及其他支出。从目前的情况看，行政管理和公共服务是最大的两类支出渠道，分别约占城市政府支出总规模的50%、30%。然而，随着城市化进程的不断加快，未来政府支出的基本结构也将发生重大调整。可以预料，未来公共服务支出将成为政府支出的主体。这是因为，一方面，随着城市人口的膨胀，公共服务需求覆盖的人口总量会明显增加；另一方面，市民个人财富的增长也会对公共服务提出更高的要求。公共服务占总支出的比例将由目前的30%左右的水平，提高到2025 年的 47%。此外，为了提高城市的宜居环境，大量的城市基础设施也将是政府支出的一个重要渠道。例如，在交通运输方面，据估计，2025年之前，中国将有170座城市满足城市大众交通系统的规划要求，这将是欧洲该类城市数量的两倍以上。这会引发大规模的大众交通建设高潮。另外，中国还将建设多达50亿平方米的公路和2.8万公里的地铁。
2．城市化和公共服务对政府融资能力提出更高要求。高速的城市化进程意味着必须为更多、更高的公共服务提供资金支持。可以预计，未来的几十年内，中央和地方政府的公共支出将面临巨大压力。特别是考虑到规模庞大的流动人口，如果为这些全国各地的流动人口提供公共服务、医疗保健和教育等福利，那么政府的融资需求将会更大。因此，福利支出再加上基础设施建设，将对整个社会的公共融资系统带来巨大冲击。在我们看来，未来政府城市化所需资金将会来源于以下几个方面。
首先，快速增长的经济将成为政府资金的重要来源。尽管城市化的资金需求
巨大，但是考虑到未来中国经济增长的乐观预期，整体而言，城市化公共融资的总体需求增长相对于GDP增长的比例将会是小幅增长。当然，也许更重要的是如何在不同的城市和区域合理分配资金。在过去的几十年里，中国的城市化发展是不平衡的，因此未来的资金安排应尽量避免进一步恶化这个问题。
其次，出让土地获得收入。这一部分收入来源在政府资金里一直发挥着重要作用，是地方政府解决资金不足的重要渠道，但是可以预见，这是难以持续的。这里最重要的挑战来自于中央政府严格的征地政策，预计未来依赖征地进行融资将会变得更加困难。
再次，城市全要素生产率的提高将会节约政府支出。这里的一个重要原因就是全要素生产率的提高可以使城市发展集约型地使用资源，从而降低支出。在土地使用方面，高效和集中发展的城市化将会提高城市的使用效率；另外，公共服务供给效率的提高，特别是医疗保健服务效率的提高将会降低政府支出的部分压力。据估计，城市生产力提高将减少政府公共支出约1万亿元。
然而，尽管如此，在一些城市仍有可能出现大量的政府赤字，这是因为经济的高速增长无法满足城市预算中公共服务、管理费用及其他支出的更快增长，因此，未来地方政府融资的压力将持续存在，无法回避。
谢辞
通过资料的寻找和分析以及引用，本人在毕业论文的写作中更加深刻的体会到了中国城市化进程的艰辛与成果，也体会到了房地产发展的过程的坎坷与不易，它的历史意义和在社会中的重要性。
本论文的完成，得益于XXXX大学老师传授的知识，使本人在完成论文要求的同时有了深刻的知识积累，更得益于导师xx副教授给予的鼓励和指导。在构思本篇论文时，周老师不但能以其丰富的学术涵养提供精辟的见解，更以其一贯的严谨的治学理念，要求论文架构、内容及用字遣词务必完善。在论文检查期间，承蒙导师的悉心匡正，提出诸多宝贵建议，因此，本论文得以更趋严谨与完善，谨致以无限的谢意。
此外，我还要感谢我所认识的给予我帮助的朋友们，有你们在生活上和学习上给予我的关心和帮助，使得我能够在这大学四年里，能够开心快乐地学习。
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本科毕业论文
论中国城市化进程和房价走势
姓 名 学 院
专 业 指导教师 完成日期
XX大学
全日制本科生毕业设计（论文）承诺书
本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文）论城市化进程与房价走势是在导师的指导下，严格按照学校和学院的有关规定由本人独立完成。文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。论文研究过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。如若出现任何侵犯他人知识产权等问题，本人愿意承担相关法律责任。
承诺人（签名）：
日 期： 年 月 日
在论城市化进程和房价走势
摘要
过去30多年来，中国经济的巨大成功都与方兴未艾的城市化浪潮息息相关。展望未来10-20年，中国将有近10亿人口居住在城市。一方面，这种巨大的城市化空间都将孕育新的机会，并将成为未来中国长期增长与经济转型的宏大主题；然而，另一方面，我们应该看到，未来中国的城市化进程不可避免的遇到诸如房价攀升不止，资源稀缺，政策不到位等这样那样的问题。因此，解决一个13亿人口大国的城市化问题是一项巨大的挑战。如何能将城市化问题与其他相关因素有机结合，井井有条的发展成为了我国急需要解决的问题。
房地产行业作为中国的重要产业之一，在我国的经济发展和城市化的进程中扮演着极其重要的角色。我国房地产业起步于改革开放后,时至今日我国房地产业已成为国民经济发展的必要产业支柱。但是近几年,房地产市场存在着地价、房价持续上涨,市场供求结构失调,租售比悬殊,交易信息不对称,土地市场不规范、征费过重的问题。若不解决这些问题，城市化进程也会因为房地产行业的畸形发展而受到阻碍，我国的经济发展也会受到极大的限制。为此,应加大住房供应量,优化土地资源配置,改革我国现行房地产税制,加大金融监管力度和完善房地产市场信息系统
本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，借鉴观察美国、韩国、日本、新加坡等国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理控制。
论文研究了我国城市化发展的进程中的诸多因素与房地产之间的联系，试图解决城市化进程与房地产之间的矛盾。从人口因素出发，研究了人口流动与人口结构对于房地产的影响，继而引出限购令和户籍政策的局限性。从政策因素出发，研究了国家的住房政策和经济政策，从而看出政府对于城市化与房地产方面的态度，分析了今后可能的趋势。从资源出发，强调了土地资源，旅游资源等对于城市化进程和房地产的重要性，为了今后的发展提出建议。
在论文的末两章，作者提出了建议并对中国城市化进程与房地产行业进行了展望，得出了未来城市化进程和房地产市场将趋于稳定的结论，并且为今后可能产生的问题提出了猜测和建议。
关键词：城市化，房价，人口，政策，资源
Theory in China urbanization and urban estate development research
Abstract
Over the past 30 years, China's economy with the enormous success of the urbanization wave is closely linked. Beginning Looking to the future 10-20 years, China will have nearly 10 million people living in the city. On the one hand, this huge urbanization Spaces will create new opportunities in China, and will become the future long-term growth and the economic transformation of the grand theme; However, on the other hand, we should see future China urbanization process inevitably encounter such as house prices climbed more than, resources are scarce, the policy does not reach the designated position, etc such problems. Therefore, solve a
1.3 billion population urbanization problem is a huge challenge. How can you change urbanized question and other related factors, the development of organic combination in order to become urgently needed to solve the problems.
Real estate industry is one of the important industry in China, in the economic development of our country and the advancement of urbanization plays an extremely important role. Real estate industry in China started in after reform and opening-up, today our real estate development of national economy has become the necessary industry pillar. But in recent years, the real estate market exists price, house prices continue to rise, market supply and demand structure of disorders, rental deal than disparity, information asymmetry, land market is not standard, f. overweight problems. If not to solve these problems, the urbanization will also because real estate industry development and obstructing the deformity, the economic development of our country is also under great limits. Therefore, we should increase the housing supply, optimize the allocation of land resources, the reform of China's current real estate tax system, strengthen financial supervision and perfect the real estate market information system. The paper studies the process of urbanization development of many factors and real estate connection between urbanization and, trying to solve the contradiction between real estate. Starting from demographic factors, studies the floating population and the population structure for real estate and put forward the influence of household registration policy restricted make and limitations. Starting from policy factors, studied the country's housing policy and economic policy, to see the government for urbanization and real estate, analyzes the attitude of potential future trend. Starting from the resources, emphasized that the land resources, such as tourism resources for the importance of urbanization and real estate development in the future, in order to put forward some Suggestions.
In the paper, the author puts forward the two end chapter Suggestions for China's urbanization process and discussed with the real estate industry, it is concluded that the future of urbanization and the real estate market will stabilize the conclusion, and possible problems for the future speculation and Suggestions proposed.
Keywords: urbanization, real estate, population, policy, resources
目录
中文摘要
ABSTRACT
第1章 绪论......................................................... 1
1.1 课题研究背景 ................................................ 1
1.2课题研究意义................................................. 2
1.3 课题研究内容 ................................................ 2
第2章 我国城市化进程发展历程，现状以及国外借鉴..................... 3
2.1我国城市化发展历程........................................... 3
2.2城市化进程与房地产现状....................................... 4
2.3城市化与房地产市场中存在的问题............................... 7
2.4国外城市化发展进程借鉴....................................... 8
2.4.1 西方发达资本主义国家——欧洲各国....................... 8
2.4.2 亚洲优秀国家城市化建设——新加坡...................... 10
第3章 城市化进程对我国房价走势的影响.............................. 12
3.1人口因素对于房地产市场的影响................................ 12
3.1.1 人口流动对于房地产市场的影响.......................... 12
3.1.2 人口结构对于房地产的影响.............................. 12
3.2政策因素对于房地产的影响.................................... 14
3.2.1 住房政策对于房地产的影响.............................. 14
3.2.2 经济政策对于房地产的影响.............................. 15
3.3资源因素对于房地产的影响.................................... 16
3.3.1 旅游资源对于房地产的影响.............................. 16
3.3.2 土地资源房地产的影响.................................. 17
第4章 研究结论及对策建议.......................................... 19
4.1 研究结论 ................................................... 19
4.2 对策建议 ................................................... 20
第5章 展望........................................................ 22
5.1 中国城市化发展趋势 ......................................... 22
5.2 未来城市化进程将可能会遇到的困难 ........................... 22
谢辞............................................................... 27
参考文献........................................................... 28
目录
中文摘要
ABSTRACT
第1章 绪论......................................................... 1
1.1 课题研究背景 ................................................ 1
1.2课题研究意义................................................. 2
1.3 课题研究内容 ................................................ 2
第2章 我国城市化进程发展历程，现状以及国外借鉴..................... 3
2.1我国城市化发展历程........................................... 3
2.2城市化进程与房地产现状....................................... 4
2.3城市化与房地产市场中存在的问题............................... 7
2.4国外城市化发展进程借鉴....................................... 8
2.4.1 西方发达资本主义国家——欧洲各国....................... 8
2.4.2 亚洲优秀国家城市化建设——新加坡...................... 10
第3章 城市化进程对我国房价走势的影响.............................. 12
3.1人口因素对于房地产市场的影响................................ 12
3.1.1 人口流动对于房地产市场的影响.......................... 12
3.1.2 人口结构对于房地产的影响.............................. 12
3.2政策因素对于房地产的影响.................................... 14
3.2.1 住房政策对于房地产的影响.............................. 14
3.2.2 经济政策对于房地产的影响.............................. 15
3.3资源因素对于房地产的影响.................................... 16
3.3.1 旅游资源对于房地产的影响.............................. 16
3.3.2 土地资源房地产的影响.................................. 17
第4章 研究结论及对策建议.......................................... 19
4.1 研究结论 ................................................... 19
4.2 对策建议 ................................................... 20
第5章 展望........................................................ 22
5.1 中国城市化发展趋势 ......................................... 22
5.2 未来城市化进程将可能会遇到的困难 ........................... 22
谢辞............................................................... 27
参考文献........................................................... 28
第1章 绪论
1.1 课题研究背景
随着人类社会的不断发展和文明程度的提升，“城市化”成了一个自然衍生而出的概念。它是人类发展到一定历史阶段的必然产物。虽然各个国家和地域的城市化进程会彰显出其不同的特征，但是可以肯定的是它们都随着历史的进程而不断进化，完善。
我们都知道，一件事物总是被其他各种各样的因素所影响着。城市化进程亦是如此，它会非常细微的深入到人类的生产生活中去，地域，坏境，人口等等诸多因素都会对它产生影响，其中不得不提的就是房地产因素。有一个地方来居住和生存是人们最为基本的要求。而正是这项最为基本的要求，和城市化进程之间有着千丝万缕的关系。
图1-1 1996-2011年全国平均房价走势图
资料来源：搜狐网
上图为近年来中国全国平均房价走势图，X轴表示年份（年），Y轴表示价格（元）。从图中我们可以显而易见的看到，随便城市化进程的深化，全国平均房价从98年平均2000元的房价，在12年的时间里涨到了6500左右，将近3倍。标志着我国人民在想要满足“住”这个最基本的愿望时，变得越来越困难。尤其是在一些一线城市的居民，更是难上加难。
所以，如何解决在这么一个大坏境之下城市化进程和房地产市场之间的矛盾成了一个急需要解决的问题。究竟中国房地长市场在城市化进程的历史潮流中会何去何从？而中国的城市化进程又是否会因为房地产市场而受到阻碍？就让我们在下文中继续研究。
1.2课题研究意义
城市化程度是一个国家的社会，文化，科学和技术水平的重要标志，也是衡量国家组织程度和管理先进性的重要标志。城市化是不可避免的通过在人类社会结构变化的过程中自然而然产生的，是人类进步的一个重要线索。它标志着现代化的目标。只有在城市化的洗礼中，人类可以走向一个更加辉煌的时代。然而，仅仅看到城市化带来的丰硕成果，赞叹不已，喊响口号是不够的。随着城市化进程加快，必然也会产生许多不和谐的声音。正确认识城市化的影响，并采取必要的措施，认真加以解决，对我们国家非常重要。然而，在整个城市化的进程中，房地产行业扮演着举足轻重的作用。
首先，房地产行业直接关系到人们的住房条件。安居和乐业是作为人类生存最为基本的要求，如何实现是人类社会进步的重要因素。
第二，房地产是一个长链产业，其对经济发展有着强大的推动力。中国的经济尚处在转型和过渡阶段，房地产业在今后相当长的一个时期中都会是国民经济发展的重要支柱产业之一。
第三，房地产资金需求量大，对我国GDP值的贡献处在一个非常高的水准。正确的处理好城市化进程和房地产之间的联系，让两者有效的结合，互相影响着的共同发展对我国的经济增长起着至关重要的作用。
所以，研究我国城市化进程和房价走势，让两者相辅相成具有非常实际的现实意义。
1.3 课题研究内容
本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，借鉴观察欧洲各国及亚洲的新加坡等国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理控制。
论文研究了我国城市化发展的进程以及在这进程中人口流动和人口结构变化的分析，从而了解房价的变化和房地产的需求之间的关系。从国家住房政策的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析。并罗列了户籍管理制度给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。
在论文的结尾处对2011年新的国家房地产政策进行了分析，对2011年之后我国城市化进程与我国城市房地产发展的展望，得出未来房地产行业发展将趋于理性稳定发展的结论。
第2章 我国城市化进程发展历程，现状以及国外借鉴
2.1我国城市化发展历程
在中国，城市以及与此概念相对应的都市景观、工业空间、公共性、广场、资产阶级、法权意识一直以来似乎与中国传统社会格格不入。新中国成立之前，中国的地主有2000万个，资本家数量只有数万人，可谓屈指可数。在这样一个以自然经济为主的农业社会中，虽然有上海等城市在20世纪30年代前后的现代化发展，但对于在960万平方公里土地上星汉错落般散布着的数以百万计的自然村落而言，所谓的城市与城市文明则如同黑夜中一盏束孱弱的烛光，虽然自身闪亮但无法形成燎原之势，相反却映衬出夜色更加的浓黑。随后的抗日战争与解放战争，各方的对峙带来的是更为广泛的乡村对城市的全面封锁，在“农村包围城市”的战略中，城市更是最终沦为被各个击破的“孤岛”。到1949年解放战争结束时，中国城市化的水平跌到了近代以来最深的谷底，相比于1848年10.9%的城市化水平，此时中国的城市化水平竟比100年前还低，刚到10%。中国城市化进程的道路可谓困难重重，十分艰辛。
中国城市化的进程之路一般来说分为以下的两个阶段：
（1）．前三十年：城市化进程的启动与徘徊
具有近乎极致的农村工作经验的中国共产党人，早在进城之初就敏锐地意识到城市对于国家工业与国民经济的重要性。从接管沈阳开始，中国共产党人逐步恢复和整顿城市社会秩序，强化了城市生产功能，使城镇吸收劳动力能力在恢复的基础上得到了扩展。随着新中国第一个“五年计划”的实施，156个重点工业发展项目布局在各大中城市，以及推行城市对农村开放的政策，积极吸收农民进入城市和工厂矿区就业。新中国建立伊始，中国城市化与工业化就迎来了一个黄金年代，到1957年城市数量就从1949年的86个增长到176个，城市人口达到9950万人，占全国总人口的15.4%。
然而从1958年开始的“大跃进”运动很快打断了一切，1960年7月全国各大中小城市基本实现了城市人民公社，这是一场与农村“人有多大胆，地有多大产”相对应的疯狂性城市建设与规模膨胀运动，1960年中国城市化水平竟飙升至19.5%（成为1978年以前的最高峰值）。随之而来的国民经济全面萎缩，1961年国家为缓解饥荒开始大规模压缩城市人口，动员在城市里一切可能动员出来的劳动力到农村参加农业生产，全国压缩城镇人口3000多万，精简职工2000万左右，出现了在城市化初级阶段罕见的“逆城市化”现象，1964年中国的城市化水平猛跌落到14%。而进入“文革”，这种违背自然规律的荒诞现象在中国社会的呈现则显得更加正常化，“上山下乡”与“三线建设”使得中国出现第二次“逆城市化”现象。直到“文革”后期，经济秩序有所恢复，城市恢复招工，一部分下放知青通过招工又回到城市，城市化水平持续降低的趋势得到了遏制，从1975年起，城市人口比重开始逐年上升。到1978年改革开放之前，全国城市人口为
1.7亿，城市化水平为17.8%。总体而言，从新中国成立后到1978年改革开放之前的29年里，中国城市化的水平有了一定的提高，但是总体速度非常缓慢。在1950至1980年的30年中，全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%，其中发展中国家由16.2%上升到30.5%，但是中国内地仅由11.2%上升到19.4%。这种城市化的缓慢并不是建立在工业发展停滞或缓慢的基础上，正相反，改革开放前的29年，中国内地的工业和国民经济增长速度并不算慢，工业总产值1978年比
1949年增长了38.18倍，工业总产值在工农业总产值中的比重，由1949年的30%提高到1978年的72.2%；社会总产值增长12.44倍，其中非农产业在全社会总产值中的比重，则由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%；国民收入总额则从1949年的358亿元增长到1978年的3010亿元（按当年价格计算），提高7.41倍，其中非农产业在国民收入构成中的比重，也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。
（2）后三十年：城市化理论的“中国范式”
由于1978年以前中国城市化发展的迟滞不前，相当多的学者都认为中国城市化历程真正的启动，实际上源于20世纪80年代开始的改革开放。改革开放之前虽然出现过“建制城市化”或称“表面加速”的现象，即城市数量增长很快，但非农业人口比重仅有缓慢上升。一般性的城市化理论似乎难以解释中国城市化与工业化的关系。新中国建立后，在很短的时间内就建立了比较齐全的工业体系，但是这并没有使中国经历一个典型意义上的工业社会与城市化过程。
从经验中构建中国城市化本土化理论的角度来看，中国社会学家一开始就将研究的重点定位在根植于中国且具独创性的中国城市化理论研究上。在20世纪80年代，似乎整个学界只有一种声音，这或许是中国特殊的城市化进程的结果，又或许是政府政策的作用。总而言之，改革开放初期的城市化研究决定了中国城市化的理论研究主线——城市化道路的确定，并且是从“发展小城镇是中国城市化的正确道路”的立论开始的。到20世纪90年代初期，乡镇企业对中国的财政税收、出口创汇和GDP总值的贡献超过了1/3。与此同时，中国大部分的大中型城市还依然扮演着政治中心和重工业基地的角色，对农民采取“进镇不进城”的政策。1988年底，甚至还出现了一次全国性“清退城市农民工”的现象。自此国家对土地制度的改革，使得土地使用从行政划拨到有偿使用，大量可用资金用于城市基础设施建设，这一重大的改革措施在相当程度上影响了中国城市发展以及相关的城市化实践。改革开放初期以工业化推动的经济增长在20世纪80年代末开始衰落，并以1989年治理整顿政策效应的直接后果——市场疲软而告结束，经过1991年的经济复苏，1992年开始了新一轮的经济高增长。1990年4月1日开始实施的《城市规划法》中，提出“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”的方针，使得20世纪90年代整体上延续了前10年的城镇化政策。
随着“短缺经济”时代的告别，乡镇企业在20世纪90年代中期发展到顶峰后开始衰落，与此同时，“小城镇论”一统天下的局面开始逐渐被打破。随着城市化对中国经济增长的贡献增加，有学者提出城市化必须“大中小并举”，即“挖掘大城市的潜力，扩大和建设中等城市，择优和适度发展小城市”。而城市化进程之后的的发展也大大验证了这种观点的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化进程发展速度之猛烈，极大的带动了经济的发展与繁荣，中国城市化进程再也从发展中小城镇而转移到了发展大型城市的轨迹上来。但是新的问题又再次暴露出来，大型城市和中小城镇之间的差距开始越来越大，直接导致城市化发展的畸形，贫富差距越来越悬殊。于是近年来，中国城市化进程的重心开始转移到缩小大型城市和中小城镇的差距，使中小型城镇和大型城市相辅相成的发展城市化进程上来。
2.2城市化进程与房地产现状
我国人口城市化率从1996年后加速，年增长率超过1%，每年城镇人口新增1500多万。广东城镇人口增长率领先于全国，1995年后的十几年中，年均增长
1.98%，几乎高于全国1倍。但在2005年后，城镇人口增长率放缓。据国家统计局发布的2008年全国人口变动情况抽样调查显示，截至2008年底，我国城镇人口比重提高，但人口城镇化速度减缓。2008年全国城镇人口达60667万人，比2007年增加1288万人；乡村人口为72135万人，比2007年减少了615万人。2008年全国城镇人口占总人口的比重为45.68%，比2007年提高了0.74个百分点，城镇人口比重继续提高。具体而言我国的城市化又呈现出以下的几个特点：
1．城市化进程明显表现出先被动后主动的特征
建国初到改革开放之前,城市化基本上是被动地适应经济社会发展,城市的建立和发展主要是为经济建设服务的,政府没有意识到城市对于现代经济活动的重要意义。由于种种特殊原因,当时在政策导向上具有逆城市化倾向,实行压缩城市人口数量和限制农村人口进入城市的管制政策,在实际工作指导思想上主要是控制城市的发展,导致城市的规划建设始终跟不上经济社会发展的要求,正因为如此,当时才出现了城市化严重滞后于工业化的现象。改革开放以来的实践证明,在发展经济的同时积极推进城市化,不仅不会带来严重的社会问题,反而会给经济和社会的发展带来巨大的能量和发展空间。如果说工业化是城市化的动力源泉,那么在以知识和信息为主要特征的21世纪,城市已经成为工业乃至整个经济发展的倍增器。
2．从城市化进程看,劳动力职业的转化快于地域的集中
城市化的进程,特别是改革开放30年来的城市化进程主要表现为农村的城市化或城镇化,尤其是农村小城镇的迅速发展,其原因是城乡二元经济结构的分割和政策上的限制。工业化的进程充分地体现在农村乡镇企业的发展和集贸市场的兴起上,这加速了农村小城镇发展的步伐。乡镇企业的发展吸纳了大量农业富余劳动力,但其身份仍是农民,户口仍在农村,因此职业转移很难带动人口在地域上的迁移和集中。应引起注意的是,分散的农村工业化使得中国城市化被迫选择农村城镇化而非典型城市化的道路,其结果是农业富余劳动力成为农村富余劳动力,在农村就地“非农化”而不能城市化,这会加剧中国城市化与工业化不同步的矛盾。1978年,中国第二、三产业劳动力就业份额占全部就业的29·5%,比同期城镇人口比重高11·6百分点; 2000年该份额为50%,比后者高14百分点; 2007年该份额为59·2%,仍然比后者高14·3百分点。这说明,一方面,就全国而言城市化水平提高了,另一方面,农村就业结构转换与人口地区结构的反差依然没有解决,城市化速度滞后于“非农化”速度。
3．从推动城市化的机制看,政策效应大于市场效应
纵观中国城市化的进程,无论是正常发展,还是剧烈波动,其速度、规模、形式、质量,无不受政府政策的直接支配,即使改革开放以来,在建立并逐步完善社会主义市场经济体制的条件下,城市化仍与政府政策有着直接的关系。在改革开放之前,由于实行严格的计划经济模式,城市的级别、规格以及城市的建设和产业布局,都在政府的严格控制之下。同时,严格的户籍管理制度自1958年以来一直延续下来,普通农民要获得一份城市户口绝非易事。而在世界城市化进程中,大多数国家都以市场机制为主导,其城市化进程表现为一种自然的渐进过程,都是由市场调节的,人为干扰城市化而取得成功的范例少之又少。实际上,这是一个是否尊重客观规律的问题,建国以来的经验教训足以证明这一点。
4．从城市化空间进程看,地区间城市化水平不均衡,差异较大
改革开放以来,中国东部沿海地区发展较快,而西部地区发展相对较慢,这种差距还有继续扩大的趋势。中国东部地区和中西部地区由于发展速度的差异,经
济总量和人均指标也都表现出差异,其影响因素除自然、人文等条件和改革开放程度外,同城市化程度有密切关系。当前,中国东部地区城市化水平一般已趋近50%,有的甚至趋近60%,而西部地区城市化水平只有约30%,有的甚至还不到30%;全国百万以上人口的城市约80%集中在东、中部地区,西部地区占国土面积的70%,人口占全国的近30%,但百万以上人口的城市仅占约20%。这种状况不仅是城市化水平不均衡的表现,也是经济非均衡发展的表现。实际上,没有中西部特别是西部城市化水平的大幅度提高,就没有全国的城市化,就没有全民族的现代化
5．就业结构与产业结构演进不协调
城市人口占总人口比例的高低是衡量城市化水平的主要指标,产业结构则是衡量一个国家和地区经济发达程度的重要标志,而就业结构(即一、二、三产业就业份额由低到高的构成情况)也是衡量一个国家或地区经济社会发展水平的重要标志。特别是就业结构与产业结构的协调程度,更能表明一个国家或地区经济结构的合理性和协调性。目前,发达国家这两个结构基本一致,而发展中国家多数存在着第一产业就业份额偏大(较之其产业份额)的现象。2007年,中国三次产业的产值结构是11.3∶48.6∶40.1,而就业结构却为0.8∶26.8∶32.4。这不仅说明第一产业的劳动生产率低、剩余劳动量大,而且说明中国与发达国家仍有较大差距。这与中国城市化水平滞后有极大关系。
而中国的房地产市场现状亦是不容乐观。概括来说有以下几点现状及特点：
1.房地产商品的特殊性。
在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。
2.土地的稀缺性。
土地的自然供给是固定不变的,城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的,我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。因此,土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
3.地价具有虚构性。
地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说,由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大,说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多,反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多,因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远,所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
4.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。
由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行系统很愿意发放房地产贷款,在宏观经济一片看好的情况下,政府也鼓励投资,银行利率就比较低。据统计,在1992-1993年,海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌
向房地产业,信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资,给泡沫的产生埋下了隐患。
5.政府部门的不正之风。
1993年沿海地区的房地产热,有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见,政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。
2.3城市化与房地产市场中存在的问题
从以上现状特点来看，我们可以归结出中国的城市化进程存在以下的问题：
1.人口高增长量
这是制约城市化发展的主要因素之一，中国城市化背负着十三亿人口的巨大包袱，这在世界上是罕见的。人口的自然增长对城市化进程有直接影响，通过影响社会剩余农产品的数量、社会可用于扩大再生产的能力和资源、城市就业岗位的数量这三个途径制约着城市化进程。
2.城市化速度和水平不相称，城市化进程相对滞后
1990～2006我国城市人口年均增长率(3%～4%)明显低于一些发展中国家在经济高速成长时期的城市人口增长率(5%～6%)。尽管中国整体经济增长显著地快于这些国家，和国际上比较一下，可以看出,中国城市化率尽管现在达到40%以上，但是还是低于世界平均水平，也低于中低收入国家的平均水平。
3.城市的规模不足、基础设施水平和城市资源利用率较低
中国的现实情况表明规模较大的城市，生产效率比较高，对资源利用也比较好。但是，中国和世界相比，大城市的比重却是偏小的。城市资源利用效率和城市基础设施水平低，主要表现在：大城市交通拥挤、居民居住条件差、环境和噪声污染严重、水资源短缺等；中小城市自来水、天然气普及率和硬化道路比重低，污水、废物处理设施缺乏等。同时，城市基础设施水平在地区之间也发展不平衡。
4.城市化发展的制度性障碍
首先是户籍管理制度。现行的二元制户籍管理制度人为的造成城乡之间的对立，已不适应经济和社会发展的需要，成为缓城市化进程的重要因素。其次是就业制度。第一，低估了失业率，不符合中国的实际情况。第二，失业的定义太窄,绝大多数失业人口得不到失业保险保障。第三，政府的管理成本增加,支持就业的财力分散。再次是社会保障制度。我国现行的社会保障制度还很不完善，没有很好发挥其调节收入差距、维护社会公平的职能。此外是城市管理制度。中国长期以来未能建立起高效的城市化管理体制。中国的城镇规划往往只注重规划的过程，忽略了更为重要的管理体制的建立，造成城镇管理体制不顺，关系不清，职责不明。
至于房地产市场，对我们通常所理解的可能影响房地产的价格因素而言，往往都有很大的误差，真正影响房地产的因素恰恰是上节中几个我们经常忽略的因素。在今天为何房地产的价格一直居高不下，通过上述的因素也许我们可以进一步做分析。房地产居高不下的起因可以这样来解释：
1．在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。
在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产
为抵押向银行借款来进行房地产投资。
2．房地产业本质上是实体经济和实业部门。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。这样的地位促使了政府助推了房地产的价格只升不降。
3．土地价格因素。
土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会导致房地产价格居高不下。一方面，房价是与地价相联系的，房价居高不下与地价居高不下相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成房价的居高不下
4.过高的房屋空置。
在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置。目前上海等大城市的商品房空置率已经高达60%，如此高的空置率同样为房价的居高不下起了推波助澜的作用。
2.4国外城市化发展进程借鉴
由于各个国家自然资源条件、历史文化传统、在世界经济体系中所处的地位不同以及实行的经济发展战略和政治体制上的差异，导致其城市化呈现出多种发展模式，对于经济发展作用效果也很不一样。即使如此，许多发达国家乃至和我国发展进程处于相当水平的发展中国家的城市化进程依旧有很多地方值得我们学习和借鉴。
2.4.1 西方发达资本主义国家——欧洲各国
欧洲列国是早期就发展起来的资本主义国家。其完善的社会制度，发达的科技水平，良好的城市设施，规范的建设流程等等都在其他国家拥有良好的口碑。在高楼林立的城市之中，欧洲的城市化还保有其特殊的文化内涵，浓郁的文化气
息让人在工作生活的同时心情舒畅。同时，其先进的技术使得城市化的进程并没有发生坏境的破坏。与之相反的是，欧洲各国的环境保护措施都非常良好。他们的城市化的经验非常值得我们学习和参考。那么，欧洲各国究竟有何特点呢？
第一，他们成功的实现了新城开发和旧城改造的统一。
欧洲具有悠久的历史，每一座古城内都有大量文物、古迹和各个时期的建筑。他们特有的文化另世界各国游客为之陶醉，在城市化的进程中，为了保护这些文物的历史文貌，坚持旧城区的改造的必须符合当地的文化特色，禁止建设和之前建筑特点相违反的高楼大厦。老建筑只能对其内部设施进行改造，而建筑的外形和结构则必须保持原貌。无论城市化进程到何种程度，保持原先建筑本身的文化底蕴作为第一原则，必须成功实现旧城改造与城市现代化建设的有机结合，将城市化的进程和国家本身所具有的文化底蕴完美有效的结合。可见城市化进程并不是无脑的追求高楼鳞次栉比和先进的城市施舍，将历史文化和城市建设相结合也尤为重要。
第二，实行严格的城市规划管理。
欧洲各国在城市规划管理方面为我们提供了许多可资借鉴的经验。他们拥有许多世界上高度城市化的城市，他们城市发展始终遵循一条规则：既要考虑市场竞争的原则，也要顾及社会公共利益的需要。其城市规划主要特点是：
1、统一筹划，协调发展。城市布局相对合理，城市化进程中大中小城市并行发展，大城市为龙头，小城镇遍地开花，遍布全国各地。在城乡建设上一方面严格管理土地、环境等重要问题；同时在可允许的范围内发挥想象力，使得各个城市的发展有其自主性和特殊性。有效地避免了单调空洞，使得各个城市的发展结合的非常有生气。
2、强调公众参与。居民是一个国家的根本。欧洲城市规划可以分为土地利用规划和建造规划，其编制过程是按照联邦的《建设法典》和州法律所规定的程序进行的。首先是做出编制的决定，将规划的目标、必要性等宣布给公众。然后编制者和与规划相关的公众代表共同编制几种规划草案。市民通过各种形式参与规划草案的讨论。根据公众意见，规划部门将这些草案合并成一个方案。在确定方案以后，进行公众展示，进入公众参与的第二阶段，并邀请相关人士进行评论。规划部门对收集的意见和建议做进一步的调查和审评，之后纳入到规划方案中，如果涉及到的内容修改变动很大，则要重新进行第二阶段的公众参与。最终确定的方案成果，要连同对市民和公共机构团体参与的意见处理书上报上一级管理机构审批，并公布审批结果。
3、规划执法非常严厉。规划局有权制止违章者的违章行为，若违章者不服可向法院起诉，法院则向规划部门的上级查询。上级规划部门直接检查下级规划部门的行为，并向法院回复，法院依此进行裁决。
第三，运用现代科学技术解决城市化难题。
前文又提到，城市化并不是无脑的运用科学技术将城市建设打造的高端先进，具有现代化得气息。然而，科学技术在城市化的进程确实必不可少的。
在城市建设的过程中，人类遇到了许多共同的难题，如交通堵塞、垃圾处理、环境污染等等。欧洲国家的城市化进程非常注重这些问题，为了解决这类问题，他们将科学技术深化到了非常小的细节中去，如城市垃圾的处理，欧洲城市几乎无一例外地实现了垃圾分类，而且垃圾的收集、清运和处理，形成了一个完整的系统。整齐漂亮、形态各异的分类垃圾箱，在城市街头四处可见，并不使人感到有碍市容，有些甚至成为城市的一大景观。另外，垃圾分类一方面避免了资源浪
费，大量的纸张、塑料、玻璃直接变成了工业原料；另一方面也大大地减少了需要处理的垃圾量，节省了费用。
第四，严格城市管理，实现城市环境保护和方便居民生活的有机结合。
欧洲许多大中城市的市中心都建有农贸市场。这里出售的都是来自于巴伐利亚农村的新鲜蔬菜、水果、鲜花、鲜肉等。尽管这里的商品价格比超市还要高（因为比超市商品新鲜），但仍十分受市民的欢迎，交易兴旺。为了方便居民生活，政府对市场实行严格管理，这些处于市中心的农贸市场整洁美观，别具特色的各种商亭、摊位同周围环境浑然一体，既满足了居民生活的需要又没有影响城市环境。
第五，非常积极地采用了节能手段和措施。
在西欧和北欧的国家，高舒适度低能耗建筑是极其常见的。高于平均水平的建筑可能花费5%左右，但由于节能的优化组合，每年可节省60%的营业费。欧洲可能是世界上最高的质量也是最科学的区域。在欧洲，有些国家法律的形式明确、建筑必须满足能源需求。如瑞士，他们的建筑保温玻璃类型有强制的规定，因而使得节能技术与材料也越来越成熟，这些节能技术大批量生产成本下降。节能建筑区域建设成本一般增加了5%到10%。许多建筑公司建楼，更多的会使用到双层玻璃呼吸式幕墙外墙外保温系统，除了使用“断桥住宅”型，使用窗框中间的中空玻璃充惰性气体这样的技术外。利用太阳能、收集雨水、水(淋浴水的生活如二次使用)等循环系统也做得很仔细。用高效保温围护结构、智能系统的太阳能和常规加热系统的智能控制，保持热水温度恒定;用通风和晚上热补偿技术降低住宅的热损失等等。欧洲崇尚尽可能的利用资源，例如开发绿色资源，如太阳能、风能等，这些系统使得生态住宅形式的普通住宅已接近较低的能量水平。为了保护自然资源和环境，城市建设方案决定会决定合适的建筑材料，尽可能利用可再生能源，可再生的原料，采用可循环使用的产品，降低了原材料消耗及环境污染，实现了绿化、环保。
从上述欧洲城市化的特点中，不难发现，城市化与经济的发展之间存在着密切的关系。归结起来，经济发展与城市化的辩证互动关系中，存在着以下几个基本的要素：产业结构、科学技术、人口规模、政府行为。产业结构的不断革新、科学技术的持续创新、人口规模的不断扩大以及政府行为的有效合理，促成了经济发展与提高城市化水平的动力机制。
2.4.2 亚洲优秀国家城市化建设——新加坡
了解完西方发达国家的城市化进程，再来看看与我们相接近的亚洲国家的城市化进程。这就不得不提及新加坡这个坏境极其优良的国家的优秀的城市化经验了。纵观整个亚洲，还没有那个国家能像新加坡这样将城市化进程的如此完美的与经济发展结合起来，做到文化，环境，人文，经济的有机结合。那么新加坡的城市化进程又是有何种的特点和借鉴意义值得我们学习呢？
第一，城市化目标的科学性统一。
新加坡位于世界的地理位置的十字路口之一，缺少自然资源，没有腹地，是一个标准的城市岛国。新加坡政府独立之初，就以工业化促进城镇化为基本，提出了对商业、交通、通讯、旅游中心为目标的发展计划。新加坡于1964年开始实施“居者有其屋”计划，通过建屋发展局构建公共屋，并在1968年使得购房者能够使用中央公积金存款购房。这样，居住的相对集中和有序分布为农村人口向城市转移，从而为第一产业从业人员向第二和第三产业转移创造了条件。与此
同时，政府通过加强农村基础设施建设，实施税收优惠，提供银行贷款服务等措施，鼓励当地投资风险资本密集型的制造业大力发展，以最大化解决失业问题，实现充分就业。另一方面，在城市化进程中引入“花园城市”的理论，围绕此来进行城市建设，不仅为新加坡人民提供了一个非常舒适的生活工作环境。还吸引了世界各地许多游客前来度假，促进了当地经济发展，使旅游业为新兴支柱产业。
第二，城市化规划的原则性统一。
规划是城市建设和发展的龙头，是人们思想、观念、视觉、创造性、精神、素质、能力和水平等各方面的综合能力的体现，也是经济、政治、文化、科学和艺术领域的集中表象。从规划实践,反映了新加坡城市化三个原则:一是前瞻性的,即规划在较高的位置;二是时序性,即在不同时代突出不同的关键;三是特殊性,即努力打造城市的整体风格和形象优势。这些原则统一融合在了“花园城市”的规划和建设上。新加坡城市建设的目标就是让人们脱离办公室，对于生活和学习的人来说,感觉就像身在一个花园。为此新加坡达到了如下指标：在公寓型的房地产开发项目中，建筑用地应低于总用地的４０％；在每个房屋开发局建设的镇区中应有一个１０公顷的公园；在每个房屋开发局建设的楼房居住区，５００米范围内应有一个１．５公顷的公园；在房地产项目中每千人应有０．４公顷的开放空间。
第三，城市发展的整体性统一。
发展不能靠一条腿走路，新加坡抓住第二和第三产业发展需求的机会，通过合理规划产业结构和城市化进程的推进，完善产业的硬件设施和经济服务功能,，积极培育和拓展城镇聚集人口、产业、资金、技术、信息等功能优势、承载和牵动当地产业结构向二三产业转移，从而带动一、二、三产协调发展。近年来,新加坡农业逐步完成了由传统农业向城市农业、生态农业、休闲农业的转型。工业则由独立的初始劳动密集型行业逐渐过渡到高附加值的资金、技术密集型产业和高新技术产业，进而发展到目前的信息产业知识密集型工业。服务业则从自然状态起步，通过边贸交易、商贸流通、旅游物流而发展成与制造业并重的“经济发展的双引擎”之一。据统计，２００２年，新加坡全年ＧＤＰ（当年价格计算）达到１５５６亿新元，约合８７０亿美元，其中服务业份额则占到了６４．１％。
第四，城市化实施的多元性统一。
在“花园城市”从理论到实践的过程中，新加坡政府表现出了“主人翁”的态势，包括必要的财政支出，制定的法律、法规，将部分不能继续运营民营企业编制为国有公司这样的政府行为。然而即使新加坡的经济较为，对宠大的经费开支仍然感到压力沉重。所以在城市公共设施和基础设施建设方面，政府不再大包大揽而采取辅之以市场运作的手段。现已逐步将电力、煤气改为私营性质。为杜绝官商贿赂，造成腐败，新加坡一方面在基础设施供应上实现行业内部竞争，实行公平公正的市场竞争。另一方面要求各政府机构和国营企业加强客户服务意识，每个机构都设有客户投诉电话和场所，一有投诉迅速处理，以防事态恶化。新加坡城市政府办事完全按市场规律操作，不仅具备很强的计划调控能力，而且有效防范了政府特权垄断的负面影响。
第3章 城市化进程对我国房价走势的影响
如今的中国，百姓们议论最多的就是房价。房地产行业在当下无可厚非的成为了中国最重要的支柱产业之一，对拉动国民经济起到了至关重要的作用。研究房地产行业与城市化进程的关系，也成为了研究城市化问题非常良好的突破口，使两者有机的结合，或许也是解决房地产泡沫问题的有效手段。在城市化的进程中，人口，政策和资源这三者因素明显的对房地产行业的发展有着不可忽视的影响。
3.1人口因素对于房地产市场的影响
人口是房地产的基础，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的；而办公与商业则是根据第一、第二产业的就业人员向第三产业转移的速度决定的。
3.1.1 人口流动对于房地产市场的影响
房地产的最终属性是居住,与人口密不可分,人口存量结构中的房地产购买力人口,人口的迁移和变动、以及住房自有率和居住条件的变化都会影响房地产。首先,国际人口的迁移影响房地产市场。美国在90 年代初出现的移民潮推动房地产市场的繁荣,带动房价的上涨。其次,人口内部的流动,提升房地产的住房需求。突出表现为农村人口向城市的转移,城镇化率的提高。美国和日本的情况表明,随着城镇人口的增加,新建住宅销售及房屋新开工面积都会相应提高。最后,存量人口间的组合,表现为家庭数的变化,对房地产市场的影响也会产生影响。
随着中国城市化进程的不断发展，一些沿海城市得到了迅速发展与崛起，人口也向一线城市的快速涌入，造成了一线城市资源需求的增加，作为生产生活的最为重要的房地产资源需求日益旺盛，需求的增加势必导致价格的上升，也就是说，人口向一线城市的快速涌入势必推高一线城市的以房地产占比最大的生活成本，也正是生活成本的上升，对人口的涌入起到遏制作用，这就形成了市场对资源的优化配置，使城市的发展和人口的分布实现相对的均衡和平衡。
随着城市化进程的深入，一部分人会倾向想城市化较为发达，城市设施相对完善的大城市迁徙，一个城市的人口负荷越来越重，必然会导致资源的紧张与物价的攀升。如果不对人口流动采取措施，任由人口大规模的向一线城市迁徙，城市化进程的发展与合理的房价就难以得到实现。以上海为例，作为一个国际化的大都市，目前在上海生活和工作的千万以上人口，已经趋于饱和，上海也是中国房价最高的城市之一，这与一个以“城市，让生活更美好”作为口号，立志要给居民带来更舒适的生活的城市是格格不入的。而现有社会的解决措施，如限购令，也只能暂时的使房价急剧攀升趋势稍作缓解，并不能有效的解决人口与房价之间的矛盾。解决问题的根本途径在于科学分配市场化和保障性住房的分配比重以及城市的容积率规划。
3.1.2 人口结构对于房地产的影响
对于人口结构，可以从三个方面来讨论。第一，人口结构对于资产价格包括房地产价格的直接影响。第二，目前中国的利率水平，中国的利率水平是不是合适，未来利率的走势如何判断。第三，未来的投资可能会出现一个多元化的情形。
从前期来看，主要还是房地产投资除了把钱放在银行买房，其他的投资比较
少，向前看债券、股市市场的发展，都会为公众提供更多的投资渠道，为他们提供更多的储蓄的工具。一个国家的人口结构的现状是由过去的出生率决定的，无论是中国、日本、美国、德国许多国家都有一个现象，就是在某一个时段出生的人口特别多，就是所谓的婴儿潮时期，一般都是战争结束之后出现这个现象，比如说日本在20世纪40年代的时候，投降之后，出生率非常高，每千人是33‰的出生率。随着经济的发展，出生率逐渐就下降了，到了90年代的时候出生率就是10‰都不到，在和平年代的出生率很高，政府也鼓励多生孩子，中国的出生率在高位差不多维持了20年的时间，一直到70年代，中间有三年灾害波动，但是后来就反弹了，在40‰~45‰左右。到了70年代末、80年代初，中国的人口政策有一个大转弯，就是计划生育政策，出生率明显滑坡，急剧下降，现在为1％左右，就是10‰。这种出生率的变化，它会使得一个社会的抚养率发生明显的相应的变化，抚养率就是这个社会没有工作能力的人的比例，那就是小孩和老人，一般国际定义就是0~15岁，加上65 岁以上的人，抚养率和出生率是相对应的，在日本的40-50年代，以及中国的50-70年代，抚养率很高，这个时候社会家庭当中小孩的比例很大，之后这些人都成人，在日本就是70-80年代，中国就是80-90 年代以及现在，抚养率明显下降，说明工作年龄段的人就是16~64岁的人占比在不断提高，再演化下去，中国就逐渐步入老龄，抚养率就开始上升，这个时候抚养率高和40-50年代抚养率不一样，这个时候是老人多，40-50年代是小孩多，中国也会出现这个现象，中国会在2015年之后，抚养率明显上升，人口进入老龄化阶段。
图3-1 预计购房适龄人口走势图
资料来源：上海同策房产咨询股份有限公司
一个社会工作年龄段高，抚养率低的时候，储蓄率是很高的，因为工作年龄段的人要为老人、孩子储蓄，使得银行存款利率、资本市场的利率比较低。因此，他们肯定要追求其他的资产来实现保值甚至增值，所以很有必要观察一下，这个社会的主要储蓄群体他们随时间的演变状态来判断社会储蓄率的变化，主要的储蓄群体就是35～54岁的人。日本当初主要的储蓄者比例，就是35～54岁的人，在社会当中的占比，从60年代一直到70年代不断地上升，80年代也上升，与此同时，家庭储蓄也在不断上升，达到23％。中国非常类似，
现在的所谓的主要储蓄者比
例也在上升，35～54岁的人很多人都是在中国的婴儿潮时期，50、60、70年代出生的人，现在都是步入了中年，收入水平是他们一生当中最高的，所以看到日本当时的60、70、80年代，随着主要储蓄者比例的大幅上扬，无论是地价还是股价都是大幅上升的，日本的地价翻了好几倍，股价在22年当中涨了29倍，但是到了90年代，储蓄的比例开始下降，资产价格泡沫随之破灭。随着中国主要储蓄者比例的上升，房价也在上升，即目前的状况，这和日本当初有很大的相似性。推动中国经济增长两个引擎，一个是人口结构，还有就是城市化。日本当初就是没有这个城市化的空间了，90 年代日本城市化率已经达到90％。
图3-2 中国房价走势图
资料来源：上海同策房产咨询股份有限公司
现在，中国是城市化和人口结构两大引擎同时推动，到了2015年城市化空间会越来越小，中国现在城市化率是44％，差不多每年以1％的速度增长，这个本身对房价有很大的推动，但是它不可能无止境地上升，那个时候可能已经有50％多，和80 年代的韩国差不多，当然也还可以有城市化的继续，但是知道另外一个引擎——人口结构是现在推动房价的很大动力将会消失，这是整个人口结构对于资产价格的判断，它对于宏观经济有着深刻的含义，当一个经济主要储蓄者比例那么高的时候，它的消费率肯定是低的，而投资率肯定是高的，因为资金廉价，投资率肯定高，投资出来的产能由于消费力低，国内不能完全地吸收、消化，不一定是通过出口来促进增长，出口伴随着巨大的顺差和外汇的流入，导致国内流动性过剩，货币增长过快，从而进一步推动资产价格的上升，产生泡沫的风险是很大的。这是经济的基本特征。政府怎么来化解资产的大波动，是一个很严峻的挑战。从中长期来看，中国的人口结构会在未来的五到十年继续地推动资产价格趋势性上升，中间出现波动都是不可避免的，但是趋势是上升的。中国面对这么一个人口周期带来的经济波动，应该不失时机地把资金价格理顺，在目前通货膨胀压力逐渐显现的情况下，要把利率水平提上去，抑制资产价格的大幅上涨，抑制通货膨胀，保持币值稳定，同时还要要大力发展其他的金融产品，这会使得中国的资本市场未来会更加稳健地发展。
3.2政策因素对于房地产的影响
3.2.1 住房政策对于房地产的影响
2011年初，为进一步巩固调控效果，“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化2011年新政：“国八条”、房产税陆续出台，
调控进一步升级和
深化。
1.“国八条”：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉。“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。
2.限购令政策则更加严厉，政策指出已有1套住房的当地户籍居民，在购买第二套商品房时，需要将贷款首付比例增加到60%，贷款利率为正常贷款的1.1倍，已有1套住房的非当地户籍居民，可以在当地购买第二套商品房，属于在当地购买的第一套商品房，家均需要提供一年的社保证明（社会保险缴纳证明），或纳税证明(个体纳税证明)，政策只鼓励购买一个商品房，第二套以上商品房付全款购买，还是不允许购买，等待细则出台。
目前，限购令政策已于2011年1月1日在全国许多城市启动，此项政策很大程度上遏制了房地产投资投机购买行为，同时对房地产企业开发住宅地产的销售量、销售周期、和价值价格的上涨起到了明显危机，对于房地产开发商而言是不利于今后房地产开发投资的政策，使房地产开发商的项目投资建成后销售风险加大。
3.2.2 经济政策对于房地产的影响
2010年4月以来密集出台的“新国十条”调控措施，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。笔者将这些政策区分为影响房地产供给和需求的两类政策。影响供给的政策主要有土地政策、信贷政策、税收政策：影响需求的政策主要有利率政策、信贷政策、税收政策以及直接控制需求的政策。
1.土地政策。如增加住房建设用地的有效供给，特别是增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，并打击开发商炒地、囤地、闲置土地等行为。这些措施如果严格执行都可以有效地抑制房价过快上涨，同时能够促进房地产开发投资的增长。
2.信贷政策。严格限制房地产开发贷款可以降低房地产开发投资增速，抑制经济走向过热，但这也减少了房地产的供给增长，不利于房价的回调。而从需求的角度，监管信贷资金流向，提高二套房、三套房的首付比例等措施打击了投机需求，有利于控制房价的上涨；但应注意避免压抑部分合理需求，如果形成需求的“堰塞湖”，反而不利于房地产市场的稳定。
3.税收政策。如提高个人住房转让营业税征免时限，尽管这可能会减少投机性需求，但也减少了二手房供给；针对住房消费和房地产收益的税收可以引导个人合理住房消费，打击投机性需求，是抑制房价过快上涨的有效措施。
表3-1 住房公积金存贷款利率调整表
4.利率政策。如对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率都大幅度提高。这实际上意味着对房地产行业的加息（考虑到利率上升幅度达到了150BP左右，意味着实际的加息幅度较大.有利于形成长期利率上升的预期），融资成本的上升可以比较有效地抑制住房需求，有利于遏制房价过快上涨。
3.3资源因素对于房地产的影响
3.3.1 旅游资源对于房地产的影响
在城市化的进程中，旅游业已经越来越被人们所重视。各个含有旅游元素的城市也开始加大对旅游业的开发力度。从当前的局势来看，旅游房地产开始成为一个新兴的行业来引领着部分城市的经济发展，旅游业对于房地产行业的重要性不言而喻。
1.提高城市土地的开发价值
目前城市土地的高价值性促使土地开发处于高密度和集约化开发中。在这样的环境中大面积的休闲活动和公共活动的场所的开发将造成城市土地的利用的不经济。如果通过市区和近郊乃至远郊房地产的开发影响居民的外出活动，不但可以促进房地产的多领域开发和发展还可以减低市区土地利用的压力，让市区的土地价值得到最大的开发和利用。
2.拓展市民公共活动的空间
城市土地的有偿使用使得土地的价值大增，原有计划经济体制下的土地的无偿使用时期已一去不复返了。因此，在城市建设中是开发利用还是给居民一片活动空间的矛盾就突现出来。而房地产和旅游的结合可以缓解城市市区公共活动空间的设置面积。一定程度上解决城市公共活动空间的不足。
3.促进房地产的规划设计水平的提高
房地产旅游项目的开发，对房地产开规划设计的要求比传统的房地产项目要求更为严格，从而促进房地产项目质量的提高。
4.刺激房地产市场的需求
旅游房地产的发展，将带动人流的集中。增加楼盘的人气，同时就是增加了楼盘的商机。参观游览的人数越多，宣传的效果也就越好，从而创造出房地产开发的新需求。
5.提供一个了解其他地方相关内容的场所
旅游房地产的多种类型的开发，对人们了解其他地区的建筑风格、园林绿化风格等提供了一个参观学习的地方，可以作为科学教育的基地来发展。我们可以把全世界不同特色的建筑风格和设计集中到一个楼盘给予展现，犹如一个建筑博物馆，让人们不用出国也可以了解世界。相应的产生一系列的以各种不同主题为背景的房地产主题公园的开发。
6.提供解决就业的新思路
旅游房地产的发展，无形中将增加房地产开发的人员的规模。除了在建设一线中的工人和技术人员外，还提供了大量的后续服务工作岗位，包括楼盘的解说员，接待工作人员，司机，导楼小姐等等，在一定程度上能够解决一部分社会的就业压力。
7.财政收入的重要来源
在现代市场经济中，房地产业为国家提供了巨大的积累，成为建设资金重要来源，是国家财政收入的重要产业。如在我国经济特区深圳市，每年政府获地价收入约占该市当年财政收入18％～25％，成为经济支柱。旅游业的发展促进了地方经济的发展，许多地方以旅游为支柱产业或先导产业，带动了当地经济。随着经济的发展，旅游业也将会得到进一步的发展，现阶段就有可能成为国民经济的支柱产业之一。
3.3.2 土地资源房地产的影响
我国国土辽阔，土地资源总量丰富，而且土地利用类型齐全，这为我国因地制宜全面发展农、林、牧、副、渔业生产提供了有利条件，但是我国人均土地资源占有量小，而且各类土地所占的比例不尽合理，主要是耕地、林地少、难利用土地多，后备土地资源不足，特别是人与耕地的矛盾尤为突出。
图3-3 重点城市平均地价增长率
资料来源：中华人民共和国国土资源部
由图3-6所示，2001-2009年，我国商业、工业及居住用土地平均增长率几乎没有出现过负增长情况，土地资源的稀缺已经是我国房地产行业一直高烧不退的重要原因。中国指数研究院监测数据显示，2011年一季度，全国120座城市共成交土地4372宗，同比增加13%；成交土地面积19891万平方米，同比增加2%。其中，住宅类用地成交1473宗，环比减少26%，同比增加2%；成交土地面积8349万平方米，环比减少36%，同比减少18%。供应方面，一季度，全国120座城市共推出土地5267宗，同比增加9%；推出土地积23488万平方米，同比减少6%。其中，推出住宅类用地1718宗，环比减少28%，同比减少5%；推出住宅用地面积9661万平方米，环比减少37%，同比减少23%。120座城市成交土地的平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%；其中，住宅用地平均楼面地价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%。1-3月，广州、成都、上海、南京4城市累积供应超过去年同期，其中，广州同比涨幅最大，达到694%，近半城市累积供应量过百万平方米，天津、重庆更以累积供应351万平方米、313万平方米，分列第一、二位。
2010年中国国有土地使用权出让收入达到2.91万亿元人民币，完成预算的213.2%。中国财政部部长谢旭人表示，土地使用权出让收入的高低，跟房地产市场发展和土地供应量密切相关。2010年全国土地供应规模大幅提高。城镇化、工业化加快的过程中，中国增加了对住宅建设用地的保障和供应。国土管理部门审核批准的土地供应总量达到42.82万公顷、同比增长34.2%。这是土地出让收入增长较多的基础性原因。
在中国人口日益增长的同时，对土地的需求也一再的扩张，供应的不足与需求的增长之间的矛盾必然引起房地产价格的居高不下。
土地资源的稀缺是自然现象，而“土地财政”现象的出现，人为的推高了房地产的价格，变相推高了房地产开发的成本。
第4章 研究结论及对策建议
在第二章中我们讨论了我国城市化进程与房地产存在的问题，有了问题，相应而来的就是问题的解决方法了，如何才能有效的解决城市化进程与房地产市场它们各自的问题以及之间的矛盾，是我们首要解决的难题。
4.1 研究结论
要解决问题，首先需要搞清楚的是我们需要的是一个怎样的结果。对于未来我国城市化的道路，我们应该客观理性的认清机遇与困哪并存的现实，合理而科学的布局发展。首先要抓住进入城市化快速发展期的机遇城市化发展有一定的阶段性。美国地理学家对各国城市化发展历程的轨迹研究发现是一条稍拉平的S型曲线。该规律表明，一国(地区)的城市化过程，大都经历三个阶段：准备阶段，城市化水平在30%以下，城市化率比较缓慢；高速发展阶段，城市化水平在30%~70%，发展势头极为迅猛；成熟阶段，即城市化水平超过70%以后，城市化势头趋于平缓。回顾我国城市化水平曲线，在1978年以后较好地吻合了S型曲线。回顾历史，在大跃进的1958年前后，我国城市化出现了一次加速，但城市化率还不到20%，仍处在城市化的起步期。改革开放以来，我国城市化率呈现出一路加速增长态势，2000年至2008年全国城市化率年均增长近1.18个百分点。根据国际经验预测，我国2010年后城市化是30%-70%左右的高速发展期，年均提高1.2个百分点的城市化速度将保持10年左右。按此推算，2020年我国的城市化率至少可以达到60%左右，广东等城市化率高的东南沿海地区城市化率则可达70%—75%。按照人口发展的目标，我国2010年总人口为14亿，2020年为15亿。由此预计2020年全国城市人口规模可达9亿人。同时，我国的城市化将进入一个全面推进的重要时期，东部和中西部城市化将齐头并进。人民的消费以满足住与行为主的工业化链条大大拉长，从而促进我国城市化的快速发展。因此，未来的10年是我国工业化、城市化的快速发展时期。
图4-1 城市化发展S型曲线
根据上文所分析的结果，为了能尽可能的达到我们所期望的城市化进程，采取以下方法，或许可以得到我们所希望的效果。
1．提高和适度发展大城市，完善中等城市，合理选择发展小城市我国发展小城镇，应该与大中城市紧密结合，在违反城镇化规律的情况下，用行政力量来鼓励发展小城镇。不要先急于发展远离大中城市的小城镇，这些远离大中城市的小城镇，建设成本高，缺乏产业依托，你发展它，建立起来，去的人不多。归纳起来就是：大城市要适度发展，中等城市要完善他们的承载功能，优先发展围绕大中城市的小城市。
2．根据城市区域的不同状况科学合理的选择战略道路新型城市化道路是以新的发展理念对城市化进程、速度、质量、水平、方向做出选择，它与新型工业化道路良性互动。在不同的地区，我们促进城市发展的战略也应该是不一样的，要顾及我国区域之间的发展差异，特别是经济发展水平、城市化水平、市场化程度在东、中、西部地区和南、北方之间的差异，各区域在城市化发展目标与模式选择上要与当地经济发展相结合。新型城市化道路是建立在多元城市化发展模式基础之上的，需要对目前中国城市化进程中存在的问题进行全面思考与平衡，多方面考虑未来世界发展趋势及其对中国的影响，科学制定每个地区具体的城市化目标与战略。
3．改革制度。对于户籍制度，一方面，要认识到户籍制度的形成是一个历史过程，不能简单地取消，以免带来社会震荡，另一方面，户籍制度改革又势在必行。当前，可以从以下方面加强改善：其一，创新流动人口管理体制，改变传统的城乡分割的人口户籍管理体制和暂住登记制度，逐步实现城乡统一的户籍管理机制；其二，创造新的劳动就业机制，改变岗位不足和矫治就业不平等，加大发展第三产业，规范流动人口的劳动力市场，维护劳动者的合法权益；其三，协调流动人口、城市农民工与市民的关系，使两大群体和谐共处。社会保障方面，改变保障不足、待遇不公、责任不清、法制欠缺、有效性不高等局面，朝体系完整、制度健全、公平共享的方向发展。在城市管理方面，要切实转变管理方式，中国城市过去和现在一直实行自上而下的垂直管理体制，改革这种管理体制使之受到来自自下而上的公众参与制约。
4.2 对策建议
随着我国经济的发展,人口的增加,城市化进程的加快,房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇,特别是网络与房地产的结合,给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争,房地产需求的进一步增加,我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点,防范房地产泡沫,促进房地产业的健康发展?我认为可以从以下几个方面着眼:
1．如何抑制房价首先从加强土地资源管理土地是房地产开发最重要的生产要素之一,也是房地产产品的必需载体,我国土地资源缺乏,人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制,一级土地供应全权掌握在政府手中,因此政府可以完全利用土地供应这—最直接、最现实的政策来对房地产进行宏观调控,从而使我国的经济得以持续健康的发展。日本房地产泡沫的教训给了我们启示,即政府在经济高速发展时,应严格检测地价变动,并控制对土地的过度投机炒作,政府应当通过土地资源供应量的调整控制商品房价格的不合理上涨,严格执行土地利用总体规划和土地利用计划,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间,根据房地产市场的要求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,对所有出让土地实行土地招、拍、挂制度;进一步完善土地收购储备制度;监管土地开发使用过程;加强和完善土地市场信息监测及披露制度,控制一些城市过高的地价;并且坚决打击开发商的囤地和炒地行为,严格限制土地转手频率。目前我国虽然出台了相应的政策,但执行力度不够,政府有关部门应在这方面有待提高。
2．加强信贷管理,实现融资渠道多元化房地产行业属于资金密集型企业,必须有大量的资金作为启动和支持。在我国,房地产开发企业融资渠道单一,大部分资金来源于银行,可以说,银行是房地产泡沫的最大推手,因此,加强银行信贷资
金的管理是十分必要的。首先,应加强银行房地产信贷业务管理,控制银行对房地产投资的信贷比例,对开发贷款从严审批,严防房地产开发企业的虚假信贷行为和个人住房贷款虚假按揭行为,以提高资产质量,降低银行风险。其次,逐步改变当前房地产企业融资渠道单一的现状,大力发展房地产基金和房地产信托业务,鼓励优秀的房地产企业上市融资,同时为降低金融机构的风险,还要加快推进房地产抵押贷款证券化步伐,并将引进外资作为房地产开发企业融资的一个重要渠道积极探索,但同时应防范投机性外资的流入。
3．设计合理的税收制度,促进房地产业的健康发展到目前为止,中国在住房财产方面还没有相应的财产税,这是一项重大的制度缺陷,和我国税收体系不完善有很大关系。从国外的实践看,在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收,而我国在住房的持有环节上没有税收,这样进一步刺激了住房的投机性需要。因此,为了使房地产投机活动得到有效地遏制,可以采用税收这一“调节器”实现。如,对土地空置征收高额税收,提高土地囤积的投机成本,鼓励土地持有人积极投资开发;对二手房开征营业税及转让个人所得税;对空置房屋征收高额的闲置税;对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样既有利于房屋充分利用,使房地产投机行为得到一定程度得遏制,又可加强对房地产投机的监管。
4．加快和完善住房保障制度,实现住宅产品优化供给1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划,曾令众多的房地产开发商惊恐不已,经济适用房的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房,致使商品房平均价格下降了700-1000元/平方米。国家应加强经济适用房开发力度,把经济适用房的建设作为控制房地产市场价格和解决低收入住房的政策措施,并进一步完善住房公积金管理体制和监督机制,采取多种措施,扩大住房公积金制度的覆盖面。同时政府应构造多层次的住房供给体系,如向高收入者提供高档商品房,向中等收入者提供经济适用房,对低收入群体提供廉租房或二手房,针对不同消费人群提供不同价位的商品房。
第5章 展望
5.1 中国城市化发展趋势
根据上一章中所提到的城市化发展S型曲线，中国未来的城市化进程将会以以下三个主题不断呈现出来。
1．2025—2030 年，城市人口或将突破 10 亿，巨型和中型城市增加。2007年底，中国前十大城市的GDP占全国总值的比重为21.4%，人口占全国人口的比重为9%，而同期美国的这两个数字分别是28.3%和32%。相对于美国这样一个人口密度较低的国家，中国未来发展巨型和中型城市的空间还很大。按照目前的这种发展趋势，中国的城市人口将由2007年的5.93亿增加至2025年的9.26亿。这新增的3.3亿多城市居民相当于今天美国的全国人口。到2030年，中国的城市人口有望达到10亿。
在过去15年，中国出现了两个人口超过1000万的巨型城市（北京与上海），如果按照当前的速度发展，那么在未来20年里，中国将出现另外六个这样的巨型和中型城市：广州、深圳、天津、武汉、重庆、成都。届时北京和上海人口将超过2000 万。
此外，未来20年，中国将继续产生新的城市，但是规模可能无法与过去15年相比。据统计，在1996—2005年，中国新增80195座城市中心，未来新城市的创建速度将显著低于这一水平。未来20年，可能将有81座新城市出现，累计人口近2700万，占该阶段城市人口增长的7.5%。而从1996—2005年，这两个数字分别为5000万、16%。而且大多数新建城市将出现在现有城市方圆50公里内。
2．流动人口将成为未来城市化人口的主要来源。一般而言，城市人口增长的源泉可以包括原有人口的自然增长、新增长城市人口、城市扩张及流动人口。从这几个方面看，过去20年城市人口扩张的原因主要是：一方面大量农村人口流向了城市，另一方面城市扩张通过征用临近地区的土地，同时也吸纳了当地的人口。可以预计，未来城市发展的主要新增人口将会是流动人口。随着农村生产力的逐步提高，农村的剩余劳动力将进一步释放出来，这将使未来20年内流动人口增加至2.4亿，这样看来，未来人口的大规模迁移将超过以往。另据估计，到2025年，中国将创造4.5亿~5亿个就业机会，这将吸引富余劳动力流向城市。
3．人口流动将逐渐以小城市向大城市转移为主。我们预期，未来人口流动的结构和方向也将发生深刻调整。未来人口流动的方向将进入小城市向大中城市转移的阶段，或者是小城市因为人口和产业集中而自动升迁为大城市。这种改变之所以可能出现的一个重要原因就是：小城市难以发挥城市聚集效应，产业无法大规模地调整，高效的服务业也难以形成，从而使得它吸纳劳动力和创造新岗位的能力远不及大规模的城市。
5.2 未来城市化进程将可能会遇到的困难
作为宏观经济现象，城市化本质上表现为微观经济主体的人口转移决策行为，换言之，农村到城市的劳动力转移行为取决于要素市场的相对工资水平和城市的相对生活成本，或者说取决于劳动力需求曲线与劳动力供给曲线的均衡状态。城市化不可避免地涉及一系列宏观经济政策和政府行为：公共产品供给、城市间市场准入和贸易障碍的减少、劳动力的自由流动和商品的自由交换、交通等基础设
施的完善等。
因此，微观力量与宏观力量之间的汇集决定了未来中国城市化的进程。未来中国城市化能否成功推进根本上取决于宏观城市政策能否有效配合微观主体决策，从而促进劳动和商品的跨地区自由流动、提高公共产品供给的效率。这些约束性因素分别从微观和宏观层次对城市化进程带来重要冲击，因此分析和解决这些问题显得非常重要。
一．市场约束：城市化应表现为一种货币化和资本化过程
收入作为一种流量是资本化的结果，或者是资本通过市场交易和金融交易生产和变现后的价值流量；资本则是指能够带来收入或变现收入的资产；资产与资本的根本区别在于如果不存在市场交换或金融在时空上的转移，前者就只能是死的财富，并不能变成活的资本，更不能产生收入。未来中国城市化进程的一处重要障碍是市场交易和产权界定的非有效性，它限制了劳动力和土地等生产要素完全地转化为可以带来收入流的资本。因此，现代意义上的城市化进程在根本上应该表现为一种货币化和资本化过程。
1.户籍制度限制了劳动力这种资产的收入实现功能，是“农民变成市民”的根本性制度障碍。劳动力是农民所拥有的最重要人力资本，是农民获得收入的主要渠道。以往，我们谈农民收入低，或者农民贫穷。而农民收入不高的原因不是他们没有资产或财富，而是缺少一种有效的市场交易制度使农民的资产变成资本，从而带来稳定的收入。目前，限制劳动力实现资本化、收入货币化的最根本的障碍是所谓的“户籍制度”。在过去的30年里，户籍制度使农民工无法享受城市工人的基本待遇，使劳动力这种生产要素只能获得工资收入，而其他所有的如健康、医疗、保险等福利性收入几乎为零。换一句话来说，户籍制度使劳动力不能完成实现应有的收入。曾经户籍制度为中国制造业发展提供了大量廉价的农村劳动力，并以此带动了经济的高速发展。然而，这种过程不可能永远持续。
现代意义上真正的城市化进程是让农民变成市民，而不是让农民变成农民工。正是从这个意义上，户籍制度是中国城市化发展不完全、导致农民无法真正融入城市变成市民的最根本性制度障碍。如果不取消，将会限制中国的城市化进程，并对未来长期经济发展带来不可忽略的负面冲击。
2.集体所有制的土地制度安排限制了土地资产的资本化和货币化转移能力。土地是一种典型的资产。按照一般的逻辑分析，土地资产资本化和收入化的途径应该有三种方式。第一种方式，农民自己使用土地，从事农业生产，即用土地生产收入，这里的关键是市场交易权利必须完整，这意味着农产品价格不能有任何管制，否则会阻挡收入的正常实现。第二种方式，农民把土地出租，获得租金。目前而言，农地转让只能限于农业生产，其他收益再高，也无法正常转让。第三种方式，农民以土地为抵押，将它变现成收入。这种功能的实现一方面取决于金融市场的可获得性和便利性，另一方面即使有发达的金融市场，这几乎也是不可实现的，因为农民并不拥有最终的土地所有权。因此，通过金融安排，抵押变现收入的主体只能是集体和地方政府，农民只能获得部分补偿。总体而言，目前一系列的农产品价格和土地制度安排从各个角度限制了土地这种资产的资本化和货币化的实现。最终的结果是农民做不成农民，农民更做不了市民。
3．金融约束从整体上限制了劳动力和土地等资产的资本化和货币化过程。现代金融的重要功能就是把收入、资本、资产在时空之间进行转移。从金融对城市化的作用方向看，金融的发展为城市化提供资金供给；从城市化对金融的作用方向看，随着城市化的不断推进，资金需求也会不断扩张。总体而言，金融在城
市化的作用可被概括为三点：第一，为大规模的生产性活动融资；第二，为不断膨胀的消费需求融资；第三，为政府提供公共服务融资。
二．资源和环境约束：资源消费、资源价格及环境污染
1.劳动力和资源价格重新调整势在必行。在过去的几十年，人为压低的劳动力和资源价格一直是中国经济获得成功的一个重要因素，但是这种背离市场规律的做法不可能长久持续。未来10~20年中国人口数量和人口结构将发生重要调整，届时随着青壮年劳动力的逐渐减少、非熟练工人工资水平的加速上涨，劳动力投入对经济增长的贡献将出现下降，中国的整个经济增长速度也可能因此而放缓。从历史经验看，20世纪90年代中期的人口老龄化问题是日本经济走向衰退的重要原因之一。因此，为了避免陷入类似日本式的陷阱，中国必须在未来20年内加速推进城市化和工业化的进程。
此外，未来主要生产要素的价格也将面临重新调整。过去由于政府控制着重要的生产要素，为了低成本促进经济增长，这些要素的价格被压低在市场均衡价格之下。也正是因为资源价格较低，许多无效率的使用也不可避免，更不可能实现可持续的能源消费与经济发展。据统计，全世界平均单位能耗为0.32吨/千美元GDP，而中国的这一数
字为1.02，是世界平均水平的3.4倍，约是美国的5倍，是日英德法及中国香港特别行政区的6~10倍，同期单位能源利用效率仅高于俄罗斯。
2．能源消费对外依存度高的趋势明显且不断加强。由于中国过去的经济增长主要依赖要素和资源投入驱动型的传统模式，在经历了几十年快速发展后，中国已成为世界最主要的能源消耗大国，部分资源品消费量居于世界前列，对外依存度明显增强，世界能源消费品市场上所谓的“中国效应”也日趋明显。总体而言，在过去的10年，中国在几乎所有的主要能源领域开始了从自给自足到向外部依赖的过渡，首先是石油，接着是矿产品，现在是煤，而不久后则可能是农业。根据2009年BP世界能源统计报告，2008年世界石油产量为39.28亿吨，比上年增长0.4%，其中中国石油生产量为1.89亿吨，增长1.40%，占世界份额的4.8%。其中中国石油消费量为3.75亿吨，增长3.3%，占世界份额的9.6%，列世界第二位，仅次于美国。2008年由于全球金融危机和经济衰退，全球能源供应超过消费增幅，然而即便在这种情况下，中国能源消费的增长仍然达到全球增量的近 3/4。
总体而言，尽管世界原油生产量与增长率均高于消费量与增长率，然而，中国的原油生产量及增长率明显低于消费量及增长率，而且消费增量大、增长率高，对外依存度已经超过 50%。所以，未来中国城市化道路必须走资源节约型发展模式，提高能源利用效率，并加大能源消费结构的调整，提高可再生能源与清洁能源的比重，走能源的可持续发展道路。
3．未来国际能源价格上涨不可避免。从国际能源价格的变化趋势来看，2008 年是比较特殊的一年。直到 2008年上半年，全球经济仍保持着增长的态势。石油价格在 2008 年初也稳步上升，7月突破每桶140美元关口，即便扣除通货膨胀因素，这一数字仍是历史之最。之后，金融危机的全面爆发，使石油价格出现跳水式下滑，到2008年底跌幅超过70%。此外，天然气与煤炭等能源的市场价格趋势基本上如出一辙。
然而，如果扣除 2008 年金融危机这一突发性重大事件，通过观察过去石油价格变化的历史数据，发现在过去的7～8 年时间里，其价格连续上涨，这在将近150年的石油业发展历史中也尚属首次。另外，纵观整个危机后的 2008年，
各类一次能源的平均价格也都明显上涨。国际金融危机一定程度上既标志着一个有记录以来最强劲经济增长时期的终结，同时也是对国际油价的一次“彻底洗牌”，随着经济发展步伐的放缓，国际能源价格也在经历重要调整。因此，危机之后石油价格经过大幅震荡下降后，目前随着全球经济的回暖，价格也在不断回调。因此，我们可以大致推测：未来国际油价可能进一步震荡走高，对于中国城市化的选择而言，目前国际能源价格的较低价格是一种战略机遇，应该好好把握。
4．环境恶化使能源问题雪上加霜。在过去的高速经济增长中，环境恶化日益成为中国面临的一个重大的、难以克服的问题，同时也使以上三个问题变得更加严重。具体而言，一方面，中国的绝大部分电力能源是燃煤发电，然而中国大多数的燃煤发电厂远不如发达国家的发电厂那样清洁；另一方面，中国的环境收费机制远不健全，使得污染这种产生负外部性的产品无法正常定价，并进入产品成本核算，因此无法显著地减少污染。据统计，全球30个污染最严重的城市中，中国有20个城市名列其中。酸雨、水资源不足、沙漠化等问题也是中国目前所面临的迫在眉睫的问题，此外，中国在全球气候变化上的影响也日益扩大，为中国未来的发展带来越来越多的挑战。总体而言，未来为了克服和治理环境问题，中国长期经济增长的速度也不可避免地受到影响，据测算，中国每年在治理空气污染的费用占GDP的比重为3%~7%，这必然会加大城市化的成本，因此未来中国城市化必然走可持续的发展道路。
三.公共服务政府融资约束
城市的迅速扩张也对中央和地方政府的公共服务能力提出了巨大挑战，如何通过公共融资以满足增长的城市人口对城市公共服务的需求将成为未来一段时期政府公共支出的重点。据估计，未来20年，中国城市的政府支出规模将增加5倍，由目前的每年两万亿元支出规模增加到2025年的十万亿元，这将对政府的融资能力提出挑战。
1．政府公共支出结构将发生重大改变。一般而言，政府公共支出主要包括行政管理、公共服务、城市建设、社会保障及其他支出。从目前的情况看，行政管理和公共服务是最大的两类支出渠道，分别约占城市政府支出总规模的50%、30%。然而，随着城市化进程的不断加快，未来政府支出的基本结构也将发生重大调整。可以预料，未来公共服务支出将成为政府支出的主体。这是因为，一方面，随着城市人口的膨胀，公共服务需求覆盖的人口总量会明显增加；另一方面，市民个人财富的增长也会对公共服务提出更高的要求。公共服务占总支出的比例将由目前的30%左右的水平，提高到2025 年的 47%。此外，为了提高城市的宜居环境，大量的城市基础设施也将是政府支出的一个重要渠道。例如，在交通运输方面，据估计，2025年之前，中国将有170座城市满足城市大众交通系统的规划要求，这将是欧洲该类城市数量的两倍以上。这会引发大规模的大众交通建设高潮。另外，中国还将建设多达50亿平方米的公路和2.8万公里的地铁。
2．城市化和公共服务对政府融资能力提出更高要求。高速的城市化进程意味着必须为更多、更高的公共服务提供资金支持。可以预计，未来的几十年内，中央和地方政府的公共支出将面临巨大压力。特别是考虑到规模庞大的流动人口，如果为这些全国各地的流动人口提供公共服务、医疗保健和教育等福利，那么政府的融资需求将会更大。因此，福利支出再加上基础设施建设，将对整个社会的公共融资系统带来巨大冲击。在我们看来，未来政府城市化所需资金将会来源于以下几个方面。
首先，快速增长的经济将成为政府资金的重要来源。尽管城市化的资金需求
巨大，但是考虑到未来中国经济增长的乐观预期，整体而言，城市化公共融资的总体需求增长相对于GDP增长的比例将会是小幅增长。当然，也许更重要的是如何在不同的城市和区域合理分配资金。在过去的几十年里，中国的城市化发展是不平衡的，因此未来的资金安排应尽量避免进一步恶化这个问题。
其次，出让土地获得收入。这一部分收入来源在政府资金里一直发挥着重要作用，是地方政府解决资金不足的重要渠道，但是可以预见，这是难以持续的。这里最重要的挑战来自于中央政府严格的征地政策，预计未来依赖征地进行融资将会变得更加困难。
再次，城市全要素生产率的提高将会节约政府支出。这里的一个重要原因就是全要素生产率的提高可以使城市发展集约型地使用资源，从而降低支出。在土地使用方面，高效和集中发展的城市化将会提高城市的使用效率；另外，公共服务供给效率的提高，特别是医疗保健服务效率的提高将会降低政府支出的部分压力。据估计，城市生产力提高将减少政府公共支出约1万亿元。
然而，尽管如此，在一些城市仍有可能出现大量的政府赤字，这是因为经济的高速增长无法满足城市预算中公共服务、管理费用及其他支出的更快增长，因此，未来地方政府融资的压力将持续存在，无法回避。
谢辞
通过资料的寻找和分析以及引用，本人在毕业论文的写作中更加深刻的体会到了中国城市化进程的艰辛与成果，也体会到了房地产发展的过程的坎坷与不易，它的历史意义和在社会中的重要性。
本论文的完成，得益于XXXX大学老师传授的知识，使本人在完成论文要求的同时有了深刻的知识积累，更得益于导师xx副教授给予的鼓励和指导。在构思本篇论文时，周老师不但能以其丰富的学术涵养提供精辟的见解，更以其一贯的严谨的治学理念，要求论文架构、内容及用字遣词务必完善。在论文检查期间，承蒙导师的悉心匡正，提出诸多宝贵建议，因此，本论文得以更趋严谨与完善，谨致以无限的谢意。
此外，我还要感谢我所认识的给予我帮助的朋友们，有你们在生活上和学习上给予我的关心和帮助，使得我能够在这大学四年里，能够开心快乐地学习。
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