天津房地产开发前期运作流程
办理《规划用地建议书》
一、 办理《规划用地建议书》需要哪些材料？
1、
申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a、天津市建设项目立案表
b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公章 2、 3、 4、
申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 土地权属证明及有关协议
1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围 5、
项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件
二、何处办理《规划用地建议书》？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续 三、 规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？
市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论确定 四、 办理《规划用地建议书》所需时间？
30个工作日
五、 《规划用地建议书》的内容？
市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申报单位答复。
确定供地方式：
A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致
1
办理《项目建议书》
特指（协议出让项目）
二、 办理《项目建议书》需要哪些材料？ 1、《规划用地建议书》 2、开发合作协议
二、何处办理《项目建议书》？
准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续 六、 办理《项目建议书》所需时间？ 7个工作日
七、 《项目建议书》内容？
由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。
2
《建设用地规划许可证》(协议方式)
《建设用地批准书》
一、如何办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》？ 1、《规划用地建议书》 2、投资计划 3、规划设计成果 4、1：2000实测地形图
5、占用耕地的，提供耕地占补平衡验收报告或交纳耕地开垦费的收据 6、涉及征地的，提供包征协议 7、招标取得土地的，需要提供出让合同
准备以上材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：30个工作日
二、土地交易中心、市局用地处根据项目提供的资料给开发单位核定用地面积下发《建设用地规划许可证》，并委托市勘察院出核定用地图、地籍图 三、勘察院完成拨地定桩
3
办理土地确权手续
在项目所在区的规划土地管理处地政科办理 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、
土地出让金交纳证明 开发协议(协议方式)
对原土地方的土地补偿费收据证明（协议方式） 《建设用地规划许可证》 原土地方的《国有土地使用证》 《建设用地批准书》（协议方式） 核定用地图 中标相关文件 《出让合同》
区规划处人员根据开发单位提供的资料，进行资料审查
区规划处人员到项目具体地点核定现场（主要查看现场是否完成“平整”工作）
区规划处最后在1：500核定用地图上圈定红线范围，确权工作完成。 工作时限：7个工作日
4
办理《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是在项目所在区的规划土地管理处的地政科办理 1、 区规划处地政科领取界址表，开发单位需要到项目四至相临单位
进行确认盖章 2、 地籍图
10、 交纳土地出让金、契税有关交易费的收据
区土地局地政科审核上报资料，批准同意后上报市规划局地籍处审批后，可下发《国有土地使用证》 工作时限：20个工作日
5
规划设计方案
一、 办理规划设计方案需要那些手续？ 1、
开发单位到规划局接待大厅领取并填写： a、 规划设计方案申请表 b、 携带天津市建设项目立案表 2、
设计单位提供规划图[规划设计说明（含各项技术指标）、现状地
形图（1：500或1：2000）、规划图（总平面图、道路和管线，1：500或1：2000）]一套 3、 4、
《规划用地建议书》 《项目建议书》
二、 何处申报规划设计方案？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续 三、 规划局哪个部门办理规划设计方案？ 规划局建管处、市政处会审 四、 申报规划设计方案所需时间？ 8个工作日
五、 办理规划设计方案内容？
市局根据开发单位申报的规划方案进行审批，对方案、和具体经济技术指标进行审核。例如：规划是否合理、路网是否合理、容积率、绿地率是否满足要求等等。
6
申报规划设计成果
一、 办理规划成果需要哪些手续？
1、 1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：
a、规划设计成果申请表 b、携带天津市建设项目立案表
2、 设计院提供10套规划设计成果（设计说明、总平面、现状图、道
路、管线）
3、 《规划设计方案审定通知书》 4、 《项目建议书》(协议方式) 二、 何处申报规划设计成果？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续 三、 规划局哪个部门办理规划设计成果？ 规划局建管处、市政处会审 四、申报规划设计成果所需时间？ 6个工作日
四、 办理规划设计成果内容？
市局根据申报的方案进行再次审批，最后确定申报项目具体规划总图和经济技术指标
7
办理正式项目投资计划
一、 申报项目投资计划需要哪些材料？ 1、 2、 3、 4、 5、
申请表（建委房地产处领取） 书面申请 规划成果
资金证明（当年开工面积×1000×30%） 相关协议
二、 准备好上述资料到市建委房地产处办理进件手续 三、 工作时间：30个工作日
大配套证明
一、 大配套证明需要准备正式的投资计划到市大配套办公室办理 二、 根据投资计划的面积，签定协议 三、 交纳部分大配套后，可取得大配套证明
四、 交纳大配套费三个阶段： 1、 2、 3、
办理大配套证明 开工前 竣工前6个月
8
建筑单体（建筑设计方案）
取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》、并在区处办理土地确权手续后，进行本阶段申报
一、 办理建筑设计方案 1、1：500总平面图2份
2、1：100或1：200平面图、剖面图、1：100立面图、街景立面彩色效果图各两张
3、 两套报建图（报建图包括：1：100或1：200平、立、剖面组合
图），并方案要有设计单位图标、设计单位技术负责人、设计人、审核人签字
4、 方案简要说明（包括城市设计、交通组织、市政工程等方面） 5、 教育、供热证明等市级行政主管部门的审查意见 准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：9个工作日
规划局建管处根据立面、平面审核情况下发建筑设计方案审定通知。
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《建设工程规划许可证》
准备材料：
1、 施工图3套（建筑全图、基础图） 2、 建筑设计方案审定通知书 3、 投资计划 4、 正式消防证明 5、 人防证明 6、 小配套证明 7、 大配套证明 8、 供热证明 9、 教育证明
准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：7个工作日
规划局建管处根据开发单位上报材料及申报的施工图审核情况颁发《建设工程规划许可证》。
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《施工许可证》
一、 办理《施工许可证》所需材料
1、 申请表（建委施工处领取）
2、 投资计划
3、 项目报建表
4、 施工中标通知书
5、 施工合同
6、 质量监督
7、 《建设工程许可证》
8、 资格认证书———建委施工处领取“资格认证申请表”确定
投资额（3000万以上甲级、3000万以下乙级丙级）
9、 墙改费交费单（全部交齐）
10、 散装水泥费(小砖0.6元/平方米、框架0.9元/平方米)
二、 准备好上述材料后到市建设工程交易服务中心进件
三、 如审查上报材料无问题的情况可立即取得《施工许可证》
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《售房许可证》
一、 办理《售房许可证》所需材料
1、 投资计划
2、 《建设用地规划许可证》
3、 《建设工程规划许可证》
4、 《施工许可证》
5、 基础验收合格证
6、 项目基础照片
7、 资质证明
8、 营业执照
9、 大配套证明
10、 供热证明
11、 申请表（产权处领取）
12、 写出面申请
二、 提供施工图纸给区产权处进行面积核算，出面积核算表，并上网输入
（费用0.25元/平方米）。将标准层图纸制成喷图（费用100元/楼）
三、 准备好上述材料后到项目所在区房管局产权处进件，区产权处审核完
成后，报市产权处审核后，再上报市房管局主管局长审批同意，颁发《售房许可证》。
四、 工作预计在20天
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《规划验收合格证》
一、 办理《规划验收》所需材料
1、《建设用地规划许可证》2、《建设工程规划许可证》及相关图纸3、项目外檐照片4、市测绘院现场实测图5、竣工验收申请表
二、 准备上述材料后到项目所在区（市重点工程到市规划局办理）规划处
证后管理科办理
三、 证后管理科相关人员审核图纸后，到现场进行核对，没有任何问题后
下发〈规划验收合格证〉
四、 工作时间为20个工作日
《地名许可证》
一、项目所在区地名办领取申请表，并填写申报理由。区地名办审核上报市地名办，市地名办审批同意后上报市政府四处。同意后下发〈地名使用证〉。
二、工作时间为30个工作日
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《准入证》
一、 办理“准入计划”
1、大配套证明2、小配套证明3、《建设工程规划许可证》
4、供热证明5、供热协议6、投资计划7、监理单位出具的进度报告8、申请表（市建委房地产处领取）
市建委房地产处根据上报材料将具体项目列入计划中，下发“准入计划”（时间根据上报单位个数确定）
二、 办理《准入证》
1、 竣工验收合格证2、规划验收合格证3、配套齐全证明（大配套费
交齐证明到市大配套办计划处换取“接用通知”—三张表，具体指煤气、上、下水。取得接用通知后，到大配套办住宅处换取六张表--煤气、上、下水、路灯、道路、电力，住宅处人员到项目现场进行验收，合格后出具“配套齐全证明”）4、《建设工程规划许可证》5、地名许可证6、大小配套证明7、准入计划8、申请表
2、准备上述材料后到市建委房地产处办理取得《准入证》
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消防证明
一、 办理消防证明所需材料
1、
2、
3、 申请表（消防局领取） 投资计划 图纸（平、立、剖面+基础+消防专篇）
二、 准备好上述材料后到市消防局办理进件手续
三、 如相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。
人防证明
一、 办理人防证明所需材料
1、
2、
3、
4、 申请表（市人防办公室领取） 投资计划 规划成果总平面图 图纸（首层平面图、剖面图、如建筑设计顶层为退台形式还需顶层平面图）
5、 人防初步设计方案（具有人防设计的资质的设计院出具）
二、 准备好上述资料后到市人防办公室办理进行手续
三、 相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5
个工作日。
注：上述过程是建设人防所需的流程
15
小配套证明
一、 办理小配套证明所需材料
1、
2、
3、 规划成果 用地红线图 投资计划
二、 准备好上述材料后到项目所在区建委配套办进件
三、 区配套办审核上报材料后，建设单位交纳50%的小配套费，并签定还款协议后，可取得“小配套证明”。
教育证明
一、 办理教育证明所需材料
1、 投资计划2、项目总平面图3、《建设用地规划许可证》及用地红线图4、小配套证明取得后同时区配套办提供办理“教育证明的函”
二、 准备以上材料后到项目所在区教育局办理，区教育局根据上报材料下发“区教育证明”，同时上报市教育局，市教育局审批同意后下发教育证明。
三、 教育证明共两份，一份给建设单位，另一份由教育局直接转至市规划局。
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招投标
一、 报建
二、 设计招投标
三、 设计合同审查
四、 勘察合同审查
五、 监理招投标
六、 施工图审查
七、 施工招投标
八、 监理合同、施工合同审查
注：招投标工作可由代理公司办理，收费标准为：中标价的
1‰—3‰
天津房地产开发前期运作流程
办理《规划用地建议书》
一、 办理《规划用地建议书》需要哪些材料？
1、
申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a、天津市建设项目立案表
b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公章 2、 3、 4、
申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 土地权属证明及有关协议
1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围 5、
项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件
二、何处办理《规划用地建议书》？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续 三、 规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？
市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论确定 四、 办理《规划用地建议书》所需时间？
30个工作日
五、 《规划用地建议书》的内容？
市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申报单位答复。
确定供地方式：
A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致
1
办理《项目建议书》
特指（协议出让项目）
二、 办理《项目建议书》需要哪些材料？ 1、《规划用地建议书》 2、开发合作协议
二、何处办理《项目建议书》？
准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续 六、 办理《项目建议书》所需时间？ 7个工作日
七、 《项目建议书》内容？
由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。
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《建设用地规划许可证》(协议方式)
《建设用地批准书》
一、如何办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》？ 1、《规划用地建议书》 2、投资计划 3、规划设计成果 4、1：2000实测地形图
5、占用耕地的，提供耕地占补平衡验收报告或交纳耕地开垦费的收据 6、涉及征地的，提供包征协议 7、招标取得土地的，需要提供出让合同
准备以上材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：30个工作日
二、土地交易中心、市局用地处根据项目提供的资料给开发单位核定用地面积下发《建设用地规划许可证》，并委托市勘察院出核定用地图、地籍图 三、勘察院完成拨地定桩
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办理土地确权手续
在项目所在区的规划土地管理处地政科办理 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、
土地出让金交纳证明 开发协议(协议方式)
对原土地方的土地补偿费收据证明（协议方式） 《建设用地规划许可证》 原土地方的《国有土地使用证》 《建设用地批准书》（协议方式） 核定用地图 中标相关文件 《出让合同》
区规划处人员根据开发单位提供的资料，进行资料审查
区规划处人员到项目具体地点核定现场（主要查看现场是否完成“平整”工作）
区规划处最后在1：500核定用地图上圈定红线范围，确权工作完成。 工作时限：7个工作日
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办理《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是在项目所在区的规划土地管理处的地政科办理 1、 区规划处地政科领取界址表，开发单位需要到项目四至相临单位
进行确认盖章 2、 地籍图
10、 交纳土地出让金、契税有关交易费的收据
区土地局地政科审核上报资料，批准同意后上报市规划局地籍处审批后，可下发《国有土地使用证》 工作时限：20个工作日
5
规划设计方案
一、 办理规划设计方案需要那些手续？ 1、
开发单位到规划局接待大厅领取并填写： a、 规划设计方案申请表 b、 携带天津市建设项目立案表 2、
设计单位提供规划图[规划设计说明（含各项技术指标）、现状地
形图（1：500或1：2000）、规划图（总平面图、道路和管线，1：500或1：2000）]一套 3、 4、
《规划用地建议书》 《项目建议书》
二、 何处申报规划设计方案？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续 三、 规划局哪个部门办理规划设计方案？ 规划局建管处、市政处会审 四、 申报规划设计方案所需时间？ 8个工作日
五、 办理规划设计方案内容？
市局根据开发单位申报的规划方案进行审批，对方案、和具体经济技术指标进行审核。例如：规划是否合理、路网是否合理、容积率、绿地率是否满足要求等等。
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申报规划设计成果
一、 办理规划成果需要哪些手续？
1、 1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：
a、规划设计成果申请表 b、携带天津市建设项目立案表
2、 设计院提供10套规划设计成果（设计说明、总平面、现状图、道
路、管线）
3、 《规划设计方案审定通知书》 4、 《项目建议书》(协议方式) 二、 何处申报规划设计成果？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续 三、 规划局哪个部门办理规划设计成果？ 规划局建管处、市政处会审 四、申报规划设计成果所需时间？ 6个工作日
四、 办理规划设计成果内容？
市局根据申报的方案进行再次审批，最后确定申报项目具体规划总图和经济技术指标
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办理正式项目投资计划
一、 申报项目投资计划需要哪些材料？ 1、 2、 3、 4、 5、
申请表（建委房地产处领取） 书面申请 规划成果
资金证明（当年开工面积×1000×30%） 相关协议
二、 准备好上述资料到市建委房地产处办理进件手续 三、 工作时间：30个工作日
大配套证明
一、 大配套证明需要准备正式的投资计划到市大配套办公室办理 二、 根据投资计划的面积，签定协议 三、 交纳部分大配套后，可取得大配套证明
四、 交纳大配套费三个阶段： 1、 2、 3、
办理大配套证明 开工前 竣工前6个月
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建筑单体（建筑设计方案）
取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》、并在区处办理土地确权手续后，进行本阶段申报
一、 办理建筑设计方案 1、1：500总平面图2份
2、1：100或1：200平面图、剖面图、1：100立面图、街景立面彩色效果图各两张
3、 两套报建图（报建图包括：1：100或1：200平、立、剖面组合
图），并方案要有设计单位图标、设计单位技术负责人、设计人、审核人签字
4、 方案简要说明（包括城市设计、交通组织、市政工程等方面） 5、 教育、供热证明等市级行政主管部门的审查意见 准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：9个工作日
规划局建管处根据立面、平面审核情况下发建筑设计方案审定通知。
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《建设工程规划许可证》
准备材料：
1、 施工图3套（建筑全图、基础图） 2、 建筑设计方案审定通知书 3、 投资计划 4、 正式消防证明 5、 人防证明 6、 小配套证明 7、 大配套证明 8、 供热证明 9、 教育证明
准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：7个工作日
规划局建管处根据开发单位上报材料及申报的施工图审核情况颁发《建设工程规划许可证》。
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《施工许可证》
一、 办理《施工许可证》所需材料
1、 申请表（建委施工处领取）
2、 投资计划
3、 项目报建表
4、 施工中标通知书
5、 施工合同
6、 质量监督
7、 《建设工程许可证》
8、 资格认证书———建委施工处领取“资格认证申请表”确定
投资额（3000万以上甲级、3000万以下乙级丙级）
9、 墙改费交费单（全部交齐）
10、 散装水泥费(小砖0.6元/平方米、框架0.9元/平方米)
二、 准备好上述材料后到市建设工程交易服务中心进件
三、 如审查上报材料无问题的情况可立即取得《施工许可证》
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《售房许可证》
一、 办理《售房许可证》所需材料
1、 投资计划
2、 《建设用地规划许可证》
3、 《建设工程规划许可证》
4、 《施工许可证》
5、 基础验收合格证
6、 项目基础照片
7、 资质证明
8、 营业执照
9、 大配套证明
10、 供热证明
11、 申请表（产权处领取）
12、 写出面申请
二、 提供施工图纸给区产权处进行面积核算，出面积核算表，并上网输入
（费用0.25元/平方米）。将标准层图纸制成喷图（费用100元/楼）
三、 准备好上述材料后到项目所在区房管局产权处进件，区产权处审核完
成后，报市产权处审核后，再上报市房管局主管局长审批同意，颁发《售房许可证》。
四、 工作预计在20天
12
《规划验收合格证》
一、 办理《规划验收》所需材料
1、《建设用地规划许可证》2、《建设工程规划许可证》及相关图纸3、项目外檐照片4、市测绘院现场实测图5、竣工验收申请表
二、 准备上述材料后到项目所在区（市重点工程到市规划局办理）规划处
证后管理科办理
三、 证后管理科相关人员审核图纸后，到现场进行核对，没有任何问题后
下发〈规划验收合格证〉
四、 工作时间为20个工作日
《地名许可证》
一、项目所在区地名办领取申请表，并填写申报理由。区地名办审核上报市地名办，市地名办审批同意后上报市政府四处。同意后下发〈地名使用证〉。
二、工作时间为30个工作日
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《准入证》
一、 办理“准入计划”
1、大配套证明2、小配套证明3、《建设工程规划许可证》
4、供热证明5、供热协议6、投资计划7、监理单位出具的进度报告8、申请表（市建委房地产处领取）
市建委房地产处根据上报材料将具体项目列入计划中，下发“准入计划”（时间根据上报单位个数确定）
二、 办理《准入证》
1、 竣工验收合格证2、规划验收合格证3、配套齐全证明（大配套费
交齐证明到市大配套办计划处换取“接用通知”—三张表，具体指煤气、上、下水。取得接用通知后，到大配套办住宅处换取六张表--煤气、上、下水、路灯、道路、电力，住宅处人员到项目现场进行验收，合格后出具“配套齐全证明”）4、《建设工程规划许可证》5、地名许可证6、大小配套证明7、准入计划8、申请表
2、准备上述材料后到市建委房地产处办理取得《准入证》
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消防证明
一、 办理消防证明所需材料
1、
2、
3、 申请表（消防局领取） 投资计划 图纸（平、立、剖面+基础+消防专篇）
二、 准备好上述材料后到市消防局办理进件手续
三、 如相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。
人防证明
一、 办理人防证明所需材料
1、
2、
3、
4、 申请表（市人防办公室领取） 投资计划 规划成果总平面图 图纸（首层平面图、剖面图、如建筑设计顶层为退台形式还需顶层平面图）
5、 人防初步设计方案（具有人防设计的资质的设计院出具）
二、 准备好上述资料后到市人防办公室办理进行手续
三、 相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5
个工作日。
注：上述过程是建设人防所需的流程
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小配套证明
一、 办理小配套证明所需材料
1、
2、
3、 规划成果 用地红线图 投资计划
二、 准备好上述材料后到项目所在区建委配套办进件
三、 区配套办审核上报材料后，建设单位交纳50%的小配套费，并签定还款协议后，可取得“小配套证明”。
教育证明
一、 办理教育证明所需材料
1、 投资计划2、项目总平面图3、《建设用地规划许可证》及用地红线图4、小配套证明取得后同时区配套办提供办理“教育证明的函”
二、 准备以上材料后到项目所在区教育局办理，区教育局根据上报材料下发“区教育证明”，同时上报市教育局，市教育局审批同意后下发教育证明。
三、 教育证明共两份，一份给建设单位，另一份由教育局直接转至市规划局。
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招投标
一、 报建
二、 设计招投标
三、 设计合同审查
四、 勘察合同审查
五、 监理招投标
六、 施工图审查
七、 施工招投标
八、 监理合同、施工合同审查
注：招投标工作可由代理公司办理，收费标准为：中标价的
1‰—3‰