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清算
■ １ 月１６ １ ９ 晚，国税总局的纸一“ 清令算”引发，了房地市产场的一场 “大 地”。次震，作日为“ 经 济 雨表”的晴票股场市率先做出烈剧映反市上司地公产股 全线跌几停 。
记注者到 ，意１月１ ７ 的日深指成是 ７ ７ ７５点 ， ４３ 月０日已经 到了爬 １ ０ ６８５ 点。而发动轮本牛行情的市
领头羊之 一的万Ａ，科１月１ ７ 日收盘价是 １ 的７ ８２ ，元 ４３ 月０日的收 价盘 是．侣０ ８元 。大上盘涨近 ４ ％， ０ 而地 产急先锋本基还在地原踏。步地土增税 “ 清值算令至今”还是悬在地房产企业头上一的把 “刀” 。 如 ，距离通今开始执行知的 月１ 日，已经２有 ３多月个时的间 “
猛药”？发开商究竟如该看待这何次算清福７省土建增地税将如何值征收７本刊 为邀请此政府了官、员 税
务
、师界专家分另业 了详故细解读
。
策划■／ 大 ■责任石编 ／辑 杨金奇 记者■／ 杨 燕摄影■ 于／ 清爱巫
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官员 解读
‘ 镐令算’
孝真郑 福 建省 方地务税局 税政处处 长 三
孝真：恐慌 郑
有影响 但， 需无恐
慌者记：国税局总 １ ８ 号 “７清 算”令出台，记的了者解，到相当部分的开发商有到感无所从和适 恐 Ｉ荒清，究算
竟会给开商带发来么样的影响什 ？
郑孝真：
由于些某媒的体导误和错解读，确误一度给实市场开和企业发造了成—定恐的气慌氛其。实算清的 杀伤力’没‘想有象 中那么的大， 开发无商需慌。土地增值税恐目 是的调房节产地场市展 ，只有在发发快展， 市场旺 盛的时候 ，作才用显会现土地。增税在值 １ ９９ ４ 出年台之后，一直 到 ０ ０年本基还是免都征。的算土清地 增
值的税追溯，期是由项 目的发开销售时和来决间的，只定符合当时要的征免条，件就那还免征是。 的
全省就行市场来业，土地说增税清值算房地对行业有序产康发展健起会到极的积用。作于对开发商来，说 只要 所发开的 目项是规范的如取得，土地用使的成本和权发后开销售价符合格市场律的规土，增值税地不就会加 太多增负担。原的来没预有或征征不收足会的算清，多收的也 会回退没有，要恐必。慌受响比影较的大是早廉期价 地拿开的发，商经过几年后开再发由，销于价格售断攀高不这，些开商的发润非常利可 观，相对的土增值地税对 的他影口 也向就更大说到底。，土 增地『 直税 的算是清在节开调商发的“ 暴利 ”。
多退少补，已清 ４ 算１
项 目中４ 项 退税目
记 者福：建省目前土 地值税增算工作开展清的如？何
孝真郑：地增值土税早在 １ ９ ４９ 就年已出 台，这清算次只是对来原本该上的缴那部分缴补而已对于那，有些 提预的管理或范的开规商而发言，并不会造 成多大响，对于影某项些 甚目还至给要开发退税商 。
福建省从去年 就始开在泉州地开等做土始地增值税算清的点试工作 ，还一些地有市开展了 调研。今年开始 从
到 月３４ 日，Ｏ省 （ 不全厦 含 门 ）完成 １ ５０ ０ 个 房地项目的产调 查，其５ 中９． ３ 个 符合土地值增税算清条 件，经已安排 清的算 项目 有 ５１ ０ 个，成了４ 完 １项 个目的清算，征收款税９４ ３ 万。其中 委托中 完介成算的清项 目有 ２ 个 ，征１税收
款 ２ ６ ６万。
值得
意的是，注完成 算清４ 的１ 项个目 中４ 个有项 目因售价，高，不 价成本造较等退税７高２ 。 万
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项除 中目留已 有 利润 空 间
者：记土增值税具地怎么体算 ？
郑
真孝：土 增地税值的 计依税 据是土增值额 ，而地土增地值额于等让房地产所转得取的入收减去扣除项目 金 额。 增额 值占扣除扣除 项金额目比率 ，的增值即率未 超过５ ０％ （５ ０ 含） ％ ，税的率为３ ０％； 值率增过超５０ ％ 超未
过 １Ｏ ０％ （ 含的 １００ ％ ） ，的率税４ ０为％； 增率超值过１ ００ ％ 超过未２ ０ ％０的（ 含 ２０ ０）％ 的 税率，为 ５ ０ ％；超过 扣 除 项目金额２０ ０ ％的， 率税６ ０ ％为。 这中其难最界的定就扣除是项目金额 ，掌准确金额握比较 难。困地土值增的扣除税项目包 ：括得取土所地有权
所支
付的额 ；金开发地土 新建房及、配套设施成本 ；开的土发 、地新房及配套建设 的施费 ；与转用让房地产有关 的税 金按取；得地土所权有所支付 的额金和发开土 、开发土地地新和房建配套设及 的成施加计本除扣 ２０％。 后 最一
“ 加计 扣除２项 ％０”给开就商发在成之外本，预 了留一块用不缴纳
土地增税的利润空 值，间是非常 惠优一项的
针对土地增值 税有还项优一惠施 措：税纳建造人普通标住宅准 （１ 注） 出 售，值增额超过未扣项除 金目额 之和的
策。 政
２
０ ％ 的免，土地增值征税； 增额超过值除金额扣 之的和 ２０ 的 ，应就其全％增部额按值定计税规。 地土增值实行超税率进税累率，是 据根值率情况分增段算税款计 ，体具算公计式下如 ： ０增值未率超５过０ ％ （含 ０５％ ）的税，为率 ３ ％０税：额 ＝增值 额×３０ ％
０增率超值５ 过 ０未％超 过 １ ０ ％０ 的（ １含０ ０ ％ 的）， 率为４税 ％０税： 额＝增 值额 ４×０ ％ 一扣除 目项额 金５ ×％
０增 率值超过 ０ ０１ 未超过２％ ００ ％的（ 含２ ０ ０％ 的，税）率为５ ０ ％： 税＝ 额值增额 ×５ ０一％ 除项扣目 金额 ×１５ ％０值率增超２过 ００ ｏ ／）ｏ 的 的税，为率 ５ ％０：税额 ＝增值额 ×６ ０ ％ 一 扣除项金额目 ×３ ５％ 注
公式：中５ ％ 、１５ ％、３ ５分％为别速算扣除数指。
清算对房影价不大 响
记者： 土增地值税清算的， 发商开不会会清把算的成本嫁到转价房上 ？
孝真 ：土郑地增值对税房价影响不 ，大不会直转接给嫁费者消。土增值税的地算是 “ 清事后所为，”开发商要
销在结束售 后以才 计能算体具 土地的值增。在税场经市济，中格主要取价于供决关系。所 以求，算清对房地产 发展是商增的收值进益行调节再分与配，会不对房价的上涨产 直接的影生响。 抑房制要价 靠 多“腿”走条 路，收税手段只其是中的一种 ，不仅能靠依税收来节调地产市房。场
１注：福 省普建住宅标通准
住
宅小区 积容率在１ ０ 上 以；套建但筑积在面１ ４ ０平方 米 下；实以际交价格低成同级于别地上住土平房交易 均
格价 １． ３ ８ 倍 下。以
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君陈 毅注册，税务 师，注册会计 师 ； 福邦州税务师事务所有限公豪 司执董事行
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甲应纳税额为的法是对土说增值地税征管的一种解 误长期 ，来国以对家 土地 值税增行实预征的制法做强化了这种错亦觉谬和。误照我依 国
月京
０ ０２ ７年 月 ，２一场 抑以制地产房炒炒卖 买、收地割产商 超利润额旗 为号土的地 增税值清算 拉 开序了幕 市，场片一哗
９ １ ９ ３ 年 １２ 月 １ ３ 日颁的布【 中华 民共和人国地土增税值暂行 条例
】的规定 ，土 地增值税实行级四率超进税累：增率额 （ 值
土地增
然
专。家、者学 、政 府、资投商、消 费各抒情怀者、 各表 见 已的乐
观超、或脱忧 疑倒与，近年来 “然抢哄房 、抢去”的景 地象 成了形鲜 明的对比不可。认的是 否市，充满场了备戒土地： 值税增何物？为 何为进行要地土值增进行清税算如何对？土 地增值进税行清算？清算将给场带来市么什 ？及以清能否算行进 到？真是底几欢家乐几愁 家！
值
税纳人税转房让产地所得的取收减除规定的入扣除 目金项额的余后
额，同 ） 未超下过除扣项 目金额５ ０ 的％分部税率为， ３０￣ ／ ｏ；值增超额
扣过除金额５ ０％ １至 ０ ０的％分 部，率税４ ０ ；％值额增超过扣除 项 目 １００ ％至 ０２０ 的％部分 税率，５ ０％；增值超过扣除项 目金额２ ０额 ０％
上的以分，部税率６为 ０ 。
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渊
源 事
上实 ，地土有固的稀缺性 ，及以家国公对基共础施 和土地使 设用结 构投的资 善改 ，使土得地的 级收差会入 断提 不高，进而土 地不断会值 。而国家作增为地土的所有者和经者营
ｌ １５～ ２２～ ３
３ 以上
扣颡 目
×（１ ５ ～ ）／ ｏ ） 扣除项目×０ Ｂ％ ～田） ／ ）ｏ ＞ 扣除顷
×目 ８５ ％
１ ％０～１ ７．５ ％１ ７ ｌ ５ ～２ ％８． ３％
＞ ８２ ３ ％
势必要参与这
增种收值益分配的，最有其 效最、有力手的段就
是开 土征地值税增。早在 １９ 世纪的 德便率先国开 征了地土增值 ，其后税意大利是和国。韩我始于国 １ ９ ９ ４年１ 月 尽管各 国在土。地值税的立增上有法所不同，但 的是目致的一那，是 就参与 地土值增益收的配。 分 国我行的土现地值税增对是转让有土国使用地权、地上的 可 看出以在个单的差级范 围税内增长负的度远比收速入长增速
度快多，得入扣收除项目比 越 ，高税负越 ；当收重扣入除 目比足够项
大时 ，纳应土增值税额趋地于近 ６Ｏ ％的收额入也，意味就着假如 不 虑流考转税其他 因及素影响，的地产房企业所的税前得利率趋近于润
建筑及
其 附着并取物收得 的益单和位人所征个 的收种一财产
。它是税我唯国一行超率累进税实计率应纳税额的税算 种可，
４
０ ！％此时格价再增几长乎有没际意义了，而过实高房价也的将 使房地产丧失绝大多商数的成交机会 ，者任何再个一商品在其向
货币 过
渡的过程中都当存着一个 在ｌ京 的险跳 跃，易能交否功 ，成增能值否 实
以有
效 地调土节 增值 收地入的 高 低。此而次 清的是 算 自
９对 ４ 以来年土增值地税征未应部分征进的步 一确和补明征， 并
现 ，大很度程取上于决求双方供的量对力比及消费以的者购力买其及 对 商价值的品心预期。理因寄希此于通望过无限制地价 涨来格到 达
转税负及嫁实利现最大润的说法化和法做没有理论是和实现据的。
依是不房地对产业增新追或加的成本负！担
那种为认地增土税值是销售收按入乘以 一比定例 预的率 征
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政２ ０ 。 ７１年月１ ６日 ，国税家务局下发了 《总 于关
纳税人 申请注税务销记但未办登理土增地值税算手清 的续； ④省税机务关定 规的他情其况。而规老待该目则部全 竣工
理结算办后进行清再。算
房
产地发开 业企土增地值税 算管清有理关题的问通 知》 其本质，是老规进对行了细化并强了其可加作操
性 其，主的变化如下：
要（ 三）
新增了直接销非和售用房自地未产取收得而入
发了所有生转移权应同销视也应纳入售算。 清 新规规定 ： １】（房 地产发开企业将发开产用品职于福利工、 奖 励 对外投、 、分配资给东股投或资 人抵、偿债务 、取换其
（一） 缩了小清范围算。新规定 ：规地土增值 税以 家国关有部门批审房的地开发产项 目为单位进行
清。算而老规定转规让有土地使国用权、上地建的筑
及
附着其并物得取收的单入和个位 人为，土增地税
值的税纳务义 ，人当依应本条例缴照土纳地值税 ，增也
他单 位个人的和非货币性资等产， 发生所权转有移 时应视 同
售销房地。 产 （ ２）房地产 发开业将 企开的发部分房产地为转企业 自或用用 出于等商租用途业，如果产权未发生转移 时不
，就不管是是为有否部门审批的房关地开发项产目，只 要发 生
以了上转的让为 ，行均应规按缴土定增地值 。 （ 为税了免歧避 义需要，指的是出规老所述的“ 依
照条本缴例纳土地增值”税与新规述的所 “清算”
是同不述表下的同概念 一 。） （ 二） 细了强制清化算和新增建议了算清。 规新定规：
征收土
增地税 值，在款税算清不列收时入 ，不扣相除应的 本和成费用而。规强老调了让转并取得 收入。
（四 ）强 调了前税扣除的实、真合原法和则得不估 暂原则 。
（１】 符下合情列形之一的纳，税人进行土应 地
（
五 ） 明确了套设施配的税处理收。
（ Ｊ六 入了中介鉴证引 。 （） 七供提除扣 目不实 ，项评改估为核定，且 核定 的
增
税 的值 算清 ①：地房开产项 目 全部发竣、工成完 售的销②；体转让未整工决竣算房地产发项目的开 ③
直；转让接土使用地权。的 （ ２） 符下合列形之一情的，主管务税机关要
征可率不低于预收率征；经税机关责务令限清算期，逾仍期
不清的也按核算定处理。 （ 八） 授权 方税务地 机制关定体具算办法清。 注： 建福于２ ０ ０ ６ 年 １ ２月 ２ ８日 发转家税国总务 关局房于产地开企发业地增土值税清管算理关有问题通的
求 税纳人进土 行地值税增算清：① 已 竣 工验收房地
产开发项的目 已转让的房地，产建面筑积整个项 占可 目售
建面积 筑比的例在 ５ ％以８上，或 比该虽未超例
过
８５ ，％但余剩可售的筑建面积经出已或 租用的；自②
知
闽地税发
［ ２０ ０ ７２ ］ ４
取号得销售 （预 售 ）可许证满三年仍未售销完毕 的；
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质
疑“ 上
政策，有下对策有”门，． －乎每一次 策政的出台总， 人。老 人丈又把子房给了母丈娘，丈娘又母房把给了子妻子 有 些人一尽各种办想 法“ 空子”，土钻增值地税算清的政策 弟的弟，妻的子弟又弟通自己过爱人的 给了系直亲属或担承 执行恐 也不能怕“ 免 ”。俗笔者为 认今，后 ，发企开业可 有直接赡养义人…务…于没由有限制赠的与数以及次规定可
能中针对该政策执行过项程 中的某 些 软肋“做文章”，需引 以对起上、对下赠与如。此环 循，可以解总一部决房产分用 不 度高关注 。１ 、肢解销面积售 征 土收地值税问增的。题续手是也可 挨以办着，但的问题是 何把房地产公如的司子房成老变子房的子？加上呢建代房不
老第八条规 下有情列形之的一，征免地土值增税：
除 项 目额金２ ％０； 的
征
土增值税地子的块！模地产 房代建的为行指是地房产开发 收入
的行。对于房地为开产公发司 言，虽然取而得收入 ，了
（
一） 纳税人 造普建通准标宅出住，售值额未增过超扣 公 司代户进客房行产地开发 的开发，成完向后户客取收建代
现的新行中规各地基，本销对面积有售制控要 求， 比 但没发生房地有产属权转的，移收入其于劳务属收性质 入，如 ，在州 福，通标普住宅的准积面 是１ ４ ０方平 米套／ 以缴纳 业营 税不缴。地土值税。增那替么代谁房呢建？替房 地下 ，把 １可 ４ ０平米方以上的房子 分两套成 ，
一套卖给 丈 产公司的老板人！这个房地样产司的公板老手就有了上部 一夫
一，卖给套子，最后拆妻间掉隔墙这样既能达，免到 目 税
分产房 可顺利以地进入赠捐环系统循了。 前是提对土要地使
用权的问题 （是地批给的？ ） 谁行进正修。过此通 例，者 笔 在说意明种各免政策征可以连是环组合用的利
。的又符伦理合＾常。
２ 分、 劈收入
由土于增值地实行税超累进率计算应制税额纳，味意着 值率每增升一跃个档都次将起引税迅负攀速 ，因此把—部升 能成开变发商的 “ 应对”施措了 比。 ，如在精房装的销售 中，
地房产可商把以售房和装修收的分开入把，装修部分给
４、 并、投资兼联营、
些这既实现产权转能又可在一移定条下不件征收土地 用
分收入分出劈 ，来跳土地增出税值的应税畴范做法 的，就可 值税的政策增规定，能将成为可发开节商考虑的备选税 。 ５、新转让房旧房转让和
新转房让的，扣除 目中取得土地成本和开发成本需项要 是选 择前的提 没有，异就差所谓选择无。两方种下的计式 公算的式不将同能可导致际实计算结的果不同，方上法想要
关把企业联 ，做也 可以再成立一装修家司公这，装样修收就入 循遵史历本原成 ，则而旧房转的，按评估价来让定确差。异
以可不做房为增值产组成的计而征地增值土税了 。
３ 连环计、
老规
规 ：定房产有所人、土 地使权所有人将用房屋产 新 房为旧变 ，可以房是签一个租后先的售合，租期在一同 年、权地土使用权赠与直亲属系承担直或赡养接义人的，不务 以 上 （福州 对旧的房定是使界用间时过一年超 。前提是）对 征收土地 值税增。者笔本条对规的定解是读 ：老子先把子 房 旧的 房估评或行价有情相对精个的 准握。掌
赠儿给子，子儿又房把赠子妻给，子妻子把房再子赠； ／￣ Ｊ 丽ｋ ． ｈ－， 丈
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师
林文
：清 算
“ 出
２０ ０ ６１ ２年月 ８２日 ， 国税 务 总家局 发 《布关于房地 产开发 业土 地增值 税 清算管企 有理 问题 的关通 》 知， 求要２ ０从０ ７年 月２ １起 ，日对全
国
地产企房按３业０ ％一６ ０的税％进率行地增值土税清工作算政。策乍出，即引起立们广泛关人：房注地企业产担心须必缴纳更多税 款而，购
者房担 的更是心“ 羊 出在毛 羊上 ” ，身子 因此房涨又价 。今距如离清算令 有已 个 月时３间 ，清 究竞算 给开发商 和购 房者来 带哪些影了响 ？
影 响
高毛率利 项 目“ 出”多血
通知 …
’肯定影响企会运营空业”间当，清土算地增值 的消息公布后 税， ‘ 通 ’知响问题影马上为成房地产企担心业
小。如 例清，算地增土值税策政 出台后福建的武，夷、木三房等产地
市上公发司布关公相，告说明已土地增值按相关税政策地方政和府 定 规在，房产现销实售的时同，预交土了增地税 ，并按相值的关规，则
的焦
点。内业家专认 ， 为 “其 实土地，值税增算对于类清不 型 同房地的产企业影响并不的一 样，不必此为晾大怪。小 ”
从 品类产看型，对 于高以商品房档 为主的发企开业负面影
在以
年度业往 绩中作了应的预提相但是； 对，只于作了土增地值税的 预交 ，但没做有全到预额提企的，清业缴地土值税增的政可策能对其 现
金造成较流影响大 。
较大响 ，以普通住而房为主开发的企业面负响较小影 目。前，
福省建各土地地值增税的收征 ，主要 是照按售 销入 的 １收 ％ 一
囤“地 ”‘ ‘｛ 吾 盘 ”风险加大
经从营模式 看，于主对要依靠土地值方增式利的盈发开企影 业
２
％进来征收行如果按照累，进税率方的计算法， 发企开业的利 润 空间将被 压 ，挤中毛利率 越高其的项 税率目高越， 压越 力 。大时同按照土。地值增税征收的定规，建 造普通标住准宅 售的，增值额末出过超扣除项目金 ２额０ ％的，免土征增地税 。 值 因此 以开发，档高品商为主 的房公 司税负增长就 较比 大， 特别 是 对别墅以 高、住档宅等利率较高的开毛发企来说业清算土， 地 值增税策政影响就更大。了 开
发商金资面链临考验
更响。大大都家道，知过去多数大发企开业拿到土地在，一后都会 般采 囤用土地推积销迟售策略，的获以取可尽能高毛的利。其率主表 要现 在为开发些大一时，盘过通期后价的房涨 上来获取，更大利润。 的 这 样，在年近房产价地持格 续Ｅ 涨情的况下，如严果清格算征和收土 地 值税增，这些开发 业企将临巨面的额地增值土成税本支，特别是出 于对前期得土获成本地较低土地，备量储大较开的企发来业 说，响 影可能严重更 。
低价取对土地得的发开商而 言，绝会不 因为 身自项 地目低 价 ，
从企
业模规来 ，说差别也明显。其中对房小产企地业影 响 大较对实，力强较的上市司影公较小 响。于由 小房地产中业 企融能资力 较，弱算清土增值税地策政使企将业资供金 受应制到 。约客观无法再上行多进期项目 房的产地发开。分实部力弱
较的小 项目公司 可能，于资金由链裂断倒闭而；对而企业于作运
降房价。低Ｎ ￣ Ｉ
ｒ， ，向去的过价低项地 目收￣ ｐ ｇ＂征－ － 地增值税Ｉ ，在也情 理 之，可中以当地适压挤部分地房开产发商利的润空间，免 避其 “了暴利 行为”虽然近几。福年政府州直都一加在清理大地土的度 ， 力 是但有仍一些旧的议协土地项性目 或者是 “ 烂楼”尾 ，到直年去至甚
是 年今才上 市，因此于对这些 目项此受调次控影的可能响性较会大。
比规范较 已对。地土增值税 的清预算 提的开企发业影 响则较
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说以往房果交产营易税业个和人所得的开征 ，税房对 地 产开商发说来痛不痒，那大么次国税此总严局土地增征值 税， 则可能是中打了地房开产商发的“ 寸七。”内专业家 认 为，此文次一旦得件落以，清算土地实增值税对房产地场 市的 用作可 以则是利多弊说，暴利少可能会渐渐远这离个
行业
。土地值增征办法规定收 ，造普建标通住宅出准售增值的末 额
超扣过项除 金目额２ ０的，％征免土增地值。据税测算 ，毛利率 水
平的高档高宅 住 （于大 ５ ％３ ）净润将利下降 ２ ０以％上，对利毛率 水平低
普的通宅项住目 约（３ ５ ％以下） 影 较响小， 有利于励中鼓 低 中户型小通住房的建普设供应。和提房地高产开经营发平水 ， 进房地产促企通业过新创高提核竞 争。清算土力地增值政税策
由土于地增值实行税四超级额累进率税开，项 发目润利 出台 之，拥有核 后 竞力的争发企业能够开过加快产通品开发 的空
越大间 所缴，税收就多，这将对依越囤靠积廉土地而获 价取暴利开的发企业造成直打击接。因清算土地此值税有利 增
销售和 通，提过资金周转率高 ，减资金少沉淀来，提高业企利盈 能力。部分
营和融经能力资弱较的小发开业企兼被并从而，速 加
于进房地产改行的业利盈模式， 不合理超额利润有望得的到 个整业整行的合速。 抵制度。次是其止防开企发囤地 ，业加增地土有供给，效进而 改善宅住供求关系，解缓房上价压涨力。一面，方地增土值 税收能可嫁转价 房理从上论，讲地增值土并不直接影税房屋成响本和价房。土
征
收期的周缩短得使发开企资业金紧张无力，大规囤模土 积增值地税是按照在较为严格计的方式进行成本扣除之后 算，房对
。为地了快尽回笼 金资 ，开发业企须必快开加发和售速 地产开发销中土地的值部分增征收的税 ，该税的结果是收将发开企
度 ，从而缩周期 以节短成约。本另方一 面，即
使开企业发进
业 “利 ”部分减少并润化转为税，收实是质方财政地与分参房 享
，该下策政可有能被开发企业导误导致，格价号失真信，形新 的成价上房动力涨。同时，于出对房上濒价 里 恐慌，１ 类 政策会以
行囤地由，于囤带地超额利来润被土地值税抽增走 ，囤地 对产地的商超利润额分部但。当前房地产供在求关紧张的系背景
开发于业的企意义会大大削弱也 。 制投控资模规
房地产
资规投不模增长，一个断要原重因在于地房产开 强 化购者房价预涨期 ，而发企开业可以趁势就用这种利预期其 为发利润间空大，巨大的增值利益吸引各种投 资断进 ＾不地 房产市 场。通清过土算地值增，税降预低投期收资益 率，大增 作和炒价涨推助澜 ，并 波以收导税致本增加 成的义名误导费消 者向消，者转嫁税费压收。 力
挂资本＾投资风的险会促使，资行为会投趋于更理性，对
于缓解资进入外内房国地市场所带产来的压也力着有极作
积
，用部分中，Ｊ 睑 资业金张紧会善终也企业再资能投 力，而从 使促房产投资地增率长降。下
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深度
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待期
是否 “ 羊出毛羊身”， 尚需场市验检 展 房价， 然依断上不。涨其本原根因在就于方卖成本把嫁 转
清土算地增税政值策，从 理论 解上读 可以，是 说比 到 了房购者头上。
完较美 ，了 但实在际作 操，必中然会到遇绪多 题 ，问需
这次
清算 地增土 值税对，价房否是受到影响 主要，还 是
磨要合、正。清修算地增土值税 出后台， 家税务总局 国取决 于 供求系关。这种而转嫁之 所以够能现实 ，其中重 力 要 有关士曾称 ： 《 通人 》出知，在台政上策会不额增加 外点是 就前目房产市场地供求失的衡如。说果机也投 好炒、作 房 产开发地企 业税收负的担，也不 加重会房者购 的经济 也罢 ，直接刺激 百老姓经神的新楼是盘出来 个就一抢被光一 负
担 。
个
现实 ，今 的一天平米６方 ０ ０ 元０不买 ，明天 就一平方是米
但是有
认人 为，算土地清增税 值，这味着意发商开 ７００ ０元都不买着 而， 且地房市产场上期 房的售销量大过 现的 利润将会降。下而 着这个顺思 ，囤积路土地也变得 房无 ，百老姓 情愿、不情 愿地都入加 买到大军房中 。来这在 种利 图 可这，开对发商说肯定也不来是一个消好。但息奇 情况下 房，地产市成场为一 个方市卖场 开，发处商绝于对 强
怪
是 的
，很多 老姓 ，百这对项政的策台出乎也似有没表 势。同 时， 前老百姓 目决居住解问可选题择的路子 少，也 较现出 大的多热情， 有反而多了一份担的心 。
加剧了一这 矛。盾些一 门的说法是无法部证每保一个都能人 笔者 曾听到 一位房者购话讲这过样话 ：老的百姓 够买关新 ，房 中其部分一人要买是旧、房一分人部要选择则租 心 的房是价。 老姓百担心的 是近年品商住宅求供盾突矛 房 住。但实现况是，情手二房租房价和格不断攀升， 大多 数出，房上升较价 快不能， 排部分开发商除这将部税分负 老百 找不姓合适到 解的决办法。加再上经 济适用供应房 量双限房”是又画在上壁的饼， 大 部嫁转到购房身上者，此因房价但不会不下跌 相反开发， 小 又缺少，廉租 房，而“
商
可还能 以会 此借为 口 提房价高，最 后是还 “羊 出在毛 分 中 低入群收 体的住房要需 法得到满无足因。此，人 还是 们
羊身上 。 ”
希解望决居住难这一会社保 问障 ，题而不是希 “望 羊出毛 在
当
然，老 百的姓这种担心也是杞人不忧。天顾这 回 羊上”身的预言又一成 次现实。为
年三来宏的调控观政策，提高从税契 、整营业调税到、 征 个收所人税 得调 整物、业维基金修等 ，房等地领域 产
一
直政新 不，但市场并没完全 向政断策预期的所方向
发
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媒
编者：汤 一 品臣，中国宅豪的典型表 代，其平每方 米１ １ 万 元的价售令 国 人在 注目光的环却下望又而却 ，步据一说年来才卖多７ 套。３如 今清， 算 在即，集 “ 地 、囤宅 豪暴、利于”一身的汤臣一 将品如何会场收 ，请
看国税中 务 报评 的— 论—
土地增值
开税清始算后 以，海市天上价盘楼臣汤一品再 次 引起 了人
们 注的意 。
一
又是一个特品例，所 以３ 时年间到了 后 以，是按楼 盘申请 售销的
总面积次一课税性， 还按是实销售际面积的有一收一点 点，则看要
不知 情 者，以为 总 “臣一汤”是道品菜名一由名道掌厨勺 、的冠绝Ｂ － １ ￣， ，“９莱 ”。但是汤 正，是 样这一碗“ 菜汤 ”让， 中国地产界 整整品咂了１ 多年 。
上海 税 务部 门的态度 了 有。好 者 估事 算：汤 臣一 品 售 在 面 积９ １ １ ６６平 米方 ，总本为２成 ４７８ ８４ ＂ ￣ 元ｆ ， 目按每前方米平价售 １ 万元１ 计 算，总收 为１入 ００ ．７ ７７ ６ ＂ ｆＺ ，元 扣除，本后收入 成７为３ ． ２ ９ ２８ ＂ｆ ￣元 ，
． ５％缴 营业税纳及附加 后项，目的增值额 达￣
Ｊ Ｊ６ ９ ２ ６亿元 ， 增 品出咂什味么？味怪有。说人其“ 风 水”怪 ，有说其想人 按照 ５法怪 。更 多人说的其价怪 。格当然 ，最人让称的怪还是其售
销值
幅度￣达Ｅ Ｊ ６ ０ ． ２３％ 。照土地增值税按实施例 条细提供则 的税计额算
公 式 增（额 值Ｘ４ Ｏ％ 一 除项扣 目金 额５Ｘ％ ） ，该项 目土地增值的税 约额 ：６为９ ． ２ ６ ＂ ｆ ￣元 Ｘ ４ ０ 一 ％２ ７． ８ ４ ８ －４ｆ ￣ 元Ｘ ５ ％ ２ ＝６． ３ 亿１元。对这于
一
绩业１ 多时年里间卖只了３出套房 ，全性球的体拍整卖也 途中 产。这流种情景， 确实一个踌躇像满志厨 的，师鲜 美的菜端把上
了来眼，要看凉了也没，几个见掏钱买人一上。 碗 人基们上是把本臣一汤品当作个一 话来笑看。当然 ，的看 热 闹之 ，还外是要看看“ 门道”的 眼下。 就，两有个 “看点 ” 值得我们关注 一：是税部 门如何对其收取务地土值增 ；税二 暴是者利会如收场。 何根据 国税家总务局规定的 ，房地产发开项目中，出 售的 建 筑面 若积占 总体可建筑面售积 ８ ５以上 ，％虽未超或过８ ５ ，但％
个怎没开张的么楼来说 ，何 啻盘是漏偏屋连夜逢雨。然当，清算
汤臣一 品
土地值增 税取决权在的上 海方地税部 门，务务机税可关根
据具体情况 ，活灵定决算清的范和清围的算间。届时是时清算、否
如清何 ，算税 务 门部会会 不“悲 悯人 天”， 全汤 臣凭一 的品造化 了
。
但 是，汤臣 品一暴利确实是摆的在里的。所 以，开那商发何如
收场是个很
意有 思事。的据土根地值增税 的设计原理 ，价越格， 高
收入越 ，多开发商 应缴税额就的大。越有人一些有一种误直解 以， 为开商完发全可以把土 地增值转嫁税购到者房头。上际上实 ，种 这 可性能乎其微微 。后日 开发，商降低地 增值土税税的途径额能只有 两 ：条是降价 一减 少总，收体 入；是增二加自 或 用租 楼出房 的比 例。至 降价于降到么程什 ，度那是 开就没有回头箭弓 了。反 正就 ，
余可售剩筑面建 积已经出租 自用或 就， 可清以 算其土增值 地 税有；的虽未超８过５ ％，但 已 得销取售（ 售预） 可证许满 ３年 。也同的样备具了清算 条的件汤臣一。品虽然至今只售出３ 套
房出， 的租面积也非有限 ，常到但２Ｏ ８０ １年０ ，其部 月楼分
宇
－预的售将满３期年 。届 ，时何课如税是很个能考验税部 务执 门法
力 的能 问 题。
一
算从 均 价
１ １元 １ 万平方米 降 到３ 万元 平 １方米
的成本价 让人 ，花
１ ００ ０ 多万元买 套上一不着下天不地 着的房子，恐也怕难。
楼盘几般个月不卖，动发开都是会商脚跳。的奇但的怪
是 ，汤一品臣的人不着 急，始终是紧不慢地不卖着 “玩 。地”
是十几年 拿的 ，但 前发商至今仍开定神闲，气不满乎在 ，似乎
到
时 ，轰那动 一时 “的名 厨 ”，会会不 一股跌屁坐在 自己 的“
盆 ”里汤
？意有要与地土值税增过过。由于招施￣ 实ｍＰ Ｊ Ｊ由 各把地 握，汤 臣
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鱼 ｉ学 雏。 。
清算
■ １ 月１６ １ ９ 晚，国税总局的纸一“ 清令算”引发，了房地市产场的一场 “大 地”。次震，作日为“ 经 济 雨表”的晴票股场市率先做出烈剧映反市上司地公产股 全线跌几停 。
记注者到 ，意１月１ ７ 的日深指成是 ７ ７ ７５点 ， ４３ 月０日已经 到了爬 １ ０ ６８５ 点。而发动轮本牛行情的市
领头羊之 一的万Ａ，科１月１ ７ 日收盘价是 １ 的７ ８２ ，元 ４３ 月０日的收 价盘 是．侣０ ８元 。大上盘涨近 ４ ％， ０ 而地 产急先锋本基还在地原踏。步地土增税 “ 清值算令至今”还是悬在地房产企业头上一的把 “刀” 。 如 ，距离通今开始执行知的 月１ 日，已经２有 ３多月个时的间 “
猛药”？发开商究竟如该看待这何次算清福７省土建增地税将如何值征收７本刊 为邀请此政府了官、员 税
务
、师界专家分另业 了详故细解读
。
策划■／ 大 ■责任石编 ／辑 杨金奇 记者■／ 杨 燕摄影■ 于／ 清爱巫
芳
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官员 解读
‘ 镐令算’
孝真郑 福 建省 方地务税局 税政处处 长 三
孝真：恐慌 郑
有影响 但， 需无恐
慌者记：国税局总 １ ８ 号 “７清 算”令出台，记的了者解，到相当部分的开发商有到感无所从和适 恐 Ｉ荒清，究算
竟会给开商带发来么样的影响什 ？
郑孝真：
由于些某媒的体导误和错解读，确误一度给实市场开和企业发造了成—定恐的气慌氛其。实算清的 杀伤力’没‘想有象 中那么的大， 开发无商需慌。土地增值税恐目 是的调房节产地场市展 ，只有在发发快展， 市场旺 盛的时候 ，作才用显会现土地。增税在值 １ ９９ ４ 出年台之后，一直 到 ０ ０年本基还是免都征。的算土清地 增
值的税追溯，期是由项 目的发开销售时和来决间的，只定符合当时要的征免条，件就那还免征是。 的
全省就行市场来业，土地说增税清值算房地对行业有序产康发展健起会到极的积用。作于对开发商来，说 只要 所发开的 目项是规范的如取得，土地用使的成本和权发后开销售价符合格市场律的规土，增值税地不就会加 太多增负担。原的来没预有或征征不收足会的算清，多收的也 会回退没有，要恐必。慌受响比影较的大是早廉期价 地拿开的发，商经过几年后开再发由，销于价格售断攀高不这，些开商的发润非常利可 观，相对的土增值地税对 的他影口 也向就更大说到底。，土 增地『 直税 的算是清在节开调商发的“ 暴利 ”。
多退少补，已清 ４ 算１
项 目中４ 项 退税目
记 者福：建省目前土 地值税增算工作开展清的如？何
孝真郑：地增值土税早在 １ ９ ４９ 就年已出 台，这清算次只是对来原本该上的缴那部分缴补而已对于那，有些 提预的管理或范的开规商而发言，并不会造 成多大响，对于影某项些 甚目还至给要开发退税商 。
福建省从去年 就始开在泉州地开等做土始地增值税算清的点试工作 ，还一些地有市开展了 调研。今年开始 从
到 月３４ 日，Ｏ省 （ 不全厦 含 门 ）完成 １ ５０ ０ 个 房地项目的产调 查，其５ 中９． ３ 个 符合土地值增税算清条 件，经已安排 清的算 项目 有 ５１ ０ 个，成了４ 完 １项 个目的清算，征收款税９４ ３ 万。其中 委托中 完介成算的清项 目有 ２ 个 ，征１税收
款 ２ ６ ６万。
值得
意的是，注完成 算清４ 的１ 项个目 中４ 个有项 目因售价，高，不 价成本造较等退税７高２ 。 万
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项除 中目留已 有 利润 空 间
者：记土增值税具地怎么体算 ？
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真孝：土 增地税值的 计依税 据是土增值额 ，而地土增地值额于等让房地产所转得取的入收减去扣除项目 金 额。 增额 值占扣除扣除 项金额目比率 ，的增值即率未 超过５ ０％ （５ ０ 含） ％ ，税的率为３ ０％； 值率增过超５０ ％ 超未
过 １Ｏ ０％ （ 含的 １００ ％ ） ，的率税４ ０为％； 增率超值过１ ００ ％ 超过未２ ０ ％０的（ 含 ２０ ０）％ 的 税率，为 ５ ０ ％；超过 扣 除 项目金额２０ ０ ％的， 率税６ ０ ％为。 这中其难最界的定就扣除是项目金额 ，掌准确金额握比较 难。困地土值增的扣除税项目包 ：括得取土所地有权
所支
付的额 ；金开发地土 新建房及、配套设施成本 ；开的土发 、地新房及配套建设 的施费 ；与转用让房地产有关 的税 金按取；得地土所权有所支付 的额金和发开土 、开发土地地新和房建配套设及 的成施加计本除扣 ２０％。 后 最一
“ 加计 扣除２项 ％０”给开就商发在成之外本，预 了留一块用不缴纳
土地增税的利润空 值，间是非常 惠优一项的
针对土地增值 税有还项优一惠施 措：税纳建造人普通标住宅准 （１ 注） 出 售，值增额超过未扣项除 金目额 之和的
策。 政
２
０ ％ 的免，土地增值征税； 增额超过值除金额扣 之的和 ２０ 的 ，应就其全％增部额按值定计税规。 地土增值实行超税率进税累率，是 据根值率情况分增段算税款计 ，体具算公计式下如 ： ０增值未率超５过０ ％ （含 ０５％ ）的税，为率 ３ ％０税：额 ＝增值 额×３０ ％
０增率超值５ 过 ０未％超 过 １ ０ ％０ 的（ １含０ ０ ％ 的）， 率为４税 ％０税： 额＝增 值额 ４×０ ％ 一扣除 目项额 金５ ×％
０增 率值超过 ０ ０１ 未超过２％ ００ ％的（ 含２ ０ ０％ 的，税）率为５ ０ ％： 税＝ 额值增额 ×５ ０一％ 除项扣目 金额 ×１５ ％０值率增超２过 ００ ｏ ／）ｏ 的 的税，为率 ５ ％０：税额 ＝增值额 ×６ ０ ％ 一 扣除项金额目 ×３ ５％ 注
公式：中５ ％ 、１５ ％、３ ５分％为别速算扣除数指。
清算对房影价不大 响
记者： 土增地值税清算的， 发商开不会会清把算的成本嫁到转价房上 ？
孝真 ：土郑地增值对税房价影响不 ，大不会直转接给嫁费者消。土增值税的地算是 “ 清事后所为，”开发商要
销在结束售 后以才 计能算体具 土地的值增。在税场经市济，中格主要取价于供决关系。所 以求，算清对房地产 发展是商增的收值进益行调节再分与配，会不对房价的上涨产 直接的影生响。 抑房制要价 靠 多“腿”走条 路，收税手段只其是中的一种 ，不仅能靠依税收来节调地产市房。场
１注：福 省普建住宅标通准
住
宅小区 积容率在１ ０ 上 以；套建但筑积在面１ ４ ０平方 米 下；实以际交价格低成同级于别地上住土平房交易 均
格价 １． ３ ８ 倍 下。以
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税
『 Ｊ 务渎‘锖算拿 ’
君陈 毅注册，税务 师，注册会计 师 ； 福邦州税务师事务所有限公豪 司执董事行
：
‘
，
： ： ｛
匕
甲应纳税额为的法是对土说增值地税征管的一种解 误长期 ，来国以对家 土地 值税增行实预征的制法做强化了这种错亦觉谬和。误照我依 国
月京
０ ０２ ７年 月 ，２一场 抑以制地产房炒炒卖 买、收地割产商 超利润额旗 为号土的地 增税值清算 拉 开序了幕 市，场片一哗
９ １ ９ ３ 年 １２ 月 １ ３ 日颁的布【 中华 民共和人国地土增税值暂行 条例
】的规定 ，土 地增值税实行级四率超进税累：增率额 （ 值
土地增
然
专。家、者学 、政 府、资投商、消 费各抒情怀者、 各表 见 已的乐
观超、或脱忧 疑倒与，近年来 “然抢哄房 、抢去”的景 地象 成了形鲜 明的对比不可。认的是 否市，充满场了备戒土地： 值税增何物？为 何为进行要地土值增进行清税算如何对？土 地增值进税行清算？清算将给场带来市么什 ？及以清能否算行进 到？真是底几欢家乐几愁 家！
值
税纳人税转房让产地所得的取收减除规定的入扣除 目金项额的余后
额，同 ） 未超下过除扣项 目金额５ ０ 的％分部税率为， ３０￣ ／ ｏ；值增超额
扣过除金额５ ０％ １至 ０ ０的％分 部，率税４ ０ ；％值额增超过扣除 项 目 １００ ％至 ０２０ 的％部分 税率，５ ０％；增值超过扣除项 目金额２ ０额 ０％
上的以分，部税率６为 ０ 。
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渊
源 事
上实 ，地土有固的稀缺性 ，及以家国公对基共础施 和土地使 设用结 构投的资 善改 ，使土得地的 级收差会入 断提 不高，进而土 地不断会值 。而国家作增为地土的所有者和经者营
ｌ １５～ ２２～ ３
３ 以上
扣颡 目
×（１ ５ ～ ）／ ｏ ） 扣除项目×０ Ｂ％ ～田） ／ ）ｏ ＞ 扣除顷
×目 ８５ ％
１ ％０～１ ７．５ ％１ ７ ｌ ５ ～２ ％８． ３％
＞ ８２ ３ ％
势必要参与这
增种收值益分配的，最有其 效最、有力手的段就
是开 土征地值税增。早在 １９ 世纪的 德便率先国开 征了地土增值 ，其后税意大利是和国。韩我始于国 １ ９ ９ ４年１ 月 尽管各 国在土。地值税的立增上有法所不同，但 的是目致的一那，是 就参与 地土值增益收的配。 分 国我行的土现地值税增对是转让有土国使用地权、地上的 可 看出以在个单的差级范 围税内增长负的度远比收速入长增速
度快多，得入扣收除项目比 越 ，高税负越 ；当收重扣入除 目比足够项
大时 ，纳应土增值税额趋地于近 ６Ｏ ％的收额入也，意味就着假如 不 虑流考转税其他 因及素影响，的地产房企业所的税前得利率趋近于润
建筑及
其 附着并取物收得 的益单和位人所征个 的收种一财产
。它是税我唯国一行超率累进税实计率应纳税额的税算 种可，
４
０ ！％此时格价再增几长乎有没际意义了，而过实高房价也的将 使房地产丧失绝大多商数的成交机会 ，者任何再个一商品在其向
货币 过
渡的过程中都当存着一个 在ｌ京 的险跳 跃，易能交否功 ，成增能值否 实
以有
效 地调土节 增值 收地入的 高 低。此而次 清的是 算 自
９对 ４ 以来年土增值地税征未应部分征进的步 一确和补明征， 并
现 ，大很度程取上于决求双方供的量对力比及消费以的者购力买其及 对 商价值的品心预期。理因寄希此于通望过无限制地价 涨来格到 达
转税负及嫁实利现最大润的说法化和法做没有理论是和实现据的。
依是不房地对产业增新追或加的成本负！担
那种为认地增土税值是销售收按入乘以 一比定例 预的率 征
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南
∽ ；
新
政２ ０ 。 ７１年月１ ６日 ，国税家务局下发了 《总 于关
纳税人 申请注税务销记但未办登理土增地值税算手清 的续； ④省税机务关定 规的他情其况。而规老待该目则部全 竣工
理结算办后进行清再。算
房
产地发开 业企土增地值税 算管清有理关题的问通 知》 其本质，是老规进对行了细化并强了其可加作操
性 其，主的变化如下：
要（ 三）
新增了直接销非和售用房自地未产取收得而入
发了所有生转移权应同销视也应纳入售算。 清 新规规定 ： １】（房 地产发开企业将发开产用品职于福利工、 奖 励 对外投、 、分配资给东股投或资 人抵、偿债务 、取换其
（一） 缩了小清范围算。新规定 ：规地土增值 税以 家国关有部门批审房的地开发产项 目为单位进行
清。算而老规定转规让有土地使国用权、上地建的筑
及
附着其并物得取收的单入和个位 人为，土增地税
值的税纳务义 ，人当依应本条例缴照土纳地值税 ，增也
他单 位个人的和非货币性资等产， 发生所权转有移 时应视 同
售销房地。 产 （ ２）房地产 发开业将 企开的发部分房产地为转企业 自或用用 出于等商租用途业，如果产权未发生转移 时不
，就不管是是为有否部门审批的房关地开发项产目，只 要发 生
以了上转的让为 ，行均应规按缴土定增地值 。 （ 为税了免歧避 义需要，指的是出规老所述的“ 依
照条本缴例纳土地增值”税与新规述的所 “清算”
是同不述表下的同概念 一 。） （ 二） 细了强制清化算和新增建议了算清。 规新定规：
征收土
增地税 值，在款税算清不列收时入 ，不扣相除应的 本和成费用而。规强老调了让转并取得 收入。
（四 ）强 调了前税扣除的实、真合原法和则得不估 暂原则 。
（１】 符下合情列形之一的纳，税人进行土应 地
（
五 ） 明确了套设施配的税处理收。
（ Ｊ六 入了中介鉴证引 。 （） 七供提除扣 目不实 ，项评改估为核定，且 核定 的
增
税 的值 算清 ①：地房开产项 目 全部发竣、工成完 售的销②；体转让未整工决竣算房地产发项目的开 ③
直；转让接土使用地权。的 （ ２） 符下合列形之一情的，主管务税机关要
征可率不低于预收率征；经税机关责务令限清算期，逾仍期
不清的也按核算定处理。 （ 八） 授权 方税务地 机制关定体具算办法清。 注： 建福于２ ０ ０ ６ 年 １ ２月 ２ ８日 发转家税国总务 关局房于产地开企发业地增土值税清管算理关有问题通的
求 税纳人进土 行地值税增算清：① 已 竣 工验收房地
产开发项的目 已转让的房地，产建面筑积整个项 占可 目售
建面积 筑比的例在 ５ ％以８上，或 比该虽未超例
过
８５ ，％但余剩可售的筑建面积经出已或 租用的；自②
知
闽地税发
［ ２０ ０ ７２ ］ ４
取号得销售 （预 售 ）可许证满三年仍未售销完毕 的；
③
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质
疑“ 上
政策，有下对策有”门，． －乎每一次 策政的出台总， 人。老 人丈又把子房给了母丈娘，丈娘又母房把给了子妻子 有 些人一尽各种办想 法“ 空子”，土钻增值地税算清的政策 弟的弟，妻的子弟又弟通自己过爱人的 给了系直亲属或担承 执行恐 也不能怕“ 免 ”。俗笔者为 认今，后 ，发企开业可 有直接赡养义人…务…于没由有限制赠的与数以及次规定可
能中针对该政策执行过项程 中的某 些 软肋“做文章”，需引 以对起上、对下赠与如。此环 循，可以解总一部决房产分用 不 度高关注 。１ 、肢解销面积售 征 土收地值税问增的。题续手是也可 挨以办着，但的问题是 何把房地产公如的司子房成老变子房的子？加上呢建代房不
老第八条规 下有情列形之的一，征免地土值增税：
除 项 目额金２ ％０； 的
征
土增值税地子的块！模地产 房代建的为行指是地房产开发 收入
的行。对于房地为开产公发司 言，虽然取而得收入 ，了
（
一） 纳税人 造普建通准标宅出住，售值额未增过超扣 公 司代户进客房行产地开发 的开发，成完向后户客取收建代
现的新行中规各地基，本销对面积有售制控要 求， 比 但没发生房地有产属权转的，移收入其于劳务属收性质 入，如 ，在州 福，通标普住宅的准积面 是１ ４ ０方平 米套／ 以缴纳 业营 税不缴。地土值税。增那替么代谁房呢建？替房 地下 ，把 １可 ４ ０平米方以上的房子 分两套成 ，
一套卖给 丈 产公司的老板人！这个房地样产司的公板老手就有了上部 一夫
一，卖给套子，最后拆妻间掉隔墙这样既能达，免到 目 税
分产房 可顺利以地进入赠捐环系统循了。 前是提对土要地使
用权的问题 （是地批给的？ ） 谁行进正修。过此通 例，者 笔 在说意明种各免政策征可以连是环组合用的利
。的又符伦理合＾常。
２ 分、 劈收入
由土于增值地实行税超累进率计算应制税额纳，味意着 值率每增升一跃个档都次将起引税迅负攀速 ，因此把—部升 能成开变发商的 “ 应对”施措了 比。 ，如在精房装的销售 中，
地房产可商把以售房和装修收的分开入把，装修部分给
４、 并、投资兼联营、
些这既实现产权转能又可在一移定条下不件征收土地 用
分收入分出劈 ，来跳土地增出税值的应税畴范做法 的，就可 值税的政策增规定，能将成为可发开节商考虑的备选税 。 ５、新转让房旧房转让和
新转房让的，扣除 目中取得土地成本和开发成本需项要 是选 择前的提 没有，异就差所谓选择无。两方种下的计式 公算的式不将同能可导致际实计算结的果不同，方上法想要
关把企业联 ，做也 可以再成立一装修家司公这，装样修收就入 循遵史历本原成 ，则而旧房转的，按评估价来让定确差。异
以可不做房为增值产组成的计而征地增值土税了 。
３ 连环计、
老规
规 ：定房产有所人、土 地使权所有人将用房屋产 新 房为旧变 ，可以房是签一个租后先的售合，租期在一同 年、权地土使用权赠与直亲属系承担直或赡养接义人的，不务 以 上 （福州 对旧的房定是使界用间时过一年超 。前提是）对 征收土地 值税增。者笔本条对规的定解是读 ：老子先把子 房 旧的 房估评或行价有情相对精个的 准握。掌
赠儿给子，子儿又房把赠子妻给，子妻子把房再子赠； ／￣ Ｊ 丽ｋ ． ｈ－， 丈
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师
林文
：清 算
“ 出
２０ ０ ６１ ２年月 ８２日 ， 国税 务 总家局 发 《布关于房地 产开发 业土 地增值 税 清算管企 有理 问题 的关通 》 知， 求要２ ０从０ ７年 月２ １起 ，日对全
国
地产企房按３业０ ％一６ ０的税％进率行地增值土税清工作算政。策乍出，即引起立们广泛关人：房注地企业产担心须必缴纳更多税 款而，购
者房担 的更是心“ 羊 出在毛 羊上 ” ，身子 因此房涨又价 。今距如离清算令 有已 个 月时３间 ，清 究竞算 给开发商 和购 房者来 带哪些影了响 ？
影 响
高毛率利 项 目“ 出”多血
通知 …
’肯定影响企会运营空业”间当，清土算地增值 的消息公布后 税， ‘ 通 ’知响问题影马上为成房地产企担心业
小。如 例清，算地增土值税策政 出台后福建的武，夷、木三房等产地
市上公发司布关公相，告说明已土地增值按相关税政策地方政和府 定 规在，房产现销实售的时同，预交土了增地税 ，并按相值的关规，则
的焦
点。内业家专认 ， 为 “其 实土地，值税增算对于类清不 型 同房地的产企业影响并不的一 样，不必此为晾大怪。小 ”
从 品类产看型，对 于高以商品房档 为主的发企开业负面影
在以
年度业往 绩中作了应的预提相但是； 对，只于作了土增地值税的 预交 ，但没做有全到预额提企的，清业缴地土值税增的政可策能对其 现
金造成较流影响大 。
较大响 ，以普通住而房为主开发的企业面负响较小影 目。前，
福省建各土地地值增税的收征 ，主要 是照按售 销入 的 １收 ％ 一
囤“地 ”‘ ‘｛ 吾 盘 ”风险加大
经从营模式 看，于主对要依靠土地值方增式利的盈发开企影 业
２
％进来征收行如果按照累，进税率方的计算法， 发企开业的利 润 空间将被 压 ，挤中毛利率 越高其的项 税率目高越， 压越 力 。大时同按照土。地值增税征收的定规，建 造普通标住准宅 售的，增值额末出过超扣除项目金 ２额０ ％的，免土征增地税 。 值 因此 以开发，档高品商为主 的房公 司税负增长就 较比 大， 特别 是 对别墅以 高、住档宅等利率较高的开毛发企来说业清算土， 地 值增税策政影响就更大。了 开
发商金资面链临考验
更响。大大都家道，知过去多数大发企开业拿到土地在，一后都会 般采 囤用土地推积销迟售策略，的获以取可尽能高毛的利。其率主表 要现 在为开发些大一时，盘过通期后价的房涨 上来获取，更大利润。 的 这 样，在年近房产价地持格 续Ｅ 涨情的况下，如严果清格算征和收土 地 值税增，这些开发 业企将临巨面的额地增值土成税本支，特别是出 于对前期得土获成本地较低土地，备量储大较开的企发来业 说，响 影可能严重更 。
低价取对土地得的发开商而 言，绝会不 因为 身自项 地目低 价 ，
从企
业模规来 ，说差别也明显。其中对房小产企地业影 响 大较对实，力强较的上市司影公较小 响。于由 小房地产中业 企融能资力 较，弱算清土增值税地策政使企将业资供金 受应制到 。约客观无法再上行多进期项目 房的产地发开。分实部力弱
较的小 项目公司 可能，于资金由链裂断倒闭而；对而企业于作运
降房价。低Ｎ ￣ Ｉ
ｒ， ，向去的过价低项地 目收￣ ｐ ｇ＂征－ － 地增值税Ｉ ，在也情 理 之，可中以当地适压挤部分地房开产发商利的润空间，免 避其 “了暴利 行为”虽然近几。福年政府州直都一加在清理大地土的度 ， 力 是但有仍一些旧的议协土地项性目 或者是 “ 烂楼”尾 ，到直年去至甚
是 年今才上 市，因此于对这些 目项此受调次控影的可能响性较会大。
比规范较 已对。地土增值税 的清预算 提的开企发业影 响则较
２４
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利
ｌ一 弊 ／ｉ
利淡暴 出 地房产 业
鼓励开
发普
宅如
说以往房果交产营易税业个和人所得的开征 ，税房对 地 产开商发说来痛不痒，那大么次国税此总严局土地增征值 税， 则可能是中打了地房开产商发的“ 寸七。”内专业家 认 为，此文次一旦得件落以，清算土地实增值税对房产地场 市的 用作可 以则是利多弊说，暴利少可能会渐渐远这离个
行业
。土地值增征办法规定收 ，造普建标通住宅出准售增值的末 额
超扣过项除 金目额２ ０的，％征免土增地值。据税测算 ，毛利率 水
平的高档高宅 住 （于大 ５ ％３ ）净润将利下降 ２ ０以％上，对利毛率 水平低
普的通宅项住目 约（３ ５ ％以下） 影 较响小， 有利于励中鼓 低 中户型小通住房的建普设供应。和提房地高产开经营发平水 ， 进房地产促企通业过新创高提核竞 争。清算土力地增值政税策
由土于地增值实行税四超级额累进率税开，项 发目润利 出台 之，拥有核 后 竞力的争发企业能够开过加快产通品开发 的空
越大间 所缴，税收就多，这将对依越囤靠积廉土地而获 价取暴利开的发企业造成直打击接。因清算土地此值税有利 增
销售和 通，提过资金周转率高 ，减资金少沉淀来，提高业企利盈 能力。部分
营和融经能力资弱较的小发开业企兼被并从而，速 加
于进房地产改行的业利盈模式， 不合理超额利润有望得的到 个整业整行的合速。 抵制度。次是其止防开企发囤地 ，业加增地土有供给，效进而 改善宅住供求关系，解缓房上价压涨力。一面，方地增土值 税收能可嫁转价 房理从上论，讲地增值土并不直接影税房屋成响本和价房。土
征
收期的周缩短得使发开企资业金紧张无力，大规囤模土 积增值地税是按照在较为严格计的方式进行成本扣除之后 算，房对
。为地了快尽回笼 金资 ，开发业企须必快开加发和售速 地产开发销中土地的值部分增征收的税 ，该税的结果是收将发开企
度 ，从而缩周期 以节短成约。本另方一 面，即
使开企业发进
业 “利 ”部分减少并润化转为税，收实是质方财政地与分参房 享
，该下策政可有能被开发企业导误导致，格价号失真信，形新 的成价上房动力涨。同时，于出对房上濒价 里 恐慌，１ 类 政策会以
行囤地由，于囤带地超额利来润被土地值税抽增走 ，囤地 对产地的商超利润额分部但。当前房地产供在求关紧张的系背景
开发于业的企意义会大大削弱也 。 制投控资模规
房地产
资规投不模增长，一个断要原重因在于地房产开 强 化购者房价预涨期 ，而发企开业可以趁势就用这种利预期其 为发利润间空大，巨大的增值利益吸引各种投 资断进 ＾不地 房产市 场。通清过土算地值增，税降预低投期收资益 率，大增 作和炒价涨推助澜 ，并 波以收导税致本增加 成的义名误导费消 者向消，者转嫁税费压收。 力
挂资本＾投资风的险会促使，资行为会投趋于更理性，对
于缓解资进入外内房国地市场所带产来的压也力着有极作
积
，用部分中，Ｊ 睑 资业金张紧会善终也企业再资能投 力，而从 使促房产投资地增率长降。下
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是否 “ 羊出毛羊身”， 尚需场市验检 展 房价， 然依断上不。涨其本原根因在就于方卖成本把嫁 转
清土算地增税政值策，从 理论 解上读 可以，是 说比 到 了房购者头上。
完较美 ，了 但实在际作 操，必中然会到遇绪多 题 ，问需
这次
清算 地增土 值税对，价房否是受到影响 主要，还 是
磨要合、正。清修算地增土值税 出后台， 家税务总局 国取决 于 供求系关。这种而转嫁之 所以够能现实 ，其中重 力 要 有关士曾称 ： 《 通人 》出知，在台政上策会不额增加 外点是 就前目房产市场地供求失的衡如。说果机也投 好炒、作 房 产开发地企 业税收负的担，也不 加重会房者购 的经济 也罢 ，直接刺激 百老姓经神的新楼是盘出来 个就一抢被光一 负
担 。
个
现实 ，今 的一天平米６方 ０ ０ 元０不买 ，明天 就一平方是米
但是有
认人 为，算土地清增税 值，这味着意发商开 ７００ ０元都不买着 而， 且地房市产场上期 房的售销量大过 现的 利润将会降。下而 着这个顺思 ，囤积路土地也变得 房无 ，百老姓 情愿、不情 愿地都入加 买到大军房中 。来这在 种利 图 可这，开对发商说肯定也不来是一个消好。但息奇 情况下 房，地产市成场为一 个方市卖场 开，发处商绝于对 强
怪
是 的
，很多 老姓 ，百这对项政的策台出乎也似有没表 势。同 时， 前老百姓 目决居住解问可选题择的路子 少，也 较现出 大的多热情， 有反而多了一份担的心 。
加剧了一这 矛。盾些一 门的说法是无法部证每保一个都能人 笔者 曾听到 一位房者购话讲这过样话 ：老的百姓 够买关新 ，房 中其部分一人要买是旧、房一分人部要选择则租 心 的房是价。 老姓百担心的 是近年品商住宅求供盾突矛 房 住。但实现况是，情手二房租房价和格不断攀升， 大多 数出，房上升较价 快不能， 排部分开发商除这将部税分负 老百 找不姓合适到 解的决办法。加再上经 济适用供应房 量双限房”是又画在上壁的饼， 大 部嫁转到购房身上者，此因房价但不会不下跌 相反开发， 小 又缺少，廉租 房，而“
商
可还能 以会 此借为 口 提房价高，最 后是还 “羊 出在毛 分 中 低入群收 体的住房要需 法得到满无足因。此，人 还是 们
羊身上 。 ”
希解望决居住难这一会社保 问障 ，题而不是希 “望 羊出毛 在
当
然，老 百的姓这种担心也是杞人不忧。天顾这 回 羊上”身的预言又一成 次现实。为
年三来宏的调控观政策，提高从税契 、整营业调税到、 征 个收所人税 得调 整物、业维基金修等 ，房等地领域 产
一
直政新 不，但市场并没完全 向政断策预期的所方向
发
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媒
编者：汤 一 品臣，中国宅豪的典型表 代，其平每方 米１ １ 万 元的价售令 国 人在 注目光的环却下望又而却 ，步据一说年来才卖多７ 套。３如 今清， 算 在即，集 “ 地 、囤宅 豪暴、利于”一身的汤臣一 将品如何会场收 ，请
看国税中 务 报评 的— 论—
土地增值
开税清始算后 以，海市天上价盘楼臣汤一品再 次 引起 了人
们 注的意 。
一
又是一个特品例，所 以３ 时年间到了 后 以，是按楼 盘申请 售销的
总面积次一课税性， 还按是实销售际面积的有一收一点 点，则看要
不知 情 者，以为 总 “臣一汤”是道品菜名一由名道掌厨勺 、的冠绝Ｂ － １ ￣， ，“９莱 ”。但是汤 正，是 样这一碗“ 菜汤 ”让， 中国地产界 整整品咂了１ 多年 。
上海 税 务部 门的态度 了 有。好 者 估事 算：汤 臣一 品 售 在 面 积９ １ １ ６６平 米方 ，总本为２成 ４７８ ８４ ＂ ￣ 元ｆ ， 目按每前方米平价售 １ 万元１ 计 算，总收 为１入 ００ ．７ ７７ ６ ＂ ｆＺ ，元 扣除，本后收入 成７为３ ． ２ ９ ２８ ＂ｆ ￣元 ，
． ５％缴 营业税纳及附加 后项，目的增值额 达￣
Ｊ Ｊ６ ９ ２ ６亿元 ， 增 品出咂什味么？味怪有。说人其“ 风 水”怪 ，有说其想人 按照 ５法怪 。更 多人说的其价怪 。格当然 ，最人让称的怪还是其售
销值
幅度￣达Ｅ Ｊ ６ ０ ． ２３％ 。照土地增值税按实施例 条细提供则 的税计额算
公 式 增（额 值Ｘ４ Ｏ％ 一 除项扣 目金 额５Ｘ％ ） ，该项 目土地增值的税 约额 ：６为９ ． ２ ６ ＂ ｆ ￣元 Ｘ ４ ０ 一 ％２ ７． ８ ４ ８ －４ｆ ￣ 元Ｘ ５ ％ ２ ＝６． ３ 亿１元。对这于
一
绩业１ 多时年里间卖只了３出套房 ，全性球的体拍整卖也 途中 产。这流种情景， 确实一个踌躇像满志厨 的，师鲜 美的菜端把上
了来眼，要看凉了也没，几个见掏钱买人一上。 碗 人基们上是把本臣一汤品当作个一 话来笑看。当然 ，的看 热 闹之 ，还外是要看看“ 门道”的 眼下。 就，两有个 “看点 ” 值得我们关注 一：是税部 门如何对其收取务地土值增 ；税二 暴是者利会如收场。 何根据 国税家总务局规定的 ，房地产发开项目中，出 售的 建 筑面 若积占 总体可建筑面售积 ８ ５以上 ，％虽未超或过８ ５ ，但％
个怎没开张的么楼来说 ，何 啻盘是漏偏屋连夜逢雨。然当，清算
汤臣一 品
土地值增 税取决权在的上 海方地税部 门，务务机税可关根
据具体情况 ，活灵定决算清的范和清围的算间。届时是时清算、否
如清何 ，算税 务 门部会会 不“悲 悯人 天”， 全汤 臣凭一 的品造化 了
。
但 是，汤臣 品一暴利确实是摆的在里的。所 以，开那商发何如
收场是个很
意有 思事。的据土根地值增税 的设计原理 ，价越格， 高
收入越 ，多开发商 应缴税额就的大。越有人一些有一种误直解 以， 为开商完发全可以把土 地增值转嫁税购到者房头。上际上实 ，种 这 可性能乎其微微 。后日 开发，商降低地 增值土税税的途径额能只有 两 ：条是降价 一减 少总，收体 入；是增二加自 或 用租 楼出房 的比 例。至 降价于降到么程什 ，度那是 开就没有回头箭弓 了。反 正就 ，
余可售剩筑面建 积已经出租 自用或 就， 可清以 算其土增值 地 税有；的虽未超８过５ ％，但 已 得销取售（ 售预） 可证许满 ３年 。也同的样备具了清算 条的件汤臣一。品虽然至今只售出３ 套
房出， 的租面积也非有限 ，常到但２Ｏ ８０ １年０ ，其部 月楼分
宇
－预的售将满３期年 。届 ，时何课如税是很个能考验税部 务执 门法
力 的能 问 题。
一
算从 均 价
１ １元 １ 万平方米 降 到３ 万元 平 １方米
的成本价 让人 ，花
１ ００ ０ 多万元买 套上一不着下天不地 着的房子，恐也怕难。
楼盘几般个月不卖，动发开都是会商脚跳。的奇但的怪
是 ，汤一品臣的人不着 急，始终是紧不慢地不卖着 “玩 。地”
是十几年 拿的 ，但 前发商至今仍开定神闲，气不满乎在 ，似乎
到
时 ，轰那动 一时 “的名 厨 ”，会会不 一股跌屁坐在 自己 的“
盆 ”里汤
？意有要与地土值税增过过。由于招施￣ 实ｍＰ Ｊ Ｊ由 各把地 握，汤 臣