贵阳市住房和城乡建设局文件
筑建通[2010]124号
关于转发《关于明确商品房交付与前期物业管
理衔接有关问题的通知》的通知
各区、县(市)建设(房管)行政主管部门、各物业服务企业:
为了进一步规范商品房交付使用与前期物业管理衔接的有关问题,保障业主购房的合法权益,减少物业纠纷的发生。现将贵州省建设厅下发的《关于明确商房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》现转发给你们,请认真贯彻执行,执行中发现的问题请与我局联系。
贵阳市住房和城乡建设局
二0一0年五月二十一日
附:省住房和城乡建设厅《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问
题的通知》
贵州省住房和城乡建设厅文件
黔建房通[2010]189号
关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知
各市(地、州)住房和城乡建设局(房管局):
近年来,随着我省房地产市场的不断发展,购买商品房的居民越来越多,物业管理的作用越来越重要。但是,由于在商品房交付与前期物业管理衔接过程中存在一些问题,如一些房地产开发企业将达不到条件的房屋交付使用,房地产开发企业与前期物业服务企业对物业的承接验收不规范,以及物业收费不规范等等,引发矛盾纠纷。为进一步规范商品房交付与前期物业管理衔接工作,解决居民买房的后顾之忧,创造良好的居住和工作环境,现就有关问题通知如下:
一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定,必须在办理商品房交付备案后,才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后,物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。 二、物业服务企业在承接物业前,应当严格按照有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,以确保承接的物业符合交付使用条件。
三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。
四、按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定条件交付使用的新建商品住房,物业服务费应按以下规定执行:
1.对于“精装修”住房,从房屋交付使用之日起,免收一个月的物业服务费,一个月后可全额收取物业服务费;
2.对于非“精装修”商品住房,房屋交付后,应当给购房人半年至一年的时间用于房屋装修,该期间物业服务企业不得全额收取物业服务费,应当按不高于50%的标准收取物业服务费,超过该期限后,可全额收取物业服务费,具体比例和期限在前期物业服务合同中约定。
贵州省住房和城乡建设厅
二0一0年五月四日
分析:
根据文件中第一款
一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定,必须在办理商品房交付备案后,才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后,物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。 可以得出以下2个事实:
1、房开商在没有办理商品房交付备案后,才将商品交付购房者,这里就违反文件规定;
2、既然房屋还不能交付使用,就不能从8月份收取物业管理费。
3、应缴费用中:
a管理费也就是物业管理费,既然没有达到交房条件,没有完成交房这费用就不该现在缴纳,应该在完成交房手续后开始收取。
b水费预付金根据贵州省建设厅、贵州省物价局关于印发《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》的通知(黔建城通[2005]54号)天誉城商品房应该安装一户一表,那就不应该存在预付水费的说法,
这种做法无疑违反前面文件的第三款“三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。”中的扩大收费范围,所以这笔费用也是违法的。
c煤气安装开户费和供电安装开户费
《收楼须知》写明的是代收代缴,既然是代收代缴就应该有个代收代缴的合同,代谁收的?谁委托的?而且《商品房买卖合同》中第十四条和附加三中明确写明
房屋交付使用时通电到入户配电箱;
3.房屋交付使用时煤气表安装进户;
计量表:统一安装独立水表、电表、煤气表
既然《商品房买卖合同》中明确约定了,而且咨询三家公用事业单位,这些费用都是安装费,并没有开户费一说,所以三表的安装费就应该由房开商支出,而不是向广大业主代收代缴。
至于“有线电视安装开户费”,在合同附件三中明确指出属于自费项目报装费自理,在没有接到任何业主委托,擅自加收此项收费项目更是违反前面文件的第三款“三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。”中的扩大收费范围。
综上所述,房开商的《收楼须知》中的各项费用,严重违反贵州省建
设厅下发的《关于明确商房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》,所列明的费用都是违法收费,并且房开商未达到交房条件,明知故犯,严重侵害广大消费者利益的行为应按实际交房时间按《商品房买卖合同》承担相应的违约责任。
贵阳市住房和城乡建设局文件
筑建通[2010]124号
关于转发《关于明确商品房交付与前期物业管
理衔接有关问题的通知》的通知
各区、县(市)建设(房管)行政主管部门、各物业服务企业:
为了进一步规范商品房交付使用与前期物业管理衔接的有关问题,保障业主购房的合法权益,减少物业纠纷的发生。现将贵州省建设厅下发的《关于明确商房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》现转发给你们,请认真贯彻执行,执行中发现的问题请与我局联系。
贵阳市住房和城乡建设局
二0一0年五月二十一日
附:省住房和城乡建设厅《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问
题的通知》
贵州省住房和城乡建设厅文件
黔建房通[2010]189号
关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知
各市(地、州)住房和城乡建设局(房管局):
近年来,随着我省房地产市场的不断发展,购买商品房的居民越来越多,物业管理的作用越来越重要。但是,由于在商品房交付与前期物业管理衔接过程中存在一些问题,如一些房地产开发企业将达不到条件的房屋交付使用,房地产开发企业与前期物业服务企业对物业的承接验收不规范,以及物业收费不规范等等,引发矛盾纠纷。为进一步规范商品房交付与前期物业管理衔接工作,解决居民买房的后顾之忧,创造良好的居住和工作环境,现就有关问题通知如下:
一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定,必须在办理商品房交付备案后,才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后,物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。 二、物业服务企业在承接物业前,应当严格按照有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,以确保承接的物业符合交付使用条件。
三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。
四、按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定条件交付使用的新建商品住房,物业服务费应按以下规定执行:
1.对于“精装修”住房,从房屋交付使用之日起,免收一个月的物业服务费,一个月后可全额收取物业服务费;
2.对于非“精装修”商品住房,房屋交付后,应当给购房人半年至一年的时间用于房屋装修,该期间物业服务企业不得全额收取物业服务费,应当按不高于50%的标准收取物业服务费,超过该期限后,可全额收取物业服务费,具体比例和期限在前期物业服务合同中约定。
贵州省住房和城乡建设厅
二0一0年五月四日
分析:
根据文件中第一款
一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定,必须在办理商品房交付备案后,才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后,物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。 可以得出以下2个事实:
1、房开商在没有办理商品房交付备案后,才将商品交付购房者,这里就违反文件规定;
2、既然房屋还不能交付使用,就不能从8月份收取物业管理费。
3、应缴费用中:
a管理费也就是物业管理费,既然没有达到交房条件,没有完成交房这费用就不该现在缴纳,应该在完成交房手续后开始收取。
b水费预付金根据贵州省建设厅、贵州省物价局关于印发《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》的通知(黔建城通[2005]54号)天誉城商品房应该安装一户一表,那就不应该存在预付水费的说法,
这种做法无疑违反前面文件的第三款“三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。”中的扩大收费范围,所以这笔费用也是违法的。
c煤气安装开户费和供电安装开户费
《收楼须知》写明的是代收代缴,既然是代收代缴就应该有个代收代缴的合同,代谁收的?谁委托的?而且《商品房买卖合同》中第十四条和附加三中明确写明
房屋交付使用时通电到入户配电箱;
3.房屋交付使用时煤气表安装进户;
计量表:统一安装独立水表、电表、煤气表
既然《商品房买卖合同》中明确约定了,而且咨询三家公用事业单位,这些费用都是安装费,并没有开户费一说,所以三表的安装费就应该由房开商支出,而不是向广大业主代收代缴。
至于“有线电视安装开户费”,在合同附件三中明确指出属于自费项目报装费自理,在没有接到任何业主委托,擅自加收此项收费项目更是违反前面文件的第三款“三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。”中的扩大收费范围。
综上所述,房开商的《收楼须知》中的各项费用,严重违反贵州省建
设厅下发的《关于明确商房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》,所列明的费用都是违法收费,并且房开商未达到交房条件,明知故犯,严重侵害广大消费者利益的行为应按实际交房时间按《商品房买卖合同》承担相应的违约责任。