金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估
项 目 名 称：资产评估
委 托 方：估 价 方：XX
估 价 人 员：施莉娜，孙文玲，朱敏杰
估价作业日期：2011年5月21
简要历史： 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆位于浙江金华，排骨饭是店的经营特色。在研究盖浇饭的基本上，觉得盖浇饭在烹饪过程中时间比较长，对比中式快餐价格比较贵。对于工作学习时间紧的食客来说，时间成本、经济成本、营养成份三者往往只能舍其一二。海芝排骨饭，采用金华两头乌为主料，与时蔬烹饪煲至而成，即营养又实惠，更重要的是方便。金华两头乌原为金华特产，是腌制火腿的最佳原料，猪皮薄骨细，肉质鲜美，肉间脂肪含量高。经过多年的经营努力，现已成为产业化餐饮机构，有专门的养殖场。海芝排骨饭餐馆在金华
也由一家发展到了3家，在宁波、苏州地区也已打入饮食市场。
目 录
致 委 托 方 函 ................................................................... 3 估 价 师 声 明 ............................. 错误！未定义书签。
估价的假设和限制条件 ................................................... 4
房地产估价结果报告 ............................................... 4
一、委托方 ........................................................................ 5 二、估价方 ........................................................................ 5 三、估价对象 ................................................................... 5 四、估价目的 ..................................................................... 6 五、估价时点 ................................................................... 6 六、价值定义 ..................................................................... 6 七、估价依据 ..................................................................... 6 八、估价原则 ................................................................... 7 九、估价方法 ................................................................... 7 十、估价结果 ................................................................... 8 十一、估价作业日期 ..................................................... 8 十二、估价报告应用的有效期 .................................. 8 十三、估价人员 ......................... 错误！未定义书签。 房地产估价技术报告 ......... 错误！未定义书签。
一、个别因素分析 .......................................................... 8 二、区域因素分析 .......................................................... 9 三、市场背景分析 .......................................................... 9 四、最高最佳使用分析 .............................................. 15 五、估价方法选用 ........................................................ 15
六、估价测算过程 ........................................................ 16 七、估价结果确定 ........................................................ 23 附件
致 委 托 方 函
外婆家餐饮：
受贵酒店的委托，我公司于2007年11月22日
至12月22日，对位于杭州市下沙高教园区西区，建筑面积为200m2好再来房地产进行市场价格评估，为贵公司进入下沙开分店，购买该房地产提供参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、
法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币569060元，大写: 伍拾陆万玖仟零陆拾元整
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。
2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
金华市海芝排骨饭餐馆估价结果
报告
一、委托方
单位名称：外婆家餐饮
单位住址：杭州文三路167号
联系电话：0571-28990983
二、估价方
机构名称：杭州万达房地产评估有限公司 单位住址：杭州市文二路号8号
法定代表人：李焕
联系电话：0571-28914073
三、估价对象
1.建筑物状况
⑴委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。
位于2楼。
⑵位于金华市婺城区，钢筋混凝土结构，委估对象二楼一处房产，地面是水泥地。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作餐馆，餐饮配套服务设施好。
3.周围环境
估价对象位于浙师大北门繁华的商业街，委估对象地处高教园区，繁华程度一般，但是交通方便，人流量大，但是人流量大部分是学生。
四、估价目的
为购买或租该房产提供价格参考依据。
五、估价时点
2011年5月21日
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为30年，已使用5年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为30年，即委估宗地剩余使用年限为25年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。
七、估价依据
（一） 行为依据
《委托评估函》。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。
（三）产权依据
《房地产权证》杭房权证字第7894号．
（四）其他依据
(1)《评估约定书》
(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;
(3)本公司掌握的有关资料。
八、估价原则
㈠ 合法原则。
㈡ 公平原则。
㈢ 最高最佳使用原则。
㈣ 替代原则。
㈤ 需求与供应原则
㈥ 估价时点原则。
㈦ 协调原则
㈧ 综合分析原则及多种方法比较原则。
九、估价方法
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场途径和收益途径法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果
通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为三十万。
十一、估价作业日期
2011年5月22日
十二、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从2010年5月22日至2012年5月22日。
金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告
一、个别因素分析
㈠ 物质实体状况
1. 建筑物状况
⑴委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。
⑵好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
二、区域因素分析
估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往2号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：
商服繁华度：估价对象南面为育英学院，学生流量比较大，距离下沙物美购物中心不到200m，据凯恩戴斯大酒店约40m,估价项目又属下沙经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。 交通便捷度：估价对象距B1公交车站约200米，附近有校一线、381等多条公交线路通过，交通较方便。附近地铁站正在建设中，一般来讲，常规公交车的行车速度是每小时14公里至18公里，BRT(快速公交)能达到每小时20公里，而地铁一旦建成后，能达到每小时30-40公里。这可是超过了现有速度的一倍多。同时，地铁的运量是常规公交的10倍。常规的公交车一条线路的运量是每小时5000人，而地铁一条线的运量在3万-4万人左右。 周边布局状况：估价对象周边有育英学院、浙江理
工大学，文化氛围比较好，附近有东方医院、物美购物中心、凯恩戴斯大酒店、博库书店、大安网盟，工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等齐全。 城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；
环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。
三、市场背景分析 1.一般因素
影响房地产价格的一般因素主要有地理位臵和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。
⑴地理位臵
下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸，国家级开发区——杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区——浙江省高教园区、浙江杭州出口加工区都座落在下沙街道境内。下沙街道原属余杭区，1996年5月划入江干区，1999年8月起委托杭州经济技术开发区管理，是杭州市“一主三副”中“下沙副城”未来的行政中心、商贸中心、居住中心。全街道现区域面积为95.3平方公里，常住人口2.35万，暂住人口6万人，下辖9个行政村（头格、中沙、上沙、下沙、元成、东方、新元、松合、湾南），3个社区（智格、七格、高沙）和1个居委会。
杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口20万。 综合发展水平名列全国49个国家级开发区前15位。2004年被日本贸易振兴机构评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区。
⑵经济和社会发展状况
杭州开发区秉承“让投资者获利，让创业者成功”的理念，大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地。迄今，已吸引30个国家和地区的390家外商投资企业落户，累计引进合同外资37亿美元，实际利用外资17亿美元；引进内资工业企业248家，投资总额155亿元人民币。其中列入全球500强的企业已有24家公司在开发区投资38个项目。2000年4月设立国家首批试点的浙江杭州出口加工区，2005年5月被国家信息产业部授予国家（杭州）计算机与网络产品产业园。
杭州开发区是我国最大的移动通信生产基地之一，聚集了摩托罗拉、东方通信、三菱、富士康、华宇电子等主机及相关配套企业；日本东芝公司建立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地；是浙江省以生物基因工程、天然药物及制剂、医疗器
械为重点的医药工业生产基地，引进了九源基因、美国眼力健、康莱特、日本泰尔茂、旭化成医疗器械、浙大药业等一批生产企业和研发中心；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地，总投资2.4亿美元、占地24万平方米的松下杭州工业园正在全面建设；是浙江省最大的饮料生产基地，集聚了可口可乐、康师傅、娃哈哈三大著名品牌。 2004年，杭州开发区完成地区生产总值130亿元，工业总产值504亿元，外贸出口25.4亿美元，分别位居全国49个国家级开发区第11位、第9位、第7位。
杭州开发区大力实施“科教强区”战略，建成浙江省最大规模的下沙高教园区。下沙高教园区规划面积10.91平方公里，15所高校，15万在校大学生。经过五年建设，下沙高教园区已全面建成投用。目前，中国计量学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江工商大学、浙江财经学院、浙江传媒学院等14所高校在校生已达12万人。依托下沙高教园区，开发区管委会正在着力构建产学研一体化平台，建设大学科技园区、留学生创业园，构筑起15所高校和700多家现代制造企业互动发展的平台，大力培育发展具有自身特色的知识经济和技术密集型产业，努力增强开发区的核心竞争力。
根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建设目标是以高新技术产业与先进制造业为基础，集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。围绕这一目标，杭州开发区正在全面实施由“建区”到“造城”的战略调整，全面推进城市化进程，大力培育发展城市功能。当前，正在全面推进下沙新城行政商务中心区（8平方公里）、轨道交通、连接主城的快速公路和城市快速公交等重大基础设施建设。并充分利用13公里的钱塘江江景资源，打造杭州东部最大的生态湿地公园，规划建设15万人居住规模的沿江大型生态居住区，建设福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光商城、金池商贸等一批大型商贸设施，全面提升城市形象和城市功能，努力把开发区建设成为现代化、国际化、人文化的城市副中心。
⑶房地产市场分析
据统计，今年下沙一共出让了1311亩土地，其中2月6日，世茂集团以8.2亿元的价格竞得杭政储出[2006]51号地块，出让面积达415亩，楼面价1319元/平方米。2月13日，南京朗诗臵业股份有限公司以
3亿元竞得杭政储出[2007]2号地块，出让面积109亩，楼面价1683元/平方米。5月31日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以12.4亿元竞得杭政储出[2007]18号地块，出让面积352亩，楼面地价约2450元/平方米。7月25日出让的434亩杭政储出[2007]35号地块，即杭州经济技术开发区(东南沿江[三]号地块)，经过竞拍单位多次激烈角逐之后，最终被北京保利地产以22.8亿元竞得，楼面价格达到每平方米3326元。
目前下沙房产已经全面启动，老居住区目前有11个楼盘，建筑面积110万平方米；沿江区域可开发面积有300万平方米，建成后将吸引15万人口；中心区域可开发量达到200万平方米，将吸引10万人口居住。这也就是说，下沙目前在开发的房产面积有610万平方米。
可见下沙的房地产市场是十分火爆的，可归结为以下几个原因：首先，下沙是国际先进制造业基地。下沙第二产业的高度发达，为下沙形成了雄厚的经济基础，同时为下沙板块的工业发展和高品质生活提供了强有力的物质支持，去年我们全年工业总产值超过了110亿元，是其他城市地区所望尘莫及的。其次，下沙是大学城。目前已经有14所大学
在下沙正常运转，师生人口共有18万左右，这样的智力水平也是不可小视的。同时除了大学城以外，相关的教育设施也相当的完善，我们从幼儿园、小学、中学到大学有一套完整的教育体系，包括一些比较知名的中小学也在下沙落户。另外，下沙副城作为花园式生态服务中心，为下沙板块提供了后劲十足的发展前景。下沙已经真正做到了和主城区的无缝连接：德胜东路的通车，九沙大道的实施，这些都是公路上的衔接；已开工的地铁一号线在下沙一共有七个站；快速公交也都将进入下沙。而且火车东站交通枢纽的规划建设以及汽车东站都在与下沙形成无缝连接。
四、最高最佳使用分析
委估房地产位于杭州市下沙经济开发区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产同时位于高教园区西区，临街分布，现作商铺用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供
的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。
收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程 ㈠ 市场比较法
采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：
2. 确定比较因素系数见下表
3. 比准价格确定
根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：
（3416＋3402＋3462＋3365＋3436）÷5=3416元/m2
㈡ 收益法
由于该商铺可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。
1.估算总收益
通过调查杭州市下沙地区同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的商铺在装修后的月出租价格一般为19元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：
19×200×（12-1）=41800元 2.估算年房地产租赁总费用
总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。
①房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重臵价的0.3％计算，据下沙地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重臵价为10元/m2，则：
房屋修缮费＝19×200×0.3％＝11.4元
②保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：
保险费＝19×200×2‰＝7.6元
③税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及杭州市税务部门资料，房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％，营业税按年租金的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，，则：
41800×17.5%=7315元
上述①、②、③总费用合计为7334元 3.年纯收益
32800－7334＝25466元 4.还原利率的确定
还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：
还原利率＝一年期贷款利率×70％＋期望得到的利润×30％
一年期贷款利率为3.87%；期望得到的利润设为10％，则：
还原利率＝3.87%×70%＋10%×30%＝5.709％ 5.确定收益年限
委估对象建筑物剩余使用年限为43年，委估宗地剩余使用年限为43年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取43年。
6.计算房地产的价格 据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则
收益价格=32800/5.709％×[1－1/（1＋5.709％）43
]=454920.3189元
取整为454920元。
房地产单价=454920÷200=2274.6元/m2
七、估价结果确定
由市场比较法测算出的房地产单价为3416元/m2，由收益法测算出的房地产单价为2274元/m2，两者相差不大，两者取平均数并取整，则：
委估房地产的单价=（3416＋2274.6）/2=2845.3元/m2
委估房地产价格=2845.3×200=569060元 取整为569060元
因此确定该房地产的价格为伍拾陆万玖仟零陆拾元整。
杭州万达
房地产评估有限公司
2
007年12月22日
第四章 区域篇
一、江南板块 1、楼盘汇总
金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估
项 目 名 称：资产评估
委 托 方：估 价 方：XX
估 价 人 员：施莉娜，孙文玲，朱敏杰
估价作业日期：2011年5月21
简要历史： 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆位于浙江金华，排骨饭是店的经营特色。在研究盖浇饭的基本上，觉得盖浇饭在烹饪过程中时间比较长，对比中式快餐价格比较贵。对于工作学习时间紧的食客来说，时间成本、经济成本、营养成份三者往往只能舍其一二。海芝排骨饭，采用金华两头乌为主料，与时蔬烹饪煲至而成，即营养又实惠，更重要的是方便。金华两头乌原为金华特产，是腌制火腿的最佳原料，猪皮薄骨细，肉质鲜美，肉间脂肪含量高。经过多年的经营努力，现已成为产业化餐饮机构，有专门的养殖场。海芝排骨饭餐馆在金华
也由一家发展到了3家，在宁波、苏州地区也已打入饮食市场。
目 录
致 委 托 方 函 ................................................................... 3 估 价 师 声 明 ............................. 错误！未定义书签。
估价的假设和限制条件 ................................................... 4
房地产估价结果报告 ............................................... 4
一、委托方 ........................................................................ 5 二、估价方 ........................................................................ 5 三、估价对象 ................................................................... 5 四、估价目的 ..................................................................... 6 五、估价时点 ................................................................... 6 六、价值定义 ..................................................................... 6 七、估价依据 ..................................................................... 6 八、估价原则 ................................................................... 7 九、估价方法 ................................................................... 7 十、估价结果 ................................................................... 8 十一、估价作业日期 ..................................................... 8 十二、估价报告应用的有效期 .................................. 8 十三、估价人员 ......................... 错误！未定义书签。 房地产估价技术报告 ......... 错误！未定义书签。
一、个别因素分析 .......................................................... 8 二、区域因素分析 .......................................................... 9 三、市场背景分析 .......................................................... 9 四、最高最佳使用分析 .............................................. 15 五、估价方法选用 ........................................................ 15
六、估价测算过程 ........................................................ 16 七、估价结果确定 ........................................................ 23 附件
致 委 托 方 函
外婆家餐饮：
受贵酒店的委托，我公司于2007年11月22日
至12月22日，对位于杭州市下沙高教园区西区，建筑面积为200m2好再来房地产进行市场价格评估，为贵公司进入下沙开分店，购买该房地产提供参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、
法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币569060元，大写: 伍拾陆万玖仟零陆拾元整
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。
2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
金华市海芝排骨饭餐馆估价结果
报告
一、委托方
单位名称：外婆家餐饮
单位住址：杭州文三路167号
联系电话：0571-28990983
二、估价方
机构名称：杭州万达房地产评估有限公司 单位住址：杭州市文二路号8号
法定代表人：李焕
联系电话：0571-28914073
三、估价对象
1.建筑物状况
⑴委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。
位于2楼。
⑵位于金华市婺城区，钢筋混凝土结构，委估对象二楼一处房产，地面是水泥地。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作餐馆，餐饮配套服务设施好。
3.周围环境
估价对象位于浙师大北门繁华的商业街，委估对象地处高教园区，繁华程度一般，但是交通方便，人流量大，但是人流量大部分是学生。
四、估价目的
为购买或租该房产提供价格参考依据。
五、估价时点
2011年5月21日
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为30年，已使用5年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为30年，即委估宗地剩余使用年限为25年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。
七、估价依据
（一） 行为依据
《委托评估函》。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。
（三）产权依据
《房地产权证》杭房权证字第7894号．
（四）其他依据
(1)《评估约定书》
(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;
(3)本公司掌握的有关资料。
八、估价原则
㈠ 合法原则。
㈡ 公平原则。
㈢ 最高最佳使用原则。
㈣ 替代原则。
㈤ 需求与供应原则
㈥ 估价时点原则。
㈦ 协调原则
㈧ 综合分析原则及多种方法比较原则。
九、估价方法
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场途径和收益途径法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果
通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为三十万。
十一、估价作业日期
2011年5月22日
十二、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从2010年5月22日至2012年5月22日。
金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告
一、个别因素分析
㈠ 物质实体状况
1. 建筑物状况
⑴委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。
⑵好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
二、区域因素分析
估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往2号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：
商服繁华度：估价对象南面为育英学院，学生流量比较大，距离下沙物美购物中心不到200m，据凯恩戴斯大酒店约40m,估价项目又属下沙经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。 交通便捷度：估价对象距B1公交车站约200米，附近有校一线、381等多条公交线路通过，交通较方便。附近地铁站正在建设中，一般来讲，常规公交车的行车速度是每小时14公里至18公里，BRT(快速公交)能达到每小时20公里，而地铁一旦建成后，能达到每小时30-40公里。这可是超过了现有速度的一倍多。同时，地铁的运量是常规公交的10倍。常规的公交车一条线路的运量是每小时5000人，而地铁一条线的运量在3万-4万人左右。 周边布局状况：估价对象周边有育英学院、浙江理
工大学，文化氛围比较好，附近有东方医院、物美购物中心、凯恩戴斯大酒店、博库书店、大安网盟，工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等齐全。 城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；
环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。
三、市场背景分析 1.一般因素
影响房地产价格的一般因素主要有地理位臵和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。
⑴地理位臵
下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸，国家级开发区——杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区——浙江省高教园区、浙江杭州出口加工区都座落在下沙街道境内。下沙街道原属余杭区，1996年5月划入江干区，1999年8月起委托杭州经济技术开发区管理，是杭州市“一主三副”中“下沙副城”未来的行政中心、商贸中心、居住中心。全街道现区域面积为95.3平方公里，常住人口2.35万，暂住人口6万人，下辖9个行政村（头格、中沙、上沙、下沙、元成、东方、新元、松合、湾南），3个社区（智格、七格、高沙）和1个居委会。
杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口20万。 综合发展水平名列全国49个国家级开发区前15位。2004年被日本贸易振兴机构评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区。
⑵经济和社会发展状况
杭州开发区秉承“让投资者获利，让创业者成功”的理念，大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地。迄今，已吸引30个国家和地区的390家外商投资企业落户，累计引进合同外资37亿美元，实际利用外资17亿美元；引进内资工业企业248家，投资总额155亿元人民币。其中列入全球500强的企业已有24家公司在开发区投资38个项目。2000年4月设立国家首批试点的浙江杭州出口加工区，2005年5月被国家信息产业部授予国家（杭州）计算机与网络产品产业园。
杭州开发区是我国最大的移动通信生产基地之一，聚集了摩托罗拉、东方通信、三菱、富士康、华宇电子等主机及相关配套企业；日本东芝公司建立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地；是浙江省以生物基因工程、天然药物及制剂、医疗器
械为重点的医药工业生产基地，引进了九源基因、美国眼力健、康莱特、日本泰尔茂、旭化成医疗器械、浙大药业等一批生产企业和研发中心；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地，总投资2.4亿美元、占地24万平方米的松下杭州工业园正在全面建设；是浙江省最大的饮料生产基地，集聚了可口可乐、康师傅、娃哈哈三大著名品牌。 2004年，杭州开发区完成地区生产总值130亿元，工业总产值504亿元，外贸出口25.4亿美元，分别位居全国49个国家级开发区第11位、第9位、第7位。
杭州开发区大力实施“科教强区”战略，建成浙江省最大规模的下沙高教园区。下沙高教园区规划面积10.91平方公里，15所高校，15万在校大学生。经过五年建设，下沙高教园区已全面建成投用。目前，中国计量学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江工商大学、浙江财经学院、浙江传媒学院等14所高校在校生已达12万人。依托下沙高教园区，开发区管委会正在着力构建产学研一体化平台，建设大学科技园区、留学生创业园，构筑起15所高校和700多家现代制造企业互动发展的平台，大力培育发展具有自身特色的知识经济和技术密集型产业，努力增强开发区的核心竞争力。
根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建设目标是以高新技术产业与先进制造业为基础，集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。围绕这一目标，杭州开发区正在全面实施由“建区”到“造城”的战略调整，全面推进城市化进程，大力培育发展城市功能。当前，正在全面推进下沙新城行政商务中心区（8平方公里）、轨道交通、连接主城的快速公路和城市快速公交等重大基础设施建设。并充分利用13公里的钱塘江江景资源，打造杭州东部最大的生态湿地公园，规划建设15万人居住规模的沿江大型生态居住区，建设福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光商城、金池商贸等一批大型商贸设施，全面提升城市形象和城市功能，努力把开发区建设成为现代化、国际化、人文化的城市副中心。
⑶房地产市场分析
据统计，今年下沙一共出让了1311亩土地，其中2月6日，世茂集团以8.2亿元的价格竞得杭政储出[2006]51号地块，出让面积达415亩，楼面价1319元/平方米。2月13日，南京朗诗臵业股份有限公司以
3亿元竞得杭政储出[2007]2号地块，出让面积109亩，楼面价1683元/平方米。5月31日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以12.4亿元竞得杭政储出[2007]18号地块，出让面积352亩，楼面地价约2450元/平方米。7月25日出让的434亩杭政储出[2007]35号地块，即杭州经济技术开发区(东南沿江[三]号地块)，经过竞拍单位多次激烈角逐之后，最终被北京保利地产以22.8亿元竞得，楼面价格达到每平方米3326元。
目前下沙房产已经全面启动，老居住区目前有11个楼盘，建筑面积110万平方米；沿江区域可开发面积有300万平方米，建成后将吸引15万人口；中心区域可开发量达到200万平方米，将吸引10万人口居住。这也就是说，下沙目前在开发的房产面积有610万平方米。
可见下沙的房地产市场是十分火爆的，可归结为以下几个原因：首先，下沙是国际先进制造业基地。下沙第二产业的高度发达，为下沙形成了雄厚的经济基础，同时为下沙板块的工业发展和高品质生活提供了强有力的物质支持，去年我们全年工业总产值超过了110亿元，是其他城市地区所望尘莫及的。其次，下沙是大学城。目前已经有14所大学
在下沙正常运转，师生人口共有18万左右，这样的智力水平也是不可小视的。同时除了大学城以外，相关的教育设施也相当的完善，我们从幼儿园、小学、中学到大学有一套完整的教育体系，包括一些比较知名的中小学也在下沙落户。另外，下沙副城作为花园式生态服务中心，为下沙板块提供了后劲十足的发展前景。下沙已经真正做到了和主城区的无缝连接：德胜东路的通车，九沙大道的实施，这些都是公路上的衔接；已开工的地铁一号线在下沙一共有七个站；快速公交也都将进入下沙。而且火车东站交通枢纽的规划建设以及汽车东站都在与下沙形成无缝连接。
四、最高最佳使用分析
委估房地产位于杭州市下沙经济开发区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产同时位于高教园区西区，临街分布，现作商铺用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供
的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。
收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程 ㈠ 市场比较法
采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：
2. 确定比较因素系数见下表
3. 比准价格确定
根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：
（3416＋3402＋3462＋3365＋3436）÷5=3416元/m2
㈡ 收益法
由于该商铺可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。
1.估算总收益
通过调查杭州市下沙地区同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的商铺在装修后的月出租价格一般为19元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：
19×200×（12-1）=41800元 2.估算年房地产租赁总费用
总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。
①房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重臵价的0.3％计算，据下沙地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重臵价为10元/m2，则：
房屋修缮费＝19×200×0.3％＝11.4元
②保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：
保险费＝19×200×2‰＝7.6元
③税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及杭州市税务部门资料，房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％，营业税按年租金的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，，则：
41800×17.5%=7315元
上述①、②、③总费用合计为7334元 3.年纯收益
32800－7334＝25466元 4.还原利率的确定
还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：
还原利率＝一年期贷款利率×70％＋期望得到的利润×30％
一年期贷款利率为3.87%；期望得到的利润设为10％，则：
还原利率＝3.87%×70%＋10%×30%＝5.709％ 5.确定收益年限
委估对象建筑物剩余使用年限为43年，委估宗地剩余使用年限为43年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取43年。
6.计算房地产的价格 据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则
收益价格=32800/5.709％×[1－1/（1＋5.709％）43
]=454920.3189元
取整为454920元。
房地产单价=454920÷200=2274.6元/m2
七、估价结果确定
由市场比较法测算出的房地产单价为3416元/m2，由收益法测算出的房地产单价为2274元/m2，两者相差不大，两者取平均数并取整，则：
委估房地产的单价=（3416＋2274.6）/2=2845.3元/m2
委估房地产价格=2845.3×200=569060元 取整为569060元
因此确定该房地产的价格为伍拾陆万玖仟零陆拾元整。
杭州万达
房地产评估有限公司
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007年12月22日
第四章 区域篇
一、江南板块 1、楼盘汇总