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物业服务有限公司
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目录-----------------------------------------------------1 一、公司简介---------------------------------------------2 （一）公司概况-------------------------------------------2 （二）组织架构-------------------------------------------4 （三）重要部门负责人简介---------------------------------5 二、物业服务方案-----------------------------------------6 （一）项目简介-------------------------------------------6 （二）物业服务实施方案及管理目标-------------------------6 （三）服务及管理工作计划---------------------------------15 （四）费用测算-------------------------------------------17 三、物业服务合同-----------------------------------------18
一、公 司 简 介
（一）、公司概况
XXXXXXXXXX物业服务有限公司于2010年成立，注册资本为50万元，是具有独立法人资格且具有三级物业服务资质且管理区域跨越XX、思茅两地的物业公司，现公司管理面积约20万平方米，管理业态涉及普通住宅、别墅、商业及办公楼四大物业业态。
公司自组建之初，就矢志为建立高效运作的物业管理体系，提供优质满意的客户服务而努力，为完成这一目标，公司分别聘请了云南省知名物业管理企业作为我们的管理顾问，同时积极收集物业行业各龙头企业的先进管理经验（如万科、龙湖等）。通过整合利用顾问公司标准化、规范化的管理制度资源，规范了企业内部管理制度，优化和完善服务品质，与普洱起步较早的物业企业有了势均力敌的竞争能力；提高企业自身竞争力，保障了业主所购买物业的保值增值，也间接提高了物业的附加值是我公司贯穿始终的目标。
2、人才储备
公司自成立以来，始终不渝的坚持以人才储备、配备为公司发展壮大的原则，从招聘、培训、从业入手，注重培养、使用人才；公司现有员工40余人，其中管理人员95%为大专以上文化水平，并都持有物业管理专业、工程管理专业、财务管理专业从业资格证，从业的专业技术人员均持证上岗，大大提升了企业的整体服务品质，增加了企业在当地物业行业中的竞争优势。
3、现代化的管理手段
XXXX物业服务有限公司以其独特的管理理念，现代化的管理手段，实施物业及企业内部管理。
完善的内部管理制度，公司创建之处，为了快速的适应市场需要，公司聘请了云南知名的物业企业作为我公司的顾问公司，通过顾问公司成型的管理方式，我公司站在“巨人”的肩上，本着学以致用、去糟粕而留其精华、青出于蓝而胜于蓝的学习态度，通过两年的打拚，我公司在锻炼出了一只高素质的物业服务专业队伍的同时，总结了一套适合于自己，适合于市场的公司内部管理体制、机制。利用精细的绩效考核标准、严格的岗位要求、人文的企业文化等环环相扣的实施企业及小区
管理。
网络化办公平台的使用，提高了工作效率，为了适应市场发展需要，公司投入相当的财力和技术力量，建立了集审批处理流程、财务管理、投诉管理于一体的办公自动化系统并投入使用，以高效率办公手段促使管理的高效率。
4、建立学习型的专业团队，贯彻“学习无止境、服务无止境”的发展理念，使企业永远的立于不败之地。
XXXX物业非常重视维护业主的利益和公司信誉。吸取了发达地区和国外的先进的物业管理经验。为充分使用和发掘人力资源，公司对员工的聘辞、培训、考核、升迁、薪资、福利、保险等建立有一套完整、规范的管理规章制度，较好的保障了公司物业管理的正常运作及员工队伍的相对稳定。公司针对服务业的基本要求特别是物业管理服务对象的特殊性，十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，并制订了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果，要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言，是我们最终的服务目标使。
我们的宗旨是：优质管理、优质服务、优质生活。
企业理念：全心服务、在细微之处见精神，最求卓越、赢万人口碑创品牌。 服务理念：你给我一份信任，我还你十分满意。
我们的目标是：全力打造区域最值得信赖和最值得最重的物业服务企业。
（二）、组织机构
6、现公司主要部门负责人简介
二、XXXX项目物业服务方案
（一）、项目简介 1、项目位置：
XXXX位于XX县新城城区，毗邻XX县行政中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。小区占地面积约7000平方米，建筑面积近14000平方米，绿化率约40%，小区配套设施完备，同时商住混合，商住分离，新的设计理念，新的设计风格，是现代化理想的居住环境，是经商致富圆梦的地方。
2、物业类型：
XXXX由4栋多层住宅和商业楼宇相结合的综合性现代小区；多层住宅采用人性化设计，采光、通风条件优良；商业楼宇环绕小区四周，同时商业区引进小超市、百货等多个业态，使广大业主足不出户就能享受到良好的购物环境；2000平米的地下停车场，及方便了来往顾客的停车要求，也满足的广大业主的停车需要。独特的园区设计独具匠心；整个商业区采用人车分流的设计，彰显开发商的人文理念。
（二）、物业服务实施方案及管理目标 1、服务与管理目标
（1）、收费率 不低于90%；
（2）、业主对物业服务综合满意度 不低于85% （3）、有效业主投诉意见处理及时率 95% （4）、设备完好率 95% （5）、火灾发生率 0 （6）、治安案件发生率 0 （7）、业主综合维修及时率 95% （8）、报修合格率 95% （9）、计划培训率 90% （10）、采购物品合格率 100%
2、XXXX服务中心组织架构
（1）、XXXX物业服务中心组织架构图
（2）、XXXX物业服务中心管理管理机制
（3）、工作流程
3、物业服务内容 （1）、治安秩序维护
（2）、小区清洁维护
（3）、绿化养护维护
（4）、共用设施设备养护维修
（5）、综合性服务
（三）、XXXX服务、管理工作计划
入伙阶段工作计划
管理期内工作计划 住宅区管理计划
严格按照护卫、保洁、机电、事物工作内容进行落实； 商业区管理计划
除严格按照护卫、保洁、机电、事物工作内容之外，遇重联合小区业主进行社区文化活动。
（四）、 费用预算及人员配置 支出测算
此项测算收费按100%收取率计算。
XXXX前期物业委托服务合同
甲方： 乙方：
法定代表人： 法定代表人： 住所地： 住所地： 邮编： 邮编：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规及政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对XXXX提供物业管理服务事宜，订立本合同。根据《物业管理条例》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《物业管理服务收费标准》和相关法律、法规及政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对XXXX提供物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况 物业名称：XXXX
物业类型：商住混合（商铺、住宅） 座落位置：
建筑面积： 平方米（物业构成明细详见附件一）
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容： 一、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）； 三、物业共用部位和相关场地的卫生清洁、垃圾的收集和清运、污水管道的常规疏通； （由于业主非正常使用物业导致的污水管道疏通不包含在内，可以由乙方代为处理，但应由业主承担费用）
四、公共绿化的养护和管理； 五、车辆停放管理；
六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 七、装饰装修管理服务； 八、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 一、未售房及空置房的代租、代售； 二、代办有线电视、网络、电话等业务；
三、代收水费、电费、有线电视费及垃圾二次处置费； 四、家政服务；
五、有偿为业主/物业使用人提供物业自用部分的维修服务；（还属于保修期范围内的不包含在内） 六、其它代办服务。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（见附件四）
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费按包干制收取，具体收费项目、标准及收支测算如下： 一、物业服务费用按下述约定交纳
（费用不包括房屋共公部位共公设施设备的大、中修、更新改造费用）。 物业管理服务费按以下标准收取
（按建筑面积收取，此费用不包含垃圾二次处置费及电梯运行电费及年度检修维护费用） 商铺：1.50元/㎡/月
(其中包含：物管费：1.30元/㎡/月,公共照明电费:0.20元/㎡/月） 住宅：多层住房0.70元/㎡/月
(其中包含：物管费：0.60元/㎡/月，,公共照明电费:0.10元/㎡/月） 地下车位：0.70元/㎡/月
(其中包含：物管费：0.60元/㎡/月，,公共照明电费:0.10元/㎡/月）
（注：如物价上涨或电力部门电费上涨，物业公司可对公共照明电费进行适当上调。） 二、垃圾二次处置费
（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按XX县环卫绿化处实际的标准执行）。
公寓：8.00元/月/套 商铺：商品流通及服务行业 20 m2-100m2：15.00元/月/套； 101 m2-200m2：30.00元/月/套； 201m2-500 m2：60.00元/月/套； 501m2-1000 m2：95.00元/月/套； 1001m2-2000 m2：130.00元/月/套； 2001m2-3000 m2：165.00元/月/套； 3001m2-4000 m2：200.00元/月/套； 商铺：餐饮业
≤20 m2 ：20.00元/月/套； 21 m2-40 m2 ：25.00元/月/套；
41 m2-80 m2 ：35.00元/月/套；
81 m2-100 m2 ：40.00元/月/套；
101 m2-150 m2 ：60.00元/月/套；
151 m2-200 m2 ：70.00元/月/套；
201 m2-250 m2 ：80.00元/月/套；
251 m2-300 m2 ：90.00元/月/套；
三、楼道维护费（物业首次入驻，大量业主装修及搬运物品均会对公共楼梯部位、公共区域地面等造成一定程度的损坏，此费用主要用于在约80%入驻并装修完成后，由乙方一次性对楼梯楼道及共同区域地面进行清理和维护的费用，在首次交房时一次性收取）。
公寓：100元/套/年
商铺：0.80元/平方米/套/年
四、业主/物业使用人所交纳的物业服务费为暂行费用，如国家物价部门调整按新标准执行，物业公司通过以下三种方式的任何一种对物业服务费用进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支：
（一）小区还未成立业主委员会之前，由物业公司在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示意见征集通知，期间业主可以书面对物业费上调提出不同意见，期间没有出具意见的业主视为同意按照公示意见调整物业费，如出具不同意调整物业费用意见的业主数量不足1/2的，物业公司同样可以对物业管理费用进行调整。
（二）物业公司可以与小区业主委员会共同商定确认物业费用的调整；
（三）分户征集意见，征得小区1/2业主同意；
五、装修管理服务费由业主在装修房屋时交纳给乙方，管理费用为50元/户，另需交纳装修押金住宅1500元/户、商铺3000元/套，装修工人须办理装修出入证，并交纳装修出入证工本费10元/人，出入证押金20元/人的费用（出入证押金在装修结束后退还出入证时予以退还押金）。装修押金于装修完毕验收合格三个月后的周五退还给业主。
六、物业服务费主要用于以下开支：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（不包含电梯的运维费用，电梯运维费用另计）
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）法定税费；
（九）物业管理企业的利润；
七、XXXX水、电采用一户一表进行计量，在房屋交付使用时，水、电抄表及收费工作一并移交供水、供电企业，物业公司对公共区域水、电消耗以独立用户进行缴费；如小区采用总表计量缴费，则损耗应由全体业主进行分摊。
第七条 业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按70%交纳
自交房之日起，空置房半年内可不计空置费用，交房半年后，如果空置房屋面积小于或等于整个楼盘建筑面积的5%，则空置房费用按物业服务费的40%交纳；如果空置房屋面积大于整个楼盘建筑面积的5%，则甲方全额交纳空置房物业服务费。
如未出售房屋甲方已获得产权，则应由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，应当要求物业使用人履行本协议约定的全部权利义务，业主负连带交纳责任，如物业使用人未履行本协议权利义务的，由业主履行。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
业主/物业使用人交房之日为年计费周期起始日期，业主/物业使用人应在计费周期起始之日十日内交纳当年的物业服务费用。
第四章 物业的经营与管理
第八条 停车场（所收费用为场地占用费，不负责车辆的看护）。
一、地下产权车位属于业主所有，乙方对产权车位收取的物业费用只包括：停车场照明、进出场地管理、每间隔4小时一次对地下停车场进行巡逻，期间发现问题应及时通知业主，但乙方不负责对车位上的车辆提供定岗看护，如果需要定岗看护的，应有业主单独与乙方签订车辆看护协议，看护标准及收费水平由业主与乙方自行协商确定。
二、公共场地及道路属于公共区域，但委托给乙方进行经营和管理，乙方有权利向车位使用人应按100元/辆/月的标准收取场地占用费，收取的场地占用费主要用于弥补物业管理费的不足。
三、临时停车收费标准按XX县发展计划局规定的收费标准执行。
四、摩托车每月10元/车；临时停放0.50元/车/次；自行车每月8元/车，临时停放0.30元/车/次；小车临时停放2元/车/次（过夜停车5元/车/次），大车（货车或9座以上客车）严禁停放在小区内。
（如区域性车辆停放场地占用费用调整，在得到政府主管部门书面同意后，乙方有权利进行调整）
第九条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十条 本物业管理区域内属于项目所有的公共停车场、物业公共使用部位、楼梯屋面、地下非出售区域、设备房、公用设备设施、公用空地等全部统一委托乙方管理和经营，经营收入按下列约定分配：
一、主要用于弥补物业管理费的不足；
二、用于上述公共部份的日常维修；
第五章 物业的承接验收
第十一条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修
范围承担物业的保修责任。乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
一、房屋的主体结构、外墙、屋面；
二、楼地板、装饰、装修、水、电、卫、电梯、消防、安防；
三、绿化设施。
第十二条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，甲方应承担解决问题的责任，解决办法如下：
一、甲方自行发现质量问题，提前通知乙方，并由甲方自行安排施工方处理；
二、在保修期内物业出现的质量问题由乙方发现后，乙方书面形成材料或者电话通知甲方，由甲方自行安排施工方处理，乙方可以配合甲方处理，但甲方应当在问题上报后15日内完成维修；
三、甲方可以选择委托乙方进行维修、整改还在质保期内的物业质量问题，所产生的费用由甲方支付给乙方，且乙方可以向甲方收取维修费用总额20%的管理费作为酬劳。由甲方委托乙方进行的物业维修项目在甲方支付维修费用后，以后的质保责任由乙方承担；
四、确实属于工程质量问题，且还属于物业质保期范围内的，在乙方已按规定通知甲方后，而甲方未能够在规定时间内未进行处理或拒绝处理的，为了避免工程质量问题影响的业主的正常使用，乙方有权利另请施工方进行处理并收集资料保存，所产生的费用应由甲方支付，乙方将按维修款的20%提取管理费；
五、对于较大规模的整改工程，甲方应安排专人给予协助；
六、由于物业的使用功能的不完善，或物业与甲方承诺给业主的标准不符合，从而需要对物业进行整改或者增加附属设施、设备（比如单车棚、垃圾房、公共路灯等）的，其产生的费用由甲方支付乙方；
七、对于在保修期内出现质量问题或者存在质量隐患的所有维修项目，如由于甲方没有及时委托乙方维修也没有及时自行组织维修而导致损失的，由甲方承担全部责任。
八、甲方是否有对施工单位扣留有足额保修金不影响甲方对物业承担质保责任。
九、本物业的所有公共配套设施、设备如果由于政府管理部门要求，需要添购、升级、更新、加强的，由全体业主承担上述费用。（亦可由业主大会同意后使用公用维修基金完成）
第十三条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十四条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
一、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
二、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
三、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
四、物业的产权资料：根据《物权法》《物业管理条例》甲方应向乙方移交的所有物业产权信息资料等；
五、水电移交时，必须有甲乙双方到相关水电部按正式手续办理书面移交手续后方可视为正式移
交，在正式移交前乙方不负责水电的抄表、收费等工作，也不承担相关费用，正式移交前的所有水电费用均由甲方自行承担。
六、服务项目内的消防设施设备、电视监控系统、门禁系统，由甲方负责统一安装调试，并通过消防部门、公安部门的验收标准，如未达到消防部门、公安部门验收标准的，由甲方负责完善相关消防设施设备、电视监控系统，直至消防部门、公安部门验收合格为止，乙方再进行正式接收。如由于消防设备、安防系统不能够达到主管部门要求，从而由此产生的罚金，由甲方承担。
七、物业的及施工单位清单保修金清单；
第六章 物业的使用与维护
第十五条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十六条 乙方可采取规劝、制止、赔偿损失、停水、停电等必要措施，制止业主及物业使用人违反《物业管理条例》、《物权法》、本合同的所有条款及本物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十八条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十九条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十条 甲方应在交房前15日向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，管理用房 包括物业办公用房及员工宿舍，管理用房及员工宿舍的面积及要求应当符合《物权法》及《物业管理条例》关于物业管理用房的相关规定。物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第二十一条 垃圾清运、垃圾集中收集设施、分类回收设施、保安巡更系统、监控系统、分户门禁系统、道闸系统、保安室等属于物业必须配套的固定类设施，应当由甲方需要配置到位。其他《物业管理条例》所规定的物业开办物资本应当由甲方负责配置，但经过双方友好协商，乙方同意自行配置，包括但不限于办公电脑、办公家具、办公电话、办公宽带、物业管理软件、员工工作服装、保安服装及装备、保洁器具、机电维修工具、员工宿舍家具等。
第七章 专项维修资金
第二十二条 专项维修资金的缴存：本物业管理区域内的全体业主应按国家有关规定缴存、使用和管理物业专项维修资金，甲方按照当地建设部门出台的收费标准文件，向业主收取。专项维修基金不移交给乙方，直接由甲方归集到当地建设局划定的银行专用账户，由全体业主共同监护。 第二十三条 专项维修资金的管理：在银行设立专用账户，维修基金的使用接受业主委员会的监督。工程各个单项在国家规定保修期范围内的维修，不得使用公共维修基金。保修期到期后，若出现涉及到大、中修工程的维修项目时，乙方可根据规定使用公共维修基金进行维修。
第二十四条 公共维修基金的使用：在业主大会所选举的业主委员会成立之前，乙方需将待维修项目资料公示，以签字的形式征求业主意见，业主应当在资料公示后15日内出具意见，15日内未出具意见的业主，视为业主同意乙方使用公共维修基金进行物业的维修。如15日内公示期内征集到的意见中，不同意使用公共维修基金进行维修的业主意见达到业权面积50%的，则视为业主不同意乙方使用公共维修基金对物业进行维修，故乙方不再需要对这部分已经损坏的物业进行维修，也无需对工程的维修承担任何责任，由于物业没有及时维修而造成的后果亦由全体业主自行承担。
第二十五条 专项维修资金的续筹：维修资金的使用入不敷出时，经全体业主大会或者业主委员会认可后，由业主按所购房面积进行续筹。
第八章 违约责任
第二十六条 甲方违反本合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第二十七条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，乙方应赔偿由此给野猪和物业使用人造成的损失，并限期整改至达到服务标准为止。
第二十八条 业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、水电费用、电梯使用费用的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所应缴纳费用总额的千分之五交纳滞纳金。
第二十九条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还超额部分。
第三十条 以下情况乙方不承担责任：
一、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
二、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
三、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
四、因非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
五、因建设方工艺不善、原材料缺陷、设计错误引起的任何损失的；
六、因违反有关管理规定、操作规程和使用不当，对自身及第三者造成的任何伤害和损失的；
七、违规搭建的建筑或设施装置导致的财产损失和人身伤害；
八、物业使用人及其家庭成员、雇佣人员、暂住人员的在小区的人身伤害及财产损失；
九、乙方已经履行巡查义务，在非巡查时段内发生的盗抢、破坏、火灾造成的损失；
十、业主、物业使用人及其家庭成员的自身行为、故意行为或家庭暴力造成的财产损失和人身伤害；
十一、因战争、军事行动、自然灾害等不可抗力原因和武装冲突、群体暴力事件造成的财产损失和人身伤害；
十二、乙方只提供场地，收取场地占用费的自行车、摩托车及车辆在小区内发生的失窃和损坏。 十三、由于物业还在保修期内，而甲方未能够及时进行维修而造成损失的。
十四、由于业主或物业使用人的过失导致发生偷盗、破坏、火灾的。
第九章 合作方式
第三十一条 根据《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲方与乙方将采取包干制合作方式：
一、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
二、在委托期间甲方应积极配合乙方的物业管理工作，如非乙方管理原因而收不 起费用并造成乙方实际运行困难的，乙方有权停止提供服务，如甲方要求继续服务的，不足部份由甲方进行补贴。
第十章 其他事项
第三十二条 小区管理特约事项
一、在物业公司正常履行安防义务情况下，如辖区发生偷盗行为，物业公司因承担相应责任，但需相应司法机关出具相应鉴定意见，物业公司根据相应鉴定意见承担相应责任；如业主室内出现被盗，且门窗均完好，则物业公司不承担责任；但上述情况物业公司均有保护现场并协助配合公安机关的义务。
二、物业所有人（使用人）均有配合毗邻部位整改维修的义务，如确实因为毗邻关心人不配合整改维修的，所造成的损失，将由不配合关系人承担相应责任。
由于小区设计或施工瑕疵所导致的环保、消防、治安等投诉的，在质保期内，应有开发公司予以整改；在质保期内，应动用公共维修基金予以整改，如小区业主为通过同意整改，则物业公司不
承担相应责任。
三、在小区外立面严禁悬挂、晾晒物品，严禁从窗外、阳台外丢弃物品，如不听劝阻，仍然我行我素的，因为关系人原因导致的一切后果将由关系人承担责任；如果因为房屋质量问题，且物业公司已经征求小区业主同意但未通过的故未得到及时维修整改的，物业公司不承担高空坠物所出现的一切后果。
四、公共区域严禁随意使用，如确需使用的，需征得小区业主三分之二以上通过并报当地住建部门通过后方可使用，如因物业管理需要需使用公共区域的，可提前15天予以公示，如反对人数未达到小区业主总人数的三分之一的，则视为通过。
五、小区严禁私搭乱建，如确需搭建的，需征得小区业主三分之二以上认可，并报当地住建部门通过后方可搭建，否则物业公司可代表全体业主意愿，责令其限期拆除，如限期不予以拆除的，物业公司可采取相应措施予以拆除。
第三十三条 本合同期限自签订之日起直至业主委员会选聘新的物业服务企业，并签订新的物业服务合同生效止本合同视为终止，但最长期限不超过两年。如果乙方违反本合同约定义务，致使业主不满意的甲方可解除合同。如果物业的业主委员会暂时未能够成立，乙方可以采用分户签订物业管理合同的形式与业主或物业使用人达成有关乙方向业主或物业使用人提供物业管理服务的约定。
第三十四条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
第三十五条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十六条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十七条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十八条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第三十九条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的双方可选择以下两种方式处理：
一、向物业所在地的仲裁委员会申请仲裁；
二、向物业所在地人民法院提起诉讼。
第三十九条 本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，物业管理行政部门备案壹份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
年 月 日 年 月 日
附件一：
物业构成明细
附件二：物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
附件三：物业共用设施设备明细
1、水泵 台；
2、水箱 套；
3、轿厢式电梯 部；自动扶梯 部；
4、消火栓箱 ；消防控制柜 套；消防喷淋 套；
5、公共照明设施 套；
6、监控设施 套；
7、避雷设施 套；
8、公用天线 套；
9、门禁系统 套；
10、太阳能集中供热系统 套；
11、发电机 套；
12、巡更系统 套；
13、道闸系统 套；
附件四：物业服务质量标准
一、基本要求
（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（5）管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
（6）公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
（7）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
（8）按合同约定规范使用住房专项维修资金。
（9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
二、房屋管理
（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
（3）每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
三、共用设施设备维修养护
（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
（3）操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
（5）住宅载人电梯按照业主的要求正常运行；
（6）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（7）路灯、楼道灯完好率不低于80%。
（8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
四、协助维护公共秩序
（1）小区24小时值班室值勤。
（2）对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，巡查过程中如果发现盗抢破坏等违法现象
的，应当及时制止，并向有关部门汇报，如果在2次巡查过程发生的上述情况，乙方也应当在发现后第一时间通知有关部门及业主。
（3）对非重点区域每天至少巡查1次，巡查过程中如果发现盗抢破坏等违法现象的，应当及时制止，并向有关部门汇报，如果在2次巡查过程发生的上述情况，乙方也应当在发现后第一时间通知有关部门及业主。
（4）车辆停放有序，每4小时对停车场进行巡查，如果发现车辆损坏，偷盗情况的应当及时报警并通知业主。
（5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时视情况及时处置并报有关部门，事后报告业主委员会，并协助公安及消防部门采取相应措施。
五、保洁服务
（1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每两天清运1次。
（2）小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（4）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
六、绿化养护管理
（1）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
（2）定期清除绿地杂草、杂物。
（3）预防花草、树木病虫害。
小区 物业服务方案
物业服务有限公司
年 月
目录
目录-----------------------------------------------------1 一、公司简介---------------------------------------------2 （一）公司概况-------------------------------------------2 （二）组织架构-------------------------------------------4 （三）重要部门负责人简介---------------------------------5 二、物业服务方案-----------------------------------------6 （一）项目简介-------------------------------------------6 （二）物业服务实施方案及管理目标-------------------------6 （三）服务及管理工作计划---------------------------------15 （四）费用测算-------------------------------------------17 三、物业服务合同-----------------------------------------18
一、公 司 简 介
（一）、公司概况
XXXXXXXXXX物业服务有限公司于2010年成立，注册资本为50万元，是具有独立法人资格且具有三级物业服务资质且管理区域跨越XX、思茅两地的物业公司，现公司管理面积约20万平方米，管理业态涉及普通住宅、别墅、商业及办公楼四大物业业态。
公司自组建之初，就矢志为建立高效运作的物业管理体系，提供优质满意的客户服务而努力，为完成这一目标，公司分别聘请了云南省知名物业管理企业作为我们的管理顾问，同时积极收集物业行业各龙头企业的先进管理经验（如万科、龙湖等）。通过整合利用顾问公司标准化、规范化的管理制度资源，规范了企业内部管理制度，优化和完善服务品质，与普洱起步较早的物业企业有了势均力敌的竞争能力；提高企业自身竞争力，保障了业主所购买物业的保值增值，也间接提高了物业的附加值是我公司贯穿始终的目标。
2、人才储备
公司自成立以来，始终不渝的坚持以人才储备、配备为公司发展壮大的原则，从招聘、培训、从业入手，注重培养、使用人才；公司现有员工40余人，其中管理人员95%为大专以上文化水平，并都持有物业管理专业、工程管理专业、财务管理专业从业资格证，从业的专业技术人员均持证上岗，大大提升了企业的整体服务品质，增加了企业在当地物业行业中的竞争优势。
3、现代化的管理手段
XXXX物业服务有限公司以其独特的管理理念，现代化的管理手段，实施物业及企业内部管理。
完善的内部管理制度，公司创建之处，为了快速的适应市场需要，公司聘请了云南知名的物业企业作为我公司的顾问公司，通过顾问公司成型的管理方式，我公司站在“巨人”的肩上，本着学以致用、去糟粕而留其精华、青出于蓝而胜于蓝的学习态度，通过两年的打拚，我公司在锻炼出了一只高素质的物业服务专业队伍的同时，总结了一套适合于自己，适合于市场的公司内部管理体制、机制。利用精细的绩效考核标准、严格的岗位要求、人文的企业文化等环环相扣的实施企业及小区
管理。
网络化办公平台的使用，提高了工作效率，为了适应市场发展需要，公司投入相当的财力和技术力量，建立了集审批处理流程、财务管理、投诉管理于一体的办公自动化系统并投入使用，以高效率办公手段促使管理的高效率。
4、建立学习型的专业团队，贯彻“学习无止境、服务无止境”的发展理念，使企业永远的立于不败之地。
XXXX物业非常重视维护业主的利益和公司信誉。吸取了发达地区和国外的先进的物业管理经验。为充分使用和发掘人力资源，公司对员工的聘辞、培训、考核、升迁、薪资、福利、保险等建立有一套完整、规范的管理规章制度，较好的保障了公司物业管理的正常运作及员工队伍的相对稳定。公司针对服务业的基本要求特别是物业管理服务对象的特殊性，十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，并制订了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果，要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言，是我们最终的服务目标使。
我们的宗旨是：优质管理、优质服务、优质生活。
企业理念：全心服务、在细微之处见精神，最求卓越、赢万人口碑创品牌。 服务理念：你给我一份信任，我还你十分满意。
我们的目标是：全力打造区域最值得信赖和最值得最重的物业服务企业。
（二）、组织机构
6、现公司主要部门负责人简介
二、XXXX项目物业服务方案
（一）、项目简介 1、项目位置：
XXXX位于XX县新城城区，毗邻XX县行政中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。小区占地面积约7000平方米，建筑面积近14000平方米，绿化率约40%，小区配套设施完备，同时商住混合，商住分离，新的设计理念，新的设计风格，是现代化理想的居住环境，是经商致富圆梦的地方。
2、物业类型：
XXXX由4栋多层住宅和商业楼宇相结合的综合性现代小区；多层住宅采用人性化设计，采光、通风条件优良；商业楼宇环绕小区四周，同时商业区引进小超市、百货等多个业态，使广大业主足不出户就能享受到良好的购物环境；2000平米的地下停车场，及方便了来往顾客的停车要求，也满足的广大业主的停车需要。独特的园区设计独具匠心；整个商业区采用人车分流的设计，彰显开发商的人文理念。
（二）、物业服务实施方案及管理目标 1、服务与管理目标
（1）、收费率 不低于90%；
（2）、业主对物业服务综合满意度 不低于85% （3）、有效业主投诉意见处理及时率 95% （4）、设备完好率 95% （5）、火灾发生率 0 （6）、治安案件发生率 0 （7）、业主综合维修及时率 95% （8）、报修合格率 95% （9）、计划培训率 90% （10）、采购物品合格率 100%
2、XXXX服务中心组织架构
（1）、XXXX物业服务中心组织架构图
（2）、XXXX物业服务中心管理管理机制
（3）、工作流程
3、物业服务内容 （1）、治安秩序维护
（2）、小区清洁维护
（3）、绿化养护维护
（4）、共用设施设备养护维修
（5）、综合性服务
（三）、XXXX服务、管理工作计划
入伙阶段工作计划
管理期内工作计划 住宅区管理计划
严格按照护卫、保洁、机电、事物工作内容进行落实； 商业区管理计划
除严格按照护卫、保洁、机电、事物工作内容之外，遇重联合小区业主进行社区文化活动。
（四）、 费用预算及人员配置 支出测算
此项测算收费按100%收取率计算。
XXXX前期物业委托服务合同
甲方： 乙方：
法定代表人： 法定代表人： 住所地： 住所地： 邮编： 邮编：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规及政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对XXXX提供物业管理服务事宜，订立本合同。根据《物业管理条例》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《物业管理服务收费标准》和相关法律、法规及政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对XXXX提供物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况 物业名称：XXXX
物业类型：商住混合（商铺、住宅） 座落位置：
建筑面积： 平方米（物业构成明细详见附件一）
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容： 一、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）； 三、物业共用部位和相关场地的卫生清洁、垃圾的收集和清运、污水管道的常规疏通； （由于业主非正常使用物业导致的污水管道疏通不包含在内，可以由乙方代为处理，但应由业主承担费用）
四、公共绿化的养护和管理； 五、车辆停放管理；
六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 七、装饰装修管理服务； 八、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 一、未售房及空置房的代租、代售； 二、代办有线电视、网络、电话等业务；
三、代收水费、电费、有线电视费及垃圾二次处置费； 四、家政服务；
五、有偿为业主/物业使用人提供物业自用部分的维修服务；（还属于保修期范围内的不包含在内） 六、其它代办服务。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（见附件四）
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费按包干制收取，具体收费项目、标准及收支测算如下： 一、物业服务费用按下述约定交纳
（费用不包括房屋共公部位共公设施设备的大、中修、更新改造费用）。 物业管理服务费按以下标准收取
（按建筑面积收取，此费用不包含垃圾二次处置费及电梯运行电费及年度检修维护费用） 商铺：1.50元/㎡/月
(其中包含：物管费：1.30元/㎡/月,公共照明电费:0.20元/㎡/月） 住宅：多层住房0.70元/㎡/月
(其中包含：物管费：0.60元/㎡/月，,公共照明电费:0.10元/㎡/月） 地下车位：0.70元/㎡/月
(其中包含：物管费：0.60元/㎡/月，,公共照明电费:0.10元/㎡/月）
（注：如物价上涨或电力部门电费上涨，物业公司可对公共照明电费进行适当上调。） 二、垃圾二次处置费
（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按XX县环卫绿化处实际的标准执行）。
公寓：8.00元/月/套 商铺：商品流通及服务行业 20 m2-100m2：15.00元/月/套； 101 m2-200m2：30.00元/月/套； 201m2-500 m2：60.00元/月/套； 501m2-1000 m2：95.00元/月/套； 1001m2-2000 m2：130.00元/月/套； 2001m2-3000 m2：165.00元/月/套； 3001m2-4000 m2：200.00元/月/套； 商铺：餐饮业
≤20 m2 ：20.00元/月/套； 21 m2-40 m2 ：25.00元/月/套；
41 m2-80 m2 ：35.00元/月/套；
81 m2-100 m2 ：40.00元/月/套；
101 m2-150 m2 ：60.00元/月/套；
151 m2-200 m2 ：70.00元/月/套；
201 m2-250 m2 ：80.00元/月/套；
251 m2-300 m2 ：90.00元/月/套；
三、楼道维护费（物业首次入驻，大量业主装修及搬运物品均会对公共楼梯部位、公共区域地面等造成一定程度的损坏，此费用主要用于在约80%入驻并装修完成后，由乙方一次性对楼梯楼道及共同区域地面进行清理和维护的费用，在首次交房时一次性收取）。
公寓：100元/套/年
商铺：0.80元/平方米/套/年
四、业主/物业使用人所交纳的物业服务费为暂行费用，如国家物价部门调整按新标准执行，物业公司通过以下三种方式的任何一种对物业服务费用进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支：
（一）小区还未成立业主委员会之前，由物业公司在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示意见征集通知，期间业主可以书面对物业费上调提出不同意见，期间没有出具意见的业主视为同意按照公示意见调整物业费，如出具不同意调整物业费用意见的业主数量不足1/2的，物业公司同样可以对物业管理费用进行调整。
（二）物业公司可以与小区业主委员会共同商定确认物业费用的调整；
（三）分户征集意见，征得小区1/2业主同意；
五、装修管理服务费由业主在装修房屋时交纳给乙方，管理费用为50元/户，另需交纳装修押金住宅1500元/户、商铺3000元/套，装修工人须办理装修出入证，并交纳装修出入证工本费10元/人，出入证押金20元/人的费用（出入证押金在装修结束后退还出入证时予以退还押金）。装修押金于装修完毕验收合格三个月后的周五退还给业主。
六、物业服务费主要用于以下开支：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（不包含电梯的运维费用，电梯运维费用另计）
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）法定税费；
（九）物业管理企业的利润；
七、XXXX水、电采用一户一表进行计量，在房屋交付使用时，水、电抄表及收费工作一并移交供水、供电企业，物业公司对公共区域水、电消耗以独立用户进行缴费；如小区采用总表计量缴费，则损耗应由全体业主进行分摊。
第七条 业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按70%交纳
自交房之日起，空置房半年内可不计空置费用，交房半年后，如果空置房屋面积小于或等于整个楼盘建筑面积的5%，则空置房费用按物业服务费的40%交纳；如果空置房屋面积大于整个楼盘建筑面积的5%，则甲方全额交纳空置房物业服务费。
如未出售房屋甲方已获得产权，则应由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，应当要求物业使用人履行本协议约定的全部权利义务，业主负连带交纳责任，如物业使用人未履行本协议权利义务的，由业主履行。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
业主/物业使用人交房之日为年计费周期起始日期，业主/物业使用人应在计费周期起始之日十日内交纳当年的物业服务费用。
第四章 物业的经营与管理
第八条 停车场（所收费用为场地占用费，不负责车辆的看护）。
一、地下产权车位属于业主所有，乙方对产权车位收取的物业费用只包括：停车场照明、进出场地管理、每间隔4小时一次对地下停车场进行巡逻，期间发现问题应及时通知业主，但乙方不负责对车位上的车辆提供定岗看护，如果需要定岗看护的，应有业主单独与乙方签订车辆看护协议，看护标准及收费水平由业主与乙方自行协商确定。
二、公共场地及道路属于公共区域，但委托给乙方进行经营和管理，乙方有权利向车位使用人应按100元/辆/月的标准收取场地占用费，收取的场地占用费主要用于弥补物业管理费的不足。
三、临时停车收费标准按XX县发展计划局规定的收费标准执行。
四、摩托车每月10元/车；临时停放0.50元/车/次；自行车每月8元/车，临时停放0.30元/车/次；小车临时停放2元/车/次（过夜停车5元/车/次），大车（货车或9座以上客车）严禁停放在小区内。
（如区域性车辆停放场地占用费用调整，在得到政府主管部门书面同意后，乙方有权利进行调整）
第九条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十条 本物业管理区域内属于项目所有的公共停车场、物业公共使用部位、楼梯屋面、地下非出售区域、设备房、公用设备设施、公用空地等全部统一委托乙方管理和经营，经营收入按下列约定分配：
一、主要用于弥补物业管理费的不足；
二、用于上述公共部份的日常维修；
第五章 物业的承接验收
第十一条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修
范围承担物业的保修责任。乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
一、房屋的主体结构、外墙、屋面；
二、楼地板、装饰、装修、水、电、卫、电梯、消防、安防；
三、绿化设施。
第十二条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，甲方应承担解决问题的责任，解决办法如下：
一、甲方自行发现质量问题，提前通知乙方，并由甲方自行安排施工方处理；
二、在保修期内物业出现的质量问题由乙方发现后，乙方书面形成材料或者电话通知甲方，由甲方自行安排施工方处理，乙方可以配合甲方处理，但甲方应当在问题上报后15日内完成维修；
三、甲方可以选择委托乙方进行维修、整改还在质保期内的物业质量问题，所产生的费用由甲方支付给乙方，且乙方可以向甲方收取维修费用总额20%的管理费作为酬劳。由甲方委托乙方进行的物业维修项目在甲方支付维修费用后，以后的质保责任由乙方承担；
四、确实属于工程质量问题，且还属于物业质保期范围内的，在乙方已按规定通知甲方后，而甲方未能够在规定时间内未进行处理或拒绝处理的，为了避免工程质量问题影响的业主的正常使用，乙方有权利另请施工方进行处理并收集资料保存，所产生的费用应由甲方支付，乙方将按维修款的20%提取管理费；
五、对于较大规模的整改工程，甲方应安排专人给予协助；
六、由于物业的使用功能的不完善，或物业与甲方承诺给业主的标准不符合，从而需要对物业进行整改或者增加附属设施、设备（比如单车棚、垃圾房、公共路灯等）的，其产生的费用由甲方支付乙方；
七、对于在保修期内出现质量问题或者存在质量隐患的所有维修项目，如由于甲方没有及时委托乙方维修也没有及时自行组织维修而导致损失的，由甲方承担全部责任。
八、甲方是否有对施工单位扣留有足额保修金不影响甲方对物业承担质保责任。
九、本物业的所有公共配套设施、设备如果由于政府管理部门要求，需要添购、升级、更新、加强的，由全体业主承担上述费用。（亦可由业主大会同意后使用公用维修基金完成）
第十三条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十四条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
一、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
二、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
三、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
四、物业的产权资料：根据《物权法》《物业管理条例》甲方应向乙方移交的所有物业产权信息资料等；
五、水电移交时，必须有甲乙双方到相关水电部按正式手续办理书面移交手续后方可视为正式移
交，在正式移交前乙方不负责水电的抄表、收费等工作，也不承担相关费用，正式移交前的所有水电费用均由甲方自行承担。
六、服务项目内的消防设施设备、电视监控系统、门禁系统，由甲方负责统一安装调试，并通过消防部门、公安部门的验收标准，如未达到消防部门、公安部门验收标准的，由甲方负责完善相关消防设施设备、电视监控系统，直至消防部门、公安部门验收合格为止，乙方再进行正式接收。如由于消防设备、安防系统不能够达到主管部门要求，从而由此产生的罚金，由甲方承担。
七、物业的及施工单位清单保修金清单；
第六章 物业的使用与维护
第十五条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十六条 乙方可采取规劝、制止、赔偿损失、停水、停电等必要措施，制止业主及物业使用人违反《物业管理条例》、《物权法》、本合同的所有条款及本物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十八条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十九条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十条 甲方应在交房前15日向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，管理用房 包括物业办公用房及员工宿舍，管理用房及员工宿舍的面积及要求应当符合《物权法》及《物业管理条例》关于物业管理用房的相关规定。物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第二十一条 垃圾清运、垃圾集中收集设施、分类回收设施、保安巡更系统、监控系统、分户门禁系统、道闸系统、保安室等属于物业必须配套的固定类设施，应当由甲方需要配置到位。其他《物业管理条例》所规定的物业开办物资本应当由甲方负责配置，但经过双方友好协商，乙方同意自行配置，包括但不限于办公电脑、办公家具、办公电话、办公宽带、物业管理软件、员工工作服装、保安服装及装备、保洁器具、机电维修工具、员工宿舍家具等。
第七章 专项维修资金
第二十二条 专项维修资金的缴存：本物业管理区域内的全体业主应按国家有关规定缴存、使用和管理物业专项维修资金，甲方按照当地建设部门出台的收费标准文件，向业主收取。专项维修基金不移交给乙方，直接由甲方归集到当地建设局划定的银行专用账户，由全体业主共同监护。 第二十三条 专项维修资金的管理：在银行设立专用账户，维修基金的使用接受业主委员会的监督。工程各个单项在国家规定保修期范围内的维修，不得使用公共维修基金。保修期到期后，若出现涉及到大、中修工程的维修项目时，乙方可根据规定使用公共维修基金进行维修。
第二十四条 公共维修基金的使用：在业主大会所选举的业主委员会成立之前，乙方需将待维修项目资料公示，以签字的形式征求业主意见，业主应当在资料公示后15日内出具意见，15日内未出具意见的业主，视为业主同意乙方使用公共维修基金进行物业的维修。如15日内公示期内征集到的意见中，不同意使用公共维修基金进行维修的业主意见达到业权面积50%的，则视为业主不同意乙方使用公共维修基金对物业进行维修，故乙方不再需要对这部分已经损坏的物业进行维修，也无需对工程的维修承担任何责任，由于物业没有及时维修而造成的后果亦由全体业主自行承担。
第二十五条 专项维修资金的续筹：维修资金的使用入不敷出时，经全体业主大会或者业主委员会认可后，由业主按所购房面积进行续筹。
第八章 违约责任
第二十六条 甲方违反本合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第二十七条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，乙方应赔偿由此给野猪和物业使用人造成的损失，并限期整改至达到服务标准为止。
第二十八条 业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、水电费用、电梯使用费用的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所应缴纳费用总额的千分之五交纳滞纳金。
第二十九条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还超额部分。
第三十条 以下情况乙方不承担责任：
一、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
二、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
三、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
四、因非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
五、因建设方工艺不善、原材料缺陷、设计错误引起的任何损失的；
六、因违反有关管理规定、操作规程和使用不当，对自身及第三者造成的任何伤害和损失的；
七、违规搭建的建筑或设施装置导致的财产损失和人身伤害；
八、物业使用人及其家庭成员、雇佣人员、暂住人员的在小区的人身伤害及财产损失；
九、乙方已经履行巡查义务，在非巡查时段内发生的盗抢、破坏、火灾造成的损失；
十、业主、物业使用人及其家庭成员的自身行为、故意行为或家庭暴力造成的财产损失和人身伤害；
十一、因战争、军事行动、自然灾害等不可抗力原因和武装冲突、群体暴力事件造成的财产损失和人身伤害；
十二、乙方只提供场地，收取场地占用费的自行车、摩托车及车辆在小区内发生的失窃和损坏。 十三、由于物业还在保修期内，而甲方未能够及时进行维修而造成损失的。
十四、由于业主或物业使用人的过失导致发生偷盗、破坏、火灾的。
第九章 合作方式
第三十一条 根据《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲方与乙方将采取包干制合作方式：
一、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
二、在委托期间甲方应积极配合乙方的物业管理工作，如非乙方管理原因而收不 起费用并造成乙方实际运行困难的，乙方有权停止提供服务，如甲方要求继续服务的，不足部份由甲方进行补贴。
第十章 其他事项
第三十二条 小区管理特约事项
一、在物业公司正常履行安防义务情况下，如辖区发生偷盗行为，物业公司因承担相应责任，但需相应司法机关出具相应鉴定意见，物业公司根据相应鉴定意见承担相应责任；如业主室内出现被盗，且门窗均完好，则物业公司不承担责任；但上述情况物业公司均有保护现场并协助配合公安机关的义务。
二、物业所有人（使用人）均有配合毗邻部位整改维修的义务，如确实因为毗邻关心人不配合整改维修的，所造成的损失，将由不配合关系人承担相应责任。
由于小区设计或施工瑕疵所导致的环保、消防、治安等投诉的，在质保期内，应有开发公司予以整改；在质保期内，应动用公共维修基金予以整改，如小区业主为通过同意整改，则物业公司不
承担相应责任。
三、在小区外立面严禁悬挂、晾晒物品，严禁从窗外、阳台外丢弃物品，如不听劝阻，仍然我行我素的，因为关系人原因导致的一切后果将由关系人承担责任；如果因为房屋质量问题，且物业公司已经征求小区业主同意但未通过的故未得到及时维修整改的，物业公司不承担高空坠物所出现的一切后果。
四、公共区域严禁随意使用，如确需使用的，需征得小区业主三分之二以上通过并报当地住建部门通过后方可使用，如因物业管理需要需使用公共区域的，可提前15天予以公示，如反对人数未达到小区业主总人数的三分之一的，则视为通过。
五、小区严禁私搭乱建，如确需搭建的，需征得小区业主三分之二以上认可，并报当地住建部门通过后方可搭建，否则物业公司可代表全体业主意愿，责令其限期拆除，如限期不予以拆除的，物业公司可采取相应措施予以拆除。
第三十三条 本合同期限自签订之日起直至业主委员会选聘新的物业服务企业，并签订新的物业服务合同生效止本合同视为终止，但最长期限不超过两年。如果乙方违反本合同约定义务，致使业主不满意的甲方可解除合同。如果物业的业主委员会暂时未能够成立，乙方可以采用分户签订物业管理合同的形式与业主或物业使用人达成有关乙方向业主或物业使用人提供物业管理服务的约定。
第三十四条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
第三十五条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十六条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十七条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十八条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第三十九条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的双方可选择以下两种方式处理：
一、向物业所在地的仲裁委员会申请仲裁；
二、向物业所在地人民法院提起诉讼。
第三十九条 本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，物业管理行政部门备案壹份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
年 月 日 年 月 日
附件一：
物业构成明细
附件二：物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
附件三：物业共用设施设备明细
1、水泵 台；
2、水箱 套；
3、轿厢式电梯 部；自动扶梯 部；
4、消火栓箱 ；消防控制柜 套；消防喷淋 套；
5、公共照明设施 套；
6、监控设施 套；
7、避雷设施 套；
8、公用天线 套；
9、门禁系统 套；
10、太阳能集中供热系统 套；
11、发电机 套；
12、巡更系统 套；
13、道闸系统 套；
附件四：物业服务质量标准
一、基本要求
（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（5）管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
（6）公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
（7）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
（8）按合同约定规范使用住房专项维修资金。
（9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
二、房屋管理
（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
（3）每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
三、共用设施设备维修养护
（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
（3）操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
（5）住宅载人电梯按照业主的要求正常运行；
（6）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（7）路灯、楼道灯完好率不低于80%。
（8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
四、协助维护公共秩序
（1）小区24小时值班室值勤。
（2）对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，巡查过程中如果发现盗抢破坏等违法现象
的，应当及时制止，并向有关部门汇报，如果在2次巡查过程发生的上述情况，乙方也应当在发现后第一时间通知有关部门及业主。
（3）对非重点区域每天至少巡查1次，巡查过程中如果发现盗抢破坏等违法现象的，应当及时制止，并向有关部门汇报，如果在2次巡查过程发生的上述情况，乙方也应当在发现后第一时间通知有关部门及业主。
（4）车辆停放有序，每4小时对停车场进行巡查，如果发现车辆损坏，偷盗情况的应当及时报警并通知业主。
（5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时视情况及时处置并报有关部门，事后报告业主委员会，并协助公安及消防部门采取相应措施。
五、保洁服务
（1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每两天清运1次。
（2）小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（4）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
六、绿化养护管理
（1）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
（2）定期清除绿地杂草、杂物。
（3）预防花草、树木病虫害。