中国房价不是单一的房地产市场的问题 是整个经济结构要变革
我国改革开放之后房地产市场的发展壮大，主要得益于两大制度改革：一是城镇住房制度改革，简称住房制度改革或者房改；二是城镇国有土地使用制度改革，简称土地使用制度改革。通过上述两大制度改革，主要形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存量房（也称二手房）买卖和租赁市场，房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃；房地产不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象；房地产市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行，政府一方面要培育和发展房地产市场，一方面又要调控和驾驭房地产市场。
第一节 我国房地产制度改革与市场发展的历程
回顾改革开放30年来我国房地产市场的发展变化，大致可分为以下5个时期：一是初步形成时期（1978~1991年），二是房地产过热时期（1992~1993年），三是市场调整时期（1994~1997年），四是培育新的经济增长点时期（1998~2002年），五是宏观调控时期（2003~2007年）。
一、初步形成时期（1978~1991年）
1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
1．住房制度改革的启动与推进
改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设；建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配；对于分配后的住房，只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。在上述住房制度下，不仅住房建设投资“有去无回”，不能循环和周转，而且收取的低租金不够支付住房的日常维修和管理费用，住房建设以及维修和管理成了国家的沉重包袱，职工对住房形成“等、靠、要”的观念，抑制了个人对住房的投入，城镇住房紧张问题日益突出。到1978年，城镇人均居住面积由1949年的 4.5m2下降到了3.6m2，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47.5%。
“文化大革命”结束之后，改善人民居住条件的问题开始引起中共中央、国务院领导的高度重视。1978年9月，邓小平提出：解决住宅问题能不能路子宽些，比如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。1980年4月，邓小平在关于建筑业和住宅问题的谈话中，指出了城镇住房体制的基本走向。邓小平的讲话打破了传统的住房公有制、福利制观点，描绘出了住房新制度的基本蓝图。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。从此，拉开了住房制度改革的序幕。
住房制度改革的实践，始于1979年，从新建住房全价出售起步。1979~1991年，住房制度改革经历了公房出售试点、提租补贴试点和全面起步三个阶段。第一阶段，公房出售试点。1979年，国家城建总局决定试行把新建住房以土建成本价向居民出售，选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市进行试点。到1981年，全国有23个省、自治区、直辖市的60多个城市，以及部分县镇开展了这种新建住房出售工作。1982年4月，国家建委、国家城建总局选择郑州、常州、四平、沙市4个城市进行新建住房补贴出售试点。在总结经验的基础上，城乡建设环境保护部在1984年10月向国务院提出了《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》。到1985年底，全国共有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇开展了补贴出售公房的试点，共出售住房 1092万m2。
第二阶段，提租补贴试点。补贴售房在一定程度上解决了当时城镇居民经济承受能力较低的问题，但在试点中也出现了一些问题，到了1986年初新建公房补贴出售的改革因受到广泛批评而停止。1987年，国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山3个城市以提租和补贴持平为原则，大幅度提高租金，同时给予相应补贴的住房制度改革方案。在总结试点城市经验的基础上，以1988年第一次全国住房制度改革工作会议为标志，形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案。截至1990年，全国共12个城市、13个县镇和一批企业出台了以提租补贴为主要内容的房改方案。
第三阶段，住房制度改革全面起步。以提租和补贴总量平衡为基本思路的房改方案对既得利益触动很大，在实际操作中面临多重阻力，难以全面推开。1991年 6月，国务院发布了《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进住房制度改革的思路。同年10月，召开了第二次全国住房制度改革工作会议，提出了“多提少补”或小步提租不补贴的租金改革原则，指出房改“贵在起步 ”。同年11月，国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了住房制度改革的指导思想和根本目的。这些推动了全国特别是大城市的住房制度改革，标志着房改已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。
2．土地使用制度改革的启动与推进
影响房地产市场发展的土地领域的改革，主要是城镇国有土地使用制度改革。改革开放之前，我国采取行政划拨方式，把城镇国有土地无偿、无限期地分配给单位和个人使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。这种土地使用制度通常被概括为“行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度”。这种土地使用制度完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地大量浪费，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，政府被戏称为“捧着金饭碗讨饭吃”，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。
改革最初是采取收取场地使用费或土地使用费的做法，改变土地长期无偿使用的局面。进一步是建立土地市场，将土地使用权与土地所有权分离，实行土地使用权有偿出让和转让制度。这种改革较为具体的进程如下：
第一，收取场地使用费或土地使用费。对土地实行有偿使用开始于向中外合营企业收取
场地使用费。1981年11月，广东省五届人大常委会通过《深圳经济特区土地管理暂行规定》，自1982年1月1日起，深圳经济特区按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。从1984年起，抚顺、广州等一些城市也先后推行。1988年9月，国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起，向城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收土地使用税，各地制定的土地使用费办法同时停止执行。但是，《城镇土地使用税暂行条例》不影响各地依法制定的对外商投资企业和外国企业在华机构用地计收土地使用费办法的执行。
第二，开展土地使用权有偿出让和转让试点。1987年下半年，深圳经济特区大胆尝试把单一行政划拨分配土地变为协议、招标、拍卖出让等多种分配方式，把土地使用权由不能流转变为可以转让。其中，1987年9月9日，率先采取协议方式，成功出让了一宗国有土地的使用权；9月26日首次采取招标方式，12月1日首次采取拍卖方式，各出让了一宗国有土地的使用权。这就大大创新了土地使用制度，将土地使用制度改革推向了一个新阶段。随后，珠海、福州、海口、广州、厦门、上海等城市也开展了土地使用权出让和转让试点。
第三，制定地方性的土地使用权有偿出让和转让法规。为了使土地使用权有偿出让和转让活动有法可依，1987年11月，上海市人民政府率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》。12月，含有土地使用权有偿出让和转让规定的《深圳经济特区土地管理条例》获广东省人大常委会通过。1988年，海口、厦门、广州、天津等地相继发布了土地使用权有偿出让和转让的有关办法或规定。
第四，修改宪法和土地管理法。1988年4月，七届全国人大第一次会议通过了宪法修正案，规定任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。同年12月，《土地管理法》也作了相应修改，并规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这为土地使用制度改革的全面推进和深入发展提供了法律保障。
第五，制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规。1990年5月，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。同时还发布了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，允许外商从事土地成片开发经营活动。这就使土地使用权有偿出让和转让的法规更趋完善，并构造出了有中国特色的土地市场基本框架。
3．房地产市场初步形成
1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产市场的发展。1988年3月，七届全国人大第一次会议上《政府工作报告》提出：“结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。”这又进一步促进了房地产市场的发展。
商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场；政府有偿出让土地使用权并允许土地使用权转让的一系列政策和改革，使土地使用权出让和转让市场开始形成。1987年7月，经武汉市人民政府批准，武汉市房地产交易市场正式开业。这个市场被称为是全国大城市中开办的第一家市一级的房
地产经营场所。到1988年上半年，全国成立了近200个房地产交易所、交易市场或交易中心。
1989年下半年开始，房地产市场进入低潮；1990年下半年至1991年上半年，逐渐恢复；1991年下半年开始，随着全国政治稳定、社会稳定、经济形势好转，迅速回升。1991年末，房地产业各项经营指标接近1988年的水平。从总的情况看，这个时期的房地产市场仍处于发育阶段，市场功能还不健全，市场机制还不完善，交易行为还不规范，市场管理还很薄弱。
二、房地产过热时期（1992~1993年）
1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。
1．“房地产热”的形成和表现
1992年春邓小平发表视察南方重要谈话，同年10月党的十四大明确我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。同年11月，国务院发出《关于发展房地产业若干问题的通知》，首次勾画出了房地产市场体系框架：房地产一级市场即土地使用权的出让，房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，房地产三级市场即投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式；提出了一系列推动房地产业发展的政策措施，包括进一步深化土地使用制度改革、继续深化城镇住房制度改革、完善房地产开发的投资管理、正确引导外商对房地产的投资、建立和培育完善的房地产市场体系等。
在改革开放新高潮的大环境中，房地产价格放开，许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，1992年开始出现了 “房地产热”。（1）房地产开发公司急剧增加。1992年底，全国共有房地产开发公司12000多家，是1991年底的3倍。大量的房地产开发公司集中在沿海，广东、海南、上海、江苏的房地产开发公司占全国房地产开发公司总数的44%。（2）房地产开发高速增长。1992年，全国完成房地产开发投资731 亿元，比上年增长117%；开发土地面积2.334万公顷，比上年增长175%；新开工商品房屋面积11460万m2，比上年增长78.1%。（3）房地产市场十分活跃，价格大幅上涨。1992年，销售商品房屋面积4288.86万m2，比上年增长40.4%。商品房屋平均销售价格1050.03元 / m2，比上年上涨30.93%。（4）土地出让大幅度增长，1992年全国共出让土地2.2万公顷，是1991年前出让土地总量的11倍。
1993年1~6月，全国房地产开发在1992年高速增长的基础上继续高速增长，房地产开发公司从1992年的12000多家增加到近20000家，房地产开发投资比1992年同期增长143.5%，新开工商品房屋面积比1992年同期增长136%。另外，1992年房地产业发展中心主要在珠江三角洲地区，1993年开始北移，形成沿海、沿江到内陆开放城市的多元化格局。
从海南的情况看，1992年6月后，随着全国经济形势好转和海南要“大改革、大开放、大建设，使国民经济超常规发展”，开始走向高速发展期。1992年初，国内外一些实力雄厚
的大公司要求到海南注册，至1993年8 月，房地产开发企业达到10000家以上。商品房非常畅销，已竣工的商品房，除一些边远、交通不便或少数县城所建的少量商品房外，其余的已销售一空，还出现了购买商品房交预购金的现象。海南的房地产市场急剧升温，房地产价格节节攀升。到1993年底房地产泡沫开始破裂。
2．房地产过热的危害和治理
1992~1993年房地产开发投资过热，不仅加剧了钢材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，带动了其价格较猛上涨，而且由于挤占了过多的建设资金，致使一些国家重点建设项目资金不足。内地资金纷纷流向沿海地区的房地产市场，沿海地区的房地产价格猛涨，不断高涨的房地产价格又加速了外部资金的流入，最终导致国民经济发展严重失衡。
1993年6月，中央召开经济工作会议，作出了对经济进行宏观调控的决定，中共中央、国务院还下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，采取16项加强和改善宏观调控的措施。中央明确针对房地产提出，对于挪用资金参与炒房地产的企业要减少以至停止贷款，对各类房地产开发经营机构进行一次全面检查，抓紧制定房地产增值税和有关税收政策，严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，购地后一年内投入的开发资金不足购地费25%的要收回土地，金融机构和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，房地产开发投资必须纳入固定资产投资计划，高档宾馆、写字楼、度假村等要下决心停缓建，等等。
1993年下半年以后，随着宏观调控各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓。从1993年1~6月房地产开发投资比1992年同期增长143.5%，而全年比1992年增长124.9%来看，下半年房地产开发投资有明显回落。1993年全国商品房屋平均价格比1992年上涨21.94%，比1992年的上涨率30.93%回落了近9个百分点。到1993年底，海南、北海等房地产过热地区，房地产泡沫破裂，出现了一片萧条的惨状。
1993年11月，党的十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出要规范和发展房地产市场，实行土地使用权有偿有限期出让制度，对商业性用地使用权的出让，要改变协议批租方式，实行招标、拍卖。同时加强土地二级市场的管理，建立正常的土地使用权价格的市场形成机制。通过开征和调整房地产税费等措施，防止在房地产交易中获取暴利和国家收益的流失。控制高档房屋和高消费游乐设施的过快增长。加快城镇住房制度改革，控制住房用地价格，促进住房商品化和住房建设的发展。
3．房地产过热后的反思
房地产过热对国民经济造成了一定影响，给部分房地产市场参与者造成了经济损失，但也反映出住房商品化、社会化、市场化的巨大发展潜力，以及对房地产市场进行有效引导的必要性。
许多房地产开发商进入海南，着眼点不是瞄准社会需求而是热衷于炒作，企图通过倒地皮、卖项目、炒楼花，在击鼓传花式的炒作过程中牟取暴利。当炒作的链条断裂后，遗留下来的是资金沉淀、债务纠缠、工程停工、土地闲置。1998年底，海南省共有被圈占而长期闲置的建设用地23788.5公顷；长期无人问津的积压空置商品房455.76万m2；停缓建工
程603宗，原规划报建面积1631万m2；积压房地产占压的资金有一半以上是金融资产，其中工、农、中、建 4家国有商业银行在海南积压房地产上的资金有430多亿元，如果再加上非国有商业银行的其他金融机构、其他企业的投资、施工企业的垫资、材料款以及预交的购房款等，估计占压的资金有800多亿元。
1999年7月国务院批准了《处置海南积压房地产试点方案》，2002年10月批准了《处置海南省积压房地产补充方案》。在运用国家给予的行政确权、税收优惠、返还土地出让金、核发换地权益书等政策措施下，到2006年用了近8年的时间才基本消除了泡沫经济时期留下的隐患。通过总结，人们从痛苦的教训中清醒过来，认识到坚持以消费需求为中心是保持房地产业持续健康发展的根本保证；要坚持以消费需求为中心，必须注重面向百姓、面向未来，把这“两个面向”作为房地产开发的出发点和立足点。
三、市场调整时期（1994~1997年）
1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
1．房地产市场的变化
1994年1月，国务院发出《关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》，并派调查组分赴各地监督检查贯彻落实情况。这些政策措施，使固定资产投资规模得到了一定控制，全年固定资产投资总额比上年增长30.4%，增幅比上年回落31.4%，投资结构有了一定改善，投资效益也好于上年。1994年全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显低于1993年的124.9%。
1995年5月，国务院发出《关于严格控制高档房地产开发项目的通知》。随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于GDP增长的状况转变为低于 GDP增长的状况（见图19.1）。全国房地产开发企业的土地转让收入、商品房销售收入的增长率大幅下滑，营业利润出现负增长，整个房地产开发行业处于亏损状态。商品房销售面积也处于低速发展的状态（见表19.1）。
图19.1 商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长的比较
表19.1 1994~1997年全国房地产开发企业（单位）经营情况
受到房地产市场萧条的影响，全国房地产投资和住房建设投资也增长缓慢，1995年的住房建设投资和1997年的房地产投资分别比上年有所下降。新建住宅面积也增长缓慢，其中1994年新建住宅面积为3.57亿m2，比1991年的1.93亿m2增加1.64亿m2；而1997年新建住宅面积仅为4.05 亿m2，只比1994年增加0.48亿m2。从商品住宅销售面积和新建住宅面积的对比关系看，商品住宅占新建住宅的比例不高，1991~1997年商品住宅销售面积占新建住宅面积的比例均未超过20%，说明当时的住房供应仍以国家和单位建设为主，房地产市场仍有巨大的发展潜力。
2．城市房地产管理法出台
1994年7月，八届全国人大常委会第八次会议通过《城市房地产管理法》，自1995年1月1日起施行。该法的出台，对加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人合法权益，促进房地产业健康发展，具有重要意义。
在该法的起草和审议过程中，各方面对一些问题有不同意见，争议的问题主要有以下几个：房地产管理体制、是否规定“房地产权利主体一致的原则”、集体所有的土地能否出让、是否规定土地使用权的划拨方式、土地使用权的出让方式、私有房屋用地是否规定视同划拨方式取得、土地使用权的使用期限、以出让方式取得的土地使用权期满后该土地上的地上物如何处理、房地产开发期限、是否规定对房地产开发企业进行资质审查、对预售商品房的条件限制、预购商品房的再转让、房屋租赁及其租期、房地产登记发证等。
《城市房地产管理法》共七章七十二条，明确了房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等法律规定。特别是规定国家要实行五项制度：（1）国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。（2）国家实行房地产价格评估制度。（3）国家实行房地产成交价格申报制度。（4）国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。（5）国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。该法首次对房地产中介服务机构的构成、设立条件和资格认证等制度作了规定。此后，根据《城市房地产管理法》，我国房地产方面的行政法规、部门规章、规范性文件等加快制定和完善，房地产法规体系逐步形成和健全。例如，1994~1997年，建设部发布了《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，会同人事部发布了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》，并会同中国人民银行发布了《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》，国家工商行政管
理局发布了《房地产广告发布暂行规定》等。
3．住房制度改革的深化
为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》），确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可概括为“三改四建” ，提出住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到20世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。
《决定》强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”。首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。在住房资金方面，首次提出全面推行住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。在公有住房出售方面，提出向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。在住房建设方面，提出加快经济适用住房的开发建设，房地产开发公司每年的建房总量中经济适用住房要占 20%以上，鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，加快城镇危旧住房改造。
根据《决定》，1994年12月，建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》。为推动房改，加快城市住宅建设及解危、解困等，1995年1月，国务院住房制度改革领导小组提出国家安居工程实施方案，国家安居工程从1995年开始实施，国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，不售给高收入家庭。1995年3月，建设部还发布了《实施国家安居工程的意见》。
四、培育新的经济增长点时期（1998~2002年）
从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。
1．培育新的经济增长点的提出
1996年，为应对我国经济出现的不景气，开始提出和寻找新的经济增长点。1996年6
月，国务院总理朱镕基在国务院常务会上提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。1997年9月，党的十五大报告提出积极培育新的经济增长点。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。
2．培育住宅业成为新的经济增长点的政策措施
1998年4月，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，指出“为促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点，中国人民银行决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。”要求：一要提高对住房信贷重要性的认识；二要加大住房信贷投入；三要扩大住房信贷业务范围；四要大力促进住房消费；五要积极支持普通住房建设；六要促进空置商品房的销售。规定“从1998年开始，人民银行对各商业银行住房（包括建房与购房）自营贷款实行指导性计划管理。只要借款人符合贷款条件，商业银行均可在资产负债比例要求的范围内发放住房贷款。”
1998年是房改取得关键性突破的一年。该年7月，为促使住宅业成为新的经济增长点，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。提出的深化房改的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。深化房改的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
为了配合国家房改，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，1999年7月，财政部、国家税务总局发出《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部发出《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，为鼓励个人换购住房，规定对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
3．住房建设和房地产市场的发展
培育住宅业成为新的经济增长点的政策措施实施后，全国城镇住房建设取得了迅速发展。1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m2，2002 年达到93018.27万m2，增长48.85%。同时，商品房竣工面积增长更加迅速，1997年全国商品房竣工面积为15819.7万m2，2002年达到34975.75万m2，增长121.09%。商品房竣工面积占城镇房屋竣工总面积的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6% （见表19.3）。1997~2002年，全国商品房新开工面积和施工面积增长更加明显（见图19.2）。
经济适用住房和廉租住房建设也得到了迅速发展。自1998年下半年开始，国家下达了三批经济适用住房建设计划，总建筑面积2.1亿m2，投资规模 1703亿元。当年经济适用住房实际开工项目4967个，施工面积1.33亿m2。到2000年，全国经济适用住房竣工面积已经超过1.1亿m2，占同期商品住宅竣工面积的20.1%。根据建设部公布的资料，截至2002年底，35个大中城市中，近一半的城市已经制定了廉租住房工作实施意见，落实了资金来源，建立了廉租住房供应对象档案和申请、审批制度。2002年底以前，北京市进行了5次廉租住房摇号配租，998户家庭主要以租金补贴方式获得配租资格。廉租住房家庭的人均住房使用面积从配租前的2.2m2/人增加到10.7m2/人。截至2003年1月，上海市有3623
户家庭落实了廉租住房房源。
随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占住房需求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿m2，占商品住宅销售面积的87.51%，而 2002年1~11月个人购买商品住宅的比例达到94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，见表19.4。这表明房地产信贷结构发生了重大变化。
停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，特别是大力发展住房金融等，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得到释放，房地产市场规模迅速扩大。个人购买逐渐取代团体购买，个人成为商品房市场的主体。从表19.5可以看出，1997年商品住宅销售面积为7864.3万 m2，2002年达到23702.31万m2，增长超过2倍。1997年商品住宅销售额为1407.56亿元，2002年达到4957.85亿元，增长超过2.5倍。
五、宏观调控时期（2003~2007年）
2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。
1．新一轮宏观调控的启动
新一轮房地产市场宏观调控，是从2003 年开始，为防止经济过热展开的，主要是对过快增长的固定资产投资进行控制，进而控制房地产投资过快增长。2003年初，我国出现了经济过热迹象。当房地产业界仍处在把住宅业培育成为新的经济增长点的氛围中时，2003年6月，中国人民银行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号，以下简称121号文），加强房地产开发贷款管理，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理等。
121号文对房地产业界的触动很大，导致了一些房地产开发企业资金链断裂，被认为是2003年对房地产市场影响最大且当时广受争议的文件。为此，2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号，以下简称18号文），要
求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，指出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。18号文同时也关注“房地产价格和投资增长过快”，要求“坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”。
18号文的内容很全面，总的基调是发展房地产市场和房地产业，几乎没有提出实质性的控制房地产价格和投资过快增长的政策措施，反映出政府当时对房地产市场发展的矛盾心态——既害怕房地产价格和投资增长过快，又希望继续拉动经济增长。121号文和18号文标志着政府新一轮宏观调控的启动，并努力寻求可行有效的措施。
2．控制房地产投资过快增长
2003年下半年和2004年上半年，全国范围内较明显地出现了投资过热，开发区圈占土地热，钢材、水泥等建筑材料价格过快上涨，煤、电、油、运全面紧张等经济过热现象。房地产业关联度高、带动力强，房地产开发投资过快增长产生了对钢材、水泥等建筑材料的大量需求，带动了其价格上涨。2003年全国房地产开发投资比2002年增长30.33%，是前次宏观调控以来增速最快的一年（见表19.6）。2004年第一季度，全社会固定资产投资同比增长43%，比上年同期提高15.2个百分点。政府为防止经济过热，着力控制固定资产投资过快增长，进而采取了控制土地供应、加强信贷管理、提高投资门槛、严格项目审批、控制拆迁规模等一系列政策措施，控制房地产投资过快增长。
建立健全土地调控政策。为贯彻落实18号文精神，2003年9月，国土资源部发出《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求各地充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，切实加强对房地产开发土地供应的调控，进一步完善房地产开发土地供应政策，加大对房地产开发用地监管力度。 2004年3月，国土资源部、监察部发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。”此举被业内称为“8?31大限”。4月，国务院
办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求切实落实最严格的耕地保护制度。2006年5月，国土资源部发出《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求充分发挥土地供应的调控作用，从严审批各类非农建设用地，确保房地产调控的土地政策落到实处，严肃查处违法违规用地。8月，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》。11月，财政部、国土资源部、中国人民银行发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，将新增建设用地土地有偿使用费提高一倍。
加强信贷管理。2004年8月，中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等四类房地产贷款的风险管理作了详细规范，并规定商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%（121号文规定的是30%）。2007年9月，中国人民银行、中国银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，重申121号文和《商业银行房地产贷款风险管理指引》的有关规定，并将121号文的“加强房地产开发贷款管理”改为“严格房地产开发贷款管理 ”。
提高国内企业投资门槛。为加强宏观调控，2004年4月，国务院发布《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121号文规定的30%基础上进一步提高。2006年6月，国务院办公厅转发发改委等部门《关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见》，要求必须采取有力措施，加强固定资产投资控制，从严控制新开工项目，遏制固定资产投资过快增长的势头。2007年11月，国务院办公厅又发出《关于加强和规范新开工项目管理的通知》，指出要切实从源头上把好项目开工建设关。
限制海外热钱进入商品房流通领域。2007年10月，国家发展改革委、商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，对2004年11月发布的《外商投资产业指导目录（2004年修订）》在房地产方面作了三点修订：在鼓励外商投资产业目录中删除了“普通住宅的开发建设”；在限制外商投资产业目录中增加了“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”；在限制外商投资产业目录中删除了“大型主题公园的建设、经营”。另外，在限制外商投资产业目录中仍保留了“土地成片开发（限于合资、合作）”、“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”。这些措施有利于控制房地产投资过热、优化住房供应结构，有利于防止外商进行房地产投机和炒作而造成市场混乱。
此外，2004年6月，国务院办公厅发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求认真落实中央宏观调控政策措施，合理确定拆迁规模和建设规模，确保2004年全国房屋拆迁总量比2003年有明显减少，凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证经济适用住房和廉租住房项目等之外，一律停止拆迁。8月，建设部等四部门发出《关于贯彻〈国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知〉的通知》。从此，拆迁规模得到较大控制，2004年和2005年全国城镇房屋拆迁面积同比分别下降13.59%和 40%，2006年上半年同比下降15%。2007年1月，国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将1993年出台的土地增值税从“预征”变为“清算”，
即开始实行实质性征收。
3．稳定和抑制住房价格
停止住房实物分配以后，住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。2003年以后，上海、杭州、南京等少数几个城市的房价呈现快速攀升的趋势，涨幅居全国前列。之后，全国其他主要城市的房价也开始快速上涨。 2004年全国新建商品房价格同比上涨15.02%，其中商品住宅价格同比上涨15.99%。相比前几年3%~5%的涨幅，房价上涨明显过快（见表 19.7）。当时住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题。
2003年8月，国务院就关注房地产价格上涨过快，提出努力实现房地产价格基本稳定，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。但2005 年之前的房地产市场调控，由于着重于控制房地产投资过快增长，其稳定房价的成效不大。特别在2005年第一季度，一些地区的住房价格形成了快速攀升的态势。在这种背景下，房地产市场调控由单向的供应调节转向“供需双向调节”，以稳定住房价格为主。
2005年3月，中国人民银行发出《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款的通知》，取消住房贷款优惠政策，调控开始偏向需求方面。同月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，认识到一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展，提出了抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），将稳定住房价格提到政治高度，要求地方各级政府切实负起稳定住房价格的责任，采取有效措施抑制住房价格过快上涨。对住房价格上涨过快，控制措施不力的地区，要追究有关负责人的责任。
“国八条”提出的措施过于原则，并要求不能造成当地房地产市场大起大落，使得地方在采取措施时有所顾虑，抑制住房价格的效果不明显。2005年4月，国务院常务会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施（简称“新国八条”）。“新
国八条”的正式文件形式是国务院办公厅随后于5月9日下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。该《通知》要求做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。建设部等七部门在《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出了八条意见，取消了培育新的经济增长点时期出台的一些搞活房地产市场的优惠政策，并提出了一些严厉的政策措施，包括对个人购买住房不足2年转手交易的全额征收营业税，禁止期房转让即禁止“炒楼花”，实行实名制购房。5月27日，国家税务总局、财政部、建设部发出《关于加强房地产税收管理的通知》，细化了建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。10月，国家税务总局发出《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调对二手房交易征收个人所得税。
2005年以稳定住房价格为主的房地产市场调控，曾导致当年下半年较短一段时期内房地产交易量迅速萎缩，供求双方处于观望和僵持状态，房价上涨过快的势头得到一定抑制。但房价上涨过快的问题没有得到有效解决，并很快出现反弹。2005年，全国新建商品房价格同比上涨16.72%，超过了2004年；其中商品住宅价格同比上涨15.24%，比2004年略有下降。特别是2006年初，深圳、北京、广州等城市房价大幅度上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不稳定因素。依然上涨的房价进一步成为社会关注的焦点。
针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，2006年5月国务院常务会议强调进一步搞好房地产市场引导和调控，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的六项措施（简称“国六条 ”）。“国六条”的正式文件形式是国务院办公厅随后于5月24日下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）。该《通知》要求各地区特别是城市人民政府切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。
为贯彻落实“国六条”，相关部门陆续发出通知，从税收政策、信贷政策、市场监管等方面加大房地产市场调控力度。2006年5 月，国家税务总局发出《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》；中国人民银行发出《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》，贯彻落实国办发〔2006〕37号文关于个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%的规定。2007年9月，中国人民银行、中国银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；12月，发出《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以户为单位的第二套住房认定标准。2006年7月，建设部等三部门发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》。
2006年7月，建设部等六部门发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定只有外商投资企业才能购买非自用房地产。同年8月，商务部办公厅下发《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》，就所涉及的外商投资企业审批和管理问题予以明确。同年9月，国家外汇管理局、建设部发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就所涉及的外汇管理问题予以明确。2007年同年6月，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，加强了外商投资房地产企业的审批和监管。同年10月，国家发展改革委、商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，新增对外商投资房地产二级市场交
易及房地产中介或经纪公司的限制，有助于缓解房地产投资过热和房价上涨过快的压力。
2007年9月，深圳、广州等城市开始出现房价虽然继续上涨，但成交量明显下降的现象；这使人感到房价上涨已无空间，预期开始发生转变；10月份高档商品住宅价格开始下跌，某些房地产经纪公司关闭门店或停业；之后媒体大量报道，北京、上海等城市的房价也开始趋于下降，逐渐蔓延开来。
4．加大住房保障制度建设
早在1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》就明确提出：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。”此后虽然三番五次强调，但由于种种原因，廉租住房制度建设一直未落到实处。2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称 24号文），指出“住房问题是重要的民生问题”，要切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。明确规定地方各级人民政府要切实落实廉租住房保障资金，把解决城市低收入家庭住房困难的“有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中”，“对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任”。
2007年10月，中共十七大报告指出“居民住房”是关系群众切身利益的问题，并把它列为在看到成绩的同时也要清醒认识到的突出问题，提出必须在经济发展的基础上，努力使全体人民“住有所居”，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。11月19日，国务院总理温家宝在新加坡发表讲话说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”十七大报告和温家宝总理的讲话，进一步转变了地方政府GDP挂帅的观念，随着政绩导向的变化，各级政府普遍开始着力保障和改善民生。
24号文被认为是房地产市场宏观调控重心的转移，标志着政府开始把抑制房地产价格过快上涨与解决城市低收入家庭住房困难区分开来。对于高档商品住房，认识到主要靠市场调节，对其供应和价格等进行必要的调控，主要是考虑我国人口多、土地少的基本国情，以及防止利用房地产进行炒作造成市场混乱和出现房地产价格泡沫影响金融安全以至整个国民经济的健康运行。根据24号文要求，解决城市低收入家庭住房困难的配套政策陆续出台。其中，2007年10月，财政部印发了《廉租住房保障资金管理办法》。11月，建设部等九部门发布了《廉租住房保障办法》，建设部等七部门发布了《经济适用住房管理办法》。
根据24号文，2007年各地普遍开展了低收入家庭住房状况调查，逐步建立了低收入家庭住房档案。绝大多数城市进一步建立健全了廉租住房制度，改进和规范了经济适用住房制度，廉租住房保障资金逐步得到落实，廉租住房和经济适用住房建设用地的供应有了保证。截至2007年11月底，全国累计投入的廉租住房资金为154亿元。其中，2007年1至11月就投入了83.2亿元，超过了2006年以前累计投入资金总额的70.8亿元。通过政府新建、收购、改建等多个渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。
中国房价不是单一的房地产市场的问题 是整个经济结构要变革
我国改革开放之后房地产市场的发展壮大，主要得益于两大制度改革：一是城镇住房制度改革，简称住房制度改革或者房改；二是城镇国有土地使用制度改革，简称土地使用制度改革。通过上述两大制度改革，主要形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存量房（也称二手房）买卖和租赁市场，房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃；房地产不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象；房地产市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行，政府一方面要培育和发展房地产市场，一方面又要调控和驾驭房地产市场。
第一节 我国房地产制度改革与市场发展的历程
回顾改革开放30年来我国房地产市场的发展变化，大致可分为以下5个时期：一是初步形成时期（1978~1991年），二是房地产过热时期（1992~1993年），三是市场调整时期（1994~1997年），四是培育新的经济增长点时期（1998~2002年），五是宏观调控时期（2003~2007年）。
一、初步形成时期（1978~1991年）
1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
1．住房制度改革的启动与推进
改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设；建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配；对于分配后的住房，只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。在上述住房制度下，不仅住房建设投资“有去无回”，不能循环和周转，而且收取的低租金不够支付住房的日常维修和管理费用，住房建设以及维修和管理成了国家的沉重包袱，职工对住房形成“等、靠、要”的观念，抑制了个人对住房的投入，城镇住房紧张问题日益突出。到1978年，城镇人均居住面积由1949年的 4.5m2下降到了3.6m2，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47.5%。
“文化大革命”结束之后，改善人民居住条件的问题开始引起中共中央、国务院领导的高度重视。1978年9月，邓小平提出：解决住宅问题能不能路子宽些，比如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。1980年4月，邓小平在关于建筑业和住宅问题的谈话中，指出了城镇住房体制的基本走向。邓小平的讲话打破了传统的住房公有制、福利制观点，描绘出了住房新制度的基本蓝图。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。从此，拉开了住房制度改革的序幕。
住房制度改革的实践，始于1979年，从新建住房全价出售起步。1979~1991年，住房制度改革经历了公房出售试点、提租补贴试点和全面起步三个阶段。第一阶段，公房出售试点。1979年，国家城建总局决定试行把新建住房以土建成本价向居民出售，选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市进行试点。到1981年，全国有23个省、自治区、直辖市的60多个城市，以及部分县镇开展了这种新建住房出售工作。1982年4月，国家建委、国家城建总局选择郑州、常州、四平、沙市4个城市进行新建住房补贴出售试点。在总结经验的基础上，城乡建设环境保护部在1984年10月向国务院提出了《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》。到1985年底，全国共有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇开展了补贴出售公房的试点，共出售住房 1092万m2。
第二阶段，提租补贴试点。补贴售房在一定程度上解决了当时城镇居民经济承受能力较低的问题，但在试点中也出现了一些问题，到了1986年初新建公房补贴出售的改革因受到广泛批评而停止。1987年，国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山3个城市以提租和补贴持平为原则，大幅度提高租金，同时给予相应补贴的住房制度改革方案。在总结试点城市经验的基础上，以1988年第一次全国住房制度改革工作会议为标志，形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案。截至1990年，全国共12个城市、13个县镇和一批企业出台了以提租补贴为主要内容的房改方案。
第三阶段，住房制度改革全面起步。以提租和补贴总量平衡为基本思路的房改方案对既得利益触动很大，在实际操作中面临多重阻力，难以全面推开。1991年 6月，国务院发布了《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进住房制度改革的思路。同年10月，召开了第二次全国住房制度改革工作会议，提出了“多提少补”或小步提租不补贴的租金改革原则，指出房改“贵在起步 ”。同年11月，国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了住房制度改革的指导思想和根本目的。这些推动了全国特别是大城市的住房制度改革，标志着房改已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。
2．土地使用制度改革的启动与推进
影响房地产市场发展的土地领域的改革，主要是城镇国有土地使用制度改革。改革开放之前，我国采取行政划拨方式，把城镇国有土地无偿、无限期地分配给单位和个人使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。这种土地使用制度通常被概括为“行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度”。这种土地使用制度完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地大量浪费，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，政府被戏称为“捧着金饭碗讨饭吃”，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。
改革最初是采取收取场地使用费或土地使用费的做法，改变土地长期无偿使用的局面。进一步是建立土地市场，将土地使用权与土地所有权分离，实行土地使用权有偿出让和转让制度。这种改革较为具体的进程如下：
第一，收取场地使用费或土地使用费。对土地实行有偿使用开始于向中外合营企业收取
场地使用费。1981年11月，广东省五届人大常委会通过《深圳经济特区土地管理暂行规定》，自1982年1月1日起，深圳经济特区按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。从1984年起，抚顺、广州等一些城市也先后推行。1988年9月，国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起，向城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收土地使用税，各地制定的土地使用费办法同时停止执行。但是，《城镇土地使用税暂行条例》不影响各地依法制定的对外商投资企业和外国企业在华机构用地计收土地使用费办法的执行。
第二，开展土地使用权有偿出让和转让试点。1987年下半年，深圳经济特区大胆尝试把单一行政划拨分配土地变为协议、招标、拍卖出让等多种分配方式，把土地使用权由不能流转变为可以转让。其中，1987年9月9日，率先采取协议方式，成功出让了一宗国有土地的使用权；9月26日首次采取招标方式，12月1日首次采取拍卖方式，各出让了一宗国有土地的使用权。这就大大创新了土地使用制度，将土地使用制度改革推向了一个新阶段。随后，珠海、福州、海口、广州、厦门、上海等城市也开展了土地使用权出让和转让试点。
第三，制定地方性的土地使用权有偿出让和转让法规。为了使土地使用权有偿出让和转让活动有法可依，1987年11月，上海市人民政府率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》。12月，含有土地使用权有偿出让和转让规定的《深圳经济特区土地管理条例》获广东省人大常委会通过。1988年，海口、厦门、广州、天津等地相继发布了土地使用权有偿出让和转让的有关办法或规定。
第四，修改宪法和土地管理法。1988年4月，七届全国人大第一次会议通过了宪法修正案，规定任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。同年12月，《土地管理法》也作了相应修改，并规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这为土地使用制度改革的全面推进和深入发展提供了法律保障。
第五，制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规。1990年5月，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。同时还发布了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，允许外商从事土地成片开发经营活动。这就使土地使用权有偿出让和转让的法规更趋完善，并构造出了有中国特色的土地市场基本框架。
3．房地产市场初步形成
1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产市场的发展。1988年3月，七届全国人大第一次会议上《政府工作报告》提出：“结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。”这又进一步促进了房地产市场的发展。
商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场；政府有偿出让土地使用权并允许土地使用权转让的一系列政策和改革，使土地使用权出让和转让市场开始形成。1987年7月，经武汉市人民政府批准，武汉市房地产交易市场正式开业。这个市场被称为是全国大城市中开办的第一家市一级的房
地产经营场所。到1988年上半年，全国成立了近200个房地产交易所、交易市场或交易中心。
1989年下半年开始，房地产市场进入低潮；1990年下半年至1991年上半年，逐渐恢复；1991年下半年开始，随着全国政治稳定、社会稳定、经济形势好转，迅速回升。1991年末，房地产业各项经营指标接近1988年的水平。从总的情况看，这个时期的房地产市场仍处于发育阶段，市场功能还不健全，市场机制还不完善，交易行为还不规范，市场管理还很薄弱。
二、房地产过热时期（1992~1993年）
1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。
1．“房地产热”的形成和表现
1992年春邓小平发表视察南方重要谈话，同年10月党的十四大明确我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。同年11月，国务院发出《关于发展房地产业若干问题的通知》，首次勾画出了房地产市场体系框架：房地产一级市场即土地使用权的出让，房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，房地产三级市场即投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式；提出了一系列推动房地产业发展的政策措施，包括进一步深化土地使用制度改革、继续深化城镇住房制度改革、完善房地产开发的投资管理、正确引导外商对房地产的投资、建立和培育完善的房地产市场体系等。
在改革开放新高潮的大环境中，房地产价格放开，许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，1992年开始出现了 “房地产热”。（1）房地产开发公司急剧增加。1992年底，全国共有房地产开发公司12000多家，是1991年底的3倍。大量的房地产开发公司集中在沿海，广东、海南、上海、江苏的房地产开发公司占全国房地产开发公司总数的44%。（2）房地产开发高速增长。1992年，全国完成房地产开发投资731 亿元，比上年增长117%；开发土地面积2.334万公顷，比上年增长175%；新开工商品房屋面积11460万m2，比上年增长78.1%。（3）房地产市场十分活跃，价格大幅上涨。1992年，销售商品房屋面积4288.86万m2，比上年增长40.4%。商品房屋平均销售价格1050.03元 / m2，比上年上涨30.93%。（4）土地出让大幅度增长，1992年全国共出让土地2.2万公顷，是1991年前出让土地总量的11倍。
1993年1~6月，全国房地产开发在1992年高速增长的基础上继续高速增长，房地产开发公司从1992年的12000多家增加到近20000家，房地产开发投资比1992年同期增长143.5%，新开工商品房屋面积比1992年同期增长136%。另外，1992年房地产业发展中心主要在珠江三角洲地区，1993年开始北移，形成沿海、沿江到内陆开放城市的多元化格局。
从海南的情况看，1992年6月后，随着全国经济形势好转和海南要“大改革、大开放、大建设，使国民经济超常规发展”，开始走向高速发展期。1992年初，国内外一些实力雄厚
的大公司要求到海南注册，至1993年8 月，房地产开发企业达到10000家以上。商品房非常畅销，已竣工的商品房，除一些边远、交通不便或少数县城所建的少量商品房外，其余的已销售一空，还出现了购买商品房交预购金的现象。海南的房地产市场急剧升温，房地产价格节节攀升。到1993年底房地产泡沫开始破裂。
2．房地产过热的危害和治理
1992~1993年房地产开发投资过热，不仅加剧了钢材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，带动了其价格较猛上涨，而且由于挤占了过多的建设资金，致使一些国家重点建设项目资金不足。内地资金纷纷流向沿海地区的房地产市场，沿海地区的房地产价格猛涨，不断高涨的房地产价格又加速了外部资金的流入，最终导致国民经济发展严重失衡。
1993年6月，中央召开经济工作会议，作出了对经济进行宏观调控的决定，中共中央、国务院还下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，采取16项加强和改善宏观调控的措施。中央明确针对房地产提出，对于挪用资金参与炒房地产的企业要减少以至停止贷款，对各类房地产开发经营机构进行一次全面检查，抓紧制定房地产增值税和有关税收政策，严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，购地后一年内投入的开发资金不足购地费25%的要收回土地，金融机构和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，房地产开发投资必须纳入固定资产投资计划，高档宾馆、写字楼、度假村等要下决心停缓建，等等。
1993年下半年以后，随着宏观调控各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓。从1993年1~6月房地产开发投资比1992年同期增长143.5%，而全年比1992年增长124.9%来看，下半年房地产开发投资有明显回落。1993年全国商品房屋平均价格比1992年上涨21.94%，比1992年的上涨率30.93%回落了近9个百分点。到1993年底，海南、北海等房地产过热地区，房地产泡沫破裂，出现了一片萧条的惨状。
1993年11月，党的十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出要规范和发展房地产市场，实行土地使用权有偿有限期出让制度，对商业性用地使用权的出让，要改变协议批租方式，实行招标、拍卖。同时加强土地二级市场的管理，建立正常的土地使用权价格的市场形成机制。通过开征和调整房地产税费等措施，防止在房地产交易中获取暴利和国家收益的流失。控制高档房屋和高消费游乐设施的过快增长。加快城镇住房制度改革，控制住房用地价格，促进住房商品化和住房建设的发展。
3．房地产过热后的反思
房地产过热对国民经济造成了一定影响，给部分房地产市场参与者造成了经济损失，但也反映出住房商品化、社会化、市场化的巨大发展潜力，以及对房地产市场进行有效引导的必要性。
许多房地产开发商进入海南，着眼点不是瞄准社会需求而是热衷于炒作，企图通过倒地皮、卖项目、炒楼花，在击鼓传花式的炒作过程中牟取暴利。当炒作的链条断裂后，遗留下来的是资金沉淀、债务纠缠、工程停工、土地闲置。1998年底，海南省共有被圈占而长期闲置的建设用地23788.5公顷；长期无人问津的积压空置商品房455.76万m2；停缓建工
程603宗，原规划报建面积1631万m2；积压房地产占压的资金有一半以上是金融资产，其中工、农、中、建 4家国有商业银行在海南积压房地产上的资金有430多亿元，如果再加上非国有商业银行的其他金融机构、其他企业的投资、施工企业的垫资、材料款以及预交的购房款等，估计占压的资金有800多亿元。
1999年7月国务院批准了《处置海南积压房地产试点方案》，2002年10月批准了《处置海南省积压房地产补充方案》。在运用国家给予的行政确权、税收优惠、返还土地出让金、核发换地权益书等政策措施下，到2006年用了近8年的时间才基本消除了泡沫经济时期留下的隐患。通过总结，人们从痛苦的教训中清醒过来，认识到坚持以消费需求为中心是保持房地产业持续健康发展的根本保证；要坚持以消费需求为中心，必须注重面向百姓、面向未来，把这“两个面向”作为房地产开发的出发点和立足点。
三、市场调整时期（1994~1997年）
1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
1．房地产市场的变化
1994年1月，国务院发出《关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》，并派调查组分赴各地监督检查贯彻落实情况。这些政策措施，使固定资产投资规模得到了一定控制，全年固定资产投资总额比上年增长30.4%，增幅比上年回落31.4%，投资结构有了一定改善，投资效益也好于上年。1994年全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显低于1993年的124.9%。
1995年5月，国务院发出《关于严格控制高档房地产开发项目的通知》。随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于GDP增长的状况转变为低于 GDP增长的状况（见图19.1）。全国房地产开发企业的土地转让收入、商品房销售收入的增长率大幅下滑，营业利润出现负增长，整个房地产开发行业处于亏损状态。商品房销售面积也处于低速发展的状态（见表19.1）。
图19.1 商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长的比较
表19.1 1994~1997年全国房地产开发企业（单位）经营情况
受到房地产市场萧条的影响，全国房地产投资和住房建设投资也增长缓慢，1995年的住房建设投资和1997年的房地产投资分别比上年有所下降。新建住宅面积也增长缓慢，其中1994年新建住宅面积为3.57亿m2，比1991年的1.93亿m2增加1.64亿m2；而1997年新建住宅面积仅为4.05 亿m2，只比1994年增加0.48亿m2。从商品住宅销售面积和新建住宅面积的对比关系看，商品住宅占新建住宅的比例不高，1991~1997年商品住宅销售面积占新建住宅面积的比例均未超过20%，说明当时的住房供应仍以国家和单位建设为主，房地产市场仍有巨大的发展潜力。
2．城市房地产管理法出台
1994年7月，八届全国人大常委会第八次会议通过《城市房地产管理法》，自1995年1月1日起施行。该法的出台，对加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人合法权益，促进房地产业健康发展，具有重要意义。
在该法的起草和审议过程中，各方面对一些问题有不同意见，争议的问题主要有以下几个：房地产管理体制、是否规定“房地产权利主体一致的原则”、集体所有的土地能否出让、是否规定土地使用权的划拨方式、土地使用权的出让方式、私有房屋用地是否规定视同划拨方式取得、土地使用权的使用期限、以出让方式取得的土地使用权期满后该土地上的地上物如何处理、房地产开发期限、是否规定对房地产开发企业进行资质审查、对预售商品房的条件限制、预购商品房的再转让、房屋租赁及其租期、房地产登记发证等。
《城市房地产管理法》共七章七十二条，明确了房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等法律规定。特别是规定国家要实行五项制度：（1）国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。（2）国家实行房地产价格评估制度。（3）国家实行房地产成交价格申报制度。（4）国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。（5）国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。该法首次对房地产中介服务机构的构成、设立条件和资格认证等制度作了规定。此后，根据《城市房地产管理法》，我国房地产方面的行政法规、部门规章、规范性文件等加快制定和完善，房地产法规体系逐步形成和健全。例如，1994~1997年，建设部发布了《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，会同人事部发布了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》，并会同中国人民银行发布了《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》，国家工商行政管
理局发布了《房地产广告发布暂行规定》等。
3．住房制度改革的深化
为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》），确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可概括为“三改四建” ，提出住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到20世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。
《决定》强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”。首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。在住房资金方面，首次提出全面推行住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。在公有住房出售方面，提出向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。在住房建设方面，提出加快经济适用住房的开发建设，房地产开发公司每年的建房总量中经济适用住房要占 20%以上，鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，加快城镇危旧住房改造。
根据《决定》，1994年12月，建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》。为推动房改，加快城市住宅建设及解危、解困等，1995年1月，国务院住房制度改革领导小组提出国家安居工程实施方案，国家安居工程从1995年开始实施，国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，不售给高收入家庭。1995年3月，建设部还发布了《实施国家安居工程的意见》。
四、培育新的经济增长点时期（1998~2002年）
从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。
1．培育新的经济增长点的提出
1996年，为应对我国经济出现的不景气，开始提出和寻找新的经济增长点。1996年6
月，国务院总理朱镕基在国务院常务会上提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。1997年9月，党的十五大报告提出积极培育新的经济增长点。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。
2．培育住宅业成为新的经济增长点的政策措施
1998年4月，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，指出“为促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点，中国人民银行决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。”要求：一要提高对住房信贷重要性的认识；二要加大住房信贷投入；三要扩大住房信贷业务范围；四要大力促进住房消费；五要积极支持普通住房建设；六要促进空置商品房的销售。规定“从1998年开始，人民银行对各商业银行住房（包括建房与购房）自营贷款实行指导性计划管理。只要借款人符合贷款条件，商业银行均可在资产负债比例要求的范围内发放住房贷款。”
1998年是房改取得关键性突破的一年。该年7月，为促使住宅业成为新的经济增长点，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。提出的深化房改的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。深化房改的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
为了配合国家房改，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，1999年7月，财政部、国家税务总局发出《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部发出《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，为鼓励个人换购住房，规定对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
3．住房建设和房地产市场的发展
培育住宅业成为新的经济增长点的政策措施实施后，全国城镇住房建设取得了迅速发展。1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m2，2002 年达到93018.27万m2，增长48.85%。同时，商品房竣工面积增长更加迅速，1997年全国商品房竣工面积为15819.7万m2，2002年达到34975.75万m2，增长121.09%。商品房竣工面积占城镇房屋竣工总面积的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6% （见表19.3）。1997~2002年，全国商品房新开工面积和施工面积增长更加明显（见图19.2）。
经济适用住房和廉租住房建设也得到了迅速发展。自1998年下半年开始，国家下达了三批经济适用住房建设计划，总建筑面积2.1亿m2，投资规模 1703亿元。当年经济适用住房实际开工项目4967个，施工面积1.33亿m2。到2000年，全国经济适用住房竣工面积已经超过1.1亿m2，占同期商品住宅竣工面积的20.1%。根据建设部公布的资料，截至2002年底，35个大中城市中，近一半的城市已经制定了廉租住房工作实施意见，落实了资金来源，建立了廉租住房供应对象档案和申请、审批制度。2002年底以前，北京市进行了5次廉租住房摇号配租，998户家庭主要以租金补贴方式获得配租资格。廉租住房家庭的人均住房使用面积从配租前的2.2m2/人增加到10.7m2/人。截至2003年1月，上海市有3623
户家庭落实了廉租住房房源。
随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占住房需求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿m2，占商品住宅销售面积的87.51%，而 2002年1~11月个人购买商品住宅的比例达到94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，见表19.4。这表明房地产信贷结构发生了重大变化。
停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，特别是大力发展住房金融等，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得到释放，房地产市场规模迅速扩大。个人购买逐渐取代团体购买，个人成为商品房市场的主体。从表19.5可以看出，1997年商品住宅销售面积为7864.3万 m2，2002年达到23702.31万m2，增长超过2倍。1997年商品住宅销售额为1407.56亿元，2002年达到4957.85亿元，增长超过2.5倍。
五、宏观调控时期（2003~2007年）
2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。
1．新一轮宏观调控的启动
新一轮房地产市场宏观调控，是从2003 年开始，为防止经济过热展开的，主要是对过快增长的固定资产投资进行控制，进而控制房地产投资过快增长。2003年初，我国出现了经济过热迹象。当房地产业界仍处在把住宅业培育成为新的经济增长点的氛围中时，2003年6月，中国人民银行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号，以下简称121号文），加强房地产开发贷款管理，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理等。
121号文对房地产业界的触动很大，导致了一些房地产开发企业资金链断裂，被认为是2003年对房地产市场影响最大且当时广受争议的文件。为此，2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号，以下简称18号文），要
求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，指出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。18号文同时也关注“房地产价格和投资增长过快”，要求“坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”。
18号文的内容很全面，总的基调是发展房地产市场和房地产业，几乎没有提出实质性的控制房地产价格和投资过快增长的政策措施，反映出政府当时对房地产市场发展的矛盾心态——既害怕房地产价格和投资增长过快，又希望继续拉动经济增长。121号文和18号文标志着政府新一轮宏观调控的启动，并努力寻求可行有效的措施。
2．控制房地产投资过快增长
2003年下半年和2004年上半年，全国范围内较明显地出现了投资过热，开发区圈占土地热，钢材、水泥等建筑材料价格过快上涨，煤、电、油、运全面紧张等经济过热现象。房地产业关联度高、带动力强，房地产开发投资过快增长产生了对钢材、水泥等建筑材料的大量需求，带动了其价格上涨。2003年全国房地产开发投资比2002年增长30.33%，是前次宏观调控以来增速最快的一年（见表19.6）。2004年第一季度，全社会固定资产投资同比增长43%，比上年同期提高15.2个百分点。政府为防止经济过热，着力控制固定资产投资过快增长，进而采取了控制土地供应、加强信贷管理、提高投资门槛、严格项目审批、控制拆迁规模等一系列政策措施，控制房地产投资过快增长。
建立健全土地调控政策。为贯彻落实18号文精神，2003年9月，国土资源部发出《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求各地充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，切实加强对房地产开发土地供应的调控，进一步完善房地产开发土地供应政策，加大对房地产开发用地监管力度。 2004年3月，国土资源部、监察部发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。”此举被业内称为“8?31大限”。4月，国务院
办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求切实落实最严格的耕地保护制度。2006年5月，国土资源部发出《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求充分发挥土地供应的调控作用，从严审批各类非农建设用地，确保房地产调控的土地政策落到实处，严肃查处违法违规用地。8月，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》。11月，财政部、国土资源部、中国人民银行发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，将新增建设用地土地有偿使用费提高一倍。
加强信贷管理。2004年8月，中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等四类房地产贷款的风险管理作了详细规范，并规定商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%（121号文规定的是30%）。2007年9月，中国人民银行、中国银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，重申121号文和《商业银行房地产贷款风险管理指引》的有关规定，并将121号文的“加强房地产开发贷款管理”改为“严格房地产开发贷款管理 ”。
提高国内企业投资门槛。为加强宏观调控，2004年4月，国务院发布《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121号文规定的30%基础上进一步提高。2006年6月，国务院办公厅转发发改委等部门《关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见》，要求必须采取有力措施，加强固定资产投资控制，从严控制新开工项目，遏制固定资产投资过快增长的势头。2007年11月，国务院办公厅又发出《关于加强和规范新开工项目管理的通知》，指出要切实从源头上把好项目开工建设关。
限制海外热钱进入商品房流通领域。2007年10月，国家发展改革委、商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，对2004年11月发布的《外商投资产业指导目录（2004年修订）》在房地产方面作了三点修订：在鼓励外商投资产业目录中删除了“普通住宅的开发建设”；在限制外商投资产业目录中增加了“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”；在限制外商投资产业目录中删除了“大型主题公园的建设、经营”。另外，在限制外商投资产业目录中仍保留了“土地成片开发（限于合资、合作）”、“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”。这些措施有利于控制房地产投资过热、优化住房供应结构，有利于防止外商进行房地产投机和炒作而造成市场混乱。
此外，2004年6月，国务院办公厅发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求认真落实中央宏观调控政策措施，合理确定拆迁规模和建设规模，确保2004年全国房屋拆迁总量比2003年有明显减少，凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证经济适用住房和廉租住房项目等之外，一律停止拆迁。8月，建设部等四部门发出《关于贯彻〈国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知〉的通知》。从此，拆迁规模得到较大控制，2004年和2005年全国城镇房屋拆迁面积同比分别下降13.59%和 40%，2006年上半年同比下降15%。2007年1月，国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将1993年出台的土地增值税从“预征”变为“清算”，
即开始实行实质性征收。
3．稳定和抑制住房价格
停止住房实物分配以后，住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。2003年以后，上海、杭州、南京等少数几个城市的房价呈现快速攀升的趋势，涨幅居全国前列。之后，全国其他主要城市的房价也开始快速上涨。 2004年全国新建商品房价格同比上涨15.02%，其中商品住宅价格同比上涨15.99%。相比前几年3%~5%的涨幅，房价上涨明显过快（见表 19.7）。当时住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题。
2003年8月，国务院就关注房地产价格上涨过快，提出努力实现房地产价格基本稳定，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。但2005 年之前的房地产市场调控，由于着重于控制房地产投资过快增长，其稳定房价的成效不大。特别在2005年第一季度，一些地区的住房价格形成了快速攀升的态势。在这种背景下，房地产市场调控由单向的供应调节转向“供需双向调节”，以稳定住房价格为主。
2005年3月，中国人民银行发出《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款的通知》，取消住房贷款优惠政策，调控开始偏向需求方面。同月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，认识到一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展，提出了抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），将稳定住房价格提到政治高度，要求地方各级政府切实负起稳定住房价格的责任，采取有效措施抑制住房价格过快上涨。对住房价格上涨过快，控制措施不力的地区，要追究有关负责人的责任。
“国八条”提出的措施过于原则，并要求不能造成当地房地产市场大起大落，使得地方在采取措施时有所顾虑，抑制住房价格的效果不明显。2005年4月，国务院常务会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施（简称“新国八条”）。“新
国八条”的正式文件形式是国务院办公厅随后于5月9日下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。该《通知》要求做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。建设部等七部门在《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出了八条意见，取消了培育新的经济增长点时期出台的一些搞活房地产市场的优惠政策，并提出了一些严厉的政策措施，包括对个人购买住房不足2年转手交易的全额征收营业税，禁止期房转让即禁止“炒楼花”，实行实名制购房。5月27日，国家税务总局、财政部、建设部发出《关于加强房地产税收管理的通知》，细化了建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。10月，国家税务总局发出《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调对二手房交易征收个人所得税。
2005年以稳定住房价格为主的房地产市场调控，曾导致当年下半年较短一段时期内房地产交易量迅速萎缩，供求双方处于观望和僵持状态，房价上涨过快的势头得到一定抑制。但房价上涨过快的问题没有得到有效解决，并很快出现反弹。2005年，全国新建商品房价格同比上涨16.72%，超过了2004年；其中商品住宅价格同比上涨15.24%，比2004年略有下降。特别是2006年初，深圳、北京、广州等城市房价大幅度上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不稳定因素。依然上涨的房价进一步成为社会关注的焦点。
针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，2006年5月国务院常务会议强调进一步搞好房地产市场引导和调控，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的六项措施（简称“国六条 ”）。“国六条”的正式文件形式是国务院办公厅随后于5月24日下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）。该《通知》要求各地区特别是城市人民政府切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。
为贯彻落实“国六条”，相关部门陆续发出通知，从税收政策、信贷政策、市场监管等方面加大房地产市场调控力度。2006年5 月，国家税务总局发出《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》；中国人民银行发出《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》，贯彻落实国办发〔2006〕37号文关于个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%的规定。2007年9月，中国人民银行、中国银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；12月，发出《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以户为单位的第二套住房认定标准。2006年7月，建设部等三部门发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》。
2006年7月，建设部等六部门发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定只有外商投资企业才能购买非自用房地产。同年8月，商务部办公厅下发《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》，就所涉及的外商投资企业审批和管理问题予以明确。同年9月，国家外汇管理局、建设部发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就所涉及的外汇管理问题予以明确。2007年同年6月，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，加强了外商投资房地产企业的审批和监管。同年10月，国家发展改革委、商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，新增对外商投资房地产二级市场交
易及房地产中介或经纪公司的限制，有助于缓解房地产投资过热和房价上涨过快的压力。
2007年9月，深圳、广州等城市开始出现房价虽然继续上涨，但成交量明显下降的现象；这使人感到房价上涨已无空间，预期开始发生转变；10月份高档商品住宅价格开始下跌，某些房地产经纪公司关闭门店或停业；之后媒体大量报道，北京、上海等城市的房价也开始趋于下降，逐渐蔓延开来。
4．加大住房保障制度建设
早在1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》就明确提出：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。”此后虽然三番五次强调，但由于种种原因，廉租住房制度建设一直未落到实处。2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称 24号文），指出“住房问题是重要的民生问题”，要切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。明确规定地方各级人民政府要切实落实廉租住房保障资金，把解决城市低收入家庭住房困难的“有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中”，“对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任”。
2007年10月，中共十七大报告指出“居民住房”是关系群众切身利益的问题，并把它列为在看到成绩的同时也要清醒认识到的突出问题，提出必须在经济发展的基础上，努力使全体人民“住有所居”，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。11月19日，国务院总理温家宝在新加坡发表讲话说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”十七大报告和温家宝总理的讲话，进一步转变了地方政府GDP挂帅的观念，随着政绩导向的变化，各级政府普遍开始着力保障和改善民生。
24号文被认为是房地产市场宏观调控重心的转移，标志着政府开始把抑制房地产价格过快上涨与解决城市低收入家庭住房困难区分开来。对于高档商品住房，认识到主要靠市场调节，对其供应和价格等进行必要的调控，主要是考虑我国人口多、土地少的基本国情，以及防止利用房地产进行炒作造成市场混乱和出现房地产价格泡沫影响金融安全以至整个国民经济的健康运行。根据24号文要求，解决城市低收入家庭住房困难的配套政策陆续出台。其中，2007年10月，财政部印发了《廉租住房保障资金管理办法》。11月，建设部等九部门发布了《廉租住房保障办法》，建设部等七部门发布了《经济适用住房管理办法》。
根据24号文，2007年各地普遍开展了低收入家庭住房状况调查，逐步建立了低收入家庭住房档案。绝大多数城市进一步建立健全了廉租住房制度，改进和规范了经济适用住房制度，廉租住房保障资金逐步得到落实，廉租住房和经济适用住房建设用地的供应有了保证。截至2007年11月底，全国累计投入的廉租住房资金为154亿元。其中，2007年1至11月就投入了83.2亿元，超过了2006年以前累计投入资金总额的70.8亿元。通过政府新建、收购、改建等多个渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。