(2011-11-04 16:51:48)
标签:购房送装修
促销
房产
分类:涉税实务
“购房送装修”促销方式税务筹划案例
房地产新政实施后,许多房屋开发公司为了回笼资金,纷纷采用各种促销手段。“购房送装修”就是一种普遍采用的促销方式。
以某房屋开发公司销售商品住宅为例,其销售方案有4种之多。假如其销售的房屋总面积为7800平方米。其他成本费用支出1700万元,其中该房屋的土地增值税允许扣除项目金额为1500万元。该地政府规定的普通住宅标准为价格不超过2600元/平方米。
【销售方案一】
该企业为了促销,承诺按3000元/平方米销售毛坯房,同时送精装修,装修费约合400元/平方米。装修费为312万元。则:
该公司应缴纳营业税7800平方米×0.3万元/平方米×5%=117万元;城建税和教育费附加按营业税的10%计算,应缴11.7万元;
实现增值额7800*0.3-1500-117-11.7-312=399.3万元,
应缴土地增值税399.3×30%=119.79万元;
实现利润7800*0.3-1700-117-11.7-312-119.79=万元,
缴纳所得税79.51*0.25=19.88万元,
合计缴纳税金117+11.7+119.79+19.88=268.37万元。
【销售方案二】
如果公司按2600元/平方米出售,装修费用由其关联的物业公司单独收取,然后以同等价格对外承包。则:
该公司应缴纳营业税7800平方米×0.26万元/平方米×5%=101.4万元;城建税和教育费附加10.14万元;
实现增值额7800*0.26-1500-101.4-10.14=416.46万元,
应缴土地增值税416.46×30%=124.94万元;
实现利润7800*0.26-1700-101.4-10.14-124.94=91.52万元,
缴纳所得税91.52*0.25=22.88万元,
合计缴纳税金101.4+10.14+124.94+22.88=259.36万元。
而物业公司根据《营业税暂行条例》第五条第三项的规定(建筑业的总承包人将工程转包给他人的,以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额)实现零营业额,不缴营业税。
【销售方案三】
如果公司直接建成精装修房,然后按3000元/平方米对外销售,这样就可以把312万元装修费计入房地产开发成本。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定:对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20%的扣除。这时
土地增值税的增值额为7800*0.3-1500-117-11.7-312-312×20%=336.9万元,比第一种方案减少62.4万元,
应缴土地增值税336.9×30%=101.07万元,
实现利润7800*0.3-1700-117-11.7-312-101.07=98.23万元,
缴纳所得税98.23*0.25=24.56万元,
合计缴纳税金117+11.7+101.07+24.56=254.33万元。
【销售方案四:
如果公司按第二种方案销售,同时在开发成本中增加70万元投资多建一点基础设施或配套设施,这样的投资同样在计算土地增值税时享受加计20%的扣除优惠,这时
扣除项目金额为1500+101.4+10.14+70+70×20%=1695.54万元,增值额为2028-1695.54=332.46万元,未超过扣除项目金额的20%。
根据《土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免缴土地增值税。
此时,实现利润2028-1700-101.4-10.14-70=146.46万元,这将比第二种方案增加利润54.94万元,
缴纳所得税146.46*0.25=36.62万元,
合计缴纳税金101.4+10.14+36.62=148.16万元。
综合以上四种方案,第四种方案应该是最佳方案,增加投资,提高住宅质量,让利与消费者,能刺激消费,吸引客户,达到增加销售、回笼资金的目的,同时又能最大限度地利用税收优惠,使企业利润最大化。
(2011-11-04 16:51:48)
标签:购房送装修
促销
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分类:涉税实务
“购房送装修”促销方式税务筹划案例
房地产新政实施后,许多房屋开发公司为了回笼资金,纷纷采用各种促销手段。“购房送装修”就是一种普遍采用的促销方式。
以某房屋开发公司销售商品住宅为例,其销售方案有4种之多。假如其销售的房屋总面积为7800平方米。其他成本费用支出1700万元,其中该房屋的土地增值税允许扣除项目金额为1500万元。该地政府规定的普通住宅标准为价格不超过2600元/平方米。
【销售方案一】
该企业为了促销,承诺按3000元/平方米销售毛坯房,同时送精装修,装修费约合400元/平方米。装修费为312万元。则:
该公司应缴纳营业税7800平方米×0.3万元/平方米×5%=117万元;城建税和教育费附加按营业税的10%计算,应缴11.7万元;
实现增值额7800*0.3-1500-117-11.7-312=399.3万元,
应缴土地增值税399.3×30%=119.79万元;
实现利润7800*0.3-1700-117-11.7-312-119.79=万元,
缴纳所得税79.51*0.25=19.88万元,
合计缴纳税金117+11.7+119.79+19.88=268.37万元。
【销售方案二】
如果公司按2600元/平方米出售,装修费用由其关联的物业公司单独收取,然后以同等价格对外承包。则:
该公司应缴纳营业税7800平方米×0.26万元/平方米×5%=101.4万元;城建税和教育费附加10.14万元;
实现增值额7800*0.26-1500-101.4-10.14=416.46万元,
应缴土地增值税416.46×30%=124.94万元;
实现利润7800*0.26-1700-101.4-10.14-124.94=91.52万元,
缴纳所得税91.52*0.25=22.88万元,
合计缴纳税金101.4+10.14+124.94+22.88=259.36万元。
而物业公司根据《营业税暂行条例》第五条第三项的规定(建筑业的总承包人将工程转包给他人的,以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额)实现零营业额,不缴营业税。
【销售方案三】
如果公司直接建成精装修房,然后按3000元/平方米对外销售,这样就可以把312万元装修费计入房地产开发成本。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定:对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20%的扣除。这时
土地增值税的增值额为7800*0.3-1500-117-11.7-312-312×20%=336.9万元,比第一种方案减少62.4万元,
应缴土地增值税336.9×30%=101.07万元,
实现利润7800*0.3-1700-117-11.7-312-101.07=98.23万元,
缴纳所得税98.23*0.25=24.56万元,
合计缴纳税金117+11.7+101.07+24.56=254.33万元。
【销售方案四:
如果公司按第二种方案销售,同时在开发成本中增加70万元投资多建一点基础设施或配套设施,这样的投资同样在计算土地增值税时享受加计20%的扣除优惠,这时
扣除项目金额为1500+101.4+10.14+70+70×20%=1695.54万元,增值额为2028-1695.54=332.46万元,未超过扣除项目金额的20%。
根据《土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免缴土地增值税。
此时,实现利润2028-1700-101.4-10.14-70=146.46万元,这将比第二种方案增加利润54.94万元,
缴纳所得税146.46*0.25=36.62万元,
合计缴纳税金101.4+10.14+36.62=148.16万元。
综合以上四种方案,第四种方案应该是最佳方案,增加投资,提高住宅质量,让利与消费者,能刺激消费,吸引客户,达到增加销售、回笼资金的目的,同时又能最大限度地利用税收优惠,使企业利润最大化。