伟星幸福里星悦广场接待说辞
一、 销售流程：
您好！欢迎来到伟星幸福里星悦广场！我是这里的置业顾问XXX，请问先生／小姐是第一次来看房吗？
答：不是
问：那之前是谁接待您的呢（引导至前销售人员接待）
答：是的
答：好的，那我把我们伟星幸福里星悦广场给你简单的介绍一下，这边请：
引导至品牌墙：首先给您介绍一下我们伟星集团的整体情况，中国伟星集团总部位于浙江是全国民营企业500强，集团旗下有拥有服装辅料、新型建材、房地产、水电和金融投资五大产业5大产业，并拥有两大上市公司，分别是伟星股份和伟星新材。（非常自信的突出伟星在芜湖的品牌影响力和实力） 我们安徽伟星房产是伟星集团旗下的房地产企业，2000年在芜湖成立，经过16年的发展，已经成为芜湖最大的房地产企业、全国房地产百强企业，具有国家房地产开发一级资质。安徽伟星目前在芜湖开发了19个精品楼盘，累计开发面积超过500万方，在建面积222万方，现有土地储备逾200万方，业主人数超过10万人。
说到伟星，芜湖大部分人都称赞不决，说我们的住宅在芜湖做的最好，十余年来彻底的改变了整个城市的面貌，改变了芜湖人的居住环境和生活方式。伟星之所以能将住宅做到芜湖第一源于我们公司是一家责任企业，不仅产品品质是最好的，后期的物业管理也是芜湖地区唯一一家五星级管理公司，其实我们伟星不
仅在住宅上做到了芜湖第一，商业方面也非常专业，芜湖最高端的写字楼——时代金融中心就是伟星打造的；同时为了服务于10万业主的生活，伟星在每个小区都打造了商业街，如左岸生活商业街、凤凰城商业街都非常有名气。目前，伟星的商业开发土地储备达到了60万方，未来将开发大量的商业综合体项目。我们将秉承做住宅的责任企业精神进军商业地产，从项目选址到项目规划以及产品品质及产品设计都做到了大量的市场调研和精准的市场定位，后期在项目运营管理上有我们的专业的团队，相信在未来的十年我们将再一次改变和提升芜湖全市人的商业业态生活方式，我们的商业产品分为三大系列，星里街坊、（香格里拉）星尚街区，（左岸生活）星悦广场、目前星悦广场系在芜湖分别有城北的银湖时代、三山金域国际、城东的万悦城和我们幸福里的星悦广场、我们幸福里·星悦广场就是目前最高端的产品系。
区域模型讲解（激情、声情并茂、千万不要平铺直叙，不要有讲流水帐的感觉，要看着客户和客户互动；讲到哪指到哪）
下面为您简单介绍下我们的幸福里·星悦广场。 引导至区位图：选择商铺，最重要的是看三个要素：区域、地段、人流，下面我就从这三个方面为您简单介绍。
首先我们看一下项目所处的区域，上北下南，左西右东，橘红色的区位就是我们幸福里星悦广场项目所在的位置（指位置），星悦广场处于芜湖的政务区，目前芜湖政府高度重视区域的发展前景，芜湖的政务新区就像合肥的政务区，上海浦东新区，将来会成为一个集政治，金融，商业、休闲，居住为一体的城市核心区。现在芜湖市政府正着力推进政务新区的建设。围绕着市政府和中央公园，移动、电信、联通大楼、一中新校区、信访局大楼、第一人民医院、方特未来世
界、中加双语学校等等都已建好并投入使用，这里势必发展成芜湖新的城市CBD，将是芜湖未来的城市核心。
政务区是未来发展潜力最大的区域，是政府重点打造区域，而幸福里星悦广场位于赤铸山路与鸠江北路交汇处，又占据是城东的最核心位置。目前城东有十几个住宅项目，住宅开发已经非常成熟，但是商业配套还没有起步，周边大量人口的生活消费得不到满足。幸福里星悦广场是城东首家也是城东最大的真正已经落位的商业综合体，必然会带动起周边庞大的消费群体，形成未来5公里范围内的城市级商圈，成为芜湖城东未来的中心。
您先看下西边，这里是芜湖火车站，目前这个火车站正在扩建，将拆除原先7000平米的旧站改建为6万方的新站，建成后的火车站是地级市里最大的火车站，并且会形成一个2.5平方公里的商业圈，为幸福里星悦广场带来大量的消费人群。
说完幸福里星悦广场所处的区域和地段外，我们再来看一下项目周边的人流，有人流的地方自然就有商业，赤铸山路是贯穿芜湖东西的主干道，也是通往城东政务新区的必经之路，鸠江北路也是一条贯穿南北的主干道，项目周边还有涌金路、鸠江北路、赤铸山路和伟星支路环绕，交通非常便利，是城东人口的必经之地。
我们再来看一下商业周边，交房入住的小区非常的多，北边旭日天都有8600户近3万的人口，西边伟星城有4800户近2万的人口，东边的恒大华府有7000人，万科城有16000人，苏宁城市之光有20000人，而且我们商业周边被三大名校环绕，分别是安师大附幼、育红小学和一所重点初中以及芜湖市一中，还有城东唯一的7000平米的伟星城菜场，我们初步统计1公里范围内我们就有13
万人口，2公里范围内我们共计有32万人口。地处交通要道，周边人口众多，保证了项目的人流量，有了这样充足的人流量就能保证了项目的商业氛围。
有了优越的地段和大量的人流，最后还要看看项目的规划好不好。接下来给您介绍一下我们项目的整体规划。引导至沙盘区：
我们幸福里星悦广场位于城东版块的核心位置，所以定位为整个版块的商业中心，要让城东人口逛街不用再去市中心步行街，在家门口就能满足休闲购物需求。因此幸福里商业定位为伟星商业最高端的产品系——星悦广场系。星悦广场沙盘的摆放位置与实际方位一致，我激光笔所指的就是目前我们营销中心所在的位置。
幸福里·星悦广场总建筑面积12万平米，包括4万方大型商场，1万方快捷酒店，2万方高端办公区以及近4万方休闲商业街区，是一个大型的综合体项目，业态配置涵盖了人们衣、食、住、行、休闲的全面需求。
业态讲解以及品牌主力店的落位运营以及投资保障
项目的大型商场已经引入了欧尚超市和横店电影城，法国欧尚集团公司于1961年成立于法国北部的里尔，是法国第二大以经营零售业为主的商业集团，同时也是一家世界500强企业。欧尚超市是目前国内做得最好的超市，对人群的吸附能力非常强，能带来大量的消费人群，并且欧尚超市周边3公里范围通常不会有其他大型超市敢进驻。大盒子1F主要定位为休闲餐饮、数码、生活服务，2F、3F为欧尚超市，4F是横店和大餐饮以及休闲娱乐，目前正在洽谈的有重庆刘一手火锅、横店电影城是横店集团的院线品牌，它的到来也会对整个商业起到非常大的促进作用。引入欧尚超市、横店影院等主力店，打造一站式时尚购物、
休闲娱乐中心。25#规划为办公写字区以及现代生活服务区，里面设有社区银行、证券、保险等金融服务业态，目前招商基本确定中信银行和优美滋蛋糕坊。
26#规划并配套有洲际智选假日酒店，整体提升城东商旅服务档次。
然后您再看我激光笔所指的部分就是就是星悦广场的4万方风情商业街区， 22#主要定位为现代生活服务中心，目前规划有一家洗车行，19#、20#、21#、23#我们的主题商业街区，主题商业街区以餐饮为主打，打造“黄金食区”美食街品牌，并配套休闲、文娱、零售等生活服务，整个12方商业中我们自持有4万方的大盒子，同时在4万方的商业街区中，在每栋楼中，我们对关键性的一些节点进行了严格的控制，目前正在洽谈的意向商家有天下布衣、同庆楼、酱出名门、华必和、老乡鸡、天福茗茶、研磨时光、香港超研美容等。
也就是说整个商业我们公司自持率高达40%之多，这样做的目的就是确保整个商业的正常运营和整体运营的档次和水平。
前面跟您也介绍到了，像我们这样的星悦广场系产品目前我们共有4家，目前幸福里星悦广场是正式启动的第一家，对于我们伟星来说是非常重要的，她不仅仅代表着一个商业综合体，更加意味着伟星走出商业战略性发展的第一步，承载着改变所有芜湖人消费理念，提高芜湖人居生活水平的责任，公司会倾注大量的人力、财力、物力，同时引入非常专业的运营管理团队，将其打造成城东政务新区的中心商圈。
和普通的销售型商铺相比，伟星的星悦广场产品有几个优势：第一，它的形态是独立的沿街门面，同时面积大小比较适中，总价相对不是太大，这是最具投资价值和投资安全性的商铺形态，沿街门面结构独立，具备独立经营条件，并且公摊很小，不像很多商场分割的铺子，单间铺子没有独立结构，无法自行经营，
而且公摊非常的大。第二，星悦广场的商铺具有独立的产权和经营权，而市面上很多返租型的商铺是没有独立经营权的，会存在一定的风险。第三，在经营管理上，我们推出专业的商管服务团队，为商家提供专业的运营管理，涵盖开店选铺咨询、证照办理指引 、引客推广服务 、日常商管服务 、品牌复制支持六大服务支持，在管理方面，我们会根据投资者和经营者的需求提供一些特色的服务，对于投资者来说，我们可以为他提供招租的服务，对于经营者我们可以免费为他们的消费人群提供免费停车服务。
星悦广场和市场上不返租的销售型商铺也不一样，伟星对整个街区进行统一业态定位、帮助买铺的业主进行统一招商、统一投入招租广告宣传、统一进行运营管理，街铺参照左岸模式，销售与招商结合，公司花大量的人力、财力、物力进行重要节点和大商业的招商， 目的就是让整个商业做起来，让业主们的利益得到充分的保障。
为业主免除后顾之忧，实现与业主、商户的三方共赢，也就是说，您成功购买了商铺之后只需要收租金就可以了，不需要您再烦心后期运营和盈利的问题。
最后，给您具体介绍一下我们本次推出的商铺产品，既有25-35平米单层小铺，也有一拖二，一拖三的面积稍大的100-700平米，并且可以灵活组合，非常适合自己经营或投资。您看我们伟星支路上的伟星城800米商业街，目前都是生意火爆，所有铺面都出租出去，现在可以说是一铺难求，等幸福里以及周边小区全部入住以后了，商业将会更加火爆。
再次梳理星悦广场的商业价值
讲了这么多，您对我们幸福里·星悦广场应该有了个大概的了解，那么我简单的总结一下，幸福里星悦广场商铺主要有以下几大优势：
第一， 区域优势明显，芜湖的发展未来在城东，而我们幸福里处于城东最
核心的位置，这是独一无二无法复制的优势，是其他项目无法比拟的。 第二， 幸福里周边的人流非常的大，2公里范围内有32万人口，庞大的人
流能够支撑起项目的发展；
第三， 幸福里商业体量大、落位早，定位城东版块商业中心，欧尚和横店
等主力店已经确定，项目优势和特色非常明显；
第四， 我们有非常专业的运营管理团队，我们秉承把每一位业主当做伟星
的生意合伙人，伟星会带领大家一起赚钱。
第五， 本次销售的商铺，面积适中，总价低，投资门槛很低，并且这次首
开，价格相对具有优势，机会也非常难得，可以说是占据了天时地利人和，买了我们的商业，想不火都很难。
请问您大概是想看个多大面积的铺面呢？我来帮你推荐一下。
解决客户问题：(结合抗性说辞，竞品项目，专题培训)
具体问题具体分析，要弄清楚客户在想什么，客户想要什么，找到问题的根源，结合项目介绍、抗性问题说辞逐一进行解决。切忌对客户的问题有很大抗性，出现不耐烦的情绪。
1） 询问客户个人情况、置业目的、资金情况等客户相关信息。
2） 价格试探、楼层试探（强调一点：绝对不能被客户牵着鼻子走，客户想要什么马上推荐什么，一个楼层选几个铺甚至同期推出的楼层都有选择，这样客户反而不会买；一定保证只给客户2个最多不超过3个选择，让客户不是买与不买的选择，而是买A还是买B）。
3） 对客户提出具体问题针对性解释，并不断深化项目核心卖点——区域价值、伟星品牌、招商实力。
逼定：（专题培训）
适时逼定，时时逼定。灵活利用现场气氛、说辞以及同事之间的SP活动进行逼定。但不要把客户逼走了，针对客户的问题解决后，再适时逼定
伟星幸福里星悦广场接待说辞
一、 销售流程：
您好！欢迎来到伟星幸福里星悦广场！我是这里的置业顾问XXX，请问先生／小姐是第一次来看房吗？
答：不是
问：那之前是谁接待您的呢（引导至前销售人员接待）
答：是的
答：好的，那我把我们伟星幸福里星悦广场给你简单的介绍一下，这边请：
引导至品牌墙：首先给您介绍一下我们伟星集团的整体情况，中国伟星集团总部位于浙江是全国民营企业500强，集团旗下有拥有服装辅料、新型建材、房地产、水电和金融投资五大产业5大产业，并拥有两大上市公司，分别是伟星股份和伟星新材。（非常自信的突出伟星在芜湖的品牌影响力和实力） 我们安徽伟星房产是伟星集团旗下的房地产企业，2000年在芜湖成立，经过16年的发展，已经成为芜湖最大的房地产企业、全国房地产百强企业，具有国家房地产开发一级资质。安徽伟星目前在芜湖开发了19个精品楼盘，累计开发面积超过500万方，在建面积222万方，现有土地储备逾200万方，业主人数超过10万人。
说到伟星，芜湖大部分人都称赞不决，说我们的住宅在芜湖做的最好，十余年来彻底的改变了整个城市的面貌，改变了芜湖人的居住环境和生活方式。伟星之所以能将住宅做到芜湖第一源于我们公司是一家责任企业，不仅产品品质是最好的，后期的物业管理也是芜湖地区唯一一家五星级管理公司，其实我们伟星不
仅在住宅上做到了芜湖第一，商业方面也非常专业，芜湖最高端的写字楼——时代金融中心就是伟星打造的；同时为了服务于10万业主的生活，伟星在每个小区都打造了商业街，如左岸生活商业街、凤凰城商业街都非常有名气。目前，伟星的商业开发土地储备达到了60万方，未来将开发大量的商业综合体项目。我们将秉承做住宅的责任企业精神进军商业地产，从项目选址到项目规划以及产品品质及产品设计都做到了大量的市场调研和精准的市场定位，后期在项目运营管理上有我们的专业的团队，相信在未来的十年我们将再一次改变和提升芜湖全市人的商业业态生活方式，我们的商业产品分为三大系列，星里街坊、（香格里拉）星尚街区，（左岸生活）星悦广场、目前星悦广场系在芜湖分别有城北的银湖时代、三山金域国际、城东的万悦城和我们幸福里的星悦广场、我们幸福里·星悦广场就是目前最高端的产品系。
区域模型讲解（激情、声情并茂、千万不要平铺直叙，不要有讲流水帐的感觉，要看着客户和客户互动；讲到哪指到哪）
下面为您简单介绍下我们的幸福里·星悦广场。 引导至区位图：选择商铺，最重要的是看三个要素：区域、地段、人流，下面我就从这三个方面为您简单介绍。
首先我们看一下项目所处的区域，上北下南，左西右东，橘红色的区位就是我们幸福里星悦广场项目所在的位置（指位置），星悦广场处于芜湖的政务区，目前芜湖政府高度重视区域的发展前景，芜湖的政务新区就像合肥的政务区，上海浦东新区，将来会成为一个集政治，金融，商业、休闲，居住为一体的城市核心区。现在芜湖市政府正着力推进政务新区的建设。围绕着市政府和中央公园，移动、电信、联通大楼、一中新校区、信访局大楼、第一人民医院、方特未来世
界、中加双语学校等等都已建好并投入使用，这里势必发展成芜湖新的城市CBD，将是芜湖未来的城市核心。
政务区是未来发展潜力最大的区域，是政府重点打造区域，而幸福里星悦广场位于赤铸山路与鸠江北路交汇处，又占据是城东的最核心位置。目前城东有十几个住宅项目，住宅开发已经非常成熟，但是商业配套还没有起步，周边大量人口的生活消费得不到满足。幸福里星悦广场是城东首家也是城东最大的真正已经落位的商业综合体，必然会带动起周边庞大的消费群体，形成未来5公里范围内的城市级商圈，成为芜湖城东未来的中心。
您先看下西边，这里是芜湖火车站，目前这个火车站正在扩建，将拆除原先7000平米的旧站改建为6万方的新站，建成后的火车站是地级市里最大的火车站，并且会形成一个2.5平方公里的商业圈，为幸福里星悦广场带来大量的消费人群。
说完幸福里星悦广场所处的区域和地段外，我们再来看一下项目周边的人流，有人流的地方自然就有商业，赤铸山路是贯穿芜湖东西的主干道，也是通往城东政务新区的必经之路，鸠江北路也是一条贯穿南北的主干道，项目周边还有涌金路、鸠江北路、赤铸山路和伟星支路环绕，交通非常便利，是城东人口的必经之地。
我们再来看一下商业周边，交房入住的小区非常的多，北边旭日天都有8600户近3万的人口，西边伟星城有4800户近2万的人口，东边的恒大华府有7000人，万科城有16000人，苏宁城市之光有20000人，而且我们商业周边被三大名校环绕，分别是安师大附幼、育红小学和一所重点初中以及芜湖市一中，还有城东唯一的7000平米的伟星城菜场，我们初步统计1公里范围内我们就有13
万人口，2公里范围内我们共计有32万人口。地处交通要道，周边人口众多，保证了项目的人流量，有了这样充足的人流量就能保证了项目的商业氛围。
有了优越的地段和大量的人流，最后还要看看项目的规划好不好。接下来给您介绍一下我们项目的整体规划。引导至沙盘区：
我们幸福里星悦广场位于城东版块的核心位置，所以定位为整个版块的商业中心，要让城东人口逛街不用再去市中心步行街，在家门口就能满足休闲购物需求。因此幸福里商业定位为伟星商业最高端的产品系——星悦广场系。星悦广场沙盘的摆放位置与实际方位一致，我激光笔所指的就是目前我们营销中心所在的位置。
幸福里·星悦广场总建筑面积12万平米，包括4万方大型商场，1万方快捷酒店，2万方高端办公区以及近4万方休闲商业街区，是一个大型的综合体项目，业态配置涵盖了人们衣、食、住、行、休闲的全面需求。
业态讲解以及品牌主力店的落位运营以及投资保障
项目的大型商场已经引入了欧尚超市和横店电影城，法国欧尚集团公司于1961年成立于法国北部的里尔，是法国第二大以经营零售业为主的商业集团，同时也是一家世界500强企业。欧尚超市是目前国内做得最好的超市，对人群的吸附能力非常强，能带来大量的消费人群，并且欧尚超市周边3公里范围通常不会有其他大型超市敢进驻。大盒子1F主要定位为休闲餐饮、数码、生活服务，2F、3F为欧尚超市，4F是横店和大餐饮以及休闲娱乐，目前正在洽谈的有重庆刘一手火锅、横店电影城是横店集团的院线品牌，它的到来也会对整个商业起到非常大的促进作用。引入欧尚超市、横店影院等主力店，打造一站式时尚购物、
休闲娱乐中心。25#规划为办公写字区以及现代生活服务区，里面设有社区银行、证券、保险等金融服务业态，目前招商基本确定中信银行和优美滋蛋糕坊。
26#规划并配套有洲际智选假日酒店，整体提升城东商旅服务档次。
然后您再看我激光笔所指的部分就是就是星悦广场的4万方风情商业街区， 22#主要定位为现代生活服务中心，目前规划有一家洗车行，19#、20#、21#、23#我们的主题商业街区，主题商业街区以餐饮为主打，打造“黄金食区”美食街品牌，并配套休闲、文娱、零售等生活服务，整个12方商业中我们自持有4万方的大盒子，同时在4万方的商业街区中，在每栋楼中，我们对关键性的一些节点进行了严格的控制，目前正在洽谈的意向商家有天下布衣、同庆楼、酱出名门、华必和、老乡鸡、天福茗茶、研磨时光、香港超研美容等。
也就是说整个商业我们公司自持率高达40%之多，这样做的目的就是确保整个商业的正常运营和整体运营的档次和水平。
前面跟您也介绍到了，像我们这样的星悦广场系产品目前我们共有4家，目前幸福里星悦广场是正式启动的第一家，对于我们伟星来说是非常重要的，她不仅仅代表着一个商业综合体，更加意味着伟星走出商业战略性发展的第一步，承载着改变所有芜湖人消费理念，提高芜湖人居生活水平的责任，公司会倾注大量的人力、财力、物力，同时引入非常专业的运营管理团队，将其打造成城东政务新区的中心商圈。
和普通的销售型商铺相比，伟星的星悦广场产品有几个优势：第一，它的形态是独立的沿街门面，同时面积大小比较适中，总价相对不是太大，这是最具投资价值和投资安全性的商铺形态，沿街门面结构独立，具备独立经营条件，并且公摊很小，不像很多商场分割的铺子，单间铺子没有独立结构，无法自行经营，
而且公摊非常的大。第二，星悦广场的商铺具有独立的产权和经营权，而市面上很多返租型的商铺是没有独立经营权的，会存在一定的风险。第三，在经营管理上，我们推出专业的商管服务团队，为商家提供专业的运营管理，涵盖开店选铺咨询、证照办理指引 、引客推广服务 、日常商管服务 、品牌复制支持六大服务支持，在管理方面，我们会根据投资者和经营者的需求提供一些特色的服务，对于投资者来说，我们可以为他提供招租的服务，对于经营者我们可以免费为他们的消费人群提供免费停车服务。
星悦广场和市场上不返租的销售型商铺也不一样，伟星对整个街区进行统一业态定位、帮助买铺的业主进行统一招商、统一投入招租广告宣传、统一进行运营管理，街铺参照左岸模式，销售与招商结合，公司花大量的人力、财力、物力进行重要节点和大商业的招商， 目的就是让整个商业做起来，让业主们的利益得到充分的保障。
为业主免除后顾之忧，实现与业主、商户的三方共赢，也就是说，您成功购买了商铺之后只需要收租金就可以了，不需要您再烦心后期运营和盈利的问题。
最后，给您具体介绍一下我们本次推出的商铺产品，既有25-35平米单层小铺，也有一拖二，一拖三的面积稍大的100-700平米，并且可以灵活组合，非常适合自己经营或投资。您看我们伟星支路上的伟星城800米商业街，目前都是生意火爆，所有铺面都出租出去，现在可以说是一铺难求，等幸福里以及周边小区全部入住以后了，商业将会更加火爆。
再次梳理星悦广场的商业价值
讲了这么多，您对我们幸福里·星悦广场应该有了个大概的了解，那么我简单的总结一下，幸福里星悦广场商铺主要有以下几大优势：
第一， 区域优势明显，芜湖的发展未来在城东，而我们幸福里处于城东最
核心的位置，这是独一无二无法复制的优势，是其他项目无法比拟的。 第二， 幸福里周边的人流非常的大，2公里范围内有32万人口，庞大的人
流能够支撑起项目的发展；
第三， 幸福里商业体量大、落位早，定位城东版块商业中心，欧尚和横店
等主力店已经确定，项目优势和特色非常明显；
第四， 我们有非常专业的运营管理团队，我们秉承把每一位业主当做伟星
的生意合伙人，伟星会带领大家一起赚钱。
第五， 本次销售的商铺，面积适中，总价低，投资门槛很低，并且这次首
开，价格相对具有优势，机会也非常难得，可以说是占据了天时地利人和，买了我们的商业，想不火都很难。
请问您大概是想看个多大面积的铺面呢？我来帮你推荐一下。
解决客户问题：(结合抗性说辞，竞品项目，专题培训)
具体问题具体分析，要弄清楚客户在想什么，客户想要什么，找到问题的根源，结合项目介绍、抗性问题说辞逐一进行解决。切忌对客户的问题有很大抗性，出现不耐烦的情绪。
1） 询问客户个人情况、置业目的、资金情况等客户相关信息。
2） 价格试探、楼层试探（强调一点：绝对不能被客户牵着鼻子走，客户想要什么马上推荐什么，一个楼层选几个铺甚至同期推出的楼层都有选择，这样客户反而不会买；一定保证只给客户2个最多不超过3个选择，让客户不是买与不买的选择，而是买A还是买B）。
3） 对客户提出具体问题针对性解释，并不断深化项目核心卖点——区域价值、伟星品牌、招商实力。
逼定：（专题培训）
适时逼定，时时逼定。灵活利用现场气氛、说辞以及同事之间的SP活动进行逼定。但不要把客户逼走了，针对客户的问题解决后，再适时逼定