课程论文
论文题目 重庆“都市开心农场”项目可行性分析报告
姓 名 2012605008 2012605009 2012605011
专 业 会计学
年 级 2012级
课程名称 财务管理研究
任课教师 陈
开课时间 2012 -2013 学年第 2 学期
目录
第一章 项目总论 ............................................................................................................................ 2
第一节 项目提要 . .............................................................................................................................. 2
一、项目名称 . ................................................................................................................................. 2
二、拟建设地点 . ............................................................................................................................. 2
三、项目建设单位 . ......................................................................................................................... 2
四、建设内容 . ................................................................................................................................. 3
五、项目建设的背景和意义 . ......................................................................................................... 5
第二章 市场分析及销售设想 ......................................................................................................... 6
第一节 市场分析 . .............................................................................................................................. 6
一、PEST 分析（宏观分析） ......................................................................................................... 6
二、SWOT 分析（微观分析） ....................................................................................................... 7
三、波特五力模型分析（行业分析） .......................................................................................... 8
第二节 目标市场 . .............................................................................................................................. 9
第三节 销售设想 . ............................................................................................................................ 10
一、盈利模式 . ............................................................................................................................... 10
二、销售控制: . .............................................................................................................................. 10
第三章 项目前景分析 .................................................................................................................. 11
第四章 项目投资估算及进度控制 ............................................................................................... 13
一、项目成本预算依据 . ............................................................................................................... 13
二、项目成本构成及分析 . ........................................................................................................... 14
三、项目开发进度安排 . ............................................................................................................... 15
三、项目开发成本明细 . ............................................................................................................... 15
第五章 项目财务效益指标预算分析 . ........................................................................................... 17
一、项目收入预算依据 . ............................................................................................................... 17
二、项目收入构成及分析 . ........................................................................................................... 17
三、项目收入明细 . ....................................................................................................................... 17
四、项目盈亏平衡分析 . ............................................................................................................... 19
五、利润及利润分配 . ................................................................................................................... 20
六、财务指标数据 . ....................................................................................................................... 20
七、项目资金筹措计划 . ............................................................................................................... 22
第六章 融资方案 .......................................................................................................................... 23
一、资金需求 . ............................................................................................................................... 23
二、融资组织形式 . ....................................................................................................................... 23
三、退出机制 . ............................................................................................................................... 23
第七章 风险及对策 ...................................................................................................................... 24
一、经营风险及对策 . ................................................................................................................... 24
二、市场风险 . ............................................................................................................................... 24
三、政策性风险 . ........................................................................................................................... 24
四、管理风险 . ............................................................................................................................... 25
五、财务风险 . ............................................................................................................................... 25
重庆“都市开心农场”项目可行性分析报告
第一章 项目总论
第一节 项目提要
一、项目名称
重庆“都市开心农场”
二、拟建设地点
选址在巴南区石龙镇（渝湘高速石龙立交）附近，距离重庆主城中心40分钟车程、南川城中心15分钟车程，此土地正在对外出租，并且是一块农业用地，该地已经现有一个葡萄园和一个鱼塘。交通方便、地势平坦、土地肥沃、连接成片，约50亩（30000 m2），水电、办公设施齐全，基本符合都市农场打造的要求。
三、项目建设单位
1、名称：重庆都市开心农场股份有限公司
2、组织结构：
3、公司介绍：
重庆都市开心农场股份有限公司成立于2013年，现今公司已有员工30余人（包括基地员工）。公司的主要经营项目有承包或租赁农村土地，打造生态农业与观光农业相结合的体验式农场模式并且根据消费者需求加入餐饮、娱乐休闲等项目，开发多元化的经营模式。
四、建设内容
（一）拟建设内容包括：（重庆“都市开心农场”规划布局示意图如下）
● 蔬果地认领区域
● 蔬菜采摘区域
● 果园采摘区域
● 休闲鱼塘区域
● 烧烤露营区域
● 农家乐瓦房五间
● 观光亭四间
● 农场饭店
● 停车场等
（二）准备开设的项目有：
1、蔬果地认领
（1）划分规划出一部分土地，实行会员制认领。
（2）以季度为最少的时间单位，会员认领一块（或以上）菜地并交纳所需费用，即可挂牌标明菜地归属权，会员自选种植套餐种类。
2、果树认领、采摘体验
（1）出租果树的所有权，为果树命名挂牌。
（2）可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人），收获所得归顾客所有。
（3）采摘体验，划出一部分体验地块用于客户短期体验。
3、钓鱼、烧烤、露营与农家乐项目体验
（1）提供渔具，客户所钓的鱼可以计重量购买，也可以在农场饭店烹饪。
（2）提供露营工具，搭建休息场所，供客人聊天聚会休闲观景，体验露营乐趣。
（3）在农场辟出烧烤场地，开发户外烧烤项目，收取烧烤工具出租费用和食材费用。
4、生态农业基地
（1）生态农业宣传开放日，与重庆的小学、中学学校合作，提供农业科普知识讲解、蔬果标本参观。
（2）与高校合作，为高校农林专业学生提供实验场所和研究基地。
以生态农业基地作为实体宣传，充分发挥品牌效应
五、项目建设的背景和意义
1、租赁一块巴南区民用宅基地将其改造为耕地，扩大耕地面积以及处置集体建设用地，为我们建设都市农场开辟一个潜力巨大的空间。有利于资本进入重庆城郊，通过大规模租用土地，实现现代化和产业化，提高农业生产效率。加快重庆城郊土地流转，发展特色效益产业，促进农业增效，农民增收。都市开心农场采用的新型体验式农业，让城里人直接在城市里感受乡村，城乡观念得以碰撞、融合，直接促进重庆城乡一体化的建设。
2、现在，食品安全问题弄得大家人心惶惶，作为一个中国人，如果不是故意闭目塞听，总可以从媒体上了解到一些事实：苏丹红、陈馅月饼、三聚氰胺毒奶粉、染色馒头、瘦肉精猪肉、非法食品添加剂、打避孕药的黄瓜、用硫磺薰过的中药、地沟油……可以这么说，无论吃什么都可能有假。但是依靠有关部门不是百分之百地就能解决问题，（如果能百分之百的解决问题，就不会出现那么多的食品安全事件了），因此，生态、绿色、健康、有机的食品理念深入人心，给都市农场带来商机。
4、都市压力， “城市压力病”被忽视。中国社会自改革开放以来，经过近30年的高速发展，社会的方方面面都已发生了深刻的变化，但有一个方面的变化长期以来却被人们忽视了，这就是人的生存方式的变化。漫长的农耕社会，新中国成立后长期的“大锅饭”体制，使国人养成了以淡定和慢节奏为主调的生存方式。随着社会的迅速转型，现代化、全球化、市场经济、竞争等已成为社会的主题词。在这些主题词背后释放出的是一股股强大无比的压力，这些压力一方面在推动社会的前进，同时不知不觉中把人们压得喘不过气来。当中尤以社会精英为甚。
5、自己买种子种菜成为当下一种时尚的生活方式。最近，在德国把肠疫情的元凶定为芽苗菜后，国内介绍如何自己生豆芽的帖子立刻出奇地火。在与不安全食品的周旋和鏖战中，
人们已经疲惫不堪，索性回归到最原始的生存状态，自种自食，自养自用，当起快乐的“自给族”。从东京到纽约、伦敦，越来越多的都市人乐于当“农夫”。他们“兵分两路”，一路人马回归农村、体验田园生活，或找个村落长期定居；另一路人马干脆在城市的角角落落寻找出路，楼顶、地下室和花园都开垦成了自留地。 加拿大和美国今年兴起了楼顶农场热，这股热潮并不是非专业人士的小打小闹，而是有资本的农产品供应商掀起的轰轰烈烈的城市垦荒运动，无需消费者亲自动手，每周送货上门。对绿色食品的青睐、对食品安全的担心，导致全球又掀起了一波自给自足热潮。中国城市没有多少人拥有一块可耕种的土地，所以我们“都市开心农场”为都市人提供了这样一个平台。
第二章 市场分析及销售设想
第一节 市场分析
一、PEST 分析（宏观分析）
（一）P(Politics)政策环境
1、 中共中央支持土地流转
2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确提出建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
2、重庆市巴南区政府
多年来，区委区府高度关注和重视农业和农村工作，紧紧围绕中央农村工作的大政方针，始终坚持以科学发展观统领城乡经济社会协调发展和以新农村建设统揽农业农村工作，全区农业和农村经济社会呈现出良好的发展势头，农业和农村的发展活力得到了进一步释放。
（二）E （Economy ）经济环境
当前重庆名列全国三十一个省（市、自治区）的第22位，列西部十二省（市、自治区）的第5位2013年，巴南区将成为千亿级工业大区。伴随着巴南区建设“江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区”战略目标的推进。随着“江南新城”和“麻柳沿江开发区”的打造，我区将构建起主城核心区、二环经济带、城郊特色镇的空间格局，到2015年，将形成“三
大板块”定位明确、“三级城镇”层级清晰、联动发展的城镇网络体系，构筑起城市现代文明与乡村生态文明交相辉映的城乡形态新格局。
（三）S （Society ）社会环境
总体来说，我国现在面临一个非常好的宏观环境，社会安定，政治稳定，经济发展迅速，并与全球一体化接轨，法制建设不断完善，文化繁荣自由，尖端技术、高新技术突飞猛进。
（四）T(Technology)技术环境
重庆市积极引进国际国内先进农业技术，打造农业科研试验基地和新成果展示窗口，建立种子种苗研发基地，通过实地筛选优化，培育新品种，寻找适合地域实际的先进农业品种和先进技术。
二、SWOT 分析（微观分析）
（一）S 优势：
1、如今农家乐在重庆市还是比较普遍的，但都以餐饮、棋牌为主，我们以消费者采摘蔬果，并提供租赁土地给消费者体验种植的经营模式，形式比较新颖，更具特色，在重庆目前还不普遍，出现市场大、竞争小的局面。
2、国家大力发展生态农业，在土地、资金、税收、水电等方面享有比其他行业更优惠的政策，成本更低，效益更高。
3、“都市开心农场”选址在巴南区石龙镇附近 或渝湘高速石龙立交，地处市郊，空气清新，土地肥沃，交通便利。
4、目标群体广泛，引领一种新的消费形式，能吸引更多的人关注与参与。
（二）W 劣势；
1、都市农场内涵挖掘、包装不够。并且重庆市巴南区兰篱湾开心农场这一类的农家乐以餐饮棋牌为主的形式深入人心。
2、土壤、气候等会影响农场蔬果的生长情况，特别是重庆天气比较恶劣，需做好应对措施，聘请农业种植专业人员参与管理。
3、地理位置离主城区大约40分钟车程，且重庆市其他区有类似农场，目标客户可能会优先选择自己所在区的农场消费。
4、在农场周围缺乏一些相配套的旅馆、酒店等基础设施，使得消费者只能当天返程，限制规模的进一步扩大。
5、园区经营管理人员经验不足、涉及较少，还没有建成比较完善的管理和运营机制。
（三）O 机会：
1、 国民生活水平的提高，人们的消费观念发生很大的变化。假日经济、休闲产业兴起，生
态、环保，城市中的农场体验给园区的休闲、娱乐、餐饮带来巨大商机。
2、 日前风靡网络的开心农场成为广大学生及上班族们的最爱，在面临日益深重的生活压力
时，时尚休闲娱乐的开心农场无疑给人们提供了一个亲近自然过上健康生活的新时机。在此基础上，现实版开心农场由此诞生，符合广大消费者的市场需求。
3、 当地政府政策支持，鼓励绿色生态农业的创建。
（四）T 威胁：
1、重庆市已有类似经营模式的农场，特别是南川、铜梁、黑山谷等风景优美的旅游景区，构成竞争。
2、该农场经营模式无法申请专利，不免其他商家仿效，形成潜在的竞争威胁。
3、有机产品概念消费者认知度比较低，无法体现农场种植作物的优势。
4、技术门槛较低，但环境因素和气候因素影响较大。
三、波特五力模型分析（行业分析）
1、供应商的力量
首先，我们选择的地址是在巴南区。巴南区位于重庆市主城的南部，属重庆主城核心九区之一，交通较为便利。农场的供应商主要是为农场种植果蔬提供种子或树苗的商家，以及提供化肥或农药的商家等。目前市场上关于种子或树苗、化肥或农药的价格还比较稳定，未来不太可能会出现大起大落的价格涨跌情况，因此可以推断农场发展需要的果树种子或树苗、化肥或农药的价格会比较稳定。另外，随着互联网的发展及完善，越来越多的商家选择在互联网上出售果蔬类种子或树苗、化肥或农药，因此农场在均衡两者价格的基础上还可以选择对农场发展最为有利的方式。
2、购买者的力量
随着社会经济的发展，人们对于生活的质量要求越来越高，特别是对于绿色食物的要求。而农场选址在巴南区，系主城核心九区之一，交通便捷，环境清幽，对主城区住户有一定的吸引力。农场的主要顾客定位是主城区内生活小康，工作压力较大且对绿色有机果蔬比较偏爱的客户群。因此，我们认为这一部分的客户群对于农场的价格偏好会比较低。
3、潜在竞争者进入的能力
总体而言，绿色健康的农场体验在重庆还是属于不太被熟知的产业，只要抓住客户的需求和眼球，打响名号，成功的几率还是比较高。
4、替代品的替代能力
我们的主要替代品是除了采摘水果等活动外的农家乐活动。虽然农家乐在重庆的发展要比农场活动早得多，但重庆市内的农家乐活动大多小而散，不成规模，而且组织及经营模式也不如标准的农场管理更规范。
5、行业内现有竞争者的竞争能力
重庆市内目前比较有名的农场就是重庆碧天农业发展有限公司的四季菜园，四季菜园以坚持有机品质、坚持服务到家、坚持平民价格三大坚持为其经营理念，为市民提供健康绿色的果蔬产品，其市场竞争能力是可见一斑的。虽然四季菜园的市场竞争能力很强，但是我们的农场除了为市民提供绿色健康有机果蔬外，另外还有很多辅助项目支持农场的发展，因此，在市场上具备一定的竞争能力。
第二节 目标市场
农场的目标群体有：
一、按人群划分
1、收入：富人、中薪阶层、无收入群体
2、年龄：儿童、青年、中年（压力最大）、老年
注：以上目标群一般为三世同堂或两口之家。
二、按区域：
九大主城区、其他区县
三、其他目标群体
周边辐射型：被农场多元化资源的某一点吸引。由于距离近不远所以也会属于农场的目标客群。这样一来，多元化优势再次放大，无论客户变化，总会在农场找到自己的喜好。
第三节 销售设想
一、盈利模式
1、蔬果地认领出租：8000 m2，向每户以20m 2为一个单位作认领的蔬果土地，最多可以出
租给400户（我们按75%的租出率计算收入）。收取租金、代管费和种子、肥料等费用。一年为一个租赁周期。
2、果树认领：每棵果树认领价格，100元/每棵·年（3年），80元/每棵·年（5年），按协议期限享有所有权，并免费采摘果树果实，风险自担。
3、门票：门票按人头支付，为成人每人30元，18岁以下小孩15元。 4、采摘蔬果、钓鱼：采摘后按重量计价。 5、农场餐饮：人均40元。
活动方案主要有：租地送鸡、推广折扣、免费体验、科普开放日等
二、销售控制:
（一）前期准备
1、制定地块完整规划图，确定农耕样板区；
2、确定每个地块的面积、长、宽等具体数据并印制签约用图（包括不规则地块），制定编号、价格；
3、制定广告推广计划、活动安排； 4、印制广告册宣传等资料；
5、确定并印制合同正本，合同附件的准备（包括：附件、位置图、交地标准等）； 6、计算地块成本（包括道路、水电、基础设施、人工等成本） 7、确定每个地块的上下水及饮用水、电等供给方式及收费标准
（二）销售流程
1、来电约访（接听客户来电，介绍简单情况，约客户来现场参观样板区）
2、接待来访客户（接待到访客户，介绍农场项目，带领客户实地参观，解答客户疑问，增强客户消费欲，记录客户反馈信息）
3、网上开展团购项目。
（三）销售策略 1、产品策略：
（1）为鼓励目标群体长期租凭家庭农场，可以开展“租地送鸡”或“租地免费认领果树”（租一年以上的），因为租期较短的话维护成本比较高，去寻找一个新的租客比维持一个旧的租客的费用高出许多，而且土地闲着的期间，还要自己打理（如搁置太久没人租，长杂草了）。
（2）采取会员制服务，享受更多产品优惠及免费配送服务。
（3）活动方案主要有：租地送鸡或认领果树、推广折扣、免费体验、科普开放日等。 2、价格策略：
租期以一年为周期计算的话，每1m 2每月收取10元，一次性付清全年的租金。因为，如果按月出租的话，到了冬季基本上就没人会租了。在每户租地后可以认购树，认购一棵树每年100元（认购3年）、每年80元（认购5年），可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人的话额外计算），收获所得归顾客所有。
备注：
1. 前来租凭的人不一定每户都租20 m 2，可以租多或租少，价格按实际租地大小计算。2. 水电费每户在签约时付200定金，年末多退少补。 3、渠道策略：
开展“推广折扣”活动，如果原先租凭人介绍其他人来租凭家庭农场的话，可以享受1年租金8折的折扣。只需在签订租凭合同的时候写上推荐人的名字即可。
4、促销策略：
开展“免费体验”活动，划开土地的一部分（600 m2）和一定数量的树作为体验地，顾客可以在里面进行为期一个月的体验，不收取租金的。如果树有收成而顾客想享有的话则可按折扣价出售。在体验期间，每个顾客如果邀请其他人来进行体验活动还可以获得土鸡赠送（一旦体验地满后则不送）。
第三章 项目前景分析
将环保、特色、科技与休闲结合起来是生态农业发展的重要趋势。随着经济的发展，回归自然的呼声越来越高，保护环境、维护自然的意识不断增强，这既是休闲生态农业得以兴
起和发展的源泉，也是休闲生态农业赖以存在的根本。因此，本行业的发展前景是很好的。在建设发展和经营上，要注意体现休闲特色，突出农庄风貌和丰富乡土文化内涵，显现其独特的风貌，农场项目的市场前景是可见一斑的。
不过，未来市场中可能会出现的一些因素的变化可能会对农场的盈利产生影响。比如说，农场未来可能会面对的风险主要有：
市场风险。一是本项目产品市场预测的需求量大于项目的供应量。产品主要为果蔬类产品和其他农场服务类活动，一旦产品处于饱和状态，产品市场可能会受到冲击，造成项目产品滞销或价格下跌，从而出现项目经营利润不能达到预期目标；二是项目目标确立的休闲生态农业产业达不到目标要求。由于失信于游客，导致客源流失，使经营处于不饱和状态。
疫病风险。若养殖家禽、鱼类，由于家禽类疫病种类繁多，常规的防疫措施难以全面有效地控制各种疫病的发生，在集约化高密度饲养的条件下，疫病的风险比分散饲养大得多。一旦发生必须采取扑杀销毁措施，将造成直接经济损失。
财务风险。项目产品属农副产品类及服务类，劳动力成本在产品成本中占有较大的比重，市场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长。因此，项目投资、产品售价、产量和经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性变化，从而造成财务指标与上述分析产生变化。
因此，农场发展要恰当地采取措施规避这些风险，以达到利润最大化的目标。农场可以考虑采取以下方法：
实行订单化生产。充分利用行业内经营养殖多年所积累的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，再结合国内外同行业的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，生产优质的产品，并利用本公司在推广策划、销售渠道、销售管理及售后服务的优势，充分发挥规模优势, 实行订单生产，努力扩大销售额及市场占有率，规避市场风险。
推介创新，稳定客源。休闲生态农业作为农业产业的一种新型发展模式，并非一朝一日可融入大众心理，业主只有在按照确定的规划目标和业态设计进行品牌打造，并枳极的不惜代价向城市居民推介，使该业态在消费者心理形成一种根深蒂固的理念。游客被吸纳进消费圈子后，项目完全可凭借特色优质服务取悦于人，这样项目才可能稳定客源。
科学防疫，谨慎种养。跟紧国家和畜牧部门提供的疫病情报，建立一套严密的疫病预报体系，平时不惜代价，以防为主，实施严密的防疫措施。如制度化的检疫消毒、卫生清理、疑病隔离、引种调运等各个环节都要按程序操作，以防万一，确保安全。
节源开流，统筹安排，最大限度的降低经营成本。
第四章 项目投资估算及进度控制
一、项目成本预算依据
1、 项目规划条件
项目规划所包含的土地、房屋及设施、水、电费等参照巴南区最新物价水平以及市场上其他同类商品价格。 2、 项目有关经济技术数据分析
（1）土地租金： 经向农业局询问，2000元 / 亩 ·年，共50亩，3年*10万元/年 ，
共30万元/年，每年平摊10万元。
（2）农家饭店：300 m2*6000元/ m2（每平米含装修），1间180万元
（3）农家乐瓦房：5间（每间100 m2）*30万元（每平米含装修），5间共150万元 （4）农家乐瓦房配套设施（电视、桌椅等）：5套*3万元（含电视、冰箱、空调、桌
椅），5套共15万元
（5）观光亭及座椅：4套*1万元（含装修、椅子），4套共4万元 （6）运输车辆：3辆*15万元，3辆共45万元
（7）锄头、水桶、烧烤露营工具、低值易耗品：大约100件各种各样用于耕种的道
具及30套烧烤露营工具，以及其他低值易耗品，共 8万元 （8）蔬菜种子：若干袋，每品种袋500元均价，10品种，共1万元 （9）果苗：8000 m2种4000棵，15元*4000棵，共 6万元 （10）鱼苗：500 m2，10000条10*10000条，共10万元 （11）鸡：200羽，10元*200只，共2000元
（12）肥料及鱼饲料： 10元/公斤，1000公斤，1万元
（13）水费：农业灌溉土地用水0.08元/吨，根据中国农业大学出版的灌溉用水量参
考书，每年每亩地用水平均5000吨，我们30亩蔬果地用水共150000吨，共计12000元/年
（14）电费：0.85元/度，农场每月用电（按8户家庭月用电量计算）共1600度，0.85
元*1600度，1360元每月，每年16320元
（15）气费：1.4元/立方米，农场每月用气（按8户家庭月用气量计算）共200立方
米，1.4元*200立方米，280元每月，每年3360元 （16）员工工资及福利： 30人，1500元/人均，共4.5万元/月
（17）广告宣传（网站维护、微博维护、广告宣传册/单、农场招牌（600元/ m2，我
们做6个字，6 m2）等）：4000元/月 （18）通讯：1500元/月 （19）交通运输：500元/月
（20）其他（合同正本、选地号码牌、签约领用土地等办公用品）：1500元 （21）备用金：现金库存2万元
（22）维护建设费：租赁土地区域的建设维护费为7000元，包括购买一台3800元的柴油微耕机；生态蔬菜基地维护建设费1万元，包括购买一台4300元的开沟培土机；生态果园基地的维护建设费1万元，包括购买一台4000元的果园旅耕机；市内科普基地维护建设费10万元，精装修；库房的建设费用3万元；建设供水及电器设备3万元；建设沼气池和配套措施2万元；建设或购买排管系统8000元，包括灌溉水汞210元/台*5，供应水汞600元/台*6，滴灌设备500元/台*6；农场道路建设10万元；停车场建设2万元。
二、项目成本构成及分析
1、 项目投资构成结构
我们的项目投资包括固定资产费用、原料成本、项目运营费用（详见成本明细表）。 2、 本项目开发总成本
总成本为 546.818万元 3、 项目负担税费分析
根据国家及地方有关税收政策，本项目作为休闲农业产业项目，按服务项目经营应
交纳的税金包括营业税（5%）、城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加、所得税及水利建设基金费。本项目在预测销售收入上按5%的营业税预计税费。需要负担营业税部分为181.92*5%=9.096万元，应缴城建税教育费附加为9.096万元*（7%+3%）=0.9096万元，合计负担税费10.0056万元。
三、项目开发进度安排
1、2014年1月——2014年12月：项目规划、基础设施建设及投产阶段，共计投入固定资产费用466.4万元。
2、2015年1月——2015年12月：种植蔬菜、水果、养鸡养鱼，投入原料成本和项目运用费用80.418万元，并可以陆续开始营业。
3、从正式营业开始，后期陆续进行固定资产维护和升级费用的投入开发以及原料成本和运营成本的投入。
四、项目开发成本明细
第五章 项目财务效益指标预算分析
一、项目收入预算依据
1、 项目有关技术数据分析 （详见收入明细表）
二、项目收入构成及分析
1、 项目投资构成结构
总共分为七部分： （1）蔬果土地出租收入 （2）果树认领收入 （3）门票收入 （4）采摘蔬果收入 （5）钓鱼收入 （6）农场餐饮收入 （7）其他收入收入 2、 本项目运营总收入
总收入为 356.22 万元
三、项目收入明细
四、项目盈亏平衡分析
从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，年均经营收入为203.433万元, 年均总成本费用为546.818万元，其中固定成本466.4万元，可变成本80.42万元，税金及附加10.0056万元。
盈亏平衡点（BEP ）= 固定总成本÷（经营收入-可变成本-营业税金及附加）×100%
=466.4÷（203.433-80.418-10.0056）×100% =412.7%
该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到412.7%，即经营收入达到839.57万元时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡。
五、利润及利润分配
该项目建成后，正常年均经营收入为203.433万元（项目利润及利润分配见下表，详细计算过程及数据请见EXCEL 表格），年均利润总额113.42万元，按现行政策，所得税率为25%。
注：固定资产的总投入466.4万元，为方便计算，故将其分摊到8年的成本中进行计算。
六、财务指标数据
（1）净现值（NPV ）
净现值是动态投资决策的一个指标，是在充分考虑时间价值的基础上，对方案的优劣取舍进行判断。在本项目中，根据市场相关行业的标准和现在市场的需求，确定此项目的贴现率为10%。
NPV =年现金流量*(P/A,10%,8)-初始投资额
=(-374.9056*0.9091)+(-280.7771*1.7355)+(-183.0125*2.4869)+(-80.5089*3.1699)
+(27.9733*3.7908)+(143.8519*4.3553)+(268.7738*4.8684)-466.4
≈36.20356万元 > 0元
（2）项目投资回收期
投资回收期指的是自投资方案实施期，至收回初始投本。所需的时间，即能够使此方案相关的累积现金流入量等于累积流出量的时间。
投资回收期=4+80.5089/108.4822=4.742139年
（3）投资报酬率 = 年平均利润/投资总额*100%
= 净利润/ 经营成本 *100%
（4）投资利税率 = 利税总和/总投资*100%
= （净利润+营业税金及附加）/经营成本 *100%
（5）财务净现值率 = NPV/初始投资额*100% =36.20356/466.4*100% =7.76%
七、项目资金筹措计划
（单位：万元）
根据项目规划以及预算方案，我们只需要在2014年开始投产时筹措500万元资金。除去三个合伙人共出资的60万元，我们需要通过向银行借款、吸收个人投资和企业投资共计440万元。在2015年正常经营盈利以后，在不进行扩张以及其他情形的前提下，我们基本不需要在重新筹措资金，而是可以通过自身盈利来维持经营。
第六章 融资方案
一、资金需求
根据我们的成本预算估计，我们大概需要500万元
二、融资组织形式
1、我们三个合伙人每人出资20万元，还需要融资440万元。 2、向银行贷款 3、吸引个人投资 4、吸引企业投资
三、退出机制
（一）公开上市
我们在项目发展成熟的后期，将其改组为上市公司，风险投资的股份通过资本市场第一次向公众发行，从而实现投资回收和资本增值。 （二）股份回购
当项目渡过了技术风险和市场风险，已经成长为一个有发展潜力的中型企业后，仍然达不到公开上市的条件，可以选择股权回购的方式实现退出。 （三）管理层收购
利用借贷所融资本或股权交易收购本公司的一种行为，从而引起公司所有权、控制权、剩余索取权、资产等变化，以改变公司所有制结构。通过收购使企业的经营者变成了企业的所有者。
第七章 风险及对策
一、经营风险及对策
（一）外部风险
竞争者有可能模仿本项目的经营模式或者提前进行了类似的经营，使得本策划在活动的新颖性和冲击力上效果降低。竞争者看到采用低价策略就模仿，也可能采取恶性竞争来打击都市开心农场。竞争者进入市场早，消费者已经有了一定的忠诚度，都市开心农场的进入难以撼动其地位。消费者没有很好的理解都市开心农场的绿色、生态、健康的经营理念。 （二）内部风险
企业内部人员配合与交流问题，学校的项目组与企业项目组沟通交流障碍。企业内部缺乏技术人员，技术难以跟上项目的进度。
投入巨大，租地、基础设施建设等需要花费大量的时间和精力，本钱很高。此外，种植业比较专业，外行人不轻易熟悉，极端天气和各类灾难也会带来一定的经营风险。
二、市场风险
由于农村土地改革现正处于试验阶段，土地流转发展迅猛但又缺乏统一而详细的政策规范，而法律、法规面对新形势又具有滞后性和不健全性。对于企业投资农村集体土地项目而言，在不清楚政策，不了解法律风险、不能控制风险的情况下投资，一旦发生任何不利的政策变动、行政行为或司法行动，都将严重影响和损害企业利益。以重庆市2万家拿不到房屋产权“农家乐”为例，一旦政府征地或要求复耕，投资数百万元计的“农家乐”的房子、园林将作为违章建筑拆除，无法得到合法、合理的赔偿。故而，笔者认为在目前改革政策细节不明朗但法律红线非常清晰地情况下，企业投资涉及农村流转土地项目时应当特别慎重，
三、政策性风险
需要值得企业重视的是，我国正在进行的城乡统筹建设，制度处于变革之中，特别是重庆作为新的政策实验区，政策变化可能会更大、更频繁。虽然《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》以及《重庆市人民政府办公厅关于加快农村土地流转促进规模经
营发展的意见》都明确的告知城乡统筹的大趋势已经到来，但是由于政策本身具有探索性，与法律存在客观差异。一旦在政策、法律之间的冲突时，企业即面临巨大法律风险。因此，企业在投资时，应准确理解法律的红线，不能在投机、侥幸心理作用下擅自改变土地用途和性质，否则必将导致法律风险的出现。
四、管理风险
引资人引进投资时，为规避责任在与企业签订投资协议时往往避重就轻，对企业义务严格要求，而自身义务往往不明确。在投资项目无法履行或土地无法落实时，往往导致企业承担损失过重，却无法追究或不便于追究引资方的责任。如果流转后从事养殖、农业观光、商业开发等对土地使用方式有重大改变的，承包合同终止、解除后，企业巨额投入的固定设施、设备不但不能得到赔偿，反而为土地复耕支付大量资金，其成本可能远超过了企业盈利。
五、财务风险
项目产品属农副产品类及服务类，劳动力成本在产品成本中占有较大的比重，市场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长。因此，项目投资、产品售价、产量和经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性变化，从而造成财务指标与上述分析产生变化。
因此，农场发展要恰当地采取措施规避这些风险，以达到利润最大化的目标。农场可以考虑采取以下方法：
1、提高财务人员素质，进行恰当的风险预测，优化业务流程。 2、风险上要加大投保，建设上要标准到位。
3、利用网络将其经营理念和服务项目做大力推广，开展网络提前预定。 4、建立有效的风险处理机制，增强抗险能力。 5、建设财务风险制度文化，增强风险防范意识。 6、完善风险管理机构，健全内部控制制度。
在经营过程中，风险无处不在。收益与风险是对等的，我们要在实现利润最大化目标的同时，强调风险与收益是均衡，将风险控制在我们可承受的范围内。
课程论文
论文题目 重庆“都市开心农场”项目可行性分析报告
姓 名 2012605008 2012605009 2012605011
专 业 会计学
年 级 2012级
课程名称 财务管理研究
任课教师 陈
开课时间 2012 -2013 学年第 2 学期
目录
第一章 项目总论 ............................................................................................................................ 2
第一节 项目提要 . .............................................................................................................................. 2
一、项目名称 . ................................................................................................................................. 2
二、拟建设地点 . ............................................................................................................................. 2
三、项目建设单位 . ......................................................................................................................... 2
四、建设内容 . ................................................................................................................................. 3
五、项目建设的背景和意义 . ......................................................................................................... 5
第二章 市场分析及销售设想 ......................................................................................................... 6
第一节 市场分析 . .............................................................................................................................. 6
一、PEST 分析（宏观分析） ......................................................................................................... 6
二、SWOT 分析（微观分析） ....................................................................................................... 7
三、波特五力模型分析（行业分析） .......................................................................................... 8
第二节 目标市场 . .............................................................................................................................. 9
第三节 销售设想 . ............................................................................................................................ 10
一、盈利模式 . ............................................................................................................................... 10
二、销售控制: . .............................................................................................................................. 10
第三章 项目前景分析 .................................................................................................................. 11
第四章 项目投资估算及进度控制 ............................................................................................... 13
一、项目成本预算依据 . ............................................................................................................... 13
二、项目成本构成及分析 . ........................................................................................................... 14
三、项目开发进度安排 . ............................................................................................................... 15
三、项目开发成本明细 . ............................................................................................................... 15
第五章 项目财务效益指标预算分析 . ........................................................................................... 17
一、项目收入预算依据 . ............................................................................................................... 17
二、项目收入构成及分析 . ........................................................................................................... 17
三、项目收入明细 . ....................................................................................................................... 17
四、项目盈亏平衡分析 . ............................................................................................................... 19
五、利润及利润分配 . ................................................................................................................... 20
六、财务指标数据 . ....................................................................................................................... 20
七、项目资金筹措计划 . ............................................................................................................... 22
第六章 融资方案 .......................................................................................................................... 23
一、资金需求 . ............................................................................................................................... 23
二、融资组织形式 . ....................................................................................................................... 23
三、退出机制 . ............................................................................................................................... 23
第七章 风险及对策 ...................................................................................................................... 24
一、经营风险及对策 . ................................................................................................................... 24
二、市场风险 . ............................................................................................................................... 24
三、政策性风险 . ........................................................................................................................... 24
四、管理风险 . ............................................................................................................................... 25
五、财务风险 . ............................................................................................................................... 25
重庆“都市开心农场”项目可行性分析报告
第一章 项目总论
第一节 项目提要
一、项目名称
重庆“都市开心农场”
二、拟建设地点
选址在巴南区石龙镇（渝湘高速石龙立交）附近，距离重庆主城中心40分钟车程、南川城中心15分钟车程，此土地正在对外出租，并且是一块农业用地，该地已经现有一个葡萄园和一个鱼塘。交通方便、地势平坦、土地肥沃、连接成片，约50亩（30000 m2），水电、办公设施齐全，基本符合都市农场打造的要求。
三、项目建设单位
1、名称：重庆都市开心农场股份有限公司
2、组织结构：
3、公司介绍：
重庆都市开心农场股份有限公司成立于2013年，现今公司已有员工30余人（包括基地员工）。公司的主要经营项目有承包或租赁农村土地，打造生态农业与观光农业相结合的体验式农场模式并且根据消费者需求加入餐饮、娱乐休闲等项目，开发多元化的经营模式。
四、建设内容
（一）拟建设内容包括：（重庆“都市开心农场”规划布局示意图如下）
● 蔬果地认领区域
● 蔬菜采摘区域
● 果园采摘区域
● 休闲鱼塘区域
● 烧烤露营区域
● 农家乐瓦房五间
● 观光亭四间
● 农场饭店
● 停车场等
（二）准备开设的项目有：
1、蔬果地认领
（1）划分规划出一部分土地，实行会员制认领。
（2）以季度为最少的时间单位，会员认领一块（或以上）菜地并交纳所需费用，即可挂牌标明菜地归属权，会员自选种植套餐种类。
2、果树认领、采摘体验
（1）出租果树的所有权，为果树命名挂牌。
（2）可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人），收获所得归顾客所有。
（3）采摘体验，划出一部分体验地块用于客户短期体验。
3、钓鱼、烧烤、露营与农家乐项目体验
（1）提供渔具，客户所钓的鱼可以计重量购买，也可以在农场饭店烹饪。
（2）提供露营工具，搭建休息场所，供客人聊天聚会休闲观景，体验露营乐趣。
（3）在农场辟出烧烤场地，开发户外烧烤项目，收取烧烤工具出租费用和食材费用。
4、生态农业基地
（1）生态农业宣传开放日，与重庆的小学、中学学校合作，提供农业科普知识讲解、蔬果标本参观。
（2）与高校合作，为高校农林专业学生提供实验场所和研究基地。
以生态农业基地作为实体宣传，充分发挥品牌效应
五、项目建设的背景和意义
1、租赁一块巴南区民用宅基地将其改造为耕地，扩大耕地面积以及处置集体建设用地，为我们建设都市农场开辟一个潜力巨大的空间。有利于资本进入重庆城郊，通过大规模租用土地，实现现代化和产业化，提高农业生产效率。加快重庆城郊土地流转，发展特色效益产业，促进农业增效，农民增收。都市开心农场采用的新型体验式农业，让城里人直接在城市里感受乡村，城乡观念得以碰撞、融合，直接促进重庆城乡一体化的建设。
2、现在，食品安全问题弄得大家人心惶惶，作为一个中国人，如果不是故意闭目塞听，总可以从媒体上了解到一些事实：苏丹红、陈馅月饼、三聚氰胺毒奶粉、染色馒头、瘦肉精猪肉、非法食品添加剂、打避孕药的黄瓜、用硫磺薰过的中药、地沟油……可以这么说，无论吃什么都可能有假。但是依靠有关部门不是百分之百地就能解决问题，（如果能百分之百的解决问题，就不会出现那么多的食品安全事件了），因此，生态、绿色、健康、有机的食品理念深入人心，给都市农场带来商机。
4、都市压力， “城市压力病”被忽视。中国社会自改革开放以来，经过近30年的高速发展，社会的方方面面都已发生了深刻的变化，但有一个方面的变化长期以来却被人们忽视了，这就是人的生存方式的变化。漫长的农耕社会，新中国成立后长期的“大锅饭”体制，使国人养成了以淡定和慢节奏为主调的生存方式。随着社会的迅速转型，现代化、全球化、市场经济、竞争等已成为社会的主题词。在这些主题词背后释放出的是一股股强大无比的压力，这些压力一方面在推动社会的前进，同时不知不觉中把人们压得喘不过气来。当中尤以社会精英为甚。
5、自己买种子种菜成为当下一种时尚的生活方式。最近，在德国把肠疫情的元凶定为芽苗菜后，国内介绍如何自己生豆芽的帖子立刻出奇地火。在与不安全食品的周旋和鏖战中，
人们已经疲惫不堪，索性回归到最原始的生存状态，自种自食，自养自用，当起快乐的“自给族”。从东京到纽约、伦敦，越来越多的都市人乐于当“农夫”。他们“兵分两路”，一路人马回归农村、体验田园生活，或找个村落长期定居；另一路人马干脆在城市的角角落落寻找出路，楼顶、地下室和花园都开垦成了自留地。 加拿大和美国今年兴起了楼顶农场热，这股热潮并不是非专业人士的小打小闹，而是有资本的农产品供应商掀起的轰轰烈烈的城市垦荒运动，无需消费者亲自动手，每周送货上门。对绿色食品的青睐、对食品安全的担心，导致全球又掀起了一波自给自足热潮。中国城市没有多少人拥有一块可耕种的土地，所以我们“都市开心农场”为都市人提供了这样一个平台。
第二章 市场分析及销售设想
第一节 市场分析
一、PEST 分析（宏观分析）
（一）P(Politics)政策环境
1、 中共中央支持土地流转
2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确提出建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
2、重庆市巴南区政府
多年来，区委区府高度关注和重视农业和农村工作，紧紧围绕中央农村工作的大政方针，始终坚持以科学发展观统领城乡经济社会协调发展和以新农村建设统揽农业农村工作，全区农业和农村经济社会呈现出良好的发展势头，农业和农村的发展活力得到了进一步释放。
（二）E （Economy ）经济环境
当前重庆名列全国三十一个省（市、自治区）的第22位，列西部十二省（市、自治区）的第5位2013年，巴南区将成为千亿级工业大区。伴随着巴南区建设“江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区”战略目标的推进。随着“江南新城”和“麻柳沿江开发区”的打造，我区将构建起主城核心区、二环经济带、城郊特色镇的空间格局，到2015年，将形成“三
大板块”定位明确、“三级城镇”层级清晰、联动发展的城镇网络体系，构筑起城市现代文明与乡村生态文明交相辉映的城乡形态新格局。
（三）S （Society ）社会环境
总体来说，我国现在面临一个非常好的宏观环境，社会安定，政治稳定，经济发展迅速，并与全球一体化接轨，法制建设不断完善，文化繁荣自由，尖端技术、高新技术突飞猛进。
（四）T(Technology)技术环境
重庆市积极引进国际国内先进农业技术，打造农业科研试验基地和新成果展示窗口，建立种子种苗研发基地，通过实地筛选优化，培育新品种，寻找适合地域实际的先进农业品种和先进技术。
二、SWOT 分析（微观分析）
（一）S 优势：
1、如今农家乐在重庆市还是比较普遍的，但都以餐饮、棋牌为主，我们以消费者采摘蔬果，并提供租赁土地给消费者体验种植的经营模式，形式比较新颖，更具特色，在重庆目前还不普遍，出现市场大、竞争小的局面。
2、国家大力发展生态农业，在土地、资金、税收、水电等方面享有比其他行业更优惠的政策，成本更低，效益更高。
3、“都市开心农场”选址在巴南区石龙镇附近 或渝湘高速石龙立交，地处市郊，空气清新，土地肥沃，交通便利。
4、目标群体广泛，引领一种新的消费形式，能吸引更多的人关注与参与。
（二）W 劣势；
1、都市农场内涵挖掘、包装不够。并且重庆市巴南区兰篱湾开心农场这一类的农家乐以餐饮棋牌为主的形式深入人心。
2、土壤、气候等会影响农场蔬果的生长情况，特别是重庆天气比较恶劣，需做好应对措施，聘请农业种植专业人员参与管理。
3、地理位置离主城区大约40分钟车程，且重庆市其他区有类似农场，目标客户可能会优先选择自己所在区的农场消费。
4、在农场周围缺乏一些相配套的旅馆、酒店等基础设施，使得消费者只能当天返程，限制规模的进一步扩大。
5、园区经营管理人员经验不足、涉及较少，还没有建成比较完善的管理和运营机制。
（三）O 机会：
1、 国民生活水平的提高，人们的消费观念发生很大的变化。假日经济、休闲产业兴起，生
态、环保，城市中的农场体验给园区的休闲、娱乐、餐饮带来巨大商机。
2、 日前风靡网络的开心农场成为广大学生及上班族们的最爱，在面临日益深重的生活压力
时，时尚休闲娱乐的开心农场无疑给人们提供了一个亲近自然过上健康生活的新时机。在此基础上，现实版开心农场由此诞生，符合广大消费者的市场需求。
3、 当地政府政策支持，鼓励绿色生态农业的创建。
（四）T 威胁：
1、重庆市已有类似经营模式的农场，特别是南川、铜梁、黑山谷等风景优美的旅游景区，构成竞争。
2、该农场经营模式无法申请专利，不免其他商家仿效，形成潜在的竞争威胁。
3、有机产品概念消费者认知度比较低，无法体现农场种植作物的优势。
4、技术门槛较低，但环境因素和气候因素影响较大。
三、波特五力模型分析（行业分析）
1、供应商的力量
首先，我们选择的地址是在巴南区。巴南区位于重庆市主城的南部，属重庆主城核心九区之一，交通较为便利。农场的供应商主要是为农场种植果蔬提供种子或树苗的商家，以及提供化肥或农药的商家等。目前市场上关于种子或树苗、化肥或农药的价格还比较稳定，未来不太可能会出现大起大落的价格涨跌情况，因此可以推断农场发展需要的果树种子或树苗、化肥或农药的价格会比较稳定。另外，随着互联网的发展及完善，越来越多的商家选择在互联网上出售果蔬类种子或树苗、化肥或农药，因此农场在均衡两者价格的基础上还可以选择对农场发展最为有利的方式。
2、购买者的力量
随着社会经济的发展，人们对于生活的质量要求越来越高，特别是对于绿色食物的要求。而农场选址在巴南区，系主城核心九区之一，交通便捷，环境清幽，对主城区住户有一定的吸引力。农场的主要顾客定位是主城区内生活小康，工作压力较大且对绿色有机果蔬比较偏爱的客户群。因此，我们认为这一部分的客户群对于农场的价格偏好会比较低。
3、潜在竞争者进入的能力
总体而言，绿色健康的农场体验在重庆还是属于不太被熟知的产业，只要抓住客户的需求和眼球，打响名号，成功的几率还是比较高。
4、替代品的替代能力
我们的主要替代品是除了采摘水果等活动外的农家乐活动。虽然农家乐在重庆的发展要比农场活动早得多，但重庆市内的农家乐活动大多小而散，不成规模，而且组织及经营模式也不如标准的农场管理更规范。
5、行业内现有竞争者的竞争能力
重庆市内目前比较有名的农场就是重庆碧天农业发展有限公司的四季菜园，四季菜园以坚持有机品质、坚持服务到家、坚持平民价格三大坚持为其经营理念，为市民提供健康绿色的果蔬产品，其市场竞争能力是可见一斑的。虽然四季菜园的市场竞争能力很强，但是我们的农场除了为市民提供绿色健康有机果蔬外，另外还有很多辅助项目支持农场的发展，因此，在市场上具备一定的竞争能力。
第二节 目标市场
农场的目标群体有：
一、按人群划分
1、收入：富人、中薪阶层、无收入群体
2、年龄：儿童、青年、中年（压力最大）、老年
注：以上目标群一般为三世同堂或两口之家。
二、按区域：
九大主城区、其他区县
三、其他目标群体
周边辐射型：被农场多元化资源的某一点吸引。由于距离近不远所以也会属于农场的目标客群。这样一来，多元化优势再次放大，无论客户变化，总会在农场找到自己的喜好。
第三节 销售设想
一、盈利模式
1、蔬果地认领出租：8000 m2，向每户以20m 2为一个单位作认领的蔬果土地，最多可以出
租给400户（我们按75%的租出率计算收入）。收取租金、代管费和种子、肥料等费用。一年为一个租赁周期。
2、果树认领：每棵果树认领价格，100元/每棵·年（3年），80元/每棵·年（5年），按协议期限享有所有权，并免费采摘果树果实，风险自担。
3、门票：门票按人头支付，为成人每人30元，18岁以下小孩15元。 4、采摘蔬果、钓鱼：采摘后按重量计价。 5、农场餐饮：人均40元。
活动方案主要有：租地送鸡、推广折扣、免费体验、科普开放日等
二、销售控制:
（一）前期准备
1、制定地块完整规划图，确定农耕样板区；
2、确定每个地块的面积、长、宽等具体数据并印制签约用图（包括不规则地块），制定编号、价格；
3、制定广告推广计划、活动安排； 4、印制广告册宣传等资料；
5、确定并印制合同正本，合同附件的准备（包括：附件、位置图、交地标准等）； 6、计算地块成本（包括道路、水电、基础设施、人工等成本） 7、确定每个地块的上下水及饮用水、电等供给方式及收费标准
（二）销售流程
1、来电约访（接听客户来电，介绍简单情况，约客户来现场参观样板区）
2、接待来访客户（接待到访客户，介绍农场项目，带领客户实地参观，解答客户疑问，增强客户消费欲，记录客户反馈信息）
3、网上开展团购项目。
（三）销售策略 1、产品策略：
（1）为鼓励目标群体长期租凭家庭农场，可以开展“租地送鸡”或“租地免费认领果树”（租一年以上的），因为租期较短的话维护成本比较高，去寻找一个新的租客比维持一个旧的租客的费用高出许多，而且土地闲着的期间，还要自己打理（如搁置太久没人租，长杂草了）。
（2）采取会员制服务，享受更多产品优惠及免费配送服务。
（3）活动方案主要有：租地送鸡或认领果树、推广折扣、免费体验、科普开放日等。 2、价格策略：
租期以一年为周期计算的话，每1m 2每月收取10元，一次性付清全年的租金。因为，如果按月出租的话，到了冬季基本上就没人会租了。在每户租地后可以认购树，认购一棵树每年100元（认购3年）、每年80元（认购5年），可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人的话额外计算），收获所得归顾客所有。
备注：
1. 前来租凭的人不一定每户都租20 m 2，可以租多或租少，价格按实际租地大小计算。2. 水电费每户在签约时付200定金，年末多退少补。 3、渠道策略：
开展“推广折扣”活动，如果原先租凭人介绍其他人来租凭家庭农场的话，可以享受1年租金8折的折扣。只需在签订租凭合同的时候写上推荐人的名字即可。
4、促销策略：
开展“免费体验”活动，划开土地的一部分（600 m2）和一定数量的树作为体验地，顾客可以在里面进行为期一个月的体验，不收取租金的。如果树有收成而顾客想享有的话则可按折扣价出售。在体验期间，每个顾客如果邀请其他人来进行体验活动还可以获得土鸡赠送（一旦体验地满后则不送）。
第三章 项目前景分析
将环保、特色、科技与休闲结合起来是生态农业发展的重要趋势。随着经济的发展，回归自然的呼声越来越高，保护环境、维护自然的意识不断增强，这既是休闲生态农业得以兴
起和发展的源泉，也是休闲生态农业赖以存在的根本。因此，本行业的发展前景是很好的。在建设发展和经营上，要注意体现休闲特色，突出农庄风貌和丰富乡土文化内涵，显现其独特的风貌，农场项目的市场前景是可见一斑的。
不过，未来市场中可能会出现的一些因素的变化可能会对农场的盈利产生影响。比如说，农场未来可能会面对的风险主要有：
市场风险。一是本项目产品市场预测的需求量大于项目的供应量。产品主要为果蔬类产品和其他农场服务类活动，一旦产品处于饱和状态，产品市场可能会受到冲击，造成项目产品滞销或价格下跌，从而出现项目经营利润不能达到预期目标；二是项目目标确立的休闲生态农业产业达不到目标要求。由于失信于游客，导致客源流失，使经营处于不饱和状态。
疫病风险。若养殖家禽、鱼类，由于家禽类疫病种类繁多，常规的防疫措施难以全面有效地控制各种疫病的发生，在集约化高密度饲养的条件下，疫病的风险比分散饲养大得多。一旦发生必须采取扑杀销毁措施，将造成直接经济损失。
财务风险。项目产品属农副产品类及服务类，劳动力成本在产品成本中占有较大的比重，市场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长。因此，项目投资、产品售价、产量和经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性变化，从而造成财务指标与上述分析产生变化。
因此，农场发展要恰当地采取措施规避这些风险，以达到利润最大化的目标。农场可以考虑采取以下方法：
实行订单化生产。充分利用行业内经营养殖多年所积累的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，再结合国内外同行业的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，生产优质的产品，并利用本公司在推广策划、销售渠道、销售管理及售后服务的优势，充分发挥规模优势, 实行订单生产，努力扩大销售额及市场占有率，规避市场风险。
推介创新，稳定客源。休闲生态农业作为农业产业的一种新型发展模式，并非一朝一日可融入大众心理，业主只有在按照确定的规划目标和业态设计进行品牌打造，并枳极的不惜代价向城市居民推介，使该业态在消费者心理形成一种根深蒂固的理念。游客被吸纳进消费圈子后，项目完全可凭借特色优质服务取悦于人，这样项目才可能稳定客源。
科学防疫，谨慎种养。跟紧国家和畜牧部门提供的疫病情报，建立一套严密的疫病预报体系，平时不惜代价，以防为主，实施严密的防疫措施。如制度化的检疫消毒、卫生清理、疑病隔离、引种调运等各个环节都要按程序操作，以防万一，确保安全。
节源开流，统筹安排，最大限度的降低经营成本。
第四章 项目投资估算及进度控制
一、项目成本预算依据
1、 项目规划条件
项目规划所包含的土地、房屋及设施、水、电费等参照巴南区最新物价水平以及市场上其他同类商品价格。 2、 项目有关经济技术数据分析
（1）土地租金： 经向农业局询问，2000元 / 亩 ·年，共50亩，3年*10万元/年 ，
共30万元/年，每年平摊10万元。
（2）农家饭店：300 m2*6000元/ m2（每平米含装修），1间180万元
（3）农家乐瓦房：5间（每间100 m2）*30万元（每平米含装修），5间共150万元 （4）农家乐瓦房配套设施（电视、桌椅等）：5套*3万元（含电视、冰箱、空调、桌
椅），5套共15万元
（5）观光亭及座椅：4套*1万元（含装修、椅子），4套共4万元 （6）运输车辆：3辆*15万元，3辆共45万元
（7）锄头、水桶、烧烤露营工具、低值易耗品：大约100件各种各样用于耕种的道
具及30套烧烤露营工具，以及其他低值易耗品，共 8万元 （8）蔬菜种子：若干袋，每品种袋500元均价，10品种，共1万元 （9）果苗：8000 m2种4000棵，15元*4000棵，共 6万元 （10）鱼苗：500 m2，10000条10*10000条，共10万元 （11）鸡：200羽，10元*200只，共2000元
（12）肥料及鱼饲料： 10元/公斤，1000公斤，1万元
（13）水费：农业灌溉土地用水0.08元/吨，根据中国农业大学出版的灌溉用水量参
考书，每年每亩地用水平均5000吨，我们30亩蔬果地用水共150000吨，共计12000元/年
（14）电费：0.85元/度，农场每月用电（按8户家庭月用电量计算）共1600度，0.85
元*1600度，1360元每月，每年16320元
（15）气费：1.4元/立方米，农场每月用气（按8户家庭月用气量计算）共200立方
米，1.4元*200立方米，280元每月，每年3360元 （16）员工工资及福利： 30人，1500元/人均，共4.5万元/月
（17）广告宣传（网站维护、微博维护、广告宣传册/单、农场招牌（600元/ m2，我
们做6个字，6 m2）等）：4000元/月 （18）通讯：1500元/月 （19）交通运输：500元/月
（20）其他（合同正本、选地号码牌、签约领用土地等办公用品）：1500元 （21）备用金：现金库存2万元
（22）维护建设费：租赁土地区域的建设维护费为7000元，包括购买一台3800元的柴油微耕机；生态蔬菜基地维护建设费1万元，包括购买一台4300元的开沟培土机；生态果园基地的维护建设费1万元，包括购买一台4000元的果园旅耕机；市内科普基地维护建设费10万元，精装修；库房的建设费用3万元；建设供水及电器设备3万元；建设沼气池和配套措施2万元；建设或购买排管系统8000元，包括灌溉水汞210元/台*5，供应水汞600元/台*6，滴灌设备500元/台*6；农场道路建设10万元；停车场建设2万元。
二、项目成本构成及分析
1、 项目投资构成结构
我们的项目投资包括固定资产费用、原料成本、项目运营费用（详见成本明细表）。 2、 本项目开发总成本
总成本为 546.818万元 3、 项目负担税费分析
根据国家及地方有关税收政策，本项目作为休闲农业产业项目，按服务项目经营应
交纳的税金包括营业税（5%）、城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加、所得税及水利建设基金费。本项目在预测销售收入上按5%的营业税预计税费。需要负担营业税部分为181.92*5%=9.096万元，应缴城建税教育费附加为9.096万元*（7%+3%）=0.9096万元，合计负担税费10.0056万元。
三、项目开发进度安排
1、2014年1月——2014年12月：项目规划、基础设施建设及投产阶段，共计投入固定资产费用466.4万元。
2、2015年1月——2015年12月：种植蔬菜、水果、养鸡养鱼，投入原料成本和项目运用费用80.418万元，并可以陆续开始营业。
3、从正式营业开始，后期陆续进行固定资产维护和升级费用的投入开发以及原料成本和运营成本的投入。
四、项目开发成本明细
第五章 项目财务效益指标预算分析
一、项目收入预算依据
1、 项目有关技术数据分析 （详见收入明细表）
二、项目收入构成及分析
1、 项目投资构成结构
总共分为七部分： （1）蔬果土地出租收入 （2）果树认领收入 （3）门票收入 （4）采摘蔬果收入 （5）钓鱼收入 （6）农场餐饮收入 （7）其他收入收入 2、 本项目运营总收入
总收入为 356.22 万元
三、项目收入明细
四、项目盈亏平衡分析
从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，年均经营收入为203.433万元, 年均总成本费用为546.818万元，其中固定成本466.4万元，可变成本80.42万元，税金及附加10.0056万元。
盈亏平衡点（BEP ）= 固定总成本÷（经营收入-可变成本-营业税金及附加）×100%
=466.4÷（203.433-80.418-10.0056）×100% =412.7%
该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到412.7%，即经营收入达到839.57万元时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡。
五、利润及利润分配
该项目建成后，正常年均经营收入为203.433万元（项目利润及利润分配见下表，详细计算过程及数据请见EXCEL 表格），年均利润总额113.42万元，按现行政策，所得税率为25%。
注：固定资产的总投入466.4万元，为方便计算，故将其分摊到8年的成本中进行计算。
六、财务指标数据
（1）净现值（NPV ）
净现值是动态投资决策的一个指标，是在充分考虑时间价值的基础上，对方案的优劣取舍进行判断。在本项目中，根据市场相关行业的标准和现在市场的需求，确定此项目的贴现率为10%。
NPV =年现金流量*(P/A,10%,8)-初始投资额
=(-374.9056*0.9091)+(-280.7771*1.7355)+(-183.0125*2.4869)+(-80.5089*3.1699)
+(27.9733*3.7908)+(143.8519*4.3553)+(268.7738*4.8684)-466.4
≈36.20356万元 > 0元
（2）项目投资回收期
投资回收期指的是自投资方案实施期，至收回初始投本。所需的时间，即能够使此方案相关的累积现金流入量等于累积流出量的时间。
投资回收期=4+80.5089/108.4822=4.742139年
（3）投资报酬率 = 年平均利润/投资总额*100%
= 净利润/ 经营成本 *100%
（4）投资利税率 = 利税总和/总投资*100%
= （净利润+营业税金及附加）/经营成本 *100%
（5）财务净现值率 = NPV/初始投资额*100% =36.20356/466.4*100% =7.76%
七、项目资金筹措计划
（单位：万元）
根据项目规划以及预算方案，我们只需要在2014年开始投产时筹措500万元资金。除去三个合伙人共出资的60万元，我们需要通过向银行借款、吸收个人投资和企业投资共计440万元。在2015年正常经营盈利以后，在不进行扩张以及其他情形的前提下，我们基本不需要在重新筹措资金，而是可以通过自身盈利来维持经营。
第六章 融资方案
一、资金需求
根据我们的成本预算估计，我们大概需要500万元
二、融资组织形式
1、我们三个合伙人每人出资20万元，还需要融资440万元。 2、向银行贷款 3、吸引个人投资 4、吸引企业投资
三、退出机制
（一）公开上市
我们在项目发展成熟的后期，将其改组为上市公司，风险投资的股份通过资本市场第一次向公众发行，从而实现投资回收和资本增值。 （二）股份回购
当项目渡过了技术风险和市场风险，已经成长为一个有发展潜力的中型企业后，仍然达不到公开上市的条件，可以选择股权回购的方式实现退出。 （三）管理层收购
利用借贷所融资本或股权交易收购本公司的一种行为，从而引起公司所有权、控制权、剩余索取权、资产等变化，以改变公司所有制结构。通过收购使企业的经营者变成了企业的所有者。
第七章 风险及对策
一、经营风险及对策
（一）外部风险
竞争者有可能模仿本项目的经营模式或者提前进行了类似的经营，使得本策划在活动的新颖性和冲击力上效果降低。竞争者看到采用低价策略就模仿，也可能采取恶性竞争来打击都市开心农场。竞争者进入市场早，消费者已经有了一定的忠诚度，都市开心农场的进入难以撼动其地位。消费者没有很好的理解都市开心农场的绿色、生态、健康的经营理念。 （二）内部风险
企业内部人员配合与交流问题，学校的项目组与企业项目组沟通交流障碍。企业内部缺乏技术人员，技术难以跟上项目的进度。
投入巨大，租地、基础设施建设等需要花费大量的时间和精力，本钱很高。此外，种植业比较专业，外行人不轻易熟悉，极端天气和各类灾难也会带来一定的经营风险。
二、市场风险
由于农村土地改革现正处于试验阶段，土地流转发展迅猛但又缺乏统一而详细的政策规范，而法律、法规面对新形势又具有滞后性和不健全性。对于企业投资农村集体土地项目而言，在不清楚政策，不了解法律风险、不能控制风险的情况下投资，一旦发生任何不利的政策变动、行政行为或司法行动，都将严重影响和损害企业利益。以重庆市2万家拿不到房屋产权“农家乐”为例，一旦政府征地或要求复耕，投资数百万元计的“农家乐”的房子、园林将作为违章建筑拆除，无法得到合法、合理的赔偿。故而，笔者认为在目前改革政策细节不明朗但法律红线非常清晰地情况下，企业投资涉及农村流转土地项目时应当特别慎重，
三、政策性风险
需要值得企业重视的是，我国正在进行的城乡统筹建设，制度处于变革之中，特别是重庆作为新的政策实验区，政策变化可能会更大、更频繁。虽然《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》以及《重庆市人民政府办公厅关于加快农村土地流转促进规模经
营发展的意见》都明确的告知城乡统筹的大趋势已经到来，但是由于政策本身具有探索性，与法律存在客观差异。一旦在政策、法律之间的冲突时，企业即面临巨大法律风险。因此，企业在投资时，应准确理解法律的红线，不能在投机、侥幸心理作用下擅自改变土地用途和性质，否则必将导致法律风险的出现。
四、管理风险
引资人引进投资时，为规避责任在与企业签订投资协议时往往避重就轻，对企业义务严格要求，而自身义务往往不明确。在投资项目无法履行或土地无法落实时，往往导致企业承担损失过重，却无法追究或不便于追究引资方的责任。如果流转后从事养殖、农业观光、商业开发等对土地使用方式有重大改变的，承包合同终止、解除后，企业巨额投入的固定设施、设备不但不能得到赔偿，反而为土地复耕支付大量资金，其成本可能远超过了企业盈利。
五、财务风险
项目产品属农副产品类及服务类，劳动力成本在产品成本中占有较大的比重，市场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长。因此，项目投资、产品售价、产量和经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性变化，从而造成财务指标与上述分析产生变化。
因此，农场发展要恰当地采取措施规避这些风险，以达到利润最大化的目标。农场可以考虑采取以下方法：
1、提高财务人员素质，进行恰当的风险预测，优化业务流程。 2、风险上要加大投保，建设上要标准到位。
3、利用网络将其经营理念和服务项目做大力推广，开展网络提前预定。 4、建立有效的风险处理机制，增强抗险能力。 5、建设财务风险制度文化，增强风险防范意识。 6、完善风险管理机构，健全内部控制制度。
在经营过程中，风险无处不在。收益与风险是对等的，我们要在实现利润最大化目标的同时，强调风险与收益是均衡，将风险控制在我们可承受的范围内。