XXX建筑有限公司融资方案报告】
【四川
目录
目录 ..........................................................................................................................................................................1
一、客户基本情况 .....................................................................................................................................................5
1.1.客户基本信息 ................................................................................................................................................5
1.2.客户公司概况 ................................................................................................................................................5
1.3.客户组织结构 ................................................................................................................................................6
1.4.客户信誉 .......................................................................................................................................................6
二．国家政策和信贷政策...........................................................................................................................................6
2.1.公司基本情况 ................................................................................................................................................6
2.2.国家信贷政策 ................................................................................................................................................7
2.3.银行信贷政策 ................................................................................................................................................7
三．客户经营与市场状况...........................................................................................................................................7
3.1.历年主要项目以及预算项目 ...........................................................................................................................7
3.2.市场优势 .......................................................................................................................................................8
3.2.1.业务能力以及优势 ...............................................................................................................................8
3.2.2.建筑合格 .............................................................................................................................................8
3.2.3.管理体系优势 ......................................................................................................................................9
3.3.竞争劣势 .......................................................................................................................................................9
3.3.1.公司影响力不足...................................................................................................................................9
3.3.2.自身能力缺陷 ......................................................................................................................................9
3.4.市场机会 .......................................................................................................................................................9
3.4.1.成都区域规划 ......................................................................................................................................9
3.4.2.房地产市场的快速发展 ........................................................................................................................9
3.5.市场威胁 .......................................................................................................................................................9
3.6.经营前景 ..................................................................................................................................................... 10
3.6.1.建筑业发展前景广阔.......................................................................................................................... 10
3.6.2.交通基础设施建设 ............................................................................................................................. 10
3.6.3.房地产建筑前景分析.......................................................................................................................... 11
四、四川XX建筑有限公司财务情况 ......................................................................................................................... 11
4.1.公司2008——2010年财务报表.................................................................................................................... 11
4.1.1.2008年财务报表： ............................................................................................................................ 11
4.1.2.2009年财务报表 ................................................................................................................................ 16
4.1.3.2010年财务报表 ................................................................................................................................ 21
4.2.公司资产负债分析 ....................................................................................................................................... 25
4.2.1.资产负债结构分析 ............................................................................................................................. 25
4.2.2.资产负债项目分析 ............................................................................................................................. 27
4.2.3.固定资产净值分析：.......................................................................................................................... 29
4.3.公司营运能力分析 ....................................................................................................................................... 29
4.3.1.存货周转率分析： ............................................................................................................................. 29
4.3.2.应收账款回收期分析： ...................................................................................................................... 30
4.3.3.结论：............................................................................................................................................... 31
4.4.公司现金流量分析 ....................................................................................................................................... 31
4.4.1.现金流动负债比率分析：................................................................................................................... 31
4.4.2.债务保障率分析： ............................................................................................................................. 31
4.4.3.结论：............................................................................................................................................... 32
4.5.公司盈利能力分析 ....................................................................................................................................... 32
4.5.1.毛利率分析： .................................................................................................................................... 32
4.5.2.净利润率分析：................................................................................................................................. 33
4.5.3.结论：............................................................................................................................................... 33
4.6.公司发展能力分析 ....................................................................................................................................... 33
五、客户借款需求和还款来源可行性分析 ................................................................................................................ 34
5.1.借款原因和还款和理性分析 ......................................................................................................................... 34
5.1.1借款合理性分析................................................................................................................................. 34
5.1.2.还款合理性分析................................................................................................................................. 34
5.1.2.1企业上下游信誉评价分析 .................................................................................................................... 34
5.1.2.2.项目资质评定: ................................................................................................................................... 35
5.2借款额度及其合理性分析 ............................................................................................................................ 36
5.3、贷款效益分析 ........................................................................................................................................... 36
六、贷款风险分析 ................................................................................................................................................... 37
6.1.贷款风险分析 .............................................................................................................................................. 37
6.1.1经营风险 ........................................................................................................................................... 37
6.1.2市场风险 ........................................................................................................................................... 37
6.2.贷款风险防范 .............................................................................................................................................. 37
6.2.1贷款抵押情况 .................................................................................................................................... 37
6.2.2贷后监管情况 .................................................................................................................................... 38
七、总结 ................................................................................................................................................................. 38
一、客户基本情况
1.1.客户基本信息
名称：四川XX建筑公司
地址：成都市杨柳工业园X号
营业执照号：[1**********]86
注册资本：5000万元人民币
公司类型：有限责任公司
经营范围：房屋建筑工程总承包施工，资质等级：一级；市政公用工程总承包施工，资质等级：二级；建筑装修装饰工程专业承包施工，资质等级：二级。
成立日期：1979年9月15日
电话：028-84718738
E-mail：[email protected]
1.2.客户公司概况
四川XX建筑公司成立于1979年，公司位于成都市锦江区成龙路辖区经天西路112号，紧邻城东客运站，距三环路琉璃立交仅200米。公司主营建筑工程施工、房地产开发，具有房屋建筑工程施工总承包一级资质。公司注册资金5000万元，年综合施工生产能力达3亿元。
四川XX建筑公司实行现代企业管理制度，建立健全了一系列科学可行的管理体系，严格执行标准化、规范化、制度化、法制化的管理要求，取得了良好效果。公司承建的多项工程被评为省、市优良工程，两次获得四川省建筑工程“天府杯”奖。自2001年至今，每年均荣获四川省工商局“重合同守信用企业”称号，自2002年起每年均荣获四川省建设厅颁发的“建筑业先进企业”称号。
四川XX建筑公司有限公司具备独立研究、开发、应用先进施工技术和工艺的能力，有90余项核心技术获得国家专利或经过部、省级技术鉴定并获得国家、部、省级奖励，分别达到国际水平或国内首创、国内领先、国内先进水平。四川广达建筑安装工程集团有限公司在全面建设和谐社会的伟大征途上，坚持科学发展观，致力于营造班子建设一流、队伍作风一流、工作效率一流、人文环境一流的和谐企业新形象，将在更加广泛的领域继续与各界朋友真诚合作，共同创造更加美好的未来。
四川XX建筑公司于1995年8月在行业内率先通过ISO9000质量体系第三方认证；1998年8月通过换证复审，并获得了具有中国质量体系认证机构国家认可和国际认可论坛多边承认协议双重标志的质量体系认证证书；2002年又通过了ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业安全健康管理体系认证。
公司先后获评全国实施用户满意工程先进单位、全国最佳施工企业、全国用户满意施工企业、全国模范职工之家、全国质量效益型先进施工企业、全国质量管理先进企业等众多荣誉称号。
1.3.客户组织结构
图1.XX建筑公司组织结构图
1.4.客户信誉
四川XX建筑公司委托中国工商银行成都草市街支行对其资信状况出具证明书，经确认具体如下： 四川XX建筑公司在我行（部）开设有结算账户，自2008年12月28日开始，到2010年12月28日止，四川广达建筑安装工程集团有限公司在我行（部）办理的各项信贷业务无逾期（垫款）和欠息记录，资金结算方面无不良记录，执行结算纪律情况良好。
二．国家政策和信贷政策
2.1.公司基本情况
四川XX建筑公司（以下简称“本公司”），于1979年9月15日成立，2000年9月26日经四川省工商行政管理局批准更名并迁入省工商局登记注册，营业执照号[1**********]86。企业类型：有限责任公司；注册资本人民币2000万元；住所：成都市杨柳工业园7号；法定代表人：赵小平；经营范围：主要从事房屋建筑工程总承包施工、市政公用工程总承包施工、建筑装饰装修工程专业承包施工（资质等级：二级）。
2.2.国家信贷政策
2011年10月3日至4日，温家宝强调，支持中小企业发展具有全局和战略性的重要意义。一要认真落实并完善对小微企业贷款的差异化金融监管政策。二要明确将小微企业作为重点支持对象，支持专为小微企业提供服务的金融机构。三要加大财税政策对小微企业的支持力度，延长相关税收优惠政策的期限，研究进一步加大政策优惠力度。四要切实防范金融风险。要加强对民间借贷的监管，引导其阳光化、规范化发展，发挥其积极作用。
国务院10月12日出台支持小微企业政策要点：
1、提高小型微型企业增值税和营业税起征点。
2、将小型微利企业减半征收企业所得税政策延长至2015年底并扩大范围。
3、金融机构对小型微型企业贷款的增速不低于全部贷款平均增速，增量高于上年同期水平。
4、除银团贷款外，禁止商业银行对小型微型企业贷款收取承诺费、资金管理费，适当提高对小型微型企业贷款不良率的容忍度。
2.3.银行信贷政策
工行今年的信贷政策是“六个重点支持”。
“六个重点支持”一是重点支持在建、续建以及已签约重大项目建设，确保国家重点项目建设顺利进行；二是重点支持战略性新兴产业、现代服务业，支持节能减排、循环经济、低碳经济等绿色产业，引导信贷资源有序进入环境友好型行业，继续提高这些重点发展领域的信贷比重；三是重点支持小企业发展和贸易融资需求，充分发挥工行小企业专营机构、网络融资平台等渠道的服务优势，创新小企业信贷和贸易融资产品，拓展产业链、供应链、资金链客户，确保小企业贷款增长率高于全行贷款增幅、贷款增量高于去年水平，同时继续加大贸易融资对一般流动资金贷款的替代力度；四是重点支持居民合理消费需求，开发适合居民家庭特点的消费信贷产品，着力支持居民首套自住型住房消费；五是以国家区域发展规划为指引，重点支持战略区域发展，提高中西部、东北和重点县域信贷比重，促进区域协调发展；六是综合利用境外项目人民币贷款、内保外贷、结构性融资、买方信贷等产品，重点支持我国企业“走出去”，支持大型企业境外并购、海外能源基地和承包工程建设。
与此同时，工行将严把新增贷款质量关，突出加强潜在风险防控，确保信贷资产质量稳定。
三．客户经营与市场状况
3.1.历年主要项目以及预算项目
下面基于SWOT分析方法，本小组对公司内部以及整个行业进行简要分析。
3.2.市场优势
3.2.1.业务能力以及优势
四川XX建筑公司成立至今参与成都市内多个大型项目，市场不断扩大。XX公司能够承担28层及以下、单跨跨度36米及以下的房屋建筑工程，高度120米及以下的构筑物，建筑面积12万平方米及以下的住宅小区或建筑群体，各类城市道路、桥梁、隧道、水厂等市政工程以及建筑室内、室外装修装饰等工程的承包施工，年综合施工生产能力可达1.8～2.5亿元。现在成都主要参与四川师范大学、成都电子机械高等专科学校、成都铁路工程学校、四川音乐学院等高校的建设，多项工程被评为省、市优良工程，其中旺苍市场大厦商住楼、四川师范大学东校区学生宿舍楼等工程获得“天府杯”奖。
3.2.2.建筑合格
四川XX建筑公司成立至今，共完成建筑业总产值10余亿元，房屋竣工面积达200余万平方米，从未发生一起重大质量、安全事故，所建工程质量全部合格，年均优良率达80.5%。
3.2.3.管理体系优势
四川XX建筑公司实行现代企业管理制度，建立健全了一系列科学可行的管理体系，明确了各类工程技术、经济管理人员的岗位职责，严格执行标准化、规范化、制度化、法制化管理要求，取得良好效果，深受政府主管部门和业主赞许，多次荣获四川省“建筑业先进企业”、“建筑百强企业”、“重合同守信用企业”等荣誉称号，先后有5人次荣获四川省“优秀项目经理”称号。公司以诚信为本，力求通过制度化管理达到工程成本合理化，并以不断创新和一丝不苟的精神对待工程质量，全身心、全方位的为业主服务，从而赢得更快、更强的发展。
3.3.竞争劣势
3.3.1.公司影响力不足
四川现有优秀建筑企业200余家，成都市现有优秀建筑企业30余家。行业竞争激励，而XX公司品牌力不够，影响力不足。虽然四川XX建筑公司的能力行内人熟识，但与成都华西集团，成都华宏集团等相比，影响力还有所缺陷。
3.3.2.自身能力缺陷
四川XX建筑公司主要具有房屋建筑工程施工总承包二级、市政公用工程施工总承包二级和建筑装修装饰工程专业承包二级等资质。在许多大型项目中，四川XX建筑公司因自身能力不做，无法承包，由此缺失部分利润庞大的项目。
3.4.市场机会
3.4.1.成都区域规划
成都市现进行详细的区域规划，辐射面不断的扩大，地铁线路的规划等都给XX公司带来了巨大的商机，高新区的快速开发，成渝经济圈的确立也为公司带来前所未有的发展机遇。
3.4.2.房地产市场的快速发展
随着成都市区域规划，各大房地产商看准商机，扩大开发商品房。房地产商外包建筑公司的需求逐渐不能满足。因此对于四川XX建筑公司显然是带来了发展的机会。
3.5.市场威胁
四川现有优秀建筑企业200余家，成都市现有优秀建筑企业30余家。行业竞争激励。
从市场利润率来看，由于四川XX建筑公司在成都内的市场份额不大，并且原材料价格不断的增长，使利润相比以前有不同程度的降低。
从竞争对手来看，四川XX建筑公司虽然有许多成功案例并且获得多此奖项，但在规模以及实力上仍不敌行业内部分企业。如若要扩大市场，四川XX建筑公司依旧需要壮大自己的实力。
3.6.经营前景
建筑行业发展前景广阔。建筑业主要受宏观经济增长及固定资产投资等因素所驱动。受国内宏观经济调控影响，短期内建筑业增长有所放缓，但从长期看，在国内城市化进程加速以及国际承包业务逐渐成熟的大背景下，我国建筑业具有广阔的发展前景。
3.6.1.建筑业发展前景广阔
宏观经济和固定资产投资是行业发展的首要驱动因素国民经济高速增长对建筑业的发展产生了巨大的推动作用。从2002年以来，我国建筑业对国民经济的贡献率始终保持在5%以上。建筑业总产值从1985年的675.10亿元增加到2006年的50,019亿元；增加值由1980年的195.5亿元增加到2007年的14,014亿元。
国内GDP每增加10个亿，可以拉动建筑业总产值2.399亿元。
我们对1995年—2007年的GDP与建筑业的总产值进行回归分析，结果显示，建筑业与国内生产总值之间的高度相关，相关度达0.9985。回归分析显示，国内GDP每增加10个亿，可以拉动建筑业总产值2.399亿元。
固定资产投资规模基本决定了建筑业的国内市场规模据国家统计局统计，2007年全社会固定资产投资117,413.91亿元，比上年增长25%。建筑业总产值在固定资产投资增长的拉动下，也出现了较大增长。
根据我国未来固定资产投资的状况，对未来建筑行业需求总量做出的预测是：到2010年，建筑业总产值（营业额）预计将超过90,000亿元，年均增长7％，建筑业增加值将达到15,000亿元以上，年均增长8％，占国内生产总值的7％左右。
3.6.2.交通基础设施建设
基础设施建设与城市化是行业发展的具体驱动力量，从国际经验来看，发展中国家在步入发达国家的征途中，大规模的基础设施建设和城市化是发展的必经阶段。通常来看，大多数发达国家基本要经历将近30年的建设时期才基本形成相对完善的交通基础设施。我国的大规模基础设施建设从1990年代中后期才真正开始，按照30年乃至40年的平均建设周期来看，我国的基础设施建设仅仅处于建设中前期阶段。在交通基础设施建设领域，我国与发达国家的差距甚至更大。据世界银行数据分析，我国目前无论是公路还是铁路通车里程，距离发达国家的平均水平尚有较大距离，即便与其他亚洲发展中国家相比也有差距，我国的基础设施建设，尤其是交通基础设施建设领域将是土木工程建筑业业的主要市场之一。
“十一五”规划（2006-2010年）中，中央政府将计划投入3.8万亿人民币用于交通基建投资，比“十五”期间增长73％。成都市紧跟国家的政策，大力投入交通基础设施的建设。如：地铁线的规划，动车，轻轨等。
3.6.3.房地产建筑前景分析
随着中国城市化进程的逐步推进，“住宅产业化”的进程也大大加快。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加1600万城镇人口。如果按人均20平方米计算，将新增住宅需求3.2亿平方米。
预计中国城市化率加速增长期将持续到2020年，届时中国城镇人口将占总人口的65％。与现有城市人口相比，意味着未来10年内将有1.6亿左右的增新城市人口，其所带来的住宅、交通、公用建筑等基础设施的需求无比巨大。
近两年来，成都房地产市场呈现爆发式增长。为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，房地产投资增速过猛势头得到初步遏制，但从投资总量上看，房地产市场的建设需求仍是土木建筑行业的主要市场。
四、四川XX建筑有限公司财务情况
4.1.公司2008——2010年财务报表
4.1.1.2008年财务报表：
表4.1.1 2008年资产负债表
11
12
表4.1.2 2008年损益表
13
表4.1.3 2008年现金流量表
15
4.1.2.2009年财务报表
表4.1.4.2009年资产负债表
16
17
表4.1.5 2009年损益表
18
表4.1.6 2009年现金流量表
19
20
4.1.3.2010年财务报表
表4.1.7 2010年资产负债表
表4.1.8 2010年损益表
表4.1.9 2010年现金流量表
4.2.公司资产负债分析
4.2.1.资产负债结构分析
（1）流动资产占比分析：
表4.2.1 08——10年成四川xx建筑公司流动资产占比
图4.2.1 08——10年成四川xx建筑公司流动资产趋势图
四川XX建筑公司2008年到2010年持有的流动资产呈较快增长的趋势，公司流动资产占比较高是因为公司的整体规模还比较小，以公司自身积累投入非流动资产建设的资金有限。公司的非流动资产占总资产的比例较小，主要由固定资产和在建工程构成，均由公司股东投入和自有资金积累用于投资建设形成。
（2）短期偿债能力分析： ① 流动比率分析：
表4.2.2 08——10年四川xx建筑公司流动比率
图4.2.2 08——10年四川xx建筑公司流动比率趋势图
四川XX建筑公司2008年到2010年流动比率呈较快持续增长趋势，说明企业短期偿债能力正在逐步上升。（一般认为流动比率维持在1.5左右较为合适，流动比率越高，短期偿债能力越强）
② 速动比率分析：
表4.2.3 08——10年成都xx建筑公司速动比率
（附住：速动资产
=流动资产-存货-预付账款-待摊费用）
图4.2.3 08——10年四川xx建筑公司速动比率趋势图
四川XX建筑公司2008年到2010年期间的速动比率呈持续增长趋势，资金流动性一般。（一般认为速动比率维持在0.75左右较为合适）
③ 结论：
四川XX建筑公司在2008到2010年期间的流动比率逐步1.5，速动比率逐渐接近0.75，公司资金流动性一般，短期偿债能力正在逐渐加强，但正处于偿债能力较差位置。（1.5
4.2.2.资产负债项目分析
表4.2.4 08——10年成都xx公司资产负债项目分析
（1）应收账款分析：
图4.2.4 08——10年四川xx建筑公司应收账款趋势图
四川XX建筑公司2008——2010年的应收账款净额日益加大，该公司应加强管理，尽快收回账款。 货币资金分析：
图4.2.5 08——10年四川xx建筑公司货币资金趋势图
企业货币资金越多，说明企业的支付能力和财务适应能力越强。反之，货币资金越少，企业的支付能力和财务适应能力就越差。
四川XX建筑公司2008年的货币资金相对2009年和2010年来说较少，短期内还款能力相对较弱；2009年比2008年又突然剧增，此时该公司投资相对缺乏、占用了一部分现金；2010年相对2009年并未出现较大的好转。
4.2.3.固定资产净值分析：
图4.2.6 08——10年四川xx建筑公司固定资产净值趋势图
四川XX建筑公司在2008——2010年固定资产净值呈下降趋势，说明公司设备陈旧，需生产技术以及设备。（固定资产净值率=固定资产净值总额/固定资产原值总额×100％，固定资产净值率低，说明企业技术设备陈旧）
4.3.公司营运能力分析
4.3.1.存货周转率分析：
表4.3.1 08——10年四川xx建筑公司存货周转率
（附注：存货平均余额=（期初存货+期末存货）∕2）
图4.3.1 08——10年四川xx建筑公司存货周转率趋势图
四川XX建筑公司2008——2010年的存货周转率呈持续增长趋势，表明该公司资产利用效率较高，短期偿债能力加强，企业存货资产变现能力在提升，存货及占用在存货上的资金周转速度加快。
4.3.2.应收账款回收期分析：
表4.3.2 08——10年四川xx建筑公司应收账款回收期
图4.3.2 08——10年四川xx建筑公司应收账款回收期趋势图
四川XX建筑公司2008—2009年的应收账款回收期缩短，表明短期变现速度较快，流动性较强，但2009年到2010年期间该公司应收账款回收期增长，在此期间还在不断上升，表明应收账款变现速度逐步慢，流动性弱。据调查是个别客户拖欠货款导致。
4.3.3.结论：
综上所述，四川XX建筑公司在2008——2010年营运情况良好，资产利用效率较高，但该公司应收账款变现速度慢，流动性弱，因此还应加强管理，尽快收回账款。
4.4.公司现金流量分析
4.4.1.现金流动负债比率分析：
表4.4.1 08——10年成都xx公司现金流动负债比率
图4.4.1 08——10年四川xx建筑公司现金流动负债比率趋势图
四川XX建筑公司在2008—2009年现金流动负债比率呈持续增长，表明该公司在这此期间，当期债务清偿的保障增强，企业的流动性好，2010年较前两年迅速下降，流动性变差，企业的财务情况变差，需要更多的资金。
4.4.2.债务保障率分析：
表4.4.2 08——10年成都xx公司债务保障率
图4.4.2 08——10年成都xx公司债务保障率趋势图
四川XX建筑公司在2008—2009年债务保障率呈上升趋势，公司现金流量能偿还债务，但在2010年出现下降情况，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度下降。
4.4.3.结论
通过前两点分析，四川XX建筑公司在2008—2009年主营业务运行良好，有足够的现金流，能够偿还债务，但在2010年企业资产的流动性和变现能力变弱，偿债能力和承担风险的能力有所下降。
4.5.公司盈利能力分析
4.5.1.毛利率分析：
表4.5.1 08——10年XX公司毛利率
图4.5.1 08——10年四川xx建筑公司毛利率趋势图
四川XX建筑公司2009年的毛利率比2008年有所下降，主要是由原材料价格上涨，采购成本上升引起，但属于行业正常范围，2010年比2009年有所回升但仍低于2008年。
4.5.2.净利润率分析：
表4.5.2 08——10年成都xx公司净利润率
图4.5.2 08——10年四川xx建筑公司净利润率趋势图
四川XX建筑公司2008—2010,净利润逐步下降，说明获利能力不佳。
4.5.3.结论：
结合四川XX建筑公司损益表与前两点所述，该公司2008年毛利率有所回升，但净利润呈下降趋势，该公司中的盈利水平一般。
4.6.公司发展能力分析
表4.6.1 成都xx建筑公司业务增长率
图4.6.2 08——10年四川xx建筑公司销售增长率趋势图
四川XX建筑公司2008年和2009年的销售增长率均大于0，表明该公司这两年的销售收入有所增长，但是2010年出现负增长情况，说明企业市场占有能力下降，增长速度变慢，不利于企业扩张资本，企业前景一般。
五、客户借款需求和还款来源可行性分析
5.1.借款原因和还款和理性分析
5.1.1借款合理性分析
四川XX建筑有限公司受托于四川宏信实业有限公司开发建造“清丽水园”高档住宅小区，现因公司资金余额不足，短期面临较大资金缺口，特申请向中国工商银行成都市草市街支行借款，经联系四川宏信实业有限公司证实得知，四川XX建筑有限公司的确是受托于四川宏信实业有限公司负责开发“清丽水园”住宅区工程项目，并且已于项目开始前交付预付款1,000,000元人民币，并且经过测算，四川XX建筑有限公司盈利率约为10.36%，而此项目承接额约为8,000,000，所需成本约为7,171,200。而2010年末账面资金余额为3,217,171.7，面临的资金缺口约为2,954,028.3元。经调查四川XX建筑公司自创办以来在中国工商银行各项业务数据记录中均无不良表现，信誉良好且未出现拖欠、拒付贷款等情况。属于信誉良好企业，符合银行对企业申请贷款的要求。
5.1.2.还款合理性分析
5.1.2.1企业上下游信誉评价分析
调查发现，在此次项目建设过程中，委托方是四川宏信实业有限公司，该公司信誉资料如下：
表5.1.2.1四川宏信实业有限公司资料分析
通过资料显示，2010年四川宏信实业有限公司总资产约为120,000,000，在房地产开发行业中，规模并不大，注册资产也只有20,000,000，因此四川宏信实业有限公司不具备担保资格（注：由于四川XX建筑有限公司的上下游合作企业中没有较强势且处于掌控地位的企业，即整个合作企业的关系链当中并没有哪家企业可以作为核心企业。所以企业的上下游的合作公司均无法为本建筑公司做融资担保，但是经过评测得知四川XX建筑有限公司其自身实力已经满足融资额度和授信条件。即：融资方案切实可行），所以无法使用工行提供的供应链融资业务，我们咨询后得知，工行可以提供房地产开发贷款这一项融资
图5.1.2.2-公司合作企业示意图
“清丽水园”住宅区工程为四川XX建筑有限公司负责建设项目，占地约100亩，计划建造120户电梯公寓。外加公共花园、住户型停车场、物管处。工程投资估算总额8,000,000，其中先期由四川宏信实业有限公司出资1,000,000建设，预计建设工期9.5个月，于2012年6月完工。属于稳定性投资项目，项目具有良好的运营前景，资金回笼也具有切实可行的保障，还款期限内能够偿还中国工商银行贷款项目。对银行来说融资风险并不大。
5.2借款额度及其合理性分析
经过公司财务分析显示本公司在承接“清丽水园”住宅区工程项目后所面临的资金缺口约为2,954,028.3元。根据相关规定本公司持有四川宏信实业有限公司7,000,000的应收账款总额。根据中国工商银行的贷款业务基准利率6.56%（短期贷款六个月至一年（含））上调14.5%左右的放款率即21.06%，根据调查得知四川XX建筑公司的2010年12,755,376.69元的应收账款占2009年10,322,947.33元的应收账款的123.56%则：
通过08年到10年的应收账款净额来看，四川XX建筑公司没有呆账和坏账，没有不合格应收账款。 合格应收账款总额=应收账款总额-不合格应收账款
=23,083,759.20-0*(100%-123.56%) =23,083,759.20
可用信贷额度=合格应收账款金额*放款率
=23,083,759.20*21.06% =4,861,439.69
四川XX建筑公司借款额度满足其贷款需求，从财务分析可以看出四川XX建筑公司2010年营
业额达到5000万元以上并且毛利率达到10.36%，资产利用率合理，由此可知对其融资方案具有较强合理性。因此，公司可以利用合格应收账款作为抵押，完成房地产开发贷款这一融资项目。
5.3、贷款效益分析
5.3.1.经济效益分析
四川XX建筑公司贷款3,000,000元资金一年整，按照现行短期资金贷款利率（六个月至一年）来计算：
预计到期还款总额=3,000,000+3,000,000*(6.56%+6.56%*55%)=3,305,040（元） 其中还款利息：3,000,000*(6.56%+6.56%*55%)=305,040（元）
5.3.2.社会效益分析
通过中国工商银行的各种贷款业务完成了扶持中小企业扩大生产，增加效益的社会责任，扩大
了中国工商银行的影响，提高了业务的知名度，对中国工商银行在成都和西南地区发展融资业务起到了推动作用。同时也响应了国家政策号召，对地产项目建设做出了贡献。
六、贷款风险分析
6.1.贷款风险分析
6.1.1经营风险
四川XX建筑公司成立至今，发展迅速，短短十几年间，使其成为行业间一所比较出名的公司。该公司拥有非常专业的技术人才和施工人员，占据充沛的人才优势，承建的多项工程被评为省、市优良工程。该公司信誉良好，与其他的房地产开发公司也有合作项目。公司内部组织结构稳定，管理方法先进，有着清醒的发展战略目标。但是公司库存周转率逐渐增加，。
表6.1.1存货周转率
因此不难看出，该公司运营情况良好，发展潜力较大，但是由于库存周转率的问题，会导致成本上升，资金需求大，所以对于银行来说并不存在担心企业无力偿还贷款的情况。
6.1.2.市场风险
衣食住行是每个人的基本需求，如今随着国民经济的不断发展 ，人民生活水平的不断提高，对房屋的需求量不断上升，屋呈现供不应求的状况，虽然因为国家政策的限制，现在政策前景并不明朗，但是房屋乃家之根本，考虑到现今人们对房源需求量逐步上升，据正合地产销售现场数据，9 月22日-24日，成都市区共有6个住宅项目推出新批次，共推出1867套房源，平均开盘成交率达62%。值得关注的是，中秋期间开盘项目普遍成交情况较好，其中沙西线项目开盘成交率达94%，外光华项目与三圣花乡、成龙路片区的开盘成交率分别为65%与57%，即使在成交率最低的站南组团，其开盘成交量也达到38%，这一水平也远高于新政后的平均水平，以此推断出房地产市场还是很有潜力，故而对银行来说回收贷款风险不大。
6.2.贷款风险防范
6.2.1.贷款抵押情况
银行为四川XX建筑公司提供的融资产品类型是房地产开发贷款，项目尾款作为第一还款来源，并且以项目完工结算合同作为质押物；调查显示四川宏信实业有限公司具有一次性付清尾款的能力，确保了第一还款来源的安全性。
公司以应收账款作为第二还款来源保障，并且以此作为第二还款来源抵押物。经过调查显示四川XX建筑公司的债务人较多，有四川音乐学院、四川佳美房地产有限公司、成都地方建设总公司八公司、
四川师范大学、旺苍县人民检察院等，根据表4.2.4可知，四川XX建筑公司2010年应收账款总额达到
12,755,376.69元，若在第一还款来源不能满足银行贷款回收的情况下，可以使用第二还款来源保证银行
贷款的优先偿付。
6.2.2.贷后监管情况
中国工商银行鉴于四川XX建筑公司贷款的实际情况，并根据《中国工商银行公司业务贷后管理操作手册》和《中国工商银行公司业务贷后管理操作手册》补充规定，将四川XX建筑公司的贷后管理方式定为常规方式。
常规方式有以下内容：公司业务人员应对借款人、贷款和担保情况进行不间断的贷后管理监控，同事应确保相应检查频度（担保现场检查频度原则上不低于每年1次，关注类贷款的检查频度不低于每季1次）。对借款人和贷款定期现场检查应在形成贷后检查报告前完成。
对于按照常规方式管理的贷款，公司业务人员也应按照规定要求进行日常贷后管理，重点关注借款人行业信息、市场环境、经营管理、财务状况、贷款担保等状况，判断借款人第一还款来源是否可靠，第二还款来源是否有保障，确保按时回收贷款本息。
七、总结
通过对四川XX公司综合评定，此企业符合中国工商银行对于中小企业贷款要求，同时对其上游委托方四川宏信实业有限公司调查显示，宏信置业宏信置业具有一次性付清尾款的能力，并且其在银行并无不良信用记录，在第一还款来源可靠的情况下，显示第二还款来源真实可靠并且能够偿还所借贷款，该项贷款具有综合效益同时风险不高，符合中国工商银行对中小企业开展融资贷款的的条件；根据现行银行贷款利率，决定分成两次进行贷款，第一次为半年期，贷款金额2,000,000，半年期利率为6.1%，到期后利息为2,000,000×6.1%=122,000。第二次贷款期限也为半年，贷款金额1,000,000，按半年期利率6.1%计算，到期后利息为1,000,000×6.1%=61,000。这样也为银行减少风险，确保资金的贷后监管管理。最后评定准予借贷。
XXX建筑有限公司融资方案报告】
【四川
目录
目录 ..........................................................................................................................................................................1
一、客户基本情况 .....................................................................................................................................................5
1.1.客户基本信息 ................................................................................................................................................5
1.2.客户公司概况 ................................................................................................................................................5
1.3.客户组织结构 ................................................................................................................................................6
1.4.客户信誉 .......................................................................................................................................................6
二．国家政策和信贷政策...........................................................................................................................................6
2.1.公司基本情况 ................................................................................................................................................6
2.2.国家信贷政策 ................................................................................................................................................7
2.3.银行信贷政策 ................................................................................................................................................7
三．客户经营与市场状况...........................................................................................................................................7
3.1.历年主要项目以及预算项目 ...........................................................................................................................7
3.2.市场优势 .......................................................................................................................................................8
3.2.1.业务能力以及优势 ...............................................................................................................................8
3.2.2.建筑合格 .............................................................................................................................................8
3.2.3.管理体系优势 ......................................................................................................................................9
3.3.竞争劣势 .......................................................................................................................................................9
3.3.1.公司影响力不足...................................................................................................................................9
3.3.2.自身能力缺陷 ......................................................................................................................................9
3.4.市场机会 .......................................................................................................................................................9
3.4.1.成都区域规划 ......................................................................................................................................9
3.4.2.房地产市场的快速发展 ........................................................................................................................9
3.5.市场威胁 .......................................................................................................................................................9
3.6.经营前景 ..................................................................................................................................................... 10
3.6.1.建筑业发展前景广阔.......................................................................................................................... 10
3.6.2.交通基础设施建设 ............................................................................................................................. 10
3.6.3.房地产建筑前景分析.......................................................................................................................... 11
四、四川XX建筑有限公司财务情况 ......................................................................................................................... 11
4.1.公司2008——2010年财务报表.................................................................................................................... 11
4.1.1.2008年财务报表： ............................................................................................................................ 11
4.1.2.2009年财务报表 ................................................................................................................................ 16
4.1.3.2010年财务报表 ................................................................................................................................ 21
4.2.公司资产负债分析 ....................................................................................................................................... 25
4.2.1.资产负债结构分析 ............................................................................................................................. 25
4.2.2.资产负债项目分析 ............................................................................................................................. 27
4.2.3.固定资产净值分析：.......................................................................................................................... 29
4.3.公司营运能力分析 ....................................................................................................................................... 29
4.3.1.存货周转率分析： ............................................................................................................................. 29
4.3.2.应收账款回收期分析： ...................................................................................................................... 30
4.3.3.结论：............................................................................................................................................... 31
4.4.公司现金流量分析 ....................................................................................................................................... 31
4.4.1.现金流动负债比率分析：................................................................................................................... 31
4.4.2.债务保障率分析： ............................................................................................................................. 31
4.4.3.结论：............................................................................................................................................... 32
4.5.公司盈利能力分析 ....................................................................................................................................... 32
4.5.1.毛利率分析： .................................................................................................................................... 32
4.5.2.净利润率分析：................................................................................................................................. 33
4.5.3.结论：............................................................................................................................................... 33
4.6.公司发展能力分析 ....................................................................................................................................... 33
五、客户借款需求和还款来源可行性分析 ................................................................................................................ 34
5.1.借款原因和还款和理性分析 ......................................................................................................................... 34
5.1.1借款合理性分析................................................................................................................................. 34
5.1.2.还款合理性分析................................................................................................................................. 34
5.1.2.1企业上下游信誉评价分析 .................................................................................................................... 34
5.1.2.2.项目资质评定: ................................................................................................................................... 35
5.2借款额度及其合理性分析 ............................................................................................................................ 36
5.3、贷款效益分析 ........................................................................................................................................... 36
六、贷款风险分析 ................................................................................................................................................... 37
6.1.贷款风险分析 .............................................................................................................................................. 37
6.1.1经营风险 ........................................................................................................................................... 37
6.1.2市场风险 ........................................................................................................................................... 37
6.2.贷款风险防范 .............................................................................................................................................. 37
6.2.1贷款抵押情况 .................................................................................................................................... 37
6.2.2贷后监管情况 .................................................................................................................................... 38
七、总结 ................................................................................................................................................................. 38
一、客户基本情况
1.1.客户基本信息
名称：四川XX建筑公司
地址：成都市杨柳工业园X号
营业执照号：[1**********]86
注册资本：5000万元人民币
公司类型：有限责任公司
经营范围：房屋建筑工程总承包施工，资质等级：一级；市政公用工程总承包施工，资质等级：二级；建筑装修装饰工程专业承包施工，资质等级：二级。
成立日期：1979年9月15日
电话：028-84718738
E-mail：[email protected]
1.2.客户公司概况
四川XX建筑公司成立于1979年，公司位于成都市锦江区成龙路辖区经天西路112号，紧邻城东客运站，距三环路琉璃立交仅200米。公司主营建筑工程施工、房地产开发，具有房屋建筑工程施工总承包一级资质。公司注册资金5000万元，年综合施工生产能力达3亿元。
四川XX建筑公司实行现代企业管理制度，建立健全了一系列科学可行的管理体系，严格执行标准化、规范化、制度化、法制化的管理要求，取得了良好效果。公司承建的多项工程被评为省、市优良工程，两次获得四川省建筑工程“天府杯”奖。自2001年至今，每年均荣获四川省工商局“重合同守信用企业”称号，自2002年起每年均荣获四川省建设厅颁发的“建筑业先进企业”称号。
四川XX建筑公司有限公司具备独立研究、开发、应用先进施工技术和工艺的能力，有90余项核心技术获得国家专利或经过部、省级技术鉴定并获得国家、部、省级奖励，分别达到国际水平或国内首创、国内领先、国内先进水平。四川广达建筑安装工程集团有限公司在全面建设和谐社会的伟大征途上，坚持科学发展观，致力于营造班子建设一流、队伍作风一流、工作效率一流、人文环境一流的和谐企业新形象，将在更加广泛的领域继续与各界朋友真诚合作，共同创造更加美好的未来。
四川XX建筑公司于1995年8月在行业内率先通过ISO9000质量体系第三方认证；1998年8月通过换证复审，并获得了具有中国质量体系认证机构国家认可和国际认可论坛多边承认协议双重标志的质量体系认证证书；2002年又通过了ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业安全健康管理体系认证。
公司先后获评全国实施用户满意工程先进单位、全国最佳施工企业、全国用户满意施工企业、全国模范职工之家、全国质量效益型先进施工企业、全国质量管理先进企业等众多荣誉称号。
1.3.客户组织结构
图1.XX建筑公司组织结构图
1.4.客户信誉
四川XX建筑公司委托中国工商银行成都草市街支行对其资信状况出具证明书，经确认具体如下： 四川XX建筑公司在我行（部）开设有结算账户，自2008年12月28日开始，到2010年12月28日止，四川广达建筑安装工程集团有限公司在我行（部）办理的各项信贷业务无逾期（垫款）和欠息记录，资金结算方面无不良记录，执行结算纪律情况良好。
二．国家政策和信贷政策
2.1.公司基本情况
四川XX建筑公司（以下简称“本公司”），于1979年9月15日成立，2000年9月26日经四川省工商行政管理局批准更名并迁入省工商局登记注册，营业执照号[1**********]86。企业类型：有限责任公司；注册资本人民币2000万元；住所：成都市杨柳工业园7号；法定代表人：赵小平；经营范围：主要从事房屋建筑工程总承包施工、市政公用工程总承包施工、建筑装饰装修工程专业承包施工（资质等级：二级）。
2.2.国家信贷政策
2011年10月3日至4日，温家宝强调，支持中小企业发展具有全局和战略性的重要意义。一要认真落实并完善对小微企业贷款的差异化金融监管政策。二要明确将小微企业作为重点支持对象，支持专为小微企业提供服务的金融机构。三要加大财税政策对小微企业的支持力度，延长相关税收优惠政策的期限，研究进一步加大政策优惠力度。四要切实防范金融风险。要加强对民间借贷的监管，引导其阳光化、规范化发展，发挥其积极作用。
国务院10月12日出台支持小微企业政策要点：
1、提高小型微型企业增值税和营业税起征点。
2、将小型微利企业减半征收企业所得税政策延长至2015年底并扩大范围。
3、金融机构对小型微型企业贷款的增速不低于全部贷款平均增速，增量高于上年同期水平。
4、除银团贷款外，禁止商业银行对小型微型企业贷款收取承诺费、资金管理费，适当提高对小型微型企业贷款不良率的容忍度。
2.3.银行信贷政策
工行今年的信贷政策是“六个重点支持”。
“六个重点支持”一是重点支持在建、续建以及已签约重大项目建设，确保国家重点项目建设顺利进行；二是重点支持战略性新兴产业、现代服务业，支持节能减排、循环经济、低碳经济等绿色产业，引导信贷资源有序进入环境友好型行业，继续提高这些重点发展领域的信贷比重；三是重点支持小企业发展和贸易融资需求，充分发挥工行小企业专营机构、网络融资平台等渠道的服务优势，创新小企业信贷和贸易融资产品，拓展产业链、供应链、资金链客户，确保小企业贷款增长率高于全行贷款增幅、贷款增量高于去年水平，同时继续加大贸易融资对一般流动资金贷款的替代力度；四是重点支持居民合理消费需求，开发适合居民家庭特点的消费信贷产品，着力支持居民首套自住型住房消费；五是以国家区域发展规划为指引，重点支持战略区域发展，提高中西部、东北和重点县域信贷比重，促进区域协调发展；六是综合利用境外项目人民币贷款、内保外贷、结构性融资、买方信贷等产品，重点支持我国企业“走出去”，支持大型企业境外并购、海外能源基地和承包工程建设。
与此同时，工行将严把新增贷款质量关，突出加强潜在风险防控，确保信贷资产质量稳定。
三．客户经营与市场状况
3.1.历年主要项目以及预算项目
下面基于SWOT分析方法，本小组对公司内部以及整个行业进行简要分析。
3.2.市场优势
3.2.1.业务能力以及优势
四川XX建筑公司成立至今参与成都市内多个大型项目，市场不断扩大。XX公司能够承担28层及以下、单跨跨度36米及以下的房屋建筑工程，高度120米及以下的构筑物，建筑面积12万平方米及以下的住宅小区或建筑群体，各类城市道路、桥梁、隧道、水厂等市政工程以及建筑室内、室外装修装饰等工程的承包施工，年综合施工生产能力可达1.8～2.5亿元。现在成都主要参与四川师范大学、成都电子机械高等专科学校、成都铁路工程学校、四川音乐学院等高校的建设，多项工程被评为省、市优良工程，其中旺苍市场大厦商住楼、四川师范大学东校区学生宿舍楼等工程获得“天府杯”奖。
3.2.2.建筑合格
四川XX建筑公司成立至今，共完成建筑业总产值10余亿元，房屋竣工面积达200余万平方米，从未发生一起重大质量、安全事故，所建工程质量全部合格，年均优良率达80.5%。
3.2.3.管理体系优势
四川XX建筑公司实行现代企业管理制度，建立健全了一系列科学可行的管理体系，明确了各类工程技术、经济管理人员的岗位职责，严格执行标准化、规范化、制度化、法制化管理要求，取得良好效果，深受政府主管部门和业主赞许，多次荣获四川省“建筑业先进企业”、“建筑百强企业”、“重合同守信用企业”等荣誉称号，先后有5人次荣获四川省“优秀项目经理”称号。公司以诚信为本，力求通过制度化管理达到工程成本合理化，并以不断创新和一丝不苟的精神对待工程质量，全身心、全方位的为业主服务，从而赢得更快、更强的发展。
3.3.竞争劣势
3.3.1.公司影响力不足
四川现有优秀建筑企业200余家，成都市现有优秀建筑企业30余家。行业竞争激励，而XX公司品牌力不够，影响力不足。虽然四川XX建筑公司的能力行内人熟识，但与成都华西集团，成都华宏集团等相比，影响力还有所缺陷。
3.3.2.自身能力缺陷
四川XX建筑公司主要具有房屋建筑工程施工总承包二级、市政公用工程施工总承包二级和建筑装修装饰工程专业承包二级等资质。在许多大型项目中，四川XX建筑公司因自身能力不做，无法承包，由此缺失部分利润庞大的项目。
3.4.市场机会
3.4.1.成都区域规划
成都市现进行详细的区域规划，辐射面不断的扩大，地铁线路的规划等都给XX公司带来了巨大的商机，高新区的快速开发，成渝经济圈的确立也为公司带来前所未有的发展机遇。
3.4.2.房地产市场的快速发展
随着成都市区域规划，各大房地产商看准商机，扩大开发商品房。房地产商外包建筑公司的需求逐渐不能满足。因此对于四川XX建筑公司显然是带来了发展的机会。
3.5.市场威胁
四川现有优秀建筑企业200余家，成都市现有优秀建筑企业30余家。行业竞争激励。
从市场利润率来看，由于四川XX建筑公司在成都内的市场份额不大，并且原材料价格不断的增长，使利润相比以前有不同程度的降低。
从竞争对手来看，四川XX建筑公司虽然有许多成功案例并且获得多此奖项，但在规模以及实力上仍不敌行业内部分企业。如若要扩大市场，四川XX建筑公司依旧需要壮大自己的实力。
3.6.经营前景
建筑行业发展前景广阔。建筑业主要受宏观经济增长及固定资产投资等因素所驱动。受国内宏观经济调控影响，短期内建筑业增长有所放缓，但从长期看，在国内城市化进程加速以及国际承包业务逐渐成熟的大背景下，我国建筑业具有广阔的发展前景。
3.6.1.建筑业发展前景广阔
宏观经济和固定资产投资是行业发展的首要驱动因素国民经济高速增长对建筑业的发展产生了巨大的推动作用。从2002年以来，我国建筑业对国民经济的贡献率始终保持在5%以上。建筑业总产值从1985年的675.10亿元增加到2006年的50,019亿元；增加值由1980年的195.5亿元增加到2007年的14,014亿元。
国内GDP每增加10个亿，可以拉动建筑业总产值2.399亿元。
我们对1995年—2007年的GDP与建筑业的总产值进行回归分析，结果显示，建筑业与国内生产总值之间的高度相关，相关度达0.9985。回归分析显示，国内GDP每增加10个亿，可以拉动建筑业总产值2.399亿元。
固定资产投资规模基本决定了建筑业的国内市场规模据国家统计局统计，2007年全社会固定资产投资117,413.91亿元，比上年增长25%。建筑业总产值在固定资产投资增长的拉动下，也出现了较大增长。
根据我国未来固定资产投资的状况，对未来建筑行业需求总量做出的预测是：到2010年，建筑业总产值（营业额）预计将超过90,000亿元，年均增长7％，建筑业增加值将达到15,000亿元以上，年均增长8％，占国内生产总值的7％左右。
3.6.2.交通基础设施建设
基础设施建设与城市化是行业发展的具体驱动力量，从国际经验来看，发展中国家在步入发达国家的征途中，大规模的基础设施建设和城市化是发展的必经阶段。通常来看，大多数发达国家基本要经历将近30年的建设时期才基本形成相对完善的交通基础设施。我国的大规模基础设施建设从1990年代中后期才真正开始，按照30年乃至40年的平均建设周期来看，我国的基础设施建设仅仅处于建设中前期阶段。在交通基础设施建设领域，我国与发达国家的差距甚至更大。据世界银行数据分析，我国目前无论是公路还是铁路通车里程，距离发达国家的平均水平尚有较大距离，即便与其他亚洲发展中国家相比也有差距，我国的基础设施建设，尤其是交通基础设施建设领域将是土木工程建筑业业的主要市场之一。
“十一五”规划（2006-2010年）中，中央政府将计划投入3.8万亿人民币用于交通基建投资，比“十五”期间增长73％。成都市紧跟国家的政策，大力投入交通基础设施的建设。如：地铁线的规划，动车，轻轨等。
3.6.3.房地产建筑前景分析
随着中国城市化进程的逐步推进，“住宅产业化”的进程也大大加快。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加1600万城镇人口。如果按人均20平方米计算，将新增住宅需求3.2亿平方米。
预计中国城市化率加速增长期将持续到2020年，届时中国城镇人口将占总人口的65％。与现有城市人口相比，意味着未来10年内将有1.6亿左右的增新城市人口，其所带来的住宅、交通、公用建筑等基础设施的需求无比巨大。
近两年来，成都房地产市场呈现爆发式增长。为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，房地产投资增速过猛势头得到初步遏制，但从投资总量上看，房地产市场的建设需求仍是土木建筑行业的主要市场。
四、四川XX建筑有限公司财务情况
4.1.公司2008——2010年财务报表
4.1.1.2008年财务报表：
表4.1.1 2008年资产负债表
11
12
表4.1.2 2008年损益表
13
表4.1.3 2008年现金流量表
15
4.1.2.2009年财务报表
表4.1.4.2009年资产负债表
16
17
表4.1.5 2009年损益表
18
表4.1.6 2009年现金流量表
19
20
4.1.3.2010年财务报表
表4.1.7 2010年资产负债表
表4.1.8 2010年损益表
表4.1.9 2010年现金流量表
4.2.公司资产负债分析
4.2.1.资产负债结构分析
（1）流动资产占比分析：
表4.2.1 08——10年成四川xx建筑公司流动资产占比
图4.2.1 08——10年成四川xx建筑公司流动资产趋势图
四川XX建筑公司2008年到2010年持有的流动资产呈较快增长的趋势，公司流动资产占比较高是因为公司的整体规模还比较小，以公司自身积累投入非流动资产建设的资金有限。公司的非流动资产占总资产的比例较小，主要由固定资产和在建工程构成，均由公司股东投入和自有资金积累用于投资建设形成。
（2）短期偿债能力分析： ① 流动比率分析：
表4.2.2 08——10年四川xx建筑公司流动比率
图4.2.2 08——10年四川xx建筑公司流动比率趋势图
四川XX建筑公司2008年到2010年流动比率呈较快持续增长趋势，说明企业短期偿债能力正在逐步上升。（一般认为流动比率维持在1.5左右较为合适，流动比率越高，短期偿债能力越强）
② 速动比率分析：
表4.2.3 08——10年成都xx建筑公司速动比率
（附住：速动资产
=流动资产-存货-预付账款-待摊费用）
图4.2.3 08——10年四川xx建筑公司速动比率趋势图
四川XX建筑公司2008年到2010年期间的速动比率呈持续增长趋势，资金流动性一般。（一般认为速动比率维持在0.75左右较为合适）
③ 结论：
四川XX建筑公司在2008到2010年期间的流动比率逐步1.5，速动比率逐渐接近0.75，公司资金流动性一般，短期偿债能力正在逐渐加强，但正处于偿债能力较差位置。（1.5
4.2.2.资产负债项目分析
表4.2.4 08——10年成都xx公司资产负债项目分析
（1）应收账款分析：
图4.2.4 08——10年四川xx建筑公司应收账款趋势图
四川XX建筑公司2008——2010年的应收账款净额日益加大，该公司应加强管理，尽快收回账款。 货币资金分析：
图4.2.5 08——10年四川xx建筑公司货币资金趋势图
企业货币资金越多，说明企业的支付能力和财务适应能力越强。反之，货币资金越少，企业的支付能力和财务适应能力就越差。
四川XX建筑公司2008年的货币资金相对2009年和2010年来说较少，短期内还款能力相对较弱；2009年比2008年又突然剧增，此时该公司投资相对缺乏、占用了一部分现金；2010年相对2009年并未出现较大的好转。
4.2.3.固定资产净值分析：
图4.2.6 08——10年四川xx建筑公司固定资产净值趋势图
四川XX建筑公司在2008——2010年固定资产净值呈下降趋势，说明公司设备陈旧，需生产技术以及设备。（固定资产净值率=固定资产净值总额/固定资产原值总额×100％，固定资产净值率低，说明企业技术设备陈旧）
4.3.公司营运能力分析
4.3.1.存货周转率分析：
表4.3.1 08——10年四川xx建筑公司存货周转率
（附注：存货平均余额=（期初存货+期末存货）∕2）
图4.3.1 08——10年四川xx建筑公司存货周转率趋势图
四川XX建筑公司2008——2010年的存货周转率呈持续增长趋势，表明该公司资产利用效率较高，短期偿债能力加强，企业存货资产变现能力在提升，存货及占用在存货上的资金周转速度加快。
4.3.2.应收账款回收期分析：
表4.3.2 08——10年四川xx建筑公司应收账款回收期
图4.3.2 08——10年四川xx建筑公司应收账款回收期趋势图
四川XX建筑公司2008—2009年的应收账款回收期缩短，表明短期变现速度较快，流动性较强，但2009年到2010年期间该公司应收账款回收期增长，在此期间还在不断上升，表明应收账款变现速度逐步慢，流动性弱。据调查是个别客户拖欠货款导致。
4.3.3.结论：
综上所述，四川XX建筑公司在2008——2010年营运情况良好，资产利用效率较高，但该公司应收账款变现速度慢，流动性弱，因此还应加强管理，尽快收回账款。
4.4.公司现金流量分析
4.4.1.现金流动负债比率分析：
表4.4.1 08——10年成都xx公司现金流动负债比率
图4.4.1 08——10年四川xx建筑公司现金流动负债比率趋势图
四川XX建筑公司在2008—2009年现金流动负债比率呈持续增长，表明该公司在这此期间，当期债务清偿的保障增强，企业的流动性好，2010年较前两年迅速下降，流动性变差，企业的财务情况变差，需要更多的资金。
4.4.2.债务保障率分析：
表4.4.2 08——10年成都xx公司债务保障率
图4.4.2 08——10年成都xx公司债务保障率趋势图
四川XX建筑公司在2008—2009年债务保障率呈上升趋势，公司现金流量能偿还债务，但在2010年出现下降情况，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度下降。
4.4.3.结论
通过前两点分析，四川XX建筑公司在2008—2009年主营业务运行良好，有足够的现金流，能够偿还债务，但在2010年企业资产的流动性和变现能力变弱，偿债能力和承担风险的能力有所下降。
4.5.公司盈利能力分析
4.5.1.毛利率分析：
表4.5.1 08——10年XX公司毛利率
图4.5.1 08——10年四川xx建筑公司毛利率趋势图
四川XX建筑公司2009年的毛利率比2008年有所下降，主要是由原材料价格上涨，采购成本上升引起，但属于行业正常范围，2010年比2009年有所回升但仍低于2008年。
4.5.2.净利润率分析：
表4.5.2 08——10年成都xx公司净利润率
图4.5.2 08——10年四川xx建筑公司净利润率趋势图
四川XX建筑公司2008—2010,净利润逐步下降，说明获利能力不佳。
4.5.3.结论：
结合四川XX建筑公司损益表与前两点所述，该公司2008年毛利率有所回升，但净利润呈下降趋势，该公司中的盈利水平一般。
4.6.公司发展能力分析
表4.6.1 成都xx建筑公司业务增长率
图4.6.2 08——10年四川xx建筑公司销售增长率趋势图
四川XX建筑公司2008年和2009年的销售增长率均大于0，表明该公司这两年的销售收入有所增长，但是2010年出现负增长情况，说明企业市场占有能力下降，增长速度变慢，不利于企业扩张资本，企业前景一般。
五、客户借款需求和还款来源可行性分析
5.1.借款原因和还款和理性分析
5.1.1借款合理性分析
四川XX建筑有限公司受托于四川宏信实业有限公司开发建造“清丽水园”高档住宅小区，现因公司资金余额不足，短期面临较大资金缺口，特申请向中国工商银行成都市草市街支行借款，经联系四川宏信实业有限公司证实得知，四川XX建筑有限公司的确是受托于四川宏信实业有限公司负责开发“清丽水园”住宅区工程项目，并且已于项目开始前交付预付款1,000,000元人民币，并且经过测算，四川XX建筑有限公司盈利率约为10.36%，而此项目承接额约为8,000,000，所需成本约为7,171,200。而2010年末账面资金余额为3,217,171.7，面临的资金缺口约为2,954,028.3元。经调查四川XX建筑公司自创办以来在中国工商银行各项业务数据记录中均无不良表现，信誉良好且未出现拖欠、拒付贷款等情况。属于信誉良好企业，符合银行对企业申请贷款的要求。
5.1.2.还款合理性分析
5.1.2.1企业上下游信誉评价分析
调查发现，在此次项目建设过程中，委托方是四川宏信实业有限公司，该公司信誉资料如下：
表5.1.2.1四川宏信实业有限公司资料分析
通过资料显示，2010年四川宏信实业有限公司总资产约为120,000,000，在房地产开发行业中，规模并不大，注册资产也只有20,000,000，因此四川宏信实业有限公司不具备担保资格（注：由于四川XX建筑有限公司的上下游合作企业中没有较强势且处于掌控地位的企业，即整个合作企业的关系链当中并没有哪家企业可以作为核心企业。所以企业的上下游的合作公司均无法为本建筑公司做融资担保，但是经过评测得知四川XX建筑有限公司其自身实力已经满足融资额度和授信条件。即：融资方案切实可行），所以无法使用工行提供的供应链融资业务，我们咨询后得知，工行可以提供房地产开发贷款这一项融资
图5.1.2.2-公司合作企业示意图
“清丽水园”住宅区工程为四川XX建筑有限公司负责建设项目，占地约100亩，计划建造120户电梯公寓。外加公共花园、住户型停车场、物管处。工程投资估算总额8,000,000，其中先期由四川宏信实业有限公司出资1,000,000建设，预计建设工期9.5个月，于2012年6月完工。属于稳定性投资项目，项目具有良好的运营前景，资金回笼也具有切实可行的保障，还款期限内能够偿还中国工商银行贷款项目。对银行来说融资风险并不大。
5.2借款额度及其合理性分析
经过公司财务分析显示本公司在承接“清丽水园”住宅区工程项目后所面临的资金缺口约为2,954,028.3元。根据相关规定本公司持有四川宏信实业有限公司7,000,000的应收账款总额。根据中国工商银行的贷款业务基准利率6.56%（短期贷款六个月至一年（含））上调14.5%左右的放款率即21.06%，根据调查得知四川XX建筑公司的2010年12,755,376.69元的应收账款占2009年10,322,947.33元的应收账款的123.56%则：
通过08年到10年的应收账款净额来看，四川XX建筑公司没有呆账和坏账，没有不合格应收账款。 合格应收账款总额=应收账款总额-不合格应收账款
=23,083,759.20-0*(100%-123.56%) =23,083,759.20
可用信贷额度=合格应收账款金额*放款率
=23,083,759.20*21.06% =4,861,439.69
四川XX建筑公司借款额度满足其贷款需求，从财务分析可以看出四川XX建筑公司2010年营
业额达到5000万元以上并且毛利率达到10.36%，资产利用率合理，由此可知对其融资方案具有较强合理性。因此，公司可以利用合格应收账款作为抵押，完成房地产开发贷款这一融资项目。
5.3、贷款效益分析
5.3.1.经济效益分析
四川XX建筑公司贷款3,000,000元资金一年整，按照现行短期资金贷款利率（六个月至一年）来计算：
预计到期还款总额=3,000,000+3,000,000*(6.56%+6.56%*55%)=3,305,040（元） 其中还款利息：3,000,000*(6.56%+6.56%*55%)=305,040（元）
5.3.2.社会效益分析
通过中国工商银行的各种贷款业务完成了扶持中小企业扩大生产，增加效益的社会责任，扩大
了中国工商银行的影响，提高了业务的知名度，对中国工商银行在成都和西南地区发展融资业务起到了推动作用。同时也响应了国家政策号召，对地产项目建设做出了贡献。
六、贷款风险分析
6.1.贷款风险分析
6.1.1经营风险
四川XX建筑公司成立至今，发展迅速，短短十几年间，使其成为行业间一所比较出名的公司。该公司拥有非常专业的技术人才和施工人员，占据充沛的人才优势，承建的多项工程被评为省、市优良工程。该公司信誉良好，与其他的房地产开发公司也有合作项目。公司内部组织结构稳定，管理方法先进，有着清醒的发展战略目标。但是公司库存周转率逐渐增加，。
表6.1.1存货周转率
因此不难看出，该公司运营情况良好，发展潜力较大，但是由于库存周转率的问题，会导致成本上升，资金需求大，所以对于银行来说并不存在担心企业无力偿还贷款的情况。
6.1.2.市场风险
衣食住行是每个人的基本需求，如今随着国民经济的不断发展 ，人民生活水平的不断提高，对房屋的需求量不断上升，屋呈现供不应求的状况，虽然因为国家政策的限制，现在政策前景并不明朗，但是房屋乃家之根本，考虑到现今人们对房源需求量逐步上升，据正合地产销售现场数据，9 月22日-24日，成都市区共有6个住宅项目推出新批次，共推出1867套房源，平均开盘成交率达62%。值得关注的是，中秋期间开盘项目普遍成交情况较好，其中沙西线项目开盘成交率达94%，外光华项目与三圣花乡、成龙路片区的开盘成交率分别为65%与57%，即使在成交率最低的站南组团，其开盘成交量也达到38%，这一水平也远高于新政后的平均水平，以此推断出房地产市场还是很有潜力，故而对银行来说回收贷款风险不大。
6.2.贷款风险防范
6.2.1.贷款抵押情况
银行为四川XX建筑公司提供的融资产品类型是房地产开发贷款，项目尾款作为第一还款来源，并且以项目完工结算合同作为质押物；调查显示四川宏信实业有限公司具有一次性付清尾款的能力，确保了第一还款来源的安全性。
公司以应收账款作为第二还款来源保障，并且以此作为第二还款来源抵押物。经过调查显示四川XX建筑公司的债务人较多，有四川音乐学院、四川佳美房地产有限公司、成都地方建设总公司八公司、
四川师范大学、旺苍县人民检察院等，根据表4.2.4可知，四川XX建筑公司2010年应收账款总额达到
12,755,376.69元，若在第一还款来源不能满足银行贷款回收的情况下，可以使用第二还款来源保证银行
贷款的优先偿付。
6.2.2.贷后监管情况
中国工商银行鉴于四川XX建筑公司贷款的实际情况，并根据《中国工商银行公司业务贷后管理操作手册》和《中国工商银行公司业务贷后管理操作手册》补充规定，将四川XX建筑公司的贷后管理方式定为常规方式。
常规方式有以下内容：公司业务人员应对借款人、贷款和担保情况进行不间断的贷后管理监控，同事应确保相应检查频度（担保现场检查频度原则上不低于每年1次，关注类贷款的检查频度不低于每季1次）。对借款人和贷款定期现场检查应在形成贷后检查报告前完成。
对于按照常规方式管理的贷款，公司业务人员也应按照规定要求进行日常贷后管理，重点关注借款人行业信息、市场环境、经营管理、财务状况、贷款担保等状况，判断借款人第一还款来源是否可靠，第二还款来源是否有保障，确保按时回收贷款本息。
七、总结
通过对四川XX公司综合评定，此企业符合中国工商银行对于中小企业贷款要求，同时对其上游委托方四川宏信实业有限公司调查显示，宏信置业宏信置业具有一次性付清尾款的能力，并且其在银行并无不良信用记录，在第一还款来源可靠的情况下，显示第二还款来源真实可靠并且能够偿还所借贷款，该项贷款具有综合效益同时风险不高，符合中国工商银行对中小企业开展融资贷款的的条件；根据现行银行贷款利率，决定分成两次进行贷款，第一次为半年期，贷款金额2,000,000，半年期利率为6.1%，到期后利息为2,000,000×6.1%=122,000。第二次贷款期限也为半年，贷款金额1,000,000，按半年期利率6.1%计算，到期后利息为1,000,000×6.1%=61,000。这样也为银行减少风险，确保资金的贷后监管管理。最后评定准予借贷。