2013年2月5日，A人民法院嘱托某房屋登记机构对某宗不动产进行查封，查封期限为二年。2013年2月10日，B人民法院嘱托同一房屋登记机构对同一宗房地产进行查封，查封期限也为二年。截至2015年2月20日，A、B人民法院均无继续查封或者解除查封的协助执行通知书送达该房屋登记机构。 2015年2月25日，C人民法院送达协助执行通知书查封该宗房地产，该房屋登记机构在人民法院的送达回证备注，告知C人民法院的查封为轮候查封。C人民法院对此有异议，认为应当为查封，随即调查提取A、B人民法院查封通知书复印件，并告知该房屋登记机构妨碍C人民法院执行可能承担的后果。 该房屋登记机构对此很纠结：第一，如果B人民法院二年查封期限，是从A人民法院查封期限届满的2015年2月5日开始计算，那么，B人民法院查封期限将至2017年2月5日届满。房屋登记机构这样认定，是否错误地延长了B人民法院的查封期限？第二，如果此时不是C人民法院查封，而是该不动产权利人申请该不动产的转移登记，房屋登记机构以查封为由不予登记，不动产权利人以此提起行政诉讼，人民法院是否受理，房屋登记机构是否存在败诉的可能？ 以上案例引起了笔者的关注，笔者尝试谈谈对此的看法。 查封登记、轮候查封登记、预查封登记、预查封的轮候登记，是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）首次制定的法律制度，其中规定：人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。 预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。 轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。 对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封登记、预查封登记或者预查封的轮候登记。 在图1中，AC示首先送达协助执行通知书人民法院的查封；BC示后来办理查封登记人民法院的轮候查封；C示排列在后的轮候查封自动转为查封的查封期限的起始日期（或者称为始期，下同）；CD示后来办理查封登记人民法院的查封。 在图2中，EG示首先送达协助执行通知书人民法院的预查封；FG示后来办理查封登记人民法院的轮候预查封；G示不动产权属记载入不动产登记簿，不动产权属生效的起始日期；GH示首先送达协助执行通知书人民法院的查封（注意，预查封EG转为查封GH后，查封期限按照EH计算）；GH同时示后来办理查封登记人民法院的轮候查封；H示排列在后的轮候查封自动转为查封的查封期限的起始日期；HI示后来办理查封登记人民法院的查封。 预查封的效力等同于查封，预查封转为查封后，查封期限从预查封之日起开始计算；轮候查封的效力不等同于查封，轮候查封转为查封后，查封期限从轮候查封转为查封之日起开始计算。所以，图1中，BC所示轮候查封期限，不能计入CD所示查封期限；图2中，FG示轮候预查封期限，GH所示轮候查封期限，不能计入HI所示查封期限。 “预查封的期限为二年”，是说预查封期限等于二年；“人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年”，是说查封期限小于等于二年，并非一定是二年。查封期限究竟是多长时间，要看人民法院送达的查封民事裁定书和协助执行通知书的记载。 由于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对“查封期限不得超过二年”的起始日期没有规定，在房屋权属登记实务中，对此是有争议的：第一，按照人民法院送达的查封民事裁定书和协助执行通知书记载的起始时间计算；第二，按照房屋登记机构签收人民法院送达协助执行通知书的时点计算；第三，按照房屋登记机构将查封登记记载于房屋登记簿的时点计算。 笔者主张“查封期限不得超过二年”的起始日期，按照房屋登记机构将查封登记记载于房屋登记簿的时点计算。对此有两点理由：第一，查封登记是必须记载于不动产登记簿公示的信息。记载入不动产登记簿，证明不动产权属变动与否的所有事项，其证明不动产权属能否变动或者变动与否的效力，均应当自记载于不动产登记簿时生效；第二，住房和城乡建设部《房屋登记簿记载内容说明》（建住房〔2008〕84号）规定，查封时间是指将查封事实记载于登记簿的时间。查封期限是指记载查封文件上记载的限制措施的起始日期和结束日期。查封文件记载的限制措施的起始日期一般与查封时间一致。国土资源部《不动产登记簿使用和填写说明》（国土资发〔2015〕25号）规定，查封期限填写查封文件上填写的限制措施的起止日期。查封文件填写的限制措施的起始日期一般与查封时间一致。 查封期限的终止日期，应当按照人民法院送达的查封民事裁定书和协助执行通知书的记载认定。“查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭”，“预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”。前述“效力消灭”，是指“自然消灭”，无须人民法院另行通知。天津市国土资源和房屋管理局《房屋土地查封协助执行程序规定》（津国土房法〔2007〕260号）第九条的规定，支持了前述观点。 关于查封期限，应当注意《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年版）第八十二条第三款的规定，即期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。 关于查封期限，还应当注意的是，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（法释〔2015〕5号）第四百八十七条的规定：人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。 本文案例中的2013年2月5日，如果是查封期限的起始日期，如果查封期限为二年，如果2015年2月5日是查封期限的终止日期，并且该终止日期非节假日，那么，2015年2月5日，A人民法院的查封效力消灭。 如果A人民法院没有处理该不动产，或者部分处理该不动产有余额，那么，2015年2月5日，A人民法院的查封效力消灭后，B人民法院的轮候查封自动转为查封。 如果B人民法院的查封期限为二年，如果2017年2月5日是B人民法院查封期限的终止日期，那么，2015年2月25日，C人民法院送达协助执行通知书查封该宗不动产时，该房屋登记机构对后来办理查封登记的C人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况，是正确的。 如果此时不是C人民法院查封，而是不动产权利人申请转移登记，房屋登记机构以查封为由不予登记，不动产权利人以此提起行政诉讼的，人民法院是否受理，由有管辖权的人民法院决定。房屋登记机构是否存在败诉的可能，该案结案前，难以预见。 不过，可以断言，房屋登记机构对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋所有权，在查封、预查封期间不办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，无疑是正确的。 李求军/责任编辑
2013年2月5日，A人民法院嘱托某房屋登记机构对某宗不动产进行查封，查封期限为二年。2013年2月10日，B人民法院嘱托同一房屋登记机构对同一宗房地产进行查封，查封期限也为二年。截至2015年2月20日，A、B人民法院均无继续查封或者解除查封的协助执行通知书送达该房屋登记机构。 2015年2月25日，C人民法院送达协助执行通知书查封该宗房地产，该房屋登记机构在人民法院的送达回证备注，告知C人民法院的查封为轮候查封。C人民法院对此有异议，认为应当为查封，随即调查提取A、B人民法院查封通知书复印件，并告知该房屋登记机构妨碍C人民法院执行可能承担的后果。 该房屋登记机构对此很纠结：第一，如果B人民法院二年查封期限，是从A人民法院查封期限届满的2015年2月5日开始计算，那么，B人民法院查封期限将至2017年2月5日届满。房屋登记机构这样认定，是否错误地延长了B人民法院的查封期限？第二，如果此时不是C人民法院查封，而是该不动产权利人申请该不动产的转移登记，房屋登记机构以查封为由不予登记，不动产权利人以此提起行政诉讼，人民法院是否受理，房屋登记机构是否存在败诉的可能？ 以上案例引起了笔者的关注，笔者尝试谈谈对此的看法。 查封登记、轮候查封登记、预查封登记、预查封的轮候登记，是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）首次制定的法律制度，其中规定：人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。 预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。 轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。 对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封登记、预查封登记或者预查封的轮候登记。 在图1中，AC示首先送达协助执行通知书人民法院的查封；BC示后来办理查封登记人民法院的轮候查封；C示排列在后的轮候查封自动转为查封的查封期限的起始日期（或者称为始期，下同）；CD示后来办理查封登记人民法院的查封。 在图2中，EG示首先送达协助执行通知书人民法院的预查封；FG示后来办理查封登记人民法院的轮候预查封；G示不动产权属记载入不动产登记簿，不动产权属生效的起始日期；GH示首先送达协助执行通知书人民法院的查封（注意，预查封EG转为查封GH后，查封期限按照EH计算）；GH同时示后来办理查封登记人民法院的轮候查封；H示排列在后的轮候查封自动转为查封的查封期限的起始日期；HI示后来办理查封登记人民法院的查封。 预查封的效力等同于查封，预查封转为查封后，查封期限从预查封之日起开始计算；轮候查封的效力不等同于查封，轮候查封转为查封后，查封期限从轮候查封转为查封之日起开始计算。所以，图1中，BC所示轮候查封期限，不能计入CD所示查封期限；图2中，FG示轮候预查封期限，GH所示轮候查封期限，不能计入HI所示查封期限。 “预查封的期限为二年”，是说预查封期限等于二年；“人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年”，是说查封期限小于等于二年，并非一定是二年。查封期限究竟是多长时间，要看人民法院送达的查封民事裁定书和协助执行通知书的记载。 由于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对“查封期限不得超过二年”的起始日期没有规定，在房屋权属登记实务中，对此是有争议的：第一，按照人民法院送达的查封民事裁定书和协助执行通知书记载的起始时间计算；第二，按照房屋登记机构签收人民法院送达协助执行通知书的时点计算；第三，按照房屋登记机构将查封登记记载于房屋登记簿的时点计算。 笔者主张“查封期限不得超过二年”的起始日期，按照房屋登记机构将查封登记记载于房屋登记簿的时点计算。对此有两点理由：第一，查封登记是必须记载于不动产登记簿公示的信息。记载入不动产登记簿，证明不动产权属变动与否的所有事项，其证明不动产权属能否变动或者变动与否的效力，均应当自记载于不动产登记簿时生效；第二，住房和城乡建设部《房屋登记簿记载内容说明》（建住房〔2008〕84号）规定，查封时间是指将查封事实记载于登记簿的时间。查封期限是指记载查封文件上记载的限制措施的起始日期和结束日期。查封文件记载的限制措施的起始日期一般与查封时间一致。国土资源部《不动产登记簿使用和填写说明》（国土资发〔2015〕25号）规定，查封期限填写查封文件上填写的限制措施的起止日期。查封文件填写的限制措施的起始日期一般与查封时间一致。 查封期限的终止日期，应当按照人民法院送达的查封民事裁定书和协助执行通知书的记载认定。“查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭”，“预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”。前述“效力消灭”，是指“自然消灭”，无须人民法院另行通知。天津市国土资源和房屋管理局《房屋土地查封协助执行程序规定》（津国土房法〔2007〕260号）第九条的规定，支持了前述观点。 关于查封期限，应当注意《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年版）第八十二条第三款的规定，即期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。 关于查封期限，还应当注意的是，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（法释〔2015〕5号）第四百八十七条的规定：人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。 本文案例中的2013年2月5日，如果是查封期限的起始日期，如果查封期限为二年，如果2015年2月5日是查封期限的终止日期，并且该终止日期非节假日，那么，2015年2月5日，A人民法院的查封效力消灭。 如果A人民法院没有处理该不动产，或者部分处理该不动产有余额，那么，2015年2月5日，A人民法院的查封效力消灭后，B人民法院的轮候查封自动转为查封。 如果B人民法院的查封期限为二年，如果2017年2月5日是B人民法院查封期限的终止日期，那么，2015年2月25日，C人民法院送达协助执行通知书查封该宗不动产时，该房屋登记机构对后来办理查封登记的C人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况，是正确的。 如果此时不是C人民法院查封，而是不动产权利人申请转移登记，房屋登记机构以查封为由不予登记，不动产权利人以此提起行政诉讼的，人民法院是否受理，由有管辖权的人民法院决定。房屋登记机构是否存在败诉的可能，该案结案前，难以预见。 不过，可以断言，房屋登记机构对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋所有权，在查封、预查封期间不办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，无疑是正确的。 李求军/责任编辑