ＶａｌｕｅＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ
・７７・
关于房地产投资风险分析与对策的思考
ＡｂｏｕｔＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＲｉｓｋＡｎａｌｙｓｉｓａｎｄＣｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ
陈妮Ｃｈｅｎ
Ｎｉ
（茜安石油大学，西安７１００６５：成阳职业技术学院，成阳７１２０００）
（Ｘｉ＂ａｎＳｈｉｙｏｕＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｘｉ＇ａｎ７１００６５，Ｃｈｉｎａ；ＸｉａｎｙａｎｇＶｏｃａｔｉｏｎａｌＴｅｃｈｎｉｃａｌＣｏＵｅｇｅ，Ｘｉａｎｙａｎｇ７１２０００，Ｃｈｉｎａ
摘要：随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产作为一个高投入、高回报、高风险的行业，房地产投资过程中面临的各种风险因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。本文通过对房地产投资风险分析，并对此提出防范对策，从而有效地规避和降低房地产投资风险，以保证房地产投资收益。
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｗｉｔｈｔｈｅ
ｓｔａｇｅ．Ａｓ
ＳＵＣＣＥＳＳ
ａ
ｃｏｎｓｔａｎｔ
ｒｅｔｕｒｎ
ｅｘｐａｎｓｉｏｎｏｆｓｃａｌｅｏｆｅｃｏｎｏｍｉｃｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｉｎＣｈｉｎａ，Ｃｈｉｎａ＇ｓｒｅａｌ
ｅｓｔａｔｅ
ｍａｒｋｅｔｓｙｓｔｅｍｉｓｅｎｔｅｒｉｎｇｔｈｅｓｐｅｃｉｆｉｃａｔｉｏｎ
ｈｉｓｈｉｎｐｕｔ，ｈｉｇｈ
ａｎｄｈｉ【ｓｈｒｉｓｋｉｎｄｕｓｔｒｙ，ＶｆｌＥｉｏｕｓｒｉｓｋｆａｃｔｏｒｓｔｈａｔｆａｃｅｄｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｐｒｏｃｅｓｓｄｉｒｅｃｄｙ
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ａｆｆｅｃｔｔｈｅ
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ａｎａｌｙｓｉｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ，ｔｈｅｐａｐｅｒｐｒｏｐｏｓｃｓｐｒｅｖｅｎｔｉｖｅｍｅｓｓｔｌｒｅ８，ｉｎｏｒｄｅｒ
ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙａｖｏｉｄａｎｄｒｅｄｕｃｅｔｈｅｒｉｓｋｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔａｎｄｅｎｓｕｒｅｔｈａｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｉｎｃｏｍｅ．
ｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅ
ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｐｍｊｅｅｔ．Ｂａｓｅｄ
ｔｈｅｒｉｓｋ
关键词：房地产；投资风险；对策
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｒｉｓｋ；ｓｔｒａｔｅｇｙ
中图分类号：【Ｔｕ一９ｊ
文献标识码：Ａ文章编号：１００６－４３１１（２０１１）１７－００７７－０１
１房地产投资风险的含义
风险的最初定义于１９０１年出现在美国的Ａ・Ｍ・Ｗｉｌｌｅｔ的博士论文＜风险与保险的经济理论＞中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。
２房地产投资风险的种类房地产投资过程中，风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：①然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化而带来的风险。②社会风险。是指由于国家的政治性因素而导致的房地产需求以及国家的经济性因素而致使房地产价格的升降，进而产生的风险。③财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。④利率风险。指的是利率的变化给房地产投资人员造成的负面影响。房地产投资人员受至０利率的变化而造成损失的可能性主要表现在两个负面：第一，影响房地产的实际价值。假如使用高利率折现就可能使房地产的净现值收益受到影响。第二，影响房地产债务资金成本。假如贷款利率上涨，势必会加大投资人员的成本，在很大程度上增加他们的债务负担。⑤经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。⑥流动性和变现性风险。第一，因为房地产是不动产，它的交易完成仅是使用杈或所有权发生了转移，房地产实体却是不可以移动的。第二，完成房地产交易是一个长期的过程，因为它具有很大的价值以及占用巨大的资金。⑦购买力风险。也称通货膨胀风险，指的是物价的上涨导致人们的购买力下降。易言之，继投资完成，投入的资金同收回的资金相比购买力降低而给投资人员造成的风险。若收入水平固定并且人们的购买力下降，那么对于房地产，人们的消费需求会降低，进而造成房地产投人员的出售或者出租收入降低，给房地产投资人员带来损失。⑧市场竞争风险。指的是在房地产市场中，楼盘的供给太多，导致市场竞争激烈，进而使得房地产投资人员不得不加大推广房地产楼盘的成本或者造成楼盘滞销的风险。之所以产生市场风险是因为开发者没有充分地、全面地对市场进行调查与分析，没能够有效地把握市场。市场竞争能力的主要风险就是销售风险。
作者简介：陈妮（１９８１一），女，陕西咸阳人，大学本科，成阳职业技术学院经济
管理系教师，助理讲师，研究方向为项目管理。
３房地产开．发风险的防范对策
房地产开发风险防范，大体上有两种途径：一是在损失发生前，采取各种预控手段，力求防患于未然，即事前控制；二是在损失发生之后，采取一定措施进行及时补偿，即事后控制。
３．１投资风险回避风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析，发现某项房地产投资活动将带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。
３Ｊ２投资风险减轻投资风险减轻是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标是什么，则在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于已知风险，项目管理者可以在很大程度上加以控制，且可以动用现有的资源降低风险。
３．３投资风险预防风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。
３．４投资风险转移风险转移是指房地产投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。
３．５投资风险分散与组合①风险分散。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。②风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。我们经常将其通俗地形容为“不要将鸡蛋放在同一篮子里”。在房地产投资方面同样适用。
３．６投资风险自留当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。
参考文献：
【ｌ】李启明．房地产投资风险与对策［Ｍ】．南京：东南大学出版社，１９９８．【２１方建国．提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向ｍ．中国房地信息，２００４，（４）．
【３】钱民强．人世后房地产业面临的机遇和挑战【Ｊ】．住宅科技，２００２，（２）．【４】张协奎，文卫平．房地产投资风险分析，估计方法与应用【Ｍ】．武汉：武汉工业大学出版社，２００７．９．
万方数据
关于房地产投资风险分析与对策的思考
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
陈妮， Chen Ni
西安石油大学,西安,710065;成阳职业技术学院,成阳,712000价值工程
VALUE ENGINEERING2011,30(17)1次
参考文献(4条)
1.李启明 房地产投资风险与对策 1998
2.方建国 提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向 2004(04)3.钱民强 入世后房地产业面临的机遇和挑战[期刊论文]-住宅科技 2002(2)4.张协奎;文卫平 房地产投资风险分析,估计方法与应用 2007
本文读者也读过(7条)
1. 王利俊 当前中国房地产投资风险的研究[学位论文]2003
2. 蒋东勇 浅谈房地产投资风险的防范[期刊论文]-企业导报2011(11)
3. 冯套柱.孟亚宁.FENG Tao-zhu.MENG Ya-ning 房地产投资风险评价研究[期刊论文]-沈阳理工大学学报2005,24(1)
4. 张美丽 浅析房地产投资的风险防范[期刊论文]-中国经贸2011(8)
5. 李臻.孟秀丽 我国房地产投资风险分析及防范对策[期刊论文]-城市建设理论研究（电子版）2011(22)6. 王沿娣 房地产投资风险管理研究[学位论文]2010
7. 孟定定 房地产过热:形成机理、影响与对策[期刊论文]-管理观察2011(7)
引证文献(3条)
1.班蕾 湖北省房地产投资的影响因素分析[期刊论文]-中国商贸 2014(02)
2.孙和杰 浅析房地产项目投资分析与风险控制[期刊论文]-新财经（理论版） 2012(01)
3.陈俊华,文书洋,黄万钧 中国西部地区城市房地产投资环境评价体系研究：攀枝花例证[期刊论文]-软科学2012(07)
引用本文格式：陈妮.Chen Ni 关于房地产投资风险分析与对策的思考[期刊论文]-价值工程 2011(17)
ＶａｌｕｅＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ
・７７・
关于房地产投资风险分析与对策的思考
ＡｂｏｕｔＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＲｉｓｋＡｎａｌｙｓｉｓａｎｄＣｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ
陈妮Ｃｈｅｎ
Ｎｉ
（茜安石油大学，西安７１００６５：成阳职业技术学院，成阳７１２０００）
（Ｘｉ＂ａｎＳｈｉｙｏｕＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｘｉ＇ａｎ７１００６５，Ｃｈｉｎａ；ＸｉａｎｙａｎｇＶｏｃａｔｉｏｎａｌＴｅｃｈｎｉｃａｌＣｏＵｅｇｅ，Ｘｉａｎｙａｎｇ７１２０００，Ｃｈｉｎａ
摘要：随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产作为一个高投入、高回报、高风险的行业，房地产投资过程中面临的各种风险因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。本文通过对房地产投资风险分析，并对此提出防范对策，从而有效地规避和降低房地产投资风险，以保证房地产投资收益。
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｗｉｔｈｔｈｅ
ｓｔａｇｅ．Ａｓ
ＳＵＣＣＥＳＳ
ａ
ｃｏｎｓｔａｎｔ
ｒｅｔｕｒｎ
ｅｘｐａｎｓｉｏｎｏｆｓｃａｌｅｏｆｅｃｏｎｏｍｉｃｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｉｎＣｈｉｎａ，Ｃｈｉｎａ＇ｓｒｅａｌ
ｅｓｔａｔｅ
ｍａｒｋｅｔｓｙｓｔｅｍｉｓｅｎｔｅｒｉｎｇｔｈｅｓｐｅｃｉｆｉｃａｔｉｏｎ
ｈｉｓｈｉｎｐｕｔ，ｈｉｇｈ
ａｎｄｈｉ【ｓｈｒｉｓｋｉｎｄｕｓｔｒｙ，ＶｆｌＥｉｏｕｓｒｉｓｋｆａｃｔｏｒｓｔｈａｔｆａｃｅｄｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｐｒｏｃｅｓｓｄｉｒｅｃｄｙ
ｏｎ
ａｆｆｅｃｔｔｈｅ
ｔｏ
ａｎａｌｙｓｉｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ，ｔｈｅｐａｐｅｒｐｒｏｐｏｓｃｓｐｒｅｖｅｎｔｉｖｅｍｅｓｓｔｌｒｅ８，ｉｎｏｒｄｅｒ
ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙａｖｏｉｄａｎｄｒｅｄｕｃｅｔｈｅｒｉｓｋｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔａｎｄｅｎｓｕｒｅｔｈａｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｉｎｃｏｍｅ．
ｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅ
ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｐｍｊｅｅｔ．Ｂａｓｅｄ
ｔｈｅｒｉｓｋ
关键词：房地产；投资风险；对策
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｒｉｓｋ；ｓｔｒａｔｅｇｙ
中图分类号：【Ｔｕ一９ｊ
文献标识码：Ａ文章编号：１００６－４３１１（２０１１）１７－００７７－０１
１房地产投资风险的含义
风险的最初定义于１９０１年出现在美国的Ａ・Ｍ・Ｗｉｌｌｅｔ的博士论文＜风险与保险的经济理论＞中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。
２房地产投资风险的种类房地产投资过程中，风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：①然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化而带来的风险。②社会风险。是指由于国家的政治性因素而导致的房地产需求以及国家的经济性因素而致使房地产价格的升降，进而产生的风险。③财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。④利率风险。指的是利率的变化给房地产投资人员造成的负面影响。房地产投资人员受至０利率的变化而造成损失的可能性主要表现在两个负面：第一，影响房地产的实际价值。假如使用高利率折现就可能使房地产的净现值收益受到影响。第二，影响房地产债务资金成本。假如贷款利率上涨，势必会加大投资人员的成本，在很大程度上增加他们的债务负担。⑤经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。⑥流动性和变现性风险。第一，因为房地产是不动产，它的交易完成仅是使用杈或所有权发生了转移，房地产实体却是不可以移动的。第二，完成房地产交易是一个长期的过程，因为它具有很大的价值以及占用巨大的资金。⑦购买力风险。也称通货膨胀风险，指的是物价的上涨导致人们的购买力下降。易言之，继投资完成，投入的资金同收回的资金相比购买力降低而给投资人员造成的风险。若收入水平固定并且人们的购买力下降，那么对于房地产，人们的消费需求会降低，进而造成房地产投人员的出售或者出租收入降低，给房地产投资人员带来损失。⑧市场竞争风险。指的是在房地产市场中，楼盘的供给太多，导致市场竞争激烈，进而使得房地产投资人员不得不加大推广房地产楼盘的成本或者造成楼盘滞销的风险。之所以产生市场风险是因为开发者没有充分地、全面地对市场进行调查与分析，没能够有效地把握市场。市场竞争能力的主要风险就是销售风险。
作者简介：陈妮（１９８１一），女，陕西咸阳人，大学本科，成阳职业技术学院经济
管理系教师，助理讲师，研究方向为项目管理。
３房地产开．发风险的防范对策
房地产开发风险防范，大体上有两种途径：一是在损失发生前，采取各种预控手段，力求防患于未然，即事前控制；二是在损失发生之后，采取一定措施进行及时补偿，即事后控制。
３．１投资风险回避风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析，发现某项房地产投资活动将带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。
３Ｊ２投资风险减轻投资风险减轻是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标是什么，则在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于已知风险，项目管理者可以在很大程度上加以控制，且可以动用现有的资源降低风险。
３．３投资风险预防风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。
３．４投资风险转移风险转移是指房地产投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。
３．５投资风险分散与组合①风险分散。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。②风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。我们经常将其通俗地形容为“不要将鸡蛋放在同一篮子里”。在房地产投资方面同样适用。
３．６投资风险自留当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。
参考文献：
【ｌ】李启明．房地产投资风险与对策［Ｍ】．南京：东南大学出版社，１９９８．【２１方建国．提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向ｍ．中国房地信息，２００４，（４）．
【３】钱民强．人世后房地产业面临的机遇和挑战【Ｊ】．住宅科技，２００２，（２）．【４】张协奎，文卫平．房地产投资风险分析，估计方法与应用【Ｍ】．武汉：武汉工业大学出版社，２００７．９．
万方数据
关于房地产投资风险分析与对策的思考
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
陈妮， Chen Ni
西安石油大学,西安,710065;成阳职业技术学院,成阳,712000价值工程
VALUE ENGINEERING2011,30(17)1次
参考文献(4条)
1.李启明 房地产投资风险与对策 1998
2.方建国 提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向 2004(04)3.钱民强 入世后房地产业面临的机遇和挑战[期刊论文]-住宅科技 2002(2)4.张协奎;文卫平 房地产投资风险分析,估计方法与应用 2007
本文读者也读过(7条)
1. 王利俊 当前中国房地产投资风险的研究[学位论文]2003
2. 蒋东勇 浅谈房地产投资风险的防范[期刊论文]-企业导报2011(11)
3. 冯套柱.孟亚宁.FENG Tao-zhu.MENG Ya-ning 房地产投资风险评价研究[期刊论文]-沈阳理工大学学报2005,24(1)
4. 张美丽 浅析房地产投资的风险防范[期刊论文]-中国经贸2011(8)
5. 李臻.孟秀丽 我国房地产投资风险分析及防范对策[期刊论文]-城市建设理论研究（电子版）2011(22)6. 王沿娣 房地产投资风险管理研究[学位论文]2010
7. 孟定定 房地产过热:形成机理、影响与对策[期刊论文]-管理观察2011(7)
引证文献(3条)
1.班蕾 湖北省房地产投资的影响因素分析[期刊论文]-中国商贸 2014(02)
2.孙和杰 浅析房地产项目投资分析与风险控制[期刊论文]-新财经（理论版） 2012(01)
3.陈俊华,文书洋,黄万钧 中国西部地区城市房地产投资环境评价体系研究：攀枝花例证[期刊论文]-软科学2012(07)
引用本文格式：陈妮.Chen Ni 关于房地产投资风险分析与对策的思考[期刊论文]-价值工程 2011(17)