不动产抵押是借贷关系中常见的担保形式，另有一种说法叫按揭，最早见于香港。不动产自身不可移动、耐久、易于保值的属性决定了其能够很好地保证债权的实现，因此对于银行和其他民间借贷机构而言，抵押是降低其贷款业务风险的主要手段。 那么，是否对不动产设定了抵押权以后债权人就可以高枕无忧了呢？这种想法未免太过简单。其实，在抵押权的背后依然隐藏着各种风险，有抵押物物灭失的自然风险，有抵押物贬值的市场风险。同时，还存在不容忽视的法律风险，以下主要介绍不动产抵押的法律风险： 风险之一：关于抵押登记 一般的金融机构抵押贷款都会签订抵押合同，即使是发生在个人之间的民间借贷也鲜有单纯的口头约定。从法律上讲，抵押合同属于要式合同，《担保法》第三十四条有明确规定：“抵押人和抵押权人应以书面形式订立抵押合同。”也就从法律上明确了抵押合同必须以书面形式订立。以书面形式订立抵押合同，是抵押合同成立的法律要件，但是合同的成立生效并不代表抵押权的生效，合同的生效与抵押权的生效有着严格的区分，《物权法》明确规定建筑物和其土地附着物应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。如果不登记，不得对抗善意第三人。因此签订不动产抵押合同后，必须抓紧时间或按双方约定到有关部门进行登记，否则抵押权将无法对抗第三人，在债务人到期债务不能归还的情况下可能发生丧失优先受偿权的风险。我们的建议是，一定要签订抵押合同，一定要办理抵押登记，同时，应该严格执行这样的制度：在抵押登记没有办理完毕之前，坚决不放款！ 风险之二：关于抵押顺序 1根据法律规定，一个不动产上可以设定多个抵押权，但抵押权有先后之分，在一个不动产上存在多个抵押权时先后顺序尤为重要，顺序在前的抵押权优先受偿完毕后才轮到下一顺序的抵押权受偿，上文提到抵押权的生效是以登记作为要件的，《上海市房地产登记条例》规定：同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的，依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。所以抵押权的先后顺序是以其办理登记的时间为准的（并非合同签订的时间）。因此签订抵押合同时需要了解清楚该不动产上是否已设立其他的抵押权（或另有抵押已在办理之中！），其登记时间是何时，以便确认抵押权的先后顺序，再结合抵押不动产的评估价值就可以计算出在抵押权实现时所能得到的清偿数额，该过程同时也是一次业务风险评估。 2即使一个不动产本身只设定一个抵押权，法律还规定有优先于抵押权的法定优先权，主要包括土地使用权出让金和建设工程价款优先受偿权。 （1）土地使用权出让金：《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。可见附着在划拨的国有土地上的不动产在实现抵押权之前必须依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，而这部分价款是从拍卖所得的价款中优先偿还，如此一来能够用来实现抵押权人债权的价款就减少了。（2）建设工程价款优先受偿权 《合同法》 第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”可见 “建设工程优先受偿权”是法定的无须履行任何手续的， 只要出现合同法286条规定的情形即可行使，而抵押权是在施工过程中随时可以产生的，工程价款优先受偿权可以排除抵押权的优先受偿，抵押权在此处于弱势。风险之三：关于抵押处分权 贷款方在签订抵押合同时都会审查借款方对不动产是否具有处分的权利。因为抵押是抵押人以自己的财产作为债权担保，在债务人不履行义务时须以抵押物的价值抵债，这就要求抵押人必须是抵押物的所有人或者对抵押物享有处分的权利。否则，债权人也就是抵押权人的权利就得不到应有的保障。但是贷款方有时候在审查相关材料时往往只注重不动产产权证的审查，但是除产权证以外还需要审查其他与产权相关的手续，这些手续实际上关系到该不动产的处分权限，能够避免抵押权实现时产生不必要的纠纷： 1.抵押房产需是借款人名下房产，如果是与第三人共有的，在抵押时必须出具共有人同意抵押声明书； 2.在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明； 3.以公司不动产作为抵押的，必须提交公司股东大会相关决议 风险之四：关于抵押执行 1《最高院关于执行设定抵押房屋的规定》 抵押合同没有问题，抵押物也没有瑕疵，但到了执行阶段却不一定就能顺利执行，特殊情况下甚至不能执行。对此《最高院关于执行设定抵押房屋的规定》作了专门规定。按规定执行时必须给予被执行人6个月的宽展期，对于唯一住房的还需由被执行人提供另外住房才能执行，低保户的唯一住房法院不予执行。因此此类房屋执行的难度大、周期长，无疑使贷款方所不愿看到的。 2流质契约的无效 流质契约是指债务人到期不能归还债务时，抵押物直接归抵押权人所有的约定。这种约定是法律明确禁止的，《物权法》第186条和《担保法》第40条规都是对流质契约的明文禁止。 具有讽刺意味的是，很多从事民间借贷业务的小贷公司、投资公司乃至于个别的银行仍然乐此不疲，以为手里握有一份这样的契约即可打遍天下无敌手。更有甚者，居然想到要去公证处对流质契约做一份公证。当然，公证处不可能有这样的业务。 究其立法本意，这是法律维护市场经济公平性之体现，防止贷款方乘人之危利用流质契约赚取高额利润。因此流质契约看似合情合理，实际为法律所以禁止，签订抵押合同时应提高警惕。(互联网）
不动产抵押是借贷关系中常见的担保形式，另有一种说法叫按揭，最早见于香港。不动产自身不可移动、耐久、易于保值的属性决定了其能够很好地保证债权的实现，因此对于银行和其他民间借贷机构而言，抵押是降低其贷款业务风险的主要手段。 那么，是否对不动产设定了抵押权以后债权人就可以高枕无忧了呢？这种想法未免太过简单。其实，在抵押权的背后依然隐藏着各种风险，有抵押物物灭失的自然风险，有抵押物贬值的市场风险。同时，还存在不容忽视的法律风险，以下主要介绍不动产抵押的法律风险： 风险之一：关于抵押登记 一般的金融机构抵押贷款都会签订抵押合同，即使是发生在个人之间的民间借贷也鲜有单纯的口头约定。从法律上讲，抵押合同属于要式合同，《担保法》第三十四条有明确规定：“抵押人和抵押权人应以书面形式订立抵押合同。”也就从法律上明确了抵押合同必须以书面形式订立。以书面形式订立抵押合同，是抵押合同成立的法律要件，但是合同的成立生效并不代表抵押权的生效，合同的生效与抵押权的生效有着严格的区分，《物权法》明确规定建筑物和其土地附着物应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。如果不登记，不得对抗善意第三人。因此签订不动产抵押合同后，必须抓紧时间或按双方约定到有关部门进行登记，否则抵押权将无法对抗第三人，在债务人到期债务不能归还的情况下可能发生丧失优先受偿权的风险。我们的建议是，一定要签订抵押合同，一定要办理抵押登记，同时，应该严格执行这样的制度：在抵押登记没有办理完毕之前，坚决不放款！ 风险之二：关于抵押顺序 1根据法律规定，一个不动产上可以设定多个抵押权，但抵押权有先后之分，在一个不动产上存在多个抵押权时先后顺序尤为重要，顺序在前的抵押权优先受偿完毕后才轮到下一顺序的抵押权受偿，上文提到抵押权的生效是以登记作为要件的，《上海市房地产登记条例》规定：同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的，依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。所以抵押权的先后顺序是以其办理登记的时间为准的（并非合同签订的时间）。因此签订抵押合同时需要了解清楚该不动产上是否已设立其他的抵押权（或另有抵押已在办理之中！），其登记时间是何时，以便确认抵押权的先后顺序，再结合抵押不动产的评估价值就可以计算出在抵押权实现时所能得到的清偿数额，该过程同时也是一次业务风险评估。 2即使一个不动产本身只设定一个抵押权，法律还规定有优先于抵押权的法定优先权，主要包括土地使用权出让金和建设工程价款优先受偿权。 （1）土地使用权出让金：《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。可见附着在划拨的国有土地上的不动产在实现抵押权之前必须依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，而这部分价款是从拍卖所得的价款中优先偿还，如此一来能够用来实现抵押权人债权的价款就减少了。（2）建设工程价款优先受偿权 《合同法》 第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”可见 “建设工程优先受偿权”是法定的无须履行任何手续的， 只要出现合同法286条规定的情形即可行使，而抵押权是在施工过程中随时可以产生的，工程价款优先受偿权可以排除抵押权的优先受偿，抵押权在此处于弱势。风险之三：关于抵押处分权 贷款方在签订抵押合同时都会审查借款方对不动产是否具有处分的权利。因为抵押是抵押人以自己的财产作为债权担保，在债务人不履行义务时须以抵押物的价值抵债，这就要求抵押人必须是抵押物的所有人或者对抵押物享有处分的权利。否则，债权人也就是抵押权人的权利就得不到应有的保障。但是贷款方有时候在审查相关材料时往往只注重不动产产权证的审查，但是除产权证以外还需要审查其他与产权相关的手续，这些手续实际上关系到该不动产的处分权限，能够避免抵押权实现时产生不必要的纠纷： 1.抵押房产需是借款人名下房产，如果是与第三人共有的，在抵押时必须出具共有人同意抵押声明书； 2.在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明； 3.以公司不动产作为抵押的，必须提交公司股东大会相关决议 风险之四：关于抵押执行 1《最高院关于执行设定抵押房屋的规定》 抵押合同没有问题，抵押物也没有瑕疵，但到了执行阶段却不一定就能顺利执行，特殊情况下甚至不能执行。对此《最高院关于执行设定抵押房屋的规定》作了专门规定。按规定执行时必须给予被执行人6个月的宽展期，对于唯一住房的还需由被执行人提供另外住房才能执行，低保户的唯一住房法院不予执行。因此此类房屋执行的难度大、周期长，无疑使贷款方所不愿看到的。 2流质契约的无效 流质契约是指债务人到期不能归还债务时，抵押物直接归抵押权人所有的约定。这种约定是法律明确禁止的，《物权法》第186条和《担保法》第40条规都是对流质契约的明文禁止。 具有讽刺意味的是，很多从事民间借贷业务的小贷公司、投资公司乃至于个别的银行仍然乐此不疲，以为手里握有一份这样的契约即可打遍天下无敌手。更有甚者，居然想到要去公证处对流质契约做一份公证。当然，公证处不可能有这样的业务。 究其立法本意，这是法律维护市场经济公平性之体现，防止贷款方乘人之危利用流质契约赚取高额利润。因此流质契约看似合情合理，实际为法律所以禁止，签订抵押合同时应提高警惕。(互联网）