【摘要】由于城市化的发展，土地资源变的越来越稀缺，新建商品房的数量也会随之越来越少，但人们的物质生活水平在不断地提高，对住宅的要求也越来越高，所以不管是自住需求还是改善性需求，在这种刚性需求下，二手房成为了置业者们购房的首选。而在交易过程中，房屋的价格直接影响着置业者的购房意愿，所以，二手房交易价格是否合理就至关重要。
【关键词】二手房价格；影响因素；郑州市
房地产具有明显的商品属性，是房屋和土地的社会经济形态。而房地产的发展又能够改善人们的居住条件和城市面貌，提高人们的生活品质，更能够带动相关产业的发展，所以房地产与国计民生密切相关，是国民经济的重要组成部分，发挥着重要作用。郑州市商品房的价格从2000年的每平米1880左右到至今为止每平米8000左右，郑州的楼市也是从2000年后开始发展起来，之后郑州的房价就开始疯狂上涨。2000年的郑州，绝大多数的是多层住宅，高层电梯公寓则属于稀缺房源，这时的郑州正在从单位福利房向商品房过渡。到2014年，郑州的高层住宅已很普遍，基础设施日益完善，交通便利，并且通了地铁，在房地产的带动下，郑州已经迈向了现代化大都市。由于商品房的房价过高，买新房对于很多工薪阶层来说心有余而力不足。而目前的郑州市房地产市场刚性需求又很旺盛，很多人由于一些经济条件等因素，将目光投向了二手房市场。不管是从节省装修费，房屋质量可控，房源选择面广，同等价位地段配套更佳，还是从二手房交易的公开透明等方面看，二手房的优势都很明显，性价比也最高。逐渐地，二手房交易也就成了房地产市场的主流，被更多急于买房的人所关注。
一、郑州二手房市场的现状分析
郑州二手房市场还不够成熟，但住宅需求量大。现在的郑州正处于飞速发展的阶段，在农村人口不断向城市集中的背景下，郑州将吸纳更多的外地人口，再加上城中村的改造，拆迁户增多，使得郑州二手房市场上刚需的客户比例占巨大一部分，但住房需求量大房源少，造成了供不应求。到2014年，二手房的房价偏高，还没有出现下跌的状况，房价上涨已成为必然趋势。2001年―2006年郑州二手房成交量逐年上升，2007年和2008年交易面积连续下降，2009年二手房成交量出现较大增涨，增幅为141.9%，2010年1―4月达8465套和77.26万平方米。2011年―2012年逐步上涨，2013年由于“国五条”政策，郑州二手房交易量出现“井喷”。二手房与商品房的高价相比较为低廉，并且二手房普遍为现房，与新商品房的期房相比，在地理位置，小区环境，户型结构，建筑外观，生活配套上都比期房直观确切，并且大部分二手房都装修过，算下来更加经济实惠。再加上政府为了使房地产市场健康稳定地发展，出台了很多新政策和便民措施，在一定程度上使得交易量增加，进一步刺激了二手房市场。而消费者的观念也在转变，随着郑州城中村的改建，大批的拆迁户无处安身，急需购买住宅，再加上郑州大部分购房者都是刚性需求，导致供不应求，房价上涨，在这样买房难的背景下，消费者由原来的宁买新房不买旧房，慢慢的开始接受二手房，二手房市场也逐步得到了认可。
二、影响郑州二手房交易价格的主要因素分析
结合郑州二手房市场的实际情况，具体分析影响交易价格的主要因素如下：
（一）房屋的基本属性
1、房屋结构
目前郑州二手房市场上的房屋结构大致有框架结构，砖混结构，钢混结构，跃层式结构，复式结构。砖混结构的住宅一般为房龄较高的6层以下的多层建筑，公摊面积较小，一般贷款年限少，贷款金额低，价格偏低。框架结构的住宅工程质量较好，钢混结构住宅的抗震性能好，经久耐用，郑州目前多用于多高层住宅，因为建筑造价就比较高，所以房价相对较高。跃层式住宅在郑州并不多见，它的采光面积大，布局合理紧凑，功能明确，一般用于像玫瑰花园一样的高级住宅设计中，价格高。复式结构住宅适合多口家庭如三代或四代同堂居住，经济适用，价格较低，比较热销。
2、户型
目前市面上80～90平米的房子需求量很大，并且大部分都是两室或三室，这样的户型比较经济实用，像100多平米的两室就相对来说不太好卖。小两房和三房的需求量很大，房源还远远不足，在供不应求的情况下，房价上涨时必然的趋势。
3、装修情况
因为个人喜好不同，装修情况在价格上起不到决定性作用，只能给予适当的考虑，很大一部分购房者宁愿买毛坯房也不愿买装修过的，尤其是装修时间过长超过5年的，装修价值基本没有。但对于那些精装修和豪华装修，业主在装修时也是费了不少精力，花了不少钱，所以在出售时，自然会把一部分的装修费用算在房价里，使房价偏高。
4、房龄
如果房屋建成年代过早，就会使我们的居住时间减短，太过老旧的房子也会产生一定的维修费用，增加我们的购房成本，另外，面对房龄过长的二手房，很难向银行申请贷款，房子越老，评估价就会越低，而银行贷款额度是根据评估价来计算的，并且贷款年限也会随着房龄的增大而减少。所以，房龄的大小不仅关系到我们的居住质量和使用时间，还对房屋的价格有重要影响。
（二）房屋的位置
对于同样的房产，由于坐落在城市，农村，城区，郊区，市中心的不同，房价自然会千差万别，以郑州二七万达商圈为例，原来位于城市南边的非市中心地带，随着万达广场的建立，渐渐变得热闹繁华起来，周边的房价自然也大幅度上涨，原来无人问津的房子现在供不应求，可见地理位置对二手房价格的影响之巨大。
便利的交通能给人们的出行带来很大的方便，节约时间成本，不会因为在路上因为交通的不便利耽误过多的时间。如今，“堵车”已经成为城市生活中重要的一部分，几乎所有人出门前都会为堵车预留些时间。而目前的郑州已经进入了地铁时代，随着地铁一号线的开通，人们切实地感受到了轨道交通所带来的方便，在行驶路上节约了大量的时间，而一号线周边的房价每平米也涨了近3千。可见，便利的交通对房价的影响是不容忽视的。而地铁的建设也会使原来出行不便的地区渐渐引起人们的关注，不断完善其周边的配套设施，人气也会越来越旺，自然就会形成一个个新的商业圈，带动周边的房产发展。 （三）买卖双方的需求
在二手房市场上，大部分置业者是为了居住而购房，少数一部分具有投资需求。例如很多家长为了小孩能上好的学校而去购买学区房，学区房在市场上又属于稀缺房源，房价普遍偏高，等孩子小学毕业后，再将房子卖掉，这样就具有一定的投资性质。房主不仅能通过出售房屋达到预期收益，还能通过将房屋出租收取租金的形式获得收益。目前，郑州很多城中村改造，大批的拆迁户无处安身，造成了郑州房屋租赁市场的火爆，租客多房源少的局面，租金也一涨再涨，光租金的收益也是很可观的。这部分置业者对于房价具有长期的支持作用，因为房产具有保值和增值的作用，就算房价不涨也能抵消通货膨胀带来的对经济收益的影响，而租金方面的收益又影响着他们是否再置业。二手房市场上有投资需求的置业者占少数，大部分会投向新房市场，这部分新房市场上的投资者会很大程度上影响二手房市场的房价。
除了这些需求因素，还有置业者的价值观、欣赏水平、是否讲究风水等，这些心理状态也都会对交易价格有一定的影响。
（四）其他影响因素
不管是新房市场还是二手房市场，房产市场具有整体性，在房产市场的长期发展中，二手房和新建商品房的价格存在着共同增减的特性，所以二手房的价格也会随着普通住宅的价格而波动。还有由于城市改造，郑州城中村的逐渐消失，使得大批的拆迁户无处安身，增加了住房的需求量，同时也对郑州二手房的价格产生了影响。
三、郑州二手房市场中介对房价影响的主要因素分析
随着郑州二手房市场的发展壮大，与之有关的房地产中介也随之越来越多，但由于郑州房产中介行业起步晚，存在的问题比较多，使之与二手房市场的发展不够协调。现就主要问题做如下分析。
（一）对房屋定价的不规范
由于没有规范的定价工具，大多数的中介公司对房屋的定价都比较随意，房屋持有者很大一部分并不了房子的真实价值，没有足够的交易经验，在中介公司无法给出合理、信服的定价建议时，房屋持有者往往是按照自己的心理价位定价，不接受房产经纪人的建议，从而使得房屋价位不切实际，远远高出市场价，影响房屋的交易情况。还有大部分中介公司为了防止买家压价，在买家询问价格时故意将确定价位的房屋价格抬高，提高成交的几率，但却从侧面推动了二手房市场的房价上涨。
（二）房产经纪人的素质和信誉偏低
房地产中介服务业发展时间较短，很多中介都不够规范，但既然是服务行业，就需要从业人员有比较高的职业素质，并且具备相关的专业知识。在登记房源与客户信息时，要记录准确、专业、详细，并耐心回答客户和业主的问题，这样才能在大量的房源和客源中找到均衡点，合理配房，提高成交量。房产经纪人还需了解整个二手房买卖操作流程，以便在后续的手续办理和贷款时为客户和业主更好的服务，体现经纪人的职业素质与专业优势。但目前的房产经纪人并不能达到这样的要求，很多从业人员并没有经过专业的培训，也没有相关经历，使之在工作中容易遇事慌乱、手足无措，导致客户和业主对中介的不信任，从而使房地产中介行业发展缓慢。
四、结语
房产中介在二手房交易市场上有着不可替代的重要作用，绝大多数的二手房都是通过中介成交的，它不仅实际作用意义重大，还具有一定的社会效益，所以它有义务为二手房交易市场创造一个健康良好的环境。各中介应该加大信息的流通，扩大商圈，使房源得到扩充，防止出现供不应求的情况；同时还要提高从业门槛，聘用的房产经纪人也都是具有较高职业素养的人才，并且规避一些不规范操作，如阻碍买卖双方的交流、合约条款不清楚或者是签订阴阳合同和隐瞒房屋的真实情况等，并且加大对中介外部环境的监管，这样才能使中介更好的为居民提供更多优质的服务，提升中介市场的信誉度，达到双赢的局面。
参考文献：
[1]张迎春.县级城市二手房市场探析[J].市场研究，2012（12）
[2]李学玲.我国大中城市一、二手房市场联动的现状及问题分析[J].现代商贸工业，2011（22）
[3]李会联，宋春红.我国二手房市场信息共享系统构建研究[J].工程管理学报，2013（01）
作者简介：
陈婷，河南郑州人，许昌学院管理学院2010级经济学专业学生；
李娜，河南许昌人，许昌学院管理学院讲师，研究方向：宏观经济学。
【摘要】由于城市化的发展，土地资源变的越来越稀缺，新建商品房的数量也会随之越来越少，但人们的物质生活水平在不断地提高，对住宅的要求也越来越高，所以不管是自住需求还是改善性需求，在这种刚性需求下，二手房成为了置业者们购房的首选。而在交易过程中，房屋的价格直接影响着置业者的购房意愿，所以，二手房交易价格是否合理就至关重要。
【关键词】二手房价格；影响因素；郑州市
房地产具有明显的商品属性，是房屋和土地的社会经济形态。而房地产的发展又能够改善人们的居住条件和城市面貌，提高人们的生活品质，更能够带动相关产业的发展，所以房地产与国计民生密切相关，是国民经济的重要组成部分，发挥着重要作用。郑州市商品房的价格从2000年的每平米1880左右到至今为止每平米8000左右，郑州的楼市也是从2000年后开始发展起来，之后郑州的房价就开始疯狂上涨。2000年的郑州，绝大多数的是多层住宅，高层电梯公寓则属于稀缺房源，这时的郑州正在从单位福利房向商品房过渡。到2014年，郑州的高层住宅已很普遍，基础设施日益完善，交通便利，并且通了地铁，在房地产的带动下，郑州已经迈向了现代化大都市。由于商品房的房价过高，买新房对于很多工薪阶层来说心有余而力不足。而目前的郑州市房地产市场刚性需求又很旺盛，很多人由于一些经济条件等因素，将目光投向了二手房市场。不管是从节省装修费，房屋质量可控，房源选择面广，同等价位地段配套更佳，还是从二手房交易的公开透明等方面看，二手房的优势都很明显，性价比也最高。逐渐地，二手房交易也就成了房地产市场的主流，被更多急于买房的人所关注。
一、郑州二手房市场的现状分析
郑州二手房市场还不够成熟，但住宅需求量大。现在的郑州正处于飞速发展的阶段，在农村人口不断向城市集中的背景下，郑州将吸纳更多的外地人口，再加上城中村的改造，拆迁户增多，使得郑州二手房市场上刚需的客户比例占巨大一部分，但住房需求量大房源少，造成了供不应求。到2014年，二手房的房价偏高，还没有出现下跌的状况，房价上涨已成为必然趋势。2001年―2006年郑州二手房成交量逐年上升，2007年和2008年交易面积连续下降，2009年二手房成交量出现较大增涨，增幅为141.9%，2010年1―4月达8465套和77.26万平方米。2011年―2012年逐步上涨，2013年由于“国五条”政策，郑州二手房交易量出现“井喷”。二手房与商品房的高价相比较为低廉，并且二手房普遍为现房，与新商品房的期房相比，在地理位置，小区环境，户型结构，建筑外观，生活配套上都比期房直观确切，并且大部分二手房都装修过，算下来更加经济实惠。再加上政府为了使房地产市场健康稳定地发展，出台了很多新政策和便民措施，在一定程度上使得交易量增加，进一步刺激了二手房市场。而消费者的观念也在转变，随着郑州城中村的改建，大批的拆迁户无处安身，急需购买住宅，再加上郑州大部分购房者都是刚性需求，导致供不应求，房价上涨，在这样买房难的背景下，消费者由原来的宁买新房不买旧房，慢慢的开始接受二手房，二手房市场也逐步得到了认可。
二、影响郑州二手房交易价格的主要因素分析
结合郑州二手房市场的实际情况，具体分析影响交易价格的主要因素如下：
（一）房屋的基本属性
1、房屋结构
目前郑州二手房市场上的房屋结构大致有框架结构，砖混结构，钢混结构，跃层式结构，复式结构。砖混结构的住宅一般为房龄较高的6层以下的多层建筑，公摊面积较小，一般贷款年限少，贷款金额低，价格偏低。框架结构的住宅工程质量较好，钢混结构住宅的抗震性能好，经久耐用，郑州目前多用于多高层住宅，因为建筑造价就比较高，所以房价相对较高。跃层式住宅在郑州并不多见，它的采光面积大，布局合理紧凑，功能明确，一般用于像玫瑰花园一样的高级住宅设计中，价格高。复式结构住宅适合多口家庭如三代或四代同堂居住，经济适用，价格较低，比较热销。
2、户型
目前市面上80～90平米的房子需求量很大，并且大部分都是两室或三室，这样的户型比较经济实用，像100多平米的两室就相对来说不太好卖。小两房和三房的需求量很大，房源还远远不足，在供不应求的情况下，房价上涨时必然的趋势。
3、装修情况
因为个人喜好不同，装修情况在价格上起不到决定性作用，只能给予适当的考虑，很大一部分购房者宁愿买毛坯房也不愿买装修过的，尤其是装修时间过长超过5年的，装修价值基本没有。但对于那些精装修和豪华装修，业主在装修时也是费了不少精力，花了不少钱，所以在出售时，自然会把一部分的装修费用算在房价里，使房价偏高。
4、房龄
如果房屋建成年代过早，就会使我们的居住时间减短，太过老旧的房子也会产生一定的维修费用，增加我们的购房成本，另外，面对房龄过长的二手房，很难向银行申请贷款，房子越老，评估价就会越低，而银行贷款额度是根据评估价来计算的，并且贷款年限也会随着房龄的增大而减少。所以，房龄的大小不仅关系到我们的居住质量和使用时间，还对房屋的价格有重要影响。
（二）房屋的位置
对于同样的房产，由于坐落在城市，农村，城区，郊区，市中心的不同，房价自然会千差万别，以郑州二七万达商圈为例，原来位于城市南边的非市中心地带，随着万达广场的建立，渐渐变得热闹繁华起来，周边的房价自然也大幅度上涨，原来无人问津的房子现在供不应求，可见地理位置对二手房价格的影响之巨大。
便利的交通能给人们的出行带来很大的方便，节约时间成本，不会因为在路上因为交通的不便利耽误过多的时间。如今，“堵车”已经成为城市生活中重要的一部分，几乎所有人出门前都会为堵车预留些时间。而目前的郑州已经进入了地铁时代，随着地铁一号线的开通，人们切实地感受到了轨道交通所带来的方便，在行驶路上节约了大量的时间，而一号线周边的房价每平米也涨了近3千。可见，便利的交通对房价的影响是不容忽视的。而地铁的建设也会使原来出行不便的地区渐渐引起人们的关注，不断完善其周边的配套设施，人气也会越来越旺，自然就会形成一个个新的商业圈，带动周边的房产发展。 （三）买卖双方的需求
在二手房市场上，大部分置业者是为了居住而购房，少数一部分具有投资需求。例如很多家长为了小孩能上好的学校而去购买学区房，学区房在市场上又属于稀缺房源，房价普遍偏高，等孩子小学毕业后，再将房子卖掉，这样就具有一定的投资性质。房主不仅能通过出售房屋达到预期收益，还能通过将房屋出租收取租金的形式获得收益。目前，郑州很多城中村改造，大批的拆迁户无处安身，造成了郑州房屋租赁市场的火爆，租客多房源少的局面，租金也一涨再涨，光租金的收益也是很可观的。这部分置业者对于房价具有长期的支持作用，因为房产具有保值和增值的作用，就算房价不涨也能抵消通货膨胀带来的对经济收益的影响，而租金方面的收益又影响着他们是否再置业。二手房市场上有投资需求的置业者占少数，大部分会投向新房市场，这部分新房市场上的投资者会很大程度上影响二手房市场的房价。
除了这些需求因素，还有置业者的价值观、欣赏水平、是否讲究风水等，这些心理状态也都会对交易价格有一定的影响。
（四）其他影响因素
不管是新房市场还是二手房市场，房产市场具有整体性，在房产市场的长期发展中，二手房和新建商品房的价格存在着共同增减的特性，所以二手房的价格也会随着普通住宅的价格而波动。还有由于城市改造，郑州城中村的逐渐消失，使得大批的拆迁户无处安身，增加了住房的需求量，同时也对郑州二手房的价格产生了影响。
三、郑州二手房市场中介对房价影响的主要因素分析
随着郑州二手房市场的发展壮大，与之有关的房地产中介也随之越来越多，但由于郑州房产中介行业起步晚，存在的问题比较多，使之与二手房市场的发展不够协调。现就主要问题做如下分析。
（一）对房屋定价的不规范
由于没有规范的定价工具，大多数的中介公司对房屋的定价都比较随意，房屋持有者很大一部分并不了房子的真实价值，没有足够的交易经验，在中介公司无法给出合理、信服的定价建议时，房屋持有者往往是按照自己的心理价位定价，不接受房产经纪人的建议，从而使得房屋价位不切实际，远远高出市场价，影响房屋的交易情况。还有大部分中介公司为了防止买家压价，在买家询问价格时故意将确定价位的房屋价格抬高，提高成交的几率，但却从侧面推动了二手房市场的房价上涨。
（二）房产经纪人的素质和信誉偏低
房地产中介服务业发展时间较短，很多中介都不够规范，但既然是服务行业，就需要从业人员有比较高的职业素质，并且具备相关的专业知识。在登记房源与客户信息时，要记录准确、专业、详细，并耐心回答客户和业主的问题，这样才能在大量的房源和客源中找到均衡点，合理配房，提高成交量。房产经纪人还需了解整个二手房买卖操作流程，以便在后续的手续办理和贷款时为客户和业主更好的服务，体现经纪人的职业素质与专业优势。但目前的房产经纪人并不能达到这样的要求，很多从业人员并没有经过专业的培训，也没有相关经历，使之在工作中容易遇事慌乱、手足无措，导致客户和业主对中介的不信任，从而使房地产中介行业发展缓慢。
四、结语
房产中介在二手房交易市场上有着不可替代的重要作用，绝大多数的二手房都是通过中介成交的，它不仅实际作用意义重大，还具有一定的社会效益，所以它有义务为二手房交易市场创造一个健康良好的环境。各中介应该加大信息的流通，扩大商圈，使房源得到扩充，防止出现供不应求的情况；同时还要提高从业门槛，聘用的房产经纪人也都是具有较高职业素养的人才，并且规避一些不规范操作，如阻碍买卖双方的交流、合约条款不清楚或者是签订阴阳合同和隐瞒房屋的真实情况等，并且加大对中介外部环境的监管，这样才能使中介更好的为居民提供更多优质的服务，提升中介市场的信誉度，达到双赢的局面。
参考文献：
[1]张迎春.县级城市二手房市场探析[J].市场研究，2012（12）
[2]李学玲.我国大中城市一、二手房市场联动的现状及问题分析[J].现代商贸工业，2011（22）
[3]李会联，宋春红.我国二手房市场信息共享系统构建研究[J].工程管理学报，2013（01）
作者简介：
陈婷，河南郑州人，许昌学院管理学院2010级经济学专业学生；
李娜，河南许昌人，许昌学院管理学院讲师，研究方向：宏观经济学。