第十一章 城市内部地域结构
第一节 城市地域结构模式
一、均质性和均质地域
(一)概念
1.均质性：城市地域在职能分化中表现出来的一种保持等质、排斥异质的特性。
2.均质地域：在均质性能作用下，城市地域中表现的那些与周围毗邻地域存在着明显职能差别的连续地段(如城市中的工业区、住宅区、商业区等均是均质地域)。
(二)均质度
均质度：就是地域均质性的量度，依据信息论的观点，其计算公式为：
D=λ(1－H)
其中：λ:系数； H:熵（是表示随机事件中不确定性的概念，是对事物无序性的量度）
(三)均质地域的划分方法
可以通过提取各区域主要职能的办法确定均质地域的边界，其具体做法是：①在城市建成区地图上划出方格网；②确定要提取的职能种类，并用字母表示；③确定出每个方格的主要职能倾向，标上字母，形成城市地域职能总信息图；④将总信息图分解，得出各单项地域职能信息图；⑤根据单顶职能信息图上的字母密集情况，勾画出均质地域的边界走向(要结合市区地形地物、行政区划、历史过程等具体情况加以修正)，画出各种职能的均质地域图；⑥计算各均质地域的均质度和紧凑度。
二、城市地域结构模式
(一)伯吉斯的同心环模式
1.同心环模式的组成 ①中心商务区(CBD)：是城市的核心，包括商店、办公机构、银行、剧院、旅馆等。其显著特点是：地价高，高层建筑、交通汇集量大。②过渡地带：是围绕着CBD的，由住宅、小工厂、商店、仓库等组成，住宅较低级、破旧，甚至还分布着贫民窟，是新来移民的居住区，工厂多以轻工业为主。③工人居住带：布局紧凑，条件不佳，供较大工厂工人居住的地带。④居住带(中产阶级居住区)：较为富裕和宽阔的郊区，因距离市中心较远，故有独立的购物中心。⑤城市边缘通勤带：是一个高价的居住地域，也是城乡交错带，是供高阶层居住并驱车上班的地带，——也称“CBD有产阶层的郊外居住地”。
2.同心环模式的意义及其发展 此理论的成功之处在于动态分析城市地域结构的变化，反映了一元结构城市的特点，为城市地域结构研究提出新的办法：①伯吉斯采用的是人文生态学的研究方法，即将生态学的研究思路引入到城市社区研究，认为人类活动的侵入(invasion)和更替(succession)形成人类的城市社区，表现在：人类活动的侵入引起了城市土地利用方式的改变，而土地占有者的更迭又进一步引起了城市社区的更替。②他忽视了人类的文化属性，忽视了对人类社会文化层次的分析，他的学说是基于均质性的平面上推论的，对现代交通运输考虑很少(有着明显的局限性)。后来一些学者虽仍采用伯吉斯的同心环模式，但却赋予了土地经济学的新解释——城市土地利用的经济模式。
3.城市土地利用的经济模式 1903(R. M. Hued)发表了《城市土地价值原理》一文，主要分析了城市土地价值，认为：城市土地价值的高低取决于土地的区位条件，即交通通达性决定了土地价值。黑格(R. M. Haig)进一步指出，城市地租是该地交通通达性或交通成本节约的函数。1949年拉特克利夫(R.V. Ratcliff)依据地租理论提出：城市土地利用形态，决定于城市土地利用的效率，城市土地利用方式逐步趋向于效率最大化是通过城市中各种功能活动相互竞争最优区位的过程达到的。他假定城市中心具有最大的通达性，并向边缘随距离增大而递减，城市中通达性高的地方地价高。因此，城市各种职能对其区位的选择，主要取决于该职能的区位中心化要求和它所能支付的地租能力。他认为只有在市中心通达性最大点，零售业才能取得最大效益，同时零售业的单位土地的经济效益也是最大的，导致市中心的有利区位被零售商业占据，其外围分别为工业带、居住带、农业带等。
【由于市中心向郊区放射性道路沿线以及放射性道路与环形公路的交叉点，往往也是商业、服务业、制造业的集聚地，成为地价的次高点，最后导致同心环式土地利用形式发生变形。】
(二)霍伊特的扇形模式 霍伊特(Home Hoyt)运用1934年美国劳务促进管理会对64个中小城市房租调查的资料进行研究，认为美国城市住宅区具有沿交通线向外延伸的趋势，城市地域呈扇形扩展。于1939年正式提出扇形模式。该理论认为：
市中心是中心商业事务区(CBD)，住宅从CBD向四周沿交通线放射状扩散；在批发商业和轻工业地带的周围分布着低级住宅区；中高级住宅区往往趋于接近自然环境，与低级住宅区相反方向分布；随着中高级住宅区的外移，在靠近市中心部位逐渐演化为低级住宅区。
霍伊特的理论承认同心环模式的经济地租机制，并在此基础上增加了交通影响。在伯吉斯理论中，决定城市土地利用结构的重要因素是距市中心的距离；霍伊特认为城市用地的导向因素比距离更重要。
(三)哈里斯和厄尔曼的多核心模式 哈里斯(C. D. Harris)和厄尔曼(E. L. Ullman)两人都认为，同心环学说和扇形学说都有缺陷，都是基于单中心模式，忽略了重工业对城市内部结构的影响和市郊住宅区的出现等现实。基于此哈里斯和厄尔曼在1945年提出较为精细的多核心模式。
该模式假设城市内部结构除主要经济胞体(CBD)外，尚有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成城市前中心地系统内各低级中心地和在形成城市过程中的其他成长点。这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各种专业服务业的发展而发展。
多核心模式认为：大城市不是围绕单一核心发展起来的，而是围绕几个核心形成中心商业区、批发商业区、轻工业区、重工业区、住宅区、近郊区和相对独立的卫星城镇等各种功能中心，并由它们共同组成城市地域。
【多核心模式由于考虑城市新的发展，注意的因素较多，与前两个模式相比，比较接近现实情况。这一模式虽然较为复杂，但仍然基于地租理论。由于多核心模式没有假设城内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。】
(四)城市土地利用三模式的发展
上述三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持，可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其它国家的现实性，不一定适用，需要修改。英国学者曼(Manna)提出了一个典型的英国中等城市的模式。该模式是伯吉斯和霍伊特的模式进行综合，考虑到英国位于西风带的实际，认为：高级住宅区多位于城市的西部，工业区和贫民住宅多位于城市的东部。 麦基(Mcgee)则将三模式在殖民地和发展中国家城市的应用中，提出了修正。由于这些国家存在着二元经济结构，所以麦基模式中有两组不同的商业中心，一种是西式商业中心，以从事国际贸易，出售高档进口货物为主，另一种为外来移民商业中心，主要经营当地货物。介于两者之间是商业、住宅兼有的混合性用地。西式商业中心前临港口，外侧为高级住宅区；外来移民商业中心外围为当地居民居住区。随着商业发展，混合性土地利用地区逐渐转变成商业用地，住宅区外移，并在郊区发展新的高级住宅区或贫民木屋区；其外侧为城郊农业区。 【所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。由于城市中房租存在着显著的垂直差异，因此，城市土地利用在垂直方向上也存在着明显的分异现象。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。除了酒店(商业住宅)外，其间尚有不少富人的豪华公寓。】
第二节 城市CBD
一、CBD的概念与特征
CBD的概念最早由伯吉斯于1923年在同心环模式中提出。 CBD一般是指零售业、金融业、服务业、商务办公业、批发业、会展业、娱乐业的集中地。它具有完善的市政和交通服务设施，是城市中人流、物流最集中、商务活动最频繁、交通最便捷、建筑密度最高的地区，是城市、区域、甚至全国经济发展的中枢。
现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物，是适应生产力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征和标志。这里聚集着规模宏大的建筑群，聚集着实力雄厚的企业工国，还有与之匹配的专门创造财富神话的精英部落。当今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。同时也不同程度地包含一定量的传统的商业零售类职能设施。CBD既是经济运作管理中心，同时也是金融中心和生产服务中心，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件、便于现代商务活动。管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。
当代城市CBD的主要特征：城市的功能核心区 该区是城市经济、科技、文化、商业等高度集中之地；交通便利 人流、车流、物流巨大；白天人口密度最高 昼夜间人口数量变化最大；位于城市的黄金地带 地价最高；高楼林立 土地利用率最高。
二、CBD的界定
进行CBD的研究，首先要划分确定其界线。1954年，美国学者墨菲(Murphy)和万斯(Vance)研究认为，CBD具有以下特点：①区域内常住人口密度最低；②商店、办公业在区域内密度最高；③人口流量最大；④地价最高。其中，地价峰值区(PLVI)是CBD最明显的特点。在具体划分界线时，首先要以街区为单位进行详尽的土地利用调查，然后利用各街区土地利用状况，根据CBD高度指数和强度指数大小进行判断。
1.中心商务高度指数(CBHI)
2.中心商务强度指数(CBII)
墨菲和万斯将CBHI>1，CBII>50%的地区定义为CBD，将符合上述条件的街区圈在一起，就确定了CBD的范围。
但各国学者对CBD范围的划分有不同的看法，1959年戴维斯(Davies)提出了CBD的“核心—外围”结构理论，认为墨菲和万斯定义的CBD范围过大，他将CBHI>4，CBII>80%的地区称为CBD的“硬核”——真正具有实力的CBD，该区是白天人流量最大的集结区，主要集中了①金融部门、②出售高档或专业化特殊商品的零售商业部门、③大公司总部等社会专业化部门。其余地区称为“核缘”，是一个密度相对较低的，起到支持核心作用的外围组织结构，主要分布了批发业、轻工业和一些低级住宅区。
三、CBD的内部地域结构
墨菲、万斯等人通过对CBD内商务活动的布局研究认为，CBD中不同区位的交通便捷性不同所导致的产业利润和地价不同，是造成CBD中商务活动空间分布的主要原因。他们将CBD内的商务活动划分为4个圈层： ①零售业集中区：这里地价最高，是大商场所在地；②零售和金融服务业区：底层为金融，高层为办公机构的多层建筑集中区；③办公业集中区：以办公机构为主，旅馆也多见；④低档商业活动区：主要集中占地大的家具店、汽车修理等商务活动。 实际上，除地价因素外，铁路、河流、复杂的地形等都是影响CBD结构的重要因素。斯科特(Scott)在对美国和澳大利亚城市研究的基础上，认为CBD往往沿交通轴线延展，由3个相互渗透的带(功能圈)组成：①零售业内圈：出售高档和专业化商品；②零售业外圈：出售较一般商品；③办公事务圈。这三个地带不一定组成同心圆状环绕，特别是办公业部门往往在CBD的一侧发展延伸。
1972年戴维斯采用一般便捷性、干线(交通干线)便捷性、特殊便捷性来解释CBD的内部结构分异。
四、CBD的演变
1955“”的CBD动态发展过程理论。他们认为，在CBD的空间演变过程中，CBD在某些方向向前推进了——如在中高级住宅区附近集中发展了专业化商店、公司总部等高档事务部门)；而在其它方向则衰退了——退化作用圈层(如邻近工业、批发业、铁路、低级住宅区等区域，出现廉价商店、餐馆、汽车站等)。
1971通过对旧金山CBD发展的比较研究认为，有3种增长方式影响着CBD的空间结构变化：①“周边增长”方式：在人口缓慢增长的情况下，通过新增功能圈层或已有圈层向外围发展来实现CDB的空间结构变化；②“爆发增长”方式：在城市快速增长期，CBD在短期内迅速扩展；③“分化”方式：当一个城市在一定时间内保持较高增长速度时，各种主要商务部门在市中心朝着自身最优区位发展，使得CBD中不同功能圈在更大的空间内分异，随着时间的推移，这种分化状况减缓，使得CBD的空间结构趋于相对固定。 戴德胜等将大多数城市CBD的发展演变划分为以下几个阶段：①商业和办公混合 大型零售商业设施、行政、商务办公与商业相混合，形成传统意义上的CBD。大多数的大、中城市中心区的发展仍属于此阶段。②CBD和商业中心分化。③CBD和商业中心相脱离(20世纪70年代后)。④CBD网络的形成。
第三节 城市开发区
一、城市开发区的概念、特征及类型
(一)开发区的概念
开发区是为实现地方产业发展目标，由政府或企业通过完整而周全的规划来建设适于产业实体进驻的有一定规模的区位环境。
(二)开发区的特征
开发区是区域发展政策的工具。开发区是按规划进行建设的区域。开发区具有内部统一性的区域；拥有多样化功能；统一由一个行政主管单位或公司提供必要的基础设施、服务、管理等。开发区是具有一定规模的区域。开发区是一个动态的、不断演进的区域。
(三)开发区的类型
从世界范围来看，开发区一般可以分为自由港(含自由贸易区)、出口加工区、科学工业园区三大类型。 近20多年来，在中国陆续创建了经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、边境经济合作区、保税区等不同类型和不同层次的开发区。
二、世界开发区的历史演进
(一)孕育时期(16世纪前)
开发区最早的历史发端可以追溯到公元前10世纪的腓尼基。
(二)生长时期(16—20世纪中叶)
世界上最早以自由港正式命名的开发区是1547年意大利创建的热那亚湾雷格亨(今里窝那)港，标志着近代意义上的开发区终于在世界诞生。据有关资料统计，截至20世纪中叶，全世界有26个国家和地区设立了75个自由港和自由贸易区，大大促进了所有国家和地区经济贸易的发展。
(三)发展时期(20世纪中叶以来)
从20世纪中叶以来，随着世界科学技术的突飞猛进，国际产业结构的调整和升级，全球经济一体化趋势的日益增强，世界范围相继出现了以出口加工区和科学工业园区为特征的两种新型的开发区形态。
科学工业园区最早起源于美国(1951年斯坦福研究园的诞生)。目前全球各种类型的科学工业园区约有1500多个，它们强劲地推动着区域经济、国家经济和世界经济的发展。
现代城市开发区发展的理论背景：
1.新国际劳动分工的客观要求 20世纪 60 年代以来，工业生产技术及其它条件发生了显著变化：第一 ，二战以后的技术进步使生产过程不断分化 为各个更小的环节。而各环节只需很少的技术就可完成；第二 ，交通和通讯技术的发展使制造业生产的全部过程在全球任一工业区进行成为可能。
2.发展中国家发展战略的改变 由“满足基本需要”和“进口替代” 策略向吸引外资和“出口替代”策略转变。
3.国际投资的区位要求与发展中国家城市的现实条件 国际资本在发展中国家的投资区位一般要求具备下述条件：足够的廉价劳动力； 成片出让的廉价土地；便捷的交通条件；供水、供电、电信等基础设施保障；必要的商业金融服务能力；满足企业封闭或半封闭式管理的要求。
就发展中国家来说，其城市发展的现实情况是：第一, 城市缺乏旧城重建和改造的资金，被迫在新区建设；第二，初期引进的工业项目对基础设施要求主要限于“七通一平”(通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整)，一般不需要当地工业配套； 第三，大中城市已有的综合服务功能满足国际资本的基本要求。
三、中国开发区的发展历程
(一)我国城市开发区的发展阶段
1.起步阶段(1984～1990年)：开发区数量少, 仅限于四个经济特区和十四个开放城市，且均为沿海城市。此时外资充足，是单纯的卖方市场。
2.扩张发展阶段(1990～1994年)：开发区的规模越来越大 , 服务水平不断提高 , 基础设施配套日趋完善 , 由初期探索性质逐渐走向大发展 , 其中一些城市的开发区呈高速增长态势 , 如天津、苏州、南京、大连、上海 (浦东) 等。与此同时 , 外资投资区位的选择余地也越来越广。
3.分异阶段(1994～1997年)：外资逐渐向高水平的开发区集聚 , 形势转变为外资的买方市场。
4.成熟阶段(1997年以后)：国家吸引外资总量增幅趋缓，开发区的空间集聚程度越来越高。
(二)经济技术开发区发展历程
经济技术开发区是中国在沿海开放城市设立的以发展知识密集型和技术密集型工业为主的特定区域。是世界自由港区的重要形式之一。其发展历程如下：1981年，经国务院批准在沿海开放城市建立经济技术开发区。1984年5月，中国正式决定开放大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海等14个沿海港口城市，并在这些城市先后建立了15个经济技术开发区。1986年8月和1988年8月，又先后批准将上海市的闵行、虹桥和漕河泾开发区列为经济技术开发区。1992—1994年，国务院先后又批准兴办了温州、营口、威海、福清融侨等18个经济技术开发区。截至2001年底，我国国家级经济技术开发区已经达到47个。
(三)高新技术产业开发区发展历程
1.概念 高新技术开发区是以发展高新技术为目的而设置的特定区域，是智力、技术密集，促进科研、教育和生产结合的综合性基地。
2.特征 聚集着大批科技人才；地域界限具有不确定性；有服务优良的配套设施；有适应高新技术产业发展的管理机构及制度；其所属成员在情感上和心理上有强烈的文化认同感和归属感。
3.发展历程 20世纪80年代初，有关专家和学者提出了在中国创办科学工业园区的建议；与此同时，一批具有胆识和探索精神的科技人员相继走出科研院所和高等学校，创办了各种科技企业，其中以北京“中关村电子一条街”最为典型。1988年5月，国务院批准建立了中国第一个国家级的高新技术产业开发区——北京市新技术产业开发区实验区。同年8月，“火炬计划”开始实施，从而拉开了在中国建设高新技术产业开发区的序幕。至1997年，中国国家级高新技术产业开发区已经达到53个。各级高新技术产业开发区总数则已经达到120个。
【高新技术的范围包括微电子科学和电子信息技术，空间科学和航空航天技术，材料科学和新材料技术，光电子科学和光机电一体化技术，生命科学和生物工程技术，能源科学和新能源、高效节能技术，生态科学和环境保护技术，地球科学和海洋工程技术，基本物质科学和辐射技术，医药科学和生物医学工程，其它在传统产业基
础上应用的新工艺、新技术。高新技术范围将根据国内外高新技术的不断发展而进行补充和修订。】
四、城市开发区的区位特征
(一)宏观区位
开发区宏观区位是由改革开放政策和区域开发战略所左右的，是国家和地方政府政策的产物。与国际对外开放的时空布局相一致，开发区型新产业空间总体具有较强的沿海指向性。
(二)中观区位
总体来看，在区域的城镇体系中，城市开发区具有较强的区域首位城市指向性，国家级的开发区基本都依托地级以上的中心城市和人口规模在50万以上的大城市。
(三)微观区位
大都市区新产业空间在都市区中的位置主要是城市规划引导的。但早期的经济技术开发区受国家政策的约束，必须设立在相对独立于都市区中心、便于隔离和封闭管理的区位，因此距都市区中心距离较远；近些年来开发区一般位于城市建成区边缘、城市市政设施延伸可及、生态环境较好的地段，距都市区中心相对近一些。
第四节 城中村
一、城中村的概念及类型
(一)城中村的产生背景
改革开放以来，中国进入快速城市化时期，自上而下的城市扩展与自下而上的乡村城市化双轨并行，深刻地改变着中国的区域空间格局。其中，20世纪90年代以来沿海大中城市的迅速扩展尤其引人注目。
随着城市用地的扩展，越来越多原在郊区的村庄被纳入城区范围，它们发生明显的乡村—城市转型：在产业结构、建设景观、生活方式等方面逐渐具备城市的特质；但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入城市的统一规划、建设与管理，从而形成一种独特的地域现象——城中村，即城市中的村庄。
城中村现象在中国具有相当范围的普遍性，但在沿海地区、扩展迅速的城市如广州、深圳、上海等地表现最为明显。
(二)城中村的概念
关于城中村的定义，众说纷纭。张建明(1998)认为城中村是位于城乡边缘带，一方面具有城市的某些特征，也享有城市的某些基础设施和生活方式，另一方面还保持着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村社区;李钊(2001)认为城中村是指在城市快速发展的过程中，城市将一些距新旧城区较近的村庄划入城市建设用地内，这些被纳入城市建设用地的村庄就是城中村;李培林(2002)教授认为城中村是存在于城市与村落之间的混合社区;李俊夫(2004)认为城中村是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或仅有少量农用地的村落;李诚(2005)认为，城中村不仅是空间概念，更是社会经济概念，它是指在城市建成区范围内所保留着的在社会结构、经济生、人员身份及管理方式等方面依然传承农业社会特点的农村聚落点。 有人提出城中村是城市发展用地范围内转型中的农村居民点。这一定义包含两个方面的基本界定：⑴空间界定：城中村位于城市发展用地范围内。⑵区域类型界定：城中村是转型中的农村居民点，在经济、社会、土地利用、建设景观等各方面处于明显的乡—城转型过程中，既具有较高程度的城市化特征，又保留浓厚的农村社区特征。
(三)城中村的类型
张建明(1998)运用因子分析法和聚类分析法将城中村分为基础设施优越型、集体经济实力型、土地资源充足型。陈怡和潘蜀健(1999)是以城市和村庄相交的形态特征将城中村划分为全包围型、半包围型、外切型、飞地相邻型、相离型、内切型。李立勋(2002)将城中村分为成熟型、成长型、初生型是从空间位置、发育程度等因素考虑的。刘伟文(2003)用成为城中村的动态方法将城中村划分为三种类型:一是已经与建成区融为一体，基本上没有农业的城市中的村庄，二是建在城市的边缘，含有部分农业，正在向完全的“城中村”转变的村庄，三是建在城区之外，规划区之内，以农业为主，即将成为“城中村”的村庄。王福定(2003)认为城中村可以归为三种形式，即旧村古貌、空心村、农民新村。李俊夫(2004) 根据建设用地比例将城中村分为几乎没有农用地的城中村、农用地和建设用地比例大致相当、尚余较多的农用地的城中村三类。
二、城中村的特征及形成机制
(一)城中村的特征
1.地域特征——脏、乱、差 2.人口特征——以农业人口为主，但从事的农业活动很少，职业构成复杂；外
地人与本地人的关系关系比较淡漠 3.体制特征——土地制度的差异、社区管理制度的差异、土地制度与集体经济管理制度相联系的“村籍”分配制度 4.功能特征——居住功能 5.经济特征——产业结构以第二、三产业为主
6.生活方式——饮食文化、文化娱乐、休闲等生活丰富多彩。
(二)城中村的形成机制
第一是中国社会城乡二元结构；第二是中国城乡土地所有制矛盾；第三是社会转型过程中的制度真空以及法制法规滞后和不健全，导致“城中村”的出现和无序发展；第四是村落社会关系网络的顽强存续是真正实现“撤村建居”的内在障碍；第五是城市管理的疏漏客观上导致“城中村”自发生长。
三、城中村存在的主要问题及改造
(一)城中村存在的主要问题
1.土地利用效率低 城中村作为城市的一部分分布在城市建成区内部，占用了宝贵的城市建设用地。优越的区位和周边完善的城市配套设施使城中村的土地具有极大的升值潜力和开发价值。但目前村内用地大多是村民的宅基地或集体企业的发展用地，基本上是独家独户的“握手楼”，土地利用效率较低，土地价值未能充分体现。我国人均可利用土地资源少，城市用地尤其稀缺，经济的发展和城市化又需要大量的建设用地，许多城市的进一步发展已经受到了土地要素瓶颈的影响，所以城中村存在的非集约型土地利用现状是资源的浪费。
2.景观环境差 由于城中村内土地权属和使用混乱，利益的驱动导致建设无序扩张。用地功能紊乱，住宅、工业、仓储用地混杂，防护距离远远达不到规范要求，给住民的生命安全和身体健康带来了极大的威胁。内部建筑过密，建筑设计陈旧落后，大部分区域公共绿地极少或没有，严重影响城市景观。规划管理上由于城乡二元性使城中村的发展未纳入或滞后于城市统一规划建设和管理，村自身的发展又带有极大的盲目性、自发性，集中体现在谋取房租而引起的全体村民的多次违章搭建，长期管理的失控导致的结果是我们可以经常看到的城市奇特现象:一边是环境优雅的城市住宅或公共设施，一边却是环境恶劣的“水泥森林”。
3. 公共设施缺乏 由于城乡公共投资体制的二元性，城市政府对城中村的公共设施投资严重不足，村民自治又缺乏长远的利益考虑，导致城中村内的市政道路、卫生、体育、文化、教育等设施严重不足。再加上人口密度大，造成区内交通混乱、卫生死角多、应对防灾等公共危机能力极其脆弱、住民生活品质很低。
4.社会治安与社会稳定问题 由于租赁混乱、许多城中村内的外来流动人口已经远远超过了原住民数，城中村成为村民、流动人口和城市居民的混合社区，多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合，城市政府缺乏对大量的外来人口的有机管理，导致城中村内许多社会的落后现象滋生，犯罪率高、治安环境极差，成为城市社会治安问题的“重灾区”。城中村地区成了城市最不稳定的地方，城中村住民成了城市最不安定的因素，是我国城市化进程中构建和谐城市和和谐社会的重大问题。
5.文化观念及素质问题 由于城中村城市化进程的被动性和激进性，原村民在传统农村文化和现代城市文化的冲击下，难以适应。村民本身文化程度较低，城市就业技能和经验薄弱，经济收入的相对提高并未提高村民的文化素质，法律意识淡薄。依靠房租和集体经济分红满足生活需要，创业精神差，这些集中体现为闲散在村的“主观剩余劳动力”和无所事事的“二世祖”现象，对他们的后代也产生了极其不好的负面引导。
(二)城中村的改造
城中村改造要遵循规划控制、分类指导、逐步推进的原则，处理好政府、村集体、开发商之间的关系，可以推行村集体经济主导、非市场化的社区改造，也可以采取政府主导、半市场化的旧区重建，还可以实施开发商主导、市场化的综合开发。城中村的改造模式主要有：市政基础设施带动模式、整体搬迁改造模式、周转地块改造模式、滚动开发改造模式。
城中村改造的对策
1.做好村民的宣传动员工作 要通过各种途径和方式，大力宣传改造“城中村”的意义、原则和方法，使村民了解“城中村”问题的危害,认清改造的必要性和紧迫性，增强城市意识和大局意识。耐心细致地做好群众的思想工作，使干部群众的思想统一起来,为“城中村”改造的顺利进行提供思想认识上的保障。在实施过程中,要充分发动群众，尊重群众的意见和建议，切实维护他们的利益。
2.制定科学的改造规划 首先，规划的编制要充分听取村民的意见。在充分听取村民合理的意见和建议的基础上，编制一村一案的详细的改造规划。其次，规划要有前瞻性和科学性，以适应城市发展的需要。最后，“城中村”改造的目的在于改善居住环境，实现自身的可持续发展。因此，其改造规划应根据节约土地、方便生活、安全、卫生、美观、实用的原则，从道路系统的改造、绿化条件的改善、公共服务质量的提高以及市政设施的完善等方面着手，调整好改造后的区域划分和功能布局，充分兼顾经济功能和其它社会服务的协调,营造高质量的生活环境，避免低水平的重复。
3.依法把“城中村”的土地征收为国有 “城中村”的土地收归国有后，原地拆除重建和对旧村加以整治的“城中村”，原来土地的合法使用人、土地用途可以不变，但应按国有土地管理办法确认国有土地使用权，办理国有土地使用权证。原集体经济组织兴办的企业用地，土地使用权作价入股后确认给该企业。在符合“城中村”改造补偿政策和标准的前提下，改造后原村民取得的房屋按照城镇房屋权属进行登记和管理。在这之后，无论是拆除重建还是对旧村加以整治，都必须严格依照规划来进行。
在把“城中村”的土地依法征收为国有的过程中，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。转为国有的土地使用权首次转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规的规定交纳税费，办理手续。
4.转换“城中村”的管理体制 在“城中村”的土地收归国有后，应把原来的村民转为城市居民，建立城市社区居民委员会以取代原来的村民委员会。在因地制宜、尊重历史和村民意见的基础上，一般可以原村民委员会的管辖范围设立一个城市社区。规模较小的村可以并入现有的城市社区。原村民委员会管理的社会事务交由城市社区居民委员会，政府应负担居民委员会工作人员的工资及其管理社会事务的公共支出。
5.妥善处置“城中村”的集体资产 “城中村”的集体资产一般划分为经营性资产、公益性资产和资源性资产三部分。公益性资产包括原来“城中村”的学校、医院等，它们的产权归原村民，对此政府可在给予村民合理补偿的基础上，收归政府管理，为社区服务。资源性资产主要指“城中村” 的土地。
经营性资产主要指村集体企业的资产，对这部分资产的处置是“城中村”改造的重点和难点。对此，应坚持村规民约服从国家法律；走群众路线；因地制宜、分类指导、逐步推进；确保“集体经济能发展，群众个人得实惠”的原则。可按照公司法的有关规定对“城中村”集体企业进行股份制改造：首先，要明晰这部分资产的产权。其次，股权固化。最后，成立运作规范的股份公司。
6、建立健全社会保障制度 在“城中村”改造过程中,除了让村民安居外，还必须确保村民失地不失利，让村民的生活来源有保障。“城中村”转制后，政府要及时在村民中建立健全养老保险制度和基本医疗保险制度，实行最低生活保障制度，使原来村民的基本生活有保障。特别是那些在生活上有困难的村民,要优先予以照顾。
村民的就业应统一纳入城市就业管理并优先享受社会保障、就业培训、就业指导、职业介绍等待遇。因“城中村”改造增加的就业岗位应优先安排原村民。劳动保障部门的劳动就业培训机构应当为有劳动能力且有就业要求的原村民进行专门的技术培训并推荐就业。
7、多方筹集资金 第一，政府应给村民以合理的补偿，具体到改造资金上，政府应该而且可以为“城中村”改造提供贴息贷款，拨出启动资金，用作配套建设补助费。免交房屋产权、土地使用权登记费等等。另外，政府要为“城中村”改造提供优惠的政策。第二，发动、鼓励村民投资“城中村”改造，参与房地产开发建设。另外，政府可以拍卖“城中村”富余的土地，以地生财，投资“城中村”改造。第三，鼓励各类法人和自然人以多种形式参与“城中村”的基础设施及公共设施的建设与经营。第四，尽量吸引外商、外资参与“城中村”的改造积极争取银行贷款等等。
第十一章 城市内部地域结构
第一节 城市地域结构模式
一、均质性和均质地域
(一)概念
1.均质性：城市地域在职能分化中表现出来的一种保持等质、排斥异质的特性。
2.均质地域：在均质性能作用下，城市地域中表现的那些与周围毗邻地域存在着明显职能差别的连续地段(如城市中的工业区、住宅区、商业区等均是均质地域)。
(二)均质度
均质度：就是地域均质性的量度，依据信息论的观点，其计算公式为：
D=λ(1－H)
其中：λ:系数； H:熵（是表示随机事件中不确定性的概念，是对事物无序性的量度）
(三)均质地域的划分方法
可以通过提取各区域主要职能的办法确定均质地域的边界，其具体做法是：①在城市建成区地图上划出方格网；②确定要提取的职能种类，并用字母表示；③确定出每个方格的主要职能倾向，标上字母，形成城市地域职能总信息图；④将总信息图分解，得出各单项地域职能信息图；⑤根据单顶职能信息图上的字母密集情况，勾画出均质地域的边界走向(要结合市区地形地物、行政区划、历史过程等具体情况加以修正)，画出各种职能的均质地域图；⑥计算各均质地域的均质度和紧凑度。
二、城市地域结构模式
(一)伯吉斯的同心环模式
1.同心环模式的组成 ①中心商务区(CBD)：是城市的核心，包括商店、办公机构、银行、剧院、旅馆等。其显著特点是：地价高，高层建筑、交通汇集量大。②过渡地带：是围绕着CBD的，由住宅、小工厂、商店、仓库等组成，住宅较低级、破旧，甚至还分布着贫民窟，是新来移民的居住区，工厂多以轻工业为主。③工人居住带：布局紧凑，条件不佳，供较大工厂工人居住的地带。④居住带(中产阶级居住区)：较为富裕和宽阔的郊区，因距离市中心较远，故有独立的购物中心。⑤城市边缘通勤带：是一个高价的居住地域，也是城乡交错带，是供高阶层居住并驱车上班的地带，——也称“CBD有产阶层的郊外居住地”。
2.同心环模式的意义及其发展 此理论的成功之处在于动态分析城市地域结构的变化，反映了一元结构城市的特点，为城市地域结构研究提出新的办法：①伯吉斯采用的是人文生态学的研究方法，即将生态学的研究思路引入到城市社区研究，认为人类活动的侵入(invasion)和更替(succession)形成人类的城市社区，表现在：人类活动的侵入引起了城市土地利用方式的改变，而土地占有者的更迭又进一步引起了城市社区的更替。②他忽视了人类的文化属性，忽视了对人类社会文化层次的分析，他的学说是基于均质性的平面上推论的，对现代交通运输考虑很少(有着明显的局限性)。后来一些学者虽仍采用伯吉斯的同心环模式，但却赋予了土地经济学的新解释——城市土地利用的经济模式。
3.城市土地利用的经济模式 1903(R. M. Hued)发表了《城市土地价值原理》一文，主要分析了城市土地价值，认为：城市土地价值的高低取决于土地的区位条件，即交通通达性决定了土地价值。黑格(R. M. Haig)进一步指出，城市地租是该地交通通达性或交通成本节约的函数。1949年拉特克利夫(R.V. Ratcliff)依据地租理论提出：城市土地利用形态，决定于城市土地利用的效率，城市土地利用方式逐步趋向于效率最大化是通过城市中各种功能活动相互竞争最优区位的过程达到的。他假定城市中心具有最大的通达性，并向边缘随距离增大而递减，城市中通达性高的地方地价高。因此，城市各种职能对其区位的选择，主要取决于该职能的区位中心化要求和它所能支付的地租能力。他认为只有在市中心通达性最大点，零售业才能取得最大效益，同时零售业的单位土地的经济效益也是最大的，导致市中心的有利区位被零售商业占据，其外围分别为工业带、居住带、农业带等。
【由于市中心向郊区放射性道路沿线以及放射性道路与环形公路的交叉点，往往也是商业、服务业、制造业的集聚地，成为地价的次高点，最后导致同心环式土地利用形式发生变形。】
(二)霍伊特的扇形模式 霍伊特(Home Hoyt)运用1934年美国劳务促进管理会对64个中小城市房租调查的资料进行研究，认为美国城市住宅区具有沿交通线向外延伸的趋势，城市地域呈扇形扩展。于1939年正式提出扇形模式。该理论认为：
市中心是中心商业事务区(CBD)，住宅从CBD向四周沿交通线放射状扩散；在批发商业和轻工业地带的周围分布着低级住宅区；中高级住宅区往往趋于接近自然环境，与低级住宅区相反方向分布；随着中高级住宅区的外移，在靠近市中心部位逐渐演化为低级住宅区。
霍伊特的理论承认同心环模式的经济地租机制，并在此基础上增加了交通影响。在伯吉斯理论中，决定城市土地利用结构的重要因素是距市中心的距离；霍伊特认为城市用地的导向因素比距离更重要。
(三)哈里斯和厄尔曼的多核心模式 哈里斯(C. D. Harris)和厄尔曼(E. L. Ullman)两人都认为，同心环学说和扇形学说都有缺陷，都是基于单中心模式，忽略了重工业对城市内部结构的影响和市郊住宅区的出现等现实。基于此哈里斯和厄尔曼在1945年提出较为精细的多核心模式。
该模式假设城市内部结构除主要经济胞体(CBD)外，尚有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成城市前中心地系统内各低级中心地和在形成城市过程中的其他成长点。这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各种专业服务业的发展而发展。
多核心模式认为：大城市不是围绕单一核心发展起来的，而是围绕几个核心形成中心商业区、批发商业区、轻工业区、重工业区、住宅区、近郊区和相对独立的卫星城镇等各种功能中心，并由它们共同组成城市地域。
【多核心模式由于考虑城市新的发展，注意的因素较多，与前两个模式相比，比较接近现实情况。这一模式虽然较为复杂，但仍然基于地租理论。由于多核心模式没有假设城内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。】
(四)城市土地利用三模式的发展
上述三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持，可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其它国家的现实性，不一定适用，需要修改。英国学者曼(Manna)提出了一个典型的英国中等城市的模式。该模式是伯吉斯和霍伊特的模式进行综合，考虑到英国位于西风带的实际，认为：高级住宅区多位于城市的西部，工业区和贫民住宅多位于城市的东部。 麦基(Mcgee)则将三模式在殖民地和发展中国家城市的应用中，提出了修正。由于这些国家存在着二元经济结构，所以麦基模式中有两组不同的商业中心，一种是西式商业中心，以从事国际贸易，出售高档进口货物为主，另一种为外来移民商业中心，主要经营当地货物。介于两者之间是商业、住宅兼有的混合性用地。西式商业中心前临港口，外侧为高级住宅区；外来移民商业中心外围为当地居民居住区。随着商业发展，混合性土地利用地区逐渐转变成商业用地，住宅区外移，并在郊区发展新的高级住宅区或贫民木屋区；其外侧为城郊农业区。 【所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。由于城市中房租存在着显著的垂直差异，因此，城市土地利用在垂直方向上也存在着明显的分异现象。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。除了酒店(商业住宅)外，其间尚有不少富人的豪华公寓。】
第二节 城市CBD
一、CBD的概念与特征
CBD的概念最早由伯吉斯于1923年在同心环模式中提出。 CBD一般是指零售业、金融业、服务业、商务办公业、批发业、会展业、娱乐业的集中地。它具有完善的市政和交通服务设施，是城市中人流、物流最集中、商务活动最频繁、交通最便捷、建筑密度最高的地区，是城市、区域、甚至全国经济发展的中枢。
现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物，是适应生产力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征和标志。这里聚集着规模宏大的建筑群，聚集着实力雄厚的企业工国，还有与之匹配的专门创造财富神话的精英部落。当今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。同时也不同程度地包含一定量的传统的商业零售类职能设施。CBD既是经济运作管理中心，同时也是金融中心和生产服务中心，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件、便于现代商务活动。管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。
当代城市CBD的主要特征：城市的功能核心区 该区是城市经济、科技、文化、商业等高度集中之地；交通便利 人流、车流、物流巨大；白天人口密度最高 昼夜间人口数量变化最大；位于城市的黄金地带 地价最高；高楼林立 土地利用率最高。
二、CBD的界定
进行CBD的研究，首先要划分确定其界线。1954年，美国学者墨菲(Murphy)和万斯(Vance)研究认为，CBD具有以下特点：①区域内常住人口密度最低；②商店、办公业在区域内密度最高；③人口流量最大；④地价最高。其中，地价峰值区(PLVI)是CBD最明显的特点。在具体划分界线时，首先要以街区为单位进行详尽的土地利用调查，然后利用各街区土地利用状况，根据CBD高度指数和强度指数大小进行判断。
1.中心商务高度指数(CBHI)
2.中心商务强度指数(CBII)
墨菲和万斯将CBHI>1，CBII>50%的地区定义为CBD，将符合上述条件的街区圈在一起，就确定了CBD的范围。
但各国学者对CBD范围的划分有不同的看法，1959年戴维斯(Davies)提出了CBD的“核心—外围”结构理论，认为墨菲和万斯定义的CBD范围过大，他将CBHI>4，CBII>80%的地区称为CBD的“硬核”——真正具有实力的CBD，该区是白天人流量最大的集结区，主要集中了①金融部门、②出售高档或专业化特殊商品的零售商业部门、③大公司总部等社会专业化部门。其余地区称为“核缘”，是一个密度相对较低的，起到支持核心作用的外围组织结构，主要分布了批发业、轻工业和一些低级住宅区。
三、CBD的内部地域结构
墨菲、万斯等人通过对CBD内商务活动的布局研究认为，CBD中不同区位的交通便捷性不同所导致的产业利润和地价不同，是造成CBD中商务活动空间分布的主要原因。他们将CBD内的商务活动划分为4个圈层： ①零售业集中区：这里地价最高，是大商场所在地；②零售和金融服务业区：底层为金融，高层为办公机构的多层建筑集中区；③办公业集中区：以办公机构为主，旅馆也多见；④低档商业活动区：主要集中占地大的家具店、汽车修理等商务活动。 实际上，除地价因素外，铁路、河流、复杂的地形等都是影响CBD结构的重要因素。斯科特(Scott)在对美国和澳大利亚城市研究的基础上，认为CBD往往沿交通轴线延展，由3个相互渗透的带(功能圈)组成：①零售业内圈：出售高档和专业化商品；②零售业外圈：出售较一般商品；③办公事务圈。这三个地带不一定组成同心圆状环绕，特别是办公业部门往往在CBD的一侧发展延伸。
1972年戴维斯采用一般便捷性、干线(交通干线)便捷性、特殊便捷性来解释CBD的内部结构分异。
四、CBD的演变
1955“”的CBD动态发展过程理论。他们认为，在CBD的空间演变过程中，CBD在某些方向向前推进了——如在中高级住宅区附近集中发展了专业化商店、公司总部等高档事务部门)；而在其它方向则衰退了——退化作用圈层(如邻近工业、批发业、铁路、低级住宅区等区域，出现廉价商店、餐馆、汽车站等)。
1971通过对旧金山CBD发展的比较研究认为，有3种增长方式影响着CBD的空间结构变化：①“周边增长”方式：在人口缓慢增长的情况下，通过新增功能圈层或已有圈层向外围发展来实现CDB的空间结构变化；②“爆发增长”方式：在城市快速增长期，CBD在短期内迅速扩展；③“分化”方式：当一个城市在一定时间内保持较高增长速度时，各种主要商务部门在市中心朝着自身最优区位发展，使得CBD中不同功能圈在更大的空间内分异，随着时间的推移，这种分化状况减缓，使得CBD的空间结构趋于相对固定。 戴德胜等将大多数城市CBD的发展演变划分为以下几个阶段：①商业和办公混合 大型零售商业设施、行政、商务办公与商业相混合，形成传统意义上的CBD。大多数的大、中城市中心区的发展仍属于此阶段。②CBD和商业中心分化。③CBD和商业中心相脱离(20世纪70年代后)。④CBD网络的形成。
第三节 城市开发区
一、城市开发区的概念、特征及类型
(一)开发区的概念
开发区是为实现地方产业发展目标，由政府或企业通过完整而周全的规划来建设适于产业实体进驻的有一定规模的区位环境。
(二)开发区的特征
开发区是区域发展政策的工具。开发区是按规划进行建设的区域。开发区具有内部统一性的区域；拥有多样化功能；统一由一个行政主管单位或公司提供必要的基础设施、服务、管理等。开发区是具有一定规模的区域。开发区是一个动态的、不断演进的区域。
(三)开发区的类型
从世界范围来看，开发区一般可以分为自由港(含自由贸易区)、出口加工区、科学工业园区三大类型。 近20多年来，在中国陆续创建了经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、边境经济合作区、保税区等不同类型和不同层次的开发区。
二、世界开发区的历史演进
(一)孕育时期(16世纪前)
开发区最早的历史发端可以追溯到公元前10世纪的腓尼基。
(二)生长时期(16—20世纪中叶)
世界上最早以自由港正式命名的开发区是1547年意大利创建的热那亚湾雷格亨(今里窝那)港，标志着近代意义上的开发区终于在世界诞生。据有关资料统计，截至20世纪中叶，全世界有26个国家和地区设立了75个自由港和自由贸易区，大大促进了所有国家和地区经济贸易的发展。
(三)发展时期(20世纪中叶以来)
从20世纪中叶以来，随着世界科学技术的突飞猛进，国际产业结构的调整和升级，全球经济一体化趋势的日益增强，世界范围相继出现了以出口加工区和科学工业园区为特征的两种新型的开发区形态。
科学工业园区最早起源于美国(1951年斯坦福研究园的诞生)。目前全球各种类型的科学工业园区约有1500多个，它们强劲地推动着区域经济、国家经济和世界经济的发展。
现代城市开发区发展的理论背景：
1.新国际劳动分工的客观要求 20世纪 60 年代以来，工业生产技术及其它条件发生了显著变化：第一 ，二战以后的技术进步使生产过程不断分化 为各个更小的环节。而各环节只需很少的技术就可完成；第二 ，交通和通讯技术的发展使制造业生产的全部过程在全球任一工业区进行成为可能。
2.发展中国家发展战略的改变 由“满足基本需要”和“进口替代” 策略向吸引外资和“出口替代”策略转变。
3.国际投资的区位要求与发展中国家城市的现实条件 国际资本在发展中国家的投资区位一般要求具备下述条件：足够的廉价劳动力； 成片出让的廉价土地；便捷的交通条件；供水、供电、电信等基础设施保障；必要的商业金融服务能力；满足企业封闭或半封闭式管理的要求。
就发展中国家来说，其城市发展的现实情况是：第一, 城市缺乏旧城重建和改造的资金，被迫在新区建设；第二，初期引进的工业项目对基础设施要求主要限于“七通一平”(通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整)，一般不需要当地工业配套； 第三，大中城市已有的综合服务功能满足国际资本的基本要求。
三、中国开发区的发展历程
(一)我国城市开发区的发展阶段
1.起步阶段(1984～1990年)：开发区数量少, 仅限于四个经济特区和十四个开放城市，且均为沿海城市。此时外资充足，是单纯的卖方市场。
2.扩张发展阶段(1990～1994年)：开发区的规模越来越大 , 服务水平不断提高 , 基础设施配套日趋完善 , 由初期探索性质逐渐走向大发展 , 其中一些城市的开发区呈高速增长态势 , 如天津、苏州、南京、大连、上海 (浦东) 等。与此同时 , 外资投资区位的选择余地也越来越广。
3.分异阶段(1994～1997年)：外资逐渐向高水平的开发区集聚 , 形势转变为外资的买方市场。
4.成熟阶段(1997年以后)：国家吸引外资总量增幅趋缓，开发区的空间集聚程度越来越高。
(二)经济技术开发区发展历程
经济技术开发区是中国在沿海开放城市设立的以发展知识密集型和技术密集型工业为主的特定区域。是世界自由港区的重要形式之一。其发展历程如下：1981年，经国务院批准在沿海开放城市建立经济技术开发区。1984年5月，中国正式决定开放大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海等14个沿海港口城市，并在这些城市先后建立了15个经济技术开发区。1986年8月和1988年8月，又先后批准将上海市的闵行、虹桥和漕河泾开发区列为经济技术开发区。1992—1994年，国务院先后又批准兴办了温州、营口、威海、福清融侨等18个经济技术开发区。截至2001年底，我国国家级经济技术开发区已经达到47个。
(三)高新技术产业开发区发展历程
1.概念 高新技术开发区是以发展高新技术为目的而设置的特定区域，是智力、技术密集，促进科研、教育和生产结合的综合性基地。
2.特征 聚集着大批科技人才；地域界限具有不确定性；有服务优良的配套设施；有适应高新技术产业发展的管理机构及制度；其所属成员在情感上和心理上有强烈的文化认同感和归属感。
3.发展历程 20世纪80年代初，有关专家和学者提出了在中国创办科学工业园区的建议；与此同时，一批具有胆识和探索精神的科技人员相继走出科研院所和高等学校，创办了各种科技企业，其中以北京“中关村电子一条街”最为典型。1988年5月，国务院批准建立了中国第一个国家级的高新技术产业开发区——北京市新技术产业开发区实验区。同年8月，“火炬计划”开始实施，从而拉开了在中国建设高新技术产业开发区的序幕。至1997年，中国国家级高新技术产业开发区已经达到53个。各级高新技术产业开发区总数则已经达到120个。
【高新技术的范围包括微电子科学和电子信息技术，空间科学和航空航天技术，材料科学和新材料技术，光电子科学和光机电一体化技术，生命科学和生物工程技术，能源科学和新能源、高效节能技术，生态科学和环境保护技术，地球科学和海洋工程技术，基本物质科学和辐射技术，医药科学和生物医学工程，其它在传统产业基
础上应用的新工艺、新技术。高新技术范围将根据国内外高新技术的不断发展而进行补充和修订。】
四、城市开发区的区位特征
(一)宏观区位
开发区宏观区位是由改革开放政策和区域开发战略所左右的，是国家和地方政府政策的产物。与国际对外开放的时空布局相一致，开发区型新产业空间总体具有较强的沿海指向性。
(二)中观区位
总体来看，在区域的城镇体系中，城市开发区具有较强的区域首位城市指向性，国家级的开发区基本都依托地级以上的中心城市和人口规模在50万以上的大城市。
(三)微观区位
大都市区新产业空间在都市区中的位置主要是城市规划引导的。但早期的经济技术开发区受国家政策的约束，必须设立在相对独立于都市区中心、便于隔离和封闭管理的区位，因此距都市区中心距离较远；近些年来开发区一般位于城市建成区边缘、城市市政设施延伸可及、生态环境较好的地段，距都市区中心相对近一些。
第四节 城中村
一、城中村的概念及类型
(一)城中村的产生背景
改革开放以来，中国进入快速城市化时期，自上而下的城市扩展与自下而上的乡村城市化双轨并行，深刻地改变着中国的区域空间格局。其中，20世纪90年代以来沿海大中城市的迅速扩展尤其引人注目。
随着城市用地的扩展，越来越多原在郊区的村庄被纳入城区范围，它们发生明显的乡村—城市转型：在产业结构、建设景观、生活方式等方面逐渐具备城市的特质；但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入城市的统一规划、建设与管理，从而形成一种独特的地域现象——城中村，即城市中的村庄。
城中村现象在中国具有相当范围的普遍性，但在沿海地区、扩展迅速的城市如广州、深圳、上海等地表现最为明显。
(二)城中村的概念
关于城中村的定义，众说纷纭。张建明(1998)认为城中村是位于城乡边缘带，一方面具有城市的某些特征，也享有城市的某些基础设施和生活方式，另一方面还保持着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村社区;李钊(2001)认为城中村是指在城市快速发展的过程中，城市将一些距新旧城区较近的村庄划入城市建设用地内，这些被纳入城市建设用地的村庄就是城中村;李培林(2002)教授认为城中村是存在于城市与村落之间的混合社区;李俊夫(2004)认为城中村是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或仅有少量农用地的村落;李诚(2005)认为，城中村不仅是空间概念，更是社会经济概念，它是指在城市建成区范围内所保留着的在社会结构、经济生、人员身份及管理方式等方面依然传承农业社会特点的农村聚落点。 有人提出城中村是城市发展用地范围内转型中的农村居民点。这一定义包含两个方面的基本界定：⑴空间界定：城中村位于城市发展用地范围内。⑵区域类型界定：城中村是转型中的农村居民点，在经济、社会、土地利用、建设景观等各方面处于明显的乡—城转型过程中，既具有较高程度的城市化特征，又保留浓厚的农村社区特征。
(三)城中村的类型
张建明(1998)运用因子分析法和聚类分析法将城中村分为基础设施优越型、集体经济实力型、土地资源充足型。陈怡和潘蜀健(1999)是以城市和村庄相交的形态特征将城中村划分为全包围型、半包围型、外切型、飞地相邻型、相离型、内切型。李立勋(2002)将城中村分为成熟型、成长型、初生型是从空间位置、发育程度等因素考虑的。刘伟文(2003)用成为城中村的动态方法将城中村划分为三种类型:一是已经与建成区融为一体，基本上没有农业的城市中的村庄，二是建在城市的边缘，含有部分农业，正在向完全的“城中村”转变的村庄，三是建在城区之外，规划区之内，以农业为主，即将成为“城中村”的村庄。王福定(2003)认为城中村可以归为三种形式，即旧村古貌、空心村、农民新村。李俊夫(2004) 根据建设用地比例将城中村分为几乎没有农用地的城中村、农用地和建设用地比例大致相当、尚余较多的农用地的城中村三类。
二、城中村的特征及形成机制
(一)城中村的特征
1.地域特征——脏、乱、差 2.人口特征——以农业人口为主，但从事的农业活动很少，职业构成复杂；外
地人与本地人的关系关系比较淡漠 3.体制特征——土地制度的差异、社区管理制度的差异、土地制度与集体经济管理制度相联系的“村籍”分配制度 4.功能特征——居住功能 5.经济特征——产业结构以第二、三产业为主
6.生活方式——饮食文化、文化娱乐、休闲等生活丰富多彩。
(二)城中村的形成机制
第一是中国社会城乡二元结构；第二是中国城乡土地所有制矛盾；第三是社会转型过程中的制度真空以及法制法规滞后和不健全，导致“城中村”的出现和无序发展；第四是村落社会关系网络的顽强存续是真正实现“撤村建居”的内在障碍；第五是城市管理的疏漏客观上导致“城中村”自发生长。
三、城中村存在的主要问题及改造
(一)城中村存在的主要问题
1.土地利用效率低 城中村作为城市的一部分分布在城市建成区内部，占用了宝贵的城市建设用地。优越的区位和周边完善的城市配套设施使城中村的土地具有极大的升值潜力和开发价值。但目前村内用地大多是村民的宅基地或集体企业的发展用地，基本上是独家独户的“握手楼”，土地利用效率较低，土地价值未能充分体现。我国人均可利用土地资源少，城市用地尤其稀缺，经济的发展和城市化又需要大量的建设用地，许多城市的进一步发展已经受到了土地要素瓶颈的影响，所以城中村存在的非集约型土地利用现状是资源的浪费。
2.景观环境差 由于城中村内土地权属和使用混乱，利益的驱动导致建设无序扩张。用地功能紊乱，住宅、工业、仓储用地混杂，防护距离远远达不到规范要求，给住民的生命安全和身体健康带来了极大的威胁。内部建筑过密，建筑设计陈旧落后，大部分区域公共绿地极少或没有，严重影响城市景观。规划管理上由于城乡二元性使城中村的发展未纳入或滞后于城市统一规划建设和管理，村自身的发展又带有极大的盲目性、自发性，集中体现在谋取房租而引起的全体村民的多次违章搭建，长期管理的失控导致的结果是我们可以经常看到的城市奇特现象:一边是环境优雅的城市住宅或公共设施，一边却是环境恶劣的“水泥森林”。
3. 公共设施缺乏 由于城乡公共投资体制的二元性，城市政府对城中村的公共设施投资严重不足，村民自治又缺乏长远的利益考虑，导致城中村内的市政道路、卫生、体育、文化、教育等设施严重不足。再加上人口密度大，造成区内交通混乱、卫生死角多、应对防灾等公共危机能力极其脆弱、住民生活品质很低。
4.社会治安与社会稳定问题 由于租赁混乱、许多城中村内的外来流动人口已经远远超过了原住民数，城中村成为村民、流动人口和城市居民的混合社区，多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合，城市政府缺乏对大量的外来人口的有机管理，导致城中村内许多社会的落后现象滋生，犯罪率高、治安环境极差，成为城市社会治安问题的“重灾区”。城中村地区成了城市最不稳定的地方，城中村住民成了城市最不安定的因素，是我国城市化进程中构建和谐城市和和谐社会的重大问题。
5.文化观念及素质问题 由于城中村城市化进程的被动性和激进性，原村民在传统农村文化和现代城市文化的冲击下，难以适应。村民本身文化程度较低，城市就业技能和经验薄弱，经济收入的相对提高并未提高村民的文化素质，法律意识淡薄。依靠房租和集体经济分红满足生活需要，创业精神差，这些集中体现为闲散在村的“主观剩余劳动力”和无所事事的“二世祖”现象，对他们的后代也产生了极其不好的负面引导。
(二)城中村的改造
城中村改造要遵循规划控制、分类指导、逐步推进的原则，处理好政府、村集体、开发商之间的关系，可以推行村集体经济主导、非市场化的社区改造，也可以采取政府主导、半市场化的旧区重建，还可以实施开发商主导、市场化的综合开发。城中村的改造模式主要有：市政基础设施带动模式、整体搬迁改造模式、周转地块改造模式、滚动开发改造模式。
城中村改造的对策
1.做好村民的宣传动员工作 要通过各种途径和方式，大力宣传改造“城中村”的意义、原则和方法，使村民了解“城中村”问题的危害,认清改造的必要性和紧迫性，增强城市意识和大局意识。耐心细致地做好群众的思想工作，使干部群众的思想统一起来,为“城中村”改造的顺利进行提供思想认识上的保障。在实施过程中,要充分发动群众，尊重群众的意见和建议，切实维护他们的利益。
2.制定科学的改造规划 首先，规划的编制要充分听取村民的意见。在充分听取村民合理的意见和建议的基础上，编制一村一案的详细的改造规划。其次，规划要有前瞻性和科学性，以适应城市发展的需要。最后，“城中村”改造的目的在于改善居住环境，实现自身的可持续发展。因此，其改造规划应根据节约土地、方便生活、安全、卫生、美观、实用的原则，从道路系统的改造、绿化条件的改善、公共服务质量的提高以及市政设施的完善等方面着手，调整好改造后的区域划分和功能布局，充分兼顾经济功能和其它社会服务的协调,营造高质量的生活环境，避免低水平的重复。
3.依法把“城中村”的土地征收为国有 “城中村”的土地收归国有后，原地拆除重建和对旧村加以整治的“城中村”，原来土地的合法使用人、土地用途可以不变，但应按国有土地管理办法确认国有土地使用权，办理国有土地使用权证。原集体经济组织兴办的企业用地，土地使用权作价入股后确认给该企业。在符合“城中村”改造补偿政策和标准的前提下，改造后原村民取得的房屋按照城镇房屋权属进行登记和管理。在这之后，无论是拆除重建还是对旧村加以整治，都必须严格依照规划来进行。
在把“城中村”的土地依法征收为国有的过程中，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。转为国有的土地使用权首次转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规的规定交纳税费，办理手续。
4.转换“城中村”的管理体制 在“城中村”的土地收归国有后，应把原来的村民转为城市居民，建立城市社区居民委员会以取代原来的村民委员会。在因地制宜、尊重历史和村民意见的基础上，一般可以原村民委员会的管辖范围设立一个城市社区。规模较小的村可以并入现有的城市社区。原村民委员会管理的社会事务交由城市社区居民委员会，政府应负担居民委员会工作人员的工资及其管理社会事务的公共支出。
5.妥善处置“城中村”的集体资产 “城中村”的集体资产一般划分为经营性资产、公益性资产和资源性资产三部分。公益性资产包括原来“城中村”的学校、医院等，它们的产权归原村民，对此政府可在给予村民合理补偿的基础上，收归政府管理，为社区服务。资源性资产主要指“城中村” 的土地。
经营性资产主要指村集体企业的资产，对这部分资产的处置是“城中村”改造的重点和难点。对此，应坚持村规民约服从国家法律；走群众路线；因地制宜、分类指导、逐步推进；确保“集体经济能发展，群众个人得实惠”的原则。可按照公司法的有关规定对“城中村”集体企业进行股份制改造：首先，要明晰这部分资产的产权。其次，股权固化。最后，成立运作规范的股份公司。
6、建立健全社会保障制度 在“城中村”改造过程中,除了让村民安居外，还必须确保村民失地不失利，让村民的生活来源有保障。“城中村”转制后，政府要及时在村民中建立健全养老保险制度和基本医疗保险制度，实行最低生活保障制度，使原来村民的基本生活有保障。特别是那些在生活上有困难的村民,要优先予以照顾。
村民的就业应统一纳入城市就业管理并优先享受社会保障、就业培训、就业指导、职业介绍等待遇。因“城中村”改造增加的就业岗位应优先安排原村民。劳动保障部门的劳动就业培训机构应当为有劳动能力且有就业要求的原村民进行专门的技术培训并推荐就业。
7、多方筹集资金 第一，政府应给村民以合理的补偿，具体到改造资金上，政府应该而且可以为“城中村”改造提供贴息贷款，拨出启动资金，用作配套建设补助费。免交房屋产权、土地使用权登记费等等。另外，政府要为“城中村”改造提供优惠的政策。第二，发动、鼓励村民投资“城中村”改造，参与房地产开发建设。另外，政府可以拍卖“城中村”富余的土地，以地生财，投资“城中村”改造。第三，鼓励各类法人和自然人以多种形式参与“城中村”的基础设施及公共设施的建设与经营。第四，尽量吸引外商、外资参与“城中村”的改造积极争取银行贷款等等。