黄荆社项目各方案经济分析报告（2004/07/15）
一、背景：
黄荆社地块受到来自控规及地块附属物的多重影响，以下分别就戒毒所、6-3地块用地性质、（1-1\1-2\2-1\3-1）地块限高等几方面的主要影响因素，对该地块的经济效益进行测算和分析。
基础数据来源： 1、设计部提供技术经济指标；
2、营销、研发部提供产品售价
3、工程、设计、研发部共同讨论确定建安成本。
二、经济指标分析：
1、各方案经济、技术指标对比表：
2、戒毒所拆迁差异分析：
戒毒所是否拆去将会对花园洋房的数量及B 、C 区建筑的价格造成影响。
1）直接影响：拆去戒毒所，该区域可修建3万平方米花园洋房，销售收入为：10800万元。 2）间接影响：C 区别墅影响销售收入约为5450万；B 区花园洋房（以花园洋房体量最小的方案三155840方计算）影响销售收入约为3117万。
3）目前戒毒所的成本是以180万/亩估算，合计成本为5040万。 小结：
虽就目前经济测算的结果看拆去戒毒所尚有一定的利润空间，但戒毒所的拆迁成本仍为一估算数据，建议如需要对戒毒所进行拆迁，其拆迁成本应低于： （10800+5450+3117-7500）*0.7＝11867*0。7=8306.9（万）
3、6-3地块用地性质改变差异分析：
如不改变6-3地块的用地性质，整体可修建区域的地价成本将摊高，同时为了保量，也将影响整体小区的档次。同时6-3地块是修建别墅的绝佳区域，如保留6-3地块的绿化用地的用地性质，其修建别墅的销售收入将是最直接的影响，虽然方案4对其进行了相应弥补性的调整，但仍无法改变其直接的销售收入的影响，如方案2与方案4比较，方案2虽在容积率上与方案4相差0.36个百分点，但总收入仍比方案4多7456万。综上所述，建议必须改变6-3地块的用地性质。
4、（1-1\1-2\2-1\3-1）地块限高及容积率差异分析：
根据控规要求1-1、1-2、3-1地块限高为36米，2-1地块限高为20米，控规在一定程度上限制了高层的建设，主要影响表现在以下几个方面：
①容积率的多少直接影响到项目整体体量，从而影响销售收入及利润额； ②低容积率提升项目档次，从而影响售价及利润额；
③项目物业形态的差异，在成本及销售收入两方面均有差异，从而影响利润额；
综合以上三个因素分别对方案1、方案2、方案3进行比较对比分析如下： （1）方案1与方案2比较：
方案1在利润率及现金流上均有优势，但方案1建筑形式较为单一，存在一定的市场、销售风险。
（2）方案1与方案3比较：
□利润额比较：方案3的容积率指标比方案1高出较多，且高层突破限高. 方案3利润额较方案1高出4250万元，但利润率较方案1低了5.48个百分点，主要原因是方案3较方案1尽管利润额增加，但同时投资额也大幅增加，且成本增加幅度远大于利润额的增长幅度，故
比较两方案利润额和利润率是出现相悖的情形。
□品质比较：方案3的容积率较方案1高出较多，对楼盘品质影响较大； □现金流比较：
从现金流的角度布局1-B 与布局3-B 两方案重点比较分析
方案3-B 税前、税后利润额等绝对指标均高出1-B ，具体数据如上表所示。但是其税前、税后利润率等却低于方案1-B ，在这种情况进行方案取舍时应考虑现金流的要求。
根据初步经济测算，方案3-B 总投资额约为13.57亿，方案1-B 总投资额约为9.86亿，两者相差近3.71亿。方案3-B 对现金投入的数量要求远高于方案1-B 。
□ 江景资源利用比较：尽管方案3中的高层依高地而建，可以享有江景资源，这是一个优
势，但是方案3中高档复合社区的品质与方案1中单一花园洋房的高档社区品质仍有一定差距，方案1中部分花园洋房无法充分利用江景资源的弱势可通过内庭景观来弥补。 □ 成本比较：方案1由于方量较少，单方地价成本分摊较高，综合成本达到3135元/平方
米，而方案3由于方量较大，综合成本相对较低，在市场不确定因素较多的情况下，成本较高的产品，市场风险较大。
（3）方案2与方案3比较：
□利润额比较：方案3的容积率指标比方案2稍高，且高层突破限高，比方案2中的小高层能容纳更多的住户，建筑覆盖率较方案2低，税前利润额较方案2提升7836
万元。 □品质比较：方案3的容积率较高，在楼盘品质上有一定影响；但是建筑覆盖率较方案2低，故方案2在建筑形态的错落有致上，以及较密的排列形式可能会对楼盘品质有一定影响。 □现金流比较：
从现金流的角度布局2-B 与布局3-B 两方案重点比较分析
通过将五种布局、十个方案整体拉通比较分析后，方案3-B 税前、税后利润额等绝对指标高出2-B 较多，具体数据如上表所示。但是其税前、税后利润率等相对指标只略高于2-B ，在这种情况进行方案取舍时应考虑现金流的要求。根据初步经济测算，方案3-B 总投资额约为13.57亿，方案2-B 总投资额约为10.80亿，两者相差近2.77亿。方案3-B 对现金投入的数量要求远高于方案2-B 。
□ 江景资源利用比较：方案3中的高层依高地而建，可以享有江景资源，这是一个优势；
而方案2中的小高层无法看江景，只能看中庭花园而浪费了稀缺的江景资源。故小高层虽然在建筑形态上有所优势，但就综合品质而言与高层趋于一致。
三、综合分析及建议
1、
建议拆迁戒毒所，保证物业价值最大化，且拆迁成本不要超过盈亏平衡点的70％，即约为8306万元（11867*0.7）。
2、 3、 4、
建议必须改变6-3地块的用地性质。 建议1-1、1-2、2-1、3-1地块要突破限高。
在1-5个布局十个方案中，1、2、3方案相对可取，但不是最优方案。在考虑与政府衔接（突破控规问题）、资金运作，市场、销售风险等方面的因素后，相对而言，方案2为最优方案。如不考虑地块限高，容积率及企业资金运作压力，方案3为最优方案。只从投资回报率来看，方案1为最优。
5、
综合看来，1、2、3方案各有优劣，建议整合三个方案的思路，对产品形态的比例、建筑指标进行条调整从现金流。市场、销售风险等方面因素考虑，寻求最优方案。
6、
通过对方案1、2、3的整合，形成方案6-B ，并初步确定为目前最优方案，具体方案说明及依据另附《方案6-B 为最优方案的依据说明》一文。
长信研发部 2004-7-15
附录1
对经济测算指标选取的几点说明
1、
考虑到方案1容积率只有1.07，楼盘品质优秀，在经济测算中将独立别墅价格定位14000元/ m2，联排别墅价格定为8000元/ m2，这是造成布局1利润额及回报率最优的直接原因，但因定价较高，存在较大市场及销售风险。
2、
本次经济测算未考虑天然气罐对项目的影响，因其存在既成事实，无讨论拆迁与否的必要。
3、
车库、公建、商业等配套设施基于谨慎原则，作为存量资产，在经济分析中未计算其经营收入和销售收入。
方案6-B 为最优方案的依据说明
一、
方案说明
1、 布局6-B 占地427亩，包括黄荆社地块360亩、三九及嘉陵厂约39亩及戒毒所约
28亩，
2、 该方案是在整合方案1、2、3方案的基础上进行优化的结果，具体做法是在布局2-B
的基础上将12层小高层改为18层高层，体量增加49000平方米，建筑形态包括别墅、花园洋房和18层高层。
3、 该方案改变6-3地块用地性质、容积率及限高，并突破1-1、1-2、2-1、3-1地块
控规限高36米至54米，同时1-2、3-1地块容积率由控规3.5突破至5.0，1-1、2-1地块未突破容积率。
4、 经多次经济测算分析及讨论，目前确定该方案为最优方案。 二、
方案6-B 为最优方案的依据说明
1、 经济测算结果表明方案6-B 利润额及投资回报较高，税前利润额为34577万元，税
前利润率达到30.34％。
2、 方案6-B 从产品形态角度，与方案1比较，产品结构多元化，除了别墅和花园洋房，
还包括18层的高层，档次定位准确，市场及销售风险较小。
3、 从售价角度分析，方案1依托于其高品质定价较高，在高回报的同时也意味着高风
险，而方案6-B 定价适中，市场及销售风险较小。
4、 从单方造价角度分析，方案1、2单方造价偏高，分别达到3135元/平方米、2743
元/平方米，成本风险较大，不利于资金运作。而方案6-B 与两者相比较增加了体量，摊薄了地价，单方造价为2566元/平方米，与单方售价之间仍存在较大空间，抗风险能力较强。
5、 从总投资额角度分析，方案6-B 总投资额为11.36亿，较方案3减少约2.22亿，
税前利润额只增加616万，同时方案6-B 大大减少资金占用额度及占用期，缩短建设和销售周期，降低资金运作风险。
黄荆社项目各方案经济分析报告（2004/07/15）
一、背景：
黄荆社地块受到来自控规及地块附属物的多重影响，以下分别就戒毒所、6-3地块用地性质、（1-1\1-2\2-1\3-1）地块限高等几方面的主要影响因素，对该地块的经济效益进行测算和分析。
基础数据来源： 1、设计部提供技术经济指标；
2、营销、研发部提供产品售价
3、工程、设计、研发部共同讨论确定建安成本。
二、经济指标分析：
1、各方案经济、技术指标对比表：
2、戒毒所拆迁差异分析：
戒毒所是否拆去将会对花园洋房的数量及B 、C 区建筑的价格造成影响。
1）直接影响：拆去戒毒所，该区域可修建3万平方米花园洋房，销售收入为：10800万元。 2）间接影响：C 区别墅影响销售收入约为5450万；B 区花园洋房（以花园洋房体量最小的方案三155840方计算）影响销售收入约为3117万。
3）目前戒毒所的成本是以180万/亩估算，合计成本为5040万。 小结：
虽就目前经济测算的结果看拆去戒毒所尚有一定的利润空间，但戒毒所的拆迁成本仍为一估算数据，建议如需要对戒毒所进行拆迁，其拆迁成本应低于： （10800+5450+3117-7500）*0.7＝11867*0。7=8306.9（万）
3、6-3地块用地性质改变差异分析：
如不改变6-3地块的用地性质，整体可修建区域的地价成本将摊高，同时为了保量，也将影响整体小区的档次。同时6-3地块是修建别墅的绝佳区域，如保留6-3地块的绿化用地的用地性质，其修建别墅的销售收入将是最直接的影响，虽然方案4对其进行了相应弥补性的调整，但仍无法改变其直接的销售收入的影响，如方案2与方案4比较，方案2虽在容积率上与方案4相差0.36个百分点，但总收入仍比方案4多7456万。综上所述，建议必须改变6-3地块的用地性质。
4、（1-1\1-2\2-1\3-1）地块限高及容积率差异分析：
根据控规要求1-1、1-2、3-1地块限高为36米，2-1地块限高为20米，控规在一定程度上限制了高层的建设，主要影响表现在以下几个方面：
①容积率的多少直接影响到项目整体体量，从而影响销售收入及利润额； ②低容积率提升项目档次，从而影响售价及利润额；
③项目物业形态的差异，在成本及销售收入两方面均有差异，从而影响利润额；
综合以上三个因素分别对方案1、方案2、方案3进行比较对比分析如下： （1）方案1与方案2比较：
方案1在利润率及现金流上均有优势，但方案1建筑形式较为单一，存在一定的市场、销售风险。
（2）方案1与方案3比较：
□利润额比较：方案3的容积率指标比方案1高出较多，且高层突破限高. 方案3利润额较方案1高出4250万元，但利润率较方案1低了5.48个百分点，主要原因是方案3较方案1尽管利润额增加，但同时投资额也大幅增加，且成本增加幅度远大于利润额的增长幅度，故
比较两方案利润额和利润率是出现相悖的情形。
□品质比较：方案3的容积率较方案1高出较多，对楼盘品质影响较大； □现金流比较：
从现金流的角度布局1-B 与布局3-B 两方案重点比较分析
方案3-B 税前、税后利润额等绝对指标均高出1-B ，具体数据如上表所示。但是其税前、税后利润率等却低于方案1-B ，在这种情况进行方案取舍时应考虑现金流的要求。
根据初步经济测算，方案3-B 总投资额约为13.57亿，方案1-B 总投资额约为9.86亿，两者相差近3.71亿。方案3-B 对现金投入的数量要求远高于方案1-B 。
□ 江景资源利用比较：尽管方案3中的高层依高地而建，可以享有江景资源，这是一个优
势，但是方案3中高档复合社区的品质与方案1中单一花园洋房的高档社区品质仍有一定差距，方案1中部分花园洋房无法充分利用江景资源的弱势可通过内庭景观来弥补。 □ 成本比较：方案1由于方量较少，单方地价成本分摊较高，综合成本达到3135元/平方
米，而方案3由于方量较大，综合成本相对较低，在市场不确定因素较多的情况下，成本较高的产品，市场风险较大。
（3）方案2与方案3比较：
□利润额比较：方案3的容积率指标比方案2稍高，且高层突破限高，比方案2中的小高层能容纳更多的住户，建筑覆盖率较方案2低，税前利润额较方案2提升7836
万元。 □品质比较：方案3的容积率较高，在楼盘品质上有一定影响；但是建筑覆盖率较方案2低，故方案2在建筑形态的错落有致上，以及较密的排列形式可能会对楼盘品质有一定影响。 □现金流比较：
从现金流的角度布局2-B 与布局3-B 两方案重点比较分析
通过将五种布局、十个方案整体拉通比较分析后，方案3-B 税前、税后利润额等绝对指标高出2-B 较多，具体数据如上表所示。但是其税前、税后利润率等相对指标只略高于2-B ，在这种情况进行方案取舍时应考虑现金流的要求。根据初步经济测算，方案3-B 总投资额约为13.57亿，方案2-B 总投资额约为10.80亿，两者相差近2.77亿。方案3-B 对现金投入的数量要求远高于方案2-B 。
□ 江景资源利用比较：方案3中的高层依高地而建，可以享有江景资源，这是一个优势；
而方案2中的小高层无法看江景，只能看中庭花园而浪费了稀缺的江景资源。故小高层虽然在建筑形态上有所优势，但就综合品质而言与高层趋于一致。
三、综合分析及建议
1、
建议拆迁戒毒所，保证物业价值最大化，且拆迁成本不要超过盈亏平衡点的70％，即约为8306万元（11867*0.7）。
2、 3、 4、
建议必须改变6-3地块的用地性质。 建议1-1、1-2、2-1、3-1地块要突破限高。
在1-5个布局十个方案中，1、2、3方案相对可取，但不是最优方案。在考虑与政府衔接（突破控规问题）、资金运作，市场、销售风险等方面的因素后，相对而言，方案2为最优方案。如不考虑地块限高，容积率及企业资金运作压力，方案3为最优方案。只从投资回报率来看，方案1为最优。
5、
综合看来，1、2、3方案各有优劣，建议整合三个方案的思路，对产品形态的比例、建筑指标进行条调整从现金流。市场、销售风险等方面因素考虑，寻求最优方案。
6、
通过对方案1、2、3的整合，形成方案6-B ，并初步确定为目前最优方案，具体方案说明及依据另附《方案6-B 为最优方案的依据说明》一文。
长信研发部 2004-7-15
附录1
对经济测算指标选取的几点说明
1、
考虑到方案1容积率只有1.07，楼盘品质优秀，在经济测算中将独立别墅价格定位14000元/ m2，联排别墅价格定为8000元/ m2，这是造成布局1利润额及回报率最优的直接原因，但因定价较高，存在较大市场及销售风险。
2、
本次经济测算未考虑天然气罐对项目的影响，因其存在既成事实，无讨论拆迁与否的必要。
3、
车库、公建、商业等配套设施基于谨慎原则，作为存量资产，在经济分析中未计算其经营收入和销售收入。
方案6-B 为最优方案的依据说明
一、
方案说明
1、 布局6-B 占地427亩，包括黄荆社地块360亩、三九及嘉陵厂约39亩及戒毒所约
28亩，
2、 该方案是在整合方案1、2、3方案的基础上进行优化的结果，具体做法是在布局2-B
的基础上将12层小高层改为18层高层，体量增加49000平方米，建筑形态包括别墅、花园洋房和18层高层。
3、 该方案改变6-3地块用地性质、容积率及限高，并突破1-1、1-2、2-1、3-1地块
控规限高36米至54米，同时1-2、3-1地块容积率由控规3.5突破至5.0，1-1、2-1地块未突破容积率。
4、 经多次经济测算分析及讨论，目前确定该方案为最优方案。 二、
方案6-B 为最优方案的依据说明
1、 经济测算结果表明方案6-B 利润额及投资回报较高，税前利润额为34577万元，税
前利润率达到30.34％。
2、 方案6-B 从产品形态角度，与方案1比较，产品结构多元化，除了别墅和花园洋房，
还包括18层的高层，档次定位准确，市场及销售风险较小。
3、 从售价角度分析，方案1依托于其高品质定价较高，在高回报的同时也意味着高风
险，而方案6-B 定价适中，市场及销售风险较小。
4、 从单方造价角度分析，方案1、2单方造价偏高，分别达到3135元/平方米、2743
元/平方米，成本风险较大，不利于资金运作。而方案6-B 与两者相比较增加了体量，摊薄了地价，单方造价为2566元/平方米，与单方售价之间仍存在较大空间，抗风险能力较强。
5、 从总投资额角度分析，方案6-B 总投资额为11.36亿，较方案3减少约2.22亿，
税前利润额只增加616万，同时方案6-B 大大减少资金占用额度及占用期，缩短建设和销售周期，降低资金运作风险。