商业街推广简案
目录
一、 项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
二、 主题式或特色经营类商业街的考虑
三、 项目商业街的SWOT 分析
四、 项目商业街的市场定位
五、 项目商业街招租与销售的初步定价
六、 项目商业街的整合包装与推广
七、 项目商业街的招商工作流程及招商计划
八、 项目商业街对酒店及公寓项目的影响
九、 项目商业街的客户资源名册
一、 项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
（暂略）
周边商业物业情况分析
龙湖社区消费中心商业数据研究
龙湖花园商业业种业态分布
餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。
龙湖花园商铺面积比例图
8%
51㎡—80㎡
161㎡—200㎡21㎡—50㎡
121㎡—160㎡
81㎡—120㎡
201㎡—300㎡ 在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。
龙湖花园商铺租金比例图
55%
30元以下
31元—40元41元—50元 龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。
二、 主题式或特色经营类商业街的考虑
1. 主题式商业街的功能需求及配套条件
（1）功能需求：
※ 商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示
区，便利的储物及人行通道。
※ 经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活
动的场所设置
※ 消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网
点比例
※ 娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。
（2）配套条件：
※ 便捷的交通条件
※ 金融网点及休闲设施配置
※ 精神堡垒的塑造
※ 主力店与专卖店的搭配（3+1、4+1）
※ 周边商业的互补性
※ 未来区域商业规划
2. 主题式商业街的特点
（1）对某一业种进行统一规划经营，在统一业种范围内保证业态的丰富与完善
（2）商业街的包装调性基本统一，商业街的统一管理有利于业种的经营氛围
（3）商业街的传播形象具有个性化、易记忆、鲜明性，商业街的各个区间又具备丰富的商
业昭示效应
（4）与相似的专业市场的比较，主题式商业街更具备观赏、游览、购物的整合能力，同时
主题式商业街更具有专业市场不可比拟的环境及经营模式，主题式商业街更具发展的空间（有社区商业的延伸作支撑）
3. 主题式商业街的操作要素
（1）一个思路：选定一个明晰的业种作为主题式商业街的推广主题，并与周边商业物业形
成差异性和互补性
（2）三条主线：
推广线：围绕统一主题进行丰富多彩的个体形象展示活动，实现统一主题多品牌联动；统一
主题多细节产品服务；统一主题多商业场景的优势展现。
策略线：以引进知名品牌商家及主力店的配置为核心，同时辐射周边诸多专卖或特色经营店，
制定细分业态下商铺分割的售价区间及租金区间。
渠道线：强调从专业市场及区域规模性商圈挖掘客源；强调对连锁及联营类商家的引导；强
调对知名品牌商家的优惠政策；强调从相关产品商家联盟中对客户进行引导。
（3）五个环节：
定位、定类、定价、定时、定岗：
4. 主题式商业街的分支——特色经营类商业街
三、项目商业街的SWOT 分析（暂略）
四、项目商业街的市场定位
（一）针对四个特性进行项目商业街的市场定位
1. 区域组团商业的差异性：
项目位于渝北高尚住区组团，且新牌坊龙湖片区商业渐至完善，尤以餐饮类商业构建渝北新牌坊片区特色商业走廊。但随着市场的成熟，区域商业开发的递增，政府规划涉外商务区的延伸，主题式商业街（社区第三代商业街的延伸）必将成为区域商业发展的趋势。
2. 区域组团商业的互补性：
在渝北高尚住区组团，商业的发展不仅仅是娱乐休闲的逐步完善，还需要文化品位、时尚品调作烘托，以确保商业街能走热、走俏。因此商业街的推广定位要对周边的单一商业氛围进行多元素的补充，引进有品位、文化、竞争力的商业业态，特别是具有知名品牌的主力商家。
3. 本项目商业的独特性：
与周边竞争性商业相比，本项目商铺分割面积较大，无论跨度、径深、层高等都体现出需要入住具有一定资金实力和品牌效应的商家。通过项目四星级酒店高档商业物业的支撑，可以营造文化类、酒店式配套服务型商业街以及项目商业街运用的酒店式管理等创新模式。
4. 区域周边商业环境的完善性：
周边邻近高档社区商业街（龙湖•水晶郦城、重庆财富中心等），同时有政府办公机构的迁入，又临近上丁企业工业园，并且商业街就近生态公园，为项目商业街的环境增加了生态亮点。但项目周边商业配套还不够完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商业街的娱乐、休闲配套引导系统。
（二）、项目商业街的市场定位
1. 定位原则
商业定位原则须考虑一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特征和区位商圈特征所符合的原则，具体如下：
（1）一般原则：
※ 定位要符合时代和区域特征
※ 定位应具备稀缺差异性和互补互动性的特点
※ 定位要体现不同因素的赢利性和总体的平衡性
※ 定位要在足够的市场接纳力之内
（2）个例原则：
※ 与区域商业发展同向
※ 与区域商业有效缺口相吻合
※ 以中心区消费者需求特征为导向并考虑其实际购买力
※ 确保该项目前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间
2. 项目市场客层定位：
（1）投资者决策分析
※ 地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、发展商实力、主
题规划、价格、广告力度、配套设施等。
※ 客户存在购买恐惧。对商铺价值造成影响的因素较多，如：周边改建、政府规划调整、
区域竞争等等。
※ 客户的投资特征和动机非常明显。
※ 老客户对购买的影响又比较大。
（2）客户性质分析
※ 经营户。经营户是本项目商业的第一主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定
位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。
※ 投资户。投资户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收
益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。
（3）客户区域分析
※ 重庆市各主力商圈商家为主要客户群。他们对商业地块位置及周边的商业气氛已经非常
熟悉，对区域商业价值有自己的判断。
※ 次要客户群体重庆市个体品牌的经营者以及其它区域的投资。
（4）客户特点：
※ 商业意识强，财富意识浓厚，具备高超投资或经商技能；
※ 比较讲信用，但更能追求个人利益；
※ 寻求更大发展，积累更多财富
※ 经营商业的同时更注重文化品位
3. 项目主题定位： 北部豪布斯卡（HOPSCA ）国际复合商业街区
⑴ 注解：
※ “豪布斯卡”（HOPSCA ）为欧美国家先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL ＋写字楼OFFICE ＋停车场PARKING （生态公园）＋大型综合购物中心SHOPPING MALL ＋商会CONVENTION ＋国际公寓APARTMENT 的复合体。
※ “豪布斯卡”（HOPSCA ）的选址与兴建有着严格的要求和标准。首先，HOPSCA 豪布斯卡属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以HOPSCA 豪布斯卡一般分布于城市边缘地区，这样才能使得“豪布斯卡”（HOPSCA ）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为“豪布斯卡”（HOPSCA ）必须有大面积的绿化作为其营造
园林景观的基础；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA ）与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA 豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在“豪布斯卡”（HOPSCA ）内的人员工作的便利性。
※ “豪布斯卡”（HOPSCA ）最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。
⑵ 定位分诉；
※ 本项目满足豪布斯卡（HOPSCA ）的条件
● 选址：项目位于重庆北部核心CBD 圈层，享有大面积生态绿地，且整个项目的容积率较低，商铺空间易分割，容易形成复合性商业街区特色
● 符合豪布斯卡（HOPSCA ）的组成元素：
拥有四星级商务酒店、高档商务办公写字楼（紧邻上丁企业工业园）、生态公园绿地（动步公园、社区园林景观）、涉外领事馆、数量较大的停车场、酒店式国际商务公寓、主题式会所、酒店俱乐部、社区幼儿园、小学、中学等。
● 需要完善豪布斯卡（HOPSCA ）的组成元素：
立体购物中心、精品商业艺术馆、24小时金融服务、24小时商业专车服务
※ 为满足北部CBD 高端人群居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，为项目特身量定出复合商业生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所、幼儿园于一体。集中体现复合商业街区形态。
3. 定位分主题：
以项目东西南北四条街作参照
⑴东面：休闲商业娱乐公园
⑵南面：街区购物消费公馆
⑶西面：精品美食美肴中心
⑷北面：酒店商务办公及配套服务专区
（三）、项目商业街的功能定位及业态划分
1功能定位 ⑴功能定位：多功能复合商业街区
立体购物公园+商务办公+国际时尚健身+文化视听+科技娱乐+个性搜奇+美食餐饮
⑵定位依据：
※ 重庆北部商业规划，重庆北部CBD 核心区域，营造了复合商业街区的规划氛围。 ※ 社区内外生态环境、社区自身物业的配套规划需要文化+品位的商业
※ 项目商业街所属资源配套与国外HOPSCA 豪布斯卡商业定位相似，所以要求功能上强调复合和互补性。
2业态划分
（1）业态规划原则 “铺铺临街、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式。特色商业荟萃、条块清晰、功能齐全、方便顾客。业态规划上讲究关联性，商铺与商铺、商品与商品之间、商品与服务项目、服务项目与服务项目之间推行循环消费理念。力求业态有特色性、均好性。
（2）划分依据：
※ 充分考虑商业街的商铺特点及人流引导动线
※ 体现复合性商业街的发展优势
※ 融合项目相关高档物业的配套设施，增加文化品位与时尚情调
※ 逐一反映社区商业街的创新性，提升商业的价值。
（3）布局建议
※ 以几家主力店为主，多家半力店、专营店、餐饮娱乐休闲及商务休闲功能配套店为辅的
商家组合特点。充分考虑到核心主力店所具备的“磁极”与“锚固点”对组织人流所发挥的作用。
※ 建议核心主力店应安排在商业街尽端位置，通过主力店的“磁极效应”，在设计上应尽
量引导购买者能经过所有门店的门口；
※ 半主力店或专卖店的位置可考虑安排在主要人流路线（如商业街主干道或支干道）而非
核心主力店的磁极点上，形成次级人流，与主要人流形成交叉，吸引购物者穿行整个商业街；
※ 其它休闲娱乐配套及商务休闲功能店，作为重要功能补充，可将其安置于商业街中相对
独立的位置，减缓消费者游览过程中的疲劳穿行。
（4）具体划分：
以大型知名主力商家作为项目商业街四个方向的主要招商对象，形成商业街每个方向的特色招商与互动、互补效应，并可吸纳更多同品质的中、小商家进驻，推动整个商业街的发展。
※ 南面：规划为大型超市、银行、品牌药店、中高档洗浴中心（二楼）、知名房
屋中介店、通信服务中心、中式茶楼、医疗诊所、药膳料理及其它社区服务配套
说明：
● 选择大型超市作主力店（2000——5000平米），为南面街区的商轴核心，容易产生人流车流的聚集效应，带来更多招商契机。
● 选择大型商家品牌将直接决定整个项目的社区地位与整个小区商业的经营档次。同时周
边零售店也应具有相应的档次与格调，以不破坏整个小区商业的氛围与环境。
● 大型超市将引进重庆新世纪或者人人乐、重百等品牌美誉度较高的商家进驻，以形成本物业的商业龙头效应，拉升本物业的商业定位，带动本物业相关小业态商家的入驻经营，从而促进商业街的形象完善和人气递增。
● 大型超市对店面选择严格，特别是径深和跨度，因此南面设超市需拿一部分车库面积出来，以弥补铺面径深的不足（超市径深至少40米以上适宜）
※ 东面：规划为综合性娱乐中心（如餐厅、酒吧、Disco 、卡拉OK 及私人会所
的复合体）、SPA 、美容美发研修中心、纤体会馆、酒吧、音乐餐厅、精品家饰、健身理疗会所、咖啡厅（上岛咖啡）、西式糕点（如荷兰屋）、运动休闲物品专卖、体育运动俱乐部、艺术茶吧、耍吧等
说明：
● 东面是整个社区的形象面、拥有高级会所，相邻动步公园、高档社区及政府机构等，因
此需要综合性休闲娱乐业态作支撑，同时东北面有四星级商务酒店配套，西式餐饮及高品质健身中心也能进行合理的业态衔接。 ● 东面基本上是底商，商业口岸潜力不容低估。
● 片区消费客群文化品位、身份都较高，所以精品+文化+运动+音乐类消费商业服务必须保
持高品质。
※ 西面：规划为美食餐饮一条街，大型中餐店（如阿兴记大饭店、顺风123）、
各类品牌特色店（如鹅掌门、辣子鸡、泰安鱼、泉水鸡等）、各类品牌特色小吃店、各地品牌风味店等。同时辅助引进相当规模的洗脚城（二楼）、桑那按摩中心（二楼），以增加餐饮的服务配套需要。
说明：
● 选择美食餐饮店务求品种与类别相互区隔，食客互补，跳开相互之间的恶性竞争，形成
真正的餐饮一条街，并将这条街打造成重庆市社区商业中有名的一条餐饮街区。 ● 西面考虑与龙湖水晶郦城的业态对接，以增加商业街的人气。 ● 西面较好的停车位易于运作餐饮及相关配套服务所需。
※ 北面：规划为酒店商务办公、商务休闲及配套专区，主要有24小时金融服务
中心、24小时商务专车服务中心（汽车出租、汽车美容、汽车配件、汽车展示）早点（早餐）服务店、晚点（夜消）服务店、办公家什、办公器材、健身中心、中等经营类公司办事处、专业培训中心等。
说明：
● 北面有四星级商务酒店规划，所以相应有商务工作休闲配套。 ● 北面紧邻上丁企业工业园，所以配套有办事处、培训中心、金融网点
● 北面配置汽车类系列性服务，在服务酒店商务办公的同时也在提升北面街区商业的附加值。
五、项目商业街招租及销售初步定价
（一）、项目商业街的定价依据 1. 商铺投资的必备条件
⑴. 人口密集度 ⑵. 人口结构 ⑶. 日均人流量、 ⑷. 消费能力、 ⑸. 消费结构、
⑹. 商业设施网点数及结构、 ⑺. 配套设施结构
2. 商铺投资者关注要素
⑴. 商铺投资收益的稳定性
⑵. 投资的商铺是否具备长期的升值潜力 ⑶. 商铺投资是否具有高回报率 通常商铺的投资回报率为6%至12% ⑷. 商铺的经营出租
在商铺投资者中，50%是自己经营，35%-40%用于出租，还有10%左右的是投机商纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。 ⑸. 公用分摊面积
一般商铺的公摊面积占建筑面积的３０％－４０％，因此公摊面积越少越能吸引投资者 ⑹. 返租承诺 ⑺. 贷款风险
个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。另外，银行对商铺贷款者资质的审核比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，意识到贷款申请不能通过时，将使项目的销售陷入困境。
3. 本项目商铺定价主要考虑：
⑴. 商业物业销售的目标客户（一般为商铺经营者、商铺炒家、商业物业投资者） 本项目适宜以商铺经营者为主，适量有商业物业投资者作补充。 ⑵. 商业物业投资方式（一般为大型投资商铺和散户投资商铺）
由于项目商铺分割面积大，适宜采用大型投资商铺，而大型投资商铺一般租金较优惠。 ⑶. 商业物业各区位的配套环境
项目东面与北面环境较西面优先，南面适中，但由于整个商业街位于支干道，商业氛围非常淡薄。
⑷. 竞争对手商业物业价格情况
龙湖水晶郦城、龙溪百桂坊、财富中心都是项目的竞争对象，其租金与售价走势将直接影响项目的招商成败。
（二）、项目商业街的定价策略
⑴. 主导策略
※ 将本项目集约性商业与分零商铺实行不同的销售政策，是基于产品本身的特征而制定的
不同对策，因为分零商铺可以用分零销售的方式快速实现销售，而无需借其他的销售策略，这样就不会给发展商留下后续管理的事情。
※ 由于集约性商业分零销售一是在技术上难度较大，容易形成较多的死角，这样减少整个
项目的总体价值，二是商场分零销售后，经营十分困难，这将直接影响到整个项目其他区域的商业经营，将对整个项目的商业地位形成较大的冲击，在此情况下，应将集约性商业进行转化，使其先对大型主力店、大型加盟连锁店等大商家招租，就能有效避免上诉情况，从而起到既确保本项目的经济利益，又保障项目良好的社会口碑与美誉度。 ●散铺（中小型投资商户）策略 具体使用政策：
让市场相信本项目商铺巨大的升值潜力，赚取本项目开发的超额利润；最大程度上消灭本项目条件稍差的铺源，达到项目的均衡销售。
适用范围：从产品与市场的角度，本策略实质是一个升值保值策略的一种形式，主要适用于价值处于上升期的物业，本项目正是这种不断上升型物业。
5年以内的业主，界定这个范围是为了防止今后几年内整个重庆楼市涌现泡沫时，将项目的风险降到最低，损失降到最小。
此策略在宣传推广过程中，作为本项目的卖点之一在广告上亮相，而不作为主推销售策略，当销售形式十分利好时，此策略将不在公示，
在与客户签定正式买卖合同时，与一次性付款的业主和按揭期在5年之内的购铺客户同时签定车位赠送年限协议书，同时将协议书交到公证机关进行公证，发展商同时为此提供相应的担保（后面的这个环节，发展商也可以省略，如果为了确保公信力与策略的权威性，则需要加上后面这个环节）。 ●集约性、大型投资商户策略 具体使用政策：
◆先引进主力商家，在主力商家的选择上，一定要注意对主力商家的经营品种与档次以及商家的社会知名度与美誉度进行考核，尽量让商家本身的品牌就能吸引投资者的目光。 ◆依据引进商家的情况，以及商家的租金情况与当时的市场销售价格，确定商场物业的租售价格，
◆对主力商家根据其租用面积（1000平米以上）实行低租金并根据具体情况实行一定年限不增加租金增调部分的费用。（原则上2000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用半年，3000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用一年）
（三）、项目商业街的定价方式
1. 建议本案的市场租售价应遵循现有区域市场价格，并结合本案在市场中的地位及制定的租售目标，整体价格宜采取低开高走的策略。
2. 在效益最大化的前提指引下，建议首期平均租价26——28元/月m 。并在一定的租售率节点位置价格作适当上调，直到最后平均租价35-40元/月m 。每次升幅不宜过大，否则将对后期招商形成价格压力。 3. 阶段租售计划：
本案可租总面积24742.8m 2 m，安排整个招租周期为8个月，招租率85%以上，平均每
2
2
2
月招租面积2629m ，依据市场招租控制，特拟定本案以下招租计划：
2
招租阶段 2006年4月2006年6月2006年9月 2006年112006年12月
20日 20日 20日 月20日 20日 招租率 0 20% 55% 75% 85%
4. 项目各区商铺租金定价表
表一： B区门面租金
表二： B 栋门面租金
表三： A 区门面租金
表四： HB 门面租金
总建筑面积:24742.8m2 租金均价25.7元/ m 租金总价63.5889万元/月 5. 销售价格定位
区域因素比较分析法
2
本项目商铺价格修正系数表
※ 运用类比分析方法，取与本项目商业相接近或相互影响的社区商业销售价格的加权价
格，得出本项目平均值在 元/平方米。
※ 从市场因数考虑，本项目商业预计在06年中旬销售 ，价格会 ，修正后的销售价
格在 元/平米左右。
※ 以上价格分析属于静态价格分析，在对商铺推介过程中，可根据市场对价格的反映，进
行动态价格修正，保证认购时的价格符合市场实际，切实做到既能实现销售又能保证合理收益的目的。
六、 项目商业街的整合包装与推广
（一）、项目商业街推广思路：
1. 在推广过程中，用新闻对本项目的地段与地理位置的特征进行定性规划，用新闻在市场中的客观性与公正性，来对本项目区域位置前景进行规划描述，将能有效增加公众的可信度。
本项目推广内容，可以建议媒体通过对整个版块描述与政府相关部门采访过程中进行表现。 2. 对本项目“豪布斯卡”（HOPSCA ）这个概念，因概念本身就具有新闻性，则可建议媒体在地产版快对这个概念进行炒做，从概念的推导，到概念的支撑；从概念的内涵，到概念的外延；从概念的提出，到概念对整个商业市场的巨大影响力进行逐步描述。
3. 本项目在推广过程中，重点选取对位本项目的知名品牌商家、有商业文化内涵的商业机构、有高品质商业服务的外地商家、有连锁或联营的实力商家等客层进行宣传推广：
4. 不断用准新闻形式强调本区域区域建设与发展的重大利好新闻，对知名品牌商以及主力店的进驻等自身信息进行推广，创造销售的时机。
5. 通过推广，向市场展示本项目的发展商是一个低调务实极具社会责任感与使命感的形象，为发展商后期品牌美誉度的打造，奠定良好的基础。
（二）、项目商业街的具体推广策略
1. 先通过新闻推广进行亮相项目媒体选用策略采取相对集中性策略进行宣传，建议采用晨报与商报相结合的策略。版面选择建议采用整彩版硬性广告与大篇幅的软性文章相结合的策略。
2. 在投放时段上，采用阶段性集中策略。
3. 投放内容上，采用新闻，软性文章与硬广告三结合的策略，在阶段性营销调整期，建议采取以软性文章为主的推广策略。
4. 活动营销策略：因为本项目所倡导的理念与项目特性，决定了活动营销在本项目推广中，具有极其重要的地位。本项目活动营销可以考虑采取以下方式：A 、房交会活动；B 、本项目跨区域展示活动；C 、本项目招商洽谈会；D 、有关现代社区高档商业街的发展与经营的专家座谈会等活动；E 、酒店商业管理公司在本项目中的作用介绍会；F 、等
5. 活动营销作为本项目营销的一种辅助手段来运用，通过活动营销来弥补本项目营销推广手段的不足，同时为本项目的美誉度的打造奠定基础。
6. 在推广原则上，一定要注意与营销目标相结合，同时要与目标客户群的购买习惯、购买行为与购买理念相吻合，充分强调营销的费效比，用有限的资金达到目的，而不浪费发展商的资金资源。
（三）、项目商业街的广告推广费用及执行计划
由于项目已有较长时间的商业推广，可以不按常规广告推广费用比例来作考虑；但鉴于前期招商不理想，项目商业街的推广费用建议为80万左右。
1. 广告推广费用比例表
2. 项目商业街的推广执行计划
（1）第一阶段(品牌推广期)
※ 执行时间：2006年4月20日至2006年6月20日
※ 主要任务：强化项目商业街的感知度，树立项目品牌的认知度 ※ 招租目标：完成总量的20%
※ 广告重点：以硬广告为主要形式，并辅以软文、SP 活动及户外看板的形象广告，以达到
项目的市场高关注度与高认同度，把新包装后的项目商业推向市场。 参考软文推广主题：“豪布斯卡”——重庆新商业原点（焦点话题访谈）
（2）第二阶段（强销期）
※ 执行时间：2006年6月月21日至2006年9月20日
※ 主要任务：有针对性地向目标客户投放广告，总结第一阶段广告效果，强力推广，进一
步提高市场占有率并引起市场强效关注。
※ 招租目标：完成总量的50%
※ 广告重点：以针对性的报纸广告、DM 直邮广告，推介活动等方式投放有效广告，同时继
续投放一定量的软性宣传文章与新闻报道，发布招商进展状况，促进客户投资经营情绪的提升。
（3）第三阶段（持续期）
※ 执行时间：2006年9月21日至2006年11月20日
※ 主要任务：持续拉动市场热度，积累客户（现有客户及准客户）。 ※ 招租目标：完成总量的70%
※ 广告重点：根据前期广告推广的信息反馈，调整推广策略，通过系列形象广告与促销活
动，如报纸系列促销广告层层推出，并以形象广告引导出本案后期服务的不断完善与具有领先性的办公休闲商业生活新理念。同时进一步检验市场反应，适度调整本案的促销策略，寻求最佳方式表现本案的优势，持续制造市场热点
（4）第四阶段（尾盘期）
※ 执行时间：2006年11月21日至2006年12月20日
※ 主要任务： 以较高的物业与已招租商家知名品牌，打造项目形象，稳定客群，再度强
力销售，以提升本项目市场认知度，形成品牌与项目的综合提升。
※ 招租目标：完成总量的80%
※ 广告重点： 本阶段应保持一定量的广告投放，推出一系列的优惠措施，并组织一些公
关促销活动，唤起目标客源对剩余单位的关注兴趣，向受众群展开立体推广改势，同时加大对锁定客户进行定期回访，通过客户之的口碑对楼盘进行宣传
3. 项目商业街的包装形象
（1）项目的卖点梳理
※ 招商环境
● 项目所在渝北区域商业圈正在成长状态
● 多个高尚住宅区正在形成，片区组团已成为重庆的“富人区” ● 路网建设渐趋完善，各种商业正强势进入 ● 片区商业建设有足够的政策倾斜度
● 定位相关产业的市场培育已开始并以初具规模
※ 招商硬件
● 低容积率，大面积生态绿地环绕，商业街道路宽阔 ● 大部分底商，商铺分割合理，跨度大，有足够的径深和层高 ● 巧妙与社区别墅、花园洋房及酒店连接构成复合商业街区特色 ● 商铺走向沿地势巧妙转化，构成立体商业通路
※ 招商软件
● 片区居民消费特征时尚、消费能力高
● 以纯酒店式管理服务于商业街带来高贵的休闲娱乐享受
● 多功能复合商业功能定位与区域商业发展趋势吻合，具有超前优势
● 片区集购物、休闲、娱乐、文化、展览等功能于一体的社区商业街还没有出现。这也是
项目的机遇所在。
（2）项目推广主题语
※ 项目名称：xx ·豪布斯卡国际商业街 ※ 各街区名称：
东面：戛纳印象 （世界风情城） 西面：宴府美馆 （热力生活区） 南面：凯乐盛方（生活精品区） 北面：星尚领地（品位不夜城）
※ 项目主题推广语：北部复合商业街区，国际文化无限融合
（3） 项目推广主语表现：
※ 多功能复合商业规划，中西文化的无隙糅合
文案表现：一个成功的商业街区绝不是单一业态的重复再现，而应是多种业态的有机结合、巧妙融合。豪布斯卡国际商业街融合了酒店、超市、品牌专卖店、特色店及娱乐、写字楼、住宅于一体，组成一个不可分割的整体。高层洋房、豪华的联排别墅。星级酒店高瞻有致，大型超市、生态公园相互映衬， 带来全新休闲娱乐感受
※ 休闲健康城，开启北部休闲街区国际化时代 ※ 商业配套“错”列林立，投资享受与众不同
文案表现：街道宽敞、停车空间充沛，个性化的店面装修，有着浓厚的文化底蕴；独特的建筑风格。
※ 国际复合商业街区更强调文化功能
※ “逛、玩、购、赏”一体化复合商业街区辉煌诞生
文案表现：商业街的休闲化、个性化、时尚化经营表现有助于形成多样化的商街特色，避免了传统商街大同小异、千店一面的格局，以迎合日趋个性化的消费对象；
※ 北部未来商业领涨版块，商机争先
（3）项目现场包装 略
七、项目商业街的招商计划及招商工作流程
（一）、项目商业街招商模式的选择
分析商业物业销售的主要目标客户，结合本项目的实际情况，采用主力店招揽与自营相结合的招商模式
（二）、项目商业街招商标准的选择
1. 承租户的选择须保证租金的来源
开发商的目标是选择合适的零售商，能够获取足够的，稳定的租金收益。因此，本项目在选择承租商时，协调处理好长期稳定的租金收益与短期高回报租金收益的矛盾。 2. 保证商品种类、品牌的完整性
商品种类、品牌的完备，可使购物者能够比较方便地进行款式、质量、价格的比较。，创造“比较消费的购物氛围”。为消费者提供一次满足购物的服务。 3. 保证项目商业街经营项目的多样性与综合性
本项目中要应充分考虑融入娱乐、休闲性项目，将主力店与其他经营项目进行有机结合，使其在人流、客流上达到互为补充的目的，变单纯的“特定目的的计划消费”为“启发式消费”行为。
（三）、项目商业街招商策略
1. 招商策略的遵循原则
（1）核心主力店先行，辅助店随后的原则； （2）主题购物产品项目优先，辅助项目配套的原则； （3）放水养鱼的原则；
（4）先做人气，再做生意的原则； 2. 项目招商的目标定位
定位招商目标时考虑到本项目的开发规模、社区环境、地理位置、所处市场环境等因素，综合确定招商目标定位为：多功能复合休闲商业中心 3. 项目招商对象
（1）购物中心（超市）、家饰产品、商务服务配套的代理商、经销商、投资置业者 （2）餐饮、娱乐项目的品牌直营商、品牌加盟商、投资置业者 （3）重庆或国内知名品牌产品的直营商、品牌加盟商、投资置业者
4. 招商目标客户的组合
5. 项目招商的政策管理
招商进程中，本项目必需注意到租金水平、承租户质量等问题。并将招商对象的最高目标定位于重庆或国内知名品牌的主力店商户，最低目标是部分名牌店铺和部分非名牌店铺。 招商工作应遵循这样一个工作程序：
（1确定招商目标对象，依据本项目业态组合，实施各业态“目标品牌客户1对1拜访调查”（同时也实现初步接触），了解目标客户意图，完成相关招商行业的《招商分析报告》。 （2根据目标客户调查情况，针对有招商可能的目标对象，实施客户锁定，并对其实行更深入的交流与沟通，再次确认进入可能性。 （3
针对确定的客户对象，进行高层次的实质性会谈。 （4
资质审核部分应包括对商家的审查和对产品的审查两个方面，并要求该商家提供营业执照（有效期内）、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书、税务登记证、法人授权委托书，以及其他的特殊证明（如化妆品、食品的卫生许可证） （5
按图纸进行登记预租，确定租赁面积、位置、最终租赁价格，并签定合约。在租赁合约的管理方面，应采用国家通用租赁合约模式实行管理。 （6
对经营商户实行经营跟踪。
（四）、项目商业街租售付款方式及优惠政策
1. 项目商业街租赁单位 （1）中、小型投资经营商家
※ 租期1年以上2年以下；
● 付款方式：支付6个月租金的数额为押金；以一个季度为一期，每季度第一个月的10日
支付当季度的租金。
● 优惠政策：赠送1个月物管费
※ 租期2年以上5年以下：
● 付款方式：支付4个月租金的数额为押金；以半年为期支付租金，每半年期的第一个月
支付下期租金。
● 优惠政策：免收1个月租赁费，赠送1个月物管费，赠送1个月停车位
※ 租期5年以上：
● 付款方式：支付4个月租金的数额为押金；以半年为期支付租金，每半年期的第一个月
支付下期租金。
● 优惠政策：免收2个月租赁费，赠送2个月物管费，赠送3个月停车位
（2）大型投资经营商家
※ 租期5年以上10年以下；
● 付款方式：支付4个月租金的数额为押金；以半年为期支付租金，每半年期的第一个月
支付下期租金。
● 优惠政策：免收2个月租赁费，赠送3个月物管费，赠送3个月停车位
※ 租期10年以上：
● 付款方式：支付4个月租金的数额为押金；以半年为期支付租金，每半年期的第一个月
支付下期租金。
● 优惠政策：免收3个月租赁费，赠送6个月物管费，赠送6个月停车位
（3）特别优惠政策说明
※ 以装修代租金；
可以推出部分单独的单位，待租赁协议签订后，签约5年以上客户将该单位自行装修，可以享受3个月的租金减免。
※ 一次性付清租金：
● 定金交后，一个月内签定协议并付清5年租金者优惠总金额3% ● 经营者入驻装修前，一次性付清5年租金者优惠总金额2%
※ 以租代售方式（免息）
●每单位付定金5万元，双方签订《商品房买卖契约》，不办理签证，视实际情况在合同中
注明分期付款方式或按揭方式
●双方签订1~2年期租赁协议，承租方按半年度支付租金
●租期结束后，双方正式履行《商品房买卖契约》，定金和已发生的租金充作已付房款
说明：特别优惠政策适用于大商家，但享有一般优惠政策基础上适当考虑特别优惠政策。 2. 项目商业街销售单位
（1）一次性付款（96折优惠价）
※ 首付3万元定金，签订认购书；
● 七天内签定正式买卖契约，同时支付30%的首期款（含定金）； ● 签约后十天内再付30%房款，办理入住手续； ● 签约后三十天内付清40%的余款，办理产权手续；
※ 首付3万元定金，签订认购书；
● 七天内签定正式买卖契约，支付30%的首期款（含定金），同时办理入住手续； ● 签定正式合约一个月内付清70%的余款，同时办理公证与产权手续。
※ 分期付款（97折优惠价）
● 首付3万元定金，签订认购书；
● 七天内签订正式买卖契约，同时支付30%的首期款（含定金）； ● 签定正式合约两个月内再支付20%房款； ● 签定正式合约四个月内再支付20%房款； ● 签定正式合约六个月内付清30%的剩余房款；
※ 按揭贷款
● 一次性首付（98折优惠价）
◆首付3万元定金，签订认购书；
◆签约后10日内付清50%（含定金）的首付款，并签订正式买卖契约，同时提供按揭资料，办理按揭手续；贷款到帐后，办理入住手续。
● 首付款分期支付（无折扣）
◆首付3万元定金，签订认购书；
◆签约后10日内付清30%（含定金）的首付款，并签订正式买卖契约； ◆签约后一个月内再付清10%楼款； ◆签约后三个月内再付清10%楼款； ◆其余手续同“一次性首付”。
※ 付款方式促销（无折扣）
推出5成按揭5成首付模式。即客户签署买卖契约时首付50%的房款，实际按揭贷款合同的贷款额为400%，其余10%房款由开发商与业主签订无息借款合同。 3. 个人招商提成政策的说明
为顺利完成招商计划，建议在招商渠道上可采取通过招商界的朋友引进商家给予提成的办法，提成的标准按市面上常规做法提成（1个半月租金或按1年总租金费用的10%提成） 。
（五）、项目商业街招商计划进度表
（六）、项目商业街招商管理控制
1. 招商人员质素管理：针对招商人员进行上岗前岗位培训；
2. 招商项目的质量控制：招商并不是越多越好，而是要有符合本项目的目标市场定位的合作商；
3. 招商项目的风险控制：对有意向的合作商的经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险； 4. 招商项目的进度控制：本项目筹备阶段的招商工作有别于营业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成全部招商项目的80%以上，项目才能凸显商业价值。因此，招商过程中须按照不同类型的合作项目及时在限定时间段内明确合作关系。
（七）、项目招商的工作节点
1. 提前招租项目内的大型主力户
主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造） 2. 品牌商家的引进和规划
按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。 3. 充分掌握客户需求
召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。 4. 多渠道进行招商沟通
必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW 、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。 5. 商户确定
视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。
（八）、项目招商的准备工作
1. 招商主体
（1）以xx 营销部招商主体进行招商。
（2）xx 公司以销售部经理（1名）、销售部置业顾问（若干）与公司企划部策划主管（1名）、
招商部招商主管（1名）、招商专员（1名）组成项目招商小组，由销售部经理和策划主管分工负责招商策略推广和招商方案的执行。 2. 招商范围
（1）重庆大型超市、购物中心、大型餐饮、大型娱乐休闲中心等 （2）重庆各区域或国内专营、联营、加盟、连锁品牌店等 （3）重庆市招商协会、重庆或国内招商网络、各区个体商会等 （4）招商界朋友的客户资源 （5）项目已积累的客户资源 3. 招商物料准备
（1）招商手册、招商单张
※ 招商手册：
●详实的广告主题， ●项目区域商业规划前景 ●商业街概况及形象定位 ●商业街功能定位 ●商业街各个区域业态规划 ●商业街卖点诉求 ●招商管理模式及机构 ●招商条件和日期
（2）条幅、路旗、导示牌和气球等POP 物料
广告公司负责，用于招商现场
（3）现场VI 物料（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内
外包装等） 设计＋广告公司负责 （4）招商合同文本
（5）招商细则、招商流程、租赁协议等 （6）商铺平面分割图（规划效果图）
4. 项目现场管理
（1）招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备；
（2）每周项目例会，向公司通报每周招商情况及当前亟待解决的问题；
（3）每日以书面形式向公司汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分
析并以周、月小结形式报告呈报发展商； （4）定期提交周例会纪要、招商周、月总结；
（5）每周定期与招商人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计
划书。
商业街推广简案
目录
一、 项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
二、 主题式或特色经营类商业街的考虑
三、 项目商业街的SWOT 分析
四、 项目商业街的市场定位
五、 项目商业街招租与销售的初步定价
六、 项目商业街的整合包装与推广
七、 项目商业街的招商工作流程及招商计划
八、 项目商业街对酒店及公寓项目的影响
九、 项目商业街的客户资源名册
一、 项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
（暂略）
周边商业物业情况分析
龙湖社区消费中心商业数据研究
龙湖花园商业业种业态分布
餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。
龙湖花园商铺面积比例图
8%
51㎡—80㎡
161㎡—200㎡21㎡—50㎡
121㎡—160㎡
81㎡—120㎡
201㎡—300㎡ 在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。
龙湖花园商铺租金比例图
55%
30元以下
31元—40元41元—50元 龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。
二、 主题式或特色经营类商业街的考虑
1. 主题式商业街的功能需求及配套条件
（1）功能需求：
※ 商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示
区，便利的储物及人行通道。
※ 经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活
动的场所设置
※ 消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网
点比例
※ 娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。
（2）配套条件：
※ 便捷的交通条件
※ 金融网点及休闲设施配置
※ 精神堡垒的塑造
※ 主力店与专卖店的搭配（3+1、4+1）
※ 周边商业的互补性
※ 未来区域商业规划
2. 主题式商业街的特点
（1）对某一业种进行统一规划经营，在统一业种范围内保证业态的丰富与完善
（2）商业街的包装调性基本统一，商业街的统一管理有利于业种的经营氛围
（3）商业街的传播形象具有个性化、易记忆、鲜明性，商业街的各个区间又具备丰富的商
业昭示效应
（4）与相似的专业市场的比较，主题式商业街更具备观赏、游览、购物的整合能力，同时
主题式商业街更具有专业市场不可比拟的环境及经营模式，主题式商业街更具发展的空间（有社区商业的延伸作支撑）
3. 主题式商业街的操作要素
（1）一个思路：选定一个明晰的业种作为主题式商业街的推广主题，并与周边商业物业形
成差异性和互补性
（2）三条主线：
推广线：围绕统一主题进行丰富多彩的个体形象展示活动，实现统一主题多品牌联动；统一
主题多细节产品服务；统一主题多商业场景的优势展现。
策略线：以引进知名品牌商家及主力店的配置为核心，同时辐射周边诸多专卖或特色经营店，
制定细分业态下商铺分割的售价区间及租金区间。
渠道线：强调从专业市场及区域规模性商圈挖掘客源；强调对连锁及联营类商家的引导；强
调对知名品牌商家的优惠政策；强调从相关产品商家联盟中对客户进行引导。
（3）五个环节：
定位、定类、定价、定时、定岗：
4. 主题式商业街的分支——特色经营类商业街
三、项目商业街的SWOT 分析（暂略）
四、项目商业街的市场定位
（一）针对四个特性进行项目商业街的市场定位
1. 区域组团商业的差异性：
项目位于渝北高尚住区组团，且新牌坊龙湖片区商业渐至完善，尤以餐饮类商业构建渝北新牌坊片区特色商业走廊。但随着市场的成熟，区域商业开发的递增，政府规划涉外商务区的延伸，主题式商业街（社区第三代商业街的延伸）必将成为区域商业发展的趋势。
2. 区域组团商业的互补性：
在渝北高尚住区组团，商业的发展不仅仅是娱乐休闲的逐步完善，还需要文化品位、时尚品调作烘托，以确保商业街能走热、走俏。因此商业街的推广定位要对周边的单一商业氛围进行多元素的补充，引进有品位、文化、竞争力的商业业态，特别是具有知名品牌的主力商家。
3. 本项目商业的独特性：
与周边竞争性商业相比，本项目商铺分割面积较大，无论跨度、径深、层高等都体现出需要入住具有一定资金实力和品牌效应的商家。通过项目四星级酒店高档商业物业的支撑，可以营造文化类、酒店式配套服务型商业街以及项目商业街运用的酒店式管理等创新模式。
4. 区域周边商业环境的完善性：
周边邻近高档社区商业街（龙湖•水晶郦城、重庆财富中心等），同时有政府办公机构的迁入，又临近上丁企业工业园，并且商业街就近生态公园，为项目商业街的环境增加了生态亮点。但项目周边商业配套还不够完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商业街的娱乐、休闲配套引导系统。
（二）、项目商业街的市场定位
1. 定位原则
商业定位原则须考虑一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特征和区位商圈特征所符合的原则，具体如下：
（1）一般原则：
※ 定位要符合时代和区域特征
※ 定位应具备稀缺差异性和互补互动性的特点
※ 定位要体现不同因素的赢利性和总体的平衡性
※ 定位要在足够的市场接纳力之内
（2）个例原则：
※ 与区域商业发展同向
※ 与区域商业有效缺口相吻合
※ 以中心区消费者需求特征为导向并考虑其实际购买力
※ 确保该项目前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间
2. 项目市场客层定位：
（1）投资者决策分析
※ 地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、发展商实力、主
题规划、价格、广告力度、配套设施等。
※ 客户存在购买恐惧。对商铺价值造成影响的因素较多，如：周边改建、政府规划调整、
区域竞争等等。
※ 客户的投资特征和动机非常明显。
※ 老客户对购买的影响又比较大。
（2）客户性质分析
※ 经营户。经营户是本项目商业的第一主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定
位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。
※ 投资户。投资户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收
益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。
（3）客户区域分析
※ 重庆市各主力商圈商家为主要客户群。他们对商业地块位置及周边的商业气氛已经非常
熟悉，对区域商业价值有自己的判断。
※ 次要客户群体重庆市个体品牌的经营者以及其它区域的投资。
（4）客户特点：
※ 商业意识强，财富意识浓厚，具备高超投资或经商技能；
※ 比较讲信用，但更能追求个人利益；
※ 寻求更大发展，积累更多财富
※ 经营商业的同时更注重文化品位
3. 项目主题定位： 北部豪布斯卡（HOPSCA ）国际复合商业街区
⑴ 注解：
※ “豪布斯卡”（HOPSCA ）为欧美国家先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL ＋写字楼OFFICE ＋停车场PARKING （生态公园）＋大型综合购物中心SHOPPING MALL ＋商会CONVENTION ＋国际公寓APARTMENT 的复合体。
※ “豪布斯卡”（HOPSCA ）的选址与兴建有着严格的要求和标准。首先，HOPSCA 豪布斯卡属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以HOPSCA 豪布斯卡一般分布于城市边缘地区，这样才能使得“豪布斯卡”（HOPSCA ）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为“豪布斯卡”（HOPSCA ）必须有大面积的绿化作为其营造
园林景观的基础；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA ）与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA 豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在“豪布斯卡”（HOPSCA ）内的人员工作的便利性。
※ “豪布斯卡”（HOPSCA ）最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。
⑵ 定位分诉；
※ 本项目满足豪布斯卡（HOPSCA ）的条件
● 选址：项目位于重庆北部核心CBD 圈层，享有大面积生态绿地，且整个项目的容积率较低，商铺空间易分割，容易形成复合性商业街区特色
● 符合豪布斯卡（HOPSCA ）的组成元素：
拥有四星级商务酒店、高档商务办公写字楼（紧邻上丁企业工业园）、生态公园绿地（动步公园、社区园林景观）、涉外领事馆、数量较大的停车场、酒店式国际商务公寓、主题式会所、酒店俱乐部、社区幼儿园、小学、中学等。
● 需要完善豪布斯卡（HOPSCA ）的组成元素：
立体购物中心、精品商业艺术馆、24小时金融服务、24小时商业专车服务
※ 为满足北部CBD 高端人群居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，为项目特身量定出复合商业生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所、幼儿园于一体。集中体现复合商业街区形态。
3. 定位分主题：
以项目东西南北四条街作参照
⑴东面：休闲商业娱乐公园
⑵南面：街区购物消费公馆
⑶西面：精品美食美肴中心
⑷北面：酒店商务办公及配套服务专区
（三）、项目商业街的功能定位及业态划分
1功能定位 ⑴功能定位：多功能复合商业街区
立体购物公园+商务办公+国际时尚健身+文化视听+科技娱乐+个性搜奇+美食餐饮
⑵定位依据：
※ 重庆北部商业规划，重庆北部CBD 核心区域，营造了复合商业街区的规划氛围。 ※ 社区内外生态环境、社区自身物业的配套规划需要文化+品位的商业
※ 项目商业街所属资源配套与国外HOPSCA 豪布斯卡商业定位相似，所以要求功能上强调复合和互补性。
2业态划分
（1）业态规划原则 “铺铺临街、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式。特色商业荟萃、条块清晰、功能齐全、方便顾客。业态规划上讲究关联性，商铺与商铺、商品与商品之间、商品与服务项目、服务项目与服务项目之间推行循环消费理念。力求业态有特色性、均好性。
（2）划分依据：
※ 充分考虑商业街的商铺特点及人流引导动线
※ 体现复合性商业街的发展优势
※ 融合项目相关高档物业的配套设施，增加文化品位与时尚情调
※ 逐一反映社区商业街的创新性，提升商业的价值。
（3）布局建议
※ 以几家主力店为主，多家半力店、专营店、餐饮娱乐休闲及商务休闲功能配套店为辅的
商家组合特点。充分考虑到核心主力店所具备的“磁极”与“锚固点”对组织人流所发挥的作用。
※ 建议核心主力店应安排在商业街尽端位置，通过主力店的“磁极效应”，在设计上应尽
量引导购买者能经过所有门店的门口；
※ 半主力店或专卖店的位置可考虑安排在主要人流路线（如商业街主干道或支干道）而非
核心主力店的磁极点上，形成次级人流，与主要人流形成交叉，吸引购物者穿行整个商业街；
※ 其它休闲娱乐配套及商务休闲功能店，作为重要功能补充，可将其安置于商业街中相对
独立的位置，减缓消费者游览过程中的疲劳穿行。
（4）具体划分：
以大型知名主力商家作为项目商业街四个方向的主要招商对象，形成商业街每个方向的特色招商与互动、互补效应，并可吸纳更多同品质的中、小商家进驻，推动整个商业街的发展。
※ 南面：规划为大型超市、银行、品牌药店、中高档洗浴中心（二楼）、知名房
屋中介店、通信服务中心、中式茶楼、医疗诊所、药膳料理及其它社区服务配套
说明：
● 选择大型超市作主力店（2000——5000平米），为南面街区的商轴核心，容易产生人流车流的聚集效应，带来更多招商契机。
● 选择大型商家品牌将直接决定整个项目的社区地位与整个小区商业的经营档次。同时周
边零售店也应具有相应的档次与格调，以不破坏整个小区商业的氛围与环境。
● 大型超市将引进重庆新世纪或者人人乐、重百等品牌美誉度较高的商家进驻，以形成本物业的商业龙头效应，拉升本物业的商业定位，带动本物业相关小业态商家的入驻经营，从而促进商业街的形象完善和人气递增。
● 大型超市对店面选择严格，特别是径深和跨度，因此南面设超市需拿一部分车库面积出来，以弥补铺面径深的不足（超市径深至少40米以上适宜）
※ 东面：规划为综合性娱乐中心（如餐厅、酒吧、Disco 、卡拉OK 及私人会所
的复合体）、SPA 、美容美发研修中心、纤体会馆、酒吧、音乐餐厅、精品家饰、健身理疗会所、咖啡厅（上岛咖啡）、西式糕点（如荷兰屋）、运动休闲物品专卖、体育运动俱乐部、艺术茶吧、耍吧等
说明：
● 东面是整个社区的形象面、拥有高级会所，相邻动步公园、高档社区及政府机构等，因
此需要综合性休闲娱乐业态作支撑，同时东北面有四星级商务酒店配套，西式餐饮及高品质健身中心也能进行合理的业态衔接。 ● 东面基本上是底商，商业口岸潜力不容低估。
● 片区消费客群文化品位、身份都较高，所以精品+文化+运动+音乐类消费商业服务必须保
持高品质。
※ 西面：规划为美食餐饮一条街，大型中餐店（如阿兴记大饭店、顺风123）、
各类品牌特色店（如鹅掌门、辣子鸡、泰安鱼、泉水鸡等）、各类品牌特色小吃店、各地品牌风味店等。同时辅助引进相当规模的洗脚城（二楼）、桑那按摩中心（二楼），以增加餐饮的服务配套需要。
说明：
● 选择美食餐饮店务求品种与类别相互区隔，食客互补，跳开相互之间的恶性竞争，形成
真正的餐饮一条街，并将这条街打造成重庆市社区商业中有名的一条餐饮街区。 ● 西面考虑与龙湖水晶郦城的业态对接，以增加商业街的人气。 ● 西面较好的停车位易于运作餐饮及相关配套服务所需。
※ 北面：规划为酒店商务办公、商务休闲及配套专区，主要有24小时金融服务
中心、24小时商务专车服务中心（汽车出租、汽车美容、汽车配件、汽车展示）早点（早餐）服务店、晚点（夜消）服务店、办公家什、办公器材、健身中心、中等经营类公司办事处、专业培训中心等。
说明：
● 北面有四星级商务酒店规划，所以相应有商务工作休闲配套。 ● 北面紧邻上丁企业工业园，所以配套有办事处、培训中心、金融网点
● 北面配置汽车类系列性服务，在服务酒店商务办公的同时也在提升北面街区商业的附加值。
五、项目商业街招租及销售初步定价
（一）、项目商业街的定价依据 1. 商铺投资的必备条件
⑴. 人口密集度 ⑵. 人口结构 ⑶. 日均人流量、 ⑷. 消费能力、 ⑸. 消费结构、
⑹. 商业设施网点数及结构、 ⑺. 配套设施结构
2. 商铺投资者关注要素
⑴. 商铺投资收益的稳定性
⑵. 投资的商铺是否具备长期的升值潜力 ⑶. 商铺投资是否具有高回报率 通常商铺的投资回报率为6%至12% ⑷. 商铺的经营出租
在商铺投资者中，50%是自己经营，35%-40%用于出租，还有10%左右的是投机商纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。 ⑸. 公用分摊面积
一般商铺的公摊面积占建筑面积的３０％－４０％，因此公摊面积越少越能吸引投资者 ⑹. 返租承诺 ⑺. 贷款风险
个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。另外，银行对商铺贷款者资质的审核比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，意识到贷款申请不能通过时，将使项目的销售陷入困境。
3. 本项目商铺定价主要考虑：
⑴. 商业物业销售的目标客户（一般为商铺经营者、商铺炒家、商业物业投资者） 本项目适宜以商铺经营者为主，适量有商业物业投资者作补充。 ⑵. 商业物业投资方式（一般为大型投资商铺和散户投资商铺）
由于项目商铺分割面积大，适宜采用大型投资商铺，而大型投资商铺一般租金较优惠。 ⑶. 商业物业各区位的配套环境
项目东面与北面环境较西面优先，南面适中，但由于整个商业街位于支干道，商业氛围非常淡薄。
⑷. 竞争对手商业物业价格情况
龙湖水晶郦城、龙溪百桂坊、财富中心都是项目的竞争对象，其租金与售价走势将直接影响项目的招商成败。
（二）、项目商业街的定价策略
⑴. 主导策略
※ 将本项目集约性商业与分零商铺实行不同的销售政策，是基于产品本身的特征而制定的
不同对策，因为分零商铺可以用分零销售的方式快速实现销售，而无需借其他的销售策略，这样就不会给发展商留下后续管理的事情。
※ 由于集约性商业分零销售一是在技术上难度较大，容易形成较多的死角，这样减少整个
项目的总体价值，二是商场分零销售后，经营十分困难，这将直接影响到整个项目其他区域的商业经营，将对整个项目的商业地位形成较大的冲击，在此情况下，应将集约性商业进行转化，使其先对大型主力店、大型加盟连锁店等大商家招租，就能有效避免上诉情况，从而起到既确保本项目的经济利益，又保障项目良好的社会口碑与美誉度。 ●散铺（中小型投资商户）策略 具体使用政策：
让市场相信本项目商铺巨大的升值潜力，赚取本项目开发的超额利润；最大程度上消灭本项目条件稍差的铺源，达到项目的均衡销售。
适用范围：从产品与市场的角度，本策略实质是一个升值保值策略的一种形式，主要适用于价值处于上升期的物业，本项目正是这种不断上升型物业。
5年以内的业主，界定这个范围是为了防止今后几年内整个重庆楼市涌现泡沫时，将项目的风险降到最低，损失降到最小。
此策略在宣传推广过程中，作为本项目的卖点之一在广告上亮相，而不作为主推销售策略，当销售形式十分利好时，此策略将不在公示，
在与客户签定正式买卖合同时，与一次性付款的业主和按揭期在5年之内的购铺客户同时签定车位赠送年限协议书，同时将协议书交到公证机关进行公证，发展商同时为此提供相应的担保（后面的这个环节，发展商也可以省略，如果为了确保公信力与策略的权威性，则需要加上后面这个环节）。 ●集约性、大型投资商户策略 具体使用政策：
◆先引进主力商家，在主力商家的选择上，一定要注意对主力商家的经营品种与档次以及商家的社会知名度与美誉度进行考核，尽量让商家本身的品牌就能吸引投资者的目光。 ◆依据引进商家的情况，以及商家的租金情况与当时的市场销售价格，确定商场物业的租售价格，
◆对主力商家根据其租用面积（1000平米以上）实行低租金并根据具体情况实行一定年限不增加租金增调部分的费用。（原则上2000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用半年，3000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用一年）
（三）、项目商业街的定价方式
1. 建议本案的市场租售价应遵循现有区域市场价格，并结合本案在市场中的地位及制定的租售目标，整体价格宜采取低开高走的策略。
2. 在效益最大化的前提指引下，建议首期平均租价26——28元/月m 。并在一定的租售率节点位置价格作适当上调，直到最后平均租价35-40元/月m 。每次升幅不宜过大，否则将对后期招商形成价格压力。 3. 阶段租售计划：
本案可租总面积24742.8m 2 m，安排整个招租周期为8个月，招租率85%以上，平均每
2
2
2
月招租面积2629m ，依据市场招租控制，特拟定本案以下招租计划：
2
招租阶段 2006年4月2006年6月2006年9月 2006年112006年12月
20日 20日 20日 月20日 20日 招租率 0 20% 55% 75% 85%
4. 项目各区商铺租金定价表
表一： B区门面租金
表二： B 栋门面租金
表三： A 区门面租金
表四： HB 门面租金
总建筑面积:24742.8m2 租金均价25.7元/ m 租金总价63.5889万元/月 5. 销售价格定位
区域因素比较分析法
2
本项目商铺价格修正系数表
※ 运用类比分析方法，取与本项目商业相接近或相互影响的社区商业销售价格的加权价
格，得出本项目平均值在 元/平方米。
※ 从市场因数考虑，本项目商业预计在06年中旬销售 ，价格会 ，修正后的销售价
格在 元/平米左右。
※ 以上价格分析属于静态价格分析，在对商铺推介过程中，可根据市场对价格的反映，进
行动态价格修正，保证认购时的价格符合市场实际，切实做到既能实现销售又能保证合理收益的目的。
六、 项目商业街的整合包装与推广
（一）、项目商业街推广思路：
1. 在推广过程中，用新闻对本项目的地段与地理位置的特征进行定性规划，用新闻在市场中的客观性与公正性，来对本项目区域位置前景进行规划描述，将能有效增加公众的可信度。
本项目推广内容，可以建议媒体通过对整个版块描述与政府相关部门采访过程中进行表现。 2. 对本项目“豪布斯卡”（HOPSCA ）这个概念，因概念本身就具有新闻性，则可建议媒体在地产版快对这个概念进行炒做，从概念的推导，到概念的支撑；从概念的内涵，到概念的外延；从概念的提出，到概念对整个商业市场的巨大影响力进行逐步描述。
3. 本项目在推广过程中，重点选取对位本项目的知名品牌商家、有商业文化内涵的商业机构、有高品质商业服务的外地商家、有连锁或联营的实力商家等客层进行宣传推广：
4. 不断用准新闻形式强调本区域区域建设与发展的重大利好新闻，对知名品牌商以及主力店的进驻等自身信息进行推广，创造销售的时机。
5. 通过推广，向市场展示本项目的发展商是一个低调务实极具社会责任感与使命感的形象，为发展商后期品牌美誉度的打造，奠定良好的基础。
（二）、项目商业街的具体推广策略
1. 先通过新闻推广进行亮相项目媒体选用策略采取相对集中性策略进行宣传，建议采用晨报与商报相结合的策略。版面选择建议采用整彩版硬性广告与大篇幅的软性文章相结合的策略。
2. 在投放时段上，采用阶段性集中策略。
3. 投放内容上，采用新闻，软性文章与硬广告三结合的策略，在阶段性营销调整期，建议采取以软性文章为主的推广策略。
4. 活动营销策略：因为本项目所倡导的理念与项目特性，决定了活动营销在本项目推广中，具有极其重要的地位。本项目活动营销可以考虑采取以下方式：A 、房交会活动；B 、本项目跨区域展示活动；C 、本项目招商洽谈会；D 、有关现代社区高档商业街的发展与经营的专家座谈会等活动；E 、酒店商业管理公司在本项目中的作用介绍会；F 、等
5. 活动营销作为本项目营销的一种辅助手段来运用，通过活动营销来弥补本项目营销推广手段的不足，同时为本项目的美誉度的打造奠定基础。
6. 在推广原则上，一定要注意与营销目标相结合，同时要与目标客户群的购买习惯、购买行为与购买理念相吻合，充分强调营销的费效比，用有限的资金达到目的，而不浪费发展商的资金资源。
（三）、项目商业街的广告推广费用及执行计划
由于项目已有较长时间的商业推广，可以不按常规广告推广费用比例来作考虑；但鉴于前期招商不理想，项目商业街的推广费用建议为80万左右。
1. 广告推广费用比例表
2. 项目商业街的推广执行计划
（1）第一阶段(品牌推广期)
※ 执行时间：2006年4月20日至2006年6月20日
※ 主要任务：强化项目商业街的感知度，树立项目品牌的认知度 ※ 招租目标：完成总量的20%
※ 广告重点：以硬广告为主要形式，并辅以软文、SP 活动及户外看板的形象广告，以达到
项目的市场高关注度与高认同度，把新包装后的项目商业推向市场。 参考软文推广主题：“豪布斯卡”——重庆新商业原点（焦点话题访谈）
（2）第二阶段（强销期）
※ 执行时间：2006年6月月21日至2006年9月20日
※ 主要任务：有针对性地向目标客户投放广告，总结第一阶段广告效果，强力推广，进一
步提高市场占有率并引起市场强效关注。
※ 招租目标：完成总量的50%
※ 广告重点：以针对性的报纸广告、DM 直邮广告，推介活动等方式投放有效广告，同时继
续投放一定量的软性宣传文章与新闻报道，发布招商进展状况，促进客户投资经营情绪的提升。
（3）第三阶段（持续期）
※ 执行时间：2006年9月21日至2006年11月20日
※ 主要任务：持续拉动市场热度，积累客户（现有客户及准客户）。 ※ 招租目标：完成总量的70%
※ 广告重点：根据前期广告推广的信息反馈，调整推广策略，通过系列形象广告与促销活
动，如报纸系列促销广告层层推出，并以形象广告引导出本案后期服务的不断完善与具有领先性的办公休闲商业生活新理念。同时进一步检验市场反应，适度调整本案的促销策略，寻求最佳方式表现本案的优势，持续制造市场热点
（4）第四阶段（尾盘期）
※ 执行时间：2006年11月21日至2006年12月20日
※ 主要任务： 以较高的物业与已招租商家知名品牌，打造项目形象，稳定客群，再度强
力销售，以提升本项目市场认知度，形成品牌与项目的综合提升。
※ 招租目标：完成总量的80%
※ 广告重点： 本阶段应保持一定量的广告投放，推出一系列的优惠措施，并组织一些公
关促销活动，唤起目标客源对剩余单位的关注兴趣，向受众群展开立体推广改势，同时加大对锁定客户进行定期回访，通过客户之的口碑对楼盘进行宣传
3. 项目商业街的包装形象
（1）项目的卖点梳理
※ 招商环境
● 项目所在渝北区域商业圈正在成长状态
● 多个高尚住宅区正在形成，片区组团已成为重庆的“富人区” ● 路网建设渐趋完善，各种商业正强势进入 ● 片区商业建设有足够的政策倾斜度
● 定位相关产业的市场培育已开始并以初具规模
※ 招商硬件
● 低容积率，大面积生态绿地环绕，商业街道路宽阔 ● 大部分底商，商铺分割合理，跨度大，有足够的径深和层高 ● 巧妙与社区别墅、花园洋房及酒店连接构成复合商业街区特色 ● 商铺走向沿地势巧妙转化，构成立体商业通路
※ 招商软件
● 片区居民消费特征时尚、消费能力高
● 以纯酒店式管理服务于商业街带来高贵的休闲娱乐享受
● 多功能复合商业功能定位与区域商业发展趋势吻合，具有超前优势
● 片区集购物、休闲、娱乐、文化、展览等功能于一体的社区商业街还没有出现。这也是
项目的机遇所在。
（2）项目推广主题语
※ 项目名称：xx ·豪布斯卡国际商业街 ※ 各街区名称：
东面：戛纳印象 （世界风情城） 西面：宴府美馆 （热力生活区） 南面：凯乐盛方（生活精品区） 北面：星尚领地（品位不夜城）
※ 项目主题推广语：北部复合商业街区，国际文化无限融合
（3） 项目推广主语表现：
※ 多功能复合商业规划，中西文化的无隙糅合
文案表现：一个成功的商业街区绝不是单一业态的重复再现，而应是多种业态的有机结合、巧妙融合。豪布斯卡国际商业街融合了酒店、超市、品牌专卖店、特色店及娱乐、写字楼、住宅于一体，组成一个不可分割的整体。高层洋房、豪华的联排别墅。星级酒店高瞻有致，大型超市、生态公园相互映衬， 带来全新休闲娱乐感受
※ 休闲健康城，开启北部休闲街区国际化时代 ※ 商业配套“错”列林立，投资享受与众不同
文案表现：街道宽敞、停车空间充沛，个性化的店面装修，有着浓厚的文化底蕴；独特的建筑风格。
※ 国际复合商业街区更强调文化功能
※ “逛、玩、购、赏”一体化复合商业街区辉煌诞生
文案表现：商业街的休闲化、个性化、时尚化经营表现有助于形成多样化的商街特色，避免了传统商街大同小异、千店一面的格局，以迎合日趋个性化的消费对象；
※ 北部未来商业领涨版块，商机争先
（3）项目现场包装 略
七、项目商业街的招商计划及招商工作流程
（一）、项目商业街招商模式的选择
分析商业物业销售的主要目标客户，结合本项目的实际情况，采用主力店招揽与自营相结合的招商模式
（二）、项目商业街招商标准的选择
1. 承租户的选择须保证租金的来源
开发商的目标是选择合适的零售商，能够获取足够的，稳定的租金收益。因此，本项目在选择承租商时，协调处理好长期稳定的租金收益与短期高回报租金收益的矛盾。 2. 保证商品种类、品牌的完整性
商品种类、品牌的完备，可使购物者能够比较方便地进行款式、质量、价格的比较。，创造“比较消费的购物氛围”。为消费者提供一次满足购物的服务。 3. 保证项目商业街经营项目的多样性与综合性
本项目中要应充分考虑融入娱乐、休闲性项目，将主力店与其他经营项目进行有机结合，使其在人流、客流上达到互为补充的目的，变单纯的“特定目的的计划消费”为“启发式消费”行为。
（三）、项目商业街招商策略
1. 招商策略的遵循原则
（1）核心主力店先行，辅助店随后的原则； （2）主题购物产品项目优先，辅助项目配套的原则； （3）放水养鱼的原则；
（4）先做人气，再做生意的原则； 2. 项目招商的目标定位
定位招商目标时考虑到本项目的开发规模、社区环境、地理位置、所处市场环境等因素，综合确定招商目标定位为：多功能复合休闲商业中心 3. 项目招商对象
（1）购物中心（超市）、家饰产品、商务服务配套的代理商、经销商、投资置业者 （2）餐饮、娱乐项目的品牌直营商、品牌加盟商、投资置业者 （3）重庆或国内知名品牌产品的直营商、品牌加盟商、投资置业者
4. 招商目标客户的组合
5. 项目招商的政策管理
招商进程中，本项目必需注意到租金水平、承租户质量等问题。并将招商对象的最高目标定位于重庆或国内知名品牌的主力店商户，最低目标是部分名牌店铺和部分非名牌店铺。 招商工作应遵循这样一个工作程序：
（1确定招商目标对象，依据本项目业态组合，实施各业态“目标品牌客户1对1拜访调查”（同时也实现初步接触），了解目标客户意图，完成相关招商行业的《招商分析报告》。 （2根据目标客户调查情况，针对有招商可能的目标对象，实施客户锁定，并对其实行更深入的交流与沟通，再次确认进入可能性。 （3
针对确定的客户对象，进行高层次的实质性会谈。 （4
资质审核部分应包括对商家的审查和对产品的审查两个方面，并要求该商家提供营业执照（有效期内）、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书、税务登记证、法人授权委托书，以及其他的特殊证明（如化妆品、食品的卫生许可证） （5
按图纸进行登记预租，确定租赁面积、位置、最终租赁价格，并签定合约。在租赁合约的管理方面，应采用国家通用租赁合约模式实行管理。 （6
对经营商户实行经营跟踪。
（四）、项目商业街租售付款方式及优惠政策
1. 项目商业街租赁单位 （1）中、小型投资经营商家
※ 租期1年以上2年以下；
● 付款方式：支付6个月租金的数额为押金；以一个季度为一期，每季度第一个月的10日
支付当季度的租金。
● 优惠政策：赠送1个月物管费
※ 租期2年以上5年以下：
● 付款方式：支付4个月租金的数额为押金；以半年为期支付租金，每半年期的第一个月
支付下期租金。
● 优惠政策：免收1个月租赁费，赠送1个月物管费，赠送1个月停车位
※ 租期5年以上：
● 付款方式：支付4个月租金的数额为押金；以半年为期支付租金，每半年期的第一个月
支付下期租金。
● 优惠政策：免收2个月租赁费，赠送2个月物管费，赠送3个月停车位
（2）大型投资经营商家
※ 租期5年以上10年以下；
● 付款方式：支付4个月租金的数额为押金；以半年为期支付租金，每半年期的第一个月
支付下期租金。
● 优惠政策：免收2个月租赁费，赠送3个月物管费，赠送3个月停车位
※ 租期10年以上：
● 付款方式：支付4个月租金的数额为押金；以半年为期支付租金，每半年期的第一个月
支付下期租金。
● 优惠政策：免收3个月租赁费，赠送6个月物管费，赠送6个月停车位
（3）特别优惠政策说明
※ 以装修代租金；
可以推出部分单独的单位，待租赁协议签订后，签约5年以上客户将该单位自行装修，可以享受3个月的租金减免。
※ 一次性付清租金：
● 定金交后，一个月内签定协议并付清5年租金者优惠总金额3% ● 经营者入驻装修前，一次性付清5年租金者优惠总金额2%
※ 以租代售方式（免息）
●每单位付定金5万元，双方签订《商品房买卖契约》，不办理签证，视实际情况在合同中
注明分期付款方式或按揭方式
●双方签订1~2年期租赁协议，承租方按半年度支付租金
●租期结束后，双方正式履行《商品房买卖契约》，定金和已发生的租金充作已付房款
说明：特别优惠政策适用于大商家，但享有一般优惠政策基础上适当考虑特别优惠政策。 2. 项目商业街销售单位
（1）一次性付款（96折优惠价）
※ 首付3万元定金，签订认购书；
● 七天内签定正式买卖契约，同时支付30%的首期款（含定金）； ● 签约后十天内再付30%房款，办理入住手续； ● 签约后三十天内付清40%的余款，办理产权手续；
※ 首付3万元定金，签订认购书；
● 七天内签定正式买卖契约，支付30%的首期款（含定金），同时办理入住手续； ● 签定正式合约一个月内付清70%的余款，同时办理公证与产权手续。
※ 分期付款（97折优惠价）
● 首付3万元定金，签订认购书；
● 七天内签订正式买卖契约，同时支付30%的首期款（含定金）； ● 签定正式合约两个月内再支付20%房款； ● 签定正式合约四个月内再支付20%房款； ● 签定正式合约六个月内付清30%的剩余房款；
※ 按揭贷款
● 一次性首付（98折优惠价）
◆首付3万元定金，签订认购书；
◆签约后10日内付清50%（含定金）的首付款，并签订正式买卖契约，同时提供按揭资料，办理按揭手续；贷款到帐后，办理入住手续。
● 首付款分期支付（无折扣）
◆首付3万元定金，签订认购书；
◆签约后10日内付清30%（含定金）的首付款，并签订正式买卖契约； ◆签约后一个月内再付清10%楼款； ◆签约后三个月内再付清10%楼款； ◆其余手续同“一次性首付”。
※ 付款方式促销（无折扣）
推出5成按揭5成首付模式。即客户签署买卖契约时首付50%的房款，实际按揭贷款合同的贷款额为400%，其余10%房款由开发商与业主签订无息借款合同。 3. 个人招商提成政策的说明
为顺利完成招商计划，建议在招商渠道上可采取通过招商界的朋友引进商家给予提成的办法，提成的标准按市面上常规做法提成（1个半月租金或按1年总租金费用的10%提成） 。
（五）、项目商业街招商计划进度表
（六）、项目商业街招商管理控制
1. 招商人员质素管理：针对招商人员进行上岗前岗位培训；
2. 招商项目的质量控制：招商并不是越多越好，而是要有符合本项目的目标市场定位的合作商；
3. 招商项目的风险控制：对有意向的合作商的经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险； 4. 招商项目的进度控制：本项目筹备阶段的招商工作有别于营业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成全部招商项目的80%以上，项目才能凸显商业价值。因此，招商过程中须按照不同类型的合作项目及时在限定时间段内明确合作关系。
（七）、项目招商的工作节点
1. 提前招租项目内的大型主力户
主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造） 2. 品牌商家的引进和规划
按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。 3. 充分掌握客户需求
召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。 4. 多渠道进行招商沟通
必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW 、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。 5. 商户确定
视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。
（八）、项目招商的准备工作
1. 招商主体
（1）以xx 营销部招商主体进行招商。
（2）xx 公司以销售部经理（1名）、销售部置业顾问（若干）与公司企划部策划主管（1名）、
招商部招商主管（1名）、招商专员（1名）组成项目招商小组，由销售部经理和策划主管分工负责招商策略推广和招商方案的执行。 2. 招商范围
（1）重庆大型超市、购物中心、大型餐饮、大型娱乐休闲中心等 （2）重庆各区域或国内专营、联营、加盟、连锁品牌店等 （3）重庆市招商协会、重庆或国内招商网络、各区个体商会等 （4）招商界朋友的客户资源 （5）项目已积累的客户资源 3. 招商物料准备
（1）招商手册、招商单张
※ 招商手册：
●详实的广告主题， ●项目区域商业规划前景 ●商业街概况及形象定位 ●商业街功能定位 ●商业街各个区域业态规划 ●商业街卖点诉求 ●招商管理模式及机构 ●招商条件和日期
（2）条幅、路旗、导示牌和气球等POP 物料
广告公司负责，用于招商现场
（3）现场VI 物料（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内
外包装等） 设计＋广告公司负责 （4）招商合同文本
（5）招商细则、招商流程、租赁协议等 （6）商铺平面分割图（规划效果图）
4. 项目现场管理
（1）招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备；
（2）每周项目例会，向公司通报每周招商情况及当前亟待解决的问题；
（3）每日以书面形式向公司汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分
析并以周、月小结形式报告呈报发展商； （4）定期提交周例会纪要、招商周、月总结；
（5）每周定期与招商人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计
划书。